某地產(chǎn)市場營銷部三年職能規(guī)劃

市場營銷部三年職能規(guī)劃(2010-2012)引子：2009年的最重要的工作是抓好銷售，沒有實實在在的銷售業(yè)績的保證，其它一切工作都將是無源之水、無本之木；加強一線的力量，保證一線獲得盡量好的資源支持也成為我們工作的重點；2010年開始，我們將在做好銷售工作的同時，進一步加強部門建設(shè)。我們認為：部門職能規(guī)劃的要點不是面面俱到，關(guān)鍵在于找到部門職能中的強化部分，并且有落實改進的實際抓手。加強部門整體協(xié)作能力

加強部門整體協(xié)作能力，使營銷、策劃、品牌、商業(yè)、研究等專業(yè)職能結(jié)合得更好。

抓手：結(jié)合最近幾年公司新項目取得的情況，狠抓從前期研究、產(chǎn)品定位、市場策劃、開盤準備、場地營銷一直到樣板區(qū)公開這樣一個連續(xù)的過程。（10個月：一部電影的誕生）

從產(chǎn)品線角度著手，發(fā)展集團品牌

結(jié)合項目和產(chǎn)品的發(fā)展，努力從產(chǎn)品線的角度著手，使集團品牌發(fā)展的同時，有更加完整的產(chǎn)品品牌的支撐。

抓手：利用我們項目增多，一些有特色的產(chǎn)品進入成規(guī)模的復(fù)制的機會，整理出相應(yīng)的產(chǎn)品線。（小樹慢慢長大：從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)到品牌家族，從場地營銷、產(chǎn)品營銷、活動營銷發(fā)展到品牌營銷）在現(xiàn)有條件下，不斷完善部門管理制度和流程，使之規(guī)范化、系統(tǒng)化。抓手：重點抓好銷售過程中的制度管理、流程管理，對涉及供應(yīng)商選擇、優(yōu)惠折扣處理、活動營銷等部分加以重點建設(shè)落實。加強管理制度建設(shè)

對于市場營銷工作中的市場觀察與分析能力、產(chǎn)品認識與建議能力、營銷方案策劃能力、銷售現(xiàn)場控制管理能力、活動組織協(xié)作能力等加以重點改進和提升。同時，對一些特殊類型的專業(yè)系統(tǒng)能力，如商業(yè)招商、運營能力等也要重點建設(shè)。不斷提升專業(yè)水準，加強系統(tǒng)能力建立人才梯隊和培訓(xùn)機制，既要加強部門內(nèi)部人員建設(shè)，又要努力充實一線市場營銷力量。抓手：利用我們項目、區(qū)域的不斷擴張的機會，加強新老人員的現(xiàn)場工作機會，無論是新丁還是老將，都要有在一線戰(zhàn)斗，在總部強化的過程。在一線的工作特別要加強。做到每一個人都能上陣。（士兵突擊：讓每一個兵都成為兵王）建立人才梯隊和培訓(xùn)機制

PART1:市場策劃組

現(xiàn)狀與職能現(xiàn)階段計劃職職能市場策劃——成為集團所有有項目的策劃劃核心，提供供策略、評估估方案和指導(dǎo)導(dǎo)實施品牌——集團品牌標準準設(shè)定及集團團發(fā)起的品牌牌推廣品牌現(xiàn)狀已具備——品牌標準設(shè)定定及頒布集團基本品牌牌宣傳品設(shè)計計集團品牌的基基礎(chǔ)宣傳——戶外、媒體維維護等本年內(nèi)開始集集團發(fā)起的品品牌活動的嘗嘗試未具備——整合品牌推廣廣：同時整合合各種媒體資資源，整合各各項目的營銷銷推廣資源，，主動并有效效的進行品牌牌知名度推廣廣；完善的“集團團—項目”品牌管管理機制和管管理方式；品牌準確落地地的指導(dǎo)和監(jiān)監(jiān)管。市場策劃現(xiàn)狀已具備——該部分職能尚尚在籌劃過程程中；開始嘗試進行行全集團所有有項目的營銷銷策劃整合工工作。未具備——集團營銷策略略核心部門：該部門真正正的職能劃分分尚未定性；；為所有項目提提供市場策略略的指導(dǎo)，并對執(zhí)行成成果進行監(jiān)控控、評估。SWOT分析優(yōu)勢：兩大職能“品品牌和市場策策劃”均為企企業(yè)核心職能能。品牌與策劃的的同小組工作作，有利于品品牌在項目落落地。同時可可有效的在項項目推廣中貫貫徹品牌，在在品牌運營中中推廣項目。。集團市市場部部多年年來均均直接接對應(yīng)應(yīng)各項項目的的營銷銷推廣廣，職職能上上有一一致性性劣勢：品牌：：具有有全局局戰(zhàn)略略性，，且需需要聯(lián)聯(lián)動集集團所所有部部門和和人員員，因因此，，僅作作為市市場部部分組組下的的一個個分職職能，，不利利于該該工作作的全全面展展開。。市場策策劃：：職能能與市市場部部行使使近3年的營營銷管管理對對接職職能沖沖突，，目前前尚未未徹底底明晰晰。機會：品牌：：隨著著公司司規(guī)模模擴大大，尤尤其是是上市市成功功后，，品牌牌推廣廣將成成為更更為全全方面面的工工作，，該職職能具具備很很好的的發(fā)展展前途途，也也具有有強烈烈的發(fā)發(fā)展必必要。。市場策策劃：：隨著著公司司戰(zhàn)略略實現(xiàn)現(xiàn)，項項目不不斷增增多有有，由由一個個統(tǒng)一一部門門進行行策劃劃的策策略提提供，，實施施監(jiān)控控的必必要性性增大大。市市場策策劃組組可逐逐漸演演變?yōu)闉椴邉潉澲行男?，為為“二二級管管理””的實實施提提供保保障威脅：品牌：：集團團一旦旦上市市，品品牌推推廣將將多元元化，，且不不同類類型間間專業(yè)業(yè)度區(qū)區(qū)隔明明顯。。集團團公關(guān)關(guān)工作作應(yīng)當當成為為獨立立的職職能快快。屆屆時，，目前前的架架構(gòu)將將無法法支撐撐該項項工作作的需需要。。市場場策策劃劃：：企企業(yè)業(yè)在在未未來來幾幾年年內(nèi)內(nèi)仍仍將將采采取取散散點點布布局局的的方方式式，，項項目目的的極極端端分分散散，，使使得得策策略略很很難難確確保保準準確確落落地地，，策策劃劃管管理理的的效效率率和和準準確確難難以以協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)。。品牌牌職職能能發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃———具備備整整合合品品牌牌推推廣廣能能力力和和全全集集團團品品牌牌管管理理能能力力3.2.1.系統(tǒng)性的的進行集集團品牌牌運作集團品牌牌戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃品牌形象象設(shè)計及及根據(jù)企企業(yè)發(fā)展展進行調(diào)調(diào)整系統(tǒng)且整整合的進進行推廣廣品牌，，組合各各種渠道道良好的媒媒體關(guān)系系維護全員品牌牌培訓(xùn)全集團品品牌管理理及職能能多樣化化品牌落地地策略制制定及頒頒布有效的監(jiān)監(jiān)督執(zhí)行行集團上市市之后，，品牌工工作勢必必多樣化化發(fā)展：：公關(guān)、、品牌推推廣、危危機處理理、財經(jīng)經(jīng)公關(guān)等等均將成成為大品品牌運營營的一部部分，并并逐一專專業(yè)化最終形成成具備多多職能板板塊的品品牌管理理模式市場策劃劃發(fā)展規(guī)規(guī)劃——具備大營營銷能力力的集團團策劃中中心3.2.1.集團市場場策劃中中心設(shè)定年度度集團整整體策劃劃工作的的核心任任務(wù)，及及各項目目策劃方方向評估、調(diào)調(diào)整各項項目的年年度、半半年度策策劃方案案對重大營營銷時點點提供策策劃思路路并指導(dǎo)導(dǎo)實施為所有項項目提供供策劃方方面的工工作指導(dǎo)導(dǎo)和提供供必要的的支持。。策劃實施施效果分分析資源整合合整合并調(diào)調(diào)配集團團擁有的的營銷資資源，從從而降低低營銷費費用整合各項項目獨立立營銷資資源，形形成資源源共享和和分配機機制。組織跨項項目營銷銷活動與品牌資資源整合合，使品品牌與產(chǎn)產(chǎn)品營銷銷形成良良性互動動，彼此此促進具備多項項目同時時運營，，具備策策略提供供、指導(dǎo)導(dǎo)和人才才培養(yǎng)的的大營銷銷策劃中中心三年期職職能規(guī)劃劃——品牌（設(shè)設(shè)定前提提2010年成功上上市）2012年2011年2010年品牌推廣廣多元實實施能力力及品牌牌落地管管理能力力在戶外選選點的基基礎(chǔ)上，，2010年集團發(fā)發(fā)起的品品牌推廣廣涵蓋大大眾媒體體、新興興媒體等等多渠道道。增加全集集團品牌牌聯(lián)動活活動的次次數(shù)和擴擴大影響響力培養(yǎng)品牌牌的獨立立策劃、、活動運運作和面面對普通通客戶的的公關(guān)能能力品牌職能能進一步步分化品牌推廣廣與公共共關(guān)系職職能拆分分品牌推廣職職能更為全全面，直接接具備全面面的策劃、、推廣、實實施能力。。且具備有有力的全集集團品牌培培訓(xùn)、管理理能力。公關(guān)成為獨獨立職能板板塊，承擔擔媒體關(guān)系系維護、危危機公關(guān)處處理、公關(guān)關(guān)活動組織織等一般公公關(guān)事務(wù)。。形成集團品品牌中心形成：品牌牌、公關(guān)兩兩大職能板板塊；且兩兩個職能塊塊內(nèi)部功能能繼續(xù)細化化品牌方面：：品牌推廣廣、品牌管管理（包括括品牌內(nèi)部部培訓(xùn)）兩兩項職能公關(guān)方面：：可進一步步分化出財財經(jīng)公關(guān)部部分成為集團品品牌、公關(guān)關(guān)工作的策策略核心和和管理機構(gòu)構(gòu)三年期職能能規(guī)劃——市場策劃（（設(shè)定前提提2010年成功上市市）2012年2011年2010年市場策劃二二級管理職職能定型市場策劃組組職能確認認，流程整整改完成通過階段性性計劃的共共同參與編編制來向各各項目進行行營銷策略略指導(dǎo)組織跨項目目營銷活動動關(guān)鍵節(jié)點（（展示區(qū)開開放、開盤盤等）營銷銷策略方向向性提供重大活動后后評估形成市場策策劃、產(chǎn)品品定位兩大大職能板塊塊策劃、定位位兩個職能能獨立策劃部分在在2010年基礎(chǔ)上，，完善資源源整合能力力。進行集團所所有項目的的產(chǎn)品定位位主導(dǎo)，包包括新項目目首次定位位和已開發(fā)發(fā)項目分期期定位調(diào)整整。營銷資源整整合：進行行全集團（（包含項目目）的營銷銷資源整合合，使資源源可跨項目目，跨地區(qū)區(qū)使用形成集團策策劃中心全面的大營營銷策劃中中心同時具備全全集團市場場策略提供供，營銷指指導(dǎo)、資源源管理和營營銷執(zhí)行管管理等多方方面職能三年期職能能規(guī)劃——人力資源規(guī)規(guī)劃組織架構(gòu)下下人員規(guī)劃劃未來為:一、大策劃劃工作職能能模塊策劃組織3人:策劃經(jīng)理1人兼職營銷銷策劃工作作;前期定位1人;營銷策劃1人(按區(qū)域和項項目劃分,和策劃經(jīng)理理合理分工工)工作要求和和實現(xiàn):具備一線營營銷操作的的能力,對項目完整整操作有較較為成熟的的經(jīng)理,整合協(xié)調(diào)能能力較為突突出,可以較有效效操控合作作及代理公公司.二、品牌發(fā)發(fā)展工作職職能模塊組織3人:品牌經(jīng)理1人,品牌執(zhí)行2人,其中含媒體體關(guān)系1人工作要求和和實現(xiàn):品牌落地策策略制定及及頒布,有效的監(jiān)督督執(zhí)行,集團品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃,品牌形象設(shè)設(shè)計及根據(jù)據(jù)企業(yè)發(fā)展展進行調(diào)整整;集團和項目目品牌各類類活動及事事件的規(guī)劃劃操作;系統(tǒng)且整合的的進行推廣品品牌，組合各各種渠道,形成良好的媒媒體關(guān)系維護護.PART2:商業(yè)運營組序號項目名稱商業(yè)體量銷售面積持有面積備注1寶山生活廣場500002300027000含2#樓及地下廣場。2徐匯新城440034001000售樓處因體量較大，不便分割打散銷售，需招商再租約銷售。3嘉城31000250006000現(xiàn)有商業(yè)預(yù)計，不含地下停車庫\四期\五期規(guī)劃商業(yè)。4常州曦城240001000014000含需短期內(nèi)持有商鋪，不含2#地塊規(guī)劃商業(yè)。5重慶藍溪谷地17000140003000主要是1#樓及其它樓的二層大面積商鋪。6舟山三期800005000030000當前初步預(yù)計7太倉榮御藍灣800008000若銷售需補交土地款，含1000平米會所8天津陽光尚城210002100短期內(nèi)持有，后再考慮以二手房銷售。9天津?qū)氎骓椖?04050401000持有部分為會所。10湖州西西那堤1000--1000主要是會所，先招商經(jīng)營后銷售11美蘭湖嶺域6006000售樓處臨街商鋪，其余為物業(yè)配套用房合計21650013104093100為當前已有項目商業(yè)初步預(yù)計。商業(yè)現(xiàn)狀現(xiàn)有項目需要要持有招商體體量，近10萬平米，體量巨巨大。包括：長期持有：寶寶山生活廣場場沃爾瑪、蘇蘇寧電器等短期持有：部部分短期難以以去化的小面面積鋪位被迫持有：天天津北辰陽光光尚城、太倉倉榮御藍灣主動持有：舟舟山三期商業(yè)業(yè)主力店等。。商業(yè)現(xiàn)狀序號項目名稱持有面積折算均價預(yù)計金額（萬元）備注1寶山生活廣場270001400037800需要經(jīng)營管理支持及商家維系。2嘉城6000100006000主要是東塊商業(yè)1#、2#樓的三、四層，作餐飲、娛樂之用，整個商業(yè)廣場極需專業(yè)商業(yè)管理公司介入。3常州曦城1000070007000主要是16#、17#樓二至四層大面積鋪位，引進主力店。4重慶藍溪谷地3000500015001#樓主力店區(qū)域，帶動整個商業(yè)街銷售和經(jīng)營人氣。5舟山三期30000800024000確保整個商業(yè)經(jīng)營特色的區(qū)域，需要招商先行，且長期經(jīng)營管理。6太倉榮御藍灣8000100008000前期經(jīng)營管理，待旺鋪后平衡其價值與土地款，再決定是否銷售。7天津陽光尚城210080001680同上。合計8700085980現(xiàn)有項目長期期持有部分商商業(yè)匯總長期持有經(jīng)營營資產(chǎn)價值，，按折算均價價測算超過8億多，資產(chǎn)沉淀淀巨大。是集團未來發(fā)發(fā)展、擴張、、壯大、騰飛飛的重要戰(zhàn)略略資金，極需需專業(yè)力量介介入，整體盤盤活、收益、、運作這些資資產(chǎn)。86000平米持有商業(yè)業(yè)，未來經(jīng)營營按平均租金金1元/平米/天、穩(wěn)定出租租率75%測算，年租金金達到2300多萬。商業(yè)現(xiàn)狀短期目標：梳理存量資產(chǎn)產(chǎn)、支持散鋪鋪銷售和主力力店招商、提提供專業(yè)策略略服務(wù)；中期目標：理清權(quán)責、明明確主體、培培養(yǎng)團隊、組組建落實；遠期目標：統(tǒng)籌資產(chǎn)、專專業(yè)運營、資資本運作，并并與集團共同同發(fā)展壯大。。發(fā)展構(gòu)想景瑞生活廣場場：自持面積招商商、散鋪銷售售，整體包裝裝推廣及基礎(chǔ)礎(chǔ)運營管理；；徐匯新城商業(yè)業(yè)：商業(yè)氛圍包裝裝、散鋪銷售售支持；嘉城商業(yè)：策劃、定位、、包裝、銷售售、持有物業(yè)業(yè)招商，及后后期經(jīng)營管理理；舟山HOPSCA商業(yè)：市場調(diào)研、業(yè)業(yè)態(tài)定位、產(chǎn)產(chǎn)品組合、設(shè)設(shè)計規(guī)劃、策策劃推廣及主主力店預(yù)招商商等；重慶慶藍藍溪溪谷谷地地商商業(yè)業(yè)：：業(yè)態(tài)態(tài)優(yōu)優(yōu)化化、、工工程程改改造造、、包包裝裝推推廣廣及及銷銷售售支支持持，，主主力力商商家家談?wù)勁信?、、后后期期運運營營維維系系；；太倉倉榮榮御御藍藍灣灣、、常常州州曦曦城城商商業(yè)業(yè)：：市場場調(diào)調(diào)研研、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位、、面面積積分分割割、、策策劃劃推推廣廣及及銷銷售售支支持持，，主主力力店店預(yù)預(yù)招招商商及及后后期期維維系系；；湖州州、、天天津津北北辰辰與與寶寶坻坻項項目目商商業(yè)業(yè)部部分分：：市場場調(diào)調(diào)研研、、業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定定位位、、體體量量論論證證、、面面積積分分割割、、商商家家意意向向及及銷銷售售支支持持。。主要要目目標標是是當當前前存存量量經(jīng)經(jīng)營營性性資資產(chǎn)產(chǎn)的的梳梳理理，，與與策策劃劃、、銷銷售售、、招招商商、、經(jīng)經(jīng)營營等等專專業(yè)業(yè)性性工工作作介介入入，，主主要要包包括括以以下下部部分分：：短期期目目標標—加強強專專業(yè)業(yè)團團隊隊重中中之之重重景瑞瑞生生活活廣廣場場：：商業(yè)業(yè)氛氛圍圍的的包包裝裝、、營營造造，，余余鋪鋪的的招招商商與與銷銷售售，，已已售售散散鋪鋪的的繼繼續(xù)續(xù)代代租租服服務(wù)務(wù)，，真真正正落落實實景景瑞瑞““舒舒適適之之道道””，，一一切切為為客客戶戶著著想想。。嘉城城東東塊塊商商業(yè)業(yè)：：需要要資資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營管管理理公公司司的的介介入入，，以以專專業(yè)業(yè)力力量量、、整整合合專專業(yè)業(yè)資資源源、、全全程程操操作作商商業(yè)業(yè)，，包包括括前前期期定定位位、、包包裝裝、、宣宣傳傳及及推推廣廣，，主主力力店店招招商商執(zhí)執(zhí)行行，，提提升升投投資資者者信信心心，，直直接接促促進進現(xiàn)現(xiàn)場場散散鋪鋪銷銷售售，，以以及及后后期期商商業(yè)業(yè)成成功功經(jīng)經(jīng)營營。。涉及及到到合合作作股股東東，，建建議議由由景景瑞瑞與與華華江江聯(lián)聯(lián)合合組組建建，，景景瑞瑞控控制制、、華華江江組組建建具具體體人人員員，，同同時時前前期期也也引引入入外外部部專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)管管理理公公司司的的經(jīng)經(jīng)驗驗與與力力量量，，未未來來將將作作為為景景瑞瑞商商業(yè)業(yè)管管理理人人才才與與團團隊隊的的實實踐踐地地。。近近期期提提交交具具體體方方案案與與華華江江公公司司討討論論，，再再向向董董事事會會匯匯報報。。重慶藍溪溪谷地商商業(yè)：商業(yè)氛圍圍的包裝裝、營造造，整體體商業(yè)的的策劃與與定位，，主力商商家的談?wù)勁信c簽簽約，分分割散鋪鋪的銷售售與維護護，因散散鋪較多多、當前前商業(yè)氛氛圍薄弱弱、投資資者信心心不強等等，需要要引入專專業(yè)管理理經(jīng)營公公司，打打消投資資者的顧顧慮，加加快散鋪鋪銷售。。太倉榮御御藍灣商商業(yè)：短時間內(nèi)內(nèi)不利銷銷售，需需要持有有招商運運營，因因體量較較大，達達到8000平米，現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)氛圍較較弱，需需遵從商商業(yè)規(guī)律律進行操操作，落落實具體體分工與與責任主主體，一一方面提提升其附附加值，，同時與與小區(qū)高高檔形象象保持一一致。重中之重重完成短期期目標；；積累商家家資源，，與重要要商戶建建立戰(zhàn)略略性合作作伙伴關(guān)關(guān)系；整合上下下游供應(yīng)應(yīng)商資源源；公司架構(gòu)構(gòu)模型確確定及組組建正式式啟動；；資產(chǎn)管理理公司發(fā)發(fā)展方向向和功能能目標明明確；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)定位、、設(shè)計、、策劃、、銷售和和招商結(jié)結(jié)合明顯顯；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與金融融服務(wù)聯(lián)聯(lián)動準備備。通過不斷斷地介入入、參與與商業(yè)地地產(chǎn)項目目的操作作，逐步步完善商商業(yè)操作作團隊、、明確具具體功能能、落實實責任目目標，初初步形成成資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營管理理公司雛雛形，并并開始以以專業(yè)資資產(chǎn)管理理公司身身份對外外宣傳及及獨立運運作。中期目標標—籌建資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營公公司重點項目目常州景瑞瑞曦城商商業(yè)：1#地塊三期期商業(yè)的的整體體定位、、業(yè)態(tài)分分布、業(yè)業(yè)態(tài)配比比、租售售策略、、租售面面積、宣宣傳推廣廣、主主力店招招商、散散鋪銷售售及持有有物業(yè)運運營管理理、商家家維系等等。將之之前的經(jīng)經(jīng)驗與資資源順延延，確保保租售平平衡、商商鋪價值值最大化化。舟山HOPSCA商業(yè)：：8萬平米商商業(yè)，，無論是是放在上上海還放放在外地地三線城城市，體體量都不不小，更更何況是是處于規(guī)規(guī)劃發(fā)展展中的魯魯家峙島島，只有有高標準準、高定定位的操操作才能能運作成成功，也也將成為為景瑞運運作商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的重要里里程碑。。重點工作作商家戰(zhàn)略略合作伙伙伴：經(jīng)營商家家數(shù)量要要求達到到100家以上，，集中在在大型百百貨、超超市大賣賣場、專專業(yè)市場場及全國國連鎖發(fā)發(fā)展的餐餐飲、娛娛樂、休休閑等業(yè)業(yè)態(tài)，要要求均簽簽有戰(zhàn)略略合作性性協(xié)議，，便于以以后集團團“定單單式”商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)。。團隊培養(yǎng)養(yǎng)與架構(gòu)構(gòu)完善：：經(jīng)過前期期的積累累與沉淀淀，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)操操作團隊隊磨合到到位，同同時組織織架構(gòu)完完善，與與集團及及各項目目公司責責權(quán)利關(guān)關(guān)系明確確，在商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)全程操操作上作作用明顯顯，并初初步具備備經(jīng)營物物業(yè)資本本化運作作的能力力。全面承擔商業(yè)業(yè)地產(chǎn)拓展/開發(fā)/銷售/經(jīng)營的業(yè)業(yè)績責任任；保全增值值現(xiàn)有商商業(yè)物業(yè)業(yè)資產(chǎn)，，并有效效實現(xiàn)新新的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目的開開發(fā)和運運營，實實現(xiàn)集團團總體的的戰(zhàn)略目目標；提高原有有商業(yè)物物業(yè)的增增值潛力力和盈利利能力，，同時通通過模式式創(chuàng)新及及市場拓拓展尋求求新的利利潤增長長點；全面整合上下游外部專業(yè)業(yè)機構(gòu)和資源，為集團團商業(yè)地地產(chǎn)操作提供能力力和管理理上的保保障；商用物業(yè)業(yè)資產(chǎn)全全面資本本化運作作，為整整個集團團隨時提提供資金金周轉(zhuǎn)或或戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展儲備備上的支支撐。通過積累累管理經(jīng)經(jīng)驗、完完善管理理模式、、不斷提提升管理理水平，，為集團團公司商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目的的開發(fā)提提供支持持和服務(wù)務(wù)，并在在商業(yè)地地產(chǎn)經(jīng)營營領(lǐng)域內(nèi)內(nèi)努力探探索成功功的、可可復(fù)制的的模式。。長期目標標—資產(chǎn)經(jīng)營營公司全全面承擔擔商業(yè)開開發(fā)、租租售、經(jīng)經(jīng)營發(fā)展過程程及前景景初期中期遠期具備相應(yīng)應(yīng)的人員員，不一一定要正正式組建建專門的的公司，，可以有有雛形，，包括策策劃、招招商和運運營管理理等專業(yè)業(yè)性人才才到位。。正式籌籌建商商業(yè)管管理或或資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營公司司，具具備較較完整整的架架構(gòu)和和設(shè)置置，與與集團團和各各項目目公司司權(quán)責責清晰晰、方方向明明確、、考核核具體體。作為一一個獨獨立的的、統(tǒng)統(tǒng)一的的資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營人出出現(xiàn)，，提供供商業(yè)業(yè)全程程服務(wù)務(wù)，包包括拿拿地、、規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計和和銷售售、招招商、、運營營，并并實現(xiàn)現(xiàn)自主主經(jīng)營營收支支平衡衡。提供項目定定位、規(guī)劃劃、設(shè)計和和銷售等方方面策略支支持，同時時鋪助招商商。全面負責集集團所有商商業(yè)型及經(jīng)經(jīng)營型資產(chǎn)產(chǎn)的管理，，并能在經(jīng)經(jīng)營模式、、集團發(fā)展展、規(guī)模資資產(chǎn)、創(chuàng)收收盈利及資資本化運作作等方面提提供專業(yè)支支撐。管理理模模式式成成熟熟、、團團隊隊穩(wěn)穩(wěn)定定、、發(fā)發(fā)展展方方向向明明確確、、經(jīng)經(jīng)營營能能力力持持續(xù)續(xù)、、盈盈利利前前景景看看好好，，對對整整個個集集團團的的發(fā)發(fā)展展和和壯壯大大起起到到重重要要支支持持作作用用。。12年123年因各各項項目目的的進進展展不不一一致致，，而而且且工工作作內(nèi)內(nèi)容容要要求求存存在在差差別別，，故故當當前前建建議議以以““項項目目部部分分區(qū)區(qū)負負責責制制””組組織織人人員員架架構(gòu)構(gòu)。。市場部商業(yè)組項目A專業(yè)公司項目B項目商業(yè)運營項目商業(yè)商業(yè)人員策劃招商人員架構(gòu)項目A：是指上海海本市及商業(yè)業(yè)體量規(guī)模較較小的項目，，由市場部商商業(yè)組直接操操作執(zhí)行，或或是與項目公公司現(xiàn)有營銷銷人員聯(lián)合操操作；包括：寶山生生活廣場、嘉嘉城商業(yè)、徐徐匯新城商業(yè)業(yè)與天津項目目。項目B：外外市或或規(guī)模模較大大的項項目，，需要要整合合當?shù)氐刭Y源源，配配置專專門商商業(yè)人人員員，實實行雙雙重管管理。。包括：：太倉倉商業(yè)業(yè)、重重慶商商業(yè)、、常常州商商業(yè)、、舟山山商業(yè)業(yè)。當前人人員需需求配配置及及作用用當前人人員需需求配配置及及作用用根據(jù)各各項目目工程程進展展，安安排相相應(yīng)人人員，，當前前以支支持策策劃、、銷售售、招招商為為主的的項目目較多多多，，需要要實施施運營營管理理的逐逐步落落實人人員。。項目類型項目名稱工作內(nèi)容需要人員備注項目A寶山生活廣場商家維護、包裝推廣3由商業(yè)組現(xiàn)有人員實行負責。嘉城運營管理公司的管理架構(gòu)、人員編制、責權(quán)關(guān)系等與華江公司再協(xié)調(diào)。嘉城商業(yè)商業(yè)策劃、招商、銷售及運營準備、架構(gòu)組建徐匯新城商業(yè)銷售為主天津項目商業(yè)策劃、規(guī)劃、招商。與天津公司現(xiàn)有營銷人員合作。項目B太倉商業(yè)8000平米商業(yè)定位、招商及后期運營準備。1策劃、定位、主力招商，商業(yè)組提供支持，但散鋪招商仍需專置1人，整合當?shù)厣碳屹Y源。重慶商業(yè)商業(yè)定位、銷售、主力店招商，運營管理介入1前期專設(shè)1人支持商鋪銷售、主力店招商，但運營管理需開始準備，提升散鋪投資者信心。常州商業(yè)散鋪銷售、主力店招商--前期調(diào)研、策劃、定位由集團商業(yè)組負責，主力店意向與散鋪銷售與項目公司聯(lián)合執(zhí)行。舟山商業(yè)前期策劃定位1前期調(diào)研、策劃、定位、設(shè)計、規(guī)劃及主力店意向由集團商業(yè)組與項目公司合作，因體量很大，同時需要整合外部專業(yè)公司介入支持。合計6僅指當前的時間，2010年下旬嘉城、太倉、重慶項目均需運營管理介入，人員編制應(yīng)增加。中長期期人員員需求求配置置

年份項目名稱09-10年10-11年11-12年12-13年備注寶山生活廣場1111專設(shè)1人，后期可與嘉城運營管理人員結(jié)合。嘉城商業(yè)2355隨著運營管理實施，相應(yīng)人員到位。太倉商業(yè)1233招商、運營管理人員，可與上海項目人員結(jié)合。重慶商業(yè)1332專職招商、運營管理人員。常州商業(yè)--134專職招商、運營管理人員。舟山商業(yè)1235隨著項目進度加快，相應(yīng)人員逐漸到位。其它散售商業(yè)--------如天津\徐匯等項目。合計6121820不含保安保潔、工程維修等物業(yè)人員。中長期期人員員配置置說明明需求人人員主主要集集中于于后期期經(jīng)營營管理理上，，不含含保安安保潔潔、工工程維維修等等物業(yè)業(yè)類人人員，，每個個項目目步入入正常常經(jīng)營營管理理后，，人員員控制制在3-5人左右右，前前期招招商及及經(jīng)營營培育育期人人員較較充足足，后后期轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入正正軌運運營后后，人人員相相應(yīng)調(diào)調(diào)減或或在項項目之之間整整合；；因為為商業(yè)業(yè)大部部分以以直接接銷售售為主主，余余下的的鋪位位主要要是大大主力力店和和一些些滯銷銷散鋪鋪，主主要提提供整整體商商業(yè)包包裝推推廣、、商業(yè)業(yè)氛圍圍營造造、活活動促促銷、、商家家維系系等方方面。。若管理理物業(yè)業(yè)體量量較小小，以以項目目部方方式存存在，，商業(yè)業(yè)體量量較大大的，，建議議成立立管理理子公公司，，從整整體上上進行行加強強和把把控。。具體人人員配配置及及數(shù)量量，目目前只只作出出規(guī)劃劃和要要求，，后期期根據(jù)據(jù)各項項目實實際情情況決決定。。寶山廣場太倉商業(yè)嘉城商業(yè)重慶商業(yè)常州商業(yè)舟山商業(yè)…………是商業(yè)業(yè)運營營管理理起點點，培培養(yǎng)基基地。。第一個個完全全持有有項目目，全全程商商業(yè)招招商、、運營營與管管理實實踐之之地。。項目目較較多多、、操操作作復(fù)復(fù)雜雜，，商商業(yè)業(yè)運運作作扎扎實實期期。。商業(yè)業(yè)體體量量大大、、操操作作要要求求高高，，商商業(yè)業(yè)運運作作做做強強期期。。培養(yǎng)養(yǎng)機機制制PART3:統(tǒng)計計分分析析組組目前前主主要要職職能能前期期存存量量房房源源及及車車位位的的出出售售及及辦辦理理產(chǎn)產(chǎn)證證等等事事宜宜；；手工工報報表表定定期期統(tǒng)統(tǒng)計計，，形形成成周周報報，，月月報報；；部門門管管理理費費用用預(yù)預(yù)算算，，各各項項目目銷銷售售指指標標及及營營銷銷費費用用預(yù)預(yù)算算；；未來來市市場場形形勢勢預(yù)預(yù)測測及及分分析析；；配合合研研發(fā)發(fā)及及拓拓展展開開展展相相關(guān)關(guān)土土研研，，客客戶戶需需求求調(diào)調(diào)研研等等工工作作；；相關(guān)關(guān)流流程程的的修修改改和和編編訂訂；；部門檔案案管理員員；部門文員員及對外外聯(lián)絡(luò)員員。人員較少少，但事事務(wù)龐雜雜，既承承擔著存存量房的的出售及及售后事事宜，也也進行著著實時的銷售售和回款款等相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計工作作及前期期配合土土研，各各類預(yù)算算等反復(fù)復(fù)性較強的工工作；人員調(diào)動動較頻繁繁導(dǎo)導(dǎo)致致一些數(shù)數(shù)據(jù)缺乏乏系統(tǒng)性性，連續(xù)續(xù)性；統(tǒng)計分析析現(xiàn)狀營銷軟件件運用不不完全，，項目都都存在銷銷售信息息缺失或或者信息息資料不不全的情情況；資料儲備備不足，，營銷系系統(tǒng)運用用不完善善，相關(guān)關(guān)部門所所需的臨臨時性和和突發(fā)性性工作的大量量數(shù)據(jù)需需手工整整理和核核實；信息和數(shù)數(shù)據(jù)缺乏乏外部專專業(yè)機構(gòu)構(gòu)支持，，專業(yè)性性不夠，，在市場場預(yù)測，，大勢判判斷等方面尤尤顯不足足；1、前期存存量車位位和房產(chǎn)產(chǎn)交由物物業(yè)管理理及出售售，其收收入在集集團給予予物業(yè)的的補貼中中扣除，，并適當當留有激激勵獎金金的份額額；2、盡量保保持人員員的穩(wěn)定定性，當當其它組組人員不不足時，，可以考考慮在集集團或者者項目層層面擴充充隊伍；；3、完善營營銷系統(tǒng)統(tǒng)，推進進更換營營銷系統(tǒng)統(tǒng)軟件事事宜，緩緩解人力力上的不不足；4、引入外外部專業(yè)業(yè)機構(gòu)權(quán)權(quán)威信息息，對宏宏觀、微微觀市場場精準把把握，及及時預(yù)測測未來市市場變化化；5、提高定定價能力力、銷控控能力；；6、完善的的流程制制度管理理。未來發(fā)展展設(shè)想加強營銷銷管理系系統(tǒng)的管管控消費需求研究究——通過景瑞營銷銷管理系統(tǒng)，，完善各項目目的客戶來訪訪調(diào)查問卷，，形成一個強強大的消費者者數(shù)據(jù)庫，并并定期進行整整理和分析，，為景瑞新項項目的前期定定位提供消費費者需求分析析，并為項目目自身中后期期的策劃調(diào)整整提供有力的的支持。但目前各項目目營銷管理系系統(tǒng)實施力度度不足，需要要從集團市場場部從業(yè)務(wù)層層面加強重視視和管控，并并加緊實施營營銷軟件的更更換。把握數(shù)據(jù)的時時效性——積極根據(jù)實際際營銷管理流流程，調(diào)整營營銷管理系統(tǒng)統(tǒng)相關(guān)模塊，，有效配合營營銷流程制度度管理。目前營銷管理理與營銷系統(tǒng)統(tǒng)存在較大的的脫節(jié)，后期期需提升集團團管理層對系系統(tǒng)各類統(tǒng)計計報表的查閱閱習(xí)慣，加強強集團市場部部管理人員對對系統(tǒng)各類模模塊的應(yīng)用，，強化項目市市場部和營銷銷代理公司對對系統(tǒng)的有效效維護與數(shù)據(jù)據(jù)的及時錄入入。加強營銷管管理系統(tǒng)的的管控目前各類統(tǒng)統(tǒng)計報表仍仍以手工填填報為主，，且可售未未售房源銷銷售價格與與項目整體體均價聯(lián)動動較弱對整整盤均價指指標控制有有一定的滯滯后性，故故建議后期期務(wù)必加強強營銷管理理系統(tǒng)定價價模塊的有有效應(yīng)用。。定價能力、、銷控能力力提升——結(jié)合集團年年度銷售指指標和項目目所在區(qū)域域的房地產(chǎn)產(chǎn)市場動態(tài)態(tài)，通過定定期的各類類統(tǒng)計報表表，監(jiān)控各各項目已實實現(xiàn)的簽約約銷售價格格，進行有有效預(yù)警。。Price配合拓展的的土地可行行性研究根據(jù)集團拓拓展部提供供土地拓展展方向，初初步了解和和掌握各區(qū)區(qū)域市場的的宏觀環(huán)境境和房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展情況（資資料獲取途途徑：統(tǒng)計計年鑒等各各類官方報報告、房地地產(chǎn)研究機機構(gòu)提供的的數(shù)據(jù)庫或或相關(guān)報告告（如易居居的CRIC系統(tǒng)）、實實地調(diào)研））。定期監(jiān)控各各區(qū)域市場場的房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展動向向，為土地地獲取前的的土研奠定定扎實的市市場研究基基礎(chǔ)，提高高項目可研研的效率。。加強與外部部專業(yè)機構(gòu)構(gòu)的合作，，為可研積積累充足的的數(shù)據(jù)材料料，便于后后續(xù)的分析析和研判。。Market區(qū)域市場研研究——宏觀、微觀觀市場分析析研究加強對宏觀觀政策出臺臺的關(guān)注，，解讀新政政對房地產(chǎn)產(chǎn)市場的影影響，為集集團各項目目的營銷策策略提供積積極的決策策支持。但但目前由于于人員和資資源的有限限，故近近期期政政策策研研究究將將以以外外部部專專業(yè)業(yè)機機構(gòu)構(gòu)為為主主，，自自身身研研究究為為輔輔。。宏觀政政策研研究——Policy宏觀、、微觀觀市場場分析析研究究宏觀市市場分分析——了解和和掌握握全國國和重重點區(qū)區(qū)域市市場的的房地地產(chǎn)宏宏觀市市場發(fā)發(fā)展，，加強強房地地產(chǎn)宏宏觀數(shù)數(shù)據(jù)庫庫的建建設(shè)與與整理理，進進行房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場趨勢勢研究究，形形成定定期的的房地地產(chǎn)市市場宏宏觀分分析報報告，，為集集團層層面的的決策策提供供有效效支持持。其中數(shù)數(shù)據(jù)等等相關(guān)關(guān)資料料，主主要來來源于于各類類一、、二手手統(tǒng)計計數(shù)據(jù)據(jù)、相相關(guān)專專業(yè)機機構(gòu)。。但目前前部分分三、、四線線城市市房地地產(chǎn)市市場信信息化化起步步晚，，大量量數(shù)據(jù)據(jù)獲取取有一一定難難度，，尚需需各項項目市市場部部和項項目營營銷代代理公公司提提供有有效支支持。。宏觀、、微觀觀市場場分析析研究究微觀市市場分分析——主要針針對集集團現(xiàn)現(xiàn)有項項目進進行板板塊房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場分析析和研研究，，并及及時了了解掌掌握競競爭項項目的的銷售售動態(tài)態(tài)。但由于于人力力和地地域的的限制制，建建議仍仍以項項目公公司市市場部部借助助相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)庫進進行分分析研研究為為主，，集團團市場場部整整合監(jiān)監(jiān)控為為輔。。目標：建立起長長期穩(wěn)定定運作的的數(shù)據(jù)模模型，集集中針對對已進入入的長三三角、環(huán)環(huán)渤海、、重慶為為核心的的西南等等地區(qū)以以及其他他重點城城市項目目的動態(tài)態(tài)監(jiān)控分分析同時借助助第三方方機構(gòu)獲獲取全國國具有重重點參考考意義的的地區(qū)和和省份的的房地產(chǎn)產(chǎn)情況信信息，及及時進行行動態(tài)分分析，從從而提升升對宏觀觀、微觀觀市場的的預(yù)判能能力。宏觀、微微觀市場場分析研研究加強宏觀觀和微觀觀市場分分析的舉舉措引入1-2家業(yè)內(nèi)有有知名度度和分析析能力的的第三方方機構(gòu)，，充分運運用其在在國內(nèi)不不同區(qū)域域的分析析信息優(yōu)優(yōu)勢。動態(tài)跟蹤蹤國家房房地產(chǎn)方方面相關(guān)關(guān)政策法法規(guī)的出出臺，從從而對未未來能夠夠有一定定幅度的的預(yù)判能能力提升升。同時時注重動動態(tài)跟蹤蹤部分地地區(qū)，如如加強江江蘇浙江江、成都都重慶、、北京天天津、深深圳等地地區(qū)的相相關(guān)政策策規(guī)定基基礎(chǔ)備案案工作。。加強動態(tài)態(tài)的數(shù)據(jù)據(jù)監(jiān)控和和分析能能力：一是自身身內(nèi)部已已運作項項目的數(shù)數(shù)據(jù)分析析處理；；二是外外部的數(shù)數(shù)據(jù)處理理分析、、獲取。。請拓展部部配合定期將重重點關(guān)注注的區(qū)域域、城市市規(guī)劃情情況發(fā)展展狀況等等相關(guān)的的報告提供給我我們進行行備案跟跟蹤。完善流程程制度管管理1、對流程程熟練掌掌握，并并對新員員工進行行流程相相關(guān)知識識的培訓(xùn)訓(xùn)；2、根據(jù)公公司發(fā)展展需要及及部門員員工對流流程運用用中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問題題，及時時與相關(guān)關(guān)部門溝溝通解決決；若不不能解決決，推動動修改流流程及責責權(quán)點。。未來人員員梯隊當前配置置為2人，流動動性較強強，希望望未來人人員相對對穩(wěn)定，，并適當當擴充隊隊伍，形形成較為為固定的的職責分分工。統(tǒng)計經(jīng)理理1人：主要負責責預(yù)算類類，流程程等重大大事項，，并對下下屬員工工進行培培養(yǎng)和指指導(dǎo)；統(tǒng)計高級級專員3人：分管數(shù)據(jù)據(jù)及系統(tǒng)統(tǒng)管理（（銷售及及回款數(shù)數(shù)據(jù)周報報，月報報，半年年報）；；市場形形勢分析析（周報報，月報報，半年年報，年年報）；；部門文文員及檔檔案管理理員，負負責與其其它部門門對接等等事項。。PART4:營銷管理理組重點工作作提升銷控控能力，，加強項項目營銷銷管理；；加強流程程制度的的管理；；產(chǎn)品定位位流程的的管理；；回款流程程管理；；價格管理理；對供應(yīng)商商的管理理。產(chǎn)品定價價能力的的管控和和提升；；前期產(chǎn)品可可行性研究究；提升銷控能能力，加強強現(xiàn)場營銷銷管理加強與集團審計計法務(wù)部的的溝通與合合作，尋找出目目前營銷管理的的空白點。優(yōu)化目前的的營銷管理理流程，由審計法法務(wù)部對流流程的合理理性進行確確認。對于優(yōu)惠執(zhí)行、、價格管理理、營銷費費用使用等方面加強集團管管理的強度度。對于項目提提出的各項項營銷方案案，包括價格執(zhí)行方方案、優(yōu)惠惠執(zhí)行方案案、營銷推推廣方案等集團市場場部加強前期制制定過程管管理，同時加強后期跟跟蹤管理，建立相關(guān)關(guān)模型，對對于費用、、價格等量量化指標進進行定期更更新。在營銷管理軟軟件中增加加相應(yīng)模塊塊，對于敏感感項進行控控制。具體實施每批房源開開盤前，與與代理公司司一起梳理理所推房源源基本情況況和客戶需需求構(gòu)成，，就客戶所所關(guān)注的房房源，先行行手動調(diào)整整價格表，，利用價格格杠桿引導(dǎo)導(dǎo)客戶向非非熱點房源源轉(zhuǎn)化；分析析客客戶戶熱熱點點關(guān)關(guān)注注房房源源的的關(guān)關(guān)注注因因素素，，對對比比非非熱熱點點房房源源，，在在銷銷售售說說辭辭中中將將非非熱熱點點房房源源優(yōu)優(yōu)勢勢著著重重強強調(diào)調(diào)，，通通過過對對比比達達成成非非熱熱點點房房源源預(yù)預(yù)先先逼逼定定的的效效果果；；對于于熱熱點點房房源源，，適適當當進進行行預(yù)預(yù)留留，，非非熱熱點點房房源源放放量量大大于于熱熱點點房房源源；；對于于政政府府關(guān)關(guān)系系內(nèi)內(nèi)部部預(yù)預(yù)留留房房，，建建立立相相關(guān)關(guān)表表單單，，最最大大可可能能避避免免重重復(fù)復(fù)預(yù)預(yù)留留；；對對于于項項目目公公司司開開發(fā)發(fā)配配套套人人員員，，要要提提前前溝溝通通熱熱點點與與非非熱熱點點房房源源情情況況，，項項目目公公司司開開發(fā)發(fā)配配套套人人員員預(yù)預(yù)先先盡盡可可能能對對房房源源進進行行引引導(dǎo)導(dǎo)。。流程制制度管管理—不斷完完善營營銷管管理流流程體體系，，對營營銷部部流程程制度度的運運行及及執(zhí)行行情況況進行行實時時監(jiān)控控，并并根據(jù)據(jù)實際際情況況進行行及時時的修修訂或或調(diào)整整，為為進一一步提提升營營銷管管理能能力提提供制制度保保障。。重點關(guān)關(guān)注：：產(chǎn)品定定位管管理流流程；；回款管管理；；銷售價價格體體系；；加強對對代理理公司司的管管理和和督導(dǎo)導(dǎo)；供應(yīng)商商管理理。在現(xiàn)有有產(chǎn)品品定位位管理理流程程框架架體系系下，，探討討和逐逐步建建立標標準化化產(chǎn)品模式式下產(chǎn)產(chǎn)品定定位的的思路路，力力求找找準目目標客客戶，，設(shè)計計出適適銷對對路的產(chǎn)品品；通過對對項目目所在在地市市場和和客戶戶的前前期深深入研研究，，加強強項目目拓展展階段產(chǎn)品品定位位的深深度。。建立產(chǎn)產(chǎn)品定定位階階段所所必須須的與與外部部定位位機構(gòu)構(gòu)、項項目所所占地地同行行、媒介及及其他他代理理公司司等各各類渠渠道的的溝通通聯(lián)絡(luò)絡(luò)機制制，增增強市市場、、客戶調(diào)研研數(shù)據(jù)據(jù)來源源的多多樣化化，為為產(chǎn)品品定位位工作作提供供強有有力的的客觀觀數(shù)據(jù)支撐撐。建立起起與設(shè)設(shè)計、、研發(fā)發(fā)、工工程、、拓展展等各各職能能部門門的長長效溝溝通機機制，加強強在產(chǎn)產(chǎn)品定定位階階段的的溝通通以及及產(chǎn)品品形成成和調(diào)調(diào)整的的參與與力度度。前期定定位策策劃工工作需需要與與集團團的戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標以以及盈盈利目目標相相符合合。立足于于景瑞瑞未來來全國國布局局的總總體戰(zhàn)戰(zhàn)略，，通過過公司司各項項目前前期定定位策策劃工工作經(jīng)經(jīng)驗的的總結(jié)結(jié)和沉沉淀，，建立立自己己系統(tǒng)統(tǒng)性的的數(shù)據(jù)據(jù)庫，，作為為未來來其它它項目目的參參考。。進一步步深化化和完完善產(chǎn)產(chǎn)品定定位管管理流流程，，增強強前期期定位位策劃劃能力力以及及在產(chǎn)產(chǎn)品形形成和和調(diào)整整階段段的參參與度度短期：：充分利利用外外部專專業(yè)機機構(gòu)的的相關(guān)關(guān)資源源，為為我們們提供供專業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)(可安排排相關(guān)關(guān)費用用)。中期：：對開發(fā)發(fā)項目目工作作經(jīng)驗驗進行行沉淀淀總結(jié)結(jié)，形形成景景瑞內(nèi)內(nèi)部系系統(tǒng)性性的案案例數(shù)數(shù)據(jù)庫庫，以以求更更準確確的了了解和和分析析客戶戶屬性性、產(chǎn)產(chǎn)品信信息以以及價價格運運行軌軌跡等等關(guān)鍵鍵要素素。遠期：：在景瑞瑞已變變成各各項目目區(qū)域域有影影響力力的開開發(fā)商商階段段，充充分運運用自自己的的優(yōu)勢勢地位位，多多與有有影響響力和和領(lǐng)先先地位位的開開發(fā)商商進行行溝通通學(xué)習(xí)習(xí)、汲汲取經(jīng)經(jīng)驗，，從而而得到到更多多的信信息支支持、、發(fā)展展橫向向聯(lián)動動機制制。借借同行行之力力提升升我們們自己己的競競爭優(yōu)優(yōu)勢。。與全國性性的代代理機機構(gòu)建立長長期有有效的的溝通通機制制，通通過了了解他他們對對于項項目全全程銷售策策略的的執(zhí)行行過程程，從從中收收獲學(xué)學(xué)習(xí)，，形成成我們們自己己一套套完美美的流流程。。市場部形成成出外考察的的固定機制制，提煉其他項項目之優(yōu)點點同時進行行系統(tǒng)的經(jīng)經(jīng)驗總結(jié)，進而而不斷地提提升自身競競爭力。市場部對設(shè)計產(chǎn)品品的了解，可多與設(shè)計計部、設(shè)計計院等橫向向溝通學(xué)習(xí)習(xí)，進而提提升自身對設(shè)計計的敏感性性和感官能能力。提升定位策策劃能力的的途徑優(yōu)化和完善善回款管理理流程，縮縮短應(yīng)收賬賬款回收時時間由于各項目目所在城市市在按揭回回款程序辦辦理方面存存在的巨大大差異性，，需要在集集團總體回回款管理流流程體系下下，根據(jù)各地實實際情況完完善優(yōu)化和和完善回款款管理流程程，制定更更為具體和和更具操作作性三級或或者四級回回款操作流流程或辦法法，縮短回款款時間，保保證集團整整體現(xiàn)金流流的安全。。建立起集團市場部部、集團財財務(wù)部和項項目公司的的定期、長長效溝通機機制，保證各方方信息和統(tǒng)統(tǒng)計口徑的的一致性和和及時性。。嚴格執(zhí)行行達到首首付款比比例簽約約的規(guī)定定，對于于付款拖拖延，抱抱有交房房再辦貸貸款的客客戶，一一律不予予以簽約約。同時時，盡量推介介客戶辦辦理純商商業(yè)貸款款，以加加快款項項審批速速度。加強對代代理公司司的監(jiān)管管和督導(dǎo)導(dǎo)，建立立起專門的針針對代理理公司的的回款監(jiān)監(jiān)管和處處罰機制制，增強代代理公司司在回款款工作方方面的積積極性。。加強銷售售價格管管理，建建立起完完善的、、系統(tǒng)的的價格折折扣體系系在集團“深耕三線線，產(chǎn)品品領(lǐng)先”的戰(zhàn)略方方向下，，三線城城市將成成為集團團未來幾幾年的主主要戰(zhàn)場場。由于三線線城市市市場的相相對封閉閉性，各各類關(guān)系系人員盤盤根錯節(jié)節(jié)，維持持項目價價格體系系的穩(wěn)定定性非常常重要，因此，，建立起起完善的的、系統(tǒng)統(tǒng)的價格格折扣體體系勢在在必行。。項目公司營營銷部、項項目總經(jīng)理理、集團市市場部、集集團高管等等層面的折折扣點需要要嚴格按照照集團制度度流程，更更為重要的的是，對于不同層層級的、不不同渠道的的關(guān)系客戶戶的折扣政政策也需要要統(tǒng)一口徑徑，做到信信息的及時時溝通，以確保整整個價格體體系的穩(wěn)固固性。除嚴格要求求代理公司司遵守公司司相關(guān)規(guī)定定外，針對對可能出現(xiàn)現(xiàn)的各類問問題制定出針對對代理公司司各項目部部、各地區(qū)區(qū)公司及其其集團公司司等層級的的溝通、反反饋、投訴訴、獎罰機機制增強雙方信信息溝通的的暢通性和和及時性，，增強代理公公司各層面面對項目的的責任心和和投入度。。加強對代理理公司的管管理和督導(dǎo)導(dǎo)，制定和和完善與代代理公司各各層面的溝溝通機制建立起全國國性或區(qū)域域性的供應(yīng)應(yīng)商共享資資料庫，增增強對營銷銷供應(yīng)商的的管理優(yōu)秀的營銷銷供應(yīng)商有有利于公司司提升在營營銷推廣、、包裝、品品牌宣傳等等方面的品品質(zhì)和水平平，建立起全國國性或區(qū)域域性的供應(yīng)應(yīng)商共享資資料庫，逐步形成成一批配合合度高、質(zhì)質(zhì)量過硬的的戰(zhàn)略合作作供應(yīng)商，，推動與營銷銷供應(yīng)商的的共贏機制制建設(shè)，以以應(yīng)對集團團在三線城城市快速擴擴張過程中中對高水平平營銷供應(yīng)應(yīng)商的要求求。集團市場部部64產(chǎn)品定價的的戰(zhàn)略要求求和發(fā)展方方向快速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略下，通通過溢價，，實現(xiàn)產(chǎn)品品利潤最大大化快速周轉(zhuǎn)利潤最大化化溢價溢價溢價集團市場部部65產(chǎn)品定價策策略1、以市場需求求導(dǎo)向的定定價策略為為主2、考慮供求求關(guān)系，3、考慮需求求價格彈性性和量價關(guān)關(guān)系，4、準確把握握客戶心理理5、以競爭導(dǎo)導(dǎo)向的定價價策略作為為補充6、考慮競爭爭者的產(chǎn)品品、價格、、銷量與我我們的關(guān)系系集團市場部部66定價職能三三年規(guī)劃目目標定價應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)項目定位位，充分反反映項目的的溢價能力力實現(xiàn)快速周周轉(zhuǎn)是基礎(chǔ)礎(chǔ)，同時追追求高溢價價，把握好好兩者關(guān)系系，實現(xiàn)共共贏準確把握市市場機會，，并保持高高度的市場場應(yīng)變性目標標集團市場部部67實現(xiàn)途徑和和工作重點點定價專業(yè)能能力的提升升營銷管理人人員具備高高度專業(yè)能能力，深入入掌握產(chǎn)品品情況，把把握客戶需需求和承受受能力，熟熟悉市場行行情。發(fā)揮營銷代代理公司，，項目市場場營銷部，，集團市場場營銷部各各自優(yōu)勢，，協(xié)同工作作。定價決策機機制的優(yōu)化化引入價格聽聽證會制度度。定價建議工工作須調(diào)研研深入，論論證充分，，推導(dǎo)嚴密密，以確保保定價決策策的科學(xué)性性與合理性性。集團市場部部68定價職能實實現(xiàn)途徑和和工作重點點項目價格體體系的梳理理完善價格體體系，整盤盤價格，年年度價格，，分期/分批價格，，已售和未未售房源價價格，各自自價格系統(tǒng)統(tǒng)以及之間間的關(guān)系和和聯(lián)動。價格走勢的的動態(tài)控制制確保每一套套成交房源源，都符合合對應(yīng)的價價格體系。。監(jiān)控成交，，定期分析析數(shù)據(jù)，確確保項目價價格走勢的的動態(tài)符合合各層次的的價格體系系。集團市場部部69產(chǎn)品定價實實現(xiàn)途徑和和工作重點點市場信息系系統(tǒng)的完善善項目通過各各種渠道與與方法，定定期收集市市場成交數(shù)數(shù)據(jù)以及相相關(guān)信息，，并確保基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的的真實性和和及時性。。集團市場部部定期匯總總、分析市市場數(shù)據(jù)。。市場變化的的敏感性以以及快速反反應(yīng)定期結(jié)合市市場情況，，重新審視視現(xiàn)行價格格體系，并并及時進行行調(diào)整。保持市場敏敏感性，市市場發(fā)生變變化初期就就能快速反反應(yīng)，同時時加強對市市場的預(yù)判判，對將來來可能發(fā)生生的市場變變化做相應(yīng)應(yīng)準備。1、短時間的的決策機制相相對不足；；可研現(xiàn)狀2、同時面對對多個項目目可研時，，需提高可研效效率；3、對于價格前期的的預(yù)判能力力不足；4、產(chǎn)品建議能能力不足。?，F(xiàn)主要由營營銷管理組組錢琨、陳陳怡明組成成的可研小小組進行可可研工作。。優(yōu)勢：借助了相關(guān)關(guān)成員專業(yè)業(yè)知識和經(jīng)經(jīng)驗，使得得可研時前前期判斷存存在較強合合理性。劣勢：對新的區(qū)域域和新興市市場了解不不足，傳統(tǒng)統(tǒng)經(jīng)驗判斷斷容易造成成模式化思思維，對于方案的的最終判定定在一定程程度上缺乏乏前瞻性。?，F(xiàn)狀：存在具體問問題：可研目標具體目標：：1、客戶定位位和產(chǎn)品定定位方面，，不斷總結(jié)結(jié)以往項目目的成功經(jīng)經(jīng)驗，并形形成區(qū)域系系統(tǒng)的共性性判斷，如如湖州、嘉嘉興、嘉善善、平湖等等相近地區(qū)區(qū)項目的可可研過程中中，便可形形成對該區(qū)區(qū)域的總體體認知。從從而為日后后該區(qū)域其其他項目可可研提供更更有效的參參考借鑒。。2、同時進行行多項目可可研時，建建立起在不不同區(qū)域同同時展開工工作的高效效機制。3、充分提升升自身定價價能力，使使得定價方方案能夠同同時具備內(nèi)內(nèi)、外部合合理性。4、希望在不不斷的實踐踐和經(jīng)驗總總結(jié)中，建建立起高效效且實用性性強的定價價模型?？偰繕耍航⑵鹂焖偎儆行У目煽裳袡C制，，集中部門門優(yōu)勢，對對可研分析析中市場分分析、客戶戶定位、定定價及銷售售策略4方面重點進進行相關(guān)工工作部署，，使得可研研工作的目目的性和實實效性更強強。加強可研的的思路和措措施從效果與效效率入手，，充分調(diào)用項項目公司資資源，協(xié)同完成成有關(guān)事項項；通過集團市市場人員與與項目市場場人員的兩兩個維度對對整體方案案進行把控控。同時，注注重自身相相關(guān)能力的的培養(yǎng)和加加強。適當增加人人手，專門用于于土研工作作，考慮2-3人。與拓展部充充分溝通，，了解景瑞瑞戰(zhàn)略的發(fā)發(fā)展方向。。在自身日日常過程中中，提前對符合合戰(zhàn)略目標標的區(qū)域及及地塊信息息進行關(guān)注注，以求在可可研時獲取取及時有效效的信息。。對市場進行行充分了解解，了解競爭對對手的運作作規(guī)律，回回顧并總結(jié)結(jié)已操作過過的項目經(jīng)經(jīng)驗，通過橫向向與縱向的的分析研究究，從而梳梳理出相對對可行的定定價管理模模型。該定價模型型應(yīng)具備銷銷售初始階階段和過程程中的定價價合理性。。未來人員梯梯隊目前成員為