思源-北京馬家堡三期市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位報(bào)告122PPT

馬家堡三期項(xiàng)目

市場(chǎng)研究及產(chǎn)品定位報(bào)告本案（東區(qū)）定位概要市場(chǎng)定位：“緊鄰南三環(huán)、稀有水景、高性價(jià)比的品質(zhì)住宅社區(qū)”建筑形態(tài)：板塔結(jié)合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。南北向建議以純板樓產(chǎn)品為主，東西向可以更多地以板塔結(jié)合形式為主。建筑形態(tài)塔板結(jié)合純板樓戶型設(shè)計(jì)主力戶型為經(jīng)濟(jì)型二居和三居。兩居面積控制在90-100平米；三居面積控制在110-120平米。為便于規(guī)劃排布，部分位置可設(shè)計(jì)50-60平米的一居，以控制總價(jià)在30-35萬(wàn)元為基本原則。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。主力戶型為舒適型三居。三居面積控制在120-140平米。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。銷售價(jià)格預(yù)期6200-6300元/平米（少量純塔樓5800-6000元/平米）6500-6800元/平米總體均價(jià)預(yù)期6200-6400元/平米2/1/20232第2

頁(yè)本案（西區(qū)三角地）定位概要市場(chǎng)定位：“南三環(huán)、城鐵立體交通、升級(jí)商務(wù)公寓”在此定位下，建議可以提高西區(qū)地塊容積率至4.0以上。建筑形態(tài)商務(wù)公寓設(shè)計(jì)建議以200平米為一個(gè)辦公單元；各辦公單元實(shí)現(xiàn)自由開間；外立面體現(xiàn)商務(wù)感；大堂等公共部分體現(xiàn)檔次；減少承重墻，便于空間自由組合；充足的停車位；設(shè)施設(shè)備現(xiàn)代化；銷售價(jià)格預(yù)期7200元/平米（均）2/1/20233第3

頁(yè)馬家堡三期整體價(jià)格定位按容積率3.69，住宅及商務(wù)公寓地上總建筑面積37.62萬(wàn)平米，銷售均價(jià)6200元/平米估算，本項(xiàng)目住宅及商務(wù)公寓部分預(yù)期實(shí)現(xiàn)銷售收入233,244萬(wàn)元（暫未計(jì)商業(yè)部分）。2/1/20234第4

頁(yè)綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究——尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究——寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2/1/20235第5

頁(yè)項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目地處馬家堡板塊------南城的成熟居住地段之中。本項(xiàng)目地處豐臺(tái)區(qū)馬家堡西路東側(cè)，西距規(guī)劃中的地鐵4號(hào)線（北宮門－馬家堡）約1公里，北側(cè)距離南三環(huán)輔路約200米。本案2/1/20236第6

頁(yè)地塊形狀馬家堡三期地塊分為東區(qū)和西區(qū)兩部分東區(qū)地塊東至規(guī)劃中的馬家堡路，西到馬家堡中路，北臨馬草河，南至康復(fù)中心宿舍北墻西區(qū)地塊西臨馬家堡西路，南側(cè)為規(guī)劃調(diào)整后的馬草河北岸南三環(huán)2/1/20237第7

頁(yè)馬家堡三期規(guī)劃指標(biāo)2/1/20238第8

頁(yè)綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究——尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究——寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2/1/20239第9

頁(yè)北京市2004—2005年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)從數(shù)據(jù)表上看，北京市房地產(chǎn)價(jià)格在2003年至今保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)；當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策主要是打擊房產(chǎn)投機(jī)行為，北京房市投機(jī)氛圍較弱，受政策影響相對(duì)較小。預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2/1/202310第10

頁(yè)豐臺(tái)區(qū)2004---2005年房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)從數(shù)據(jù)表上看，豐臺(tái)區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格在2004年至今基本保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)；區(qū)域的房地產(chǎn)價(jià)格正好成為南城是北京熱點(diǎn)區(qū)域的驗(yàn)證；至2005年5月，豐臺(tái)區(qū)的全區(qū)房地產(chǎn)整體均價(jià)已經(jīng)達(dá)到5515元/平米，與2004年同期4454元/平米的整體均價(jià)相比，上升了近1000元/平米。2/1/202311第11

頁(yè)區(qū)域整體優(yōu)勢(shì)馬家堡板塊----位于南三環(huán)、四環(huán)之間，西起草橋、東到洋橋，因馬家堡西路的通車而迅速崛起，現(xiàn)已成為南城的黃金居住地段。三點(diǎn)一線發(fā)展格局---豐臺(tái)地區(qū)緊圍南三環(huán)沿線發(fā)展布局已逐步形成，由麗澤商務(wù)區(qū)、豐臺(tái)新區(qū)、大紅門商業(yè)街（第五商圈）三個(gè)點(diǎn)和“南三環(huán)”這個(gè)線構(gòu)成的“三點(diǎn)一線”，正是豐臺(tái)“一五五”發(fā)展戰(zhàn)略的重要步驟。而“馬家堡板塊”恰好在這“三點(diǎn)一線”圍合的區(qū)域核心地帶，將是這個(gè)經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展直接受惠者。整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)提升區(qū)域價(jià)值-----政府將南城定位成京城“居住區(qū)”，隨著連接馬家堡板塊與中心城區(qū)的馬家堡西路和地鐵四號(hào)線的修建，將直接提升馬家堡區(qū)域價(jià)值。價(jià)格優(yōu)勢(shì)帶來(lái)升值空間-------房地產(chǎn)開發(fā)相對(duì)滯后，加上土地資源豐富，房?jī)r(jià)相對(duì)較低。處于同等位置環(huán)線上的樓盤，房?jī)r(jià)比北部及東部要低2000元/平方米左右。2/1/202312第12

頁(yè)區(qū)域發(fā)展特征南城的區(qū)域認(rèn)同感不強(qiáng)服裝，建材產(chǎn)業(yè)聚集三環(huán)四環(huán)之間，環(huán)線交通便利多條輕軌城鐵的建設(shè)，未來(lái)交通進(jìn)一步改善低價(jià)格，高品質(zhì)，造就巨大升值空間交通區(qū)域認(rèn)同感區(qū)域產(chǎn)業(yè)升值潛力現(xiàn)有住宅現(xiàn)有住宅建筑密度較大，多為塔樓房屋講求實(shí)用，強(qiáng)調(diào)實(shí)用率2/1/202313第13

頁(yè)區(qū)域調(diào)研范圍界定研究范圍東至南苑路南至南四環(huán)西至京開高速北至南三環(huán)2/1/202314第14

頁(yè)區(qū)域住宅項(xiàng)目搜索城南嘉園戀日嘉園星河城東麗溫泉家園未來(lái)66(未來(lái)明珠二期)彩虹城北歐春天瑞麗江畔未來(lái)假日花園竹天下未來(lái)上層(戀日上層)首座綠洲戀日花都京品時(shí)代風(fēng)帆（寫字公寓）西馬金潤(rùn)家園鴻業(yè)興園名都家苑真典藏遠(yuǎn)洋自然2/1/202315第15

頁(yè)在售及待售項(xiàng)目列表物業(yè)名稱物業(yè)地址城南嘉園(二期)豐臺(tái)豐益橋戀日嘉園豐臺(tái)玉泉營(yíng)立交橋東南角星河城(三期)豐臺(tái)玉泉營(yíng)環(huán)島東南側(cè)東麗溫泉家園豐臺(tái)南三環(huán)馬家堡東路（洋橋南150米）點(diǎn)晶小筑豐臺(tái)南三環(huán)洋橋向南真典藏南三環(huán)洋橋路口向南2.5公里未來(lái)66(未來(lái)明珠二期)豐臺(tái)南三環(huán)馬家堡西路路西彩虹城豐臺(tái)趙公口南1800米遠(yuǎn)洋自然(待售)豐臺(tái)洋橋馬家堡東路物業(yè)名稱物業(yè)地址瑞麗江畔豐臺(tái)角門西里未來(lái)假日花園竹天下(二期)豐臺(tái)南四環(huán)中路公益橋內(nèi)側(cè)200米未來(lái)上層(戀日上層)豐臺(tái)南三環(huán)玉泉營(yíng)東南—花鄉(xiāng)草橋首座綠洲(二期)豐臺(tái)南三環(huán)馬家堡戀日花都(一期)豐臺(tái)南三環(huán)玉泉營(yíng)環(huán)島東南300米京品豐臺(tái)西羅園海戶屯西路西馬金潤(rùn)家園(西馬小區(qū)二期)豐臺(tái)大紅門西路35號(hào)(14路總站東50米)珠江駿景(三期）豐臺(tái)木樨園橋西南角名都家苑(七月開盤)豐臺(tái)馬家堡西路（角門路54號(hào)）2/1/202316第16

頁(yè)在售及待售項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模該區(qū)域項(xiàng)目的總建筑規(guī)模普遍偏大，有9個(gè)項(xiàng)目總建筑規(guī)模超過20萬(wàn)平米。2/1/202317第17

頁(yè)項(xiàng)目建筑形態(tài)建筑類型多數(shù)同時(shí)包括板樓和塔樓兩種產(chǎn)品，但在規(guī)劃布局上相對(duì)獨(dú)立。物業(yè)名稱建筑面積建筑類型容積率戀日嘉園210000板式小高層2.49未來(lái)上層(戀日上層)210000板樓2.66瑞麗江畔336000板樓、塔樓2.68遠(yuǎn)洋自然370000板樓2.2城南嘉園400000板樓1.87彩虹城500000塔樓、板樓1.67西馬金潤(rùn)家園(西馬小區(qū)二期)600000塔樓、板樓1.70星河城1120000塔樓、板樓2.232/1/202318第18

頁(yè)在售項(xiàng)目-板樓價(jià)格物業(yè)名稱物業(yè)價(jià)格建筑類別點(diǎn)晶小筑4700元/平方米均板式小高層城南嘉園6000元/平方米均板樓未來(lái)上層(戀日上層)6500元/平方米均板樓京品6700元/平方米均板樓名都家苑5800元/平方米均板樓遠(yuǎn)洋自然5800元/平方米均板樓戀日花都5500元/平方米均板樓圍合式戀日嘉園5400元/平方米均現(xiàn)僅售200平米以上的躍層5800板式小高層未來(lái)假日花園竹天下5800元/平方米均板塔結(jié)合彩虹城5200元/平方米均

板5850元/平方米板樓西馬金潤(rùn)家園4988元/平方米均板5000元/平米板樓星河城板7000元/平方米板樓瑞麗江畔板6300元/平方米板樓北歐春天6800元/平方米均高層板樓板樓價(jià)格集中于5000－7000之間，近一半項(xiàng)目的價(jià)格超過6000。2/1/202319第19

頁(yè)在售項(xiàng)目----塔樓價(jià)格物業(yè)類型建筑價(jià)格建筑類型東麗溫泉家園4880元/平方米均塔樓未來(lái)66(未來(lái)明珠二期)5100元/平方米均塔樓首座綠洲5700元/平方米均塔樓彩虹城5200元/平方米均塔樓西馬金潤(rùn)家園4988元/平方米均塔4600元/平米塔樓星河城塔6500元/平方米板塔結(jié)合瑞麗江畔5200元/平方米均

塔4500元/平方米塔樓塔樓價(jià)位集中于4500－－6000元/平米之間，只有星河城三期塔樓達(dá)到了均價(jià)6500元/平米，其建筑形式為塔板結(jié)合的塔樓部分。2/1/202320第20

頁(yè)區(qū)域潛在項(xiàng)目案名：亞飛西馬金潤(rùn)家園附近板樓預(yù)計(jì)售價(jià)6000元/平米供應(yīng)量不大，約10萬(wàn)平米由首座綠洲同一開發(fā)商鑫華利苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。本案區(qū)域潛在項(xiàng)目2/1/202321第21

頁(yè)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與走勢(shì)分析1隨著南城規(guī)劃發(fā)展的進(jìn)一步向前推進(jìn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；星河城由起初4000元/平米的起價(jià)至當(dāng)前6500元/平米以上的售價(jià)就是最好見證；2從數(shù)據(jù)來(lái)看，目前此板塊主要以中低檔房產(chǎn)供應(yīng)為主，講究實(shí)用性，強(qiáng)調(diào)得房率；3區(qū)域內(nèi)開發(fā)的住宅產(chǎn)品多數(shù)都是大盤項(xiàng)目，開發(fā)規(guī)模均在20萬(wàn)平米以上。2/1/202322第22

頁(yè)區(qū)域市場(chǎng)研究對(duì)本項(xiàng)目的啟示區(qū)域內(nèi)板樓是主流產(chǎn)品！板塔結(jié)合形式會(huì)帶來(lái)塔樓產(chǎn)品價(jià)值的提升！規(guī)模40萬(wàn)平米的純粹塔樓存在巨大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)！2/1/202323第23

頁(yè)綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究——尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究——寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2/1/202324第24

頁(yè)樣本選取原則我們選取項(xiàng)目周邊具有代表意義的樓盤作為本次市場(chǎng)研究的重點(diǎn)；所選取的樣本總建筑規(guī)模與本項(xiàng)目總建筑規(guī)模具有規(guī)模上的競(jìng)爭(zhēng)意義，開發(fā)規(guī)模在20萬(wàn)平米以上；對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域的各種建筑形態(tài)進(jìn)行綜合研究；2/1/202325第25

頁(yè)個(gè)案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤(rùn)花園2/1/202326第26

頁(yè)星河城——基本資料星河城三期星河城三期總建筑面積：50萬(wàn)平米總戶數(shù)：3765戶交通狀況：臨近地鐵四號(hào)線建筑形態(tài)：板樓、塔樓配套：雙會(huì)所2/1/202327第27

頁(yè)星河城三期星河城三期主要以龍形水系為主要景觀；主要以高層板樓為主；屬于高密度社區(qū)；塔樓2/1/202328第28

頁(yè)星河城——戶型比例居室總套數(shù)所占比例銷售率一居室48814%100%兩居室126737%98.10%三居室144943%93.37%四居室1414%99.29%復(fù)式522%82.69%星河城主要以二居與三居為主，各占37％與43％的居室比例；2/1/202329第29

頁(yè)星河城——推出的居室面積走勢(shì)預(yù)售登記時(shí)間一居二居三居四居復(fù)式2003-6-27——64、1021251612222003-12-45663、103128————2004-5-216883、711271642602004-9-663101132————2004-10-186199、107133155——2004-11-850106118————2004-12-3049951292041452005-6-961100、74131、156156——單位：元/平米星河城自2003年6月27日進(jìn)行預(yù)售以來(lái)，一直以100平米左右的兩居與120平米左右的三居的經(jīng)濟(jì)型戶型為主；2/1/202330第30

頁(yè)星河城——三期純板樓戶型面積2/1/202331第31

頁(yè)星河城——借鑒戶型此戶型設(shè)計(jì)做到完全的明廚明衛(wèi)，以及大面積的餐廳采光；室內(nèi)功能間充分的動(dòng)靜分離；短進(jìn)深（12.5米），大面寬（11.5米）；2/1/202332第32

頁(yè)星河城——價(jià)格走勢(shì)星河城自2003年8月開始銷售以來(lái)，以較低的市場(chǎng)價(jià)格入時(shí)，采取低開高走的策略將樓盤價(jià)格攀升至成交價(jià)6500元/平米；銷售價(jià)格平穩(wěn)攀升，中間所受價(jià)格阻力因素較?。?/1/202333第33

頁(yè)星河城——月銷售套數(shù)月均200套/月的銷售套數(shù)，相比其他樓盤而言銷售速度非?？?；2/1/202334第34

頁(yè)星河城——月銷售面積走經(jīng)濟(jì)型戶型的星河城，月均銷售面積在20000平米以上，年平均銷售面積在25萬(wàn)平米左右，讓我們看到了南城的強(qiáng)勁需求力；2/1/202335第35

頁(yè)星河城銷售速度與銷售價(jià)格交叉分析星河城到目前為止共開發(fā)三期，從2003年開盤銷售以來(lái)，購(gòu)房者正在逐漸對(duì)星河城進(jìn)行認(rèn)知，但是截至目前為止，星河城在以后開盤期間，銷售速度特別快；后期星河城因?yàn)檫M(jìn)入尾房銷售階段，銷售速度放慢，繼續(xù)將價(jià)格拉高，為三期部分樓盤的開盤銷售做好準(zhǔn)備；2/1/202336第36

頁(yè)星河城——銷售率已售套數(shù)

未售套數(shù)一居二居三居四居復(fù)式

一居二居三居四居復(fù)式9015214911

06740110248107————

012————137191189————

0710————146130271————

013————3120328314

010021027982————

041——————32322713628

——46164881243135314043總計(jì)0249619合計(jì)銷售率：96.17％考慮到星河城一期現(xiàn)房銷售后將不再在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行預(yù)售登記，一期三居74套剩余房實(shí)際已經(jīng)銷售，故本樓盤實(shí)際銷售率比96％高；銷售簽約時(shí)間截至目前，不包括目前星河城三期部分正在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)樓座；2/1/202337第37

頁(yè)星河城——熱銷戶型研究已售套數(shù)

未售套數(shù)一居二居三居四居復(fù)式

一居二居三居四居復(fù)式9015214911

06740110248107————

012————137191189————

0710————146130271————

013————3120328314

010021027982————

041——————32322713628

——46164881243135314043總計(jì)0249619合計(jì)銷售率：96.17％主力兩居與三居近100％的銷售率成為星河城最為熱銷的戶型；2/1/202338第38

頁(yè)個(gè)案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤(rùn)花園2/1/202339第39

頁(yè)瑞麗江畔——基本資料容積率：2.68總建面：336000平米建筑形態(tài)：5棟塔樓、12棟板樓2/1/202340第40

頁(yè)瑞麗江畔——戶型比例、面積

一居二居三居四居銷售套數(shù)55387530423未銷售套數(shù)9430118719總套數(shù)647117649142居室比例27.44%49.87%20.82%1.78%居室平均面積（平米）6698134145二居是瑞麗江畔的主力戶型，占有49.87％的比例，其次是一居與三居，占有比例分別是27.44％、20.82％；主力戶型的戶均面積主要以經(jīng)濟(jì)型為主，一居戶均面積在66平米左右，二居戶均面積在98平米左右；2/1/202341第41

頁(yè)瑞麗江畔——戶型價(jià)格及其價(jià)格趨勢(shì)瑞麗江畔的價(jià)格走勢(shì)并不如星河城價(jià)格攀升明顯，自2004年1月開盤銷售至2005年3月一直處于價(jià)格平穩(wěn)銷售期；2005年3月以后，隨著馬家堡區(qū)域的周邊配套逐漸成熟以及逐漸進(jìn)入現(xiàn)房銷售的原因，瑞麗江畔的價(jià)格攀升至近6000元/平米的成交價(jià)，截至目前為止，此樓盤的板樓均價(jià)至6300元/平米；2/1/202342第42

頁(yè)瑞麗江畔——月銷售套數(shù)月均100套的銷售速度較快，但是相對(duì)星河城200套/月的銷售速度則不如；10000萬(wàn)/平米的月均銷售面積，12萬(wàn)平米的年均銷售面積依然與星河城一同見證北京人對(duì)馬家堡的認(rèn)可度；2/1/202343第43

頁(yè)瑞麗江畔——銷售率銷售（套）

未銷售（套）一居二居三居四居

一居二居三居四居211092

311561311879763——

0880——18432883——

594345——26946120921

41411155387530423合計(jì)9430118719合計(jì)總銷售率：74％2/1/202344第44

頁(yè)瑞麗江畔——熱銷戶型研究

一居二居三居四居銷售套數(shù)55387530423未銷售套數(shù)9430118719總套數(shù)647117649142各戶型銷售率85.47%74.40%61.91%54.76%一居、兩居、為本項(xiàng)目銷售率最高，考慮到項(xiàng)目有部分現(xiàn)房未進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)售登記，因此，實(shí)際銷售率較總體銷售率74％高；2/1/202345第45

頁(yè)個(gè)案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤(rùn)花園2/1/202346第46

頁(yè)戀日花都——基本資料總建面：21萬(wàn)平方米容積率：2.49建筑形態(tài)：塔樓＋板塔建筑，其中建筑頂層有復(fù)式戶型，并贈(zèng)送露臺(tái)；2/1/202347第47

頁(yè)戀日花都——主力戶型比例、面積

一居二居三居四居銷售套銷售套數(shù)2520216總套數(shù)20837845834居室比例19.26%35.00%42.41%3.15%居室面積（平方米）54-70110-120140-160205銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%兩居與三居為項(xiàng)目的主力戶型；戶型面積相比馬家堡區(qū)域其他樓盤較大，以舒適性兩居與三居為主，面積偏舒適性與此樓盤緊鄰三環(huán)有很大關(guān)系；總體銷售率較高，南北向板樓產(chǎn)品幾乎100％銷售，剩余產(chǎn)品大多以東西向大戶型為主；通過此樓盤看出，東西向經(jīng)濟(jì)型戶型依然受到市場(chǎng)認(rèn)可，東西向舒適性戶型則銷售困難；2/1/202348第48

頁(yè)戀日花都——平層戶型樓型

樓號(hào)

戶型

名稱

建筑面積

套內(nèi)建筑面積純板樓9#

二居B3

120.38

97.7910#

B4

120.98

102.85U型板樓12#-14#一居E72.4655.27G68.6752.38二居B121.8992.97三居A144.34110.092/1/202349第49

頁(yè)戀日花都——價(jià)格趨勢(shì)2005年3月之前，戀日花都一直處于平穩(wěn)銷售狀態(tài)，價(jià)格也非常平穩(wěn)，直至2005年3月，隨著馬家堡區(qū)域的不斷成熟以及區(qū)域價(jià)格攀升明顯的趨勢(shì)下，該樓盤將價(jià)格拉升至6000元/平米左右的均價(jià)；2/1/202350第50

頁(yè)戀日花都——月銷售套數(shù)150套/月的銷售套數(shù)在馬家堡區(qū)域周邊僅落后于星河城；整個(gè)銷售速度在北京市屬于前列；戀日花都月平均銷售15000平米，年銷售面積約15萬(wàn)平米左右；2/1/202351第51

頁(yè)戀日花都——銷售速度與銷售價(jià)格交叉分析圖戀日花都自預(yù)售以來(lái)，初期開盤銷售速度較快，2005年之前，價(jià)格一直非常平穩(wěn)，銷售速度所受影響不大；2005年3月開始，戀日花都后期開盤銷售、開始拉升價(jià)格，銷售速度也能同時(shí)跟上，表明購(gòu)房者對(duì)緊鄰南三環(huán)這片區(qū)域看好，對(duì)區(qū)域價(jià)值逐漸得到更多的認(rèn)可；尾盤期2/1/202352第52

頁(yè)戀日花都——銷售率銷售（套）

未銷售（套）一居二居三居四居

一居二居三居四居11917146——

25103——6418739128

01018618335843728合計(jì)2520216合計(jì)總銷售率：94％2/1/202353第53

頁(yè)戀日花都——熱銷戶型研究

一居二居三居四居銷售套銷售套數(shù)2520216總套數(shù)20837845834各戶型銷售率87.98%94.71%95.41%82.35%兩居與三居為戀日花都的熱銷戶型2/1/202354第54

頁(yè)個(gè)案研究星河城瑞麗江畔戀日花都西馬.金潤(rùn)家園2/1/202355第55

頁(yè)西馬.金潤(rùn)家園——基本資料地理位置：豐臺(tái)區(qū)馬家堡路14路總站東50米；總建筑面積：65萬(wàn)平米容積率：1.72/1/202356第56

頁(yè)西馬.金潤(rùn)家園——戶型價(jià)格及其價(jià)格趨勢(shì)統(tǒng)計(jì)時(shí)間起點(diǎn)：2004-4-142005年3月以前，西馬.金潤(rùn)花園一直在4500元/平米左右銷售，2005年3月以后，西馬.金潤(rùn)花園一直也如其他區(qū)域內(nèi)樓盤一樣，在此期間將價(jià)格拉升，直至5500元/平米左右，但是因?yàn)槔齼r(jià)格幅度過大，未能將5500元/平米的銷售價(jià)格保持，隨即將銷售價(jià)格回落至5000元/平米左右的市場(chǎng)價(jià)格；2/1/202357第57

頁(yè)西馬.金潤(rùn)家園——價(jià)格走勢(shì)與銷售套數(shù)交叉分析西馬.金潤(rùn)花園的銷售價(jià)格在2004年平穩(wěn)銷售期間，銷售套數(shù)與銷售價(jià)格成正比；而當(dāng)此樓盤銷售價(jià)格在今年2-3月份拉升的同時(shí)，銷售遇到阻力，銷售速度明顯放慢；在馬家堡小區(qū)域周邊開發(fā)不成熟的情況下，將價(jià)格陡升會(huì)帶來(lái)很大的銷售阻力；非理性的價(jià)格期望也會(huì)遭遇到較大的市場(chǎng)阻力；2/1/202358第58

頁(yè)典型個(gè)案研究小結(jié)二居和三居的銷售率最高，普遍達(dá)到95%左右，且銷售速度最快；有效控制總價(jià)的一居戶型銷售情況也很好；從各項(xiàng)目四居的銷售情況來(lái)看，銷售情況不一，銷售率普遍不高。在南城價(jià)格較東西北部區(qū)域占優(yōu)勢(shì)的前提下，戶型設(shè)計(jì)較為突出的項(xiàng)目不多，但該區(qū)域項(xiàng)目的使用率普遍較高，板樓產(chǎn)品普遍達(dá)到85%-90%。多數(shù)項(xiàng)目園林景觀建設(shè)缺乏特色，價(jià)格是其主打優(yōu)勢(shì)。僅有星河城項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)較為突出，其售價(jià)也是周邊項(xiàng)目中最高的。內(nèi)部園林景觀可作為差異點(diǎn)兩居和三居是區(qū)域主力需求戶型該區(qū)域客群注重實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)性2/1/202359第59

頁(yè)綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究——尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究——寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2/1/202360第60

頁(yè)北京商住公寓發(fā)展歷程老式商住公寓，早期居住公寓內(nèi)辦公，匯園公寓、羅馬花園等

新式商住公寓，辦公與居住功能區(qū)分，天創(chuàng)世緣、長(zhǎng)遠(yuǎn)天地寫字公寓，與寫字樓相似，只能辦公，住邦2000、第三置業(yè)目前商務(wù)區(qū)及周邊，多數(shù)公寓商住比例在10-30%，本案所在的CBC商圈未來(lái)也會(huì)形成這種居面；2/1/202361第61

頁(yè)北京寫字公寓市場(chǎng)特征1開發(fā)成本比寫字樓低，銀行購(gòu)房按揭優(yōu)越，土地使用年限長(zhǎng)，導(dǎo)致北京寫字公寓市場(chǎng)長(zhǎng)期火熱；2寫字公寓在建筑設(shè)計(jì)上脫離了住宅形態(tài)，更適合辦公，避免了傳統(tǒng)商住公寓的缺陷；3銷售價(jià)格比寫字樓低，比公寓高，針對(duì)購(gòu)買力比個(gè)人強(qiáng)的企業(yè)，銷售業(yè)績(jī)普遍很好；4有一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，主要是政府控制和銀行按揭控制風(fēng)險(xiǎn)；2/1/202362第62

頁(yè)北京寫字公寓市場(chǎng)的客群123小型成長(zhǎng)企業(yè)：廣告、貿(mào)易、律師、制造、IT、咨詢等行業(yè)及外地企業(yè)辦事處；制造和貿(mào)易業(yè)不需要良好形象的辦公和商業(yè)環(huán)境，本案所在地處于制造和貿(mào)易業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域；國(guó)家政策不限制廣告、律師類公司在住宅小區(qū)內(nèi)辦公，因此這類公司比較多；2/1/202363第63

頁(yè)CBC帶來(lái)更多的寫字公寓消費(fèi)客群北京的“第五商圈”CBC（全稱ClothingBusinessCenter）服裝商業(yè)核心區(qū)，地標(biāo)性建筑46萬(wàn)平方米的百榮世貿(mào)、木樨園世紀(jì)商貿(mào)中心將于2005年5月開市；本案緊鄰極具發(fā)展?jié)摿Φ腃BC（服裝商業(yè)核心區(qū)），而CBC將給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的寫字公寓消費(fèi)客群；CBC服裝商業(yè)核心區(qū)本案2/1/202364第64

頁(yè)調(diào)研樣本時(shí)代風(fēng)帆遠(yuǎn)中.悅麒會(huì)館甲方乙方嘉業(yè)大廈南曦大廈雙城公寓時(shí)代芳群2/1/202365第65

頁(yè)南城企業(yè)行業(yè)分類南城行業(yè)需求：制造設(shè)備服務(wù)、咨詢、科技貿(mào)易裝飾、工程2/1/202366第66

頁(yè)企業(yè)辦公面積需求150-200平米的企業(yè)面積需求最為旺盛2/1/202367第67

頁(yè)個(gè)案研究一：時(shí)代風(fēng)帆地理位置：馬家堡西路占地面積：2.2萬(wàn)平米建筑面積：10萬(wàn)平米開盤時(shí)間：2005年3月8日入住時(shí)間：2007年3月15日裝修狀況：毛坯均價(jià)：7100元/平米最低價(jià)7010元/平米左右，最高價(jià)8010元/平米。2/1/202368第68

頁(yè)時(shí)代風(fēng)帆戶型面積：70平米、134平米、140平米、211平米不等；其西南向和南向的戶型銷售最好。2/1/202369第69

頁(yè)個(gè)案研究二：遠(yuǎn)中悅麒會(huì)館地理位置：南三環(huán)趙公口橋占地面積：2440平方米建筑面積：3萬(wàn)平米入住時(shí)間：2006年11月01日裝修狀況：精裝修均價(jià)：6300元/平米整個(gè)項(xiàng)目?jī)H一棟塔樓2/1/202370第70

頁(yè)遠(yuǎn)中悅麒會(huì)館以中小戶型為主；戶型面積控制在110平米以內(nèi)；并非純寫字公寓；2/1/202371第71

頁(yè)個(gè)案研究三：甲方乙方地理位置：二環(huán)玉蜒橋東300米占地面積：10870平米建筑面積：80800平米開盤時(shí)間：2003年7月1日入住時(shí)間：2004年8月31日裝修狀況：毛坯價(jià)格走勢(shì)：6500元/平米8000元/平米2/1/202372第72

頁(yè)戶型面積——主力戶型140-220平米2/1/202373第73

頁(yè)寫字公寓市場(chǎng)小結(jié)南城寫字公寓代表項(xiàng)目有嘉業(yè)大廈、南曦大廈、遠(yuǎn)中.悅麒會(huì)館、時(shí)代風(fēng)帆等；目前在售的僅有遠(yuǎn)中.悅麒會(huì)館、時(shí)代風(fēng)帆兩個(gè)項(xiàng)目。潛在供應(yīng)項(xiàng)目包括嘉業(yè)大廈二期、天創(chuàng)公館等。南城寫字公寓主要企業(yè)性質(zhì)為：服裝、制造設(shè)備、服務(wù)、咨詢、科技、貿(mào)易、裝飾、工程；企業(yè)需求面積主要集中在150-200平米之間；南城寫字公寓產(chǎn)品也正處于產(chǎn)品升級(jí)階段，近期開發(fā)的產(chǎn)品在商務(wù)感、配套、檔次上都有所提升。2/1/202374第74

頁(yè)寫字公寓市場(chǎng)對(duì)本案的啟示南城具備較強(qiáng)的寫字公寓的市場(chǎng)需求;同時(shí)由于寫字公寓相比純寫字樓產(chǎn)品具備產(chǎn)權(quán)、貸款等政策優(yōu)勢(shì);此外在同等規(guī)劃條件下，能夠獲得比住宅產(chǎn)品更高的經(jīng)濟(jì)效益。2/1/202375第75

頁(yè)綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究——尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究——寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2/1/202376第76

頁(yè)東區(qū)地塊開發(fā)外部環(huán)境待建和擴(kuò)建的馬家堡路馬家堡中路項(xiàng)目西側(cè)的現(xiàn)狀樓影響本項(xiàng)目品質(zhì)的提升馬家堡中路的現(xiàn)狀欠佳有待改善西北角現(xiàn)狀樓對(duì)本項(xiàng)目北部樓高有影響待治理的馬草河2/1/202377第77

頁(yè)馬草河現(xiàn)狀河道、河床、水質(zhì)有待治理；目前仍有難聞的刺激氣味；調(diào)研周邊住宅項(xiàng)目，擁有先天外部景觀資源的項(xiàng)目很少；治理后可成為本案可借勢(shì)的稀缺水景資源優(yōu)勢(shì)；2/1/202378第78

頁(yè)東區(qū)地塊開發(fā)內(nèi)部條件用地內(nèi)多為五、六十年代建成的平房或2-3層的危舊房；存在較大量的拆遷安置問題；2/1/202379第79

頁(yè)馬家堡三期東區(qū)SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)：臨近南三環(huán)，出行相對(duì)較為便捷，同時(shí)具備三環(huán)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)；生活配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊雖然沒有高檔的購(gòu)物場(chǎng)所，但是沿街已經(jīng)形成了較為成熟的生活配套設(shè)施，日常購(gòu)物較為方便；外部環(huán)境劣勢(shì)：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；內(nèi)部環(huán)境劣勢(shì)：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；成本劣勢(shì)：大量拆遷成本，增加開發(fā)難度O機(jī)遇T威脅馬草河治理馬家堡路、馬家堡中路建設(shè)4號(hào)線建設(shè)周邊大盤住宅項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)；客戶對(duì)南城的認(rèn)同；2/1/202380第80

頁(yè)SWOT分析結(jié)論通過SWOT分析可見，本案不具備開發(fā)高檔住宅項(xiàng)目的條件。2/1/202381第81

頁(yè)2/1/202382第82

頁(yè)存在大量拆遷安置問題2/1/202383第83

頁(yè)存在大量拆遷安置問題區(qū)域產(chǎn)品涵蓋多種住宅產(chǎn)品3.69容積率產(chǎn)品較單一差異化優(yōu)勢(shì)難以體現(xiàn)2/1/202384第84

頁(yè)存在大量拆遷安置問題區(qū)域產(chǎn)品涵蓋多種住宅產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)較難體現(xiàn)集中開發(fā)南城“經(jīng)濟(jì)型”、“實(shí)用型”住宅產(chǎn)品體現(xiàn)項(xiàng)目的高性價(jià)比2/1/202385第85

頁(yè)本案（東區(qū)）市場(chǎng)定位緊鄰南三環(huán)、稀有水景、高性價(jià)比的品質(zhì)住宅社區(qū)客觀條件產(chǎn)品打造先天優(yōu)勢(shì)本案產(chǎn)品訴求點(diǎn)2/1/202386第86

頁(yè)主力客群初步研判以南城區(qū)域客戶為主力客群經(jīng)營(yíng)小業(yè)主（服裝、建材等）南城原住民升級(jí)南城拆遷居民三環(huán)沿線工作的年輕白領(lǐng)2/1/202387第87

頁(yè)東區(qū)產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)建議2、戶型設(shè)計(jì)建議3、價(jià)格預(yù)期2/1/202388第88

頁(yè)產(chǎn)品布局建議—首選方案首選方案：

板塔結(jié)合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。

南北向建議以純板樓產(chǎn)品為主，東西向可以更多地以板塔結(jié)合形式為主；板塔結(jié)合適當(dāng)加大了進(jìn)深，但從建筑形態(tài)和外觀上看又有類似板樓的特征，營(yíng)造出類“板樓社區(qū)”的產(chǎn)品形象；一梯四戶塔板結(jié)合示意圖塔板結(jié)合東西向布置示意圖2/1/202389第89

頁(yè)首選方案布局簡(jiǎn)要示意如：在較難布置的地塊開發(fā)少量幾棟純塔樓以學(xué)校位置不變?yōu)榍疤?，進(jìn)行示意水景資源南北向以觀景純板樓為主東西向布置塔板結(jié)合產(chǎn)品：受容積率影響，必然要布置東西向塔板產(chǎn)品主力布置塔板結(jié)合產(chǎn)品受容積率影響，必然要布置東西向塔板產(chǎn)品2/1/202390第90

頁(yè)產(chǎn)品布局建議—次選方案次選方案：板樓和塔樓進(jìn)行明確分割，使產(chǎn)品和客群相對(duì)純粹；沿馬草河設(shè)計(jì)弧形板樓，打造區(qū)域少有的觀景板樓產(chǎn)品，通過板樓產(chǎn)品提升整體市場(chǎng)形象；弧形觀景板樓的經(jīng)典項(xiàng)目：觀瀾國(guó)際公寓缺點(diǎn)：板樓會(huì)很少量塔樓會(huì)成為社區(qū)的主力形象2/1/202391第91

頁(yè)次選方案布局簡(jiǎn)要示意純塔樓以學(xué)校位置不變?yōu)榍疤?，進(jìn)行示意沿河布置弧形觀景板樓純塔樓2/1/202392第92

頁(yè)東區(qū)產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)建議2、戶型設(shè)計(jì)建議3、價(jià)格預(yù)期2/1/202393第93

頁(yè)戶型設(shè)計(jì)—區(qū)域經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品的購(gòu)買力分析通過前面的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)和住宅個(gè)案研究我們發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域的住房需求呈現(xiàn)“總價(jià)敏感性”特征。若面向區(qū)域舒適型購(gòu)買力：二居總價(jià)承受在70萬(wàn)元，三居的總價(jià)承受在85-90萬(wàn)元；同時(shí)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)均為純板樓。若面向區(qū)域經(jīng)濟(jì)型購(gòu)買力：二居總價(jià)承受在50-60萬(wàn)元，三居的總價(jià)承受在70萬(wàn)元；對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)為塔板結(jié)合或者純塔樓。2/1/202394第94

頁(yè)戶型設(shè)計(jì)建議純板樓一梯四戶板塔一梯四戶板塔樓型示意圖主力戶型為經(jīng)濟(jì)型二居和三居。兩居面積控制在90-100平米；三居面積控制在110-120平米。為便于規(guī)劃排布，部分位置可設(shè)計(jì)50-60平米的一居，以控制總價(jià)在30-35萬(wàn)元為基本原則。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。主力戶型為舒適型三居。三居面積控制在120-140平米。原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。一梯四戶板塔2/1/202395第95

頁(yè)樓型排布示意純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔純板樓一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔一梯四戶板塔2/1/202396第96

頁(yè)東區(qū)產(chǎn)品定位1、產(chǎn)品形態(tài)建議2、戶型設(shè)計(jì)建議3、價(jià)格預(yù)期2/1/202397第97

頁(yè)價(jià)格預(yù)期—產(chǎn)品市場(chǎng)定價(jià)方法的確定馬家堡區(qū)域市場(chǎng)銷售情況較好，但競(jìng)爭(zhēng)依然激烈；而認(rèn)知價(jià)值則需要利用市場(chǎng)營(yíng)銷組合中的非價(jià)格變量，如宣傳活動(dòng)、廣告等逐步在客戶心目中確立；市價(jià)反映了北京房地產(chǎn)行業(yè)的集體智慧，該價(jià)格既帶來(lái)合理的利潤(rùn)，又不會(huì)破壞行業(yè)協(xié)調(diào)性；低價(jià)

高價(jià)在此價(jià)格上沒有可能的利潤(rùn)成本競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格客戶對(duì)獨(dú)特產(chǎn)品屬性的評(píng)價(jià)在此價(jià)格上沒有可能的需求市場(chǎng)比較定價(jià)法2/1/202398第98

頁(yè)馬家堡區(qū)域住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格建筑形態(tài)項(xiàng)目名稱目前銷售均價(jià)（元/平米）塔樓星河城6500首座綠洲5700西馬.金潤(rùn)家園4500板樓星河城7000瑞麗江畔6300遠(yuǎn)洋自然58002/1/202399第99

頁(yè)比較定價(jià)一：（塔樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較價(jià)格I為6500*（20％*0.7+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.7+5％*0.8+15％*0.9+15％*1.2+10％*0.8+5％*1.1）＝5947.5元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%星河城111111111本項(xiàng)目0.71.20.80.70.80.91.20.81.0星河城價(jià)格：6500元/平米2/1/2023100第100

頁(yè)比較定價(jià)二：（塔樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較價(jià)格Ⅱ?yàn)椋?/p>

4500*（20％*1.5+15％*1.3+5％*1.1+10％*1.3+5％*1.0+15％*1.3+15％*1.2+10％*1.2+5％*1.2）＝5782.5元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%西馬.金潤(rùn)家園111111111本項(xiàng)目1.51.31.11.311.31.21.21.2目前銷售均價(jià)：4500元/平米2/1/2023101第101

頁(yè)比較定價(jià)三：（塔樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較價(jià)格Ⅲ為：

5400*（20％*0.9+15％*1.0+5％*0.9+10％*1.1+5％*1.0+15％*1.2+15％*1.3+10％*1.1+5％*1.1）＝5805元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%首座綠洲111111111本項(xiàng)目0.910.91.111.21.31.11.1目前銷售價(jià)格：5700元/平米（現(xiàn)房），因?yàn)槲覀儽容^的價(jià)格為期房?jī)r(jià)格，因此，我們將比較價(jià)格調(diào)整為5400元/平米

2/1/2023102第102

頁(yè)比較定價(jià)一：（板樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較價(jià)格I為7000*（20％*0.7+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.8+5％*0.8+15％*0.9+15％*1.2+10％*0.8+5％*1.1）＝6475元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%星河城111111111本項(xiàng)目0.71.20.80.80.80.91.20.81.0星河城價(jià)格：7000元/平米2/1/2023103第103

頁(yè)比較定價(jià)二：（板樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較價(jià)格Ⅱ?yàn)?300*（20％*0.9+15％*1.2+5％*0.8+10％*0.9+5％*0.9+15％*1.1+15%*1.3+10％*1.0+5％*1.2）＝6646.5元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%瑞麗江畔111111111本項(xiàng)目0.91.20.80.90.91.11.311.2目前銷售價(jià)格：6300元/平米2/1/2023104第104

頁(yè)比較定價(jià)三：（板樓）則本項(xiàng)目辦公物業(yè)的比較價(jià)格Ⅲ為：

5800*（20％*1.3+15％*1.1+5％*1.1+10％*1.2+5％*0.9+15％*0.9+15%*1.2+10％*0.9+5％*1.0）＝6380元/平米

修正因素交通因素生活配套因素周邊道路因素外部環(huán)境地塊開發(fā)條件園林景觀戶型社區(qū)配套物業(yè)管理權(quán)重20%15%5%10%5%15%15%10%5%遠(yuǎn)洋自然111111111本項(xiàng)目1.31.11.11.20.90.91.20.91目前銷售價(jià)格：5800元/平米

2/1/2023105第105

頁(yè)本項(xiàng)目定價(jià)前提條件：以從現(xiàn)在的時(shí)點(diǎn)開始運(yùn)作項(xiàng)目為假設(shè)前提。根據(jù)市場(chǎng)比較法，我們將所得比較價(jià)格進(jìn)行算術(shù)平均，我們得到本項(xiàng)目的初步定價(jià)：塔樓：（5947.5+5782.5+5805）/3＝5845元/平米板樓：（6475+6646.5+6380）/3＝6500.5元/平米由上我們建議本項(xiàng)目各類產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)間為：

塔樓5800-6000元/平米

板樓6500-6800元/平米板塔結(jié)合產(chǎn)品則介于塔樓和板樓產(chǎn)品之間，建議均價(jià)

塔板結(jié)合6200-6300元/平米由此東區(qū)預(yù)期整體銷售均價(jià)6200-6400元/平米2/1/2023106第106

頁(yè)綱要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究——尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究——分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究——寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期2/1/2023107第107

頁(yè)西區(qū)（三角地）地塊鄰近規(guī)劃中的地鐵4號(hào)線是西區(qū)地塊的明顯優(yōu)勢(shì)2/1/2023108第108

頁(yè)西區(qū)（三角地）SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)：臨近南三環(huán)，同時(shí)出行相對(duì)較為便捷；