中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程及發(fā)展前景分析

中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程及發(fā)展前景分析

一、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程

物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。至今，物業(yè)管理行業(yè)已有超過150年發(fā)展歷史。我國的物業(yè)管理行業(yè)始于20世紀(jì)80年代，1981年成立的深圳市物業(yè)管理公司標(biāo)志著我國物業(yè)管理行業(yè)的誕生。改革開放以來，隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)得到了快速發(fā)展。

2003年，國務(wù)院頒布并實施的《物業(yè)管理條例》標(biāo)志著行業(yè)法律法規(guī)體系建立及規(guī)范運營進(jìn)入新的發(fā)展階段。近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”等新技術(shù)的發(fā)展和社區(qū)經(jīng)濟(jì)的興起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷整合社區(qū)物業(yè)資源，拓展和豐富社區(qū)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量和價值，在發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)中的價值凸顯。物業(yè)管理行業(yè)已成為潛力巨大的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正向現(xiàn)代社區(qū)綜合服務(wù)商發(fā)展。

二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景

1.物業(yè)在管面積持續(xù)擴(kuò)張：房屋持續(xù)竣工與物業(yè)管理服務(wù)滲透率的提升。

商品房銷售面積是竣工面積的領(lǐng)先指標(biāo)，房屋竣工滯后銷售1.5-3年左右。2016至2018年，我國商品房銷售面積分別為15.73億方、16.94億方、17.17億方，年均復(fù)合增長率達(dá)4.45%；而房屋竣工面積則由10.61億方降至僅9.36億方，商品房銷售與竣工面積剪刀差不斷擴(kuò)大。竣工面積作為滯后指標(biāo)，在未來將與2016年來的火爆銷售相呼應(yīng)。短期來看，未來3-5年的竣工體量依然能夠維持甚至高于10億方規(guī)模。

2.單位面積物業(yè)管理費處上升通道：收入增長及人口結(jié)構(gòu)變化帶來的消費升級。

我國人均GDP與居民可支配收入保持了長期高增長，1999年至2018年可支配收入CAGR為11.15%。隨著收入不斷提升，生活必需品開銷占比逐漸下降，轉(zhuǎn)而追求品質(zhì)與服務(wù)型消費，進(jìn)入消費升級時代的住房需求傾向提升可拆分為對住房面積和居住品質(zhì)服務(wù)的需求。

據(jù)數(shù)據(jù)，住房竣工套數(shù)從2000年的214萬套增至2017年的677萬套，套均面積由93平增至106平；商品房住宅銷售均價從2006年的3119元/平上升到2018年的8546元/平。住宅銷售的量價齊升與套均面積增大，反映了居民對住房消費能力的提升，有了更高層次需求。

此外，關(guān)于人口結(jié)構(gòu)變化在上部分已提到，據(jù)數(shù)據(jù)，2021年后，國內(nèi)35-49歲人口增多，20-34歲人口減少，在2030年左右分別到達(dá)頂峰和谷底，隨后開始收窄，至2040年前后兩者數(shù)值趨同。換句話說，自2018年起改善型需求逐漸占據(jù)市場主導(dǎo)地位，那么對增量置業(yè)的物業(yè)水平將會有更高標(biāo)準(zhǔn)期待。

預(yù)計未來物業(yè)管理費有較大的提升空間，但當(dāng)前看來近幾年物業(yè)管理費水平依然維持在低位，與人均收入增長、人均居住面積增加沒有匹配，甚至也低于同期CPI增幅。

3.多元業(yè)務(wù)存價值挖掘空間：圍繞開發(fā)企業(yè)增值服務(wù)與搭建O2O社區(qū)平臺。

物業(yè)管理企業(yè)營收主要由兩部分組成：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入和多種經(jīng)營收入?；A(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入是指提供房屋或設(shè)備維修、衛(wèi)生、安保、綠化等傳統(tǒng)服務(wù)按在管面積收取物業(yè)管理費；多種經(jīng)營收入也叫增值業(yè)務(wù)，分為圍繞開發(fā)企業(yè)的非業(yè)主服務(wù)和業(yè)主服務(wù)。

從營收與利潤構(gòu)成看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)一直為物業(yè)管理業(yè)務(wù)的營收與利潤核心、但由于近幾年物業(yè)管理費增長緩慢，勞動密集型產(chǎn)業(yè)成本難降，整體利潤空間提升有限，收入與業(yè)績的占比有所下降；多種經(jīng)營業(yè)務(wù)發(fā)展較為迅速，已逐漸成為企業(yè)的盈利增長點。

4.法規(guī)及政策不斷完善，促進(jìn)行業(yè)市場化程度不斷提升。

國內(nèi)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展和探索大致分行業(yè)建立期