開(kāi)元壹號(hào)三期工程可行性研究報(bào)告書(shū)

總論項(xiàng)目提出的背景以及概況主要技術(shù)性指標(biāo)問(wèn)題與建議項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)分析投資環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境分析銷(xiāo)售定位與營(yíng)銷(xiāo)策略建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目概況現(xiàn)狀項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)的必要性項(xiàng)目建設(shè)的背景項(xiàng)目建設(shè)的必要性建筑方案設(shè)計(jì)依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念項(xiàng)目總體規(guī)劃方案節(jié)能節(jié)水措施設(shè)計(jì)依據(jù)建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)環(huán)境影響評(píng)價(jià)編制依據(jù)環(huán)境現(xiàn)狀建設(shè)項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響環(huán)境保護(hù)措施勞動(dòng)衛(wèi)生與消防措施指導(dǎo)思想職業(yè)安全健康對(duì)策消防設(shè)計(jì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程的控制措施項(xiàng)目招標(biāo)工程招標(biāo)投標(biāo)概述工程招標(biāo)投標(biāo)因素分析招標(biāo)范圍招標(biāo)依據(jù)招標(biāo)方式第十一章、資金籌措與投資估算資金籌措投資估算第十二章、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)不確定性的分析第十三章、社會(huì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析風(fēng)險(xiǎn)分析社會(huì)評(píng)價(jià)的結(jié)論第十四章、研究結(jié)論與建議可行性研究結(jié)論建議第一章總論項(xiàng)目背景與項(xiàng)目概況eq\o\ac(○,1)項(xiàng)目名稱(chēng)：開(kāi)元一號(hào)三期工程（10、11、12、13、14、15、16號(hào)樓以及地下車(chē)庫(kù)）eq\o\ac(○,2)建設(shè)單位概況單位名稱(chēng)：中國(guó)建筑第三工程局單位性質(zhì)：股份有限公司注冊(cè)資金：1000萬(wàn)人民幣單位住所：武昌業(yè)務(wù)范圍：建筑材料、建筑施工項(xiàng)目概況：中國(guó)建筑第三工程局有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中建三局”）原為中國(guó)建筑第三工程局，是世界500強(qiáng)企業(yè)上市公司——中國(guó)建筑重要子公司，是具有多功能、集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的國(guó)有大型建筑安裝骨干企業(yè)。

1965年7月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立；1993年經(jīng)建設(shè)部批準(zhǔn)為全國(guó)首批一級(jí)工程總承包和一級(jí)施工總承包資質(zhì)；2002年核準(zhǔn)為全國(guó)首批特級(jí)工程總承包資質(zhì)。2004年4月，獲準(zhǔn)成為高新技術(shù)企業(yè)，2005年初，推行國(guó)有獨(dú)資企業(yè)董事會(huì)制度；2007年12月，改制為中國(guó)建筑股份有限公司獨(dú)家持股的一人有限責(zé)任公司。

局董事長(zhǎng)、黨委書(shū)記熊德榮，十一屆全國(guó)人大代表，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，武漢大學(xué)兼職教授，中國(guó)建筑工程總公司先進(jìn)工作者，湖北省勞動(dòng)模范，湖北省人民政府特殊津貼獲得者，湖北省優(yōu)秀企業(yè)家（金牛獎(jiǎng)），湖北經(jīng)濟(jì)年度十大風(fēng)云人物，湖北省優(yōu)秀黨務(wù)工作者，湖北省十佳思想政治工作者，武漢市“老勞模新貢獻(xiàn)標(biāo)兵”，武漢市杰出企業(yè)家。

局總經(jīng)理陳華元，教授級(jí)高級(jí)工程師，全國(guó)優(yōu)秀施工企業(yè)家，全國(guó)工程建設(shè)質(zhì)量管理先進(jìn)工作者，全國(guó)施工企業(yè)優(yōu)秀項(xiàng)目管理者，全國(guó)重點(diǎn)工程建設(shè)優(yōu)秀項(xiàng)目經(jīng)理，湖北省勞動(dòng)模范，湖北省優(yōu)秀企業(yè)家，湖北省建設(shè)工程安全管理先進(jìn)工作者，湖北省、武漢市“五一”勞動(dòng)獎(jiǎng)?wù)芦@得者。

2009年，中建三局實(shí)現(xiàn)合同額561億元、完成營(yíng)業(yè)額361億元，連續(xù)三年位居武漢百?gòu)?qiáng)企業(yè)前三甲。eq\o\ac(○,3)可行性編制依據(jù)與委托方簽訂的咨詢(xún)協(xié)議；國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資[2002]15號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》；《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》；《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。eq\o\ac(○,4)編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)開(kāi)元壹號(hào)三期工程(10、11、12、13、14、15、16號(hào)樓)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。eq\o\ac(○,5)項(xiàng)目提出申請(qǐng)的理由項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)投資約占我國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的20%,成為GDP增長(zhǎng)的直接推動(dòng)力。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積達(dá)到22平方米，平均每戶(hù)擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重達(dá)到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國(guó)居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶(hù)均一套、人均一室，2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶(hù)型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。b）項(xiàng)目對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用根據(jù)《西安市全面推進(jìn)住房建設(shè)五年規(guī)劃（2012-2016年）》?！兑?guī)劃》確定了未來(lái)5年的規(guī)劃思想。加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域建設(shè)，提高建設(shè)質(zhì)量，化解社會(huì)矛盾，營(yíng)造和諧有序的社會(huì)環(huán)境；促進(jìn)社會(huì)主義法治文化建設(shè)，營(yíng)造良好的法治環(huán)境；保障社會(huì)住房保障。

目前，西安的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與西安市住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善西安市人民的居住條件已經(jīng)成為西安市政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著西安經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使西安城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。開(kāi)元壹號(hào)三期工程（10、11、12、13、14、15、16號(hào)樓以及車(chē)庫(kù)）項(xiàng)目符合西安城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了西北城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。C）解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，而本項(xiàng)目作為西安市商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加西安市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡20,936.72規(guī)劃總建筑面積㎡65,913.472.1其中：住宅建筑面積㎡47,652.32.2其中：1-2層商鋪建筑面積㎡7419.12.3其中：地下停車(chē)場(chǎng)建筑面積㎡108423建筑密度%24.44容積率%2.635綠地率%38.36項(xiàng)目總投資萬(wàn)元11,650.447財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元3,001.06問(wèn)題與建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等方面均遵照國(guó)家及西安的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測(cè)算，在預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀資源；與知名專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷(xiāo)推廣，保證銷(xiāo)售資金回款。第二章項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究投資環(huán)境分析2007年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長(zhǎng)11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長(zhǎng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長(zhǎng)13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長(zhǎng)11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長(zhǎng)24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長(zhǎng)31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長(zhǎng)29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增長(zhǎng)23.2%。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25,280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增長(zhǎng)32.1%。商品房竣工面積58,236萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3%。商品房銷(xiāo)售面積76,193萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.2%，其中商品住宅69,104萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.7%。繼2004年以來(lái)，因家出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管?chē)?yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境分析eq\o\ac(○,1)、西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn)主城區(qū)為西安市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，加之很多古建筑風(fēng)貌，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷(xiāo)售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在10000-20000元/平方米左右。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，多為高層，居住環(huán)境較好，小區(qū)景觀，面積以中、大戶(hù)型為主。eq\o\ac(○,2)、西安房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：綜上所述，我們可以對(duì)近幾年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。eq\o\ac(○,3)、2010年西安樓市分析西安房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，西安2010年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶(hù)型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。3、銷(xiāo)售定位與營(yíng)銷(xiāo)策略eq\o\ac(○,1)項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地未央?yún)^(qū)是西安市較大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在這里，旁邊還有大明宮國(guó)家遺址公園；人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高。開(kāi)元壹號(hào)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造西安高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的生態(tài)住房，使得成為西安人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。eq\o\ac(○,2)項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為西安市的中高檔樓盤(pán)，銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)群定位如下：A、一類(lèi)客戶(hù)：企事業(yè)單位職工二類(lèi)客戶(hù)：周邊的私營(yíng)業(yè)主三類(lèi)客戶(hù)：周邊學(xué)校老師四類(lèi)客戶(hù)：未央?yún)^(qū)公務(wù)員五類(lèi)客戶(hù)：西安在外地成功人士六類(lèi)客戶(hù)：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士七類(lèi)客戶(hù)：各地房地產(chǎn)投資人士eq\o\ac(○,3)營(yíng)銷(xiāo)策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：A.推廣渠道eq\o\ac(○,1)報(bào)紙廣告包括西安日?qǐng)?bào)、西安晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤(pán)和推新品前1－2周進(jìn)行3－4次推廣既可。eq\o\ac(○,2)短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷(xiāo)手法。eq\o\ac(○,3)影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來(lái)開(kāi)盤(pán)和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。eq\o\ac(○,4)單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)始終的宣傳利器，西安地方大，人口多，單張派發(fā)能起到良效。B.營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)活動(dòng)一：西安大型文化論壇?；顒?dòng)二：系列名人講座。C.媒體宣傳組合開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶(hù)外廣告三大主力廣告集中宣傳開(kāi)元壹號(hào)，增強(qiáng)前期登記客戶(hù)數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開(kāi)盤(pán)當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在西安的知名度，加以促進(jìn)銷(xiāo)售。開(kāi)盤(pán)三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開(kāi)放，加大廣告投放力度。公交和站臺(tái)廣告：開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月至開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月，周期半年。路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)始終。影視廣告：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月高密度投放,開(kāi)盤(pán)后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。西安報(bào)紙：開(kāi)盤(pán)前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到西安的每一個(gè)角落。短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)4－6次，開(kāi)盤(pán)前每周發(fā)送2－3次。公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日舉行1－2場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)后視銷(xiāo)售情況舉行。第三章建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件1、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建筑密度為24.4%,建設(shè)內(nèi)容為7(10-16號(hào)樓)高層(34層)電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積10,842平方米）。2、項(xiàng)目的地點(diǎn)與地理位置開(kāi)元壹號(hào)三期工程（10、11、12、13、14、15、16以及地下車(chē)庫(kù)）開(kāi)元壹號(hào)三期工程（10、11、12、13、14、15、16以及地下車(chē)庫(kù)）本項(xiàng)目位于西安市太元路與玄武路交匯處，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西接太華路、南接太元路。本項(xiàng)目與西安市著名的大明宮國(guó)家遺址公園；距西安市火車(chē)站不到10公里,距離衡昆高速等多條高速很近。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。項(xiàng)目建設(shè)條件A.地形、地貌情況該項(xiàng)目處于地勢(shì)平坦的太元路與玄武路交匯處，四周環(huán)境優(yōu)美。西安資源豐富，物產(chǎn)眾多，開(kāi)發(fā)前景誘人，是全國(guó)著名的“古建筑之鄉(xiāng)”，處于西安市的有大雁塔、小雁塔、大唐芙蓉園、大明宮國(guó)家遺址公園等著名的旅游圣地。B.交通運(yùn)輸條件西寶高速

西臨高速

西黃高速

機(jī)場(chǎng)高速

新機(jī)場(chǎng)高速（客車(chē)專(zhuān)用）

西漢高速

西柞高速

西禹高速滬陜線西安至商州第二高速公路已建設(shè)完成，其中西安至藍(lán)田段八車(chē)道路段目前已經(jīng)全面進(jìn)入路基鋪筑及橋梁墩臺(tái)澆注的施工階段，藍(lán)田至商州段六車(chē)道路段已經(jīng)全面開(kāi)工，目前進(jìn)展順利

連霍高速公路潼關(guān)至寶雞段除了臨潼區(qū)到灞橋鎮(zhèn)段目前還沒(méi)有開(kāi)工跡象外，其余路段改擴(kuò)建工程已經(jīng)進(jìn)入路基基層鋪設(shè)階段，局部已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入路面施工階段，目前已經(jīng)全線通車(chē)。

西銅高速公路改擴(kuò)建工程已經(jīng)全面建成,2011年全線竣工西安三環(huán)路工程已經(jīng)在2010年竣工鄭西高速于2010年年初試通車(chē)并在2010年之內(nèi)全線正式通車(chē)，您可以在2小時(shí)內(nèi)到達(dá)鄭州C.生態(tài)環(huán)境條件 本住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于太元路與玄武路交匯處，西南方向有大明宮國(guó)家遺址公園，此處環(huán)境優(yōu)美、綠樹(shù)成蔭；真正的生活天地、與大自然完美結(jié)合。D、施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿(mǎn)足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而陜西省滿(mǎn)足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿(mǎn)足，故施工條件較好。E、氣候條件西安屬于暖溫帶半濕潤(rùn)的季)風(fēng)氣候區(qū)，雨量適中，四季分明。無(wú)霜期平均為219~233天。1月份最冷，平均氣溫-0.5℃~1.3℃；7月份最熱，平均氣溫26.3℃~27℃；年平均氣溫13.6℃。極端最高氣溫45.2℃(1934年),極端最低氣溫-20.6℃(1995年1月11日)。（近年來(lái)氣候呈暖化趨勢(shì)。2003-2007年，1月份平均氣溫0.8℃，7月份平均氣溫27.1℃。年平均氣溫15.5℃。）年降水量平均為507.7毫米~719.8毫米。年降水日數(shù)96.6天，一年有三個(gè)降雨高峰時(shí)段，分別是9-10份的秋季，7-8月的夏季以及4-5月的春季，尤以秋雨連綿為顯著特點(diǎn)。年平均濕度為69.6%。年平均降雪日為13.8天（由于氣候暖化，近年降雪較為罕見(jiàn)）。冬季多東北風(fēng)，夏季多西南風(fēng)，受地形地勢(shì)影響，年平均風(fēng)速2.0米/秒，明顯低于北方大多數(shù)地區(qū)。無(wú)霜期207天。天空云量較大，年日照時(shí)數(shù)明顯低于北方地區(qū)。

氣溫西安地區(qū)2007年平均氣溫13.7℃(藍(lán)田)～15.6℃（西安），與常年比較偏高0.6～1.9℃，長(zhǎng)安偏高0.6℃，市區(qū)偏高1.9℃

年日最高氣溫等于或大于35℃的炎熱期平均出現(xiàn)22天左右，1997年最多，達(dá)61天，在1961～1998年的38年中，有9年出現(xiàn)了40℃以上的酷熱天氣

降水西安地區(qū)2007年降水總量595.9～732.9毫米，臨潼最少，戶(hù)縣最多。

日照西安地區(qū)2007年日照時(shí)數(shù)為1398.5～2126.7小時(shí)，與常年比較，市區(qū)、戶(hù)縣、藍(lán)田偏多，高陵、長(zhǎng)安、臨潼、周至偏少。

大霧秋冬季節(jié)大霧天氣頻繁出現(xiàn)，年內(nèi)各區(qū)縣大霧天數(shù)均在10天以上第四章項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、項(xiàng)目建設(shè)的背景隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的不斷深入和我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的逐步轉(zhuǎn)變，人民的生活理念不斷的轉(zhuǎn)變。城市化趨勢(shì)已經(jīng)在每個(gè)公民的腦海中深深的埋下了根基。很多人想在城市里擁有自己的天空已不是夢(mèng)。因此民用建筑會(huì)不斷的發(fā)展。開(kāi)元一號(hào)工程更是建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家、構(gòu)建和諧社會(huì)、走新型發(fā)展道路和建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的一項(xiàng)戰(zhàn)略措施。2、項(xiàng)目的建設(shè)是城市化的先行者隨著城市化的不斷發(fā)展，民用建筑的需求會(huì)不斷的增加。更是響應(yīng)國(guó)家政策的號(hào)召，努力為國(guó)家和諧社會(huì)、改善人民的生活條件貢獻(xiàn)一份力量。3、項(xiàng)目的建設(shè)是提高人民生活水平的必經(jīng)之路項(xiàng)目的建設(shè)能將很多分散住房的居民集中居住，這樣使得教育、醫(yī)療等各個(gè)方面都會(huì)更好的改善。也使得政府能更好的管理。從而提高了人民的生活質(zhì)量，使得人民的精神生活更加的充實(shí)。第五章建筑方案1、設(shè)計(jì)依據(jù)eq\o\ac(○,1)《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93（2008年版）eq\o\ac(○,2)《建筑設(shè)計(jì)》GB50352-2008eq\o\ac(○,3)《高層建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-05eq\o\ac(○,4)《汽車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50067-05eq\o\ac(○,5)《城市規(guī)劃編制辦法》eq\o\ac(○,6)《西安市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》eq\o\ac(○,7)西安市2010年城市總體規(guī)劃2、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案A、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則①挖掘地塊核心價(jià)值，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；②以銷(xiāo)售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作；③以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④人車(chē)雙路線設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車(chē)分流系統(tǒng)，避免車(chē)流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。B、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃力圖體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車(chē)方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂(lè)建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在西安房地產(chǎn)業(yè)高端，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭(zhēng)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。①更多的廣場(chǎng)和綠化開(kāi)放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽(yáng)光車(chē)庫(kù)，即使在車(chē)庫(kù)里也可以看見(jiàn)如畫(huà)的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。②充分考慮西安的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。③采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。C、住宅物業(yè)類(lèi)型和商業(yè)布局本項(xiàng)目商業(yè)類(lèi)型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。3、建筑設(shè)計(jì)A主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》[GB50009-2001]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50007-2002]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50010-2002]《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50011-2001]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》[JGJ94-94]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》[GB50108-2001]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ3-2002《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》JGJ6-99《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范JGJ79-2002《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范GB50038-94《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計(jì)進(jìn)規(guī)程》CECS51：93B、建筑風(fēng)格及立面特點(diǎn)①依照“以人為本”的建筑設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)休閑、簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，將新古典美學(xué)的精細(xì)、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。②在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動(dòng)感、多變的視覺(jué)效果；在群樓部分用文化磚加以裝點(diǎn)，讓建筑多了點(diǎn)歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計(jì)哲學(xué).③建筑立面體現(xiàn)典雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格，采用大尺度的陽(yáng)光露臺(tái)，經(jīng)典的三段式立面，在寫(xiě)意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。C、建筑戶(hù)型特色eq\o\ac(○,1)細(xì)化功能，把握尺度營(yíng)造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計(jì)以滿(mǎn)足日益變化的生活模式。eq\o\ac(○,2)充分考慮西安的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求組織穿堂風(fēng)，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。eq\o\ac(○,3)住宅戶(hù)型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。eq\o\ac(○,4)戶(hù)型設(shè)計(jì)新穎，增加品位空間，符合當(dāng)前及未來(lái)的市場(chǎng)需求，提升賣(mài)點(diǎn)。如：陽(yáng)光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽(yáng)臺(tái)和飄窗等。eq\o\ac(○,5)采用最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)A.指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中充分考慮以下內(nèi)容：Ⅰ、使結(jié)構(gòu)具有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、對(duì)可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。B、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年，抗震設(shè)防類(lèi)別丙類(lèi)，地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)丙級(jí)，地下室防水等級(jí)二級(jí)。C、結(jié)構(gòu)選型：全部采用框架和剪力墻相結(jié)合的結(jié)構(gòu)。樓層蓋均采用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。D、地下室設(shè)計(jì)地下車(chē)庫(kù)層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車(chē)庫(kù)存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿(mǎn)足建筑空間凈高的要求。地下室防水以防水混凝土結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極P8。給排水設(shè)計(jì)給排水設(shè)計(jì)規(guī)范《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50015-2003]（10年版）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50140-2005]《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50084-2001]（08年版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50016-2006]《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50013-2006]《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50014-2006]國(guó)家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)等給水設(shè)計(jì)Ⅰ水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)太元南路路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)玄武路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿(mǎn)足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。③排水設(shè)計(jì)小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。第六章節(jié)能節(jié)水措施1、設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹執(zhí)行國(guó)家節(jié)約能源、開(kāi)發(fā)利用新能源和可再生能源、保護(hù)環(huán)境的法規(guī)和政策，改善陜西省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，JCJ134-2001制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)。2、建筑部分節(jié)能設(shè)計(jì)A、外窗均采用淺藍(lán)色中空塑鋼玻璃窗，并設(shè)置活動(dòng)外遮陽(yáng)百葉。 B、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。①淺色磁磚飾面。②外加保溫隔熱構(gòu)造。③采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。C、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點(diǎn)溫度并減少附加傳熱損失。D、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。E、樓梯間采用封閉式并可開(kāi)啟外窗。第七章環(huán)境影響評(píng)價(jià)1、編制依據(jù)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB1-1999；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-96?！吨腥A人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（1989）《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》（2000）《中華人民共和國(guó)水污染防治法》（1996）《中華人民共和國(guó)固體廢棄物污染防治法》（1996）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第253號(hào)1998年11月《關(guān)于進(jìn)一步做好建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境管理工作的幾點(diǎn)意見(jiàn)》國(guó)家環(huán)保局環(huán)監(jiān)（10）第015號(hào)《環(huán)境影響評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》（HJ/T2·1-2·3-93及HJ/T-2·4-95）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（1998年國(guó)務(wù)院253號(hào)令）環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃2、環(huán)境現(xiàn)狀1）、氣象西安屬于暖溫帶半濕潤(rùn)的季風(fēng)氣候區(qū)，雨量適中，四季分明。無(wú)霜期平均為219~233天。1月份最冷，平均氣溫-0.5℃~1.3℃；7月份最熱，平均氣溫26.3℃~27℃；年平均氣溫13.6℃。極端最高氣溫45.2℃(1934年),極端最低氣溫-20.6℃(1995年1月11日)。（近年來(lái)氣候呈暖化趨勢(shì)。2003-2007年，1月份平均氣溫0.8℃，7月份平均氣溫27.1℃。年平均氣溫15.5℃。）年降水量平均為507.7毫米~719.8毫米。年降水日數(shù)96.6天，一年有三個(gè)降雨高峰時(shí)段，分別是9-10份的秋季，7-8月的夏季以及4-5月的春季，尤以秋雨連綿為顯著特點(diǎn)。年平均濕度為69.6%。年平均降雪日為13.8天（由于氣候暖化，近年降雪較為罕見(jiàn)）。冬季多東北風(fēng)，夏季多西南風(fēng)，受地形地勢(shì)影響，年平均風(fēng)速2.0米/秒，明顯低于北方大多數(shù)地區(qū)。無(wú)霜期207天。天空云量較大，年日照時(shí)數(shù)明顯低于北方地區(qū)。氣溫西安地區(qū)2007年平均氣溫13.7℃(藍(lán)田)～15.6℃（西安），與常年比較偏高0.6～1.9℃，長(zhǎng)安偏高0.6℃，市區(qū)偏高1.9℃

年日最高氣溫等于或大于35℃的炎熱期平均出現(xiàn)22天左右，1997年最多，達(dá)61天，在1961～1998年的38年中，有9年出現(xiàn)了40℃以上的酷熱天氣

降水西安地區(qū)2010年降水總量595.9～732.9毫米，臨潼最少，戶(hù)縣最多。

日照西安地區(qū)2010年日照時(shí)數(shù)為1398.5～2126.7小時(shí)，與常年比較，市區(qū)、戶(hù)縣、藍(lán)田偏多，高陵、長(zhǎng)安、臨潼、周至偏少。

大霧秋冬季節(jié)大霧天氣頻繁出現(xiàn)，年內(nèi)各區(qū)縣大霧天數(shù)均在10天以上2）、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測(cè)結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標(biāo)，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號(hào)國(guó)家環(huán)境質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。3、項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目范圍內(nèi)沒(méi)有任何污染源，項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。4、環(huán)境保護(hù)措施1）、設(shè)計(jì)依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》；《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》。2）、設(shè)計(jì)原則①建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類(lèi)污染物經(jīng)處理后符合國(guó)家和西安市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。②堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。3）、治理措施①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽(yáng)臺(tái)排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪聲治理高低壓變配電盡可能選購(gòu)低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理。各類(lèi)水泵單獨(dú)設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進(jìn)、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場(chǎng)所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專(zhuān)人負(fù)責(zé)收集，送到城市垃圾站處理。第八章勞動(dòng)衛(wèi)生與消防1、指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅(jiān)持安全施工，以保障項(xiàng)目施工人員的生命財(cái)產(chǎn)安全為根本出發(fā)點(diǎn)，以遏制重特大事故為重點(diǎn)，以杜絕人員傷亡為目標(biāo)，倡導(dǎo)安全文化，健全項(xiàng)目安全管理制度，落實(shí)安全責(zé)任，建立長(zhǎng)效的安全機(jī)制，堅(jiān)持安全消防與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。2、職業(yè)安全衛(wèi)士健康對(duì)策措施A、安全施工保障措施①選擇先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過(guò)程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。②對(duì)重大危險(xiǎn)源進(jìn)行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。③建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。④建立健全項(xiàng)目安全施工應(yīng)急救援體系。⑤建立安全施工責(zé)任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。⑥建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工，同時(shí)投入使用。B、職業(yè)衛(wèi)生健康對(duì)策與措施①建設(shè)項(xiàng)目的工作場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家職業(yè)衛(wèi)生要求。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專(zhuān)業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。究、推廣先進(jìn)的職業(yè)危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。eq\o\ac(○,5)加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動(dòng)保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。eq\o\ac(○,6)建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。3、消防設(shè)計(jì)A、設(shè)計(jì)依據(jù)與原則《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50016-2006]《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》[GBJ140-90]《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50084-2001]《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50016-98]《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50222-95]本項(xiàng)目防火設(shè)計(jì)原則是從總平面布局，建筑平面布置、細(xì)部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿(mǎn)足消防及安全施工、經(jīng)營(yíng)的需要。B、總體消防設(shè)計(jì)本工程為多層建筑,耐火等級(jí)為二級(jí)。本方案嚴(yán)格遵循國(guó)家有關(guān)規(guī)范，首先滿(mǎn)足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計(jì)充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門(mén)及噴淋等主要消防設(shè)計(jì)備的可能性。C、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50222-1995）執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿(mǎn)足規(guī)范要求的耐火極限。D、消防道路設(shè)計(jì)商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車(chē)能達(dá)到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀道路。E、水量室內(nèi)消火栓用水量：25L/S自動(dòng)噴水用水量：30L/SF、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。G、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動(dòng)按鈕，保證設(shè)置間距不大于50米并有2股水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位。H、自動(dòng)噴水系統(tǒng)小區(qū)停車(chē)庫(kù)防火分區(qū)設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期立項(xiàng)報(bào)建2011年5月地勘2011年10月招標(biāo)2012年5月施工2012年10月銷(xiāo)售2013年5月交房2014年2月2、項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程控制措施A、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專(zhuān)門(mén)設(shè)置工作小組,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行檢查,并及時(shí)對(duì)檢查情況進(jìn)行分析,找出影響進(jìn)度的原因,做好進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:(1)建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查；(3)定期召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議。B、項(xiàng)目質(zhì)量控制措施項(xiàng)目實(shí)施應(yīng)堅(jiān)持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說(shuō)話”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。運(yùn)用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)合理組織起來(lái)，形成一個(gè)明確任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限，而又互相促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標(biāo)準(zhǔn)化，從而建造出百姓滿(mǎn)意的工程。C、項(xiàng)目資金控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行專(zhuān)款專(zhuān)用、專(zhuān)項(xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得超范圍支出和超標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)支，更不得截留和挪用項(xiàng)目資金；要建立、健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算和內(nèi)部稽核制度，對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴(yán)格項(xiàng)目資金竣工決算，規(guī)范項(xiàng)目的業(yè)績(jī)考評(píng)和追蹤問(wèn)效。第十章項(xiàng)目招投標(biāo)1、工程項(xiàng)目招投標(biāo)概述招標(biāo)投標(biāo)是國(guó)際上通用的交易方式，是一種規(guī)范化的競(jìng)爭(zhēng)手段。在建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制過(guò)程中，全面工程方面招標(biāo)投標(biāo)，有利于運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，使資金得到經(jīng)濟(jì)的、有效的使用，確保招標(biāo)項(xiàng)目質(zhì)量?jī)?yōu)化。A、招標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性、實(shí)用性，激發(fā)企業(yè)的活力。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)有了飛速發(fā)展。企業(yè)原來(lái)在生產(chǎn)銷(xiāo)售過(guò)程中建立的優(yōu)勢(shì)已經(jīng)不復(fù)存在，于是不斷加大技術(shù)改造的力度，通過(guò)招投標(biāo)了解和成功引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的生產(chǎn)技術(shù)，開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，以領(lǐng)先者的姿態(tài)從容面對(duì)市場(chǎng)新一輪競(jìng)爭(zhēng)。B、招標(biāo)是企業(yè)提高投資效益，無(wú)償獲得經(jīng)濟(jì)、科技信息，與國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)接軌的有效途徑。改革開(kāi)放以來(lái)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)逐步得到落實(shí)，但投資決策并未完全以市場(chǎng)為導(dǎo)向。由此，會(huì)產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過(guò)多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。C、招標(biāo)制度能夠降低引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的價(jià)格。在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，投標(biāo)方為了經(jīng)濟(jì)利益，市場(chǎng)份額，企業(yè)信譽(yù)等各方面考慮，都力爭(zhēng)中標(biāo)，而價(jià)格是否較低是評(píng)標(biāo)的中標(biāo)的重要依據(jù)之一，因此，投標(biāo)方往往在投標(biāo)過(guò)程中競(jìng)相壓價(jià)，爭(zhēng)取中標(biāo)。D、招標(biāo)程序規(guī)范、操作簡(jiǎn)單、節(jié)省時(shí)間費(fèi)用和勞動(dòng)力。由于當(dāng)今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級(jí)換代的周期縮短，因此，有時(shí)時(shí)間對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)就意味著效益。在這種情況下，通過(guò)規(guī)范的招標(biāo)制度完成工程和設(shè)備的采購(gòu)能為企業(yè)節(jié)省大量的時(shí)間和精力。E、招標(biāo)制度公開(kāi)、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購(gòu)過(guò)程的透明化公平性競(jìng)爭(zhēng)與擇優(yōu)選定是招標(biāo)投標(biāo)的基本屬性，是招標(biāo)過(guò)程的首要條件。隨著我國(guó)加入WTO和經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，企業(yè)的采購(gòu)行為將進(jìn)一步規(guī)范化，招標(biāo)投標(biāo)制度將會(huì)越來(lái)越多來(lái)地運(yùn)用于各個(gè)領(lǐng)域，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展作出更大的貢獻(xiàn)。2、工程項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)因素分析招投標(biāo)是作為一種市場(chǎng)交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運(yùn)而生的，一個(gè)成功的招標(biāo)項(xiàng)目往往意味著采購(gòu)業(yè)主在時(shí)間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時(shí)也會(huì)為投標(biāo)人減少銷(xiāo)售環(huán)節(jié)中的人財(cái)物力消耗。但是，影響一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個(gè)因素不配合，就有可能造成招標(biāo)項(xiàng)目的失敗。A、業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)的配合是否默契是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。首先，業(yè)主應(yīng)對(duì)招投標(biāo)這種采購(gòu)方式有一定的了解，信任這種方式，并希望通過(guò)招投標(biāo)帶給企業(yè)良好的效益。

其次，業(yè)主與其委托的招投標(biāo)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立相互之間的信賴(lài)，并時(shí)常就各自的想法進(jìn)行相當(dāng)程度的相互溝通，從而保證在整個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，采購(gòu)業(yè)主與招投標(biāo)機(jī)構(gòu)“步調(diào)”、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人的結(jié)果。第三，采購(gòu)業(yè)主在其采購(gòu)行為納入招標(biāo)程序后，由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標(biāo)途徑的多樣性，常常會(huì)爭(zhēng)取到眾多的潛在投標(biāo)人。此時(shí)，如果采購(gòu)業(yè)主與招標(biāo)機(jī)構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標(biāo)人進(jìn)行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時(shí)采取一視同仁的態(tài)度，公平地對(duì)待他們，將有助于吸引更多投標(biāo)人，從而在該項(xiàng)目招標(biāo)過(guò)程中形成良好的競(jìng)爭(zhēng)氛圍，有效降低設(shè)備的投標(biāo)報(bào)價(jià)，增加設(shè)備的配置，實(shí)現(xiàn)采購(gòu)業(yè)主利益最大化。B、招投標(biāo)文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標(biāo)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。采購(gòu)業(yè)主在項(xiàng)目納入招投標(biāo)前有時(shí)會(huì)與部分投標(biāo)人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標(biāo)機(jī)構(gòu)的采購(gòu)設(shè)備技術(shù)要求難免會(huì)出現(xiàn)以某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍(lán)本的情況；而有時(shí)，采購(gòu)業(yè)主也可能由于對(duì)擬采購(gòu)設(shè)備不完全了解，提供給招標(biāo)機(jī)構(gòu)的參數(shù)過(guò)于簡(jiǎn)略。C、招投標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)支柱。近年來(lái)，我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》及招標(biāo)辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國(guó)家對(duì)企業(yè)通過(guò)規(guī)范招標(biāo)采購(gòu)設(shè)備也給予了一定的政策扶植。然而，由于招投標(biāo)的重要意義已經(jīng)被社會(huì)普遍接受和認(rèn)識(shí)，越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)看好這個(gè)市場(chǎng)的前景，紛紛進(jìn)入。他們對(duì)有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的國(guó)家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時(shí)急于占領(lǐng)招標(biāo)市場(chǎng)，往往采用無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，一味滿(mǎn)足采購(gòu)業(yè)主的不合理要求，違反國(guó)家的相關(guān)招標(biāo)管理規(guī)定，視經(jīng)濟(jì)效益為其最高的追求目標(biāo)，從而給規(guī)范操作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)帶來(lái)巨大的沖擊。D、招投標(biāo)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證。招標(biāo)從業(yè)人員在招標(biāo)項(xiàng)目中應(yīng)樹(shù)立“服務(wù)”意識(shí)，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購(gòu)業(yè)主的時(shí)間安排加班和出差，主動(dòng)辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項(xiàng)目中位置的特殊性，參與主持評(píng)標(biāo)工作的招標(biāo)機(jī)構(gòu)成員往往會(huì)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)中占一席之地，這都需要招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)家有關(guān)招標(biāo)管理的規(guī)定，尊重評(píng)標(biāo)委員會(huì)的決定，不做損害采購(gòu)業(yè)主利益的事。E、業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專(zhuān)業(yè)分配合理的專(zhuān)家評(píng)委為招標(biāo)項(xiàng)目的成功提供有力的技術(shù)支持。招標(biāo)機(jī)構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的專(zhuān)家建立了融洽的、長(zhǎng)期的工作關(guān)系，則在招標(biāo)過(guò)程的招標(biāo)文件審核和開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)中，采購(gòu)業(yè)主和招標(biāo)機(jī)構(gòu)就有很大把握邀請(qǐng)到專(zhuān)業(yè)配置合理的專(zhuān)家評(píng)委，基于這些專(zhuān)家長(zhǎng)期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，他們常常會(huì)給采購(gòu)業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見(jiàn)和建議，完善招投標(biāo)文件或?qū)⑴c投標(biāo)的設(shè)備給予公正的評(píng)價(jià)，招標(biāo)項(xiàng)目由此可在發(fā)標(biāo)階段尋找到更多投標(biāo)人，采購(gòu)業(yè)主則可在評(píng)標(biāo)階段了解投標(biāo)人更全面的情況，這在技術(shù)方面對(duì)招投標(biāo)項(xiàng)目的成功是一個(gè)有力的保障。F、做好招投標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和后期跟蹤、回訪是確保招投標(biāo)項(xiàng)目成功的一個(gè)重要條件。一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作并不是從發(fā)標(biāo)到開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)的簡(jiǎn)單過(guò)程，從招投標(biāo)從業(yè)人員角度說(shuō)，它是包含了項(xiàng)目前期和后期兩個(gè)階段的較長(zhǎng)周期的工作。也就是說(shuō)：招投標(biāo)并不僅僅局限于從編制招投標(biāo)文件到開(kāi)標(biāo)、定標(biāo)完畢這么一個(gè)過(guò)程，項(xiàng)目開(kāi)展前，招投標(biāo)從業(yè)人員就應(yīng)當(dāng)提早介入，收集資料、尋找潛在投標(biāo)人、與采購(gòu)業(yè)主保持溝通，確保招投標(biāo)順利實(shí)施。在項(xiàng)目定標(biāo)，采購(gòu)業(yè)主與中標(biāo)人簽定購(gòu)貨合同乃至到貨過(guò)程中，招投標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時(shí)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，在貨物驗(yàn)收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，了解設(shè)備使用情況。也就是說(shuō)，招投標(biāo)從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情一樣對(duì)待，招投標(biāo)這種采購(gòu)方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點(diǎn)和益處。3、招標(biāo)依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、陜西省發(fā)展和改革委員會(huì)制定的《陜西工程建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》及《陜西省實(shí)施<中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法>辦法》第十一條之規(guī)定，達(dá)到下列規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須招標(biāo)：工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元人民幣以上的；②重要設(shè)備、材料等物資的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上的；勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在30萬(wàn)元人民幣以上的；項(xiàng)合同估算價(jià)低于本條第①項(xiàng)、第②項(xiàng)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在1,000萬(wàn)元人民幣以上的。招標(biāo)范圍序號(hào)名稱(chēng)招標(biāo)情況備注不招標(biāo)招標(biāo)1項(xiàng)目勘察招標(biāo)2設(shè)計(jì)招標(biāo)3招標(biāo)代理招標(biāo)4施工招標(biāo)5監(jiān)理招標(biāo)6設(shè)備招標(biāo)7建筑材料招標(biāo)8裝飾裝修招標(biāo)招標(biāo)方式項(xiàng)目招標(biāo)均采用公開(kāi)招標(biāo)的方式。 項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資的采購(gòu)，項(xiàng)目監(jiān)理宜采用委托招標(biāo)的組織形式。第十一章投資估算與資金籌措投資估算A、法律依據(jù)Ⅰ、國(guó)家和有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)；Ⅱ、國(guó)家發(fā)改委《投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》；Ⅲ、中國(guó)建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》；Ⅳ、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表》；Ⅴ、《中華人民共和國(guó)土地管理法》；Ⅵ、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》；Ⅶ、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508—2001《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。B、投資估算結(jié)果項(xiàng)目總投資為11,650.44萬(wàn)元，包括建筑安裝工程費(fèi)用8,479.07萬(wàn)元（包括總平、綠化、設(shè)備等費(fèi)用），前期費(fèi)用102.62萬(wàn)元，土地費(fèi)用1,287.4萬(wàn)元,報(bào)建費(fèi)548萬(wàn)元,監(jiān)理費(fèi)84.79萬(wàn)元,地勘、設(shè)計(jì)費(fèi)61.95萬(wàn)元,不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)423.95萬(wàn)元,銷(xiāo)售費(fèi)用396.04萬(wàn)元,建設(shè)期貸款利息266.62萬(wàn)元。資金籌措A、資本金籌措本項(xiàng)目自籌資本金為8,650.44萬(wàn)元（約占總投資的74%），全部用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。B、債務(wù)資本金籌措本項(xiàng)目債務(wù)資金約3,000萬(wàn)元，全部用于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，通過(guò)向金融機(jī)構(gòu)融資解決，按2年期利率7.56%上浮40%計(jì)算，本金及利息擬用銷(xiāo)售款進(jìn)行償還。C、資金來(lái)源落實(shí)情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作方式一般如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費(fèi)后用于投資；若資金還短缺，則通過(guò)金融機(jī)構(gòu)借貸來(lái)彌補(bǔ)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國(guó)務(wù)院提高四個(gè)行業(yè)投資項(xiàng)目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房）項(xiàng)目資本金比例提高到35%及以上，本項(xiàng)目自有資金8,650.44萬(wàn)元(約占總投資的74%)，向金融機(jī)構(gòu)融資3,000萬(wàn)元(約占總投資的26%)，本項(xiàng)目未考慮以銷(xiāo)售回款補(bǔ)充建設(shè)資金。本項(xiàng)目資金籌措情況如下表所示：投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年合計(jì)一、總投資2084.767933.171632.5111650.441、固定資產(chǎn)投資2084.767774.411524.6511383.822、建設(shè)期利息158.76107.86266.62其中：長(zhǎng)期借款利息158.76107.86266.62二、資金籌措2084.767933.171632.5111650.441、自籌資金2084.764933.171632.518650.442、借款3000.003000.00其中：長(zhǎng)期借款3000.003000.00第十二章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)估依據(jù)eq\o\ac(○,1)、建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（第二版）； eq\o\ac(○,2)、國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇銷(xiāo)售價(jià)格按照建設(shè)成本及營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)提供的數(shù)據(jù)確定名稱(chēng)金額備注單價(jià)8500--9000價(jià)格根據(jù)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)確定總銷(xiāo)售額約41695.76萬(wàn)元47652.3*【（8500+9000）/2】=41695.76項(xiàng)目贏利30045.36萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅：稅率為5%；城市維護(hù)建設(shè)稅：按實(shí)際繳納增值稅7%計(jì)算；教育費(fèi)附加：按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)算；所得稅：稅率為25%。折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機(jī)會(huì)成本、預(yù)期收益期待，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表?yè)p益和利潤(rùn)分配表項(xiàng)目行次本月數(shù)本年累計(jì)數(shù)一、營(yíng)業(yè)收入1￥17,100,244.00減：營(yíng)業(yè)成本2￥13,850,286.00二、毛利3￥4,249,958.00毛利率（%）424.09%減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用5營(yíng)業(yè)稅金及附加（已交所的稅）6￥677,554.17其中：營(yíng)業(yè)稅金7￥677,554.17三、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（虧損以“一”號(hào)表示8￥-減：管理費(fèi)用9財(cái)務(wù)費(fèi)用10￥-其中：利息凈支出11四、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)12￥3,572,403.83加：投資收益13￥-其中：其它單位轉(zhuǎn)來(lái)利潤(rùn)14加：營(yíng)業(yè)外收入15減：營(yíng)業(yè)外支出16￥4,817,134.60加：以前年度損益調(diào)整17五、利潤(rùn)總額19￥3,755,269.23減：應(yīng)交所得稅20其中：減免的所得稅21六、稅后利潤(rùn)23￥3,755,269.23減：應(yīng)交特種基金24其中：能源交通重點(diǎn)建設(shè)基金25預(yù)算調(diào)節(jié)基金26加：上年未分配利潤(rùn)27減：?jiǎn)雾?xiàng)留用的利潤(rùn)28減：歸還借貸的利潤(rùn)29七、可供分配利潤(rùn)30￥2,280,190.00加：盈余公積補(bǔ)虧31減：提取盈余公積32其中：公益金33減：應(yīng)付利潤(rùn)34減：轉(zhuǎn)作獎(jiǎng)金的利潤(rùn)35八、未分配利潤(rùn)37￥1,475,079.23B、盈利能力分析根據(jù)損益和利潤(rùn)分配表測(cè)算，本項(xiàng)目年均利潤(rùn)總額為3,395.97萬(wàn)元、年均凈利潤(rùn)為2,280.19萬(wàn)元。4、不確定性分析1、敏感性分析根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)選擇對(duì)銷(xiāo)售收入和總投資兩個(gè)指標(biāo)對(duì)本項(xiàng)目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進(jìn)行敏感性測(cè)試。測(cè)試結(jié)果表明：當(dāng)最不利因素商品房銷(xiāo)售下降5%時(shí),總投資不變的情況下，其收入下降5%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2231.16萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為56.16%；當(dāng)項(xiàng)目成本增加10%，在收入不變的情況下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2010.77萬(wàn)元，內(nèi)部收益率46.75%。均高于基準(zhǔn)收益率10%，說(shuō)明項(xiàng)目有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2、盈虧平衡分析當(dāng)其他條件不變，銷(xiāo)售均價(jià)下降19%時(shí)，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說(shuō)，當(dāng)銷(xiāo)售率為81%時(shí)（不考慮其他經(jīng)營(yíng)性收入，如車(chē)位租金、會(huì)所經(jīng)營(yíng)等），就可以達(dá)到盈虧平衡。就直接