山東濟(jì)南天業(yè)-奧體項(xiàng)目策劃競(jìng)標(biāo)提案-XXXX年-信立怡高

天業(yè)展翅東部騰飛——天業(yè)·奧體項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)提案2010年5月2009中國(guó)華南房地產(chǎn)策劃代理公司品牌TOP10（品牌價(jià)值2.48億）謹(jǐn)呈：山東天業(yè)恒基股份有限公司報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)提出問(wèn)題解決問(wèn)題三、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)需要解決的核心問(wèn)題四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位一、企業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)

二、現(xiàn)狀梳理：面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)五、案例借鑒六、整體規(guī)劃及物業(yè)發(fā)展建議愿景/目標(biāo)企業(yè)解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目目標(biāo)企業(yè)解讀作為上市企業(yè)集團(tuán)，現(xiàn)金流量對(duì)企業(yè)籌資決策、企業(yè)投資決策、企業(yè)資信、企業(yè)盈利、企業(yè)價(jià)值等有直接影響。一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)，涉足地產(chǎn)、礦業(yè)、能源、會(huì)展、物業(yè)管理、金融、酒店等行業(yè)的多元化企業(yè)集團(tuán)。一個(gè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)出跳躍式發(fā)展，得到了社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可和贊譽(yù)的明星企業(yè)。一個(gè)總資產(chǎn)近30億元大型上市企業(yè)集團(tuán)。企業(yè)解讀天業(yè)房地產(chǎn)在濟(jì)南已開(kāi)發(fā)多個(gè)知名項(xiàng)目，樹(shù)立了較好的企業(yè)形象，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)站在了較高的起點(diǎn)上。新東方花園天業(yè)翠苑盛世花城天業(yè)國(guó)際廣場(chǎng)一步一個(gè)臺(tái)階，天業(yè)房地產(chǎn)以上市公司為平臺(tái)不斷發(fā)展壯大，所做項(xiàng)目無(wú)論是在形象還是品質(zhì)方面都在逐步提升。愿景/目標(biāo)企業(yè)解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目區(qū)位本案所在奧體文博片區(qū)是東部新城的核心---城市副中心，也是濟(jì)南未來(lái)的城市行政中心所在地。本項(xiàng)目政務(wù)中心奧體中心項(xiàng)目區(qū)位區(qū)域交通方便，隨著大型企業(yè)總部和高端人群的陸續(xù)落戶，區(qū)域居住價(jià)值、商務(wù)價(jià)值和商業(yè)價(jià)值不斷提升。奧體文博片區(qū)內(nèi)，有奧體中心、政務(wù)中心、文博中心、全運(yùn)村、奧體酒店、山東省立醫(yī)院東院區(qū)、省成套局安置辦公樓、省法院審判綜合樓、武警邊防總隊(duì)大樓、省國(guó)資委辦公樓、交通信息管理調(diào)度中心、草山嶺舊村改造項(xiàng)目、燕山新區(qū)、安置房、偉東智遠(yuǎn)國(guó)際新城等重點(diǎn)項(xiàng)目落戶。項(xiàng)目交通項(xiàng)目北臨經(jīng)十路，南臨旅游路，奧體東路和龍奧北路經(jīng)過(guò)項(xiàng)目將經(jīng)十路和旅游路聯(lián)通，區(qū)域交通非常便利地塊北側(cè)為經(jīng)十路，經(jīng)十路是濟(jì)南最重要的東西向交通干線。地塊南側(cè)為旅游路，旅游路向東西延伸，分別到達(dá)東部和南部高端住宅區(qū)。奧體東路經(jīng)過(guò)地塊，連接經(jīng)十路和旅游路龍奧北路連接地塊和龍奧大廈、奧體場(chǎng)館。奧體東路龍奧北路經(jīng)十東路旅游路周邊配套周邊市政、、文化、體體育、教育育、醫(yī)療設(shè)設(shè)施齊全,商業(yè)配套設(shè)設(shè)施逐步完完善。奧體中心五星酒店省立醫(yī)院、武警醫(yī)院院、婦幼保保健院超市博物館項(xiàng)目四至項(xiàng)目北鄰經(jīng)經(jīng)十路、西西鄰?qiáng)W體中中心和奧體體東路，南南鄰龍奧北北路、海爾爾綠城和奧龍觀邸，，具備獨(dú)特特的奧體人人文景觀資資源。項(xiàng)目四至東面：施工工工地南面：海爾爾綠城西面:奧體場(chǎng)館北面：經(jīng)十十東路地塊現(xiàn)狀地塊與路面面有10米左右的高高差，地塊塊西側(cè)為奧奧體東路綠綠化帶。項(xiàng)目解讀項(xiàng)目規(guī)劃面面積16萬(wàn)平方米，，在大型項(xiàng)項(xiàng)目遍布的的奧體片區(qū)區(qū)屬于中等等規(guī)模。建設(shè)用地面積32022平米規(guī)劃建筑面積16萬(wàn)平米地上容積率≤5.0地下容積率≤2.0建筑密度≤30綠地率≥30建筑主體高度100米左右車位配比≥一個(gè)/百平米建筑面積地塊基本技技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目解讀項(xiàng)目基本情情況小結(jié)濟(jì)南東部新新城的核心心區(qū)片區(qū)規(guī)劃主主要功能有有政務(wù)、體體育、文化化、衛(wèi)生、、金融、住住宅及商務(wù)務(wù)辦公等。區(qū)域本體前景16萬(wàn)平方米城城市綜合體體，中等規(guī)規(guī)模體量。。具備得天獨(dú)獨(dú)厚的奧體體人文資源源。隨著大型企企事業(yè)單位位的陸續(xù)東東遷及區(qū)域域高端人口口的不斷聚聚集，區(qū)域域商務(wù)價(jià)值和和居住價(jià)值值越來(lái)越高高。愿景/目標(biāo)企業(yè)解讀項(xiàng)目解讀項(xiàng)目目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，，快速回現(xiàn)現(xiàn)是首要目目標(biāo)企業(yè)目標(biāo)排排序利潤(rùn)最大化化規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)快速回現(xiàn)通過(guò)項(xiàng)目帶帶動(dòng)企業(yè)品品牌提升企業(yè)愿景樹(shù)立區(qū)域地地標(biāo)建筑提升城市市功能和和城市形形象報(bào)告邏輯輯結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)標(biāo)提出問(wèn)題題解決問(wèn)題題三、實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)需要解解決的核核心問(wèn)題題四、項(xiàng)目目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及定定位一、企業(yè)業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)二、現(xiàn)狀狀梳理：：面臨的的機(jī)遇與與挑戰(zhàn)五、案例例借鑒六、整體體規(guī)劃及及物業(yè)發(fā)發(fā)展建議議東部新城城按照濟(jì)南南東拓城城市發(fā)展展規(guī)劃，，東部將將成為濟(jì)濟(jì)南新的的城市中中心。東西兩翼翼發(fā)展的的城市規(guī)規(guī)劃，為為城市由由單核向向多核發(fā)發(fā)展，在在城市空空間方面面提供了了機(jī)會(huì)。。東部借借產(chǎn)業(yè)東東移、全全運(yùn)會(huì)舉舉行和政政府東遷遷之機(jī)，，正在快快速發(fā)展展成為城城市的另另一核心心.新城模式式下的地地產(chǎn)發(fā)展展機(jī)遇關(guān)于新城城發(fā)展模模式12新城模式式下的地地產(chǎn)發(fā)展展規(guī)律關(guān)于“新新城”（（NEWTOWN）新城的定定義：位于大大城市郊郊區(qū)，交交通便利利、設(shè)施施齊全、、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，能能分擔(dān)大大城市的的居住、、產(chǎn)業(yè)、、行政等等功能，，是具有有相對(duì)獨(dú)獨(dú)立性的的城市社社區(qū)。成功的新新城：應(yīng)該提提供滿足足于社區(qū)區(qū)（community）日常的的居住、、文化、、教育、、商業(yè)、、和公眾眾或私人人服務(wù)的的需求，，并盡可可能減少少與外界界交換的的行為，，形成相相對(duì)獨(dú)立立的城市市社區(qū)。。新城不應(yīng)應(yīng)僅提供供給人們們居住的的場(chǎng)所，，還應(yīng)提提供就業(yè)業(yè)的機(jī)會(huì)會(huì)，新城城不只是是一個(gè)“臥城”。Asuccessfulnewtownprovidesdailyrequiredsocial,cultural,educational,commercial,andpublicorprivateservicestosatisfythecommunityandtominimizecommutingbehavior.------NEW-TOWNPLANNING:PRINCIPLESANDPRACTICE/GideonGolany關(guān)于新城城發(fā)展模模式依據(jù)新城城發(fā)展的的內(nèi)在核核心驅(qū)動(dòng)動(dòng)因素和和城市功功能的不不同，可可以分為為6大新城發(fā)發(fā)展模式式新城發(fā)展展模式田園新城城產(chǎn)業(yè)新城城邊緣新城城行政中心心新城國(guó)際案案例例Stevenage（英國(guó)，，倫敦））MiltonKeynes（英國(guó)，，倫敦））新城發(fā)展展模式TOD交通導(dǎo)向向新城PortSunlight（英國(guó)，，利物浦浦）筑波科學(xué)學(xué)城（日日本，筑筑波）Radburn（美國(guó)，，紐約））Columbia哥倫比亞亞新城（（美國(guó)，，馬里蘭蘭州）千里新城城（日本本，大阪阪）多摩新鎮(zhèn)鎮(zhèn)（日本本，東京京都）沙田新市市鎮(zhèn)（中中國(guó)，香香港）Canberra（澳洲，，堪培拉拉）Brasilia（巴西，，巴西利利亞）副中心新新城東京臨海海副中心心新城（（日本，，東京））拉德芳斯斯副中心心（法國(guó)國(guó)，巴黎黎）關(guān)于新城城發(fā)展模模式新城開(kāi)發(fā)發(fā)關(guān)鍵影影響因素素規(guī)劃注重規(guī)劃的合理性，充分參考社會(huì)各界的意見(jiàn)，并預(yù)留待發(fā)展用地立法和政策政府在立法和政策上對(duì)新城建設(shè)給予支持交通新城與中心城之間要有便捷的交通系統(tǒng)相連接新城內(nèi)部的交通要充分考慮公交系統(tǒng)、步行系統(tǒng)和主要交通干道的合理性和便捷性產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的非單一性、二、三產(chǎn)業(yè)都應(yīng)齊備功能具備生活、居住、工作、休閑等多重功能配套高標(biāo)準(zhǔn)、完善的各類配套環(huán)境環(huán)境優(yōu)美，能夠吸引中心城的人口過(guò)來(lái)居住資金大量的資金投入以保證新城的前期建設(shè)，資金來(lái)源于政府部門(mén)和其他私企關(guān)于新城城發(fā)展模模式濟(jì)南東部部新城的的發(fā)展模模式：行政中心心新城是是應(yīng)政府府需求所所新建的的,以政府和和相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主的，集集居住、、工作、、生活為為一體的的新城模模式。承擔(dān)城市市中心區(qū)區(qū)的部分分功能，，以解決決城市中中心區(qū)功功能過(guò)度度集中，，減輕經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)對(duì)城市市造成的的副面影影響；城城市副中中心的發(fā)發(fā)展與城城市中心心區(qū)域存存在很強(qiáng)強(qiáng)的依附附關(guān)系。。副中心新新城模式式行政中心心新城模模式在“一體體兩翼””城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃導(dǎo)向下下，奧體體文博片片區(qū)定位位于濟(jì)南南東部的的城市副副中心。。其先期期啟動(dòng)及及區(qū)域發(fā)發(fā)展拉動(dòng)動(dòng)工程為為新政務(wù)務(wù)中心、、奧體中中心、省省博物館館新館和和檔案館館新館、、省立醫(yī)醫(yī)院東院院區(qū)、省省高院、、武警總總隊(duì)、奧奧體酒店店、魯商商國(guó)奧城城、全運(yùn)運(yùn)村等，，當(dāng)前階階段拉動(dòng)動(dòng)主力為為政府及及政府企企事業(yè)單單位。具具有副中中心新城城模式和和行政中中心模式式新城的的雙重特特點(diǎn)。關(guān)于新城城發(fā)展模模式地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作與與新城發(fā)發(fā)展階段段密切相相關(guān)新城模式式化的地地產(chǎn)發(fā)展展規(guī)律不同新城城可以有有不同的的啟動(dòng)模模式，但但最終都都將歷經(jīng)經(jīng)右表的的三個(gè)階階段。對(duì)于一個(gè)個(gè)成熟的的副中心心新城及及行政中中心新城城，其最最終必然然會(huì)成為為城市中中心，承承擔(dān)城市市功能。。階段起步期發(fā)展期成熟期發(fā)展?fàn)顟B(tài)主要道路暢通主導(dǎo)工程，如政府辦公大樓等形象工程啟動(dòng)；以政府投資為主體的重點(diǎn)項(xiàng)目相繼啟動(dòng)；簡(jiǎn)易商服配套；住宅開(kāi)發(fā)啟步；大量住宅投用，居民遷入，人氣上升；社區(qū)普通商業(yè)增加；醫(yī)院、學(xué)校公建配套投用；公交體系逐步完備；產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)、政府拉動(dòng)，辦公氛圍開(kāi)始萌動(dòng);行政中心或商務(wù)中心形成；星級(jí)酒店和寫(xiě)字樓；藝術(shù)館、美術(shù)館；大型綜合性商業(yè)；特色商業(yè)街；各式公寓、小戶型；地位演變?nèi)藲獾兔裕袌?chǎng)認(rèn)可度低，觀望。區(qū)域具雛形，區(qū)域中心確立，開(kāi)始認(rèn)知。城市新的中心市場(chǎng)全面追捧周期2年左右2－3年2－3年市場(chǎng)價(jià)值市場(chǎng)進(jìn)入意愿度低低價(jià)值價(jià)值開(kāi)始提升價(jià)值充分實(shí)現(xiàn)不斷升值地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)住宅具有開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，以性價(jià)比占領(lǐng)市場(chǎng)；但寫(xiě)字樓、商業(yè)等銷售困難；寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始啟動(dòng)；商務(wù)辦公需求增加；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始啟動(dòng)，酒店、公寓等物業(yè)市場(chǎng)具備；區(qū)域發(fā)展展?jié)蠔|部部正處于于新城發(fā)發(fā)展期政府東遷遷，完善善的道路路交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，全全運(yùn)場(chǎng)館館、公共共配套設(shè)設(shè)施和商業(yè)配套套設(shè)施的的相繼投投入使用用。重汽、黃黃金、魯魯信、國(guó)國(guó)電等龍龍頭企業(yè)業(yè)的總部部陸續(xù)東東遷，大大型企業(yè)業(yè)總部不不斷涌入入奧體片片區(qū)，總總部經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心雛雛形開(kāi)始始呈現(xiàn)。。名士豪庭庭、全運(yùn)運(yùn)村、奧奧龍觀邸邸等大型型社區(qū)交交付，高高端人群群開(kāi)始聚聚集，人人氣上升升。新城發(fā)展展地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)作的一一般規(guī)律律新城模式式化的地地產(chǎn)發(fā)展展規(guī)律1、國(guó)內(nèi)城城市的新新城發(fā)展展從啟動(dòng)動(dòng)完成到到基本成成熟，往往往要經(jīng)經(jīng)歷起步期（2年左右））、發(fā)展期（2－3年）、成熟期（2年以上））三個(gè)階階段。2、國(guó)內(nèi)新新城發(fā)展展的速度度及各階階段所需需時(shí)間與與城市的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平、政府府支持力力度等水水平有關(guān)關(guān)；3、國(guó)內(nèi)新新城的地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)一般遵遵循“住宅—商務(wù)—商業(yè)”的順序，，在起步步及發(fā)展展期住宅宅產(chǎn)品消消化量大大，價(jià)格格上升較較快；在在發(fā)展期期，寫(xiě)字字樓開(kāi)始始放量，，市場(chǎng)形形成，價(jià)價(jià)格快速速穩(wěn)步提提升；進(jìn)進(jìn)入成熟熟期后，，商業(yè)大大規(guī)模發(fā)發(fā)展，商商業(yè)氣氛氛日趨成成熟。1、國(guó)內(nèi)城城市的新新城發(fā)展展從啟動(dòng)動(dòng)完成到到基本成成熟，往往往要經(jīng)經(jīng)歷起步期（2年左右））、發(fā)展期（2－3年）、成熟期（2年以上））三個(gè)階階段。2、國(guó)內(nèi)新新城發(fā)展展的速度度及各階階段所需需時(shí)間與與城市的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平、政府府支持力力度等水水平有關(guān)關(guān)。區(qū)域房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)以?shī)W體場(chǎng)場(chǎng)館為中中心，以以經(jīng)十路路為軸線線，形成成了以綜綜合體開(kāi)開(kāi)發(fā)為主主體的房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展模式式。整個(gè)區(qū)域域集中了了眾多品品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商，開(kāi)開(kāi)發(fā)起點(diǎn)點(diǎn)高，規(guī)規(guī)模大，，綜合體體定位同同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重。區(qū)域房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)劃指標(biāo)物業(yè)類型及面積中鐵匯展國(guó)際中鐵十局集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地面積:45381平方米；總建筑面積:192342平方米項(xiàng)目規(guī)劃為商業(yè)步行街、soho辦公、商務(wù)公寓、酒店、大型超市、地下車庫(kù)等。魯商國(guó)奧城山東省魯商置業(yè)有限公司占地面積:50600平方米；總建筑面積:350000平方米規(guī)劃有6棟高層建筑，是以甲級(jí)寫(xiě)字樓為主，同時(shí)涵蓋高級(jí)公寓、星級(jí)酒店及品牌商業(yè)的多功能、復(fù)合性建筑組群。黃金時(shí)代廣場(chǎng)山東黃金地產(chǎn)有限公司占地面積:99800平方米；總建筑面積:427400平方米涵蓋甲級(jí)寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓和商業(yè)物業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，寫(xiě)字樓面積約17萬(wàn)㎡，公寓面積約12萬(wàn)㎡，商業(yè)物業(yè)約1萬(wàn)㎡，地上地下停車位高達(dá)3069個(gè)。玉蘭廣場(chǎng)濟(jì)南海爾綠城置業(yè)有限公司規(guī)劃建筑面積15萬(wàn)平方寫(xiě)字樓、商業(yè)、公寓、五星級(jí)酒店中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)山東中潤(rùn)置業(yè)有限公司占地面積:46620平方米；總建筑面積:330000平方米涵蓋了辦公、商業(yè)、酒店、高級(jí)公寓等方面，是一個(gè)具有國(guó)際先進(jìn)理念，集多種功能為一體的現(xiàn)代化建筑綜合體，中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)由七幢寫(xiě)字樓、十幢住宅樓組成區(qū)域?qū)懽肿謽欠植疾紪|部寫(xiě)字字樓主要要分布在在燕山片片區(qū)、奧奧體片區(qū)區(qū)和高新新片區(qū)，，項(xiàng)目位位于奧體體片區(qū)。。高新片區(qū)大衛(wèi)奧體項(xiàng)目目總部基地齊魯軟件園玉蘭廣場(chǎng)項(xiàng)目目中潤(rùn)廣場(chǎng)黃金時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)魯商國(guó)奧城楚天燕山盛世世名士杰座魯邦項(xiàng)目中鐵匯展國(guó)際際奧體片區(qū)燕山片區(qū)區(qū)域在售項(xiàng)目目總供應(yīng)量近近60萬(wàn)平方米，潛潛在項(xiàng)目總供供應(yīng)量近135萬(wàn)平方米。在售項(xiàng)目名稱寫(xiě)字樓總體量中鐵匯展國(guó)際20萬(wàn)平米魯邦國(guó)際廣場(chǎng)7萬(wàn)平方米魯商國(guó)奧城12萬(wàn)平米黃金時(shí)代廣場(chǎng)17萬(wàn)平米中潤(rùn)世紀(jì)城3萬(wàn)平方米在售供應(yīng)量總計(jì)約59萬(wàn)區(qū)域?qū)懽謽鞘惺袌?chǎng)潛在項(xiàng)目名稱寫(xiě)字樓總體量大衛(wèi)國(guó)際10萬(wàn)平米玉蘭廣場(chǎng)15萬(wàn)平方米全運(yùn)村公建10萬(wàn)平米魯班項(xiàng)目20萬(wàn)平米總部基地南區(qū)80萬(wàn)平方米潛在供應(yīng)量總計(jì)約135萬(wàn)高新區(qū)寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)以較低低的拿地價(jià)格格、政府支持持、政策優(yōu)惠惠和低廉的價(jià)價(jià)格，吸引了了大量科技型型企業(yè)的入住住怡科產(chǎn)業(yè)園，，一期14萬(wàn)平米已經(jīng)銷銷售完畢，均均價(jià)3500（魯銀集團(tuán)等等）；二期B1座12萬(wàn)平米，B2座14萬(wàn)平米售中鐵鐵十局；B3座1萬(wàn)平米；B4，4萬(wàn)平米，售黃黃金集團(tuán)，均均價(jià)近4000；已售總面積積約45萬(wàn)平米，怡科科產(chǎn)業(yè)園總規(guī)規(guī)劃達(dá)100萬(wàn)平米，繼續(xù)續(xù)向東、向南南（越過(guò)經(jīng)十十路）。區(qū)域?qū)懽謽鞘惺袌?chǎng)燕山片區(qū)中潤(rùn)潤(rùn)廣場(chǎng)依托于于優(yōu)越的地理理位置和較高高的產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，吸引了大大量企業(yè)客戶戶和投資者，，價(jià)格較高高層：A1（約3萬(wàn)余平米）被平安保險(xiǎn)所購(gòu)高層：A2（約2.7萬(wàn)平米）被中石化所購(gòu)高層：A3（除5-7層為散售，其他均為整層銷售1260平米）5層：共4套房源（220平米、369平米－2間、300平米）6層、7層：各4套房源（300平米、442平米、519平米）高層：A4約（2萬(wàn)余平米）半棟（2－14層）集中銷售給一家企業(yè)，目前正在進(jìn)行大客戶洽談。15層以上中潤(rùn)集團(tuán)留作自用。小高層：A5（近1萬(wàn)平米）被太平洋保險(xiǎn)所購(gòu)小高層：A6（近1萬(wàn)平米）小高層：A7（近1萬(wàn)平米）散售。三星、三菱等公司以整層或半層的方式購(gòu)買。區(qū)域?qū)懽謽鞘惺袌?chǎng)奧體片區(qū)項(xiàng)目目大部分由品品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)開(kāi)發(fā)，檔次和和品質(zhì)都定位位較高。黃金時(shí)代廣場(chǎng)場(chǎng)魯商國(guó)奧城大衛(wèi)奧體項(xiàng)目目玉蘭廣場(chǎng)區(qū)域?qū)懽謽鞘惺袌?chǎng)區(qū)域項(xiàng)目寫(xiě)字字樓開(kāi)發(fā)主要要以定向開(kāi)發(fā)發(fā)和大客戶整整層出售為主主，這種開(kāi)發(fā)發(fā)模式風(fēng)險(xiǎn)小小，但周期長(zhǎng)長(zhǎng)，價(jià)格低。。項(xiàng)目名稱顧客類型中鐵匯展國(guó)際賢文莊投資，外貿(mào)，科技等公司，多為整層購(gòu)買的客戶，投資占30％，自用70％總部基地寫(xiě)字樓團(tuán)購(gòu)為主魯商國(guó)奧城寫(xiě)字樓團(tuán)購(gòu)為主黃金時(shí)代廣場(chǎng)省國(guó)資委、省安全生產(chǎn)監(jiān)督管理局、省企業(yè)聯(lián)合會(huì)等海爾綠城玉蘭廣場(chǎng)整棟出售給山東高速大衛(wèi)奧體中心大的企業(yè)集團(tuán)正在洽談，根據(jù)企業(yè)要求定制寫(xiě)字樓區(qū)域?qū)懽謽鞘惺袌?chǎng)區(qū)域?qū)懽謽鞘惺袌?chǎng)小結(jié)1、區(qū)域市場(chǎng)供供應(yīng)量大，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈。2、區(qū)域以定向向開(kāi)發(fā)模式為為主，寫(xiě)字樓市場(chǎng)不不成熟。濟(jì)南公寓(在售、售罄)項(xiàng)目主要集中中在中部和二二環(huán)東到高新新區(qū)板塊,老城中心區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品檔次次較高。中齊未來(lái)城九城尚都彩世界香港國(guó)際藍(lán)調(diào)國(guó)際正大時(shí)代廣場(chǎng)誠(chéng)基中心鑫苑金座香格里拉騰騏?冠宸發(fā)祥1號(hào)公館萬(wàn)達(dá)達(dá)人界萬(wàn)豪國(guó)際居易香桔市中鐵匯展國(guó)際名士豪庭Mini公館銀座中心玉蘭公寓東領(lǐng)尚座大舜天成青年會(huì)金光旺角在售項(xiàng)目售罄項(xiàng)目潛在項(xiàng)目御景城盛世名門(mén)濟(jì)南公寓項(xiàng)目目分布情況在售、潛在項(xiàng)項(xiàng)目目前公寓物業(yè)業(yè)，40年商業(yè)用地性性質(zhì)的項(xiàng)目約約占50%；目前在售公公寓項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)存量約5萬(wàn)㎡，潛在供供應(yīng)約20萬(wàn)㎡。中部板塊鑫苑金座：50年產(chǎn)權(quán)，3棟（1棟15層、2棟18層）高層；約6.4萬(wàn)平米，銷售率100%。另有商鋪九城尚都：50年產(chǎn)權(quán)，1棟小高層；約1.4萬(wàn)平米，銷售率100%。另有商鋪彩世界：40年產(chǎn)權(quán)，8棟小高層，約15萬(wàn)平米，銷售100%。另有商鋪東部板塊西部板塊1.534.567.5萬(wàn)達(dá)達(dá)人界：40年產(chǎn)權(quán)，1棟高層，約2萬(wàn)平米，銷售100%。另有商業(yè)/住宅居易香桔市：70年產(chǎn)權(quán)，6棟小高層、高層；約8萬(wàn)平米，銷售率100%。另有商鋪東領(lǐng)尚座：50年產(chǎn)權(quán)，1棟12層Loft商務(wù)公寓，1.6萬(wàn)平米,銷售率100%。另有寫(xiě)字樓、住宅售罄項(xiàng)目香格里拉：40年產(chǎn)權(quán)，2棟高層；約12萬(wàn)平米，銷售率90%。1.534.567.5香港國(guó)際：40年產(chǎn)權(quán)，4棟高層，約4萬(wàn)平米；銷售80%。另有住宅和底商誠(chéng)基中心：70年產(chǎn)權(quán)，6棟公寓。約6萬(wàn)平米，銷售率99%，另有商鋪/住宅物業(yè)正大時(shí)代廣場(chǎng)：40年產(chǎn)權(quán)，1棟高層；約3.4萬(wàn)平米，銷售率90%。另有商鋪/寫(xiě)字樓物業(yè)中齊未來(lái)城：50年產(chǎn)權(quán)，2棟17、18層高層；約3萬(wàn)平米，銷售率90%。另有商鋪/住宅藍(lán)調(diào)國(guó)際：40年產(chǎn)權(quán)，4棟(1棟23層、1棟26層、2棟31層）高層；4萬(wàn)平米，銷售率90%。另有商業(yè)騰騏?冠宸：70年產(chǎn)權(quán)，2棟小高層，6棟多層；約2萬(wàn)平米，銷售90%

。另有住宅發(fā)祥1號(hào)公館：40年產(chǎn)權(quán)，1棟小高層，約3萬(wàn)平米，銷售70%。另有商鋪萬(wàn)豪國(guó)際

：40年產(chǎn)權(quán)，高層，約2萬(wàn)平米，銷售74%。另有商業(yè)/住宅名士豪庭Mini公館：38年產(chǎn)權(quán)，高層；約2.63萬(wàn)平米，銷售75%。另有商業(yè)大堂中鐵匯展國(guó)際：40年產(chǎn)權(quán)；約3萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2010.5-6開(kāi)盤(pán)。另有商業(yè)、寫(xiě)字樓玉蘭公寓：40年產(chǎn)權(quán)，1棟25層酒店式公寓；約4萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)上半年開(kāi)盤(pán)。大舜天成青年會(huì)

：40年產(chǎn)權(quán)，約3.26萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2010年年底開(kāi)盤(pán)。金光旺角

：40年產(chǎn)權(quán)，約2.5萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)2010年5-6月開(kāi)盤(pán)。銀座中心：40年產(chǎn)權(quán)，寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)綜合體，約55萬(wàn)平米，其中公寓2.2萬(wàn)平米，2棟高層，360套，2010年開(kāi)盤(pán)。濟(jì)南公寓概況況分析自09年6月以來(lái)，公寓寓成交量大幅幅攀升，除今今年春節(jié)2月成交低迷外外，其余月份份成交量保持持700套左右。成交較好的區(qū)區(qū)域主要是因因?yàn)榉吭摧^為為充足，有新新房源推出。。南部區(qū)域無(wú)無(wú)供應(yīng)。公寓市場(chǎng)成交交量及區(qū)域分分析市場(chǎng)均價(jià)基本本保持穩(wěn)定，，小幅度上漲漲，4月份平均價(jià)格格為8008元/平米。數(shù)據(jù)來(lái)源：信信立怡高房地地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)報(bào)注：不包括loft公寓市場(chǎng)總體體價(jià)格分析毛坯精裝在售公寓毛坯坯交房占7成，價(jià)格集中中在7500-9000元/平米；簡(jiǎn)裝修修交房裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在600-800元/平米，精裝2500元/平米。說(shuō)明:1.數(shù)據(jù)來(lái)源：實(shí)實(shí)地調(diào)研;2.誠(chéng)基中心、萬(wàn)萬(wàn)豪國(guó)際為層層高5.6米，5.9米loft；3.發(fā)祥1號(hào)公館為酒店店式公寓（精精裝）；4.香格里拉僅剩剩幾套房源，，朝向位置差差。在售公寓項(xiàng)目目?jī)r(jià)格分析誠(chéng)基中心香港國(guó)際彩世界鑫苑金座騰騏?冠宸中齊未來(lái)城藍(lán)調(diào)國(guó)際九城尚都正大時(shí)代廣場(chǎng)香格里拉萬(wàn)達(dá)達(dá)人界發(fā)祥巷2030405060708090100一室二二室室及其他公寓主力戶型型主要是30-40㎡㎡、50-60㎡㎡的一室；二室室較少，面積積為80-90㎡㎡。戶型供應(yīng)分析析項(xiàng)目客戶特征誠(chéng)基中心居住、投資各占五成，首次置業(yè)與改善型居住客戶比例相當(dāng)，客戶來(lái)源較為廣泛正大時(shí)代廣場(chǎng)客戶以辦公、投資型客戶為主，區(qū)域來(lái)源主要為歷下區(qū)中齊未來(lái)城主要為首次置業(yè)的年輕人，以自住為主，客戶主要來(lái)自高新區(qū)藍(lán)調(diào)國(guó)際客戶主要年輕群體首次置業(yè)自用者為主，自用客約為70%，投資客占到30%?？蛻糁饕獊?lái)自項(xiàng)目周邊區(qū)域，主要輻射以高新、歷下、歷城區(qū)域。香格里拉偏商的小戶型公寓產(chǎn)品，soho辦公屬性較為明顯，因此客戶以辦公、投資型客戶為主，其比例分別為40%、30%，自住客戶為30%，客戶以周邊小企業(yè)、小公司及其他區(qū)域的年輕置業(yè)者為主香港國(guó)際周邊客戶為主，自用型客戶約70%，投資客戶30%發(fā)祥1號(hào)公館多為二次置業(yè)；辦公、投資客占65-70%，自住客比例較小，約30%；客戶主要來(lái)自槐蔭、市中、歷下、天橋區(qū)，項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位高端客群萬(wàn)豪國(guó)際投資客戶占主體，約到70%，自住客戶約30%；loft產(chǎn)品投資辦公占主體；多為二次置業(yè)。彩世界成交客戶主要以私營(yíng)民營(yíng)企業(yè)基層員工、個(gè)體業(yè)主為主；年齡35歲以下占70%，成交客戶中首次置業(yè)者占55%，投資客戶占40%，其余的占5%。成交客多來(lái)自周邊地區(qū)，天橋區(qū)占60%，槐蔭區(qū)20%，其他區(qū)域20%鑫苑金座25—45歲首次置業(yè)者過(guò)度型客戶，以自住客戶為主，占到65%，因其總價(jià)較低，吸引了大批首付能力較低的剛性需求客戶九城尚都居住型公寓以辦公自用型客戶為主，約為60%；SOHO商務(wù)公寓，投資客戶居多，自用投資比例約為80%；客戶以經(jīng)十路以南、項(xiàng)目周邊的中小型企業(yè)為主。萬(wàn)達(dá)達(dá)人界高端的公寓產(chǎn)品輻射整個(gè)濟(jì)南區(qū)域，客戶以投資為主約為73%；客群為35歲以上有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的高端人群，其中在周邊辦公或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群占到65%；客戶中約有7%是購(gòu)買本項(xiàng)目住宅和商業(yè)的客戶。首次置業(yè)、投投資客戶占主主體；自住客客戶多為過(guò)渡渡房，投資客客多為個(gè)體私私營(yíng)企業(yè)主、、企事業(yè)單位位高收入者。。公寓客戶分析析公寓市場(chǎng)2009年6月以來(lái)，公寓寓成交量大幅幅攀升，除今今年春節(jié)2月成交低迷外外，其余月份份成交量保持持700套左右；目前市場(chǎng)存量量較少（5萬(wàn)平），潛在在供應(yīng)20萬(wàn)平，公寓市市場(chǎng)還有一定定開(kāi)發(fā)空間。。供應(yīng)成交多為40、50年產(chǎn)權(quán)，中部部產(chǎn)品檔次較較高；面積集中在30-40，50-60平米的一房及及少量的80-90平米的兩房。。產(chǎn)品中部高檔項(xiàng)目目輻射區(qū)域廣廣泛，東、西西部項(xiàng)目的購(gòu)購(gòu)房者多為周周邊轄區(qū)的客客戶；首次置業(yè)、投投資客戶占主主體，約占7成；自住客戶主要要是購(gòu)買南向向“小戶型型”，作為過(guò)過(guò)渡房，購(gòu)房房者多在25-35歲之間；投資客多為30-45歲的個(gè)體私營(yíng)營(yíng)企業(yè)主具有有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的客戶。?？蛻魞r(jià)格市場(chǎng)均價(jià)基本本保持穩(wěn)定小小幅度上漲；；目前在售公寓寓毛坯交房占占7成，價(jià)格集中中在7500-9000元/平米，精裝修修交房裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在600-800元/平米，精裝2500元/平米。（首付付5成，10年還清）濟(jì)南公寓項(xiàng)目目主要集中在在中部和二環(huán)環(huán)東到高新區(qū)區(qū)板塊,南部、北部目目前供應(yīng)不大大。區(qū)域分布濟(jì)南公寓市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)區(qū)域公寓市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目周邊在售售公寓為海爾爾綠城玉蘭公公寓和名士豪豪庭MINI公館總體量售價(jià)銷售狀況總建筑面積38740平方米均價(jià)13000元/㎡103/339套總體量售價(jià)銷售狀況總建筑面積26000平方米均價(jià)10000元/㎡120/342套戶型面積戶型特征數(shù)量比例A88.30m2 一室兩廳一衛(wèi)一廚42套11%B73.91m2一室兩廳一衛(wèi)一廚231套57%C111.20m2兩室兩廳一衛(wèi)一廚42套11%D138.81m2兩室兩廳兩衛(wèi)一廚42套11%F146.69m2兩室兩廳兩衛(wèi)一廚21套5%G208.43m2 三室兩廳兩衛(wèi)一廚21套5%海爾綠城玉蘭蘭公寓以73平米戶型為主主名士豪庭MINI公館以40-56平米小戶型為主A戶型40平米B戶型46平米C戶型56平米D戶型43平米玉蘭公寓面積積區(qū)間在73平米-208平米之間，總總價(jià)區(qū)間在90萬(wàn)-300萬(wàn)之間；MINI公館面積區(qū)間間在40平米--56平米之間，總總價(jià)區(qū)間在40萬(wàn)-60萬(wàn)之間區(qū)域公寓市場(chǎng)場(chǎng)戶型分析客戶多為項(xiàng)目目區(qū)域人群，，玉蘭公寓總總價(jià)較高，客客戶多為財(cái)富富階層，投資資比例高；名名士MINI公館總價(jià)相對(duì)對(duì)較低，客戶戶以年輕白領(lǐng)領(lǐng)和企事業(yè)單單位中高層為為主，且自住住比例較玉蘭蘭公寓高?？蛻羟闆r海爾綠城玉蘭公寓名士MINI公館來(lái)自區(qū)域及比例歷下區(qū)68%、歷城區(qū)32%、市中區(qū)19%、高新區(qū)1%周邊客戶，如政府單位年齡結(jié)構(gòu)及比例20-30歲10%、31-35歲6%、36-40歲21%、41-50歲58%、50歲以上5%30-40歲職業(yè)構(gòu)成及比例私營(yíng)業(yè)主50%、國(guó)營(yíng)企業(yè)31%、礦業(yè)10%、金融業(yè)7%、教師2%個(gè)體為主約占80%購(gòu)房目的及比例自住33%、投資62%、自主兼投資5%辦公、投資各占一半付款方式及比例一次性45%、按揭55%一次性75%、按揭25%區(qū)域公寓市場(chǎng)場(chǎng)客戶分析區(qū)域公寓市場(chǎng)場(chǎng)研判符合區(qū)域客戶戶需求的小戶戶型公寓有巨巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)公寓產(chǎn)品得到到本區(qū)域的企企事業(yè)單位白白領(lǐng)和中高管管理層的認(rèn)可可。市場(chǎng)機(jī)會(huì)研判小戶型居住和和投資價(jià)值高高，而項(xiàng)目周周邊小戶型公公寓稀缺。項(xiàng)目周邊公寓寓僅有玉蘭公公寓和名士豪豪庭MINI公館，供應(yīng)量量不大。符合區(qū)域客戶戶需求的小戶戶型公寓有巨巨大市場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)誠(chéng)基中心濟(jì)南核心地段段城市綜合體體項(xiàng)目位置：濟(jì)南市和平路路與歷山路交交叉口技術(shù)指標(biāo)：占地面積110000平方米，總建筑面積：：33萬(wàn)平方米容積率：3總戶數(shù)：4000個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)：規(guī)劃有住宅、、公寓、商業(yè)業(yè)、寫(xiě)字樓、、商鋪開(kāi)發(fā)周期：分四期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特色：復(fù)式，小戶型型，投資地產(chǎn)產(chǎn)戶型套數(shù)配比面積（平米）兩室135035%80—100三室265065%90—120全部為挑高復(fù)復(fù)式結(jié)構(gòu)，戶戶型以90-120平方米三室為為主。誠(chéng)基中心24棟點(diǎn)式小高層層住宅，公共區(qū)域精裝裝，室內(nèi)毛坯坯層高5.2、5.4米兩種公建化外立面面分析角度客戶情況年齡年輕人居多，年齡在25-50歲置業(yè)目的60%為二次置業(yè)，年輕人居多，或者三代同住的家庭，獨(dú)居老人一般不購(gòu)買本項(xiàng)目。職業(yè)個(gè)體很少，80%有固定收入?yún)^(qū)域以項(xiàng)目周邊為主購(gòu)買因素位置，居住性價(jià)比，復(fù)式戶型，建筑品質(zhì)公共部分精裝修付款方式80%為首次貸款客戶主要為年年輕人，項(xiàng)目目位置、建筑筑外觀和復(fù)式式戶型受青睞睞。誠(chéng)基中心1、年輕群體較較偏愛(ài)LOFT公寓；2、項(xiàng)目投資價(jià)價(jià)值是客戶主主要購(gòu)買因素素。3、公建化的建建筑外觀對(duì)年年輕群體有較較高的吸引力力。誠(chéng)基中心對(duì)本項(xiàng)目的啟啟示萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)濟(jì)南中心大型型城市綜合體體項(xiàng)目位置：位于市中區(qū)，，經(jīng)二路以南南，經(jīng)四路以以北，順河高高架以西，緯緯一路以東圍圍合區(qū)域。技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目占地：333333平方米規(guī)劃總面積：：102萬(wàn)平米容積率：3車位：約2500個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)：15棟高層住宅、、1棟高層公寓、、1棟五星級(jí)酒店店、4棟高層寫(xiě)寫(xiě)字樓高端精裝裝修公寓寓，40-50㎡戶型為項(xiàng)項(xiàng)目主力力戶型，，占比70%。戶型/面積套數(shù)（套）比例A：4515625%B：5031250%C：61528.3%D：64528.3%E：46528.3%萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)層數(shù)：28層，3-28層為精裝裝公寓總套數(shù)數(shù)：624戶，5梯24戶，26層采暖暖：：地板板采暖精裝修，，墻面乳乳膠漆，，木地板板，廚浴浴衛(wèi)生間間全裝，，無(wú)家具具，裝修修造價(jià)800元/平米。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)客戶主要要來(lái)自項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊人群，，看重項(xiàng)項(xiàng)目升值值潛力，，投資者者占大多多數(shù)?？蛻魜?lái)源周邊辦公或居住的金融、電力行業(yè)的高收入人群；公寓客戶中約有7%是購(gòu)買本項(xiàng)目住宅和商業(yè)的客戶。購(gòu)買目的投資65%，自用35%，以投資為主客戶關(guān)注因素地理位置優(yōu)越，升值潛力較大；萬(wàn)達(dá)品牌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目目的啟示示1、高端公寓寓有市場(chǎng)場(chǎng)空間；；2、公寓客客戶主要要來(lái)自項(xiàng)項(xiàng)目所在在的區(qū)域域，投資客戶戶看重區(qū)區(qū)位、升升值潛力力和品牌牌。3、40-50平方米小小戶型因因其總價(jià)價(jià)低受到到投資客客戶歡迎迎。4、精裝修對(duì)對(duì)客戶具具有較大大吸引力力。萬(wàn)豪國(guó)際際城市文化化核心區(qū)區(qū)綜合體體項(xiàng)目位置介紹項(xiàng)目東至省藝術(shù)學(xué)院宿舍，南至山師大附中，西至省化工研究所，北到文化東路，項(xiàng)目所處位置人文自然環(huán)境優(yōu)越，教育資源豐富，交通便利，生活配套齊全，性價(jià)比較高。物業(yè)類型住宅、商業(yè)、SOHO、LOFT、豪宅占地面積40畝建筑面積約100,000㎡容積率2.13綠化率35%建筑類型高尚住宅,板樓,小高層,高層項(xiàng)目特色小戶型，投資地產(chǎn)裝修狀況毛坯總戶數(shù)約2300戶（住宅約400戶、公寓473戶、商鋪約1400戶）萬(wàn)豪國(guó)際際萬(wàn)豪國(guó)際際采用奢奢華金黃黃色外立立面，主主力戶型型63平米，，熱銷銷戶型型為78平米。。建筑風(fēng)風(fēng)格：：為歐歐式現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格，，奢華華金色色玻璃璃幕墻墻外立立面層高：：5.6mA戶型，，63平米，，55萬(wàn)左右右價(jià)位位，首首層與與夾層層效果果圖（（主力力戶型型）G戶型，，78平米，，70萬(wàn)左右右價(jià)位位，首首層與與夾層層效果果圖（（熱銷銷戶型型）分析角度客戶情況年齡年輕人居多，年齡在25-50歲置業(yè)目的60%為二次置業(yè)，年輕人居多，區(qū)域以項(xiàng)目周邊為主，附近中高收入的年輕白領(lǐng)、企業(yè)中層。購(gòu)買因素位置，居住性價(jià)比高付款方式80%為首次貸款客戶主主要為為年輕輕人，，購(gòu)房房以自自住為為主，，看重重項(xiàng)目目較高高的居居住性性價(jià)比比。萬(wàn)豪國(guó)國(guó)際1、年輕輕群體體較偏偏愛(ài)LOFT公寓，，追求求居住住在市市中心心的較較高性性價(jià)比比；2、精美美的建建筑外外觀提提升了了客戶戶的購(gòu)購(gòu)買欲欲望；；3、地段段的稀缺缺性是是投資資型客客戶的的核心心購(gòu)買買因素素。萬(wàn)豪國(guó)國(guó)際對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的的啟示示項(xiàng)目位位置：：位于濟(jì)濟(jì)南市市槐蔭蔭區(qū)振振興街街片區(qū)區(qū),由經(jīng)十十路、、經(jīng)七七路、、緯十十二路路三條條城市市主干干道圍圍合而而成技術(shù)指指標(biāo)項(xiàng)目占占地：：約90000平方米米規(guī)劃總總面積積：約約55萬(wàn)平方方米容積率率：4.2車位：：約2500個(gè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)12萬(wàn)平米米購(gòu)物物中心心、大大型商商業(yè)街街區(qū)、、2棟150米超高高甲級(jí)級(jí)寫(xiě)字字樓、、2棟獨(dú)棟棟辦公公樓、、2棟商務(wù)務(wù)公寓寓及四四星級(jí)級(jí)酒店店。銀座中中心濟(jì)南核核心區(qū)區(qū)首席席體驗(yàn)驗(yàn)式城城市綜綜合體體層數(shù)：：各16層，單層建建筑面面積：：約740.4平米、、層高：：4.95米、戶型面面積：：40-70平米。?？偺讛?shù)數(shù)：384套銀座中中心公寓由由兩棟棟高層層LOFT公寓組組成，，層高高4.95米，戶戶型面面積區(qū)區(qū)間為為40--70平方米米銀座中中心銀座中中心的的客戶戶主要要來(lái)自自項(xiàng)目目所在在的槐槐蔭區(qū)區(qū)。自自住客客戶比比例明明顯大大于投投資客客戶，，40-50平方米米小戶戶型最最受客客戶歡歡迎。。需求戶型占比40-50㎡36.7%50-60㎡12.9%60-70㎡28.6%70㎡以上9.9%未知12%購(gòu)買用途占比自用63.4%投資34.2%未定2.3%40-50平方米米小戶戶型最最受客客戶歡歡迎70平米以以上戶戶型客客戶接接受程程度較較低購(gòu)買客客戶以以投資資為主主，占占比63.4%客戶區(qū)域占比歷下區(qū)5.9%市中區(qū)16%槐蔭區(qū)66.4%其它11.7%項(xiàng)目所所在的的槐蔭蔭區(qū)客客戶最最多，，項(xiàng)目目區(qū)域域客戶戶認(rèn)可可度較較高銀座中中心1、城市市核心心區(qū)LOFT公寓以以其較較高的的價(jià)值值得到到客戶戶認(rèn)可可；2、公寓寓客戶戶主要要來(lái)自自項(xiàng)目目所在在的區(qū)區(qū)域。。3、40-50平方米小小戶型基基本功能能完備，，總價(jià)低低，最受受客戶歡歡迎。對(duì)本項(xiàng)目目的啟示示區(qū)域商業(yè)業(yè)分布項(xiàng)目周邊邊5公里內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)存商業(yè)業(yè)以底商商為主；；未來(lái)兩兩年，工工業(yè)南路路以及奧奧體片區(qū)區(qū)將出現(xiàn)現(xiàn)數(shù)個(gè)體體量在3萬(wàn)㎡以上上的大型型集中商商業(yè)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)：現(xiàn)有商業(yè)業(yè)主要分分布在不不臨主干干道的居居住區(qū)內(nèi)內(nèi)，為生生活服務(wù)務(wù)類商業(yè)業(yè)。沿二二環(huán)東路路有數(shù)個(gè)個(gè)大型綜綜合超市市。在售商業(yè)業(yè)：在售商業(yè)業(yè)主要分分布在沿沿工業(yè)南南路和經(jīng)經(jīng)十路的的商品房房底商。。規(guī)劃商業(yè)業(yè)：除一部分分商品房房底商外外，沿工工業(yè)南路路、奧體體和軟件件園周邊邊均規(guī)劃劃大體量量商業(yè)。。項(xiàng)目名稱建筑面積（平方米）中鐵匯展國(guó)際35,000海爾綠城大商業(yè)63,700魯商國(guó)奧城65,000奧體商業(yè)100,000總計(jì)約26萬(wàn)主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)沿經(jīng)十路路未來(lái)出出現(xiàn)的幾幾個(gè)大型型潛在商商業(yè)項(xiàng)目目，商業(yè)業(yè)面積近近26萬(wàn)方，規(guī)規(guī)劃多為為綜合性性購(gòu)物中中心加商商業(yè)街，，大型購(gòu)購(gòu)物中心心競(jìng)爭(zhēng)激激烈。區(qū)域典型型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目位置位于東部新城區(qū)，北起經(jīng)十路，南至龍奧北路，東起奧體東路，西至奧體西路開(kāi)盤(pán)時(shí)間正在招商規(guī)模有1.8萬(wàn)平米的中心商業(yè)區(qū)，1.2萬(wàn)平米的大眾消費(fèi)餐飲區(qū)和1.3萬(wàn)平米的商務(wù)辦公區(qū)，1.16萬(wàn)平米的汽車銷售區(qū)和其他健身游泳區(qū)域商業(yè)建筑面積10萬(wàn)平米業(yè)態(tài)規(guī)劃一層：咖啡廳、體育用品、高檔家具、石玩店、汽車店二層：餐飲價(jià)格/租金日租0.8-1.2元每平米客戶類型外貿(mào)公司，汽車超市，個(gè)體商戶租售情況已租70%奧體場(chǎng)館館商業(yè)項(xiàng)目名稱全運(yùn)村商業(yè)中鐵匯展國(guó)際魯商國(guó)奧城位置旅游路以南，龍洞隧道以西經(jīng)十路奧體中心對(duì)面經(jīng)十路奧體中心對(duì)面開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年2010年6月2010年5月定位集寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、大型商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體項(xiàng)目高新區(qū)集高端寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、大型商業(yè)于一體的商務(wù)綜合體項(xiàng)目。建成后將成為集甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、休閑、娛樂(lè)，及銀座商城于一體的大型綜合標(biāo)志性城市建筑組群。商業(yè)建筑面積6萬(wàn)平米3.5萬(wàn)平米6.5萬(wàn)平米業(yè)態(tài)規(guī)劃大型購(gòu)物中心有面積為1.2萬(wàn)平米的銀座購(gòu)物廣場(chǎng)，兩個(gè)旗艦店和商業(yè)街項(xiàng)目的地下一層為項(xiàng)目的商業(yè)部分，銀座將進(jìn)駐其中中鐵匯展展國(guó)際、、魯商國(guó)奧奧城、全全運(yùn)村商商業(yè)區(qū)域典型型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目1、區(qū)域商商業(yè)物業(yè)業(yè)市場(chǎng)供供應(yīng)量大大；2、在建項(xiàng)項(xiàng)目已規(guī)規(guī)劃多家家大型購(gòu)購(gòu)物中心心，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)非常激激烈3、區(qū)域商商業(yè)環(huán)境境短期較較差，大大型商業(yè)業(yè)物業(yè)銷銷售速度度慢，啟啟動(dòng)難，，不易存存活。市場(chǎng)商業(yè)業(yè)物業(yè)供供應(yīng)量大大，大型型購(gòu)物型型商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，銷售售速度慢慢，啟動(dòng)動(dòng)難、不不易存活活。商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)本項(xiàng)目體體量大，，必須宏宏觀把握握區(qū)域人人口發(fā)展展規(guī)律，，研究其其消費(fèi)習(xí)習(xí)慣、能能力以及及對(duì)物業(yè)業(yè)的需求求情況。。建設(shè)期快速發(fā)展展期政府前期期造勢(shì)住宅用地地出讓基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)公共設(shè)施施建設(shè)人口特征征規(guī)劃期、、啟動(dòng)期期：穩(wěn)定繁榮榮期階段無(wú)人氣標(biāo)志時(shí)間產(chǎn)業(yè)工人人、住宅宅客戶商務(wù)人士士、住宅宅客戶以以及投資資客城市白領(lǐng)領(lǐng)為主、、商務(wù)人人士、流流動(dòng)人口口、居民民政府公建建建設(shè)政府部門(mén)門(mén)搬遷產(chǎn)業(yè)物業(yè)業(yè)集中住宅和寫(xiě)寫(xiě)字樓商商業(yè)用地地出讓公眾對(duì)新新區(qū)前景景不確定定寫(xiě)字樓大大量開(kāi)發(fā)發(fā)大型商業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)域基本本成熟區(qū)域內(nèi)土土地出讓讓完畢公眾對(duì)區(qū)區(qū)域確立立信心區(qū)域成為為城市中中心，成成為城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展引擎擎區(qū)域成為為活力中中心，經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)和社會(huì)會(huì)活動(dòng)引引領(lǐng)城市市生活項(xiàng)目建設(shè)設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施施住宅、基基礎(chǔ)設(shè)施施寫(xiě)字樓、、商業(yè)大型綜合合體大型的MALL未來(lái)2-3年，項(xiàng)目目所在區(qū)區(qū)域新建建商品住住宅可容容納37萬(wàn)人；2020年片區(qū)規(guī)規(guī)劃人口口將達(dá)到到69萬(wàn)性質(zhì)商品住宅建筑面積已入住約200萬(wàn)在建約800萬(wàn)潛在約100萬(wàn)合計(jì)1100萬(wàn)平米居住人口口人口規(guī)模模：2年內(nèi)37萬(wàn)；2020年規(guī)劃人人口69萬(wàn)。消費(fèi)水平平：城市白領(lǐng)領(lǐng)、財(cái)富富階層，，消費(fèi)水水平較高高需求：生活服務(wù)務(wù)，餐飲飲、百貨貨、休閑閑娛樂(lè)特點(diǎn)描述述：人口基數(shù)數(shù)龐大，，收入穩(wěn)穩(wěn)定，區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)的主力力商品房總總建筑面面積1100萬(wàn)人均面積積30平米/人未來(lái)將有有37萬(wàn)居住在在本區(qū)域域數(shù)據(jù)來(lái)源源：信立立怡高數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)（（截止2009年12月31日）商務(wù)人口口新郎大廈廈（原永永安大廈廈）華能大廈廈區(qū)域商務(wù)務(wù)辦公規(guī)規(guī)劃總量量約300萬(wàn)㎡。目目前入住住寫(xiě)字樓樓面積約約73萬(wàn)㎡，入入市在售售及潛在在供應(yīng)寫(xiě)寫(xiě)字樓面面積約215萬(wàn)㎡。東部片區(qū)區(qū)規(guī)劃寫(xiě)寫(xiě)字樓面面積約300萬(wàn)㎡，將提供約約15萬(wàn)的商務(wù)務(wù)消費(fèi)人人口人口規(guī)模模：至少15萬(wàn)人。消費(fèi)水平平：收入高，，消費(fèi)水水平較高高。需求：高檔餐飲飲，商務(wù)務(wù)配套、、酒店住住宿特點(diǎn)描述述：人口基數(shù)數(shù)龐大，，收入穩(wěn)穩(wěn)定，區(qū)區(qū)域消費(fèi)費(fèi)的主力力標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)人均辦公面積（平米）本項(xiàng)目人口一般標(biāo)準(zhǔn)6-10約38萬(wàn)成熟標(biāo)準(zhǔn)10-20平米約20萬(wàn)高檔標(biāo)準(zhǔn)20平米以上約15萬(wàn)流動(dòng)人口口人口規(guī)模模：參觀人數(shù)數(shù)約200萬(wàn)人次。。消費(fèi)水平平：消費(fèi)水平平較高，，隨機(jī)性性強(qiáng)。需求：高檔餐飲飲，百貨貨、酒店店住宿特點(diǎn)描述述：人流量大大，拉動(dòng)動(dòng)力強(qiáng)。。數(shù)字一：：2009年上半年年，濟(jì)南南市共舉舉辦展會(huì)會(huì)63場(chǎng)，占年年計(jì)劃的的52.5%，展位數(shù)數(shù)3萬(wàn)個(gè)，參觀人數(shù)數(shù)310萬(wàn)人次。。數(shù)字二：：全運(yùn)場(chǎng)場(chǎng)館數(shù)字三：：公務(wù)商商務(wù)流動(dòng)動(dòng)人口產(chǎn)業(yè)人口口人口規(guī)模模：超過(guò)15萬(wàn)人消費(fèi)水平平：收入水平平高于城城市一般般水平，，消費(fèi)水水平較高高。需求：百貨、餐餐飲、休休閑娛樂(lè)樂(lè)特點(diǎn)描述述：人流量大大，拉動(dòng)動(dòng)力強(qiáng)。。區(qū)域內(nèi)企企業(yè)：5343家世界500強(qiáng)企業(yè)19家中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)，45家上市公司司:17家儲(chǔ)備企業(yè)業(yè)上市后備備資源119家從業(yè)人員員：直接從事事高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)的有6萬(wàn)多人，，碩博1500多人，累累計(jì)承擔(dān)擔(dān)國(guó)家火火炬計(jì)劃劃項(xiàng)目100多項(xiàng)，省省部級(jí)火火炬計(jì)劃劃項(xiàng)目300多項(xiàng)。注：信息息來(lái)源于于高新政政府網(wǎng)（（2009）知名企業(yè)業(yè)：浪潮潮集團(tuán)、、齊魯制制藥、博博士倫福福瑞達(dá)、、齊魯電電機(jī)制造造、山東東華為通通信、積積成電子子、華能能氣動(dòng)、、勝利生生物、元元隆生物物、天辰辰集團(tuán)、、華光電電子、法法因數(shù)控控、十方方圓通、、山大科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園、將將軍煙草草，青島島啤酒、、輕騎標(biāo)標(biāo)致、同同欣電子子。區(qū)域人口類型規(guī)劃人口數(shù)收入水平消費(fèi)水平需求業(yè)態(tài)進(jìn)入時(shí)間特點(diǎn)描述產(chǎn)業(yè)人口超過(guò)15萬(wàn)2-8萬(wàn)為主消費(fèi)水平一般中檔餐飲、綜合超市、休閑娛樂(lè)、生活配套啟動(dòng)期高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)人群，消費(fèi)水平明顯高于城市整體產(chǎn)業(yè)人口水平。商務(wù)人口至少15萬(wàn)4-20萬(wàn)消費(fèi)水平高中高檔餐飲、商務(wù)配套快速發(fā)展期總部經(jīng)濟(jì)催生大量中高端商務(wù)人群。公職人員--4-10萬(wàn)消費(fèi)水平高中高檔餐飲和商務(wù)配套建設(shè)期大量機(jī)關(guān)單位進(jìn)駐，全面拉動(dòng)消費(fèi)檔次。流動(dòng)人口200萬(wàn)--消費(fèi)水平較高中高端餐飲娛樂(lè)等快速發(fā)展期人流量大，帶動(dòng)整條消費(fèi)鏈。居住區(qū)居民69萬(wàn)2萬(wàn)以上消費(fèi)水平較高生活配套為主，百貨、餐飲、娛樂(lè)等啟動(dòng)期數(shù)量最多，消費(fèi)需求多元。未來(lái)東部新新城人口規(guī)規(guī)模大，消消費(fèi)能力高高于全市平平均水平，，將形成以以企事業(yè)單位位青年白領(lǐng)領(lǐng)和中高層層為主的多多元人口結(jié)結(jié)構(gòu)。報(bào)告邏輯結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)提出問(wèn)題解決問(wèn)題三、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)需要要解決的核核心問(wèn)題四、項(xiàng)目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略及及定位一、企業(yè)愿愿景/項(xiàng)目目標(biāo)二、現(xiàn)狀梳梳理：面臨臨的機(jī)遇與與挑戰(zhàn)五、案例借借鑒六、整體規(guī)規(guī)劃及物業(yè)業(yè)發(fā)展建議議企業(yè)目標(biāo)：：規(guī)避市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，快快速回現(xiàn)是是首要目標(biāo)標(biāo)企業(yè)目標(biāo)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)>快速回現(xiàn)>利潤(rùn)最大化化>通過(guò)項(xiàng)目帶帶動(dòng)公司品品牌企業(yè)設(shè)想所有物業(yè)盡盡可能變現(xiàn)現(xiàn)，不打算算物業(yè)的自自我持有核心問(wèn)題為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)，本項(xiàng)目目該如何規(guī)規(guī)劃？問(wèn)題：如何何實(shí)現(xiàn)低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、快速速銷售的綜綜合體規(guī)劃劃？核心問(wèn)題構(gòu)構(gòu)建物業(yè)形態(tài)的的確定產(chǎn)品組合的的確定體量比例的的確定總體規(guī)劃布布局各產(chǎn)品如何何做？核心問(wèn)題：：如何實(shí)現(xiàn)低低風(fēng)險(xiǎn)、快快速銷售的的綜合體規(guī)規(guī)劃？核心問(wèn)題分分解本項(xiàng)目綜合合體物業(yè)可可能的產(chǎn)品品組合形式式寫(xiě)字樓+商業(yè)公寓+商業(yè)寫(xiě)字樓+公寓+商業(yè)酒店物業(yè)在在短時(shí)間內(nèi)內(nèi)無(wú)法變現(xiàn)現(xiàn)，本項(xiàng)目目產(chǎn)品不作作考慮。核心問(wèn)題分分解從目標(biāo)出發(fā)發(fā)，本項(xiàng)目目的物業(yè)形形態(tài)定位低風(fēng)險(xiǎn)綜合合體快速銷售多產(chǎn)品組合合綜合體全分拆銷售售物業(yè)形態(tài)態(tài)均衡發(fā)展模模式綜合體體市場(chǎng)熱銷產(chǎn)產(chǎn)品銷售型均衡衡發(fā)展模式式綜合體核心問(wèn)題分分解寫(xiě)字樓產(chǎn)品品有沒(méi)有空空間？寫(xiě)字樓市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常常激烈。區(qū)域市場(chǎng)寫(xiě)寫(xiě)字樓已有有國(guó)奧城、、黃金時(shí)代代廣場(chǎng)、匯匯展國(guó)際等等市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)約60萬(wàn)方，后續(xù)將有有綠城玉蘭蘭廣場(chǎng)、魯魯班項(xiàng)目、、總部基地地南區(qū)、大大衛(wèi)項(xiàng)目約約135萬(wàn)方，本項(xiàng)目目目前處于前前堵后追的的局面。寫(xiě)字樓物業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大大。如果采取市市場(chǎng)零售的的方式，由由于本項(xiàng)目目樓面地價(jià)價(jià)較高，在在市場(chǎng)上將將沒(méi)有價(jià)格格優(yōu)勢(shì)，存存在較高風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。如果果采用定制制的方式，，雖然風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較低，但但周期長(zhǎng)，，利潤(rùn)低。。本項(xiàng)目做寫(xiě)寫(xiě)字樓不是是最優(yōu)選擇擇。從供給的角角度分析：：本項(xiàng)目產(chǎn)品品選擇公寓寓的理由區(qū)域大量辦辦公人群的的涌入。隨著區(qū)域中中心的逐漸漸成熟，政政府、事業(yè)業(yè)單位的進(jìn)進(jìn)駐，總部部經(jīng)濟(jì)的形形成，將會(huì)會(huì)吸引大量量的辦公人人群，其中中年輕白領(lǐng)領(lǐng)、外企高高管、高新新技術(shù)人才才等將會(huì)是是公寓的客客戶基礎(chǔ)。。小型企業(yè)的的進(jìn)駐。依附于政府府事業(yè)單位位和大型企企業(yè)生存的的小型企業(yè)業(yè)，由于其其資金實(shí)力力較弱，一一般不會(huì)購(gòu)購(gòu)買租金較較高的寫(xiě)字字樓，公寓寓是這部分分企業(yè)的合合適選擇。。本項(xiàng)目做公公寓是較優(yōu)優(yōu)的選擇。。從需求的角角度分析：：公寓總價(jià)低低，優(yōu)勢(shì)明明顯。與寫(xiě)字樓相相比，單套套公寓面積積要遠(yuǎn)小于于單套寫(xiě)字字樓的面積積，總價(jià)低低，客戶群群基數(shù)大，，且具有宜商宜住宜宜投資的優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)的發(fā)展策策略放棄購(gòu)物型型的商業(yè)，，選擇銷售售速度快的的商業(yè)類別別和業(yè)態(tài)1、不可做大大體量購(gòu)物物型商業(yè)2.商業(yè)體量中中等3.可做抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性強(qiáng)、新新區(qū)啟動(dòng)易易存活的業(yè)業(yè)態(tài)。1.新區(qū)啟動(dòng)時(shí)時(shí)，餐飲為為抗風(fēng)險(xiǎn)最最強(qiáng)的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。2.小規(guī)模體量量無(wú)法達(dá)到到商業(yè)積聚聚的效果3.加快銷售速速度需要多多個(gè)臨街面面，和商業(yè)業(yè)的主題定定位。4.價(jià)值最大化化的實(shí)現(xiàn)，，銷售速度度的實(shí)現(xiàn)1.城市商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)：老城城區(qū)的商業(yè)業(yè)地位不可可動(dòng)搖2.區(qū)域商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域域有多家大大型購(gòu)物型型商業(yè)啟動(dòng)動(dòng)3.區(qū)域的商業(yè)業(yè)環(huán)境短期期較差4.本項(xiàng)目的規(guī)規(guī)模條件不不夠做大型型商業(yè)5.開(kāi)發(fā)商目標(biāo)標(biāo)：不持有有體量：中等規(guī)模模（2萬(wàn)左右）業(yè)態(tài)：餐飲、娛娛樂(lè)、購(gòu)物物本項(xiàng)目在整整個(gè)大區(qū)域域的角色定定位本項(xiàng)目奧體文博片片區(qū)功能完備的的緊縮城市市承擔(dān)緊縮城城市配套功功能的綜合合體報(bào)告邏輯結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)提出問(wèn)題解決問(wèn)題三、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)需要要解決的核核心問(wèn)題四、項(xiàng)目發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略及及定位一、企業(yè)愿愿景/項(xiàng)目目標(biāo)二、現(xiàn)狀梳梳理：面臨臨的機(jī)遇與與挑戰(zhàn)五、案例借借鑒六、整體規(guī)規(guī)劃及物業(yè)業(yè)發(fā)展建議議整體戰(zhàn)略導(dǎo)導(dǎo)出項(xiàng)目概況企業(yè)目標(biāo)我們面臨著著哪些市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)與挑挑戰(zhàn)？我們有什么么樣的條件件？我們希望得得到什么？？根據(jù)現(xiàn)狀及及目標(biāo)擬合合，我們需需要通過(guò)什什么來(lái)形成成本項(xiàng)目的的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力發(fā)展戰(zhàn)略整體定位市場(chǎng)現(xiàn)狀打造市場(chǎng)差異化化產(chǎn)品形成項(xiàng)目的的核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力；充分分整合資源源，從規(guī)劃劃、產(chǎn)品、、推廣全方方位打造滿滿足客戶需需求的高品品質(zhì)社區(qū)。。尋找差異房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式的差差異潛在客戶群群體的差異異強(qiáng)調(diào)新標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品特特色和價(jià)值值市場(chǎng)領(lǐng)跑者者區(qū)域影響者者搭便車，借借勢(shì)以小博大，，殺傷戰(zhàn)術(shù)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制制造者目標(biāo)明確，，挖掘客戶戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫縫隙和需求求點(diǎn)企業(yè)影響力力弱強(qiáng)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)能能力弱強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者補(bǔ)缺者跟隨者產(chǎn)品物業(yè)類類型的差異異核心戰(zhàn)略——差異化產(chǎn)品品的領(lǐng)先和和形象超越越形成項(xiàng)目目核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。整體戰(zhàn)略定定位本項(xiàng)目客戶輻射5個(gè)圈層范圍圍；對(duì)不同圈層層的客戶牽牽引力分析析：對(duì)本片片區(qū)的年輕輕白領(lǐng)、中中低管理層層級(jí)公務(wù)員員進(jìn)行深度度挖掘；其其次為濟(jì)南南市其他區(qū)區(qū)域年輕置置業(yè)者、首首次置業(yè)者者；最后為為即將入伙伙的寫(xiě)字樓樓白領(lǐng)客戶戶；不同圈層內(nèi)內(nèi)部也會(huì)因因?yàn)榭蛻纛愵愋偷牟煌沟帽颈卷?xiàng)目對(duì)其其牽引力存存在差異；；54321本案第1圈層：目前前周邊白領(lǐng)領(lǐng)、中高層層管理者；；第2圈層：濟(jì)南南市其他區(qū)區(qū)域年輕置置業(yè)者、首首次置業(yè)者者；第3圈層：未來(lái)來(lái)將要入伙伙的寫(xiě)字樓樓白領(lǐng)及投投資客戶；；第4圈層：已購(gòu)購(gòu)買周邊項(xiàng)項(xiàng)目的投資資客；第5圈層：外地地投資客客戶定位小小的包，裝著大大的夢(mèng)等待選擇工作的日子，很慢很長(zhǎng)；達(dá)到理想的位置，也許做比說(shuō)強(qiáng)；人生計(jì)劃完美，也有甜蜜意外；；市中區(qū)區(qū)、歷歷城、、歷下下、高高新區(qū)區(qū)……它想知道道，每次次搬家家會(huì)是最后一次；有了車車，城市小了，，生活活大了兩個(gè)人的城成城市，一路愛(ài)的風(fēng)景!客群素素描東部新新城城市勁勁中產(chǎn)產(chǎn)銳意進(jìn)進(jìn)?。非笄髠€(gè)性性／品品位生生活／／時(shí)尚尚動(dòng)感感以區(qū)域域發(fā)展展前景景、客客戶需需求依依托，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)發(fā)展展商快快速回回現(xiàn)預(yù)預(yù)期目目標(biāo)。。本體機(jī)機(jī)會(huì)CBD核心區(qū)區(qū)奧體片片區(qū)配配套優(yōu)優(yōu)勢(shì)明明顯區(qū)域市市場(chǎng)中中寫(xiě)字字樓、、商業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈烈，項(xiàng)項(xiàng)目找找準(zhǔn)公公寓產(chǎn)產(chǎn)品作作為突突破口口奧體片片區(qū)內(nèi)內(nèi)城市市辦公公商務(wù)務(wù)人群群的頂頂級(jí)居居住配配套客戶機(jī)機(jī)會(huì)以精致致小戶戶型為為主力力精致：：精裝裝修、、高品品質(zhì)、、時(shí)尚尚小戶型型：以以40平米為為主力力戶型型以80%現(xiàn)金牛牛產(chǎn)品品快速速走量量，LOFT產(chǎn)品拉拉升價(jià)價(jià)值產(chǎn)品定定位市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)公寓產(chǎn)產(chǎn)品定定位奧體政政務(wù)中中心頂頂級(jí)國(guó)國(guó)際化化純板板式小小戶型型公寓寓行政辦辦公、、總部部基地地城市市群，，頂級(jí)級(jí)國(guó)際際化配配套型型居住住項(xiàng)項(xiàng)目，，是濟(jì)濟(jì)南第第一個(gè)個(gè)國(guó)際際生活活體驗(yàn)驗(yàn)式生生活區(qū)區(qū)。商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品定定位服務(wù)于于社區(qū)區(qū)的、、創(chuàng)意意的、、休閑閑的、、現(xiàn)代代的體體驗(yàn)式式街區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)產(chǎn)品定定位LOFT產(chǎn)品定定位國(guó)際化化引領(lǐng)領(lǐng)城市市的精精品LOFT核心戰(zhàn)戰(zhàn)略：：差異異化領(lǐng)領(lǐng)先體體系整體布布局時(shí)尚主主題領(lǐng)先科科技融街區(qū)區(qū)精髓髓，以以建筑筑融合合都市市功能能，匯匯集LOFT公寓，，MINI公寓，，商業(yè)業(yè)等諸諸多產(chǎn)產(chǎn)品形形態(tài)為為一體體，整整體建建筑布布局合合理。。凸顯建建筑立立面時(shí)時(shí)尚、、動(dòng)感感風(fēng)格格、精精細(xì)化化打造造和前前衛(wèi)化化布局局純板式式公寓寓的精精心打打造，，戶型型緊湊湊合理理布局局。時(shí)尚、、潮流流、國(guó)國(guó)際化化的社社區(qū)主主題所所引領(lǐng)領(lǐng)的新新的居居住方方式、、居住住理念念。實(shí)現(xiàn)精精品公公寓高高科技技智能能化，，各項(xiàng)項(xiàng)家居居智能能引進(jìn)進(jìn)，切切合時(shí)時(shí)尚、、科技技定位位。核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力：小小戶型型發(fā)力力、特特色主主題引引領(lǐng)是是最易易被感感知的的升級(jí)級(jí)動(dòng)作作。優(yōu)秀產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)品體體系站立于于城市市CBD新核；；打打造溢溢出室室外的的完整整生活活系統(tǒng)統(tǒng)；晶晶鉆鉆空間間，樂(lè)樂(lè)居體體驗(yàn)；；城市新新區(qū)核核心國(guó)際化化潮流流公寓寓形象定定位形象定定位案名建建議建議2：微·BLOG建議3：BLOG公寓建議4：銳詞法法則案名解析析：在這里，，有完整整純粹的的自我空空間；在這里，，有眾享享向上的的生活狀狀態(tài)；所以，可可以行走走于城市市之上，，所以，可可以接受受未來(lái)的的仰望。。首推案名名：布洛洛格空間間報(bào)告邏輯輯結(jié)構(gòu)設(shè)定目標(biāo)標(biāo)提出問(wèn)題題解決問(wèn)題題三、實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)需要解解決的核核心問(wèn)題題四、項(xiàng)目目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略及定定位一、企業(yè)業(yè)愿景/項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)二、現(xiàn)狀狀梳理：：面臨的的機(jī)遇與與挑戰(zhàn)五、案例例借鑒六、整體體規(guī)劃及及物業(yè)發(fā)發(fā)展建議議研究目的的：市場(chǎng)對(duì)典典型小戶戶型公寓寓產(chǎn)品的的青睞，，小戶型型價(jià)值挖挖掘與推推廣借鑒鑒。日本集合合式住宅宅典型案例例借鑒日本小戶戶型開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)有有近60年的歷史史，目前前此類住住宅設(shè)計(jì)計(jì)已趨于于成熟，，中小戶戶型是日日本集合合住宅的的主流戶戶型。采采用NLDK型方案，，即以L(起居室)、D(餐廳)和K(廚房)為住宅的的基本要要素，以以起居室室為中心心，布置置各房間間，連接接n臥室。由由于臥室室面積和和個(gè)數(shù)的的可變，，可衍生生出不同同的類型型來(lái)滿足足不同家家庭的需需求，這這一形式式是日本本城市住住宅的主主流。日本集合合式住宅宅是當(dāng)前前日本城城市住宅宅的主流流。LnDKn日本集合合式住宅宅合理的面面積規(guī)劃劃日本集集合住住宅一一般一一居在在40平米左左右，，二居居在60平米左左右，，三居居一般般在80平米左左右。。此面面積相相當(dāng)于于中國(guó)國(guó)的套套內(nèi)建建筑面面積。。適合合工薪薪階層層和青青年家家庭的的2-3口之家家。實(shí)用功功能性性強(qiáng)日本的的集合合住宅宅由于于外廊廊式結(jié)結(jié)構(gòu)，，多從從北側(cè)側(cè)入戶戶，戶戶門(mén)往往后退退2m左右，，與公公共外外走廊廊中間間形成成一個(gè)個(gè)小院院子。。戶型平平面呈呈“十字形形”，即：：戶型型中間間為走走廊，，入戶戶后設(shè)設(shè)鞋柜柜、衣衣柜；；臥室室靠近近住宅宅入口口附近近，沿沿走廊廊兩側(cè)側(cè)布置置，并并不強(qiáng)強(qiáng)求南南向；；中部部為衛(wèi)衛(wèi)浴空空間和和廚房房(廚房不不要求求必須須對(duì)外外開(kāi)窗窗)；起居居室則則位于于最南南端，，一般般與餐餐廳相相連，，共同同構(gòu)成成餐起起空間間；和和室作作為日日本特特有的的第二二起居居空間間，一一般與與起居居室相相鄰設(shè)設(shè)置，，推拉拉門(mén)可可打開(kāi)開(kāi)、摘摘下，，其空空間可可間接接采光光而不不必直直接臨臨窗。。鞋柜、、衣柜柜臥室衛(wèi)浴空空間廚房起居室室餐廳和室戶型面面積規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)合合理，，功能能性強(qiáng)強(qiáng)，實(shí)實(shí)用性性強(qiáng)。。日本集集合式式住宅宅日本的的集合合住宅宅主要要為框框架結(jié)結(jié)構(gòu)，，基本本形式式以外外廊板板式為為主，，也有有一定定比例例的高高塔，，但最最常見(jiàn)見(jiàn)的是是外廊廊內(nèi)廊廊式住住棟。。室內(nèi)較較少承承重墻墻；輕