商業(yè)項目策劃定位報告思路模版

平江新城商業(yè)項目

策劃定位報告工作方法和服務(wù)范圍項目整體研究思路區(qū)域規(guī)劃及經(jīng)濟環(huán)境研究相關(guān)物業(yè)市場研究潛在消費者深度訪談國內(nèi)外成功案例研究區(qū)域地塊條件分析區(qū)域競爭項目分析項目發(fā)展策略建議提出若干項目發(fā)展策略的備選方案對各個方案進行財務(wù)可行性分析項目發(fā)展最優(yōu)方案項目所處的市場環(huán)境分步驟工作流程經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)及區(qū)域研究相關(guān)物業(yè)市場研究成功案例和消費者研究發(fā)展建議和投資評估宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究經(jīng)濟,人口及休閑產(chǎn)業(yè)分析房地產(chǎn)宏觀市場分析土地市場及相關(guān)政策分析政府重大規(guī)劃研究分析重大項目發(fā)展對本項目的影響相關(guān)物業(yè)市場研究優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場研究高星級酒店市場研究寫字樓市場研究優(yōu)質(zhì)公寓市場研究競爭項目分析國內(nèi)外成功案例研究國內(nèi)外類似項目研究成功經(jīng)驗和失敗教訓(xùn)總結(jié)消費者調(diào)查研究優(yōu)質(zhì)商業(yè)經(jīng)營者深訪酒店經(jīng)營企業(yè)深訪商業(yè)消費者問卷調(diào)查甲級寫字樓租戶深訪公寓買家深訪基地條件研究分析項目發(fā)展方案建議項目主題定位項目檔次定位項目產(chǎn)品定位發(fā)展內(nèi)容組合建議平面布局規(guī)劃建議設(shè)計規(guī)劃亮點建議產(chǎn)品深化建議項目財務(wù)收益評估條件假設(shè)現(xiàn)金流分析投資收益分析(IRR;NPV;BACKYEAR)敏感性分析研究方法和范圍1.宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究經(jīng)濟,人口及產(chǎn)業(yè)分析人口總量,人口構(gòu)成及人口增長趨勢GDP構(gòu)成及其增長固定資產(chǎn)投資及其增長社會零售品總額及其增長FDI及其增長經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況極其對項目可能產(chǎn)生的影響其他可能影響地塊長期發(fā)展的限制因素

房地產(chǎn)宏觀市場分析房地產(chǎn)投資額及其增長房地產(chǎn)竣工面積及其增長房地產(chǎn)施工面積及其增長房地產(chǎn)銷售面積及其增長

土地市場及相關(guān)政策研究分析

政府重大規(guī)劃對本項目可能產(chǎn)生的影響研究方法和范圍2.相關(guān)物業(yè)市場研究分析優(yōu)質(zhì)商業(yè)高星級酒店甲級標準寫字樓市場酒店式公寓高端住宅對于相關(guān)物業(yè)市場,我們將主要從以下幾個方面進行研究:項目市場定義物業(yè)發(fā)展概況(總體規(guī)模及分布狀況)供應(yīng)狀況(歷年供應(yīng);未來供應(yīng))需求狀況(歷年吸納率)需求特征(租戶國別,所處行業(yè),租用面積,具體需求及期望等)價格及租金(歷年價格及趨勢)未來發(fā)展趨勢研究方法和范圍3.競爭市場研究對于競爭區(qū)域整體市場狀況,我們將主要從以下幾個方面進行研究:競爭區(qū)域及競爭項目屆定區(qū)域內(nèi)總體供應(yīng)及需求狀況對于主要競爭項目,我們將從以下幾個方面作深入研究分析:項目地理位置項目規(guī)模項目發(fā)展概念項目市場定位目標客戶群主要競爭力因素市場表現(xiàn)價格策略與本項目的競爭力評價研究方法和范圍4.消費者調(diào)查研究高力國際將主要采用定性及定量的科學(xué)方法對潛在消費群體進行研究分析,以期望從消費者角度出發(fā),對項目市場定位提供更加科學(xué)可靠的市場依據(jù),主要研究方法包括以下幾種:

適用人群樣本數(shù)量單位費用方法消費者問卷普通消費者大小定量分析小組座談會潛在目標消費群小中定性分析深度訪談潛在目標消費群小大定性分析發(fā)展內(nèi)容產(chǎn)品細節(jié)消費者需求調(diào)查問卷小組座談會深度訪談德爾菲法消費者研究方法研究方法和范圍4.消費者調(diào)查研究12345甲級標準寫字樓租戶深訪商業(yè)經(jīng)營者深訪酒店式公寓租戶深訪酒店經(jīng)營者深訪商業(yè)消費者訪談

潛在租戶背景

選址考慮因素

對整體市場看法

租售考慮及原因

對硬件設(shè)施要求

對軟件設(shè)施要求

對本項目看法

對本項目期望

對本項目合理建議

潛在租戶背景

選址考慮因素

對整體市場看法

租售考慮及原因

對硬件設(shè)施要求

對軟件設(shè)施要求

對本項目看法

對本項目期望

對本項目合理建議

潛在租戶背景

選址考慮因素

對整體市場看法

租售考慮及原因

對硬件設(shè)施要求

對軟件設(shè)施要求

對本項目看法

對本項目期望

對本項目合理建議

潛在經(jīng)營者背景

選址考慮因素

對整體市場看法

租售考慮及原因

對硬件設(shè)施要求

對軟件設(shè)施要求

對本項目看法

對本項目期望

對本項目合理建議

潛在消費者背景

對整體市場看法

消費習(xí)慣及商業(yè)業(yè)

態(tài)偏好

對硬件設(shè)施偏好

對軟件設(shè)施偏好

對本項目看法

對本項目期望

對本項目合理建議研究方法和范圍5.基地條件研究分析基地條件優(yōu)劣勢分析可能解決的改善方案地塊形狀及地勢分析

景觀資源分析

地塊通行情況分析地塊周邊配套設(shè)施交通基建及未來規(guī)劃區(qū)域功能規(guī)劃研究方法和范圍6.成功案例研究高力國際將選取若干國際及國內(nèi)典型成功案例進行深入的研究分析,以期望能夠從中總結(jié)出關(guān)鍵性的成功因素,對項目開發(fā)理念,發(fā)展內(nèi)容組合,功能定位及經(jīng)營主題定位都有所啟示:項目規(guī)模及分布項目輻射范圍項目開發(fā)背景地理位置概念定位及目標客戶群發(fā)展內(nèi)容組合項目開發(fā)策略(分期策略)項目租售策略項目成功因素總結(jié)研究方法和范圍7.項目發(fā)展方案建議提出可選發(fā)展方案建議項目整體定位建議

發(fā)展概念

目標客戶群定位

檔次定位

形象定位

項目發(fā)展內(nèi)容組合

各發(fā)展內(nèi)容開發(fā)參數(shù)最優(yōu)開發(fā)組合及開發(fā)時序

各發(fā)展內(nèi)容的合理規(guī)模

各發(fā)展內(nèi)容的功能分布

項目整體布局建議

相關(guān)配套設(shè)施建議

確定項目整體開發(fā)時序

開發(fā)進度控制

分期規(guī)?？刂飘a(chǎn)品建議

整體平面規(guī)劃布局

功能區(qū)域劃分

交通動線建議

規(guī)劃亮點建議

產(chǎn)品深化建議(外觀及內(nèi)部)

物業(yè)管理及軟件服務(wù)研究方法和范圍8.項目財務(wù)收益評估–國際通用的財務(wù)分析凈現(xiàn)值NETPRESENTVALUE投資回收年限PAYBACK利潤率PROFITABILITY現(xiàn)金流分析CASHFLOW內(nèi)部收益率IRR投資回報率RATEOFRETURN12346投資收益評估Investmentappraisal5項目初步設(shè)想創(chuàng)建一個時尚的并與社會肌理協(xié)調(diào)的濱?？臻g，通過發(fā)展時尚產(chǎn)業(yè)來拉動項目發(fā)展及創(chuàng)造區(qū)域的經(jīng)濟引擎創(chuàng)建一個以水體和開放空間為支柱、生態(tài)可延續(xù)的城市，為居住群體提供具有宜人尺度而又充滿活力的生活環(huán)境磁力吸引點－演藝中心＋特色娛樂設(shè)施項目核心發(fā)展物業(yè)－商業(yè)＋居住項目發(fā)展關(guān)鍵因素－運營文化、商業(yè)