房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理

摘要本文對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理全過程進行研究。首先介紹了戰(zhàn)略管理和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)理論。在此基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的外部環(huán)境和企業(yè)的內(nèi)部條件，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力、內(nèi)部資源等進行了分析。具體來說，是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期目標(biāo)入手，分別論述了對基于價值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇和基于SWOT分析的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇。在此基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略的制定進行了研究，并從完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、加強企業(yè)內(nèi)部管理、突破房地產(chǎn)資源瓶頸、加強企業(yè)成本控制、提高企業(yè)盈利能力、建立優(yōu)秀的員工隊伍、塑造企業(yè)品牌等方面研究分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略的實施。論文在理論研究的基礎(chǔ)上，以萬科房地產(chǎn)企業(yè)成功地實施戰(zhàn)略管理為案例，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的理論進行了實證分析。最后研究了我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在戰(zhàn)略管理中存在的主要問題，并提出了相應(yīng)對策與建議。關(guān)鍵詞戰(zhàn)略管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略制定戰(zhàn)略實施AbstractThestrategicmanagementofenterprisesengagedinrealestatedevelopmentthroughoutthestudy.Firstintroducedstrategicmanagementandrealestatedevelopmentbusinessesrelatedtheories.Onthisbasis，thecombinationofrealestatedevelopmententerprisesarefacedwiththeexternalenvironmentandinternalbusinessconditions，thecorecompetitivenessofenterprisesengagedinrealestatedevelopment，internalresourcesfortheanalysis.Specifically，fromrealestatedevelopmententerprisewiththelong-termgoals，respectively，addressedtotherealestatedevelopmentbusinessbasedonthestrategicchoicesandvaluechainbasedonSWOTanalysisstrategicchoice.Onthisbasistherealestatedevelopmentbusinessstrategyformulationstudied，andfromtheorganizationalstructureoftheenterprises，strengtheninternalmanagement，arealestateresourcebottlenecks，strengthenenterprisecostcontrol，andimproveenterpriseprofitabilityandestablishingexcellentstaffteam，shapingthebrandenterprisesinresearchandanalysisofrealestatedevelopmententerprisestrategy.Intheoreticalresearchpapersonthebasisoftherealestatebusinessto170，000forthesuccessfulimplementationofthestrategicmanagementofcases，thestrategicmanagementofenterprisesengagedinrealestatedevelopmentofthetheoryofempiricalanalysis.Myfinalrealestatedevelopmententerprisesstudiedthemainproblemsraisedinresponsetoproposals.KeywordsStrategyManagementRealEstateDevelopmentEnterpriseStrategySelectionStrategyImplement目錄摘要…………………….ⅠAbstract……………….ⅡHYPERLINK\l"_Toc138689223"一、緒論1HYPERLINK\l"_Toc138689224"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689225"（二）論文的研究方法1HYPERLINK\l"_Toc138689226"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689227"二、研究的理論基礎(chǔ)3HYPERLINK\l"_Toc138689228"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689229"1.戰(zhàn)略管理的概念3HYPERLINK\l"_Toc138689230"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689231"3.戰(zhàn)略管理的過程4HYPERLINK\l"_Toc138689232"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689233"1.企業(yè)理論與房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)理論5HYPERLINK\l"_Toc138689234"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689235"3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施戰(zhàn)略管理的可行性分析8HYPERLINK\l"_Toc138689236"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689237"三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略的制定9HYPERLINK\l"_Toc138689238"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689239"1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)環(huán)境因素的重要性9HYPERLINK\l"_Toc138689240"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689241"3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的行業(yè)環(huán)境11HYPERLINK\l"_Toc138689242"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689243"（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部條件分析14HYPERLINK\l"_Toc138689244"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689245"2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心能力分析16HYPERLINK\l"_Toc138689246"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689247"1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期目標(biāo)18HYPERLINK\l"_Toc138689248"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689249"3.基于SWOT分析的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略選擇21HYPERLINK\l"_Toc138689250"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689251"（一）完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，加強企業(yè)內(nèi)部管理24HYPERLINK\l"_Toc138689252"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689253"2.實現(xiàn)技術(shù)開發(fā)優(yōu)勢25HYPERLINK\l"_Toc138689254"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689255"（二）突破房地產(chǎn)資源瓶頸25HYPERLINK\l"_Toc138689256"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689257"2.土地資源問題26HYPERLINK\l"_Toc138689258"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689259"（三）加強企業(yè)成本控制，提高企業(yè)盈利能力26HYPERLINK\l"_Toc138689260"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689261"2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理26HYPERLINK\l"_Toc138689262"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689263"1.建立人才吸納機制27HYPERLINK\l"_Toc138689264"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689265"（五）塑造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌29HYPERLINK\l"_Toc138689266"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689267"2.施工建設(shè)保證質(zhì)量29HYPERLINK\l"_Toc138689268"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689269"（六）培養(yǎng)企業(yè)文化30HYPERLINK\l"_Toc138689270"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689271"2.提高組織成員的認(rèn)同度30HYPERLINK\l"_Toc138689272"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689273"五、萬科集團戰(zhàn)略管理實證分析32HYPERLINK\l"_Toc138689274"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689275"（二）萬科的戰(zhàn)略的制定33HYPERLINK\l"_Toc138689276"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689277"2.以專業(yè)化為一般，以多元化為特殊33HYPERLINK\l"_Toc138689278"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689279"4.建立優(yōu)秀的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)團隊的戰(zhàn)略34HYPERLINK\l"_Toc138689280"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689281"（三）萬科戰(zhàn)略的實施效果35HYPERLINK\l"_Toc138689282"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689283"2.無形資產(chǎn)的增值35HYPERLINK\l"_Toc138689284"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689285"1.多元化和專業(yè)化相結(jié)合36HYPERLINK\l"_Toc138689286"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689287"3.優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人和領(lǐng)導(dǎo)團隊是戰(zhàn)略成功的基石36HYPERLINK\l"_Toc138689288"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689289"5.主動性業(yè)務(wù)剝離36HYPERLINK\l"_Toc138689290"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689291"（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理存在的問題38HYPERLINK\l"_Toc138689292"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689293"2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理38HYPERLINK\l"_Toc138689294"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689295"（二）對策與建議39HYPERLINK\l"_Toc138689296"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689297"2.低成本戰(zhàn)略有效緩解企業(yè)資金壓力40HYPERLINK\l"_Toc138689298"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689299"結(jié)束語42HYPERLINK\l"_Toc138689300"錯誤！超級鏈接引用無效。HYPERLINK\l"_Toc138689301"附錄一44HYPERLINK\l"_Toc138689302"錯誤！超級鏈接引用無效。一、緒論（一）研究的目的和意義企業(yè)戰(zhàn)略管理越來越受到企業(yè)經(jīng)營者的重視，經(jīng)過實踐證明，將戰(zhàn)略管理理論應(yīng)用于現(xiàn)代企業(yè)管理對于企業(yè)的長期健康發(fā)展有利，將戰(zhàn)略管理理論指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展也將成為一種趨勢，希望通過論文的研究，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理提供參考。當(dāng)前，國家在房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)于土地、融資、購房按揭利率等方面的一系列宏觀調(diào)控政策，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展和日益激烈的競爭，以及國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)投資基金對我國房地產(chǎn)市場的逐漸進入和爭奪，使我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境、運作模式、產(chǎn)品開發(fā)、營銷策劃以及管理技術(shù)和方法等等和以前相比都發(fā)生了很大的變化，老一套的經(jīng)營模式和開發(fā)方法已不能適應(yīng)新的環(huán)境變化，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著生存與發(fā)展的危機問題。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須從過去的老一套經(jīng)營模式和管理中走出來，要積極進行戰(zhàn)略管理，以適應(yīng)新的環(huán)境的變化，為企業(yè)謀求一個健康良性、可持續(xù)發(fā)展并不斷壯大的新的戰(zhàn)略發(fā)展思路和模式。隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中所占的比例有了較大提高，已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)市場中一些不利于行業(yè)發(fā)展的企業(yè)模式仍然制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)活動的持續(xù)性，同時也形成了一定的潛在危機，影響了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展和行業(yè)的整體發(fā)展?？梢哉f，我國當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理水平還比較低，戰(zhàn)略管理理論研究和操作還不成熟。我國現(xiàn)階段針對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理的專門研究還不多，將戰(zhàn)略管理引入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營管理和運營中也較少見，本論文力求通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略管理的研究，將較為成熟的戰(zhàn)略管理理論與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際情況相結(jié)合，力求為實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展提供依據(jù)。（二）論文的研究方法論文參考了國內(nèi)外大量相關(guān)文獻，力求對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理作一個清晰的研究。論文主要采取定量分析與定性分析相結(jié)合、實證分析與規(guī)范分析相結(jié)合的方法，在理論研究的基礎(chǔ)上配合實際案例，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理理論及實踐進行分析論證。（三）論文的邏輯框架論文寫作的主要邏輯框架如下：緒論緒論戰(zhàn)略管理理論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)概況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略的制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略的實施和控制具體案例分析反饋圖1-1論文邏輯框架圖二、研究的理論基礎(chǔ)（一）戰(zhàn)略管理=1\*GB1⒈戰(zhàn)略管理的概念公司內(nèi)部的管理活動僅僅是現(xiàn)代決策者的部分職責(zé)，他們還必須應(yīng)對公司直接的和宏觀的外部環(huán)境帶來的挑戰(zhàn)。為了有效的處理影響公司發(fā)展和收益的所有事宜，決策者在管理過程中總是盡可能的對于環(huán)境的變化及難以預(yù)料的外部環(huán)境和競爭需求進行預(yù)測，從而使公司在競爭環(huán)境中能夠處于最有力的地位。第二次世界大戰(zhàn)以后，范圍廣泛、規(guī)模龐大的管理過程明顯的變得復(fù)雜起來，這主要是因為競爭公司的數(shù)量多了起來，規(guī)模的增大，政府作用的增強以及國際貿(mào)易的影響。與此同時，在制定和實施計劃時更加重視環(huán)境預(yù)測和外部因素，這種通盤考慮的方法稱之為戰(zhàn)略管理。戰(zhàn)略管理（strategicmanagement）是指為制定和實施那些旨在實現(xiàn)公司目標(biāo)的計劃而做出的決策和行動的集合[1]。戰(zhàn)略管理設(shè)計對于公司戰(zhàn)略相關(guān)的決策和活動的計劃、指揮、組織和控制。對于管理者而言，戰(zhàn)略（strategy）就是大規(guī)模的、面向未來的計劃，在于競爭環(huán)境的相互作用中實現(xiàn)公司的目標(biāo)，戰(zhàn)略是公司的一種策略，戰(zhàn)略反映了公司對以何種方式，在何時何地進行競爭、與誰競爭以及競爭宗旨的認(rèn)識。⒉戰(zhàn)略管理的價值（1）戰(zhàn)略規(guī)劃活動能夠增強公司防患于未然的能力，經(jīng)理們鼓勵下屬關(guān)注戰(zhàn)略規(guī)劃問題，并在履行自己監(jiān)督和預(yù)測的責(zé)任時，從那些了解戰(zhàn)略規(guī)劃需求的下屬那里得到幫助。（2）群體戰(zhàn)略決策更容易找到可利用的最佳戰(zhàn)略方案，由于群體互動能夠產(chǎn)生更多的候選戰(zhàn)略，并且從群體戰(zhàn)略成員各自的專業(yè)角度所進行的預(yù)測有助于對戰(zhàn)略方案進行甄選一邊產(chǎn)生更好的決策。（3）員工參與戰(zhàn)略規(guī)劃過程能夠增進他們對于每個戰(zhàn)略計劃地了解，進而提高積極性。（4）由于參與戰(zhàn)略規(guī)劃能夠明確各自的角色分工，所以能夠減少個體與群體活動之間的隔閡。（5）降低變革阻力。⒊戰(zhàn)略管理的過程以公司的使命和社會責(zé)任為依據(jù)來進行公司的戰(zhàn)略的分析和選擇，從而制定公司的戰(zhàn)略，進行戰(zhàn)略實施，最后進行戰(zhàn)略實施效果的反饋，以求公司的戰(zhàn)略可以實現(xiàn)公司的使命和應(yīng)該承擔(dān)的社會責(zé)任。公司戰(zhàn)略管理的過程如圖2-1所示。反饋公司的使命和社會責(zé)任戰(zhàn)略的持續(xù)改進職能戰(zhàn)略原則制定短期目標(biāo)一般戰(zhàn)略和總體戰(zhàn)略長期目標(biāo)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇內(nèi)部環(huán)境分析外部環(huán)境分析反饋公司的使命和社會責(zé)任戰(zhàn)略的持續(xù)改進職能戰(zhàn)略原則制定短期目標(biāo)一般戰(zhàn)略和總體戰(zhàn)略長期目標(biāo)戰(zhàn)略分析和戰(zhàn)略選擇內(nèi)部環(huán)境分析外部環(huán)境分析圖2-1公司戰(zhàn)略管理過程（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)⒈企業(yè)理論與房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)理論（１）企業(yè)理論在經(jīng)濟學(xué)理論的整個發(fā)展過程中，企業(yè)理論占有極其重要的地位。關(guān)于企業(yè)理論各學(xué)派有各自不同的認(rèn)識。①新古典經(jīng)濟學(xué)企業(yè)理論新古典經(jīng)濟學(xué)企業(yè)理論將企業(yè)看作是一只“黑箱”，把企業(yè)單純的看成一個追求利潤最大化或價值最大化的經(jīng)濟實體，沒有對企業(yè)內(nèi)部的運作加以考察。他們認(rèn)為企業(yè)擁有一種特殊能力，它能夠通過一種具有生產(chǎn)函數(shù)特征的流程將投入轉(zhuǎn)化成產(chǎn)出。在這種理論中，企業(yè)被假定成為一個行為主體，他的決策應(yīng)遵循理性原則，他的具體便就是在現(xiàn)有可支配資源條件下追求最大化利潤，也就是使未來時期的利潤值之和達到最大。②新制度學(xué)派企業(yè)理論這種理論把企業(yè)視做“一系列契約的連接”的思想下，討論由結(jié)構(gòu)的替代成本和最優(yōu)契約結(jié)構(gòu)的選擇，以交易費用來說明企業(yè)的性質(zhì)、規(guī)模，以及企業(yè)的所有權(quán)結(jié)構(gòu)。③現(xiàn)代工商學(xué)派企業(yè)理論現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的創(chuàng)新帶來了巨大的生產(chǎn)革命和速度革命，企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模不斷擴大，市場容量不斷擴張，從而進一步促進勞動分工優(yōu)化組合。所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離、股份有限責(zé)任公司、分權(quán)制管理等重要的企業(yè)制度創(chuàng)新為現(xiàn)代工商企業(yè)的發(fā)展提供了巨大的制度空間。基于此，現(xiàn)代工商管理學(xué)派提出控制權(quán)與所有權(quán)分離、管理主導(dǎo)企業(yè)的命題，認(rèn)為企業(yè)的控制權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到管理者手中，他們處理問題的基本工具仍然是最大化原則，只是最大化的目標(biāo)不同而已。新古典學(xué)派的企業(yè)理論以業(yè)主制企業(yè)模型為分析起點，將企業(yè)看作一只“黑箱”和追求利潤最大化或價值最大化的經(jīng)濟實體。新制度學(xué)派企業(yè)理論以交易費用的節(jié)約作為出發(fā)點，來探討企業(yè)的性質(zhì)、規(guī)模以及企業(yè)的所有權(quán)結(jié)構(gòu)問題現(xiàn)代工商學(xué)派企業(yè)理論則在新古典學(xué)派和新制度學(xué)派企業(yè)理論的基礎(chǔ)上，強調(diào)企業(yè)家和企業(yè)高級管理人員在現(xiàn)代企業(yè)中的作用。三種合起來，就是充分發(fā)揮企業(yè)家和高級管理者的作用，運用節(jié)約交易費用原則，規(guī)范企業(yè)組織和行為，實現(xiàn)利潤最大化。為此，關(guān)鍵是提升企業(yè)的競爭力。（２）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是通過開發(fā)符合市場需求的房地產(chǎn)，如住房、商鋪、寫字樓等，來獲取最大化利益的經(jīng)濟組織。“開發(fā)”的內(nèi)涵十分豐富，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了生產(chǎn)的范圍。它不僅僅是指在一定的技術(shù)條件約束下，人的勞動借助于勞動資料（如施工機械）使勞動對象（如土地）發(fā)生預(yù)定變化的機械過程，它還包括那些創(chuàng)造性的服務(wù)勞動，比如投資決策、規(guī)劃設(shè)計、風(fēng)險控制、市場營銷等。（３）我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀改革開放20多年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生了迅猛的變化，有力地推動了國民經(jīng)濟的發(fā)展以及人民生活水平的提高。在2005年出版的《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告》中的數(shù)據(jù)顯示了這一趨勢。表2-11998-2004我國城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展圖表（億元％）項目投資總額住宅同比增長比重經(jīng)濟適用房同比增長比重1998年3614208135.258270.8467.22000年4984331126.864437.06110.52002年7790522824.067589.0-28.02004167606.4-35.6從我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷程可以看出，二十世紀(jì)九十年代已進入成長期，并已具備了高成長型產(chǎn)業(yè)的特征。從1998年到2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長28.2%，其中2003年高達30.3%。而房地產(chǎn)開發(fā)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的比重連續(xù)多年達到（4%~5%）。近幾年我國國民經(jīng)濟持續(xù)增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)每年增長均在8%以上，其中房地產(chǎn)業(yè)功不可沒，由房地產(chǎn)業(yè)的增長拉動國民經(jīng)濟的增長約為1.5%~2%。顯然，房地產(chǎn)業(yè)正在成為我國國民經(jīng)濟新的經(jīng)濟增長點，同時也成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。⒉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)理論，不同類型的企業(yè)對于資金、技術(shù)、人力、資本和具體組織安排需求的不同，導(dǎo)致不同類型企業(yè)間的差異。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品及其開發(fā)經(jīng)營等的特殊性，使房地產(chǎn)企業(yè)具有自己的特點。主要表現(xiàn)在：（1）單件生產(chǎn)、露天作業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的基本特征。由于房地產(chǎn)企業(yè)最終產(chǎn)品的易質(zhì)性，不存在兩宗完全相同的房地產(chǎn)物業(yè)，從而使房地產(chǎn)企業(yè)不能像其他工業(yè)品生產(chǎn)企業(yè)一樣，統(tǒng)一設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，在室內(nèi)成批量生產(chǎn)，而是要單件設(shè)計、單件露天施工。當(dāng)然在住宅產(chǎn)業(yè)化之后這種情況可能有所改善。這一方面不僅增加了設(shè)計施工的工作量和成本，同時由于露天作業(yè)，受自然因素影響較大，不可預(yù)見因素增加，加之產(chǎn)品生產(chǎn)周期長勢必加大項目策劃和管理的難度，從這角度講房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險較大。然而另一方面，正是因為單件生產(chǎn)，也為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)品牌、樹立誠信提供了條件。開發(fā)商可以在不斷總結(jié)單項工程的基礎(chǔ)上，從房型結(jié)構(gòu)、外部造型裝飾等方面設(shè)計建造更受居民喜愛的精品房，提高企業(yè)的信譽。（2）產(chǎn)品的區(qū)域性和企業(yè)的流動性是房地產(chǎn)企業(yè)的另一個特點。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的最終產(chǎn)品具有區(qū)位的不可移動性，房地產(chǎn)物業(yè)不能脫離周圍的環(huán)境獨立存在，物業(yè)的價值與區(qū)域特征緊密相關(guān)。這一方面決定了房地產(chǎn)企業(yè)的“固定性”，開發(fā)商只能根據(jù)選定的特定地理位置，當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情和居民收入狀況等，設(shè)計建造適應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用裣矏鄄⒛芙邮艿姆课萁Y(jié)構(gòu)，就地創(chuàng)企業(yè)的品牌和誠信，使自己在競爭中處于不敗之地。另一方面，又決定了房地產(chǎn)企業(yè)的流動性，開發(fā)商可以根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性，帶著自己的資金、技術(shù)、品牌和誠信，除了在同一個城市的不同城區(qū)選址發(fā)揮自己的優(yōu)勢之處外，還可以根據(jù)不同城市和海外城市的經(jīng)濟狀況和居民收入水平、自然生態(tài)環(huán)境和人文社會環(huán)境選址進行投資，把業(yè)務(wù)做大做好，把企業(yè)做強。（3）房地產(chǎn)企業(yè)組織制度和管理制度特點。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的產(chǎn)品都是以項目單元來完成的，每一個項目開發(fā)是一個復(fù)雜的過程。一般說來，包括八個方面：投資機會尋找，投資機會篩選，可行性研究，獲取土地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計與方案報批，簽署有關(guān)協(xié)議，施工建設(shè)與竣工驗收，市場營銷與物業(yè)管理。同時需要各種技術(shù)管理支持，如設(shè)計方案管理、建筑材料質(zhì)量管理、物業(yè)管理、物業(yè)區(qū)環(huán)境管理等。（4）產(chǎn)業(yè)內(nèi)部企業(yè)之間的關(guān)聯(lián)度高。這主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。（5）房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，對金融依賴性強。房地產(chǎn)項目屬于資金密集型投資，所以一般只有資金實力雄厚和融資能力強的企業(yè)才能進入這個行業(yè)。從金融機構(gòu)貸款，或者通過發(fā)行企業(yè)債券進行融資，占總投資的比重很大?？梢?，房地產(chǎn)業(yè)是金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)大戶，這是房地產(chǎn)企業(yè)的一大特點。⒊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施戰(zhàn)略管理的可行性分析（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施戰(zhàn)略管理的重要性①現(xiàn)代企業(yè)制度是解決企業(yè)經(jīng)營機制的問題，戰(zhàn)略管理是解決企業(yè)經(jīng)濟效益的問題，因此在建立現(xiàn)代企業(yè)制度的同時還需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施戰(zhàn)略管理。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施戰(zhàn)略管理是企業(yè)進行資本經(jīng)營的需要，現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，是資本經(jīng)營和產(chǎn)品經(jīng)營的結(jié)合，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將企業(yè)做大、做強的途徑，但是企業(yè)進行資本經(jīng)營必須以明確的企業(yè)戰(zhàn)略作指導(dǎo)，否則資本經(jīng)營將很難取得成功。③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)進入了戰(zhàn)略制勝的時代。經(jīng)過20多年的經(jīng)濟體制改革，中國企業(yè)外部環(huán)境發(fā)生了巨大變化，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不實施戰(zhàn)略管理就相當(dāng)于沒有了企業(yè)發(fā)展的羅盤和指南針，這是相當(dāng)危險的。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)實施戰(zhàn)略管管理的可行性性①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具具有經(jīng)營自主主權(quán)。這是制制定和實施企企業(yè)戰(zhàn)略管理理的最基本條條件，因為戰(zhàn)戰(zhàn)略本身是一一種變革的概概念，他就是是要在激烈的的變化、嚴(yán)峻峻的挑戰(zhàn)過程程中，通過一一系列的革新新來創(chuàng)造性的的經(jīng)營房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以以求得企業(yè)長長期的生存發(fā)發(fā)展。②房地產(chǎn)企業(yè)具有基基本正常的生生產(chǎn)經(jīng)營能力力，并且具有有了一定的管管理基礎(chǔ)。③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有有實施戰(zhàn)略管管理的要求。我我國有些房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)只顧眼前利利益，忽視長長遠(yuǎn)利益，忽忽視企業(yè)管理理水平的進步步。但是，面面對目前的環(huán)環(huán)境，企業(yè)已已經(jīng)認(rèn)識到實實施戰(zhàn)略管理理的必要性和和重要性。在在這種情況下下，配合對企企業(yè)進行戰(zhàn)略略管理的宣傳傳和鼓勵，已已經(jīng)有許多企企業(yè)認(rèn)識到戰(zhàn)戰(zhàn)略管理的重重要現(xiàn)實意義義。⒋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略管理研究究現(xiàn)狀現(xiàn)在學(xué)術(shù)界對于房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)戰(zhàn)略管理理的研究在目目前的狀況是是：對于房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的核心競爭爭力、管理模模式的研究、品品牌戰(zhàn)略的研研究的相關(guān)學(xué)學(xué)術(shù)論文已經(jīng)經(jīng)取得初步的的成果，但是是經(jīng)過對于“學(xué)術(shù)期刊網(wǎng)”上論文的搜搜索和對中國國國家圖書館館的論文庫進進行查詢，結(jié)結(jié)果是對于房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)戰(zhàn)略管理理的系統(tǒng)研究究目前還沒有有相關(guān)的學(xué)術(shù)術(shù)論文。本論論文旨在對房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的戰(zhàn)略管管理進行系統(tǒng)統(tǒng)地分析論述述，對于房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的健康發(fā)展展和可持續(xù)發(fā)發(fā)展提供建議議。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略的制定（一）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的外部環(huán)境分分析企業(yè)的生存和發(fā)展展依托于所處處的社會和行行業(yè)的發(fā)展，企企業(yè)所處的外外部環(huán)境對于于房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略略制定具有重重要的影響意意義。⒈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)環(huán)環(huán)境因素的重重要性對房地產(chǎn)開發(fā)而言言，開發(fā)項目目的收益取決決于消費者和和競爭對手的的行為。在宏宏觀上，這些些市場參與者者的行為會受受到各種環(huán)境境因素的影響響。這些環(huán)境境因素可以劃劃分為：政治治因素（Politty）、經(jīng)濟因因素（Econoomic）、社會因因素（Socieety）（人口統(tǒng)統(tǒng)計、文化與與社會學(xué)）和和技術(shù)因素（Technnologyy），也就是是市場營銷中中的PESTT組合[2]。這四四大因素及可可能給開發(fā)項項目提供市場場機會，同時時也會造成威威脅。對宏觀觀環(huán)境因素的的分析是對項項目進行SWOTT分析的重要要組成部分。宏宏觀環(huán)境分析析的結(jié)果可以以形成項目前前景預(yù)測和一一系列的戰(zhàn)略略問題。通過過宏觀環(huán)境分分析，可以探探知到某一具具體趨勢或一一系列相關(guān)趨趨勢對項目的的潛在影響。⒉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面面臨的宏觀環(huán)環(huán)境對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)而言，其宏宏觀環(huán)境可以以分為：人口口統(tǒng)計因素、社社會/文化因素、經(jīng)經(jīng)濟因素、政政治因素、技技術(shù)因素。對對宏觀環(huán)境各各組成部分的的分析，將有有利于確定決決策開發(fā)投資資時機、投資資區(qū)域、投資資規(guī)模及所開開發(fā)物業(yè)類型型、檔次等。（1）人口統(tǒng)計因素對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)來說，宏觀觀環(huán)境第一因因素就是人口口，因為整個個市場正是由由人構(gòu)成的。房房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)發(fā)所針對的消消費者主要是是城鎮(zhèn)居民，在在項目開發(fā)中中需要關(guān)注的的是項目所在在城市或地區(qū)區(qū)的人口規(guī)模模與增長率、人人口的年齡結(jié)結(jié)構(gòu)、受教育育程度、家庭庭結(jié)構(gòu)、地區(qū)區(qū)的特征與人人口遷移等指指標(biāo)，通過這這些指標(biāo)的分分析，可以為為市場細(xì)分及及目標(biāo)市場的的選擇、開發(fā)發(fā)規(guī)模等提供供定量分析的的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（2）社會/文化因素素社會/文化因素決定了人人們的生活習(xí)習(xí)慣、行為方方式，這些因因素將嚴(yán)重的的影響人們的的消費偏好和和價值觀念。對對于房地產(chǎn)開開發(fā)的產(chǎn)品業(yè)業(yè)來說，它是是一個地域性性非常強產(chǎn)品品，房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)計必必須結(jié)合項目目針對的消費費群體的生活活習(xí)慣。這更更多地體現(xiàn)在在一些設(shè)計的的細(xì)節(jié)上。（3）經(jīng)濟因素①地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平平市場不僅需要有消消費欲望，更更需要有實際際購買能力。消消費者的消費費能力和地區(qū)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水水平有著直接接的聯(lián)系。在在某種經(jīng)濟條條件下的市場場購買力取決決于消費者現(xiàn)現(xiàn)有收入、產(chǎn)產(chǎn)品價格、消消費者儲蓄以以及消費者收收入與消費習(xí)習(xí)慣的變化趨趨勢。一般而而言，一套商商品房價格都都在十幾萬到到上百萬元，需需要花費購房房者幾年甚至至幾十年的積積蓄，了解和和掌握某一城城市或地區(qū)各各階層居民收收入水平和消消費結(jié)構(gòu)，有有助于市場細(xì)細(xì)分工作的進進行，同時為為產(chǎn)品開發(fā)檔檔次、銷售價價格的定位提提供準(zhǔn)確的市市場信息，從從而避免產(chǎn)品品生產(chǎn)與市場場需求脫節(jié)。②國民經(jīng)濟周期波動動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對對經(jīng)濟發(fā)展有有著相當(dāng)?shù)拿裘舾?。國民?jīng)經(jīng)濟的周期波波動在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有著明顯顯的影響，它它是一個先導(dǎo)導(dǎo)型的產(chǎn)業(yè)，房房地產(chǎn)市場的的起落都要領(lǐng)領(lǐng)先于國民經(jīng)經(jīng)濟一步。一一個國家或地地區(qū)所處的經(jīng)經(jīng)濟周期是房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)選擇投資資時機主要考考慮因素之一一。與我國經(jīng)經(jīng)濟周期相近近，目前我國國房地產(chǎn)市場場的波動周期期約為6～7年。一個項項目從構(gòu)思到到建成推出，一一般需要2～3年的時間。因因此，在房地地產(chǎn)開發(fā)時機機的選擇上，通通常采用“逆周期運作”。所謂逆周周期運作，是是指在房地產(chǎn)產(chǎn)投資時機的的選擇上，利利用房地產(chǎn)市市場的周期性性波動，使項項目在恰逢房房地產(chǎn)市場高高潮的到來的的時候建成推推出。③經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影影響重大房地產(chǎn)業(yè)是一個資資金密集型的的產(chǎn)業(yè)，更重重要的，它是是不動產(chǎn)業(yè)。地地塊的獲取、開開發(fā)資金的運運作和流轉(zhuǎn)對對于一個開發(fā)發(fā)項目的成功功至關(guān)重要。正正是基于此，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的發(fā)展對對國家經(jīng)濟政政策有嚴(yán)重的的依賴。經(jīng)濟濟因素對房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)發(fā)展的影響響主要通過經(jīng)經(jīng)濟政策來體體現(xiàn)：第一，政府對土地地資源的控制制和規(guī)劃將直直接影響到房房地產(chǎn)市場的的土地供應(yīng)，從從而影響到房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的開發(fā)成成本。第二，政府對金融融政策的調(diào)整整會影響到開開發(fā)商融資的的渠道和成本本，并且還會會影響消費者者的消費行為為。第三，政府規(guī)定的的各項稅費會會影響到房地地產(chǎn)產(chǎn)品的生生產(chǎn)成本，進進而影響到銷銷售價格，并并最終影響到到產(chǎn)品的銷售售情況。第四，政府對房地地產(chǎn)交易所采采取的政策會會影響到房地地產(chǎn)的流通狀狀況。（4）政治因素政治因素可以分為為兩部分加以以考慮：國家家宏觀政治環(huán)環(huán)境和法律法法規(guī)環(huán)境。目前我國政治非常常的穩(wěn)定，國國家政治的穩(wěn)穩(wěn)定保證了國國家經(jīng)濟的穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展，這這為我國房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的快速發(fā)展展提供了一個個非常有利的的環(huán)境。作為為一個國家來來說，政治因因素高于一切切，任何的發(fā)發(fā)展和進步都都要建立在政政治穩(wěn)定的基基礎(chǔ)之上。政治因素除了宏觀觀的政治環(huán)境境，還包括各各種法律法規(guī)規(guī)所構(gòu)成的外外部環(huán)境。比比如隨著人們們環(huán)保意識的的加強，國家家在這一方面面的規(guī)定也越越來越嚴(yán)格，房房地產(chǎn)業(yè)也受受到了一定的的影響，體現(xiàn)現(xiàn)在諸多法規(guī)規(guī)對建材的選選擇以及建筑筑施工方法的的采用方面的的限制。此外外，在地塊的的規(guī)劃審批上上，對某些自自然資源的保保護和對耕地地的占用限制制都會影響房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的發(fā)展和和項目的規(guī)劃劃。（5）技術(shù)因素技術(shù)因素對于房地地產(chǎn)項目的作作用體現(xiàn)在降降低生產(chǎn)成本本，提高房地地產(chǎn)的價值上上。特別是在在目前的狀況況下，我國的的房價對于人人們的收入水水平來說相對對偏高。由于于單純的建造造成本在房地地產(chǎn)產(chǎn)品的總總成本中占有有比例的影響響，一項新技技術(shù)的采用并并不會使房地地產(chǎn)產(chǎn)品的價價格降低，但但是在房地產(chǎn)產(chǎn)市場競爭日日益激烈、產(chǎn)產(chǎn)品均同性不不斷提高的情情況下，新技技術(shù)、新產(chǎn)品品的采用會為為項目贏得一一定的市場競競爭優(yōu)勢。⒊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所所處的行業(yè)環(huán)環(huán)境（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)隊伍迅速壯壯大中國房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的隊伍是是隨著房地產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)展展而不斷壯大大起來的，從從1986年全國房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)僅有1991家，到2003年的37000家左右，這這表明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展展，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)數(shù)量量出現(xiàn)了穩(wěn)步步增長局面。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)以內(nèi)資企業(yè)業(yè)和民營企業(yè)業(yè)為主從登記類型來看，內(nèi)內(nèi)資房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)中國國有、集體房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)數(shù)量逐年年減少，民營營、股份制企企業(yè)不斷增加加。就目前而而言，我國民民營開發(fā)商已已替代了國有有開發(fā)企業(yè)的的主導(dǎo)地位。（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)間競爭激烈烈由于我國房地產(chǎn)市市場還不甚健健全，又處在在產(chǎn)業(yè)上升階階段，使得房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)數(shù)量較多多，開發(fā)的項項目數(shù)量巨大大，房地產(chǎn)市市場競爭異常常激烈。據(jù)初初步統(tǒng)計，商商品住宅投資資在連續(xù)5年保持年均均增長近25%的基礎(chǔ)上，2003年1月至11月，全國房房地產(chǎn)開發(fā)累累計完成投資資達131588.25億元，與上上年同期相比比增長28.1%。全國31個省(自治區(qū)、直直轄市)中有9個地區(qū)增幅幅超過50%。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)收入及利潤潤率波動幅度度較大近10年來，中國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營總收入不不斷穩(wěn)步增長長，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)營業(yè)業(yè)利潤及行業(yè)業(yè)平均利潤率率變化劇烈。這這一方面說明明我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不成熟熟，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)經(jīng)營營狀況不穩(wěn)定定，尤其是營營業(yè)利潤的大大幅波動說明明該行業(yè)存在在著諸多不可可預(yù)期和控制制的因素，蘊蘊藏著巨大的的風(fēng)險；另一一方面，我們們也可以從一一個側(cè)面了解解到國家政策策和行業(yè)外部部宏觀環(huán)境對對房地產(chǎn)業(yè)的的影響不容忽忽視，也是所所有房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在進進行投資決策策時必須充分分認(rèn)識到的問問題。⒋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面面臨的市場對一個房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)而言，企企業(yè)開發(fā)的項項目所在地區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)市市場環(huán)境對項項目的影響最最大。因此，對對項目進行戰(zhàn)戰(zhàn)略分析的過過程中，不僅僅僅要考慮全全國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的宏觀環(huán)境境因素，更要要加強對項目目所在地區(qū)房房地產(chǎn)市場環(huán)環(huán)境的分析了了解。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市市場分析內(nèi)容容包括如下幾幾個方面：（1）國家宏觀經(jīng)濟導(dǎo)導(dǎo)向政策對該該地區(qū)的影響響國家宏觀經(jīng)濟導(dǎo)向向政策對地區(qū)區(qū)的經(jīng)濟水平平的影響不言言而喻，特別別是我國經(jīng)濟濟目前的發(fā)展展極不均衡。對于房地產(chǎn)業(yè)這種種對經(jīng)濟發(fā)展展相當(dāng)敏感的的行業(yè)來說，國國家的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展方向調(diào)整整給各地區(qū)房房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展帶來的影響響是十分巨大大的。比如：：重慶市自從從被列入直轄轄市以來，城城市開發(fā)的步步調(diào)大大加快快，房地產(chǎn)市市場蓬勃興起起。在對地區(qū)房地產(chǎn)市市場開發(fā)的時時候，必須關(guān)關(guān)注國家宏觀觀經(jīng)濟政策及及其調(diào)整，并并分析這種經(jīng)經(jīng)濟政策與調(diào)調(diào)整會給該地地區(qū)帶來什么么樣的影響，會會促使本地區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)市市場發(fā)生什么么樣的變化，從從而制定開發(fā)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略。（2）對地區(qū)經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)分析地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平平?jīng)Q定人們的的經(jīng)濟收入，經(jīng)經(jīng)濟收入又會會制約消費水水平。具體到到某個城市的的房地產(chǎn)市場場分析中，除除了消費水平平的因素之外外，還有其他他很多因素會會制約房地產(chǎn)產(chǎn)項目開發(fā)。在在戰(zhàn)略制定過過程中，應(yīng)將將該地區(qū)作為為獨立的經(jīng)濟濟體加以分析析，主要的分分析內(nèi)容如下下：①該地區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)業(yè)是什么？對于一個地區(qū)來說說，通過分析析它的主要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，我們可可以認(rèn)識這些些產(chǎn)業(yè)的從業(yè)業(yè)人員以及這這些產(chǎn)業(yè)所服服務(wù)的對象，這這可以幫助我我們深入分析析該城市中主主要的房地產(chǎn)產(chǎn)消費群體。例例如，如果是是一個城市的的主要產(chǎn)業(yè)是是旅游業(yè)，那那么在住宅消消費中，除了了本地的從業(yè)業(yè)人員之外，我我們還應(yīng)該特特別關(guān)注前來來旅游的人群群，對他們的的關(guān)注會給我我們提供一些些投資機會，比比如旅游地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)。②這些產(chǎn)業(yè)的相關(guān)人人員對房地產(chǎn)產(chǎn)會產(chǎn)生怎樣樣的需求？通過研究一個城市市的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，我們可以以確定該城市市中最主要的的房地產(chǎn)消費費群體。我們們可以按照產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的不同對對他們進行分分組劃分，我我們同時可以以設(shè)定，由于于他們從事同同樣的工作，處處在一個相同同的生活環(huán)境境中，會有著著極為類似的的行為習(xí)慣和和生活方式，同同時也會產(chǎn)生生相似的消費費偏好。③這些主要產(chǎn)業(yè)在未未來將會怎樣樣？關(guān)注這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展走向，可可以使我們對對該產(chǎn)業(yè)相關(guān)關(guān)人員的變動動做出比較合合理的預(yù)測，比比如從業(yè)人員員的數(shù)量變化化、他們的收收入的波動以以及被服務(wù)者者的變化。這這些變化會影影響到房地產(chǎn)產(chǎn)消費市場體體量的大小和和消費能力的的高低，這將將會直接影響響房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的投資收益益。④地區(qū)經(jīng)濟增長及發(fā)發(fā)展模式該地區(qū)是高增長地地區(qū)還是低增增長地區(qū)，未未來的發(fā)展將將在何處發(fā)生生，會有什么么新的產(chǎn)業(yè)出出現(xiàn)。特別是是在尋求投資資機會的時候候，對新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān)注有有時候會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)新的細(xì)分市市場，這就會會為開發(fā)商提提供新的投資資機會，并會會促使他們搶搶先占領(lǐng)市場場。（3）地區(qū)人口分析通過人口分析可以以探明該地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場場存在的優(yōu)缺缺點。城市人人口結(jié)構(gòu)及其其變化趨勢、人人口流動模式式，年齡分布布、受教育狀狀況等等，還還包括地區(qū)平平均收入、收收入來源、失失業(yè)狀況及新新的就業(yè)機會會[3]。這些些都會影響到到房地產(chǎn)市場場的需求，這這些因素都需需要在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略管理中被被評估。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)內(nèi)部條件分析析⒈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)內(nèi)部資源分析析（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的三種基本本資源資源基礎(chǔ)理論的核核心是三種資資源大概念，將將其運用到房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)之中可以以理解為房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的有形資產(chǎn)產(chǎn)、房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的無無形資產(chǎn)以及及房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的組織織能力。這三三種基本資源源的有效組合合為房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的能能力增長奠定定了堅實的基基礎(chǔ)。①有形資產(chǎn)（tanngibleeasseets）最容易被被確認(rèn)，在企企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表中就可可以找到，有有形資產(chǎn)是公公司的物資和和資金，表現(xiàn)現(xiàn)在房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)之中中就是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁擁有的房屋和和資金。②無形資產(chǎn)（inttangibbleasssets）無形資產(chǎn)產(chǎn)統(tǒng)稱包括品品牌、商譽、組組織文化、技技術(shù)、專利、商商標(biāo)以及積累累的組織經(jīng)驗驗。他們看不不見也摸不著著，但對于企企業(yè)建立競爭爭優(yōu)勢卻有著著舉足輕重的的作用。在房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)中，無形形資產(chǎn)主要表表現(xiàn)為人力資資源、產(chǎn)品資資源、文化資資源和創(chuàng)新能能力資源等。③組織能力（orgganizaationaalcappabiliities）組織能力力不像有形資資產(chǎn)或無形資資產(chǎn)那樣容易易去界定，他他們更像是一一種將資產(chǎn)、人人力以及生產(chǎn)產(chǎn)整合在一起起的能力。公公司用其實現(xiàn)現(xiàn)投入與產(chǎn)出出的之間的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化。在房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)中，企業(yè)的的組織能力表表現(xiàn)為對于房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的運作流流程管理和房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的決策能能力的提高等等。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的內(nèi)部資源源分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有有形資產(chǎn)資源源分析由于房地產(chǎn)行業(yè)本本身具有資金金高度密集性性，對于起步步較晚的我國國房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)而言，資資本資源往往往成了很多企企業(yè)的軟肋。如如果企業(yè)跨不不過這道坎，則則會在激烈的的房地產(chǎn)市場場競爭中顯得得非常的被動動，尤其是現(xiàn)現(xiàn)在國家對房房價進行大力力宏觀調(diào)控的的政策背景下下，對企業(yè)的的自有資本量量要求越來越越高，同時銀銀行對企業(yè)的的開發(fā)貸款條條件也越來越越嚴(yán)格。房地地產(chǎn)項目占用用資金巨大，所所以融資方式式的優(yōu)劣，直直接影響融資資成本大小，關(guān)關(guān)系到開發(fā)風(fēng)風(fēng)險和效益?？煽梢哉f，對房房地產(chǎn)行業(yè)而而言，資金實實力就是房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)持續(xù)經(jīng)營的的重要保證。②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無無形資產(chǎn)資源源分析第一，人力資源使使企業(yè)最寶貴貴的資源，是是否擁有一支支專業(yè)技術(shù)過過硬、綜合素素質(zhì)高的人才才隊伍是決定定企業(yè)成敗的的重要因素。在在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)中更是是如此，因為為房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)多，知知識技能要求求復(fù)雜，專業(yè)業(yè)性強，工作作難度相當(dāng)大大，而房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)資金、技技術(shù)和管理上上的有效性歸歸根結(jié)底要靠靠人才的合理理配置，所以以，房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)中，人人才的吸引和和留住，人力力資源的培訓(xùn)訓(xùn)和提高，成成為房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略略制定和管理理的重要組成成部分。第二，產(chǎn)品資源是是企業(yè)內(nèi)部資資源的外在表表現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)關(guān)系著購房者者的切身利益益和人身安全全，具有不同同于其他普通通消費品的特特征即保障性性，往往是消消費者購買的的首選條件，所所以，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必必須增強質(zhì)量量意識。第三，企業(yè)文化是是一個企業(yè)所所特有的價值值取向和行為為方式，加強強企業(yè)文化建建設(shè)是時代的的要求。我們們的管理經(jīng)歷歷了從“以生產(chǎn)為中中心”到“以銷售為中中心”最后到“以顧客為中中心”、“以人為中心”的轉(zhuǎn)變。房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的企業(yè)文文化建設(shè)會為為企業(yè)的發(fā)展展提供良好的的環(huán)境和強大大的支持，為為實現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的長期健康發(fā)發(fā)展提供良好好的保障。③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組組織能力資源源的分析第一，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)周期長，從從獲取土地、前前期策劃、方方案設(shè)計到施施工建設(shè)、樓樓盤、銷售和和物業(yè)管理全全過程，每一一個環(huán)節(jié)都需需要投入大量量的資本和時時間。在這個個過程中，人人們更多地可可能會關(guān)注資資金成本的管管理。其實，對對于流程復(fù)雜雜的房地產(chǎn)開開發(fā)過程，如如果能夠采取取科學(xué)的方法法進行流程管管理，就能夠夠?qū)⒐て诳s到到最短。節(jié)約約時間就是節(jié)節(jié)約成本。第二，增強企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略決策能力力。這也是管管理力的一個個重要方面，鑒鑒于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)其產(chǎn)產(chǎn)品的特點，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)服務(wù)的市市場可以根據(jù)據(jù)產(chǎn)品功能用用途、消費者者需求層次、產(chǎn)產(chǎn)品所處區(qū)域域經(jīng)濟發(fā)展不不平衡程度等等因素進行多多層次多方位位細(xì)分。因而而房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)首先要要根據(jù)企業(yè)的的主營業(yè)務(wù)所所處階段、經(jīng)經(jīng)濟實力強弱弱、企業(yè)知名名度高低、市市場占有率大大小，以及競競爭對手情況況，正確確定定自身在行業(yè)業(yè)內(nèi)的位置，在在細(xì)分市場上上選擇重點戰(zhàn)戰(zhàn)略；而后再再根據(jù)企業(yè)的的競爭優(yōu)勢在在成本或獨特特性方面做出出進一步選擇擇，并根據(jù)內(nèi)內(nèi)外環(huán)境條件件的改變做出出適當(dāng)調(diào)整。房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)競爭戰(zhàn)略略不僅是企業(yè)業(yè)對環(huán)境做出出的反應(yīng)，而而且是開發(fā)企企業(yè)從對自己己有利的角度度去影響和適適應(yīng)環(huán)境。房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)通過競爭爭戰(zhàn)略的選擇擇，可以有效效地形成競爭爭優(yōu)勢，并使使自己處于有有利的競爭地地位。⒉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核核心能力分析析（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)核心能力的的界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的核心競爭力力就是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在在開發(fā)、經(jīng)營營過程中形成成的不易被競競爭對手效仿仿的能帶來超超額利潤的獨獨特的資源整整合能力。它它是房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在進進行房屋建設(shè)設(shè)和轉(zhuǎn)讓房地地產(chǎn)開發(fā)項目目或者銷售、出出租商品房的的過程中形成成的，具有自自己獨特優(yōu)勢勢的經(jīng)營實力力，是企業(yè)的的技術(shù)、產(chǎn)品品、管理、文文化等資源的的綜合優(yōu)勢在在市場上的反反映，處于企企業(yè)核心地位位、影響企業(yè)業(yè)發(fā)展全局的的競爭力，在在較長時期內(nèi)內(nèi)相對穩(wěn)定，是是一般競爭力力的統(tǒng)領(lǐng)。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)核心競爭力力的培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核核心競爭力的的培育是一項項長期而艱巨巨的工作，成成功的關(guān)鍵在在于持之以恒恒。這就要求求：第一，企企業(yè)內(nèi)部尤其其是高層要對對培育企業(yè)核核心競爭力達達成一致的認(rèn)認(rèn)識，并將其其列入企業(yè)發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)略目目標(biāo)之中；第第二，負(fù)責(zé)管管理核心競爭爭力的管理者者隊伍應(yīng)保持持一定的穩(wěn)定定性和權(quán)威性性；第三，要要有足夠的資資源投入作保保證；第四，對對建立核心競競爭力充滿信信心；第五，自自始至終要有有企業(yè)高層參參與領(lǐng)導(dǎo)和展展開工作。然而，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的核心競爭爭力除具有一一般企業(yè)的特特征外，還有有本行業(yè)和企企業(yè)自身的特特點，如受國國家政策導(dǎo)向向性強，產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)動性強，受受市場波動影影響大等。并并且由房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特點決決定了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必必須擁有相當(dāng)當(dāng)?shù)馁Y源，才才能在競爭中中取勝。我國房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)可以在戰(zhàn)戰(zhàn)略的高度對對企業(yè)資源進進行整合，從從而塑造企業(yè)業(yè)的核心競爭爭力。在具體體的操作過程程中，根據(jù)企企業(yè)競爭力的的來源和房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)固有的特點點，可以將房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)核心競爭爭力分解為企企業(yè)內(nèi)力系統(tǒng)統(tǒng)和企業(yè)外力力系統(tǒng)兩個分分力系統(tǒng)，其其中，企業(yè)內(nèi)內(nèi)力系統(tǒng)又可可以具體細(xì)化化為資本力、人人才力、管理理力、產(chǎn)品力力、文化力和和創(chuàng)新力六個個分力。企業(yè)業(yè)外力系統(tǒng)可可具體細(xì)化為為營銷力、公公關(guān)力、誠信信力、服務(wù)力力和區(qū)位力五五個分力（如如圖3-1所示）。如如何通過各種種手段增強企企業(yè)核心競爭爭力的各個分分力，并將這這些分力有效效整合為房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)核心競爭力力，是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能能否長期生存存和發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵所在。服務(wù)力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力企業(yè)外力企業(yè)內(nèi)力誠信力公關(guān)力營銷力創(chuàng)新力文化力產(chǎn)品力管理力人才力資本力區(qū)位力資源整合能力服務(wù)力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核心競爭力企業(yè)外力企業(yè)內(nèi)力誠信力公關(guān)力營銷力創(chuàng)新力文化力產(chǎn)品力管理力人才力資本力區(qū)位力資源整合能力圖3-1房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)核心心競爭力支持持系統(tǒng)（三）房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長長期目標(biāo)和總總體戰(zhàn)略選擇擇⒈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長長期目標(biāo)企業(yè)遠(yuǎn)景給出了企企業(yè)長期目標(biāo)標(biāo)的圖畫，而而戰(zhàn)略則解釋釋了實現(xiàn)遠(yuǎn)景景的邏輯。我我國一些大型型房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)有明確確的遠(yuǎn)景，如如，萬科的企企業(yè)遠(yuǎn)景是做做“中國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑跑者”，中遠(yuǎn)房地地產(chǎn)力爭將自自己發(fā)展為見見證歷史的百百年企業(yè)。遠(yuǎn)遠(yuǎn)景目標(biāo)為企企業(yè)指明了最最終的發(fā)展方方向，而戰(zhàn)略略則作為企業(yè)業(yè)實現(xiàn)最終遠(yuǎn)遠(yuǎn)景的方式。通常情況下，一個個企業(yè)的戰(zhàn)略略總是被分成成幾個中心主主題。譬如，中中遠(yuǎn)房地產(chǎn)公公司制定了如如下戰(zhàn)略主題題：以創(chuàng)新作為企業(yè)發(fā)發(fā)展動力提供良好的客戶服服務(wù)，建立優(yōu)優(yōu)異的品牌③通過各種方式實現(xiàn)現(xiàn)高效的運營營戰(zhàn)略主題反映了企企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)認(rèn)為為取得戰(zhàn)戰(zhàn)略成功，內(nèi)內(nèi)部必須做的的事情。⒉基于價值鏈分析的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略選選擇（1）價值鏈的定義及及內(nèi)容①價值鏈的定義：邁克·波特對價值值鏈定義是“從原材料的的選取到最終終產(chǎn)品送至消消費者手中的的一系列價值值創(chuàng)造的過程程”，并例舉一一個企業(yè)典型型的價值鏈?zhǔn)鞘怯梢云髽I(yè)基基礎(chǔ)設(shè)施、人人力資源、技技術(shù)開發(fā)、采采購為輔助活活動和以內(nèi)部部后勤、生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營、外部部后勤、市場場與銷售、服服務(wù)為基本活活動的九個要要素構(gòu)成[44]。借鑒其其定義思想，對對價值鏈作如如下定義：產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)在在到達最終用用戶前，經(jīng)過過一系列價值值環(huán)節(jié)的分工工和合作，共共同完成一項項經(jīng)濟活動，實實現(xiàn)價值的增增值。價值鏈鏈不但包含價價值增值的數(shù)數(shù)量，還包含含每個價值環(huán)環(huán)節(jié)在增值活活動中的地位位和關(guān)系。價價值鏈?zhǔn)怯梢灰幌盗袃r值增增值環(huán)節(jié)組成成的，價值環(huán)環(huán)節(jié)是指價值值鏈上能夠產(chǎn)產(chǎn)生價值增值值活動的相對對獨立的基本本單位。②價值鏈的內(nèi)容：每每一個企業(yè)都都是用來進行行設(shè)計、生產(chǎn)產(chǎn)、營銷、服服務(wù)以及對產(chǎn)產(chǎn)品起輔助作作用的各種活活動的集合。所所有這些活動動都可以用價價值鏈表示出出來。一個企企業(yè)的價值鏈鏈和它所從事事的單個活動動的方式反映映了其歷史、戰(zhàn)戰(zhàn)略、推行戰(zhàn)戰(zhàn)略的途徑以以及這些活動動的根本效益益。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)價值鏈的動動態(tài)演變應(yīng)該看到，隨著經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展，和和房地產(chǎn)業(yè)的的不斷演變，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的價值鏈鏈也在發(fā)生著著變化。①傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)價值鏈已已經(jīng)被打破。從從資金連模式式來講，房地地產(chǎn)企業(yè)的開開發(fā)項目的資資金來源大致致來源于三塊塊：自有資金金，貸款，銷銷售款。自有有資金中30%～40%來自銀行的的流動資金貸貸款，還有一一部分建筑商商墊款，銷售售房款中大部部份是客戶的的消費信貸。一一般房地產(chǎn)企企業(yè)通過自有有資金和一部部分流動資金金貸款來購買買土地、進入入到施工階段段依靠施工單單位墊資，靠靠預(yù)售回款來來完成所需的的建設(shè)。121號文件對于于開發(fā)商的自自有資金比率率的提升、資資金放貸條件件的嚴(yán)格、施施工單位墊資資的禁止、預(yù)預(yù)售條件的提提高、信貸資資金的地域使使用范圍都提提出了明確的的要求，這些些都是對傳統(tǒng)統(tǒng)的資金鏈運運轉(zhuǎn)徹底否定定，對資質(zhì)不不好的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)形成了了致命的打擊擊。從土地供供給鏈來講，2005年以后，國國家土地供給給量進一步收收緊，這進一一步加速了原原有的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)價價值鏈的斷裂裂。②新的房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的價值鏈鏈模式房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的近近10年，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一一直處于一種種不斷變革的的外部環(huán)境當(dāng)當(dāng)中，在2004年以后房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)，在價值鏈鏈環(huán)節(jié)進行優(yōu)優(yōu)化和重建，不不斷培育高效的客戶服務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)文化和品牌建設(shè)、流程管理和信息系統(tǒng)建設(shè)與專業(yè)機構(gòu)良好的識別和溝通能力、對于工程建造質(zhì)量、成本的有效控制準(zhǔn)確的市場研究和產(chǎn)品定位、詳細(xì)的融資計劃和財務(wù)籌劃是獲得土地的決策基礎(chǔ)完全依靠自有資金、通過招拍掛取得土地開發(fā)權(quán)自身身的核心能力力，塑造企業(yè)業(yè)新的核心競競爭力。新的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)價值連連如圖3-2所示。高效的客戶服務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)文化和品牌建設(shè)、流程管理和信息系統(tǒng)建設(shè)與專業(yè)機構(gòu)良好的識別和溝通能力、對于工程建造質(zhì)量、成本的有效控制準(zhǔn)確的市場研究和產(chǎn)品定位、詳細(xì)的融資計劃和財務(wù)籌劃是獲得土地的決策基礎(chǔ)完全依靠自有資金、通過招拍掛取得土地開發(fā)權(quán)價值鏈下游價值鏈上游價值鏈下游價值鏈上游圖3-2房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)價值值連示意圖相比傳統(tǒng)價值鏈，新新型房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)價值值鏈運作的難難度要高出很很多。融資難難度大了很多多，拿地成本本高了，風(fēng)險險大了；對項項目定位的難難度增加了、開開發(fā)難度和銷銷售實現(xiàn)的難難度變大了；；對于企業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理能力力要求提高了了等等。面對對日益嚴(yán)峻的的市場環(huán)境，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，特別是是中小型開發(fā)發(fā)企業(yè)應(yīng)該如如何應(yīng)對，這這也是一個迫迫在眉睫的事事關(guān)企業(yè)生存存命脈的關(guān)鍵鍵問題。新型型房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)價值鏈雖然然在價值環(huán)節(jié)節(jié)上沒有太多多改變，但是是各個價值環(huán)環(huán)節(jié)的作用和和重要性有了了很大調(diào)整。大大規(guī)?！叭Φ亍焙汀百J款”來獲得競爭爭優(yōu)勢已經(jīng)變變得不可行，房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的核心競競爭力轉(zhuǎn)向到到市場分析、產(chǎn)產(chǎn)品研究、融融資能力，流流程管理、人人才優(yōu)勢等戰(zhàn)戰(zhàn)略制定與管管理方面。（3）基于價值鏈的房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)戰(zhàn)略的構(gòu)構(gòu)建價值鏈的構(gòu)建必須須實行流程管管理，若要制制定依托于價價值鏈的戰(zhàn)略略管理策略就就要進行流程程管理從而進進行企業(yè)組織織結(jié)構(gòu)設(shè)計。企業(yè)價值鏈管理的的重點應(yīng)該聚聚焦在價值鏈鏈中對價值量量最具影響力力的核心環(huán)節(jié)節(jié)。通過對基基本增值活動動的梳理，我我們不難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的規(guī)劃劃設(shè)計對房地地產(chǎn)開發(fā)效益益至關(guān)重要。規(guī)規(guī)劃設(shè)計階段段的成本相對對較少、時間間相對較短，但但是如果此階階段房地產(chǎn)企企業(yè)的規(guī)劃決決策與識別能能力不足，定定位不準(zhǔn)，不不把客戶最關(guān)關(guān)心的多種需需求把握住，則則會導(dǎo)致項目目的失敗。因因此，規(guī)劃設(shè)設(shè)計決定了項項目的效益，也也是項目成敗敗的關(guān)鍵，作作為在規(guī)劃設(shè)設(shè)計階段房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)對于規(guī)劃決決策的戰(zhàn)略制制定就成為價價值鏈管理階階段中重要部部分。①有關(guān)市場定位的戰(zhàn)戰(zhàn)略的選擇。房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)規(guī)劃決策策的首要工作作就是進行準(zhǔn)準(zhǔn)確的市場定定位，從而鎖鎖定目標(biāo)市場場和客戶。這這需要對客戶戶和需求兩方方面進行定位位。其中客戶戶定位包括對對開發(fā)類型、品品質(zhì)、潛在客客源、房型與與面積、價格格等方面的定定位。對于需需求定位包括括房屋的物理理狀況、房屋屋的設(shè)施功能能、小區(qū)的設(shè)設(shè)施配套等幾幾方面的內(nèi)容容。②競爭戰(zhàn)略的選擇。由由于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在目目標(biāo)、規(guī)模、資資源、開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗等方面各各有所長，其其優(yōu)勢環(huán)節(jié)也也不同。因此此，需要各房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)結(jié)合不斷斷變化的外部部環(huán)境優(yōu)勢，分分析企業(yè)價值值鏈并選擇適適合自己的基基本競爭戰(zhàn)略略，才能達到到企業(yè)預(yù)期的的目標(biāo)。房地地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略略形態(tài)大致有有以下幾種：：第一，低成本競爭爭戰(zhàn)略，低成成本競爭戰(zhàn)略略強調(diào)在保證證房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)量的前提提下，致力于于開發(fā)和銷售售成本的控制制，靠成本優(yōu)優(yōu)勢擊敗競爭爭對手，憑價價格優(yōu)勢取得得競爭優(yōu)勢，從從而獲得較大大的市場占有有率。對于資資金不太充裕裕的中小開發(fā)發(fā)企業(yè)，可以以充分利用低低成本競爭戰(zhàn)戰(zhàn)略，擴大自自己對這一市市場的占有率率。第二，差異化競爭爭戰(zhàn)略，差異異化競爭戰(zhàn)略略是指企業(yè)集集中全力創(chuàng)造造高度差異化化的產(chǎn)品及營營銷方案，使使其成為該行行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者者。即無論開開發(fā)什么物業(yè)業(yè)，都要突出出其與眾不同同的特色，滿滿足高收入、追追求高水準(zhǔn)、高高品位消費者者的需要。開開發(fā)這類物業(yè)業(yè)通?？梢垣@獲取較高的回回報，但風(fēng)險險也很高。該該競爭戰(zhàn)略適適用于一些有有豐富開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗、資金較較雄厚、規(guī)模模實力較強、有有一定知名度度并占有一定定市場份額的的大中型房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)。第三，集中化競爭爭戰(zhàn)略，集中中化競爭戰(zhàn)略略是指房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)避避開整個市場場，集中力量量全力主攻特特定的細(xì)分市市場，從低成成本或差異化化上滿足細(xì)分分市場中不同同層次的需求求。其戰(zhàn)略特特點是“集中優(yōu)勢兵兵力，各個擊擊破，打殲滅滅戰(zhàn)”。實施集中中化競爭戰(zhàn)略略，首先要求求房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)認(rèn)真選選定某類物業(yè)業(yè)(特定的目標(biāo)標(biāo)市場)作為開發(fā)對對象，然后從從低成本或差差異化上滿足足這些目標(biāo)市市場中消費者者的不同層次次的需求。⒊基于SWOT分析的房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)戰(zhàn)略選擇擇（1）SWOT分析為了綜合分析外部部環(huán)境和企業(yè)業(yè)內(nèi)部條件能能力對企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略的影響情情況，以實現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)外環(huán)環(huán)境要素的最最佳配合，企企業(yè)常采用SWOT分析法即系系統(tǒng)地確認(rèn)企企業(yè)面臨的長長處(Strenngth)和弱點(Weakkness))，機會(Oppoortuniity)和威脅(Threeat)，并據(jù)此提提出企業(yè)戰(zhàn)略略的方法。（2）SWOT分析的應(yīng)應(yīng)用應(yīng)用SWOT分析法，首首先把企業(yè)內(nèi)內(nèi)外環(huán)境中存存在的優(yōu)勢、劣劣勢、機會和和威脅逐項排排列出來，形形成SWOT矩陣，并對對各因素按其其相對重要性性與戰(zhàn)略含義義的不同，做做出盡可能科科學(xué)客觀的評評價，通過分分析評價，可可以了解企業(yè)業(yè)總的優(yōu)勢和和弱勢情況，并并從優(yōu)勢、劣劣勢、機會、威威脅的可能組組合中找出未未來企業(yè)發(fā)展展的戰(zhàn)略一大大方向。簡單單地說，可以以有四種可能能的戰(zhàn)略方向向。由圖3-3可以看出，以以外部環(huán)境中中的威脅和機機會為一方：：企業(yè)內(nèi)部環(huán)環(huán)境中的長處處和弱點為另另一方我們將將企業(yè)的外部部環(huán)境與內(nèi)部部環(huán)境構(gòu)成了了分析矩陣。對對于每一種外外部環(huán)境與企企業(yè)內(nèi)部條件件的組合，經(jīng)經(jīng)過分析，企企業(yè)可以采取取的一些策略略原則：WSOWO弱點--機會組合SO長處--機會組合WSOWO弱點--機會組合SO長處--機會組合WT弱點--威脅組合TST長處--威脅組合圖3-3SWOTT分析四象限TST長處--威脅組合①弱點--機會(WO)組合：企企業(yè)已經(jīng)鑒別別出外部環(huán)境境所提供的發(fā)發(fā)展機會，但但同時企業(yè)本本身又存在著著限制利用這這些機會的組組織弱點。在在這種情況之之下，企業(yè)應(yīng)應(yīng)遵循的策略略原則是：通通過外在的方方式來彌補企企業(yè)的弱點以以最大限度地地利用外部環(huán)環(huán)境中地機會會。如果不采采取任何行動動，實際上是是將機會讓給給了競爭對手手。②長處--機會(SO)組合：這這是一種最理理想的組合，任任何企業(yè)都希希望憑借企業(yè)業(yè)的長處和資資源來最大限限度地利用外外部環(huán)境所提提供的各種發(fā)發(fā)展機會。③弱點--威脅(WT)組合：企企業(yè)應(yīng)盡量避避免處于這種種狀態(tài)。然而而企業(yè)一旦處處于這種狀態(tài)態(tài)，在制定戰(zhàn)戰(zhàn)略時就要減減小威脅和弱弱點對企業(yè)的的影響。事實實上，這樣的的企業(yè)為了生生存下去必須須奮斗，否則則可能要破產(chǎn)產(chǎn)。而要生存存下去可以選選擇合并或縮縮減生產(chǎn)規(guī)模模的戰(zhàn)略，以以期能克服弱弱點或使威脅脅隨著時間的的推移而消失失。④長處--威脅(ST)組合：在在這種情況下下，企業(yè)應(yīng)巧巧妙的利用自自身的長處來來對付外部環(huán)環(huán)境中的威脅脅，其目的是是發(fā)揮優(yōu)勢而而減小威脅。但但這并非意味味著一個強大大的企業(yè)，必必須以其自身身的實力來正正面的回?fù)舡h(huán)環(huán)境中的威脅脅，合適的策策略應(yīng)當(dāng)是慎慎重而有限度度地利用企業(yè)業(yè)的優(yōu)勢。⑵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的一般戰(zhàn)略選選擇我們可以將房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的戰(zhàn)略分為四四個一般類別別的戰(zhàn)略主題題。（如圖3-4所示）①擴大經(jīng)營及規(guī)模：：開發(fā)新產(chǎn)品品、提供新服服務(wù)，打入新新的市場和消消費者群體，實實現(xiàn)長期價值值創(chuàng)造。②提高客戶價值：加加深或重新定定義與現(xiàn)存客客戶的關(guān)系，提提高目標(biāo)客戶戶價值。③實現(xiàn)運營卓越：通通過項目管理理和企業(yè)內(nèi)部部流程管理使使企業(yè)能提供供高質(zhì)量產(chǎn)品品，并能高效效率的將現(xiàn)存存的產(chǎn)品和服服務(wù)運送給客客戶，實現(xiàn)短短期的價值創(chuàng)創(chuàng)造。成為好的公司財務(wù)客戶內(nèi)部流程擴大經(jīng)營規(guī)模增加客戶價值學(xué)習(xí)與成長達到運營卓越④成為好的公司：管管理與外界的的、合法的利利益相關(guān)者的的關(guān)系，并且且服從一定法法規(guī)(如，環(huán)境保保護、居民生生活保證、廣廣告與宣傳等等)。成為好的公司財務(wù)客戶內(nèi)部流程擴大經(jīng)營規(guī)模增加客戶價值學(xué)習(xí)與成長達到運營卓越圖3-4戰(zhàn)略圖框框架結(jié)構(gòu)這四個戰(zhàn)略主題中中的每一個都都為房地產(chǎn)企企業(yè)戰(zhàn)略實施施提供了一根根鏈條，這四四個鏈條將依依照企業(yè)戰(zhàn)略略管理框架產(chǎn)產(chǎn)生價值增值值效應(yīng)。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略的實施企業(yè)在選擇并制定定了企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略后，如如何發(fā)揮企業(yè)業(yè)的優(yōu)勢和潛潛力，充分利利用一切可利利用的內(nèi)部和和外部資源，成成功實施企業(yè)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略略，以求達到到戰(zhàn)略目標(biāo)。（一）完善企企業(yè)組織結(jié)構(gòu)構(gòu)，加強企業(yè)業(yè)內(nèi)部管理設(shè)計房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的組織結(jié)結(jié)構(gòu)，要結(jié)合合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的目標(biāo)、環(huán)環(huán)境、發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、所處的的行業(yè)生命周周期、現(xiàn)在具具有的技術(shù)能能力、準(zhǔn)備致致力營造的企企業(yè)文化、組組織結(jié)構(gòu)設(shè)計計的目標(biāo)等因因素。在動態(tài)態(tài)競爭的環(huán)境境中，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要要面臨高度的的環(huán)境不確定定性。企業(yè)要要想獲得競爭爭優(yōu)勢，就要要通過企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的有效協(xié)協(xié)調(diào)與戰(zhàn)略選選擇、實施來來對外部環(huán)境境變化做出正正確、迅速的的反應(yīng)。董事會企業(yè)研發(fā)中心對外聯(lián)絡(luò)部設(shè)計策劃部項目管理部經(jīng)營營銷部財務(wù)統(tǒng)計部審計和算部人力資源部工程材料部客戶服務(wù)部法律事務(wù)總經(jīng)理辦公室管理事務(wù)項目二部項目一部總經(jīng)理鑒于以上的分析，可可以改進企業(yè)業(yè)組織結(jié)構(gòu)（如如圖4-1所示），這這樣的組織結(jié)結(jié)構(gòu)有以下幾幾個好處：董事會企業(yè)研發(fā)中心對外聯(lián)絡(luò)部設(shè)計策劃部項目管理部經(jīng)營營銷部財務(wù)統(tǒng)計部審計和算部人力資源部工程材料部客戶服務(wù)部法律事務(wù)總經(jīng)理辦公室管理事務(wù)項目二部項目一部總經(jīng)理圖4-1房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略組組織形式⒈實現(xiàn)房地產(chǎn)成本戰(zhàn)戰(zhàn)略優(yōu)勢通過優(yōu)化設(shè)計和有有效控制管理理幅度和組織織層次，各職職能部門的權(quán)權(quán)責(zé)分明、互互相協(xié)調(diào)、精精干高效，有有利于資源的的統(tǒng)一調(diào)配，能能有效控制企企業(yè)成本，實實現(xiàn)成本領(lǐng)先先優(yōu)勢[5]]。⒉實現(xiàn)技術(shù)開發(fā)優(yōu)勢勢成立企業(yè)研發(fā)中心心，中心專門門從事對國外外及發(fā)達地區(qū)區(qū)最新建筑設(shè)設(shè)計(包括房屋外外觀設(shè)計、戶戶型設(shè)計)、新材料的的應(yīng)用、裝飾飾前沿時尚以以及科技發(fā)展展等信息的把把握，保持房房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計上的創(chuàng)新新和時尚領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者的地位。⒊實現(xiàn)戰(zhàn)略組織結(jié)構(gòu)構(gòu)在組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化化過程中，底底部采取項目目部制組織結(jié)結(jié)構(gòu)，同時進進行部門重整整和崗位重整整，既保證每每個項目部運運行時本身的的獨立性，又又保證企業(yè)資資源的統(tǒng)一安安排和協(xié)調(diào)，而而且由于企業(yè)業(yè)實行信息化化，加大組織織結(jié)構(gòu)的深度度時不利于上上下級傳遞信信息的缺點也也被降到了最最小[6]]。（二）突破房房地產(chǎn)資源瓶瓶頸從目前來看，房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)所面臨的資資源瓶頸一是是資金，二是是土地資源。⒈資金問題目前，許多房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)實行的的市場滲透、產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略略急需大量的的資金，解決決途徑有三種種：一是外部部融資，認(rèn)真真研究國家對對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資條件的的優(yōu)惠政策，利利用貸款和集集資方式取得得現(xiàn)金；二是是用企業(yè)手中中現(xiàn)有資源或或土地抵押來來取得資金進進行建設(shè)，然然后將土地抵抵押轉(zhuǎn)為在建建工程抵押。通通過賣一套解解凍一套的辦辦法來解決資資金問題；三三是利用良好好的信譽，和和進入本地的的外面大資本本集團合作，利利用他人的資資金優(yōu)勢彌補補自己的不足足[7]。⒉土地資源問題為解決土地問題，可可從以下幾個個方面著手：：（1）利用有不少擁有有待開發(fā)土地地但無錢或無無人著手進行行開發(fā)的土地地進行開發(fā)。（2）向外拓展，到競競爭相對弱、土土地資源相對對充足的地區(qū)區(qū)進行開發(fā)[[8]。⒊資源整合問題房地產(chǎn)的開發(fā)過程程是一種整合合過程。企業(yè)業(yè)將流程進行行外包，就是是要揚長避短短，將外包企企業(yè)的長處和和企業(yè)的優(yōu)勢勢結(jié)合起來，提提升產(chǎn)品價值值。房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)要合合理進行流程程整合，使企企業(yè)產(chǎn)品順利利增值。（三）加強企企業(yè)成本控制制，提高企業(yè)業(yè)盈利能力市場經(jīng)濟條件下的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)經(jīng)營的根本本目的是為了了賺取利潤，而而利潤是靠獲獲取的收益補補償成本后得得到的。在短短期內(nèi)，企業(yè)業(yè)所定位的產(chǎn)產(chǎn)品價格是受受市場約束的的，市場的需需求因素也是是企業(yè)發(fā)展的的外在因素，是是企業(yè)所無法法改變的，因因此實施成本本控制就成為為實現(xiàn)利潤最最大化的重要要途徑。⒈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)成成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的開發(fā)成本是是指企業(yè)為開開發(fā)一定數(shù)量量的商品房所所支出的全部部費用。就其其用途來說，大大致可分為四四大部分：一一是建安成本本；二是土地地成本，土地地費用的大小小是評價一個個房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目是否可可行，是否有有預(yù)期利潤的的最主要經(jīng)濟濟指標(biāo)；三是是配套設(shè)施費費，主要是指指水、電、煤煤氣、市政和和公建配套費費，配套設(shè)施施費是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本中中受外界因素素影響最大的的一塊費用支支出；四是規(guī)規(guī)劃設(shè)計費用用。⒉房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成成本管理（1）明確房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的成本本管理職責(zé)①根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展規(guī)劃、開開發(fā)能力和市市場情況確定定項目開發(fā)計計劃，組織立立項調(diào)研、選選址和前期策策劃，提出立立項建議和開開發(fā)設(shè)想，提提交立項可行行性報告，履履行立項審批批程序[9]]。②客觀、認(rèn)真地進行行項目成本費費用測算，編編制項目成本本費用計劃，確確定項目及每每個單項工程程的目標(biāo)成本本，分解成本本費用控制指指標(biāo)，落實降降低成本技術(shù)術(shù)組織措施［