安徽淮南世紀(jì)天成悅星城招商策劃報(bào)告

文華·南陽天地招商市調(diào)報(bào)告創(chuàng)造南陽新商業(yè)，打造商業(yè)新地標(biāo)，引領(lǐng)生活新潮流文華·南陽天地項(xiàng)目商業(yè)市調(diào)報(bào)告Professionalcommercial

realestateManagementConsulting專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)管理咨詢專家2寫在報(bào)告之前的話首先非常感謝南陽市鑫陽置業(yè)有限公司給予環(huán)球商機(jī)參與文華·南陽天地商業(yè)策劃和招商的機(jī)會(huì)，環(huán)球商機(jī)將充分利用自身十幾年商業(yè)操盤經(jīng)驗(yàn)和特色資源，不遺余力地服務(wù)好本項(xiàng)目，與鑫陽置業(yè)有限公司一起努力實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目璀璨的未來。鑒于本項(xiàng)目修建出于初期階段時(shí)間，并希望在2017年10月份實(shí)現(xiàn)開業(yè)，同時(shí)了解到開發(fā)商希望盡早確定整個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及定位，盡快實(shí)現(xiàn)商鋪的銷售。因此本次招商策劃報(bào)告，將立足項(xiàng)目自身的特性和開發(fā)商的戰(zhàn)略思想，有針對(duì)性的進(jìn)行南陽商業(yè)市場進(jìn)行調(diào)研，以期通過市場數(shù)據(jù)及反饋，來論證項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分及定位的合理性和可行性。3報(bào)告目錄項(xiàng)目及項(xiàng)目區(qū)位研究A.B.核心商圈及周報(bào)商業(yè)市場商務(wù)條件調(diào)查C.在營與在建商業(yè)市場研究4項(xiàng)目研究知己知彼，百戰(zhàn)不殆5文華·南陽天地項(xiàng)目位于南陽市宛城區(qū)孔明路、明山路、新華路和李蘇路四條城市主次干道圍合區(qū)域。項(xiàng)目占地151畝（退紅線后建設(shè)用地104畝），建筑面積53.6萬平方米，住宅18.4萬平方，公寓3.6萬方，寫字樓4.7萬平方。商業(yè)18.2萬平方（負(fù)一層3.5萬方，購物中心4萬平方，次主力店1.1萬平方，街區(qū)商業(yè)8.8萬方，還建商業(yè)0.82萬方）地下車庫及其它約8.8萬平方。項(xiàng)目建有地下2層停車場，地上地下共約3000多個(gè)車位項(xiàng)目基本概況6南陽區(qū)位交通分析核心樞紐帶：南陽獨(dú)特的地理位置使它既是我國東部、中部和西部三個(gè)經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合點(diǎn)。2.5h5h4h1、公路中部地區(qū)重要的“米”字形交通樞紐。2、鐵路南陽鐵路焦枝鐵路縱貫?zāi)媳?，寧西鐵路橫穿7個(gè)縣市區(qū)。3、航空

4D級(jí)南陽機(jī)場，可供各類大型客機(jī)全天候起降；航班覆蓋：北京、上海、廣州、成都、深圳、昆明、南寧、大連、杭州等各大政治商業(yè)中心。7項(xiàng)目公共交通分析途經(jīng)公交線路有6路、19路。途經(jīng)公交線路有22路、23路、26路、k22路。途經(jīng)公交線路有6路。途經(jīng)公交線路有6路。途經(jīng)公交線路有22路、26路、k22路本項(xiàng)目周邊的公交體系相對(duì)比較健全，交通便利，能夠便捷的通往全市各地及重要交通樞紐，有利于擴(kuò)大商業(yè)的輻射范圍。文華·南陽天地12354

2、項(xiàng)目距離核心交通樞紐距離

南陽汽車東站1公里，距南陽宛運(yùn)集團(tuán)汽車南站2公里；到南陽飛機(jī)場20分鐘！新華路直通火車站廣場，到火車站15分鐘1、項(xiàng)目附近公交線路8項(xiàng)目展示面分析孔明路——東西轉(zhuǎn)南北向城市主干道，南接312國道，北連繞城高速，連接多條城市主次干道；新華路——東西向主干道，連接項(xiàng)目與中心商圈的主要紐帶之一；明山路——南北向次干道，北起312國道，南至濱河路；李蘇路——南北向城市區(qū)間路。綜上可知，項(xiàng)目四面環(huán)繞城市主次干道，均具備較高價(jià)值，其中孔明路商業(yè)街正街部分商業(yè)價(jià)值最高?？酌髀飞虡I(yè)街正面效果圖示李蘇路次主力店效果圖示孔明路側(cè)面街區(qū)效果圖示孔明路與明山路購物中心效果圖示9項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品分析項(xiàng)目容積率過高，住房位于商業(yè)裙樓內(nèi)部，后期商業(yè)的高人流量將為住房帶了較大的安保風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，住房的存在導(dǎo)致局部商業(yè)動(dòng)線需繞開住房廣場，給商業(yè)動(dòng)線的流暢性造成一定障礙。本項(xiàng)目招商工作已開展較長時(shí)間，并且項(xiàng)目是已銷售為主，從商業(yè)規(guī)劃和招商運(yùn)營角度而言，對(duì)商家租賃形成了一定的抗性及風(fēng)險(xiǎn)。變電站的存在對(duì)西北角商業(yè)氛圍形成構(gòu)成一定影響。10南陽主要在營商業(yè)市場研究231項(xiàng)目周邊主要在營商業(yè)項(xiàng)目⑴：新華城市廣場⑵：鴻德購物公園⑶：金瑪特時(shí)尚廣場⑷：大統(tǒng)百貨⑸：金瑪特宜居廣場⑹：紅都百貨、紅都時(shí)代廣場⑺：世紀(jì)百貨4567文華·南陽天地項(xiàng)目所在的中州路與明山路交界處，是連接新老城的核心地段，商業(yè)前景廣闊，但是老城區(qū)核心商圈發(fā)展成熟且總體量巨大，對(duì)本項(xiàng)目招商存在一定的競爭力，但也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目招商起到一定借鑒作用。11南陽主要在建商業(yè)市場研究21項(xiàng)目周邊主要在建商業(yè)項(xiàng)(1):建業(yè)·凱旋凱旋廣場(2):和城文華·南陽天地在建商業(yè)中能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目產(chǎn)生影響的主要為建業(yè)·凱旋凱旋廣場

，其他項(xiàng)目因各種因素均無法對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成實(shí)質(zhì)性的影響。12主要在營商業(yè)市場研究項(xiàng)目類型商業(yè)類型主要業(yè)態(tài)構(gòu)成商業(yè)街人民中路服飾、百貨新華西路電動(dòng)車專賣店較多，另有大型家電賣場數(shù)個(gè)中州路品牌服裝店、餐飲、雜貨鋪梅溪路服裝主要在營競爭商業(yè)研究13項(xiàng)目SWOT分析SWOTW劣勢T挑戰(zhàn)O機(jī)會(huì)S優(yōu)勢項(xiàng)目內(nèi)部物業(yè)條件限制了多種新型業(yè)態(tài)的進(jìn)駐（如部分區(qū)域商鋪合并后，進(jìn)深較窄，開間很大，無法滿足部分大型商家需求）。項(xiàng)目修建風(fēng)格與設(shè)計(jì)較為現(xiàn)代，但并非最新的主體公園式情景購物中心模式。在追求新鮮，時(shí)尚的體驗(yàn)型消費(fèi)浪潮中，未免易讓人在體驗(yàn)與視覺上產(chǎn)生疲勞。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模巨大，面臨著周邊大量的同質(zhì)化競爭，同時(shí)，規(guī)劃一旦失誤可能導(dǎo)致自身項(xiàng)目業(yè)態(tài)的內(nèi)部競爭。項(xiàng)目所處位置為南陽新老城交界處。項(xiàng)目擁有四面臨街、長達(dá)約1100米的展示面。商業(yè)體量18萬方，未來將形成規(guī)模集成效應(yīng)，產(chǎn)生巨大的競爭力,并能涵蓋幾乎各品類業(yè)態(tài)商業(yè)。項(xiàng)目為新建物業(yè)，在商業(yè)硬件設(shè)施配套上比較現(xiàn)代，能夠滿足現(xiàn)代商業(yè)的經(jīng)營需求。南陽商業(yè)市場整體發(fā)展水平不高，存在較大的市場發(fā)展空白，且近幾年發(fā)展速度明顯加快。新城區(qū)大型商業(yè)的缺失，為本項(xiàng)目入市提供了較為良好的機(jī)會(huì)。從中央政府到地方政府，各項(xiàng)鼓勵(lì)大眾創(chuàng)業(yè)的政策落到實(shí)處，創(chuàng)業(yè)環(huán)境走向成熟。建業(yè)集團(tuán)的凱旋廣場的1期項(xiàng)目與2期項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成了直接性的巨大威脅，南陽新城區(qū)未來將呈現(xiàn)眾多現(xiàn)代綜合商業(yè)體，未來競爭更加激烈。南陽人均可支配收入和消費(fèi)性支出在河南處于中等水平，居民消費(fèi)能力不是十分強(qiáng)勁。14項(xiàng)目研究結(jié)論通過對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件及周邊環(huán)境的解讀，我們發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目雖然擁有得天獨(dú)厚的、不可復(fù)制的核心地段優(yōu)勢，但未來所面臨的困難也是不容小覷的，對(duì)于本項(xiàng)目的定位、招商策略提出了更高的要求。因此，本項(xiàng)目迫切需要思考解決如下幾個(gè)問題：找準(zhǔn)本項(xiàng)目未來的核心消費(fèi)人群，根據(jù)他們的消費(fèi)特征、消費(fèi)需求進(jìn)行業(yè)態(tài)定位及組合布局。找準(zhǔn)本項(xiàng)目未來的核心經(jīng)營人群，根據(jù)他們的經(jīng)營特征、經(jīng)營需求進(jìn)行項(xiàng)目環(huán)境打造以及接地氣的招商政策。引入適度超前的商業(yè)經(jīng)營理念和經(jīng)營設(shè)施，力求在主題環(huán)境體驗(yàn)、業(yè)態(tài)差異化體驗(yàn)、商業(yè)經(jīng)營高科技化體驗(yàn)等方面立足南陽商業(yè)市場。15商業(yè)研究立足市場，挖掘市場機(jī)會(huì)和空白16231項(xiàng)目周邊主要在營商業(yè)項(xiàng)目⑴：新華城市廣場⑵：鴻德購物公園⑶：金瑪特時(shí)尚廣場⑷：大統(tǒng)百貨⑸：金瑪特宜居廣場⑹：紅都百貨、紅都時(shí)代廣場⑺：世紀(jì)百貨4567文華·南陽天地主要在營競爭商業(yè)研究南陽主要在營商業(yè)市場研究17南陽主要在營商業(yè)市場研究新華城市廣場物業(yè)類型大型購物中心地址臥龍區(qū)新華西路開業(yè)時(shí)間2009年基本指標(biāo)總占地6.5萬平方米，總建筑面積2.3萬平方米地下一層約4．2萬平方米，規(guī)劃有近千個(gè)停車位，商業(yè)6層裙樓約7．8萬平方米，4棟高21層～25層塔樓共約10．9萬平方米主要業(yè)態(tài)超市+百貨+餐飲+休閑娛樂的大型商業(yè)購物中心代表商家奧斯卡影院，丹尼斯百貨，蘇寧電器本項(xiàng)目新華城市廣場3.5km一座集購物、餐飲、娛樂、消閑于一體的購物，配套建設(shè)3．3萬平方米音樂噴泉城市廣場，分為文化景區(qū)、綠化景區(qū)、休閑健身、商貿(mào)服務(wù)和交通集散等9大業(yè)態(tài)，整個(gè)廣場設(shè)置有現(xiàn)代夜景燈飾所。主要在營競爭商業(yè)研究18南陽主要在營商業(yè)市場研究5F4F3F2F1F-1F19南陽主要在營商業(yè)市場研究樓層業(yè)態(tài)進(jìn)駐品牌B1超市丹尼斯F1珠寶+男鞋+女鞋+化妝品+飾品+名表明視達(dá)眼鏡，金伯利，六福，周大福，金利福，中國黃金，奧柔拉水晶，全城熱戀珠寶。沙馳男鞋，木林森男鞋，紅蜻蜓男，，金邁王男鞋，金利來，東方駱駝男鞋，圣恩熙，濤洋，花花公子，DPshow男鞋，MGG男鞋。希多蜜隱形美瞳?？ㄎ鳉W。LOHO眼鏡。女鞋：天美意。至美歐。格麗斯。戴安娜。芭可兒。莎利亞。高蒂。歐羅巴。柏麗卡。達(dá)芙妮。歌菲莉。百思圖。他她。歐詩漫。百麗。蛋卷鞋。卡駱馳。膜法世家。悠萊美妝。京潤珍珠?？ㄗ颂m。za，藍(lán)秀，美寶蓮，巴黎歐萊雅，尚惠彩妝，佰草集，天梭，，夢妝，自然堂，尼維達(dá)名表。金星首飾，百泰首飾，蘭瑟彩妝，通靈珠寶。蜜絲佛陀。韓束。泊美。泊萊雅。73ke手鏈。F2女裝+名表+餐飲天王表?；米?。布景。熙然。拉夏貝爾。布同。私人衣櫥。only。三彩。拉谷谷。莞草壹。歐時(shí)力。播。達(dá)衣巖。fiveplus，江南布衣。士大力餐廳。Vm，lilybaby。F3女裝+內(nèi)衣+箱包+餐飲hon，b。序言?？垩邸０虐拍取ｇ嫒R蒂爾。德菲蒂奧。伊莎菲爾。諸葛烤魚。容子木。半坡藝術(shù)手袋館。七匹狼箱包。名典屋。夢特嬌皮具。歐蘭卡。TGGC。紫瀾門?；壑?。dambolo。婷美內(nèi)衣。鹿王。曼黛瑪璉內(nèi)衣。芬怡內(nèi)衣。triumph內(nèi)衣。曼妮芬。蘭卓麗。皮爾卡丹箱包。伊維斯內(nèi)衣。允碩女裝。邦寶女裝。寓美女裝。黛瑪詩。tunetune。F4飾品+男裝zippo。POTE。寫生。ALT。雅迪尼詩。L&H。駱豪。天倫天運(yùn)動(dòng)裝。圖途。saslax。駱駝。七匹狼。左岸。selected。松鷹。雅戈?duì)?。柏尼英格。培羅蒙。圣哥朗。魯賓漢。才子。丹虎。湯尼伯爵。龍達(dá)飛。百萌路易。GR。瑞弗史東。耐克。VANS。杰克瓊斯。F5運(yùn)動(dòng)裝+家紡+童裝歐美達(dá)。李寧。耐克。阿迪達(dá)斯。暇步士童裝。兄妹貓。巴布豆。僑寶。迪士尼。好孩子。三木比迪。小駱駝。嗒嘀嗒。幼幼娜娜。博洋家紡。爵士兔。巴柯拉。夢潔家紡。博洋寶貝書桌，臺(tái)燈。羅萊家紡。斯凱奇運(yùn)動(dòng)裝。since1943。新百倫。斯乃納童鞋。水孩兒。室外步行街服裝+快餐+電器海瀾之家，淑女坊，屈臣氏，蘇寧易購，安踏，361，阿迪達(dá)斯，李寧

1998年以來丹尼斯不斷改進(jìn)經(jīng)營方式并擴(kuò)大連鎖規(guī)模，以鄭州市為核心，輻射河南省區(qū)，為中原人民生活品質(zhì)的提升和商貿(mào)建設(shè)做出了積極的貢獻(xiàn)，同時(shí)取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。丹尼斯百貨開業(yè)至2003年底，銷售額累計(jì)達(dá)49.2億元，上繳稅金累計(jì)達(dá)1.8億元，營業(yè)面積已達(dá)128000平方米，總資產(chǎn)約計(jì)6億元人民幣，居河南省同行業(yè)之冠。20南陽主要在營商業(yè)市場研究丹尼斯百貨——全家人的丹尼斯——Denisofthewholefamily21南陽主要在營商業(yè)市場研究新華城市廣場是目前南陽在營人氣最旺的商業(yè)場所之一，作為“百貨+超市+餐飲+娛樂”模式的購物中心，它的開業(yè)引領(lǐng)了南陽商業(yè)消費(fèi)的新風(fēng)向，改變了以往傳統(tǒng)百貨商場占據(jù)主流地位的格局，為南陽商業(yè)的升級(jí)換代奠定了基礎(chǔ)。無論從建筑形態(tài)、經(jīng)營模式、業(yè)態(tài)組合、購物環(huán)境、交通停車環(huán)境等方面，都具有較強(qiáng)的競爭力，可以預(yù)見，在很長一段時(shí)間內(nèi)，新華城市廣場都將在南陽商業(yè)市場中占據(jù)一席之地。項(xiàng)目特征歸納分析22南陽主要在營商業(yè)市場研究主題盲點(diǎn)多———男女服裝零售區(qū)域人氣慘淡，兒童服裝參雜于餐飲與運(yùn)動(dòng)服飾之間，人氣慘淡也且無集約及業(yè)態(tài)互輔效應(yīng)。23南陽主要在營商業(yè)市場研究傳統(tǒng)零售業(yè)艱難前行———傳統(tǒng)服裝類零售業(yè)經(jīng)營慘淡，但是商城方認(rèn)為經(jīng)營穩(wěn)定，只做商家更替，不根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展潮流作大范圍業(yè)態(tài)調(diào)整，商業(yè)隱患潛伏并不斷積壓。24南陽主要在營商業(yè)市場研究冷業(yè)態(tài)引入———小面積的建材商家參雜其中，對(duì)于商城此類經(jīng)營者來說，無任何主題定位與導(dǎo)視提醒，消費(fèi)者此類消費(fèi)目的性較弱，導(dǎo)致此類商家不斷撤場。25南陽主要在營商業(yè)市場研究零售兼批發(fā)的較弱聚客力———皮鞋零售批發(fā)區(qū)域經(jīng)營慘淡并已實(shí)施往三樓搬遷的計(jì)劃，但因涉及批發(fā)服務(wù)，難以判斷實(shí)際盈利狀況。26南陽主要在營商業(yè)市場研究——項(xiàng)目特征歸納分析xxxxxxg.女性主題街區(qū)———人流量較大，設(shè)置美容、美甲、小飾品、創(chuàng)意DIY，服裝等種類繁多的小業(yè)種，這是此項(xiàng)目在零售板塊的唯一亮點(diǎn)，并且在南陽屬于女性主題街中做的最好的之一。27南陽主要在營商業(yè)市場研究——項(xiàng)目特征歸納分析餐飲的兩級(jí)分化———餐飲板塊入流多集中于客單價(jià)在15元左右的美食廣場及特色小吃區(qū)域，客單價(jià)超過40的王婆大蝦等商家處人流較少。美食廣場火爆的背后，中大型餐飲消費(fèi)受到一定程度制約。28南陽主要在營商業(yè)市場研究——項(xiàng)目特征歸納分析內(nèi)部裝修———丹尼斯百貨的裝修現(xiàn)代讓人倍感舒適，女性街區(qū)的特色裝修能夠吸引女性消費(fèi)者，其他區(qū)域裝修檔次偏低，裝修格調(diào)混亂，無主題形象，價(jià)值理念與氛圍營造。29南陽主要在營商業(yè)市場研究——項(xiàng)目特征歸納分析j.商務(wù)條件———租金范圍浮動(dòng)在50-300之間，租賃合同一年一簽，租金一年一漲，漲幅無固定數(shù)值，新華城市廣場開業(yè)時(shí)首批非主力商家給予免租期3個(gè)月（信息得自新華城市廣場招商部員工）30南陽主要在營商業(yè)市場研究鴻德購物公園物業(yè)類型購物中心與商業(yè)步行街地址人民路與中州路交叉口開業(yè)時(shí)間2006基本指標(biāo)總建筑面積7.3萬㎡，其中地上3層，地下1層，擁有約？個(gè)停車位，大型商場單層面積12000㎡，共四層，臨人民路為雙層商業(yè)街主要業(yè)態(tài)生活超市、零售百貨、兒童游樂、餐飲美食、休閑娛樂等代表商家三福百貨本項(xiàng)目鴻德購物公園2.3km

位置優(yōu)越，體量適中，建筑風(fēng)格獨(dú)特，商業(yè)街區(qū)為仿古風(fēng)格，與南陽府衙融為一體，內(nèi)部裝修檔次和商品品質(zhì)整體屬于中檔，但其已形成固定的消費(fèi)客群以及火熱的人氣。主要在營競爭商業(yè)研究31南陽主要在營商業(yè)市場研究a.集合了超市與百貨業(yè)態(tài)的購物中心—超市與百貨人氣兩極分化b.火爆的雙層商業(yè)街內(nèi)街—小吃為主c.人潮不斷的雙層商業(yè)街外街—服裝零售為主32主要在營商業(yè)市場研究樓層業(yè)態(tài)進(jìn)駐品牌B1百貨+超市+餐飲+電子產(chǎn)品萬德隆超市，稻草人。多美奇。達(dá)芙妮。愛尚妞妞。森馬。圣迪奧折扣店。達(dá)芙妮。串串皇后。啄木鳥。帝國煙斗男鞋。moomoo童裝。鍋樂鍋樂。小飛人童鞋。卓多姿。海瀾之家。金盾。美國保羅。三星。譚木匠。px女裝。F1女鞋+化妝品+珠寶+名表+男鞋+皮具百思圖，康麗，天美意，他她，戴安娜。千百度，格里斯，高蒂，達(dá)芙妮。柏麗卡，jifanhong，。新增加部分：化妝品，樊文花。timierhouse。植物醫(yī)生。泊萊雅。薇姿。萊柏麗。時(shí)尚生活。匯美舍。上海女人。溫碧泉。高姿。韓后。歐詩漫。京潤珍珠。悠萊。夢妝。auptmres。玉蘭油。泊美?？ㄗ颂m。膜法世家。蒂珂。尚惠彩妝。丸美。愛迪爾珠寶。戴夢得。金星首飾。熊銀匠。周大生。老鳳祥。唯卡尼珠寶。夢祥銀。亞一珠寶。老廟黃金。夢特嬌皮具。cartelo皮具。啄木鳥皮具，金利來皮具?；ɑü幽行ｗ{魚恤男鞋。勁王男鞋。金邁王男鞋。紅蜻蜓男女鞋?！爸艽蟾?。依波表?？ㄎ鳉W。天王表。za。天梭。genie名表。citizen名表。巴黎歐萊雅。F2女裝CCDD，拉夏貝爾，卡拉貝斯，IAM27，朗文斯汀，lilibaby，熙然，tunetune，卡芙芮，HONB，SINCE，紫瀾門，mnbf，芭依璐，紫淑，宛包子，私人衣櫥，序言33南陽主要在營商業(yè)市場研究項(xiàng)目特征歸納分析外部競爭應(yīng)對(duì)無方，內(nèi)部競爭放任自行——鴻德購物公園位于中大型百貨及購物中心密集區(qū)，直接面對(duì)著紅都百貨、紅都時(shí)代廣場以及世紀(jì)百貨等同質(zhì)競爭，二三樓的男女服裝零售區(qū)域經(jīng)營困難，無特色，無亮點(diǎn)，無品牌帶動(dòng)，無價(jià)值理念，無氛圍營造，整體推廣。與此同時(shí)，雙層商業(yè)街外界大多以服裝零售為主，對(duì)購物中心內(nèi)服裝零售業(yè)部分同類產(chǎn)品造成一定的沖擊，形成無法解決的內(nèi)部競爭現(xiàn)象。34南陽主要在營商業(yè)市場研究超市主力，無可替代——負(fù)一層超市人流較大，為一層商業(yè)帶入大量消費(fèi)群體，35南陽主要在營商業(yè)市場研究商業(yè)街區(qū)門庭若市，繁華無限——外部商業(yè)街人流較大，內(nèi)部商業(yè)街小吃餐飲生意火爆。36南陽主要在營商業(yè)市場研究項(xiàng)目特征歸納分析d.購物中心二層男裝零售的局部在業(yè)態(tài)調(diào)整中，實(shí)際為空鋪并未進(jìn)行裝修37南陽主要在營商業(yè)市場研究項(xiàng)目特征歸納分析e.三福百貨的強(qiáng)大聚客力——面積不到500平方米的三福百貨在上午10：00-10：30時(shí)段匯聚了平均40人的在店消費(fèi)者。百貨零售業(yè)如何迎合消費(fèi)者需求？也許要向三福多多學(xué)習(xí).38南陽主要在營商業(yè)市場研究1.經(jīng)營業(yè)態(tài)：三福百貨主要經(jīng)營男女休閑服飾，家居，配飾，化妝品等各類生活用品。本著“時(shí)尚、流行、價(jià)值”的經(jīng)營原則，以商品物美價(jià)廉，款式多樣，引領(lǐng)潮流為特點(diǎn)，受到年輕男女的熱愛。2.主題調(diào)性，裝修風(fēng)格：環(huán)境設(shè)計(jì)新穎獨(dú)特，門店已黃白等淺色系為主，創(chuàng)造簡單大方，輕松自由的購物環(huán)境。關(guān)于三福的思考——讓年輕人輕松享受時(shí)尚生活——easylifeeasyfashion3.

視覺營銷高手：通過商品的整齊陳列和形象化展示，傳遞品牌理念和品牌文化，促進(jìn)產(chǎn)品銷售。4.

敏銳的市場觀察力與專業(yè)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：三福產(chǎn)品種類齊全，物美價(jià)廉，時(shí)尚前衛(wèi)，均源自于這些時(shí)刻觀察潮流動(dòng)向，緊跟時(shí)尚潮流的專業(yè)設(shè)計(jì)師們。39南陽主要在營商業(yè)市場研究關(guān)于三福的思考——讓年輕人輕松享受時(shí)尚生活——easylifeeasyfashion上午10：00-10：30時(shí)段匯聚了平均40人的在店消費(fèi)者，以年輕消費(fèi)者為主40南陽主要在營商業(yè)市場研究紅都百貨物業(yè)類型百貨地址人民南路55號(hào)開業(yè)時(shí)間2001基本指標(biāo)主要業(yè)態(tài)男女服飾、國際珠寶、名表及時(shí)尚鞋包、紅都圣水麗人女子世界代表商家紅都圣水麗人女子世界，大地影院本項(xiàng)目紅都百貨2.3km

位置優(yōu)越，體量適中，目標(biāo)客戶群定位明確、檔次較高、可供中高收入階層購買高檔名品。主要在營競爭商業(yè)研究41南陽主要在營商業(yè)市場研究樓層業(yè)態(tài)紅都百貨進(jìn)駐品牌F1女鞋+化妝品+珠寶+箱包+名表+餐飲蜜絲佛陀，阿芙，u2b，卡沙蘭，周大生，IDO，嘉樂琥珀，璽貝珠寶，金至尊，六福。通靈珠寶，格萊貝，周大福，LAPASA，times箱包，中國黃金，天王表，飛亞達(dá)，citizen名表。F2女裝+飾品+名表+女鞋aojo眼鏡，goZo女裝，歐時(shí)力，大嘴猴，fiveplus，jesifee女裝，hotomi美瞳，onemore，幻走女裝，洛可可女裝，YDG女裝，多喜愛。U+女裝。lily，芬狄詩內(nèi)衣。蘭卓麗內(nèi)衣，哇咔內(nèi)衣，DNCY女裝，米素女裝，bodying睡衣，crz女裝，sneaky女裝，蒙奇奇，沙馳女鞋。F3女裝+內(nèi)衣t&w,lagogo,詩凡黎，伊芙麗，希色，OU，哥弟，高歌，容子木，zolle，mixblu，音非，墨曲，安利芳內(nèi)衣，婷美，曼妮芬，茜施爾，貓人經(jīng)典，紅袖，H,s，拉貝緹，，a02F4男裝卡帕，耐克，阿迪達(dá)斯，歐時(shí)力男裝，駱豪，太平鳥男裝，杰克瓊斯，zhezhuo，OXN，MLB，F(xiàn)5皮具+男裝+童鞋洛茲，夢特嬌皮具，金利來皮具，三槍，雅戈?duì)?，九牧王，利郎，杜森，迪士尼童鞋，巴布豆童鞋，好孩子童裝，馬卡啦童裝，卡帕童裝，阿迪達(dá)斯童裝，史努比童裝，杰西凱童裝，時(shí)尚小魚童裝，巴布豆童裝，安奈兒童裝，gxg童裝F6餐飲+娛樂花千代，鍋大俠，sos密室，客瑞吉年糕，小食代，王婆大蝦，DF冰淇淋，甜蜜島私房烘焙，李記串串香，瀧千家，無名緣米粉，花盆蛋糕42南陽主要在營商業(yè)市場研究樓層業(yè)態(tài)紅都時(shí)代廣場進(jìn)駐品牌F1男女鞋+男裝+珠寶+名表+化妝品+飾品+餐飲鞋類，思加圖，joupeace，millies，satchisport，geox，ecco，新百業(yè)名店。samsonice箱包。邁雅男裝。goodluckladies男裝。lampo男裝。阿迪達(dá)斯。bossunwei男裝。canudlo男裝。CKjeans男裝。safeli男裝。charrilol男裝。colorbay珠寶。lavico男裝。六福珠寶。frognie男裝。金至尊，karstvitton男裝。clanksengland男裝。dikeni男裝。周大生。mido名表。翡翠世家。飛亞達(dá)。zippo。。rado名表。roamer名表。enicar名表。周大福?；瘖y品：kose。阿芙。阿仕頓男裝。佰草集。自然堂。美寶蓮。寶琪蘭。U2b香水集合柜。蘭蔻。薇姿。理膚泉。雅詩蘭黛。tommyhilfiger男裝。麥當(dāng)勞。F2女裝+飾品萬仟堂陶藝，POZO女裝，LOUISAM，maggie飾品，粉藍(lán)衣櫥，ZOOZ，敦奴。依芙悅國際美妝，寶絲露，金，安德森。Myscissors，infrange，菲利普斯電器，比音勒芬，索菲亞，音兒，gxggliariexchange，ZYZ，KOREANO，itmiccha，HAZZYS，JAKET女裝，沙馳皮具，阿9瑪施。kaleidom，dmodeo，psalterF3餐飲+影院真創(chuàng)意料理，久如香，韓國炸雞部隊(duì)火鍋，定食，大地影院43南陽主要在營商業(yè)市場研究大統(tǒng)百貨物業(yè)類型百貨地址人民路與中州路交匯處東北角開業(yè)時(shí)間2004基本指標(biāo)地上共4層；建筑面積共計(jì)28000㎡主要業(yè)態(tài)男女服飾、國際珠寶、名表及時(shí)尚鞋包、代表商家KFC，dior，本項(xiàng)目大統(tǒng)百貨2.3km

在經(jīng)營定位上，以品牌為訴求，以“國際化”、“品牌化”、“個(gè)性化”的商品和服務(wù)滿足顧客需求，以“精致衣櫥”和“時(shí)尚中心”的專業(yè)特色在百貨業(yè)獨(dú)樹一幟，成為引領(lǐng)潮流的時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)。主要在營競爭商業(yè)研究4445南陽主要在營商業(yè)市場研究樓層業(yè)態(tài)進(jìn)駐品牌F1珠寶+名表+化妝品女鞋+快餐雅詩蘭黛，蘭蔻，卡爾斯，雅漾，迪奧，巴黎歐萊雅，他她，百麗，夢妝，阿芙精油，u2b，，office，美寶蓮，miogaborhogl卡美多，dissonavmeclanksengland.kisskitty.楪素，巨臣樂，富麗，jbenato.周大生，六福，雅樂士，uniity.丁，布拉達(dá)，肯德基F2女裝dncy，播，歐時(shí)力，飛鳥和新酒。江南布衣，YDG，fiveplus.onemore.ph7，CRZ.rime絲襪，personalpoint，安娜蘇，dissona，摩珂，瑪絲菲爾素，米素，lily，in.s，coloveF3女裝+內(nèi)衣+男裝+飾品瑪絲菲爾，聲雨竹，insun，雅瑩，souad，愛慕男士，秋鹿，伊維斯內(nèi)衣，黛安芬，曼妮芬，愛慕，慧懶惰，鄂爾多斯，EIN，koradior，暴龍，she.s，decoster，myteno，Eitie，ellassay，朗姿，鉑璽，三樓女裝，貓人國際F4男裝維克多，吉普，卡爾丹頓，hushpuppies暇步士。dickies，耐克，速寫，MlB，阿迪達(dá)斯，李寧，金利來，九牧王男裝。沙馳皮具，李維斯，賽丹，駱駝46南陽主要在營商業(yè)市場研究金瑪特購物廣場物業(yè)類型購物中心地址中州路與工業(yè)路交叉口開業(yè)時(shí)間2001年基本指標(biāo)中州路與工業(yè)中路交匯處東南角；一二層為超市，三四五層為服裝電器等零售；總建筑面積20000㎡主要業(yè)態(tài)超市、男女服飾、電器代表商家自營超市主要在營競爭商業(yè)研究本項(xiàng)目金瑪特購物廣場3.4km

該商場的前身是鄭州亞細(xì)亞在南陽的分店，鄭州亞細(xì)亞倒閉后部分營業(yè)面積繼續(xù)改為一個(gè)小型的生活超市，后來營業(yè)面積重新擴(kuò)大到原來的規(guī)模，并命名為金瑪特生活廣場。該商場體量適中，業(yè)態(tài)齊全，且位于主要的商業(yè)街中州路上，周邊人口密集，交通便利，但也存在商場內(nèi)部布局雜亂、經(jīng)營商品檔次一般的缺點(diǎn)。優(yōu)勢：物美價(jià)廉，滿足周邊基本生活消費(fèi)需求，周邊無競爭對(duì)手，居住人口密集；劣勢：然而遠(yuǎn)離傳統(tǒng)的商圈，內(nèi)部裝修和商品檔次也差強(qiáng)人意。47南陽主要在營商業(yè)市場研究樓層業(yè)態(tài)進(jìn)駐品牌F1化妝品+珠寶+自營超市+快餐丸美，巴黎歐萊雅，olay，美寶蓮，u2b，泊美，阿芙自然堂，卡姿蘭。金至尊。周大生。金蘭珠寶。金鑫珠寶。奧洛菲化妝品，德克士，氣味博物館。F2自營超市F3女裝+內(nèi)衣+女鞋mixblu，lagogo，茜施爾，曼妮芬，熙然，imis內(nèi)衣。江南布衣。gozo。唯弋。三秒。白茶。達(dá)衣巖。播。高蒂。M2女裝。。艾其雅女裝諾。戴安娜女鞋。百麗。芭蒂娜女裝。鄂爾多斯女裝。聲雨竹女裝。貴姿女裝。愛慕內(nèi)衣。他她。bisoudeve女裝。歐迪芬內(nèi)衣。vkekou女裝。F4皮具+男裝男鞋+運(yùn)動(dòng)服飾夢特嬌皮具。阿迪達(dá)斯。arocs。新百倫。圖途。zippo。caritelo皮具。金利來皮具。森達(dá)男鞋。木林森男鞋。美國保羅。L&H。步森男裝。駱駝男鞋。圣梵諾。花花公子。雅戈?duì)枴＞拍镣?。耐克?？锿?。F5童裝+家紡+家電+健身器材舒華健身器材。jojo。愛法貝。拉比。迪士尼。優(yōu)益寶貝。斯乃納。兄妹貓。臺(tái)灣紅蜻蜓童裝?？ǖ闲堋＜译姡核髂?，富士寶。蘇泊爾。飛利浦。紅日廚衛(wèi)。愛瑪特凈水。美的。格力。羅萊兒童。西門子。海爾。小熊。羅萊家紡。富安娜。水星。耐克童裝。阿迪達(dá)斯童裝。jeep童裝。駱駝童裝。minipeace童裝。MQD童裝。甲蟲屋童裝。江南布衣童裝。愛法貝童裝。海威彌童裝。

金瑪特特色品牌展示——?dú)馕恫┪镳^“體驗(yàn)氣味，尋找記憶”“還在用香水？來購買氣味和記憶吧”。氣味博物館收藏的那些常見的，罕見的氣味，給氣味嗅覺帶來了更大的空間。通過對(duì)氣味的體驗(yàn)來激發(fā)人的思想、情緒以及回憶。氣味除了給我們當(dāng)做香水用以外，還可以作為收藏，調(diào)節(jié)氣氛、營造情調(diào)，商業(yè)空間設(shè)計(jì)，物體加香，作為禮品等等。南陽主要在營商業(yè)市場研究南陽人均可支配收入和消費(fèi)性支出在河南處于中等水平，居民消費(fèi)能力不斷增長，各大商場經(jīng)營的品牌多為國內(nèi)一二線品牌，引進(jìn)一些國際知名品牌作為吸引消費(fèi)者的旗艦，如世紀(jì)百貨引進(jìn)麥當(dāng)勞、大統(tǒng)百貨引進(jìn)肯德基、新華城市廣場則引進(jìn)了丹尼斯等；休閑娛樂業(yè)態(tài)的缺失！——ktv，電玩城，酒吧，洗浴，健身等常見休閑娛樂業(yè)態(tài)未出現(xiàn)于老城區(qū)在營商業(yè)項(xiàng)目中；商業(yè)項(xiàng)目地附近普遍停車?yán)щy，對(duì)于汽車持有量不斷增長的南陽來說，停車位的缺失將成為未來影響在營老城區(qū)商業(yè)發(fā)展的巨大隱患。新華城市廣場周邊的大量餐飲攤位對(duì)商業(yè)內(nèi)的美食街造成了巨大的直接負(fù)面影響。南陽主要在營商業(yè)市場研究50南陽主要在建商業(yè)市場研究21項(xiàng)目周邊主要在建商業(yè)項(xiàng)目(1)建業(yè)·凱旋SOHO(2)和城國際廣場文華·南陽天地51南陽主要在建商業(yè)市場研究建業(yè)·凱旋天地物業(yè)類型購物中心地址獨(dú)山大道與孔明路交匯處向東200米路北開業(yè)時(shí)間即將封底，開業(yè)時(shí)間待定基本指標(biāo)占地17.4萬㎡；總建筑面積40萬㎡主要業(yè)態(tài)餐飲、休閑娛樂、零售代表商家

耀萊成龍國際影院強(qiáng)勢入駐本項(xiàng)目建業(yè)·凱旋廣場1.2km主要在建競爭商業(yè)研究52南陽主要在營商業(yè)市場研究定位理念

1.對(duì)外宣稱全部自持