北京威斯汀開業(yè)采購精益項目交流

金茂集團－－－

突破行業(yè)慣例實現(xiàn)精益目標目錄酒店采購模式現(xiàn)狀分析酒店采購模式現(xiàn)狀：開發(fā)商/運營商4國內大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商/運營商公司名稱經(jīng)營方式酒店項目概況代表性項目采購方式采購類別

委托管理投資建設的五星級酒店總客房數(shù)超過1700間，計劃至2010年在全國范圍內繼續(xù)與國際知名酒店管理公司合作，分拆酒店的集資所得將用于增加酒店數(shù)目，拓展到20余家世茂皇家艾美世茂佘山艾美外灘茂悅酒店酒店管理公司主導采購，業(yè)主監(jiān)督大型設備、主材、酒店用品

委托管理已有3家高星級酒店開業(yè)，五年內將有17家酒店在全國8座城市開業(yè)廣州富力麗思卡爾頓深圳富力君悅富力萬麗酒店富力快捷假日酒店業(yè)主與管理公司配合采購大型設備、主材、酒店用品

委托管理＋自行管理4家高星級主題酒店，20家城市客棧精品商務連鎖酒店，資產(chǎn)規(guī)模達20億元，總計客房數(shù)超過5000間，覆蓋北京、廣州、深圳等全國8個重點城市華僑城洲際威尼斯皇冠假日深圳茵特拉根華僑城管理公司聘用酒店采購人員開展采購大型設備、主材、酒店用品

自行管理擁有管理權的集團獨資、合資、合作酒店以及委托管理的酒店近50家，客房數(shù)約10，000余間，其中港、澳地區(qū)共5家，內地分布于京、滬等商務和旅游城市北京港中旅維景國際杭州維景國際茂名海景灣維景國際管理公司主導采購大型設備、主材、酒店用品酒店采購模式現(xiàn)狀：開發(fā)商/運營商5

委托管理全美擁有117家酒店，64000間客房；在歐洲擁有11家酒店，3500間客房（摘自2008年三季度報）HotelArtsBarcelonaJWMarriottHotelHouston委托第三方采購代理采購大型設備、主材、酒店用品

委托管理在美國、墨西哥和歐洲擁有19家酒店，8347間客房（摘自2008年半年報）FourSeasonHotelMexicoCity;MarriottHamburg委托第三方采購代理公司采購大型設備、主材、酒店用品國外典型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商/運營商公司名稱經(jīng)營方式項目概況代表性項目采購方式采購類別酒店采購模式現(xiàn)狀：酒店管理公司6國際知名酒店管理公司公司名稱合作模式典型項目是否向業(yè)主提供專職開業(yè)采購團隊采購清單編制及出具方式

接受業(yè)主委托上海四季無推薦委托采購代理自行編制

接受業(yè)主委托金茂君悅外灘茂悅環(huán)球金融中心柏悅有高端品牌委托采購代理自行編制

接受業(yè)主委托金茂三亞希爾頓北京希爾頓逸林酒店昆山希爾頓酒店無高端品牌委托采購代理向第三方公司購買

合作開發(fā)帶資管理浦東香格里拉香格里拉嘉里中心有自行編制

接受委托、特許經(jīng)營及有選擇的帶資管理金茂北京威斯汀喜來登酒店瑞吉紅塔酒店等有高端品牌委托采購代理公司采購自行編制

全球范圍內資產(chǎn)出售，在華均接受委托錦江湯臣洲際皇冠假日快捷假日有推薦委托采購代理自行編制

委托管理上海JW萬豪金茂三亞麗思卡爾頓北京JW萬豪無高端酒店委托采購代理公司采購根據(jù)原有采購清單修改酒店采購模式現(xiàn)狀：采購顧問/代理7主要采購代理/顧問公司公司名稱國家曾參與的項目業(yè)務分布代理/顧問費收取方式是否有專業(yè)采購系統(tǒng)/軟件美國全美相當數(shù)量的JWMarriott，Ritz-carlton，Westin酒店;游樂場；康復中心

中東、香港設有辦事處，北京原有辦事處已撤銷按總采購額的6%-8%收取，不同品類分別收費，人員差旅、電話等費用向業(yè)主實報實銷使用自行開發(fā)的Cariboo軟件美國美國國內JWMarriott，Ritz-carlton，holidayinn和Westin酒店等倫敦、阿姆斯特丹和迪拜設有分公司按總采購額的6%-8%收取，不同品類分別收費，人員差旅、電話等費用向業(yè)主實報實銷

使用自行開發(fā)的Llinx軟件美國美國國內JWMarriott，Ritz-carlton，holidayinn和Westin酒店等僅限美國本土按總采購額的6%-8%收取，不同品類分別收費，人員差旅、電話等費用向業(yè)主實報實銷

無專用軟件英國深圳洲際酒店，迪拜香格里拉酒店等倫敦、迪拜、香港和達拉斯設有辦事處收取固定金額代理費并從供應商處拿返點無專用軟件Jinmaoprocurement中國金茂三亞希爾頓金茂三亞麗絲卡爾頓金茂北京威斯汀金茂深圳JW萬豪上海（金茂采購中心）內部成本中心，不收取采購代理費，采購涉及酒店開業(yè)的所有品類（IT、FFE、OS&E、SPA等）有專業(yè)采購管理系統(tǒng)酒店采購模式現(xiàn)狀：采購顧問/代理8金茂：確立自主采購模式目前國內高星級酒店大多委托國際知名酒店管理公司管理，業(yè)主不主導酒店用品的采購工作，較多依賴酒店臨時組建的采購團隊或由酒店管理公司推薦委托第三方采購代理開展采購。國內業(yè)主在與不同品牌酒店管理公司合作的過程中更是沒有建立期供應商采購信息平臺，金茂也無先例可循

“在走出金茂”戰(zhàn)略的引領下，2004年金茂集團在投資的三亞希爾頓和麗思卡爾頓酒店先后進行了業(yè)主主導開業(yè)采購的嘗試。業(yè)主直接主導酒店采購工作加深了對高檔酒店行業(yè)的認識，獲得了寶貴的經(jīng)驗，對不同酒店管理公司的物品標準和品質有了深刻的理解，最重要的是大幅度地控制并節(jié)省了采購預算，使酒店項目的預算始終處于可控狀態(tài)，這一模式延續(xù)到金茂北京威斯汀大飯店項目中金茂：確立自主采購模式10金茂的模式選擇：業(yè)主自主采購按項目組建自己的專業(yè)采購團隊酒店管理公司出具需求貨品清單業(yè)主主導采購全過程，管理公司全程配合采用業(yè)主采購平臺和供應商管理系統(tǒng)創(chuàng)新采購模式，建立適合金茂集團戰(zhàn)略發(fā)展有效的采購管理體制金茂：確立自主采購模式11北京酒店開業(yè)采購預算核定及精益目標設定

2007年11月喜達屋酒店管理公司根據(jù)其在中國大陸威斯汀酒店的各項采購數(shù)據(jù)，提請金茂業(yè)主的開業(yè)采購整體預算為7800萬人民幣，初步開業(yè)采購清單311頁金茂北京項目籌委會要求采購團隊審核酒店提交的所有HOE（HotelOperationEquipment)采購清單并反饋審核結果金茂北京項目籌委會根據(jù)項目顧問威寧謝出具的項目分項預算，并綜合考慮北京項目客房數(shù)量、酒店各區(qū)域經(jīng)營面積、品牌定位同時參考北京同檔次商務酒店相關資料，回復對酒店提請預算的意見業(yè)主方與酒店方召開開業(yè)預算會議進行面對面討論，最終業(yè)主核定批準開業(yè)采購總體預算為7000萬人民幣，其中HOE部分為5432萬元，IT部分為1021萬元，交通工具（車輛）為547萬元北京酒店開業(yè)采購預算核定開業(yè)采購清單實例以上為北京項目開業(yè)采購311頁清單中的一張NoQuotationGroupDescriptionCategorySubCategoryCodenumberBrandSeatEither:QuantityPerSeatOr:QuantityPerTableQuantityRequiredEstimateUnitCost

RMBEstimateTotalCost

RMB91QG-12-CDemitassespoon小咖啡勺

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36050.0018,000.00107QG-12-CCakeKnifespecialoccasions蛋糕刀

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20100.002,000.00203QG-12-CMobileTowelWarmer移動式暖毛巾車

240

21,500.003,000.00貫徹精益理念，總結前期項目采購經(jīng)驗，降低采購成本，初步設定節(jié)省HOE部分（5432萬元）的2.5%-5%（即150-300萬元）的開業(yè)采購預算目標北京項目籌委會經(jīng)過認真分析和反復研究認為：該項目作為金茂集團公司級精益項目，應該高標準、高要求地實施，只要主動加強與酒店管理方溝通，通過精益化管理，利用業(yè)主的供應鏈管理平臺，通過項目籌委會對分項預算的嚴格審批、金航公司專業(yè)采購團隊具體實施，在達到并超過酒店使用標準和確保奧運前酒店開業(yè)的前提下，降低開業(yè)采購支出、節(jié)省開業(yè)采購預算300萬元人民幣的目標是有可能實現(xiàn)的確定采購團隊按最有挑戰(zhàn)性的目標開展采購，節(jié)省采購300萬300萬元北京酒店開業(yè)采購精益目標設定采購精益目標實施－－采購時間安排ShanghaiJinHangInternationalTradingCo.,Ltd.JinmaoBeijingWestinProjectProcurementSchedule7FJinMaoTower,88ShijiDadao(CenturyBoulevard),PudongNewArea,Shanghai200121,ChinaTheWestinBeijingChaoyangTel:86-21-50476688TimeFrameFax:86-21-50470007Issued:December9th2007/

TIMEFRAMEDecember2007January2008February2007March2008April2008May2008W-1W-2W-3W-4W-5W-6W-7W-8W-9W-10W-11W-12W-13W-14W-15W-16W-17W-18W-19W-20W-21W-22W-23W-24ReviewBudgetsandSpecificationDucuments&CostPlanning

Review-StarwoodSpecificationDocumentsandPreliminaryBudgets

VendorEvaluation;PreliminaryInquiryandsubmissionoftherelatedresultstotheownerforbudgetapproval.

Openingprocurementtimeframe

Vendor'squotation,sampleproduction.

Businessnegotialtion,confirmationofthecontractpatterns.

IssuanceofBidPackagesandTenderAnalysisfortheBiddingItems

Signingcontractsforallthepurchasingitems.

Orderexecution,productionandsupervisionofthelogisticsforallthepurchaseditems.

DeliverytoBeijingWarehouse

VendorPayableManagement

ProjectCloseout

SubmissionoftheProjectCloseoutDocumentationtotheowner.

采購時間的嚴格掌控是節(jié)省采購預算實現(xiàn)精益目標的前提采購精益目標實施－－開業(yè)采購操作流程開業(yè)采購操作流程圖

PurchasingFlowChartofHotelOpen

共同建立采購政策程序

JointlyestablishpurchasingPolicyandProcedures酒店編制的采購物品清單及預算報業(yè)主

HotelpreparethepurchasinglistandbudgetofHOEpurchaseitemsforOwner業(yè)主采購部搜集供應商資料并與使用部門確認樣板及規(guī)格

PurchasingDept.tocollectVender'sinformationandconfirmsampleandspecificationwithuserdepartment供應商交貨到現(xiàn)場

Vendorstodelivergoodstohotel→↓↓酒店管理方收貨業(yè)主采購部協(xié)助

HotelAdministratortoreceivegoodsandOwnerPurchasingDept.toassist業(yè)主審核采購預算

Ownertoreviewthepurchasingbudget↓↓業(yè)主采購部尋找三家報價或招標

OwnerPurchasingDept.sourcing3quotesorbidding↓酒店使用部門提出請購項目/規(guī)格/數(shù)量并提出分項預算

Userdepartmentofhoteltoproposepurchaseitems,specificationandqualityaswellaslineitembudgettoOwner管理方使用部門驗收

Userdepartmentofhoteltocheckandreceivegoods↓酒店方使用部門及采購部確認

HoteluserandpurchasingDept.toconfirmtheitems↓入倉

Goodsdeliveredtohotelwarehouse↓業(yè)主采購部匯總審核清單及預算并提出意見

OwnerPurchasingDept.toconsolidateandcheckpurchasinglistandbudgettotableaproposal↓↓業(yè)主方與確認供應商簽訂合同或發(fā)出訂單

OwnertosigncontractorplaceP/O憑驗貨單有效簽字申請支付到貨款

Vendorstoapplyforthecashondeliveryintermsofeffectivesignatureonhotelexaminationlist↓↓合同管理

ContractManagement↓酒店管理方確認清單并簽字

HotelAdministratortocomfirmpurchasinglistandsign支付

Payment↓業(yè)主相關人員跟蹤生產(chǎn)及交貨情況

Ownertosuperviseproductionanddeliveryprocedure↓根據(jù)合同約定供應商申請尾款

Vendorstoapplyforlastpaymentacoordingtocontract↓開業(yè)前總盤點

Physicaltakingpriortoopening采購精益目標實施－－開業(yè)采購操作流程（續(xù)）采購精益目標實施－－采購各方職責金茂采購采購招標流程圖精益管理在北京開業(yè)采購項目中的運用

實現(xiàn)精益目標面臨的挑戰(zhàn)問題原因解決方案管理方各使用部門從自身角度考慮問題，堅持特定品牌，成本難以控制針對酒店提出的標準過高或金額較大的品牌物品，金茂采購不是一味拒絕，而是在說明理由之后，及時給出專業(yè)化的品牌采購建議及替代方案，并得到酒店高層的理解降低采購成本－－精益改善實例在北京項目開業(yè)采購中，酒店使用部門曾指定要求購買ALFI品牌的不銹鋼制品，采購分項預算有可能突破。采購團隊通過對國內酒店此類物品的充分調查后，了解到ALFI品牌的產(chǎn)品與TIGER品牌相比，功能和檔次上并無明顯突出優(yōu)勢，僅僅在表面處理方式上略有不同。最終說服了酒店接受TIGER品牌的不銹鋼物品。在不銹鋼原材料不斷漲價的情況下，仍節(jié)約了約20％的該部分預算降低采購成本－－精益改善實例降低采購成本－－精益改善實例問題原因解決方案酒店使用部門人員來自不同酒店項目，從各自利益出發(fā)，堅持自己指定的供貨渠道，造成議價困難，成本空肚難度大對于非指定品牌的物品，采購團隊利用集團供應鏈平臺，篩選出已通過集團供應鏈平臺認證的的合格備選供應商進行招標，或開展不少于3輪的供應商比價，盡量擠壓供應商不合理利潤中水分采購團隊將具備招標條件的物品從采購清單中剝離，按照物品功能進行標段劃分，與酒店使用部門確認技術指標，便于投標供應商利用各自資源優(yōu)勢分標段投標，最終獲得最低采購成本從供應鏈平臺合格供應商資料庫中收集西廚、IT類等備選供應商，確認技術指標后，向入圍供應商邀標按供應鏈管理標準要求共同組成評標小組收取供應商回標文件評標小組進行投標復議并定標北京項目公司、金茂采購、供應商簽訂三方采購合同降低采購成本－－精益改善實例解決方案問題原因酒店方出具開業(yè)采購清單或因缺乏核對或因部門人員變動，造成對原清單中物品檔次數(shù)量頻繁多次調整，還有不同使用部門重復采購同功能物品，增加采購成本311頁開業(yè)采購清單，5830余種采購物品，清單的核對工作量巨大。作為金茂的采購團隊，絕不像第三方采購代理那樣機械地、不負責任地按清單采購，而是多次仔細審核清單，與酒店方反復溝通，必要時并尋求項目籌委會的支持和幫助，避免重復采購同功能數(shù)量需求不合理的物品降低采購成本－－精益改善實例在開業(yè)采購清單中，酒店各使用部門均需要采購數(shù)量眾多的貨架。金茂采購反復研究了酒店后場區(qū)域圖紙，提出對貨架數(shù)量重新統(tǒng)計的要求，得到了酒店公司的理解和響應，最終采購的貨架做到了夠用好用HOE編號為057的來單內容是某進口品牌的刀叉，與已完成的采購品牌重復，金茂采購經(jīng)核對并與酒店使用部門確認，避免重復采購金額20余萬元。降低采購成本－－精益改善實例降低采購成本－－精益改善實例解決方案酒店進口物品環(huán)節(jié)復雜，正版軟件產(chǎn)品稅負高，降低采購成本難度大充分利用原有貿易的商務優(yōu)勢，對國內無經(jīng)銷商的境外產(chǎn)品采取直接進口方式，減少中間環(huán)節(jié)正版軟件產(chǎn)品利用貿易平臺支付外匯，做通酒店工作，通過酒店方員帶入的方式，合理規(guī)避進口關增稅問題原因

自2005年始國家對進口軟件征收17%進口稅。為降低采購成本又能合理避稅，早在三亞Hilton項目中，金茂采購就建議采用將外匯由集團所屬的金航貿易支付酒店管理公司總部，再由管理公司代為采購的做法，將稅率降至6%，得到酒店管理公司的理解，三亞麗思卡爾頓部分進口軟件就采用了上述方式。北京項目開業(yè)采購的進口軟件部分又改進這一操作模式。經(jīng)與喜達屋管理公司協(xié)商，對方同意代為采購部分IT軟件，有所不同的是金航直接將該部分采購預算由IT預算劃撥至酒店預開業(yè)，由酒店管理公司直接從預開業(yè)預算中向業(yè)主項目公司請款，外匯從預開業(yè)預算項下支付，同樣達到了合理避稅的目的。降低采購成本－－精益改善實例降低采購成本－－精益改善實例解決方案問題原因品牌經(jīng)銷商壟斷貨源造成指定品牌產(chǎn)品采購成本居高不下許多進口品牌在國內有多層分級代理，如果不了解市場找對源頭，會發(fā)生被各級經(jīng)銷商層層加價盤剝的現(xiàn)象。業(yè)主采購部自主采購盡可能尋找到國內一級品牌代理，最大限度減少中間環(huán)節(jié)，達到節(jié)省預算的目的德國肖特圣維莎水晶杯是各五星級酒店均選用的品牌，為利用奧運商機追求高業(yè)績，其中國大陸總代理在向我方報出高價的同時封鎖了全部香港倉庫的存貨。金茂采購通過酒店方餐飲總監(jiān)的幫助，直接致函肖特公司亞太區(qū)總部并要求其提供優(yōu)惠供貨方案，最終肖特公司致函我司，同意以特供價格向金茂項目提供產(chǎn)品降低采購成本－－精益改善實例降低采購成本－－精益改善實例解決方案問題原因品牌代理商壟斷貨源，造成指定品牌產(chǎn)品議價困難，采購成本難以控制部分進口品牌國內代理商因與酒店方的特殊關系，其所代理的品牌被酒店指定，企圖壟斷貨源，囤積居奇牟取暴利。我們通過向境外貨源地其它國家經(jīng)銷商詢價并直接進口的方式，繞開國內獨家經(jīng)銷商，在保證保證按時交貨的前提下，降低采購成本在北京項目開業(yè)采購中，德國WMF（精鳥）某公司封鎖了餐飲不銹鋼用品在中國大陸的貨源，雖然我方同其多次議價但該公司拒不降價。采購部通過國外其它區(qū)域代理商渠道繞開這家供應商直接向其總部訂貨，并向酒店方提供貨物的進口報關單以確認產(chǎn)品原產(chǎn)地的真實性，打消了酒店使用部門的疑慮，僅此項采購就節(jié)約預算15%以上降低采購成本－－精益改善實例精益成果控制住各分項預算才能控制住整體預算開業(yè)采購總預算FF&E設備GR客房PA公共區(qū)域BH后勤SPA水療F&B餐飲FF&EGRPABHSPAF&B節(jié)省人民幣393萬元！精益成果——準確、按時、節(jié)省、高效超額實現(xiàn)了節(jié)省開業(yè)采購(HOE)預算300萬元的目標，實際節(jié)省395萬元，成功降低了開業(yè)采購成本，保障了金茂業(yè)主利益將精益管理思想貫穿始終，及時高效的采購和有效地溝通，達到了酒店方的高標準，得到了管理公司的高度評價，為業(yè)主贏得了尊重和聲譽精益成果寬廣的采購渠道和嚴謹?shù)谋葍r系統(tǒng)與酒店采購及其它使用部門的有效溝通對服務的精益要求對預算的控制對整個項目所有采購界面的關注6月19日Westin總經(jīng)理為金茂采購團隊發(fā)來感謝，高度評價采購工作的專業(yè)、高效摘要：評價認可評價認可金茂北京威斯汀大飯店在奧運期間成功接待了小布什總統(tǒng)全家及美國政府代表團由金茂采購的威斯汀酒店的“天夢之床”全套床品被小布什夫婦選購固化成果固化成果：采購供應鏈建設金茂北京威斯汀大飯店是走出金茂后實施采購的第一個高品質商務酒店，通過主金茂業(yè)主的主導，采購團隊經(jīng)過近年來采購供應渠道和經(jīng)驗的積累，持續(xù)優(yōu)化開業(yè)采購流程，該精益項目的成功經(jīng)驗已經(jīng)移植于金茂深圳JW萬豪酒店的開業(yè)采購中，也為未來金茂其它新建酒店的采購制度建設和完善提供了有益的幫助金茂集團近年來致力于打造供應鏈平臺，將各運營酒店的供應商和采購團隊開業(yè)采購供應商集合在集團的采購平臺之中，在供應商管理、采購價格管理、采購流程管理等方面加強監(jiān)督，并持續(xù)完善新籌建項目和日常運營的采購管理標準。隨著采購平臺的不斷完善以及經(jīng)驗、數(shù)據(jù)的不斷積累，在適當?shù)臋C會下，可以為開發(fā)承攬外部業(yè)主高檔酒店的采購服務提供一攬子專業(yè)服務供應商供應商供應商公司供應鏈部供應商管理金茂供應鏈平臺采購流程管理透明性報價可追溯性比價供應商管理：通過平臺對開業(yè)采購供應商進行資格認證﹑績效評價，供應商復審評價供應鏈平臺報價：比價制度化，詢報價透明化采購流程管理：執(zhí)行《工程