房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告公寓

第一章總論

1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱：**——****1.1.2開(kāi)發(fā)商:**市**房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投資商:**地產(chǎn)控股有限公司建筑單位:揭西建筑工程公司設(shè)計(jì)單位:**市**園林配套工程有限公司代理商:**市**地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司1.1.3項(xiàng)目地址：**大學(xué)城外環(huán)西路1.1.4占地面積:28302平方米1.1.5總建筑面積:64820平方米產(chǎn)權(quán)年限:40年產(chǎn)權(quán)樓層狀況:7棟13層小高層容積率:2.29綠化率:55%地下停車(chē)位數(shù)量:253個(gè)1.1.6項(xiàng)目總投資：23000萬(wàn)元1.1.7項(xiàng)目建設(shè)期：12個(gè)月1.2.1基本信息**是**集團(tuán)打造大學(xué)城最高品質(zhì)的復(fù)合地產(chǎn)，位于**大學(xué)城綜合商業(yè)區(qū)南區(qū)，項(xiàng)目占地約3萬(wàn)平米，與大學(xué)城南區(qū)理工人才基地——華南理工大學(xué)為鄰；與【**印象】隔路相望，南向可遠(yuǎn)望珠江。項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)發(fā)公寓用地。**公寓由7棟13層小高層建筑組成，單身公寓、一房～三房滿足投資客以及自住等多層次客戶的需求。小區(qū)設(shè)有特色跌水景墻、酒店天臺(tái)花園、思考庭院特色組景墻、休閑活動(dòng)草坪、酒店前景觀水景、雕塑等特色影觀。1.2.2周邊配套小區(qū)：兒童游樂(lè)空間、健身室、中心泳池、休閑平臺(tái)、兵兵球室等；學(xué)校：廣大附屬中學(xué)大學(xué)城校區(qū)、2所省級(jí)標(biāo)準(zhǔn)小學(xué)、區(qū)內(nèi)四個(gè)保留村內(nèi)將各建設(shè)一所小學(xué)、區(qū)內(nèi)四個(gè)保留村內(nèi)將各建設(shè)一所幼兒園；商場(chǎng)：醫(yī)院：銀行：飲食：娛樂(lè)：。交通情況：樓巴：綜合商業(yè)南區(qū)公交車(chē)：途經(jīng)線路包括***1線、2線、3線、4線、5線。地鐵：地鐵4號(hào)線***南站。自駕車(chē)：未來(lái)交通規(guī)劃：地鐵七號(hào)線。1.3.4總投資本項(xiàng)目總投資為53000萬(wàn)元。1.4可行性研究工作的結(jié)論可行性研究結(jié)論1、本項(xiàng)目建設(shè)符合城市建設(shè)規(guī)劃，有利于加快**國(guó)際化城市建設(shè)的步伐。2、通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，本項(xiàng)目擬建商品房市場(chǎng)較好。3、地處大學(xué)城環(huán)境優(yōu)雅，外部配套條件較好，供電、供熱、通訊、給排水、煤制氣和有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項(xiàng)目需求。4、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益良好，財(cái)務(wù)分析可行。項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表1-1。表1-1項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1總投資萬(wàn)元530002占地面積m2283023總建筑面積m264820其中住宅m245000商鋪m24800地下室m210000其他m25020第二章市場(chǎng)分析2.2項(xiàng)目的市場(chǎng)前景分析2.2.1項(xiàng)目的環(huán)境分析及市場(chǎng)定位項(xiàng)目地處大學(xué)城，具有很好的人文環(huán)境，交通便利，周?chē)涮自O(shè)施完備，具有較高的投資價(jià)值。2.2.2商品房?jī)r(jià)格分析**市由于地理環(huán)境以及城市發(fā)展先后時(shí)間、整體布局等原因房地產(chǎn)價(jià)格變化較大，商業(yè)區(qū)周邊由于環(huán)境質(zhì)量好、交通方便，人文氣氛濃，售價(jià)遠(yuǎn)高于偏遠(yuǎn)地區(qū)。同類房地項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位應(yīng)主要根據(jù)其地理位置，**市區(qū)主城區(qū)商品價(jià)格在20000-25000元之間，本項(xiàng)目綜合考慮本項(xiàng)目商品房?jī)r(jià)格平均為18000元。第三章項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目計(jì)劃總工期為12個(gè)月，預(yù)計(jì)在2010年1月開(kāi)始拆遷工作；2010年1月底開(kāi)工，2011年2月初完成安裝工程、室內(nèi)外裝修工程、園林環(huán)境等室外配套工程，并竣工驗(yàn)收。具體工期安排如下表3-1：表3-1施工進(jìn)度控制表序號(hào)工作內(nèi)容需要時(shí)間1拆遷工作2個(gè)月2前期工作（包括立立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招招標(biāo)等）3個(gè)月3土方及基礎(chǔ)1個(gè)月4土建結(jié)構(gòu)4個(gè)月5裝飾裝修及配套工工程2個(gè)月6共計(jì)12個(gè)月第四章投資估算與資金籌措4.1投資估算本估算是在前述建設(shè)方案的基礎(chǔ)上，按照國(guó)家關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目投資估算的有關(guān)規(guī)定及廣東省、**市有關(guān)定額與取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)編制的。本項(xiàng)目建設(shè)投資53000萬(wàn)元，各項(xiàng)投資構(gòu)成如下：表4-1項(xiàng)目成本估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算公式單方造價(jià)（元/㎡㎡）投資金額（萬(wàn)元）1土地費(fèi)用2500165002建安費(fèi)用530034354建安費(fèi)用詳細(xì)2.1地下室4332.2土方及基礎(chǔ)工程6902.3土建主體工程27502.4安裝工程826安裝工程詳細(xì)水電1402.4.2電梯1462.4.3燃?xì)?02.4.4消防2002.4.5通訊及智能系統(tǒng)2442.4.6節(jié)能降耗2502.47室外配套2603前期費(fèi)用建安費(fèi)用×5%1717.74其他費(fèi)用建安費(fèi)用×3%1030.625銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入×5%515.66管理費(fèi)用2~4項(xiàng)×5%8047財(cái)務(wù)費(fèi)用年貸款利率（5..76%）921.68不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2~6項(xiàng)×5%423.959項(xiàng)目總投資合計(jì)53000投資估算主要依據(jù)**市同類項(xiàng)目的造價(jià)測(cè)算，工程費(fèi)用按類比計(jì)算，各種收費(fèi)按**市及國(guó)家有關(guān)規(guī)定估算。具體情況分析說(shuō)明如下：（1）土地費(fèi)用據(jù)公開(kāi)資料顯示,**地產(chǎn)在2007年7月拿下了**所在項(xiàng)目的DS1510地塊,當(dāng)時(shí)競(jìng)標(biāo)價(jià)1.65億元。也就是說(shuō),此項(xiàng)目用地的樓面地價(jià)還不到2500元每平米。（2）建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)是建造房屋所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用的總合。據(jù)網(wǎng)上調(diào)查結(jié)果，本住宅所處的小高層在2010年上班年的建安成本大概是5300元左右。（3）前期費(fèi)用前期工程費(fèi)主要包括前期勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。取工程建安費(fèi)的5%計(jì)算，本項(xiàng)目的前期費(fèi)用合計(jì)為1717.7萬(wàn)元。（4）其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、合同公證費(fèi)等。取工程建安費(fèi)的3%計(jì)算，本項(xiàng)目的其他費(fèi)用為1030.62萬(wàn)元。（5）銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用是指銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷(xiāo)售人員工資、福利、獎(jiǎng)金、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)及代理費(fèi)等，取銷(xiāo)售收入的5%計(jì)算，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)為515.6萬(wàn)元。（6）管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。取工程建安費(fèi)、前期費(fèi)用和其他費(fèi)用的5%計(jì)算，本項(xiàng)目的管理費(fèi)用合計(jì)為804萬(wàn)元。（7）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指項(xiàng)目籌集資金過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括借款利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)等。結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和銷(xiāo)售回籠資金計(jì)劃，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目需向銀行借款16000萬(wàn)元，借還方式為建設(shè)期第一年初向銀行借款16000萬(wàn)元，第二年末通過(guò)銷(xiāo)售收入即可還清。2010年1月初銀行年貸款利率為5.76%。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)費(fèi)用為921.6萬(wàn)元。（8）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)主要考慮通貨膨脹導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)成本和資金成本的上升，以及設(shè)計(jì)變更對(duì)建設(shè)成本的影響，取建安費(fèi)用、前期費(fèi)用、其他費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用的5%計(jì)算，本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用合計(jì)為423.95萬(wàn)元。2.資金籌措本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資為53000萬(wàn)元。工程建設(shè)資金籌措方式為開(kāi)發(fā)商自有資金8000萬(wàn)元，銀行借款16000萬(wàn)元。其他建設(shè)資金通過(guò)樓盤(pán)滾動(dòng)銷(xiāo)售資金提供。具體如表表4-2：表4-2資金分布表開(kāi)發(fā)商自有資金8000萬(wàn)元（占總總成本15.09%）項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠資金金29000萬(wàn)元（占占總成本54.72%）銀行貸款16000萬(wàn)元（占總總投資30.19%）表4-3項(xiàng)目詳細(xì)投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)金額(萬(wàn)元))2010年2011年2012年1總投資5300048110.74762.6127.12土地費(fèi)用1650016500工程建安費(fèi)3435431491.22862.8＼前期費(fèi)用1717.7744＼＼其他費(fèi)用1030.62824.5206.12＼銷(xiāo)售費(fèi)用515.6＼388.48127.12管理費(fèi)用804265.3402136.7財(cái)務(wù)費(fèi)用2277490.51036.8749.7不可見(jiàn)費(fèi)用423.95150150123.95總投資合計(jì)5300015631.229708.881182資金籌措5300017631.229790.88118自有資金80007631.2368.8＼銀行借款1600016000＼銷(xiāo)售收入再投入29000＼208828118注：各個(gè)時(shí)間段的成本按工程進(jìn)度比例計(jì)算（三）銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定1.各類物業(yè)銷(xiāo)售收入估算表4-4項(xiàng)目銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目建筑面積（㎡）或個(gè)數(shù)銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住宅450001800081000商業(yè)48002500012000車(chē)位25340000010120合計(jì)103122.項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃在假設(shè)本項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)以下條件的前提下：（1）保持正常的工程進(jìn)度；（2）有成功的營(yíng)銷(xiāo)策劃；（3）采取符合市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策略。結(jié)合前面的市場(chǎng)分析，在銀行同意提供樓宇按揭服務(wù)的前提下，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)100%的銷(xiāo)售，初步預(yù)測(cè)的項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃及銷(xiāo)售收入見(jiàn)表4：表4-4總銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目細(xì)項(xiàng)合計(jì)2010年2011年2012年1住宅銷(xiāo)售比例100%＼80%20%銷(xiāo)售面積（平方米米）45000＼3600019000銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元))81000＼64800162002商業(yè)銷(xiāo)售比例100%＼40%60%銷(xiāo)售面積（平方米米）4800＼19202880銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元))12000＼480072003車(chē)位銷(xiāo)售比例100%＼80%20%銷(xiāo)售個(gè)數(shù)(個(gè))253＼20241銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元))10120＼809620244銷(xiāo)售收入合計(jì)(萬(wàn)萬(wàn)元)103120＼77696436403.銷(xiāo)售利潤(rùn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)至2012年可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入103120萬(wàn)元,銷(xiāo)售稅金及附加費(fèi)4120.1萬(wàn)元，獲得稅前利潤(rùn)總額50120萬(wàn)元，繳納所得稅16539.6萬(wàn)元（按稅率33%計(jì)算），稅后利潤(rùn)33580.4萬(wàn)元。計(jì)算費(fèi)率根據(jù)《**市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)稅費(fèi)一覽表》。表4-5項(xiàng)目損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期(年))2010年2011年2012年1收入103120＼7769643640住宅銷(xiāo)售收入81000＼6480016200商業(yè)銷(xiāo)售收入12000＼48007200車(chē)位銷(xiāo)售收入10120＼809620242總成本費(fèi)用5300017631.229790.881183銷(xiāo)售稅金及附加515.6＼388.48127.124利潤(rùn)總額50120-17631.228791.620494.8335所得稅(按33%稅率)16539.6＼＼16539.66稅后利潤(rùn)額33580.4＼＼16539.6（四）財(cái)務(wù)指標(biāo)分析評(píng)價(jià)表4-6項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)2010年2011年2012年1銷(xiāo)售收入入103120＼77696436402現(xiàn)金流出70055.217631.230179.324784.7現(xiàn)金流出詳細(xì)項(xiàng)目投資資5300017631.229790.88118銷(xiāo)售稅金及附加515.6＼388.48127.12所得稅稅16539.6＼＼16539.63凈現(xiàn)金流量（1--2）33064.8-17631.2247516.72218855.2884累計(jì)凈現(xiàn)金流量4折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量＼-17631.2243197.02215582.8885累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流流量＼-17631.2225565.82241148.7計(jì)算指標(biāo)基準(zhǔn)收益率（IEE）=10%內(nèi)部收益率（IRRR）=85.68%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNNPV）=411488.7靜態(tài)投資回收期（年年）=1.41動(dòng)態(tài)投資回收期（年年）=1.55表4-7項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)2010年2011年2012年1銷(xiāo)售收入入103120＼77696436402現(xiàn)金流出41976.817588.37721.7816666.722現(xiàn)金流出詳細(xì)自有資金8000666.77333.3銷(xiāo)售稅金及附加515.6＼388.48127.12所得稅16539.6＼＼16539.6貸款本金償還1600016000＼＼貸款利息償還921.6921.6＼＼3凈現(xiàn)金流量（1--2）61143.2-17588.3369974.22226973.2884累計(jì)凈現(xiàn)金流量＼-17588.3352835.92279359.25折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量＼-17588.3350759.93365586.16累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流流量＼-17588.3333171.63398757.755計(jì)算指標(biāo)（IE==10%）內(nèi)部收益率（IRRR）=324.87%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNNPV）=987577.75靜態(tài)投資回收期（年年）=1.34動(dòng)態(tài)投資回收期==（年）1.38通過(guò)編制和分析本項(xiàng)目現(xiàn)金流量表，包括《項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表》（表6）和《項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表》（表7）?？伤愕帽卷?xiàng)目的相關(guān)財(cái)務(wù)盈利指標(biāo)情況。1.贏利能力分析（1）內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)今流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所用資金的盈利率，是考核項(xiàng)目盈利功能的主要?jiǎng)討B(tài)指標(biāo)。當(dāng)IRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財(cái)務(wù)上是可以接受的。由表6、7可知，本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率均遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)收益率（10%）。（2）凈現(xiàn)值（NPV）凈現(xiàn)值是按投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目可以接受。由表6、7可知，本項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值均遠(yuǎn)大于0。（3）投資回收期投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益抵償總投資所需要的時(shí)間。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2011年第二季度即可收回全部投資。由表6、7可知本項(xiàng)目全部投資動(dòng)態(tài)回收期=1.55(年)（4）投資利潤(rùn)率＝33580.4／53000＝63.35%2.項(xiàng)目不確定性分析（1）項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷(xiāo)售收入等于銷(xiāo)售銷(xiāo)售稅費(fèi)與總投資成本之和。在這個(gè)平衡點(diǎn)上，投資沒(méi)有產(chǎn)生盈利。盈虧平衡分析可以從銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售總量?jī)煞矫孢M(jìn)行。盈虧平衡點(diǎn)售價(jià)：該項(xiàng)目總投資為53000萬(wàn)元（含借款利息）。盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算依據(jù)為：銷(xiāo)售收入=總投資+銷(xiāo)售稅費(fèi)。按照《**市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)稅費(fèi)》規(guī)定，銷(xiāo)售稅費(fèi)中營(yíng)業(yè)稅為銷(xiāo)售收入的5%；城市維護(hù)建設(shè)稅為按營(yíng)業(yè)稅稅額的7%，教育費(fèi)附加稅為營(yíng)業(yè)稅稅額的2%，印花稅為銷(xiāo)售收入的0.05%。故：盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷(xiāo)售收入=總投資+銷(xiāo)售稅費(fèi)=53000+515.6=53515.6（萬(wàn)元）盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷(xiāo)售率=53515.6/103120=51.9%盈虧平衡點(diǎn)時(shí)的銷(xiāo)售均價(jià)=53515.6/64820=8256（元/平方米）因此本項(xiàng)目在銷(xiāo)售進(jìn)度達(dá)到51.9%時(shí)即可保證盈虧平衡。當(dāng)項(xiàng)目全部售出時(shí)，項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到8256元/平方米，本項(xiàng)目可保證盈虧平衡。根據(jù)項(xiàng)目品質(zhì)及**市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)保本點(diǎn)時(shí)的銷(xiāo)售量（或售價(jià)）較易，項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)較低，表明項(xiàng)目具有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。七、可行性研究結(jié)論與建議（一）本項(xiàng)目的結(jié)論性意見(jiàn)本項(xiàng)目作為處在**市大學(xué)城，有較好的市場(chǎng)前景，開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)均較理想，在同類項(xiàng)目中屬于較好水平，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，故總體結(jié)論是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方案可行，建議公司積極籌措資金，抓緊現(xiàn)在的有利時(shí)機(jī)開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目，為公司和社會(huì)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。其主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)見(jiàn)下