房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓手冊

房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓手冊一、地產(chǎn)基本術語產(chǎn)權證書

產(chǎn)權證書是指"房屋所有權證"和"土地使用權證"。房屋產(chǎn)權證書包括：產(chǎn)權類別、產(chǎn)權比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權來源、房屋結(jié)構、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。

使用權房

使用權房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。

公房

公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（擁有權、占有權、處分權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權房。

不可售公房

不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

已購公房

已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房

單位產(chǎn)權房

單位產(chǎn)權房是指產(chǎn)權屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。

廉租房

廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

私房

私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。

二手房

二手房即舊房。新建的商品房進行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買"樓花"，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

外銷房

外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。

內(nèi)銷房

內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

準現(xiàn)房

準現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。

共同共有房產(chǎn)共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權。

共有房產(chǎn)

共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權。

尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當商品住宅的銷售量達到80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴重。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進行后續(xù)建設，甚至全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進，一步步顯現(xiàn)。

城市居住區(qū)

城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

居住小區(qū)

居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對應，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地

居住組團

居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。

配建設施

配建設施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。

公共活動中心

公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。

房屋產(chǎn)權

房屋產(chǎn)權是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權利，也就是房屋各項權益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權利。

建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。均價均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的"不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售"，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略?；鶅r基價也叫基礎價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。起價起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表?quot;×××元／平方米起售"，以較低的起價來引起消費者的注意。預售價預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應按有批準權限部問核定的價格為準。一次性買斷價一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價。一次性買斷價屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價格術語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務，不得隨意變更。定金定金是指當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔保法》八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超出合同標的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金。違約金違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟制裁，具有懲罰性和補償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反應住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計算價格。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；不包含在結(jié)構面積內(nèi)的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。實用面積它是"建筑面積"扣除公共分攤面積后的余額。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結(jié)構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標。計租面積作為計算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計算。容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。得房率得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積+分攤得公用建筑隊面積。開間住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結(jié)構住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。進深在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右，不能任意擴大。套內(nèi)面積俗稱"地磚面積"。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資住房租賃市場。公攤面積商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積；2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％?？⒐っ娣e竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經(jīng)驗收合格的建筑.輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。共有建筑面積房屋系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分攤系數(shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。銷售面積銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。建筑密度建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠化率綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。綠地率綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。層高層高是指住宅高度以"層"為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。公用建筑面積分攤系數(shù)將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。實用率實用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積標準層標準層是指平面布置相同的住宅樓層。陽臺陽臺是指供居住者進行室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺平臺是指供居住者進行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。地下室地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。半地下室半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者居住區(qū)用地居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。住宅用地住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱其他用地其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。公共服務設施用地公共服務設施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。道路用地道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。公共綠地公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其他塊狀帶狀綠地等。道路紅線道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。建筑線建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。公用建筑面積公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積玄關玄關就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。隔斷隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?過道過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。建造商建造商是指負責建設房地產(chǎn)項目的市政工程、基礎工程及土建裝修工程的建筑商。發(fā)展商發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設房地產(chǎn)項目并籌資建設的房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)主營企業(yè)必須向房地產(chǎn)業(yè)務的行政主管部門申請資質(zhì)等級。代理商代理商是指負責銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機構。征用價指政府征用各種地產(chǎn)時（如農(nóng)地、林地、市地等）向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。出讓價指政府將國有地產(chǎn)出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。轉(zhuǎn)讓價指地產(chǎn)使用者將其受讓的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去時所收取的貨幣總額。出租價指地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。入股價指地產(chǎn)所有者或使用者將其地產(chǎn)使用權入股與其他投資者進行合作開發(fā)或合作經(jīng)營，雙方所認可的價格。在目前情況下，為了搞活國有企業(yè)，土地管理部門對其土地入股有一個確認價，這個價不一定就是合作經(jīng)營或合作開發(fā)雙方所認可的價格。評估價是指中介評估機構受委托而對地產(chǎn)評估出的價格。該價格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價格、價值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。征稅價如果根據(jù)地產(chǎn)價值對地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時，就要評估出該地產(chǎn)的價格。例如，土地增值稅，本來是讓交易雙方申報成交價，但他們不申報或申報不實時，就要對其地產(chǎn)進行評估，為征稅提供依據(jù)。清產(chǎn)核資價為會計核算的需要，地產(chǎn)未發(fā)生交易時，也要對該地產(chǎn)賦予一定的價格。補交價指對行政劃撥或無償使用的國有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時所收取的價額款。該價一般是根據(jù)評估的價格確定，并低于市場價。若今后按市場價格水平補交價款時，贏余就應放在市場交易價里。確認價是目前政府有關管理部門對評估機構評估地產(chǎn)所認定的價格。該價格可以是原評估價格，也可以不是?；鶞实貎r指城鎮(zhèn)各類各級土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價格。標定地價指城鎮(zhèn)各標準地塊的價格。房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價是由專業(yè)估價人員以房地產(chǎn)為對象，根據(jù)委托人不同的估價目的，按照一定的體價程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)價格客觀合理的估計、推測或判斷。住房公積金我國從1991年開始在全國城鎮(zhèn)實行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個人所有，記入職工個人的住房公積金帳戶，由政府設立的公積金法定管理機構集中管理。住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實質(zhì)是把低工資時單位用于住房實物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達到轉(zhuǎn)換住房分配機制的目的。實行住房公積金制度的目的是增加社會住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進住房建設。安居工程國家安居工程是黨和政府為推動城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。實施國家安居工程可以調(diào)動各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會化進程，促進城鎮(zhèn)住房建設。貨幣分房所謂貨幣分房，就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費因素，納入職工工資，成為居民的住房消費基金，變實物為工資分配，由職工自己買房或租房。住宅的進深住宅的長度或進深，在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實際長度。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風條件，從理論上說，住宅的進深不宜過大。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》規(guī)定，磚混結(jié)構住宅建筑的進深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。復式住宅這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實際早在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅，復式住宅的下層供起居、炊事、進餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高2米，上層貯藏間高1.2米；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。復式住宅的經(jīng)濟性體現(xiàn)在：1、平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%-70%。2、戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價。3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場上的熱銷產(chǎn)品。小康型住宅是指為實施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程"2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程"項目，由建設部在各大城市指導建設的面向二十一世紀初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。解困房指在實施"安居工程"之前或未實施安居工程的各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護戶而修建的住房。實施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。土地使用年期凡與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。一次性付款這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機的靈丹妙藥。智能化大廈又稱"智能型大廈"是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術與建筑藝術有機結(jié)合，通過對設備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設備自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自動化系統(tǒng)（OAS）通信自動化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng)FAS）,保安自動化系統(tǒng)（SAS）。宗地圖宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關系等。證書附圖證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。結(jié)構面積住宅的結(jié)構面積是指構成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構件所占的面積。房地產(chǎn)抵押貸款所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔保人承擔連帶償還本息的責任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權人的銀行有權對抵押物進行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。在房地產(chǎn)交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)權屬登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)保險房地產(chǎn)雖然風險較少，但并不是毫無風險，因自然災害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風險、減少經(jīng)濟損失，購買房地產(chǎn)保險就很有必要。所謂房地產(chǎn)保險，主要是指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責任保險、房地產(chǎn)人身保險。房屋所有權房屋所有權是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權力。所謂的占有權就是產(chǎn)權人對其房屋事實上的控制權。使用權，是產(chǎn)權人按照房產(chǎn)的性能，作用對房屋加以利用的權利。收益權指產(chǎn)權人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權利。處分權，是產(chǎn)權人在事實上或法律上對房產(chǎn)進行處置的權利，處分權是房屋產(chǎn)權的核心，是房屋產(chǎn)權最根本的權利。處分權一般只能由房屋產(chǎn)權人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。物業(yè)管理建設部1994年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應當選聘牧業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進行管理。住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構筑物及其設備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設施以及環(huán)境容貌管理項目進行維護、修繕和整潔。房改房指國家機關、企事業(yè)單位在推進房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務、職稱打分計算），已經(jīng)分配或?qū)⒁峙?、?zhí)行國家規(guī)定的房改標準價或成本價出售、出租的住房。這類房屋不是通過市場獲得，是一種準商品房。銷售對象是單位在冊職工。住宅的開間在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規(guī)定。根據(jù)1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標準》，磚混結(jié)構住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。躍層式住宅這類住宅的特點是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可縮小電梯公共平臺面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時由于二層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進入。這類住宅的內(nèi)部空間因為是借鑒了歐美小二層樓獨院住宅的設計手法，近年來在全國各城市的一些高級住宅設計中得到廣泛推廣。購房面積商品房與其他商品有一點是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。除獨立使用的空間外，公用部位、公用設施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按"套"或"單元"銷售的商品房面積應為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應分攤的公用建筑面積兩部分之和。即商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積。安居房為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家開始實施安居工程，推動住房制度改革。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設（一般為4：6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。要求精心設計，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。微利房指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對自己在城市遠郊修建的交通不便的商品房實行低價銷售。此類房屋價格誘人，隨著城市規(guī)模的擴大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。三通一平指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構的基礎工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎用地開發(fā)的最低法定要求。宗地宗地是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達30年的。銀行按揭業(yè)務在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。抵押貸款方式抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。質(zhì)押貸款方式質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設債券、金融債券、AAA級企業(yè)債券、銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權利憑證作為貸款的擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式建筑面積建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

而“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額就得出一個“實得建筑面積”，就是我們平時所講的“套內(nèi)面積”。例如你買了一間120平方米的房子，這個面積就是由13.7平方米的公共分攤面積加上106.3平方米的套內(nèi)面積得出來的。

容積率在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。

建筑面積指建筑物的水平面積，其計算公式為：

建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應分攤的公共建筑面積

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積＋墻體面積＋陽臺建筑面積）

套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積

公共分攤面積＝公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積

公用建筑面積分攤系數(shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和

說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。

知道了套內(nèi)建筑面積和分攤的公共建筑面積，在購房時，心中就有數(shù)了。

居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為：

居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù)

獨立式住宅的換算系數(shù)為1.83，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實際銷售中則按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽”的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。

剪力墻結(jié)構是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構中的梁柱，能承擔各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構稱為剪力墻結(jié)構。這種結(jié)構在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術語所蒙蔽。

環(huán)保小區(qū)即注重環(huán)境保護的小區(qū)。這實際上是開發(fā)商在玩弄“文字游戲”。按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30％，小區(qū)環(huán)保中不應包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。所以，對那些喜好走近大自然的購房者來說，尤其要謹慎“環(huán)保牌”的廣告效應。

花園式住宅也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。一般都帶有花園草坪和車庫的獨立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標準，一般為高收入者購買。商品房房價的構成大體上講，商品房價格是房屋建筑價格和房屋基地價格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價格（房價）的擬定也要以上述原則來加以計算。目前，房價大致可分為四大部分組成：一是地價成本，包括土地出讓金以及相關費用，如郊區(qū)的耕地補償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費用等；二是建筑安裝費用，如設計、招標、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費、基礎設施費（七通一平費），甚至市政費、用電權費等也可折算在建安費里；三是開發(fā)商經(jīng)營費用，包括辦公管理費、銷售經(jīng)營費等；四是開發(fā)商經(jīng)營利潤。房地產(chǎn)項目類型基礎概念傳統(tǒng)的項目類型這種劃分的標準綜合了建筑形式與經(jīng)濟意義的考慮因素。別墅代表著總面積大、總價昂貴，獨立的建筑空間與獨有的建筑外形；公寓公寓的特征是單價高、品質(zhì)化配套服務；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；普通住宅普通住宅的標志則是單價相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。項目類型的發(fā)展與豐富經(jīng)濟適用房:政府對開發(fā)商實行一定程度的補貼，銷售時政府實行最高限價。銷售對象面向本市戶口居民。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細化的概念獲得廣泛認知度。板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費者心中占據(jù)上風。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項目漸多。隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務，板樓公寓成新時尚。城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風靡，確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse風聲水起，第一批Townhouse火了；跟風的Townhouse被困了；究竟Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。項目類型的新界定別墅別墅Townhouse聯(lián)排別墅板樓塔樓傳統(tǒng)的別墅項目獨棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式——別墅的概念：別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。顧名思義，“別”字是“另外”、“另一處”的意思，而“墅”則是“野”與“土”兩個字的組合，從字面上可以作“山野之地”解。因此，傳統(tǒng)對別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風景名勝地或大型游樂設施、附近或有山有水的地方。概念延伸：城市別墅近年，別墅項目向城市中心發(fā)展，尤其是隨著朝陽公園周圍別墅項目的興起，“城市別墅”成為新名詞。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設施完備的長處，正因為如此，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應的開闊面貌。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場的主導項目。Townhouse的基本解讀-1原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨立的院子和車庫”，是二戰(zhàn)以后西方國家發(fā)展新城鎮(zhèn)時出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過3、4層；其特點集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市發(fā)展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。北京的Townhouse緣起：別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠離市區(qū)也給生活配套帶來了考驗。公寓位于市中心，生活設施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價高昂。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應運而生。位于市區(qū)中心單價、總價均高容積率高、建筑密度大位于市區(qū)中心單價、總價均高容積率高、建筑密度大空間窘迫感有天有地環(huán)境舒展總價高交通位置與市政條件公寓別墅單價、總價均有明顯優(yōu)勢位置上盡量靠近市中心有天有地環(huán)境舒展Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物Townhouse的基本解讀-2北京受到認可的TOWNHOUSE項目符合十大標準——

1、位置：應位于城市邊緣地帶，車程5至30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。

2、交通：周邊應有完善的交通道路網(wǎng)絡，臨近高速公路，強調(diào)交通的易達性和便捷性。

3、環(huán)境：不僅強調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應有優(yōu)美的自然環(huán)境。

4、規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過0．6，其規(guī)模最好在15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。5、規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關系。

6、建筑：社區(qū)強調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。

7、配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設施必需齊備。

8、價格：一套售價控制在80萬至180萬元之間為好。

9、服務：社區(qū)的物業(yè)服務要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。

10、文化：應營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。Townhouse的四種形式通常，我們稱Townhouse為聯(lián)排別墅，因為Townhouse的出現(xiàn)就是以聯(lián)排別墅為標志的。但實際上，一個純粹的Townhouse項目中，一般可以包括四類建筑形式,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨棟。在同一項目中，通常價格表現(xiàn)：獨棟〉雙拼〉聯(lián)排〉疊拼聯(lián)排別墅聯(lián)排別墅由三個以上的相同單位平行組合而成。是Townhouse項目最為常見的建筑形式。雙拼別墅兩個相同的單位平行組合而成。疊拼別墅從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個單位組成；實際上，其中一戶的“一層”從二層開始，將不擁有庭院。從戶型圖上清晰可見區(qū)別。獨棟別墅形體獨立的單位。傳統(tǒng)別墅注重從建筑立面的設計上突出棟與棟之間的區(qū)別，顯示所有者的個性。Townhouse獨棟通常棟與棟之間沒有實質(zhì)區(qū)別甚至完全一樣。傳統(tǒng)別墅間距開闊私密性好。Townhouse獨棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。Townhouse獨棟傳統(tǒng)別墅板樓、塔樓項目類型板樓與塔樓的基本本解讀-1板樓、塔樓是通過過建筑形式的的明顯不同而而相比較而言言；所以我們們在研究中把把板樓、塔樓樓相提并論，更更好地區(qū)隔與與了解二者的的特點。國家住宅工程中心心對板樓、塔塔樓的定義是是：板樓——是指由多多個住宅單元元組合而成，每每單元均設有有樓梯或樓梯梯、電梯皆有有的住宅；每每個單元用自自己單獨的樓樓梯、電梯。塔樓——主要是指指以共用樓梯梯、電梯為核核心布置多套套住房的高層層住宅。通俗俗地說，塔樓樓以電梯、樓樓梯為布局核核心，上到樓樓層之后，向向四面走可以以直接進入戶戶內(nèi)。板樓、塔樓的不同同，在內(nèi)、外外兩方面均產(chǎn)產(chǎn)生影響：外部——建筑高度度、密度、容容積率不同內(nèi)部——戶型、銷銷售分攤不同同塔樓塔樓板樓板樓基本形式小高層板樓：９至至１２層左右右的板樓高層板樓：16層層以上甚至更更高的稱為高高層板樓多層板樓：６層以以下的供應量以小高層最最重：從2001年以來，小小高層所占比比例逐漸遞增增，小高層板板樓的供應量量在三種板樓樓中為最主要要；滿意度以多層居首首：在消費者滿意度的的調(diào)查重，６６０％以上的的消費者最中中意的是多層層板樓；平均售價以高層板板樓最低：由于容積率高，同同等條件同等等檔次的高層層板樓平均售售價最低；塔樓基本形式傳統(tǒng)的塔樓形式：：十字型、方方形塔樓改革的塔樓形式：：蝶型塔樓與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶蝶塔的建筑特特征：外形輕盈蝶式建筑一般是“半蝶半塔”，戶戶緊密密相連，像沒沒有張開翅膀膀的蝴蝶，改改變了傳統(tǒng)塔塔樓外觀體態(tài)態(tài)的臃腫，體體態(tài)輕盈秀麗麗，外觀比較較新穎。朝向、采光、通風風上有突破蝶形建筑設計還有有效地避免小小區(qū)內(nèi)各棟樓樓宇之間相互互遮擋的弊端端，使多數(shù)單單元都是南北北朝向，實現(xiàn)現(xiàn)了在采光、通通風性能上的的突破。斜角存在成為新問問題但蝶式建筑中因各各戶間連接依依然緊密，戶戶與戶之間的的相互影響、相相互依賴還比比較大，所以以產(chǎn)生出很多多在戶型設計計中難以避免免的斜角問題題，這既是蝶蝶式建筑的“標簽”之一，也是是蝶式建筑為為尋求突破而而必須跨越的的障礙。與傳統(tǒng)塔樓相比，蝶蝶塔的市場適適應性：平衡成本與建筑形形式板樓的售價明顯高高于塔樓，傳傳統(tǒng)塔樓對采采光通風活動動空間采取了了犧牲，對于于沒有明顯板板、塔偏好的的消費者而言言，蝶塔幫助助實現(xiàn)了成本本與戶型的平平衡。板、塔優(yōu)劣勢集錦錦比較角度板樓塔樓備注建筑密度低高

建筑平均高度低*高*不直接構成優(yōu)劣勢勢；但高層建建筑有利于觀觀景、不容易易受遮擋，間間接有利。出入空間大小

容積率低高

通風好不暢

朝向戶戶朝陽常有無采居室

采光戶戶朝陽，南北通通透存在灰色空間同層分布不同的戶戶型單位，單單位之間互為為遮擋對采光光有負面影響響；戶型難以以全面照顧每每間居室的采采光設置。高度問題較容易受受遮擋高度問題較不容易易受遮擋戶型靈活程度低高塔樓多采用大框架架結(jié)構，除少少數(shù)承重梁之之外，戶內(nèi)分分隔墻基本都都可以拆改。使用率板樓戶型的使用率率平均達到880%；最高高可達90%%塔樓戶型的使用率率常不足700%；受不規(guī)規(guī)則空間局限限很難設計高高使用率使用率越高，空間間使用程度越越高，價格成成本越低。銷售分攤低高塔樓的過道、電梯梯、不對稱戶戶型等因素，造造成公攤面積積高單價高低犧牲了建筑密度與與容積率的塔塔樓，建筑成成本遠遠低于于板樓小戶型——塔樓突突圍塔樓市場形勢危難難，在建筑形形式上突破的的實驗之后，開開發(fā)商開始實實行市場定位位的突破，其其中，小戶型型社區(qū)的定位位，奮力一博博為挽回塔樓樓的市場地位位。小戶型社區(qū)長短處處：從建筑形式而言，小小戶型社區(qū)，通通常表現(xiàn)為同同層樓7、8戶甚至10戶以上的的單位，使塔塔樓的劣勢更更加突出。小戶型以總價低吸吸引消費者，實實際上單價的的性價比較高高。小戶型社區(qū)的成功功來源于細分分市場定位，準準確地抓住目目標消費者的的心理，可以以稱得上是以以小博大的市市場推廣典范范。消費者角度的項目目類型比較消費者的項目類型型偏好排除一定范疇內(nèi)價價格的影響因因素，較理想想狀態(tài)下，普普通北京市民民的對住宅項項目類型的消消費心理是：：首選多層板板樓，然后是是小高層板樓樓、塔樓與ttownhoouse。北京住宅建筑類型型受歡迎程度度調(diào)查：高達達59.088％的購房者者選擇多層板板樓，有177.46％的的購房者選擇擇小高層板樓樓，選擇塔樓樓的為14..9％，選擇擇Townhhouse的的為8.577％。定價比較價格比較（同檔次同條件）別墅Townhousse板樓塔樓平均單價最高次高單價比較：獨棟>>雙拼>疊拼〉聯(lián)排排高于板樓單價比較：多層>>小高層>高層最低蝶塔>傳統(tǒng)塔樓平均總價最高以總建筑面積論價格需求下的項目目類型偏好無論以單價或以總總價論：別墅、Townhhouse項目仍然很很難在市場份份額上有所進進步；無論板樓還是塔樓樓，100平米戶型仍仍將維持分水水嶺狀態(tài)；與居民收入最相宜宜的5000元單價的普普通住宅，有有最廣闊市場場空間。區(qū)域分布區(qū)域分布（平均半徑）別墅Townhousse板樓塔樓自然地理位置自然風光出眾自然地理位置以選選址論經(jīng)濟地理位置市政、配套不足多數(shù)分布在近郊地地區(qū)，犧牲了了經(jīng)濟地理位位置公寓〉普通住宅〉〉經(jīng)濟適用房房區(qū)域需求下的項目目類型偏好別墅、Townhhouse、板板樓、塔樓，在在自然與經(jīng)濟濟地理位置的的條件中，誰誰擁有良好的的交通環(huán)境，就就贏得競爭的的先機。交通便利成為消費費者對住宅區(qū)區(qū)域的首要考考慮因素：在本次調(diào)查中，550.3％的的被訪者希望望項目周邊有有良好的公共共交通，交通通問題已是被被廣大購房者者普遍關注的的問題，而具具有該項優(yōu)勢勢的房地產(chǎn)項項目成為他們們的首選。228％的購房房者希望所購購房產(chǎn)在成熟熟社區(qū)，199％的調(diào)查者者希望有升值值潛力，只有有2.6％的人人希望在目前前的熱點區(qū)域域購房。由此可見，一部分分消費者開始始把住宅市場場作為一種投投資，并且北北京有著不錯錯的投資環(huán)境境，但是由于于在具體操作作上的一些問問題諸如稅費費過高、二級級市場的拖沓沓不前、租賃賃市場信用較較差，都成為為制約房地產(chǎn)產(chǎn)投資的因素素。二、房地產(chǎn)投資學學房地產(chǎn)經(jīng)營管理概概述章前案例：廣州東山區(qū)居民住住房十分困難難，該區(qū)黨政政領導急群眾眾所急，等國國家投資建住住宅無異杯水水車薪，不能能解決問題。經(jīng)經(jīng)充分研究，區(qū)區(qū)政府決定通通過“以地養(yǎng)地”和引進外資資相結(jié)合的途途徑來解決。1979年3月成成立了引進外外資住宅建設設指揮部，向向區(qū)政府借1000元作辦公費費，開始了籌籌備工作。當當年10月5日，以市政政府劃給的土土地與外商合合作，簽訂了了第一宗引進進外資興建東東胡新村的協(xié)協(xié)議，12月動工興建建。條件是我我方出地皮，外外商出資，合合作興建，建建成的房子1/3給外商出售售，1/3安置拆遷戶戶，1/3歸公司作商商品房出售。他他們邁出了第第一步，建成成了東湖新村村。以后他們又通過“借雞生蛋”、“滾雪球”，加強經(jīng)營營管理等辦法法，使業(yè)務不不斷擴大。1983年6月定名為華華東實業(yè)公司司，1988年改組為東東華實業(yè)股份份有限公司。繼繼東湖新村之之后，他們又又開發(fā)了湖濱濱苑、花園新新村、文德大大樓和五羊新新村等綜合性性大廈和住宅宅小區(qū)。現(xiàn)在在資產(chǎn)過億，成成為一級房地地產(chǎn)開發(fā)公司司，業(yè)務還擴擴展到香港，在在香港成立了了聯(lián)營公司。東華公司的實踐證證明，房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營管理是是一門學問，把把這門學問做做好了，就可可以提高房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營的經(jīng)濟效益益，就可以使使房地產(chǎn)業(yè)成成為國民經(jīng)濟濟的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)之一，快速速而平穩(wěn)發(fā)展展。房地產(chǎn)經(jīng)營管理課課程要點：1.房地產(chǎn)是房房屋和土地的的社會經(jīng)濟形形態(tài)，是房屋屋和土地作為為一種財產(chǎn)的的總稱。2.房地產(chǎn)業(yè)使使之從事房地地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、管理和和服務的行業(yè)業(yè)。3.房地產(chǎn)業(yè)是是國民經(jīng)濟的的基礎性、先先導性產(chǎn)業(yè)，將將成為我國國國民經(jīng)濟的支支柱產(chǎn)業(yè)。房房地產(chǎn)是國家家的一筆寶貴貴財富。房地地產(chǎn)業(yè)的地位位明顯。4.房地產(chǎn)業(yè)在在國民經(jīng)濟中中有重大作用用，他是國民民經(jīng)濟和社會會系統(tǒng)中基本本單位的承載載體，起著聯(lián)聯(lián)結(jié)生產(chǎn)與生生活、生產(chǎn)與與消費、生產(chǎn)產(chǎn)與流通的作作用?？梢蕴崽峁┐罅康呢斬斦e累。它它的有效發(fā)展展可以合理充充分利用土地地資源，能創(chuàng)創(chuàng)造更多就業(yè)業(yè)的機會，可可最不改善城城鎮(zhèn)居民的居居住和生活條條件，并有利利于出進我國國對外開放。5.土地所有權權法律意義上上的所有權和和經(jīng)濟意義上上的所有權雙雙重含義。6.我國城市土土地的國家所所有權在經(jīng)濟濟上要實現(xiàn)，就就是要向用地地單位收取地地租或土地使使用稅，包括括絕對地租和和級差地租，以以及壟斷地租租。7.房產(chǎn)是指房房屋產(chǎn)品歸誰誰所有，亦即即對于防務的的戰(zhàn)有、使用用、收益和處處分的權利。房房產(chǎn)是商品。具具有商品屬性性，有價值和和使用價值。房房產(chǎn)商品具有有自己的特點點，特別是地地理位置對房房產(chǎn)價值和價價格的形成起起著關鍵的作作用。8.房地產(chǎn)經(jīng)營營的概念有狹狹義和廣義之之分。狹義的的房地產(chǎn)經(jīng)營營主要指建筑筑地塊和房屋屋的流通過程程和售后管理理。廣義的房房地產(chǎn)經(jīng)營概概念包括房地地產(chǎn)生產(chǎn)過程程和流通過程程經(jīng)營。9.房地產(chǎn)經(jīng)營營具有風險性性大、收益高高，經(jīng)營對象象有效符合投投資的雙重性性，經(jīng)營中壟壟斷和競爭同同時存在等特特點。10.房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營必須掌握握分析預測，適適應需求，齊齊全功能，配配套服務等原原則。11.房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營管理運行行機制是商品品經(jīng)濟運行機機制，要按商商品經(jīng)濟原則則進行經(jīng)營管管理。其基本本要求是要遵遵循價值規(guī)律律要求，要等等價交換；土土地要有償使使用；地價、地地租的確定要要以市場供求求變化為基礎礎，參照環(huán)境境和規(guī)劃等因因素；要有計計劃推進房改改。要創(chuàng)造實實現(xiàn)房地產(chǎn)商商品化經(jīng)營的的良好條件。12.必須加強強對房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營的管理，包包括加強房地地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)業(yè)內(nèi)部管理和和國家宏觀管管理，以取得得經(jīng)濟效益、社社會效益和環(huán)環(huán)境效益的有有機統(tǒng)一，微微觀和宏觀的的有機統(tǒng)一。13.土地產(chǎn)權權的含義包括括土地所有權權、地役權、地地上權、抵押押權、典權和和租賃權。案例分析：廣州市惠華房產(chǎn)開開發(fā)公司師1982年6月就成立的的一家房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司。由由于經(jīng)營管理理好，早在1987年就經(jīng)廣州州市建委批準準為一級城市市建設綜合開開發(fā)企業(yè)，并并被列為全市市50家優(yōu)秀企業(yè)業(yè)之一?；萑A房地產(chǎn)通過外外引內(nèi)聯(lián)，多多方集資，發(fā)發(fā)展外向型房房地產(chǎn)業(yè)，積積極進行舊城城區(qū)改造和新新區(qū)開發(fā)。公公司領導認識識到公司是社社會主義企業(yè)業(yè)，不能單純純追求企業(yè)盈盈利，而必須須協(xié)調(diào)好經(jīng)濟濟效益、社會會效益和環(huán)境境效益的關系系。公司開發(fā)發(fā)經(jīng)營的昌樂樂苑小區(qū)建成成，住戶進住住后，搞了數(shù)數(shù)以百計的違違章建筑和防防盜設施，有有的花上萬元元建造起來，相相當高級。小小區(qū)的空、路路邊也堆放了了許多雜物。按按常規(guī)，住宅宅交付使用后后，公司可以以不管了?；莼萑A公司領導導為了改變這這一局面，決決心做好售后后服務，認真真抓好小區(qū)管管理。公司領領導帶領干部部“抓點”，堅決清除除違章建筑，并并無償投資30萬元，把小小區(qū)美化起來來，變成環(huán)境境優(yōu)美、安全全的花園小區(qū)區(qū)，受到住戶戶和社會的贊贊譽。惠華公司也舍得花花錢投資興建建小區(qū)的中小小學、幼兒園園等公益事業(yè)業(yè)，總投資600萬元，建成成后無償交給給教育部門使使用。公司加強經(jīng)營管理理，注重三個個效益的統(tǒng)一一，使公司不不斷壯大和發(fā)發(fā)展。復習思考題1.說明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國國國民經(jīng)濟中的的地位和作用用。2.試述房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營管理的的特點、原則則和運行機制制。3.結(jié)合本案例例談談你對加加強房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營管理的認認識。4.談談你堆放放地產(chǎn)經(jīng)營管管理原則的認認識。為什么么要堅持這些些原則。房地產(chǎn)投資案例經(jīng)濟調(diào)控時期，國國內(nèi)房地產(chǎn)市市場上，高檔檔賓館、豪華華別墅處于調(diào)調(diào)整消化期。但但社會對中檔檔住宅仍有很很大的需求，對對商鋪的需求求也因為零售售業(yè)的迅速發(fā)發(fā)展而增加。在在這種形式下下深圳珠江信信托投資公司司與香港隆基基投資集團協(xié)協(xié)商合作開發(fā)發(fā)商住小區(qū)。項目定名“新景景花園”，位于廣東東南沙經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)。項目目占地面積120060平方米，規(guī)規(guī)劃建筑占地地面積350000平方米，建建筑總面積2697700平方米建筑筑密度為29.2％．綠化面面積35％容積率2。25，居住人口口按占地面積積20平方米/人計，共60000人。經(jīng)估算，項目總總投資費用這這5。86億元人民幣幣。建成后，在在經(jīng)營期內(nèi)累累計盈余將達達1。47億元，項目目總投資收在在率為34。61％動態(tài)投資資回收期為三三年零七個月月，凈現(xiàn)值約約占6.493萬元，內(nèi)部部收處率為38．23％。并對項項目主要經(jīng)濟濟指標作敏感感分析和風險險分析。得出出項目的投資資和市場風險險較小，而盈盈利性好。經(jīng)過反復論證，合合作雙方?jīng)Q定定合資成立新新景花園項目目有限公司，負負責該項目的的興建和經(jīng)營營。章前案例分析思考考題1試說明房地產(chǎn)投資資效益分析的的重要性。2如何進行房地產(chǎn)投投資決策。本章小結(jié)1房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效效益有確定性性和非確定性性兩大類分析析方法。2在確定性分析方法法中，簡單投投資收益率法法和靜態(tài)投資資回收期法屬屬靜態(tài)分析法法，不考慮資資金時間價值值；動態(tài)投資資回收期法、凈凈現(xiàn)值法和內(nèi)內(nèi)部收益率法法屬動態(tài)投資資回收期法，考考慮了資金時時間價值。3房地產(chǎn)經(jīng)濟效益分分析指標主要要有投資收益益率、靜態(tài)投投資回收期、動動態(tài)投資回收收期、凈現(xiàn)值值和內(nèi)部收益益率等。進行行分析，必須須有基礎數(shù)據(jù)據(jù)和分析報表表。分析報表表主要是現(xiàn)金金流量表和預預測報益表。4.房地產(chǎn)投資決策是是對房地產(chǎn)投投資的目的及及其實施方案案進行分析、比比較、選擇，最最終作出判斷斷的過程。5.房地產(chǎn)投資資要考濾投資資的安全性、收收益性、風險險性和流動性性。6.房地產(chǎn)投資資的物業(yè)類型型有：生地投投資、住宅投投資、寫字樓樓投資、商業(yè)業(yè)樓宇投資、工工業(yè)用房投資資和酒店、度度假村、影劇劇院投資等形形式。7.房地產(chǎn)投資策略是是為決策而事事先作的計劃劃，包括：投投資類別選擇擇、風險選擇擇、階段選擇擇、獨資與合合資選擇、長長期中期或短短期投資的選選擇等。8.房地產(chǎn)投資資項目可行性性研究一般分分為機會研究究、初步可行行性研究和詳詳細可行性研研究三個階段段，其目的在在于把投資決決策建立在科科學分析基礎礎上。9.房地產(chǎn)投資決策方方法包括：確確定型、風險險型和不確型型三類決策方方法。10.房地產(chǎn)投資資必須遵循一一定的基本程程序。復習思考題1房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效效益分析有哪哪些方法？2房地產(chǎn)投資項目可可行性研究的的內(nèi)容是什么么？3試述房地產(chǎn)投資的的基本程序。章后案例花園別墅可行性研研究報告一、項目概況花園別墅位于于廣州市市郊郊，距市區(qū)9公里處，占占地100畝，該區(qū)背背靠崇山峻嶺嶺，面對天然然湖泊，山清清水秀，環(huán)境境清新而優(yōu)雅雅，確系理想想的居住休養(yǎng)養(yǎng)地。二、規(guī)劃設想花園別墅地處處山坡階地，為為了盡量保持持天然風貌，由100幢兩班牙式高級別墅組成的別墅群依傍山地自然坡度，錯落有致地分布在坡地上，四幢四層的高級公寓及酒樓、健身中心等公共服務設施建在坡腳臺地上。按初步規(guī)劃，該別墅區(qū)主要建設項目有：A型別墅20棟，B型別墅80棟,高級公寓6棟，健身中心1棟、酒樓1棟。其它設施包括路網(wǎng)、花園、景點及綠化等。三、市場需求預測測1.該市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展規(guī)劃要求求在本世紀末末達到人均住住房10平方米的小小康水平，幣幣區(qū)總?cè)丝谟捎?95萬增長到460萬。因此住住宅需求是很很大。2.該市每年有有大批華僑回回國定居及為為國內(nèi)親屬購購置屋。因而而該市商品房房，尤其是高高級別墅在港港澳巾場有一一定的競爭力力。3.隨著改革開開放的深入，各各國駐該市辦辦事機構增加加，需要大量量高級住宅以以安置其高級級職員。4.該市居民收收入增加，一一部分人的生生活水平已顯顯著提高，已已成為潛在的的用戶。四、項目投資估算算依據(jù)有關定額額和幣場調(diào)查查資料，項目目總投資費用用為230344.26萬元，其中中基建部分為為13741、5萬元。項目目投資估算匯匯總表為表5－7。表5－7項目投資費用估算算匯總表五、項目開發(fā)進度度及投資安排排計劃本項目計劃自自1994年刀月開，至至1999年5月竣工，總總工期5年．為節(jié)約約投資，決定定分區(qū)分段開開發(fā)，開發(fā)一一片，交付使使用一片。據(jù)據(jù)市場分析，預預計每期推出出的商品房有有6％可采用分分期付款的形形式預售，按按市場吸納能能力和公司開開發(fā)能力及資資金籌措的可可能性，進行行項目開發(fā)。平均銷售單價=銷銷售收入/開發(fā)工程量=314668.72//469488=67022.88（元/m2）平均變動成本=變變動成本/開發(fā)工程量=109991.87//469488=234..29（元/m2）故可求出盈虧平衡衡點Q0:Q0＝固定成本/平均均銷售單價-單位變動成成本=12042.339*100000/（6702..88-23341.299）=27610（mm2）即本項目不至虧損損的最少商品品房開發(fā)面積積為276100m2。十二、項目經(jīng)濟效效益敏感性分分析（略）十三、項目社會效效益與環(huán)境分分析（略）十四、結(jié)論綜合上述分析析，該項目由由于在銷售策策略上采取了了提前預售、分分期付款的措措施，節(jié)藥了了資金投入，降降低了開發(fā)成成本，具有良良好的經(jīng)濟效效益。同時，該該項目規(guī)劃合合理，注重基基礎設施及公公共設施配套套建設，具有有良好的社會會效益。故該該項目是可行行的。章后案例分析思考考題1、詳細閱可行性報報告，你認為為報告結(jié)論是是否正確？為為什么？2、說明房地產(chǎn)投資資可行性報告告各項內(nèi)容的的作用和相互互聯(lián)系。房地產(chǎn)籌資本章要點介紹房地產(chǎn)資金的的概念和分類類。詳細分析目地產(chǎn)資資金運用方面面的特點，以以此為基礎闡闡述多渠道籌籌土房地產(chǎn)資資金的必要性性和可能性。探討籌集房地產(chǎn)資資金的主要原原則、渠道和和方法。房地地產(chǎn)資金籌集集的主要渠道道和方法是本本章的核心內(nèi)內(nèi)容，本章著著重研究了房房地產(chǎn)金融融融資、以銷售售為基礎的籌籌資以及利用用外資等二種主要要籌集渠道和和方法。案例1991年11月月10日，深圳物物業(yè)發(fā)展（集集團）股份有有限公司的股股票正式上市市，將發(fā)行7150萬股。1982年，深圳圳物業(yè)開創(chuàng)時時，只有十幾幾個人，是單單一性的小公公司。它不要要一分錢國家家直接投資，充充分利用特區(qū)區(qū)的優(yōu)惠政策策和條件，發(fā)發(fā)揚“團結(jié)奮斗、開開拓創(chuàng)新”的精神．在在承包建設深深圳國際貿(mào)易易中心大廈時時，以三天一一層樓的速度度，以最優(yōu)的的質(zhì)量、最低低的成本，僅僅用了三年多多的時間便完完成具有世界界先進水平的的超高層建筑筑，創(chuàng)造了“深圳速度”。并在二年年多的時間里里收回成本，獲獲得了良好的的經(jīng)濟放益和和社會效益。1989年6月，深深圳物業(yè)成立立了皇崗口岸岸建設總承包包公司，于1993羊8月正式通車車。此外，物物業(yè)集團還成成功地建成了了國貿(mào)大廈、紅紅嶺大廈高層層建筑群。國國貿(mào)商往大廈廈等工程。在在工程投資方方面，公司利利用自有資金金，投資興辦辦了包括深圳圳最大的制造造業(yè)——深圳國材織織造中心在內(nèi)內(nèi)的數(shù)家企業(yè)業(yè)，年產(chǎn)值近近3000萬元，產(chǎn)品90％以上外銷銷。公司還經(jīng)經(jīng)營深圳最高高食府——國貿(mào)旋轉(zhuǎn)餐餐廳等酒店服服務及大型綜綜合性超級市市場——國貿(mào)商場并并投資上千萬萬元擴展汽車車營運業(yè)，在在物業(yè)管理方方面也有優(yōu)良良的效益。物業(yè)公司從國家直直接拿到的土土地不多．只只有7萬平方米，其其余土地都靠靠競投、拍賣賣中得到。公公司在股票上上市前靠的是是信譽贏得金金融界的信任任，股票上市市后利用發(fā)行行股票吸收社社會資金。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需需要大量資金金，房地產(chǎn)籌籌資就成為十十分緊迫的問問題。章前案例分析思考考題1.試論企業(yè)信信譽對房地產(chǎn)產(chǎn)籌資的重要要性。2.房地產(chǎn)籌資的渠道道有哪些？如如何靈活籌資資？本章小結(jié)1、房地產(chǎn)資金是房房地產(chǎn)企業(yè)而而于房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營的財財產(chǎn)、物資的的貨幣表現(xiàn)。它它可以資全的的來源渠道、資資金的權屬、資資金在房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營中中的作用以及及資金的地域域情況等進行行分類。2．房地產(chǎn)資金運用用具有運用量量大，運動量量大、非自有有資金比重大大、運用效果果呈增長趨勢勢等特點。3.多渠道籌資房地產(chǎn)產(chǎn)資金的基本本目的在于解解決大量資金金需求問題，分分散風險，促促進房地產(chǎn)市市場的形成與與發(fā)育等?；I籌集房地產(chǎn)資資金必須考慮慮籌資規(guī)模、時時機、企業(yè)的的利益和投資資者的權益、資資金來源結(jié)構構等方面的因因素。4.籌集房地產(chǎn)資金的的萬法上主要要有通過房地地產(chǎn)金融融資資，以銷售區(qū)區(qū)地產(chǎn)進行資資金籌集，開開辟利用外資資渠道等幾類類方式。5.房地產(chǎn)金融是伴隨隨著房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展而形形成的，專門門為房地產(chǎn)業(yè)業(yè)及相關部門門籌集、融通通資金，提供供相應服務的的所有金融行行為。是以銀銀行為中心的的所有各種形形式的信用活活動以及在信信用基礎上組組織起的貨幣流通通在房地產(chǎn)領領域的運用。房房地產(chǎn)金融主主要有五個方方面的內(nèi)容：：（l）信貸。包括房地地產(chǎn)信貸資金金的來源與運運用兩個方面面．這是籌集集短期資金的的主要渠道。（2）房地產(chǎn)信托。這這是信托機構構接受委托，經(jīng)經(jīng)營、管理或或處理房地產(chǎn)產(chǎn)及相關財物物的信托關系系。這種關系系為資金的投投資者和使用用者架起了一一個橋梁，也也是開辟房地地產(chǎn)買賣的一一種新形式。（3）房地產(chǎn)證券。它它是格以房地地產(chǎn)為對象而而發(fā)行的證券券。包括股票票、債券兩種種形態(tài)是籌集集長期資金的的主要方式之之一。（4）房地產(chǎn)保險。這這是以房地產(chǎn)產(chǎn)為標的，以以經(jīng)濟合同方方式建立的經(jīng)經(jīng)濟法律關系系對待定災害害事故造成的的財產(chǎn)和責任任損失，提供供資金保障的的一種經(jīng)濟形形式。房地產(chǎn)產(chǎn)保險可以提提供一種房地地產(chǎn)資金來源源渠道，同時時也是用地產(chǎn)產(chǎn)信用的一種種擔保形式。（5）房地產(chǎn)金融結(jié)算算。房地產(chǎn)抵押貸款是是債務人以房房地產(chǎn)權作為為償還債務的的擔保外債權權入手中獲得得資金融通的的行為。這種種貸款是因地地產(chǎn)信貸業(yè)務務的法要形式式。7.銷售商品房是房地地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營營企業(yè)將正在在老設中的房房屋預先料售售給承購人，由由承購入支付付定金或房價價款的行為、這這是一種特殊殊胡期貨買賣賣形式。預售售商品房可以以實現(xiàn)四個功功能：（1）籌集；（2）獨買賣雙雙方帶來風險險報酬（3）為投機者者提供一種活活動空間；（4）為商品房房交易的實現(xiàn)現(xiàn)奠定基礎。8.樓宇按揭是是由銀行、房房地廠開發(fā)公公司,購接者三方方共同參加的的買賣樓宇融融資業(yè)務活動動,是為幫助售售樓者和購樓樓者完成樓宇宇買賣而由銀銀行提供房屋屋報押貸款的的融資業(yè)務活活動。這是一一種對三方都都有利的活動動。它既是一一種售樓活動動,也是一種籌籌集方法。9.利用外資是發(fā)展中中國家發(fā)展房房地產(chǎn)業(yè)的一一種重要形式式。利用外資資的主要方式式有：外國政政府貸款，國國際金融組織織貸款，外國國商業(yè)銀行貸貸款、與外資資合營、發(fā)行行國際債券，租租賃開發(fā)。復習思考題1.試分析多渠道籌集集房地產(chǎn)資金金的必要性和和可能性。2.如何籌集房地產(chǎn)資資金？3.試分析比較各種籌籌集方法的優(yōu)優(yōu)缺點及其適適用范圍。章后案例李嘉誠原籍廣東潮潮安，家境貧貧寒。自小就就沒有讀過多多少書。為生生計所迫，13歲便輟學從從商。開始，他他在香港作玩玩具推銷生意意。后開了一一家小型塑料料廠。1950年，他創(chuàng)立立了長江實業(yè)業(yè)有限公司，專專門生產(chǎn)玩具具和家庭用品品。50年代的塑料料花熱，帶給給李嘉誠一個個好機會，這類飾品是當時香香港大宗出口口的主要貨品品，李嘉誠因因此發(fā)了大財財，為其發(fā)展展實業(yè)奠定了了經(jīng)濟基則。50年代后，香港經(jīng)濟濟迅速繁榮，房房地產(chǎn)需求大大增。李嘉誠誠看準時機，毅毅然扭轉(zhuǎn)長江江實業(yè)的業(yè)務務方向，開始始轉(zhuǎn)向地產(chǎn)生生意。他趁土土地尚未漲價價之際，大量量購入地皮，火火速貸款興建建各式樓宇，然然后再售出。不不過幾年，他他迅速成為億億萬富翁。現(xiàn)現(xiàn)在，長江實實業(yè)有限公司司僅次于香港港政府的最大大港埠土地擁擁有者。李嘉誠并不滿足于于現(xiàn)狀。他通通過發(fā)行上市市股票，籌集集了大筆資金金，去繼續(xù)擴擴充業(yè)務，并并經(jīng)營酒店、金金融等業(yè)務。在1982年，他還與外國財團洽商了一筆2億美元的貸款，期限5年，利息和手續(xù)費都相當?shù)土?。通過外資貸款，他上了很多有利可圖的項目。1979年9月225日，長江實實業(yè)控制英資資和記黃浦公公司22.2％的股份。1981年初，李嘉嘉誠成為“和記黃埔”董事長，主主持此英資公公司。李嘉誠誠因此成為“1980年香港風云云人物”。章后案例分析思考考題1.論述銀行在房地產(chǎn)產(chǎn)籌資中的作作用。2.試述發(fā)行股票對房房地產(chǎn)籌資的的地位和作用用。房地產(chǎn)市場調(diào)研房地產(chǎn)市場細分與與定位(一)操作程序第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)產(chǎn)市場定位實實戰(zhàn)價值分析析第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)產(chǎn)市場定位誤誤區(qū)及對策第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)產(chǎn)市場定位概概念精要第4操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)產(chǎn)市場細分定定位的具體策策略第5操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)產(chǎn)市場定位要要點分析第6操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)產(chǎn)市場定位實實戰(zhàn)流程設計計使用指南進行準確的市市場定位，從從而銷定目標標客戶，是樓樓盤暢銷的先先決條件。賣賣點和定位是是兩回事，定定位不清的賣賣點不能稱之之為真正的賣賣點。本手冊冊對房地產(chǎn)市市場細分提出出了具體策略略，并設計了了市場定位的的操作流程，是是發(fā)展商重要要的實戰(zhàn)指引引工具。第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)產(chǎn)市場定位實實戰(zhàn)價值分析析分析A：樓盤暢銷的先決決條件進行準確的市市場定位從而而鎖定目標客客戶是樓盤暢暢銷的先決條條件。從近兩兩年熱銷的國國際文化大廈廈、星河明居居、東方玫瑰瑰園、萬科四四季花城等來來看，無一不不是以準確的的市場定位最最終取股市場場獲得買家的的認同。國際際文化教育大大廈的目標客客戶是“創(chuàng)業(yè)新生化’，星河明居居、東方玫瑰瑰園的目標客客戶是二次置置業(yè)者，海悅悅?cè)A城、中海海恰翠山莊的的目標客戶是是香港人。位位于皇崗中岸岸的海悅?cè)A城城堪稱為目標標客戶度身訂訂造的典范，二二棟35層高的樓共520個單位，不不到二個月銷銷售率為卯九九樓賣得快價價格也高，海海悅?cè)A城的價價格，比周邊邊樓盤價格每每平方米高出出一二千五。分分析B：明確定位位的市場沖擊擊力海悅?cè)A城城的目標客戶戶十分明確，用用發(fā)展商的話話來說就是，以以該項目所處處的位置，深深圳入不可能能去買，它的的對象只能是是香港人，發(fā)發(fā)展商別無選選擇。因此，海海悅?cè)A城可以以說是為香港港入度身計造造。它的鉆石石形結(jié)構、它它的戶型、它它的陽臺以及及陽臺上的欄欄桿、它的交交樓標準等等等，全部按港港人的喜好以以及港人能夠夠接受的方式式設計，比如如海悅?cè)A城沒沒有生活陽臺臺，在客廳只只有一個一米米寬的陽臺，有有一個透明的的有機玻璃群群欄桿，這一一點足以讓港港人從心里得得到滿足。因因為在香港，這這種只有一米米寬帶透明欄欄桿的陽臺只只有富人才有有可能享用。再再如海悅?cè)A城城只有四種產(chǎn)產(chǎn)型，交房標標準就是樣板板房的裝修標標準，包括樣樣板房所展示示的潔具廚具具及所有電器器。在樣板房房還別出心裁裁地掛有承建建商以及所用用主要裝修材材料廠商的資資質(zhì)證書，發(fā)發(fā)展商的誠實實和細致給購購房者留下好好印象。也就就是說，一個個樓盤很難做做到既能外銷銷又能內(nèi)銷，讓讓深圳人和香香港人都滿意意。這一點也也應該適合其其它內(nèi)銷樓盤盤，即你的客客戶不可能既既是富豪，又又是普通白領領。第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)產(chǎn)市場定位誤誤區(qū)及對策誤區(qū)A市場定位=目標市市場這兩者是市場場營銷的基礎礎和根本，沒沒有明確的目目標市場和清清晰的市場定定位，一切的的策劃和營銷銷就會變得無無的放矢和搖搖擺不定，就就不能在營銷銷大戰(zhàn)中把握握自我。但目目前許多人包包括一些營銷銷策劃人員混混淆和重復了了這兩個概念念，認為目標標市場即市場場定位，市場場定位即目標標市場，兩者者混為一談一一。其實兩者者在概念上和和功能上都明明顯不同，目目標市場是指指企業(yè)對市場場經(jīng)過細分后后，確定自己己的產(chǎn)品所要要進入的細分分的領域；而而市場定位則則是指企業(yè)要要把產(chǎn)品留在在顧客心目中中的位置和印印象。比如，廣廣東有兩個著著名的樓盤，碧碧枝園的目標標市場是香港港中下層居民民和廣州的部部分富裕家庭庭；它的市場場定位是度假假、休閑（給給你一個五星星級的家）；；麗江花園的的目標市場是是廣州市的白白領人士，它它的市場定位位是文化豐富富的和諧居家家場所。市場場定位不止局局限在功能特特征上，它還還體現(xiàn)在檔次次上、情感上上、個性上、文文化上、與競競爭對手的比比較上、或以以上其中幾種種的混合上等等等，它是項項目充分張揚揚的起點和基基礎，讓樓盤盤“未成曲調(diào)先先有情”。目標市場場是市場定位位的前提，市市場定位是為為目標市場服服務，起一個個點睛的作用用，若沒有一一個準確而生生動的市場定定位，整個房房地產(chǎn)的策劃劃和營銷就顯顯得呆板、蒼蒼白、缺乏方方向性，樓盤盤就缺乏活力力和生機。

誤誤區(qū)B：缺乏文進進的權稱定位位一些房地產(chǎn)項項目的策劃人人員，經(jīng)過一一番討論、研研究篩選后，以以為為樓盤找找到了個漂亮亮的口號就大大功告成，而而沒去細心衡衡量這是否一一個貼切有力力的定位，即即使設計了一一個準確的定定位，但沒能能夠在整個策策劃和營銷中中堅定不移地地去執(zhí)行和以以此為策劃的的依據(jù)，只是是把所設計的的定位停留在在吆喝的層面面，噪子喊破破了之余，僅僅給人留下了了只聞樓梯響響不見人下來來