揚州廣陵新城戰(zhàn)略定位策劃報告

——為揚州廣陵新城核心區(qū)制定致勝的發(fā)展戰(zhàn)略

揚州廣陵新城發(fā)展戰(zhàn)略定位策劃報告2思考篇Part.1規(guī)律篇Part.2方向篇Part.3內(nèi)涵篇Part.4規(guī)劃篇Part.52.1城市發(fā)展規(guī)律研究揚州城市發(fā)展研判2.23揚州是具有豐厚人文內(nèi)涵和底蘊的歷史文化名城，歷史文化名城是揚州城市的核心特質(zhì)長三角第三梯度城市歷史、人文二千五百年建城史唯一與古代大運河同生共長的城市古代水陸交通樞紐對外貿(mào)易和國際交往的重要港埠東南地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化重要都會GDP千億俱樂部成員百萬級人口中等規(guī)模城市2006年聯(lián)合國最佳人居環(huán)境獎首批中國優(yōu)秀旅游城市城市屬性歷史文化名城揚州是1982年國務(wù)院首批公布的二十四座歷史文化名城之一，迄今已有近2500年的歷史，是通史式的歷史文化名城，這在國內(nèi)是罕見的歷史奇觀；揚州繁榮昌盛的歷史，積淀了深厚的歷史文化底蘊，李白、白居易、歐陽修、蘇軾、鄭燮、朱自清以及馬可·波羅、崔致遠等大批中外文人雅士在古城揚州留下千古佳作。以“揚州八怪”為代表的揚州畫派和揚州學(xué)派在中國文化領(lǐng)域獨樹一幟。揚州戲曲、揚州評話、玉雕漆器、揚派盆景、雕版印刷、淮揚菜系等更是獨具特色，源遠流長4歷史文化名城受空間保護與發(fā)展的限制，城市空間功能和結(jié)構(gòu)組織的現(xiàn)實圖景與一般城市有一定區(qū)別，我們從歷史文化名城發(fā)展規(guī)律入手明確廣陵新城核心區(qū)的發(fā)展方向洛杉磯巴爾的摩布宜諾斯艾利斯布達佩斯萊比錫、慕尼黑羅馬、佛羅倫薩、米蘭日內(nèi)瓦、伯爾尼、洛桑謝菲爾德、伯明翰巴塞羅那、畢爾巴鄂蒙特利爾魁北克名古屋大田全州北京、南京、揚州、杭州、成都、西安成熟型都市化歷史文化名城快速發(fā)展型都市化歷史文化名城起步型歷史文化名城謝菲爾德、伯爾尼、巴黎、法蘭克福北京、南京、名古屋、馬賽、科隆開封、揚州、西安、紹興、昆明城市屬性

有機疏散理念文脈沿承空間保護與發(fā)展限制5歷史文化名城發(fā)展階段較為鮮明，四輪階段更替促進城市的整體發(fā)展與提升，都市化是歷史文化名城發(fā)展的高階階段城市發(fā)展周期城市經(jīng)濟實力與功能更替程度老城集聚發(fā)展階段居住疏散以及外城發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)外遷中心發(fā)展階段都市化發(fā)展階段老城集聚階段以老城為中心發(fā)展，人口、產(chǎn)業(yè)等物質(zhì)實體要素集聚老城。居住擴散階段老城發(fā)展的逐漸飽和，城市功能沒有本質(zhì)性變化，由于內(nèi)城空間的飽和，城市人口逐步向老城外疏散遷移。產(chǎn)業(yè)外遷發(fā)展階段產(chǎn)業(yè)發(fā)展也逐步由老城遷出，歷史文化名城制定對老城的保護和限制措施，一些重工業(yè)企業(yè)逐步外遷并在城市郊區(qū)形成專業(yè)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。都市化發(fā)展階段城市發(fā)展在階段化穩(wěn)定后，尋求新的城市經(jīng)濟增長點，在城市外圍空間建設(shè)新經(jīng)濟和都市化空間。以老城為中心，進行產(chǎn)業(yè)、人口要素疏散，老城是城市的絕對中心城市產(chǎn)業(yè)外遷，并形成新的產(chǎn)業(yè)集群，是城市經(jīng)濟發(fā)展重要支撐城市經(jīng)濟發(fā)展在階段化停滯后，為全面提升城市經(jīng)濟和城市功能，在老城受限保護下，選擇在新城市空間發(fā)展城市新經(jīng)濟規(guī)律一歷史文化名城發(fā)展階段規(guī)律模型6產(chǎn)業(yè)升級、現(xiàn)代生活方式注入和高效的城市經(jīng)濟發(fā)展效率是都市化階段的核心特征高附加值現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)的注入加快了城市的經(jīng)濟發(fā)展，成為推動歷史文化名城實現(xiàn)都市化進程的經(jīng)濟引擎。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)體系傳統(tǒng)制造業(yè)優(yōu)勢金融稅收體制優(yōu)勢行政首位度優(yōu)勢現(xiàn)代娛樂元素注入生態(tài)游憩空間營造高附加值活力產(chǎn)業(yè)支撐新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系現(xiàn)代都市主義的歷史文化名城均衡的都市活力產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)優(yōu)勢制造業(yè)產(chǎn)業(yè)體系高效的國際的2007年人均收入對比世界第二世界第一2008年伯爾尼被評為中國企業(yè)最佳投資城

有效競爭力：高附加凈值的服務(wù)業(yè)高度專業(yè)化的工業(yè)高度進取的員工交通、政治、政策優(yōu)勢均衡的高效的國際的完善的高效的單位：萬美元優(yōu)勢制造產(chǎn)業(yè)：機械儀表、化工制藥、食品紡織等傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)：郵政倉儲、金融、商貿(mào)物流都市活力產(chǎn)業(yè)：藝術(shù)會展、創(chuàng)意設(shè)計、休閑娛樂、文化傳媒、信息服務(wù)規(guī)律二7歷史文化名城都市化發(fā)展階段受城市經(jīng)濟、城市化水平以及城市空間功能演化等方面的因素影響分析指標工業(yè)化發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況城市化發(fā)展階段城市空間功能演化趨勢城市人群的生活方式、變化趨勢都市化發(fā)展階段影響因素影響程度-城市工業(yè)發(fā)展水平已達到一定程度，二產(chǎn)發(fā)展總量增幅已趨于緩和，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要做一定的引導(dǎo)轉(zhuǎn)型，城市經(jīng)濟發(fā)展需要增設(shè)新的經(jīng)濟增長點-城市化率已處于較高的發(fā)展水平，城市發(fā)展進入到快速或發(fā)展成熟階段-城市人群的生活觀念與生活方式已表現(xiàn)出明顯的轉(zhuǎn)變趨勢，城市文化不再基于原有的歷史束縛，而尋求新的文化變革-城市功能空間在完成產(chǎn)業(yè)外遷、人口疏散基礎(chǔ)形成相應(yīng)的功能分區(qū)之后，尋求新的都市化的空間功能擴展影響較強影響較弱規(guī)律三8成熟態(tài)勢的歷史文化名城，具有較為趨同的城市空間功能結(jié)構(gòu)，都市化城市核心區(qū)的出現(xiàn)推動歷史文化名城的都市化進程規(guī)律四老城區(qū)的商業(yè)、休閑的引力來自都市化核心區(qū)的強大拉力相對獨立的歷史文化名城城市空間格局122234334圖例：1：老城區(qū)（旅游、休閑和文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)為主）2：居住功能區(qū)（以居住功能為主體，涵蓋商業(yè)、分區(qū)行政和部分二產(chǎn)功能）3：城市產(chǎn)業(yè)區(qū)（以二產(chǎn)為為主體功能，涵蓋產(chǎn)業(yè)居住和配套商業(yè)，是城市發(fā)展重要的經(jīng)濟支撐區(qū)域）4：都市化核心區(qū)（以第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主體，提升城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，是城市發(fā)展變革重要的增長極和經(jīng)濟中心）5、自然邊界（老城區(qū)與新都市化空間之間往往有自然空間區(qū)隔，都市化核心區(qū)保持有較為獨立發(fā)展腹地）459歷史文化名城現(xiàn)代都市核心區(qū)開發(fā)建設(shè)的KPI現(xiàn)代都市核心區(qū)建設(shè)的KPI

與老城區(qū)有顯著的功能軸線聯(lián)系

擁有良好的自然生態(tài)資源和人文資源

便捷的內(nèi)外部交通體系，區(qū)域功能的對外輻射性較好

以產(chǎn)業(yè)為區(qū)域發(fā)展重點，引領(lǐng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變革

與老城區(qū)及周邊功能區(qū)之間有天然的空間區(qū)隔，保持較為獨立發(fā)展區(qū)域腹地規(guī)律五10思考篇Part.1規(guī)律篇Part.2方向篇Part.3內(nèi)涵篇Part.4規(guī)劃篇Part.52.1城市發(fā)展規(guī)律研究揚州城市發(fā)展研判2.211結(jié)合案例分析指標，評判揚州發(fā)展階段與趨勢1234工業(yè)化發(fā)展階段與產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況城市化發(fā)展階段以及發(fā)展趨勢揚州城市生活方式發(fā)展階段與趨勢城市空間功能演化過程核心分析指標-工業(yè)化發(fā)展階段分析、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長狀況分析-城市化率變化趨勢以及階段特征-城市生活方式的定性分析-城市空間擴展的變化趨勢12思考篇Part.1規(guī)律篇Part.2方向篇Part.3內(nèi)涵篇Part.4規(guī)劃篇Part.53.1發(fā)展環(huán)境本體對標3.2職能定位3.3發(fā)展理念3.4形象定位3.413在“一體兩翼”的城市發(fā)展戰(zhàn)略下，揚州城市空間發(fā)展呈外溢式擴張格局，顯現(xiàn)出區(qū)域融合態(tài)勢特征江都市區(qū)揚州城區(qū)儀征市區(qū)揚州市大區(qū)域空間結(jié)構(gòu)圖與揚州市“一主兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略相呼應(yīng)。作為揚州市重要的“東翼”，我市的城市規(guī)劃應(yīng)積極主動的策應(yīng)揚州的發(fā)展，接受揚州的輻射。

——關(guān)于江都市城市總體規(guī)劃修編工作情況的調(diào)查報告（摘要）認真落實“一體兩翼”城市發(fā)展戰(zhàn)略，三五年內(nèi)使中心城市建成區(qū)面積達到100平方公里、人口達到100萬人，形成帶狀組團式發(fā)展的現(xiàn)代濱江大城市格局。——揚州市《關(guān)于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的意見》揚州儀征江都揚州儀征江都揚州市區(qū)域空間發(fā)展趨勢的結(jié)構(gòu)模型儀征是南京和揚州之間重要的節(jié)點城市，已被納入上海經(jīng)濟圈緊密層、南京都市圈核心層和揚州“一體兩翼”城市發(fā)展戰(zhàn)略?！K省儀征市委書記卜宇講話（搜狐網(wǎng)專訪）14各片區(qū)功能構(gòu)成較為單一，功能板塊發(fā)展多為單一功能的規(guī)模外延揚州城市空間功能板塊構(gòu)成西部新城南部產(chǎn)業(yè)園區(qū)北部產(chǎn)業(yè)區(qū)新老板塊的過渡區(qū)域以旅游、商業(yè)功能為中心，發(fā)展空間業(yè)已飽和，以消費型功能為主，區(qū)域主導(dǎo)功能明確居住功能為主，兼具部分行政與公共設(shè)施，區(qū)域已形成中央居住區(qū)格局，空間有都市化的形式卻無都市化內(nèi)涵以工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為發(fā)展定位，各個片區(qū)定位于不同的特色產(chǎn)業(yè)，發(fā)展已逐步由產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)變老城區(qū)以工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為發(fā)展定位，片區(qū)發(fā)展較為獨立，定位于為現(xiàn)代企業(yè)集聚、功能特色鮮明的新型工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)與居住功能疏散的主空間區(qū)域，目前發(fā)展已趨完善，未來將進入到功能擴散和城市更新階段現(xiàn)狀板塊特征板塊解析總結(jié)蜀崗新城區(qū)域規(guī)劃定位明確，發(fā)展方向偏向于城市旅游和生態(tài)居住旅游休閑區(qū)工業(yè)園區(qū)中央居住區(qū)工業(yè)園區(qū)居住商務(wù)混雜區(qū)廣陵新城蜀崗新城江都15在揚州空間擴展和區(qū)域融合的背景下，依托既有分區(qū)無法實現(xiàn)復(fù)合都市核心區(qū)的功能演進，需要新的功能空間來承載復(fù)合功能的城市新中心區(qū)城市發(fā)展趨勢南部產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)區(qū)邗江工業(yè)園廣陵產(chǎn)業(yè)園江都市區(qū)杭集工業(yè)園…老城區(qū)蜀崗風(fēng)景區(qū)儀征市區(qū)西北產(chǎn)業(yè)園區(qū)西城新區(qū)城市新的功能空間總體功能構(gòu)成16思考篇Part.1規(guī)律篇Part.2方向篇Part.3內(nèi)涵篇Part.4規(guī)劃篇Part.53.1發(fā)展環(huán)境本體對標3.2職能定位3.3發(fā)展理念3.4形象定位3.417歷史文化價值優(yōu)勢豐厚歷史人文底蘊提高城市、區(qū)域的文化品味運河沿線區(qū)域成為觀光游覽、休閑的基本載體承載“古今呼應(yīng)”的商業(yè)文化……京杭運河承載的積淀豐厚的運河文化塑造了區(qū)域無可比擬的歷史文化價值經(jīng)濟功能載體歷史文化載體航運灌溉…流動著的文化京杭運河廣陵新城京杭大運河是世界上開鑿最早、里程最長、工程最大的運河，是南北交通大動脈和南水北調(diào)的輸水通道2007年9月由揚州市牽頭的大運河申報世界遺產(chǎn)工作正式啟動運河文化輻射區(qū)域本體解析資源條件18京杭大運河是一個流動的、還活著的歷史文化遺產(chǎn)京杭運河攬勝圖（部分）“站在歷史的高度來看，京杭大運河的價值和風(fēng)貌傳承千萬年，不能在我們這一代人手中‘?dāng)嗔鳌?。而更重要的是與以往的文物景觀不同，京杭大運河是一個流動的、還活著的遺產(chǎn)。所以必須保護還要考慮發(fā)展，發(fā)展中要涵蓋保護。這才是我們申遺的目的?！?/p>

——京杭運河審遺者的呼聲京杭運河揚州市區(qū)段全長約30公里，由北向南縱貫揚州城。國家文物局長單霽翔這樣評價：“京杭大運河是世界上最長的人工河，也是中國惟一南北走向的長河。它和長城一樣，是中國古代的兩大工程奇跡?！笔澜缟祥_鑿時間最早、里程最長的人工運河。本體解析資源條件19揚州因運河而興、緣水而榮，又是京杭大運河申遺的牽頭城市，但目前對運河文化和價值的挖掘尚未全面啟動，本區(qū)域承載著挖掘運河價值、復(fù)興城市文化的重要使命國內(nèi)其他城市對運河文化的挖掘城市定位已建項目擬建項目活動運作通州濱水宜居新城運河文化廣場運河博物館、媒體廣場、濱河文化走廊、生態(tài)公園、居住區(qū)、會展中心舉辦“京杭大運河文化節(jié)”淮安運河之都大運河文化廣場恢復(fù)漕運總督、河運總督、規(guī)劃九大景區(qū)舉辦"運河之都"學(xué)術(shù)研討會無錫京杭大運河唯一穿城而過的城市古運河環(huán)境整治工程修復(fù)沿岸風(fēng)貌圍繞一條古運河，全面保護沿河傳統(tǒng)民居和工業(yè)遺產(chǎn)、重點實施1234工程開展運河水上游蘇州東方水城環(huán)古城河風(fēng)貌整治工程環(huán)城河水上旅游杭州運河文化廣場、運河魂主題公園中國大運河博物館、西湖文化廣場、艮山公園、大關(guān)公園、北星公園及“兩帶六埠十五橋”制定《京杭運河杭州段整治與保護開發(fā)戰(zhàn)略規(guī)劃》淮安運河文化廣場杭州運河魂主題公園通州運河濱水步道、親水平臺目前仍以航運功能為主的揚州京杭運河段蘇州京杭運河游本體解析資源條件20信息服務(wù)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，也是信息產(chǎn)業(yè)下一步發(fā)展的重中之重。發(fā)展信息服務(wù)業(yè)，省信息產(chǎn)業(yè)廳決定與揚州市政府合作共建基地，對增強江蘇信息產(chǎn)業(yè)核心競爭力具有重要的意義。－－江蘇省信息產(chǎn)業(yè)廳廳長謝正義江蘇信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地（揚州）落戶廣陵新城核心區(qū)，成為揚州新的經(jīng)濟增長動力源，為廣陵新城吸聚人口和投資奠定了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)江蘇江蘇信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)基地（揚州）中國電信江蘇外包呼叫中心揚州購龍科技有限公司江蘇漢世紀投資有限公司IBM中國創(chuàng)新中心揚州神州數(shù)碼軟件有限公司揚州熱點信息咨詢有限公司揚州核創(chuàng)科技有限公司IBM中國軟件測試中心江蘇無憂信息科技有限公司江蘇博暢數(shù)據(jù)通信有限公司……目前已入駐及擬入駐企業(yè)規(guī)模：首發(fā)項目150畝，建筑面積15萬平米配套設(shè)施：綜合辦公大樓、商務(wù)酒店、會所、產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心等開發(fā)分期：共三期（2007－2011）招商方向：

IT信息服務(wù)業(yè)（包括呼叫產(chǎn)業(yè)、數(shù)據(jù)存儲產(chǎn)業(yè)等）、金融服務(wù)業(yè)、科技主題地產(chǎn)基地情況本體解析產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)21根據(jù)區(qū)域本體分析，廣陵新城核心區(qū)具有和已形成的要素支撐其發(fā)展現(xiàn)代都市核心區(qū)都市化城市核心區(qū)發(fā)展建設(shè)KPI本體對位江蘇信息產(chǎn)業(yè)基地（揚州）落戶廣陵新城，成為揚州新經(jīng)濟增長動力源，同時信息產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，能夠促進揚州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的提升；廣陵新城核心區(qū)位于城市東西主功能軸線文昌路東部延展區(qū)，與老城區(qū)有顯著的功能軸向聯(lián)系，保持與城市建成區(qū)發(fā)展的緊密聯(lián)系。西側(cè)臨近京杭大運河水系；東鄰揚州水源保護地廖家溝，水質(zhì)與生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；現(xiàn)狀的地塊內(nèi)部生態(tài)資源極其豐富，內(nèi)部水系豐度較高。廣陵新城核心區(qū)由于周邊水系的區(qū)隔保持較為獨立的發(fā)展腹地，在區(qū)域發(fā)展的過程能夠有效的保持自身的發(fā)展屬性和區(qū)域特質(zhì)。良好的生態(tài)自然資源與人文資源與老城區(qū)有顯著的功能軸線聯(lián)系天然的空間區(qū)隔，保持較為獨立發(fā)展區(qū)域腹地以產(chǎn)業(yè)為區(qū)域發(fā)展重點，引領(lǐng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變革內(nèi)外部交通體系，區(qū)域功能的對外輻射性較好本體對標項目與三條城市主干道、一條城際間高速公路直接接壤是城市東部連接京滬高速最便捷的出口；內(nèi)部待建層次化道路有利區(qū)域內(nèi)部功能便捷組織。22思考篇Part.1規(guī)律篇Part.2方向篇Part.3內(nèi)涵篇Part.4規(guī)劃篇Part.53.1發(fā)展環(huán)境本體對標3.2職能定位3.3發(fā)展理念3.4形象定位3.423結(jié)合歷史文化名城發(fā)展規(guī)律研究、區(qū)域發(fā)展背景和本體對標分析，將廣陵新城核心區(qū)定位為揚州都市化城市核心區(qū)區(qū)域發(fā)展背景歷史文化名城城市發(fā)展規(guī)律與理論研究

歷史文化名城有著較為趨同的發(fā)展規(guī)律與歷程。在保護老城的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)城市的都市化進程是歷史文化名城發(fā)展的核心目標。整體定位“一體兩翼”揚州城市發(fā)展戰(zhàn)略的確定與揚州區(qū)域融合的空間發(fā)展趨勢，使廣陵新城核心區(qū)的發(fā)展具備顯著的優(yōu)勢，廣陵新城核心區(qū)將是區(qū)域融合背景下的經(jīng)濟腹地中心、地理空間中心和生態(tài)功能的核心。本體對標分析

城市各板塊功能方向明確，發(fā)展相對獨立。城市發(fā)展趨向與腹地的都市融合，在新的城市功能空間背景下，城市復(fù)合功能中心缺失。引領(lǐng)揚州都市化進程，體現(xiàn)都市化生活方式，都市經(jīng)濟形態(tài)和都市城市形象的都市化城市核心區(qū)24[都市化]：體現(xiàn)著歷史文化名城現(xiàn)代化的時代特征，引領(lǐng)著揚州新的都市生活方式、都市經(jīng)濟形態(tài)和都市城市形象都市生活方式都市城市形象都市精神都市經(jīng)濟形態(tài)都市化進程中，作為傳統(tǒng)城市化進程實踐方式的現(xiàn)代工業(yè)受到巨大沖擊，當(dāng)代信息產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等都市經(jīng)濟要素不斷涌現(xiàn)并成為主要經(jīng)濟形態(tài)優(yōu)越的人居環(huán)境和復(fù)合的區(qū)域功能為揚州市民提供了多元化、差異化、體驗化、價值化的都市生活方式歷史公共空間同現(xiàn)代活力氛圍的交融構(gòu)建揚州都市新領(lǐng)域現(xiàn)代、科技、時尚、文化、和諧新興活力產(chǎn)業(yè)形象的體現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀下現(xiàn)代新城的形象展示整體定位詮釋25[核心功能區(qū)]：集聚多功能于一體，以新經(jīng)濟為支撐的城市核心功能區(qū)功能復(fù)合戰(zhàn)略主導(dǎo)新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)城市核心功能區(qū)融商業(yè)、休閑娛樂、商務(wù)行政和居住于一體的復(fù)合功能區(qū)城市發(fā)展軸的東向延展帶江揚一體化發(fā)展趨勢下城市重點發(fā)展區(qū)域生長型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集地揚州、江都兩大經(jīng)濟中心的輻射交匯地整體定位詮釋[揚州

—都市核心區(qū)]京杭都心，生態(tài)水城水城-城市肌理延承的逐水而居生態(tài)-生態(tài)理念下的筑城理想京杭-區(qū)域核心的價值標識都心-都市化的揚州中心，京

杭運河帶上活力新城整體形象定位

生命力創(chuàng)造力推動力產(chǎn)業(yè)聚集部落經(jīng)濟發(fā)展的引擎，城市活力的都心-匯聚都市精英，聚集社會財富

-完美構(gòu)筑核心城市空間蘊涵潛力的

生態(tài)的生長之城●建筑的科技節(jié)能空間的自然延展可持續(xù)發(fā)展的城市領(lǐng)域都市化的生活方式時代性的城市標志繁華的，時尚的，活力的……現(xiàn)代都市繁華30思考篇Part.1規(guī)律篇Part.2方向篇Part.3內(nèi)涵篇Part.4規(guī)劃篇Part.54.1案例借鑒功能定位與規(guī)模分析4.231通過先進的歷史文化名城都市化核心區(qū)案例研究，明確廣陵新城核心區(qū)發(fā)展內(nèi)涵

初步考慮案例法國，巴黎德國，法蘭克福英國，利物浦英國，謝菲爾德英國，布里斯托西班牙，畢爾巴鄂英國，紐卡斯爾英國，卡迪夫英國，利茲埃及，開羅加拿大，蒙特利爾瑞典，斯德哥爾摩比利時，布魯塞爾匈牙利，布達佩斯俄羅斯，第比利斯美國，巴爾的摩…具有歷史文化名城都市化核心區(qū)屬性特征區(qū)域規(guī)模與空間尺度與廣陵新城核心區(qū)較為相似城市發(fā)展歷程較長，功能構(gòu)成與空間結(jié)構(gòu)已趨于完善著重分析了其中的兩個歷史文化名城英國，謝菲爾德都市化核心區(qū)瑞士，伯爾尼都市化核心區(qū)32從三層面具體解析歷史文化名城的都市核心區(qū)，探尋現(xiàn)代都市核心區(qū)的發(fā)展規(guī)律功能解構(gòu)產(chǎn)業(yè)解構(gòu)布局解構(gòu)33以城市內(nèi)涵發(fā)展為目標的都市活力區(qū)融商務(wù)、商業(yè)、居住、游憩娛樂為一體，屬于多元復(fù)合型功能區(qū)域都市活力新區(qū)1234商務(wù)辦公區(qū)域發(fā)展的核心驅(qū)動力，主要由行政商務(wù)區(qū)和活力產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)兩部分空間來實現(xiàn)各種產(chǎn)業(yè)的辦公需求高尚居住利用區(qū)域內(nèi)豐富的生態(tài)資源形成各具特色的居住組團，為區(qū)域內(nèi)商務(wù)人士和老城人口提供高品質(zhì)的居住空間綜合商業(yè)包括集中式購物商業(yè)、餐館、酒吧、咖啡廳等商業(yè)配套形式，完善了都市核心區(qū)功能并增加了區(qū)域活力游憩娛樂構(gòu)建城市公共、開放、休閑的生態(tài)空間，設(shè)立濱水休閑娛樂區(qū)，為都市人提供多樣休閑娛樂空間玫瑰園超市商務(wù)空間河濱居所老城產(chǎn)業(yè)園區(qū)活力新區(qū)行政中心1.行政商務(wù)區(qū)2.高尚居住區(qū)3.活力產(chǎn)業(yè)區(qū)4.休閑文娛區(qū)

濱水游憩帶居住商業(yè)商務(wù)辦公游憩娛樂12243343122瑞士伯爾尼功能解構(gòu)產(chǎn)業(yè)解構(gòu)布局解構(gòu)34多功能高度復(fù)合和衍生，形成以文化休閑為核心具有復(fù)合功能的都市新活力中心商業(yè)居住商務(wù)文化休閑生態(tài)游憩城市旅游都市化核心區(qū)購物休閑，以“sheffieldone”為核心的商業(yè)群落，將整個市中心建成為一個高低錯落的主街購物區(qū)。生態(tài)游憩，通過水系沿岸休閑空間及大規(guī)劃綠化工程合理規(guī)劃，為城市提供現(xiàn)在生態(tài)休閑空間。文化產(chǎn)業(yè)，以文化力量為社區(qū)重新注入活力、改變部分城區(qū)的地貌、集聚不同文化藝術(shù)群體、促進了當(dāng)?shù)匚幕ぷ髡呔蜆I(yè)。商務(wù)辦公，文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶來大量商務(wù)需求，各種中小文化團體、投資機構(gòu)在這里設(shè)點辦公。居住功能，在城市核心區(qū)邊緣規(guī)劃排布高品質(zhì)低密度住宅小區(qū)。CulturalIndustriesQuarter（CIQ）始于80年代，發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，包括音樂、電影、電視、電臺節(jié)目制作、新媒體、設(shè)計、攝影、表演藝術(shù)及傳統(tǒng)工藝創(chuàng)作活動，成為城市新中心區(qū)富蘭克爵士的一項調(diào)查顯示sheffield是2004年下半年倫敦以外寫字樓和住宅租金增長最快的英國城市英國謝菲爾德功能解構(gòu)產(chǎn)業(yè)解構(gòu)布局解構(gòu)35藝術(shù)展覽、文化傳媒、信息服務(wù)、休閑娛樂等充滿都市氣息的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)成為新區(qū)發(fā)展的經(jīng)濟動力源泉藝術(shù)展覽信息服務(wù)文化傳媒保羅?克萊藝術(shù)中心：多元化的現(xiàn)代藝術(shù)中心，除了藝術(shù)展覽外，還為音樂、戲劇、舞蹈和文學(xué)提供了一個展示的舞臺，承擔(dān)著會展、藝術(shù)創(chuàng)作、音樂文學(xué)展示、休閑娛樂等多種功能瑞士廣播電視公司總部（SRG)全國性的廣播電視領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，負責(zé)協(xié)調(diào)和管理全國廣播電臺和電視的行政業(yè)務(wù)和對外聯(lián)系數(shù)據(jù)處理、技術(shù)信息：區(qū)域集中較多中小型信息技術(shù)(IT)服務(wù)公司，提供數(shù)據(jù)處理、技術(shù)開發(fā)及其它IT相關(guān)服務(wù)休閑娛樂Casino娛樂中心：綜合型現(xiàn)代酒店，內(nèi)部設(shè)有賭場和區(qū)域最大的國際會議中心StadedeSuisse文娛區(qū)：以首都體育場為中心，周邊布有手球館、冰球館等設(shè)施，承接大型體育賽事和音樂演出：

藝術(shù)展覽：保羅?克萊藝術(shù)中心BEA會展中心……文化傳媒：瑞士廣播電視公司總部區(qū)域性電臺中心空間傳媒集團（EspaceMediaGroup）……信息服務(wù)：DVinformatikAGNovusinformatikAG……休閑娛樂：AllegroCasino娛樂酒店瑞士文體休閑娛樂中心濱水休閑旅游區(qū)……相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢服務(wù)金融……RoseGarden濱水游覽區(qū)：阿勒河邊的熊公園和玫瑰園是濱水游憩帶上的主要節(jié)點瑞士伯爾尼功能解構(gòu)產(chǎn)業(yè)解構(gòu)布局解構(gòu)36謝菲爾德經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整后，休閑文化產(chǎn)業(yè)成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展策略的中心環(huán)節(jié)32145CIQCIQ到了90年代，已集聚約300個組織和小型企業(yè)，包括了31棟文化和創(chuàng)意建筑HotelNovotelSheffieldCentre12WinterGardensMillenniumGalleries34NationalCentreforPopularMusic5傳媒產(chǎn)業(yè)文化、藝術(shù)產(chǎn)業(yè)電視報紙雜志BBC電臺電影院千禧年博物館大學(xué)科學(xué)區(qū)圖書館都市休閑文化產(chǎn)業(yè)Site畫廊藝術(shù)家村藝術(shù)工作室油畫陳列館投資機構(gòu)中介代理出版社英國謝菲爾德功能解構(gòu)產(chǎn)業(yè)解構(gòu)布局解構(gòu)CityloftsTowerInterview37六大功能組團構(gòu)建復(fù)合城市新區(qū)，組團功能主題明確，組團內(nèi)功能混合，形成較好的功能互動老城產(chǎn)業(yè)園區(qū)活力新區(qū)行政中心行政商務(wù)區(qū)高尚居住區(qū)休閑文娛區(qū)生態(tài)居住區(qū)活力產(chǎn)業(yè)區(qū)文化居住區(qū)濱水游憩帶行政商務(wù)區(qū)：區(qū)域的核心組團，它同老城聯(lián)系緊密，沿城市發(fā)展軸線分布休閑娛樂區(qū)：依靠大型公建設(shè)施和優(yōu)勢生態(tài)景觀資源驅(qū)動而成，城市的人氣聚集區(qū)活力產(chǎn)業(yè)區(qū)：承載藝術(shù)展覽、創(chuàng)意文化等產(chǎn)業(yè)，內(nèi)涵上與行政商務(wù)區(qū)形成產(chǎn)業(yè)互補和功能互補，并在空間布局上同它形成空間對接，互動發(fā)展居住組團（高尚+文化+生態(tài)居住區(qū)）：根據(jù)道路綠地及周邊因素劃分形成多個不同主題的住宅組團，圍繞核心區(qū)外圍延展分布濱水空間：根據(jù)水體河道不同特征采取“節(jié)點”方式建造休閑和生態(tài)綠地，與休閑娛樂場所互動接合，形成濱水游憩空間新區(qū)總面積居住區(qū)行政商務(wù)區(qū)活力產(chǎn)業(yè)區(qū)休閑娛樂區(qū)道路、綠化和水系6平方公里42%11%8%11%28%老城瑞士伯爾尼功能解構(gòu)產(chǎn)業(yè)解構(gòu)布局解構(gòu)38以文化產(chǎn)業(yè)區(qū)為中心，多功能空間布局彌補城市發(fā)展功能空間的缺失新區(qū)總面積居住區(qū)行政商業(yè)商務(wù)區(qū)活力產(chǎn)業(yè)區(qū)休閑娛樂區(qū)道路、綠化、水系5平方公里45%11%7%12%25%英國謝菲爾德功能解構(gòu)產(chǎn)業(yè)解構(gòu)布局解構(gòu)低密度住宅區(qū)（以低密度住宅為主）都市生活區(qū)休閑娛樂區(qū)文化產(chǎn)業(yè)區(qū)商務(wù)辦公區(qū)商住混合區(qū)老城區(qū)謝菲爾德都市核心區(qū)功能布局結(jié)構(gòu)圖居住區(qū)（低密度生態(tài)住宅區(qū)）規(guī)模較大，形成相對完整的社區(qū)或鄰里關(guān)系，與商務(wù)辦公區(qū)和中心產(chǎn)業(yè)區(qū)有緊密地空間功能聯(lián)系。商住混合區(qū)（社區(qū)商業(yè)與住宅的混合布局空間）以街坊式的商業(yè)為空間布局架構(gòu)，設(shè)置社區(qū)商業(yè)與居住功能的混合布局空間模式。商務(wù)辦公區(qū)商務(wù)辦公區(qū)與老城區(qū)有顯著的軸線聯(lián)系，集中有行政功能、商務(wù)辦公功能，是都市核心區(qū)與老城聯(lián)系的主功能空間。休閑娛樂區(qū)（以體育休閑功能為中心）布局有大量的體育運動休閑設(shè)施，形成城市休閑娛樂運動板塊中心。文化產(chǎn)業(yè)區(qū)（以文化產(chǎn)業(yè)為核心區(qū)）在原有的的城市工業(yè)園區(qū)上進行空間更新，以文化產(chǎn)業(yè)為內(nèi)核形成新的城市新中心區(qū)。39構(gòu)建城市新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)推動區(qū)域功能演進，形成以產(chǎn)業(yè)為中心，具有復(fù)合功能的現(xiàn)代都市核心區(qū)居住功能商業(yè)功能生態(tài)游憩休閑娛樂城市旅游功能產(chǎn)業(yè)功能—商務(wù)辦公功能文化產(chǎn)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)…通過塑造低密度、生態(tài)、自然的環(huán)境，多樣化、高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)人口的入駐發(fā)展具有高附加值的第三產(chǎn)業(yè)，形成歷史文化名城新的經(jīng)濟增長極，促進城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型完善區(qū)域商業(yè)體系職能，通過多種商業(yè)業(yè)態(tài)建設(shè)，形成對城市及區(qū)域商業(yè)體系的有效完善具有復(fù)合功能的現(xiàn)代都市核心區(qū)依托生態(tài)濱水區(qū)資源和城市歷史文化價值，發(fā)展休閑娛樂功能，同時豐富提升城市的旅游功能結(jié)論140現(xiàn)代都市產(chǎn)業(yè)成為區(qū)域發(fā)展的核心產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，形成城市新的經(jīng)濟增長極藝術(shù)展覽文化傳媒休閑娛樂…信息服務(wù)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)—歷史文化名城現(xiàn)代都市核心區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向—都市產(chǎn)業(yè)文化傳媒休閑娛樂生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)…藝術(shù)展覽信息服務(wù)

都市產(chǎn)業(yè)是適應(yīng)中心城市功能和都市經(jīng)濟發(fā)展，發(fā)揮都市優(yōu)勢，服務(wù)于都市自身并輻射周邊地區(qū)繁榮發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。都市產(chǎn)業(yè)與都市生活、都市文化、都市素質(zhì)、都市環(huán)境和都市社會經(jīng)濟發(fā)展緊密聯(lián)系，貫穿社會、經(jīng)濟、文化領(lǐng)域，涉及農(nóng)業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，是集生產(chǎn)、流通、消費為一體的三次產(chǎn)業(yè)群。結(jié)論241發(fā)展成熟的現(xiàn)代都市核心區(qū)，在功能的構(gòu)成以及比例規(guī)模上，發(fā)展較為相似—瑞士伯爾尼都市核心區(qū)功能比例構(gòu)成—休閑娛樂區(qū)居住用地行政、商業(yè)商務(wù)用地—謝菲爾德現(xiàn)代都市核心區(qū)功能比例構(gòu)成—道路、綠化和水系結(jié)論3活力產(chǎn)業(yè)區(qū)居住用地行政、商業(yè)商務(wù)用地活力產(chǎn)業(yè)區(qū)休閑娛樂區(qū)道路、綠化和水系—歷史文化名城現(xiàn)代都市核心區(qū)功能比例

—功能構(gòu)成居住用地行政商業(yè)商務(wù)用地都市產(chǎn)業(yè)用地休閑娛樂用地功能比例%40%-50%5%-10%7%-10%公共綠化、道路25%-40%政府行政辦公1%-2%商務(wù)辦公1%-4%商業(yè)用地1%-4%10%-5%42九大功能分區(qū)：都市活力區(qū)、文化水岸休閑區(qū)、都市生活區(qū)、SOHO商住混合區(qū)、行政商務(wù)區(qū)、都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、濱水高尚住宅區(qū)、生態(tài)游憩區(qū)和生態(tài)休閑居住區(qū)文化水岸休閑區(qū)都市活力區(qū)都市生活區(qū)濱水高尚住宅區(qū)Soho商住區(qū)生態(tài)休閑居住區(qū)都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)生態(tài)游憩區(qū)行政商務(wù)區(qū)功能分區(qū)功能分區(qū)分區(qū)規(guī)模（畝）都市活力區(qū)1000都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)2000行政商務(wù)區(qū)565文化水岸休閑區(qū)1400生態(tài)休閑居住區(qū)1700SOHO商住區(qū)1460濱水高尚居住區(qū)1352生態(tài)游憩區(qū)724都市生活區(qū)255043通過以上十三大核心項目設(shè)置，有效提升區(qū)域土地價值，豐富分區(qū)功能，分期開發(fā)促進區(qū)域土地的持續(xù)增值核心項目總結(jié)編號核心項目1京杭水岸城2濱水CITYWALK3京杭國際交流中心4運河新天地5京杭之帆五星級酒店6體驗式書城7第四維商業(yè)街區(qū)8健康水會9生態(tài)體育公園10院街商業(yè)11創(chuàng)意俱樂部12創(chuàng)意工坊13原生態(tài)濕地走廊12345678910121113核心區(qū)項目空間布局結(jié)構(gòu)圖44通過概念增值、規(guī)劃增值和設(shè)施增值等一系列增值措施，提升區(qū)域土地價值和吸引力。概念增值現(xiàn)代都市核心區(qū)概念運河文化概念現(xiàn)代濱水休閑概念濱水生態(tài)居住概念規(guī)劃增值京杭水灣運河新天地原生態(tài)濕地走廊生態(tài)體育公園設(shè)施增值京杭水岸城濱水CITYWALK京杭之帆五星級酒店體驗式書城京杭國際交流中心健康水會第四維文化創(chuàng)意街區(qū)核心結(jié)論回顧區(qū)域增值體系45創(chuàng)意設(shè)計部落信息產(chǎn)業(yè)基地居住配套用地OPEN青年社區(qū)圍繞創(chuàng)新、科技、前沿的產(chǎn)業(yè)商務(wù)區(qū)，配置商業(yè)、居住、休閑娛樂功能，打造復(fù)合型產(chǎn)業(yè)生活空間都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)匯聚都市精英，聚集社會財富，完美構(gòu)筑核心城市空間延展區(qū)域都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)功能規(guī)模結(jié)構(gòu)都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)2000畝產(chǎn)業(yè)占地862畝商住用地596畝公建道路綠化水系542畝46特色都市產(chǎn)業(yè)空間蘊藏城市創(chuàng)新活力，引領(lǐng)都市經(jīng)濟潮流分區(qū)組團功能方向典型項目/產(chǎn)品創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)空間創(chuàng)意設(shè)計類企業(yè)聚集地，為高素質(zhì)、頂尖的創(chuàng)意從業(yè)者提供多元、柔性現(xiàn)代的創(chuàng)造空間時尚LOFT生態(tài)辦公區(qū)創(chuàng)意俱樂部創(chuàng)意工坊高新研發(fā)空間承接長三角城市信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)溢出業(yè)務(wù)，吸引本地高新技術(shù)企業(yè)研發(fā)部門共享優(yōu)越工作空間

信息服務(wù)大廈高新技術(shù)研發(fā)中心生活配套服務(wù)區(qū)依托配套商業(yè)和汽車東站等設(shè)施，為工作和居住人口提供便利快捷的服務(wù)空間OPEN青年社區(qū)（商住小區(qū)）產(chǎn)業(yè)配套居住區(qū)（商住小區(qū)）創(chuàng)意書吧時尚商務(wù)會所現(xiàn)代客運中心影響力推動力創(chuàng)造力生命力生產(chǎn)力都市產(chǎn)業(yè)示范區(qū)47產(chǎn)品交易、展示、對外交流的平臺，設(shè)計機構(gòu)和人士相互學(xué)習(xí)和切磋的第四空間

定位：融產(chǎn)品設(shè)計、展示、發(fā)布、服裝品牌展示宣傳、創(chuàng)意教育培訓(xùn)、咨詢策劃等為一體的文化創(chuàng)意平臺

功能：產(chǎn)品設(shè)計展示與發(fā)布企業(yè)、產(chǎn)品形象、展示咨詢策劃、創(chuàng)意教育培訓(xùn)建筑特色：具有較強的現(xiàn)代感和時尚感，讓人們感受建筑藝術(shù)與時尚元素的完美結(jié)合體量規(guī)模：1.5萬平米1創(chuàng)意工坊創(chuàng)意俱樂部核心項目48隨性交流的空間、時尚玩族的聚會，最純粹、最蕪雜的集聚地，最前衛(wèi)沖動的大本營創(chuàng)意工坊創(chuàng)意俱樂部

定位：創(chuàng)意設(shè)計者的交流、娛樂、休憩空間，增強區(qū)域同周邊板塊的聯(lián)動性，提升活力

功能：交流互動空間，為人們提供服務(wù)、消費、休閑的多功能商業(yè)娛樂中心針對對象：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中高端從業(yè)人員及相關(guān)行業(yè)具備創(chuàng)新頭腦高素質(zhì)人員體量規(guī)模：1.5萬平米2核心項目49圍繞中心水景，排布商業(yè)、商務(wù)和休閑娛樂功能，形成具有復(fù)合功能的區(qū)域核心，演繹揚州現(xiàn)代都市時尚都市活力區(qū)休閑商業(yè)組團城市居住組團濱水游憩組團Soho居住組團水岸居住組團水岸商務(wù)組團都市活力區(qū)分區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖都市活力區(qū)都市活力區(qū)功能規(guī)模結(jié)構(gòu)都市活力區(qū)1000畝純商業(yè)136畝居住用地400畝公建道路綠化水系414畝商務(wù)用地50畝50分區(qū)組團功能方向典型項目濱水游憩組團依托京杭之星人工水面，設(shè)置城建館、超五星酒店，形成地標建筑的空間呼應(yīng)，形成區(qū)域的核心形象入口

城建館水岸廣場五星級酒店（濱水地標）水岸商務(wù)組團生態(tài)、濱水的商務(wù)辦公平臺，形成區(qū)域商務(wù)辦公高地

高端商務(wù)寫字樓

SOHO商務(wù)辦公休閑商業(yè)組團配備便利、全面的生活休閑配套設(shè)施，輻射全市及周邊腹地人群，形成城市級商業(yè)內(nèi)核

京杭水岸城特色濱水CITYWALK城市居住組團水岸居住組團水岸居住組團依托周邊的商業(yè)、休閑功能，開發(fā)中高檔居住區(qū)

品質(zhì)高檔住宅商業(yè)設(shè)施、高端居住和SOHO型辦公混合布局，構(gòu)建充滿活力的區(qū)域核心都市活力區(qū)51特色商業(yè)通過主題的建造，演繹時尚都市生活，強化參與式購物及體驗式娛樂特征核心項目

定位：增加特色商業(yè)功能，營造休閑商業(yè)娛樂氛圍。

建筑特色：大型商業(yè)綜合體與特色濱水商業(yè)，讓所有人都能暢游其中，體味到都市生活的各種樂趣。主要客戶：全體城市居民及部分旅游游客。主要業(yè)態(tài)：零售/餐飲/娛樂及其他業(yè)態(tài)

體量規(guī)模：20萬方商業(yè)體量京杭水岸城濱水CITYWALK城市級商業(yè)中心組團核心商業(yè)項目52京杭水岸城開發(fā)方向——案例借鑒：日本福岡博多運河城核心項目京杭水岸城城市步道日本福岡博多運河城項目立意

「化都市為劇場」項目的吸引力來自：有名的福岡凱悅大飯店；四季劇團的第一個專用劇場“福岡城市劇場”；匯集13個電影院的“AMC運河城13”；高科技游藝主題公園“福岡快樂國”等。設(shè)計思路

「觀光與商業(yè)結(jié)合」將三個原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購物廊，增強觀光性。市場反饋前八個月，游客人數(shù)達到1200萬人。運河城市中心包括2個飯店、1個大型購物娛樂場所和1棟辦公樓。商業(yè)、酒店和辦公的配比約為4：4：1。商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。53濱水城市步道的開發(fā)方向——案例借鑒：紐約城市步道節(jié)日廣場廊街紐約城市步道兩條典型廊街交匯于一個節(jié)日廣場，通過城市景觀規(guī)劃、娛樂場所和節(jié)日市場的戲劇化手段，使這些地方成為舞臺，而生活每天就在這些舞臺中發(fā)生。除了電影以及懷舊，這里也有咖啡館、club、綜合性的購物中心和特色小店，它們?nèi)绱藚f(xié)調(diào)的分布在街道中，不喧賓奪主，但也不乏特色。核心項目京杭水岸城城市步道54聚合時代發(fā)展前沿的高檔時尚、人文宜居的新都市聚居區(qū)都市生活區(qū)都市生活區(qū)都市生活區(qū)功能規(guī)模結(jié)構(gòu)文化教育組團居民安置區(qū)組團都市居住組團院街商業(yè)都市生活區(qū)分區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖都市生活區(qū)2550畝商住596畝居住1096畝公建道路綠化水系858畝55分區(qū)組團功能方向典型項目居民安置區(qū)組團作為廣陵新城核心區(qū)開發(fā)建設(shè)中的就地居民安置區(qū)都市居住組團依托內(nèi)部水系，開發(fā)建設(shè)中、高密度居住區(qū)，作為廣陵新城核心區(qū)的核心居住片區(qū)

院街商業(yè)文化教育組團新東方學(xué)校為中心，形成廣陵新城核心區(qū)的文化教育組團以居住和社區(qū)商業(yè)為主體功能，發(fā)展成為廣陵新城核心區(qū)都市居住的核心片區(qū)都市生活區(qū)56通過多樣、休閑、趣味的院街設(shè)置形成區(qū)域級商業(yè)中心，服務(wù)都市生活區(qū)的居住人群核心項目項目本身只有一面臨街，通過蘋果街的打造，將商業(yè)氛圍引入社區(qū)內(nèi)部，一方面確保底商可以鋪鋪臨街，另一方面圍合形成局部的商業(yè)氛圍，提升商業(yè)街的商業(yè)價值。案例借鑒-蘋果街區(qū)

定位：區(qū)域級商業(yè)中心。

建筑特色：以建筑底商為基礎(chǔ)，圍合商業(yè)院落，將商業(yè)散布于居住空間內(nèi)部，院落商業(yè)街區(qū)。主要客戶：片區(qū)居住人群。主要業(yè)態(tài)：零售/餐飲

體量規(guī)模：5萬方商業(yè)體量院街商業(yè)院街的構(gòu)建形態(tài)院街商業(yè)57將節(jié)能、舒適、健康、生態(tài)元素注入社區(qū)生活，成為城市財富階層人群聚集地濱水居住區(qū)濱水高尚居住區(qū)功能規(guī)模結(jié)構(gòu)濱水高尚居住區(qū)濱水高尚居住區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖低密度生態(tài)社區(qū)濱水生態(tài)走廊分區(qū)組團功能方向典型項目低密度生態(tài)社區(qū)組團依托濱河區(qū)域天然濕地生態(tài)資源和交通道路自然分隔而成的獨立空間，打造城市生態(tài)宜居社區(qū)，滿足財富階層高品質(zhì)居住需求

濱水生態(tài)走廊組團依托廖家溝原生態(tài)濕地資源，塑造原生態(tài)綠地開敞空間

原生態(tài)濱水生態(tài)濕地走廊以生態(tài)自然空間為依托，展現(xiàn)揚州生態(tài)居住特質(zhì)，提高區(qū)域居住品質(zhì)濱水高尚居住區(qū)1700畝居住區(qū)用地1114畝綠化、道路和水系市政用地586畝58以生態(tài)濕地和寬幅水系為機制，建設(shè)具有生態(tài)、游覽、科普、休閑于一體的復(fù)合原生態(tài)綠地走廊

定位：區(qū)域原生態(tài)濕地走廊空間特色：多層次空間變換，多面多節(jié)點的生態(tài)展示主要客戶：全體城市居民及部分旅游游客。核心項目生態(tài)濕地走廊生態(tài)濕地走廊59依托濱河區(qū)域親水、近水特性及橋頭交通節(jié)點區(qū)位打造城市標志性戶外觀光和運動體驗空間生態(tài)游憩區(qū)生態(tài)游憩區(qū)生態(tài)游憩區(qū)功能規(guī)模結(jié)構(gòu)生態(tài)游憩區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖生態(tài)體育運動公園組團原生態(tài)濕地走廊分區(qū)組團功能方向典型項目生態(tài)體育運動公園布局體育運動設(shè)施，滿足中高端居住人口的戶外運動空間需求，完善廣陵新城核心區(qū)的休閑娛樂功能構(gòu)成

生態(tài)體育運動公園濱水生態(tài)走廊組團承接北部原生態(tài)濕地走廊的空間功能延展，豐富綠地空間的功能體系設(shè)置生態(tài)空間規(guī)避區(qū)域門戶的交通負面影響，布局生態(tài)體育公園豐富板塊功能生態(tài)游憩區(qū)724畝休閑娛樂用地180畝運動公園420畝道路、綠化及市政用地124畝60做為廣陵新城核心區(qū)休閑娛樂功能的重要組成，展示綠色生態(tài)活力，滿足區(qū)域居住人群的戶外運動空間需求生態(tài)游憩區(qū)生態(tài)體育公園項目特色：大面積綠色生態(tài)草地，功能豐富的體育設(shè)施主要客戶：城市居民及區(qū)域居住人群。規(guī)模：占地面積420畝。項目價值：減少交通干道負面影響；形成良好的門戶生態(tài)展示空間；提升區(qū)域周邊居住品質(zhì)，成為周邊居民休閑游憩共享空間。生態(tài)體育運動公園組團61依托自然濕地資源、人工湖景和高檔養(yǎng)生水會配套，營造社區(qū)高尚生態(tài)居住格調(diào)，成為城市精致生活的引領(lǐng)者生態(tài)休閑居住區(qū)由濱水濕地外景和淮左湖人工內(nèi)景相互輝映而成的“水景”資源體系，構(gòu)筑了社區(qū)以水為靈魂的生態(tài)主題；高檔養(yǎng)生會提供的一站式休閑健康娛樂服務(wù)詮釋城市中心區(qū)無法復(fù)制的名流精英生活生態(tài)休閑居住區(qū)生態(tài)休閑居住區(qū)功能規(guī)模結(jié)構(gòu)生態(tài)休閑居住區(qū)分區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖親水休閑走廊休閑居住區(qū)（商住用地集中）城市綠地生態(tài)休閑居住區(qū)分區(qū)組團功能方向典型項目休閑商住混合組團以社區(qū)生態(tài)水景為主要資源依托，配合社區(qū)商業(yè)，打造城市休閑品質(zhì)居住區(qū)，成為城市生態(tài)品質(zhì)生活引領(lǐng)者高端休閑居住區(qū)中心生態(tài)居住組團依托人工湖和生態(tài)濕地資源，以及社區(qū)內(nèi)高檔健康養(yǎng)生會所提供的配套服務(wù)，打造富有商務(wù)休閑特色的精致生活空間

中心生態(tài)居住區(qū)健康水會親水休閑走廊生態(tài)休閑居住區(qū)1352畝商住397畝居住478畝道路、綠化及市政用地477畝生態(tài)休閑居?。ň幼∮玫兀?2人工湖健康水會－－融娛樂、運動、康體、商務(wù)功能于一體，為城市商務(wù)精英筑健康諾亞方舟，造品質(zhì)生活藍本

定位：以“健康、養(yǎng)生”為概念，是一個運動、休閑、保健、娛樂、商務(wù)會議等多元功能組合、五星級新概念的健康休閑會所，增強社區(qū)生態(tài)休閑氛圍

建筑特色：體量適度、自然生態(tài)、主題突出的特色娛樂場所，讓會員享水、樂水，品味時尚健康生活主要客戶：城市商務(wù)精英、高端白領(lǐng)階層、外籍人士體量規(guī)模：1.5萬平米功能服務(wù)內(nèi)容水療SPA洗浴、桑拿、按摩健身、康體健身、全身體檢娛樂、休閑影院、茶室、書吧商務(wù)會議室等商務(wù)空間健康水會核心項目健康水會63在活力區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)之間布局SOHO商住區(qū)，構(gòu)建產(chǎn)居結(jié)合的區(qū)域功能體系SOHO商住區(qū)SOHO商住區(qū)SOHO商住區(qū)功能規(guī)模結(jié)構(gòu)SOHO商住區(qū)分區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖第四維商業(yè)街區(qū)城市SOHO區(qū)組團都市居住組團分區(qū)組團功能方向典型項目城市SOHO區(qū)組團以概念化的公寓為主的，具有現(xiàn)代都市風(fēng)格的soho居住區(qū)

第四維商業(yè)街區(qū)都市居住組團商住混合的中高密度住宅組團SOHO商住區(qū)1459畝商住區(qū)397畝居住區(qū)662畝道路、綠化及市政用地400畝64——文化、活力、創(chuàng)意的第四維商業(yè)街區(qū)

定位：揚州創(chuàng)意街區(qū)。

建筑特色：特色街區(qū)商業(yè)建筑，體現(xiàn)創(chuàng)意文化等時尚概念。主要客戶：產(chǎn)業(yè)區(qū)的創(chuàng)意人士和城市旅游游客。業(yè)態(tài)特征：創(chuàng)意制品/餐飲/零售

體量規(guī)模：2萬方建筑體量第四維商業(yè)街區(qū)核心項目第四維商業(yè)街區(qū)沿SOHO商住區(qū)中心街區(qū)，打造區(qū)域空間通廊，布局創(chuàng)意產(chǎn)品商業(yè)街鋪，與東側(cè)都市產(chǎn)業(yè)區(qū)形成較好的功能互補與空間互動，同時也同soho居住區(qū)形成區(qū)域特質(zhì)的屬性搭配。揚州創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街區(qū)與都市產(chǎn)業(yè)區(qū)的創(chuàng)意工坊相聯(lián)系，為其設(shè)計的產(chǎn)品提供展示和銷售的空間65行政商務(wù)區(qū)是廣陵新城的腹心地帶，以擬建區(qū)級行政資源推動區(qū)域行政、文化和商務(wù)中心的形成行政商務(wù)區(qū)行政商務(wù)區(qū)分區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖行政商務(wù)區(qū)功能規(guī)模結(jié)構(gòu)行政組團中心居住組團都市商務(wù)組團文化生態(tài)組團行政商務(wù)區(qū)行政商務(wù)區(qū)565畝行政辦公130畝商務(wù)區(qū)76畝廣場104畝居住190畝道路、綠化及市政用地65畝66分區(qū)組團功能方向典型項目行政組團以廣陵區(qū)政府為中心，形成區(qū)域行政中心文化生態(tài)組團以生態(tài)開敞空間為依托，設(shè)置揚州首家體驗式書城，形成區(qū)域文化體驗中心

揚州首家體驗式書城都市商務(wù)組團圍繞城市景觀軸線文昌路。布局中高端商務(wù)寫字樓，形成都市商務(wù)辦公集群中心居住組團中心區(qū)的核心區(qū)域，布局居住組團，完善行政商務(wù)區(qū)功能構(gòu)成，有利于產(chǎn)居結(jié)合的功能區(qū)體系構(gòu)建區(qū)級行政設(shè)施、文化生態(tài)開敞空間、都市商務(wù)集群和都市居住組團四大功能片區(qū)，構(gòu)建區(qū)域功能聚合中心行政商務(wù)區(qū)67揚州首家體驗式書城——BOOKMALL，以出版物銷售為核心，以文化交流、創(chuàng)意產(chǎn)品、休閑娛樂、品味餐飲為配合的揚州城市文化生活中心

定位：國內(nèi)一流體驗式書城，出版物及文化用品的展示與銷售，整合高品位餐飲、休閑娛樂、創(chuàng)意產(chǎn)品和文化精品等項目，為消費者提供一站式、多元化的文化休閑選擇與體驗，塑造揚州文化生活新風(fēng)尚。

建筑特色：時尚現(xiàn)代外立面風(fēng)格，充滿幻趣和想象力的空間設(shè)計和多樣化主題裝飾風(fēng)格。主要客戶：全體城市居民及部分旅游游客。規(guī)模：建筑面積約2萬平米功能構(gòu)成：多種業(yè)態(tài)的書店、影音制品店；多功能文化廳，提供會議、展示、展覽、影視等文化交流功能；大量注重參與互動的閱讀與文化活動；咖啡店、風(fēng)格餐廳、茶館核心項目體驗式書城揚州首家體驗式書城68結(jié)合區(qū)域發(fā)展條件，以生態(tài)、健康、文化為主題建設(shè)京杭運河文化水岸休閑區(qū)水岸休閑區(qū)從一個具有久遠歷史的航運水岸區(qū)變成一個現(xiàn)代都市化的生態(tài)、文化和休閑活躍的黃金水岸！文化水岸休閑區(qū)文化水岸休閑區(qū)功能規(guī)模結(jié)構(gòu)水岸休閑區(qū)分區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖水岸游憩組團水岸居住組團分區(qū)組團功能方向典型項目水岸居住組團以一線江景為主要資源依托點，打造濱江高尚居住區(qū)，引領(lǐng)揚州高尚生活新標桿

中高端居住小區(qū)水岸游憩組團依托運河?xùn)|岸的生態(tài)空間聯(lián)系，打造富有特色的區(qū)域文化水岸休閑空間

京杭之帆五星級酒店京杭國際交流中心運河新天地文化水岸休閑區(qū)1400畝休閑娛樂用地450畝居住350畝道路、綠化及市政600畝69“京杭國際交流中心”—承接與國際友好城市的對外交流，建立一個揚州與國際文化固化的交流平臺，形成城市名片，提升區(qū)域價值京杭國際交流中心運河新天地核心項目京杭之帆酒店揚州市的國際友好城市已達9個，在發(fā)展中已經(jīng)逐步深化與這些城市的交往，并求得實質(zhì)性效益，推進與友好城市的新交往韓國仁龍市、美國西港市美國肯特市、德國奧芬巴赫市、意大利里米尼市緬甸仰光市、日本唐津市日本厚木市…京杭國際交流中心對外文化交流基礎(chǔ)

——眾多友好城市對外文化交流

——政府鼓勵政策

定位：城市文化交流中心。

建筑特色：后現(xiàn)代建筑，體現(xiàn)友好、創(chuàng)新的都市化城市意向，與水系自然融合。主要客戶：外籍友好城市的訪問團體。

體量規(guī)模：1萬方建筑體量70“運河新天地”—在古老的京杭大運河?xùn)|側(cè)濱水區(qū)，植入現(xiàn)代購物、娛樂、美食等功能，打造揚州頂級濱水休閑區(qū)1核心業(yè)態(tài)23生態(tài)休閑功能區(qū)功能分區(qū)主題游賞功能區(qū)運河碼頭主題餐飲酒吧功能區(qū)餐廳、咖啡廳、特色酒吧、手工藝品，玩具，禮品、裝飾品等的商鋪。迷你家庭劇場、運河水上主題游樂公園等。運河公園、親水平臺、文化步道以及其它建筑小品。建設(shè)意向

定位：城市級文化濱水休閑區(qū)。

建筑特色：街區(qū)建筑，體現(xiàn)與揚州友好城市異域建筑特色。主要客戶：揚州城市居民與旅游游客。

體量規(guī)模：5萬方建筑體量京杭國際交流中心運河新天地核心項目京杭之帆酒店71家庭館兒童博物館總投資為1450萬美元，面積為57000平方英尺，每年游客達50萬人次以上三維動感電影院總投資為450萬美元，容可納440人、有芝加哥最大的電影屏幕：六層樓高、提供先進的視聽設(shè)備水晶宮6層高全玻璃環(huán)繞的植物花園，70棵高大棕櫚樹、20個音樂噴泉、公眾休憩區(qū)碼頭公園天際線劇場由百事可樂公司贊助修建．總投資為880萬美元1500個座位，芝加哥唯一的臨湖表演劇場空中纜車由麥當(dāng)勞公司贊助修建，總投資為320萬美元，按照1893年芝加哥進行世界哥倫比亞博覽會時建造的原形觀纜車制造，乘坐該纜車可一覽芝加哥湖岸線風(fēng)光和市中心的各大建筑。旋轉(zhuǎn)木馬仿制20年代該港口黃金時代時運轉(zhuǎn)的一部音樂旋轉(zhuǎn)木馬，它曾經(jīng)伴隨芝加哥幾代人一起成長碼頭商業(yè)街莎士比亞劇場可容納525位觀眾的天井式劇場，是世界上最好的演出莎士比亞戲劇的舞臺之一商鋪餐廳、咖啡廳，售賣旅游紀念品、手工藝品，玩具，禮品、裝飾品等的商鋪。節(jié)日大廳史密斯彩色玻璃窗博物館美國第一家完全以彩色玻璃窗做為主題的藝術(shù)博物館。800英尺長的長廊上陳列有150多個彩色玻璃窗，約有80％是曾經(jīng)安裝在芝加哥建筑上的，其年代可追溯到1870年。展會空間1.58萬平米的展示空間和4460平米（36個）會議室宴會廳啤酒花園包括米樂啤酒舞臺，是一個小型的露天舞臺，在夏季邀請本地著名樂隊在此巡回演出，為游客提供一個免費的休閑娛樂，欣賞音樂，品嘗風(fēng)味小吃的場所多功能廳18000平方英尺，主要用于大型商業(yè)展示會豪華觀光游艇提供了多項湖上游艇娛樂項目，每年有超過60萬人次的乘客在此乘游船觀覽芝加哥風(fēng)光A、家庭館B、水晶宮C、碼頭公園D、碼頭商業(yè)街E、節(jié)日大廳F、宴會廳“運河新天地”開發(fā)建設(shè)的案例借鑒：芝加哥?海軍碼頭京杭國際交流中心運河新天地核心項目京杭之帆酒店72京杭帆酒店：以京杭大運河古老的漕運船形式作為酒店建筑設(shè)計創(chuàng)意根源，打造揚州高端五星級酒店，形成區(qū)域地標古老的京杭大運河漕運船漕運船是京杭大運河上重要的水運交通工具，歷史上京杭大運河上漕運船穿梭不斷，漕運船回，物資流通，承載著京杭大運河往日的繁華與鼎盛。京杭之帆——五星級酒店酒店創(chuàng)意設(shè)計來源

定位：揚州高端五星級酒店

建筑特色：后現(xiàn)代建筑，以漕運船帆作為創(chuàng)意根源，打早區(qū)域建筑地標，成為廣陵新城第一高樓。主要客戶：國際會議客戶以及中高端城市游客。

體量規(guī)模：6萬方建筑體量京杭國際交流中心運河新天地核心項目京杭之帆酒店73廣陵新城核心區(qū)之于揚州：是加速揚州都市化進程的率先引擎74廣陵新城核心區(qū)之于揚州：是促進城市發(fā)展和經(jīng)濟騰飛的核心動力75發(fā)展愿景+以“生態(tài)化”為開發(fā)理念，+以都市產(chǎn)業(yè)為核心發(fā)展內(nèi)涵，+將區(qū)域最終打造成為以都市產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集商務(wù)、休閑娛樂、文化藝術(shù)、都市居住、城市旅游為一體的，領(lǐng)袖揚州、輻射蘇中、享譽京杭運河帶上的“京杭都心、生態(tài)水城”76思考篇Part.1規(guī)律篇Part.2方向篇Part.3內(nèi)涵篇Part.4規(guī)劃篇Part.54.1案例借鑒功能定位與規(guī)模分析4.277基于區(qū)域整體定位研究，廣陵新城核心區(qū)重點發(fā)展都市產(chǎn)業(yè)、居住、商業(yè)和休閑旅游娛樂功能都市產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)功能商務(wù)功能依托區(qū)域自身的資源，大力發(fā)展附加值高的第三產(chǎn)業(yè)，滿足揚州中高端企業(yè)對高檔商務(wù)空間需求居住以多元、創(chuàng)新為特色的綠色、生態(tài)、宜居示范居住區(qū)居住功能商業(yè)服務(wù)休閑娛樂旅游商業(yè)服務(wù)功能都市休閑商業(yè)與濱水空間相結(jié)合的都市休閑示范極功能解析城市旅游功能休閑娛樂功能推動揚州旅游產(chǎn)業(yè)升級，完善揚州現(xiàn)代旅游體系以多層次商業(yè)為特色的城市東部商業(yè)活力核781商務(wù)與都市產(chǎn)業(yè)功能的量化分析79采用不同方法對廣陵新城商務(wù)體量進行預(yù)測1市場趨勢法2需求預(yù)測法3城市類比法基于城市辦公用房成交現(xiàn)狀，考慮城市未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢對商務(wù)體量進行預(yù)測基于未來新增現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員辦公需求和現(xiàn)有企業(yè)辦公置換需求進行預(yù)測借鑒同揚州三產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平相當(dāng)?shù)某鞘邪l(fā)展階段案例，對商務(wù)體量進行預(yù)估80經(jīng)濟總量良好的發(fā)展態(tài)勢和三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的調(diào)整趨勢奠定了服務(wù)業(yè)“質(zhì)量并重”、持續(xù)增長的運行基調(diào)2002-2007年6年間，揚州GDP總量持續(xù)增長，平均增幅為17.4%，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年平均增長率達15%；揚州政府今后5年工作目標：實現(xiàn)全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長13%左右量的保證：經(jīng)濟總量17%的增幅水平城市第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比重經(jīng)歷了03-05年的短期下滑后連續(xù)三年持續(xù)上調(diào)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效；產(chǎn)業(yè)格局和服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃強化了現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展意識：形成以先進制造業(yè)為主體、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為支撐的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格局，成為長三角江北地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心城市質(zhì)的提升：現(xiàn)代服務(wù)業(yè)較大的發(fā)展空間城市服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢在城市5年工作目標導(dǎo)向和服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的指引下，保守估計未來十年內(nèi)揚州第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增速將維持在10%的范圍內(nèi)2002-2007年揚州GDP、二產(chǎn)、三產(chǎn)產(chǎn)值平均增幅對比2004-2007年揚州三產(chǎn)結(jié)構(gòu)對比2007-2017年揚州三產(chǎn)產(chǎn)值增長態(tài)勢單位：億元數(shù)據(jù)來源：2007年揚州統(tǒng)計年鑒；揚州統(tǒng)計局網(wǎng)站；2008年揚州市政府工作報告；81根據(jù)寫字樓市場表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān)的市場發(fā)展規(guī)律，揚州未來寫字樓容量將出現(xiàn)一定程度增幅第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值(億元)寫字樓整體容量>1200大800～1200中等<800較低寫字樓發(fā)展水平評估模型成都2001－2005年三產(chǎn)產(chǎn)值、辦公用房年均成交量對比年份20012002-20042005三產(chǎn)產(chǎn)值682765-10571182年均辦公成交面積14.520.937.7階段年均面積增幅--40%81%揚州未來十年第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值與寫字樓市場容量預(yù)期發(fā)展情況寫字樓的市場表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關(guān)，第三產(chǎn)業(yè)總量反應(yīng)了城市寫字樓的整體容量水平，根據(jù)二者的對應(yīng)關(guān)系總結(jié)出寫字樓發(fā)展水平模型主要階段第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2014-2017900-11982007－2013462-818產(chǎn)值單位：億元面積單位：萬平米三產(chǎn)產(chǎn)值按照年增幅10％的保守增速預(yù)估未來十年揚州的三產(chǎn)產(chǎn)值，根據(jù)寫字樓發(fā)展水平評估模型，推測揚州寫字樓容量將在未來10年內(nèi)經(jīng)過中等容量的發(fā)展階段低容量中等容量模型來源：世聯(lián)模型數(shù)據(jù)來源：2006年成都統(tǒng)計年鑒；戴德梁行2007年度市場投資研討會公布數(shù)據(jù)年份2000-20022003-20052006-2007三產(chǎn)產(chǎn)值472-620710-11181318-1584年均辦公成交面積13.424.531.5階段年均面積增幅--83%28%南京2000－2007年三產(chǎn)產(chǎn)值、辦公用房年均成交量對比82基于市場實現(xiàn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，廣陵新城未來10年內(nèi)預(yù)期可實現(xiàn)76萬平米的商務(wù)辦公體量市場實現(xiàn)現(xiàn)狀2005－2007年揚州市辦公用房年平均成交量為8.8萬平米未來發(fā)展趨勢揚州未來10年寫字樓銷量參考成都發(fā)展經(jīng)驗，立足揚州市場，保守估計未來10年內(nèi)寫字樓中等容量階段年銷售量較低容量階段增長20％。揚州2008－2017年寫字樓銷售量預(yù)估：8.8萬m2×6年＋10.56萬m2×4年=94.8萬m2主要階段階段間年銷量增幅年成交量2014－201720％10.562008－2013--8.8參照近年西區(qū)寫字樓成交量占全市比重，估計未來廣陵新城可實現(xiàn)全市80％的商務(wù)銷量，可實現(xiàn)面積為：85×0.8=76萬m2未來十年寫字樓市場容量預(yù)期增長06、07年西區(qū)寫字樓成交量占全市總量比重單位：萬平米數(shù)據(jù)來源：揚州市房地產(chǎn)市場分析報告（2006-2007年）83采用不同方法對廣陵新城商務(wù)體量進行預(yù)測1市場趨勢法2需求預(yù)測法3城市類比法基于城市辦公用房成交現(xiàn)狀，考慮城市未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢對商務(wù)體量進行預(yù)測基于未來新增現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員辦公需求和現(xiàn)有企業(yè)辦公置換需求進行預(yù)測借鑒同揚州三產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平相當(dāng)?shù)某鞘邪l(fā)展階段案例，對商務(wù)體量進行預(yù)估84以新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)為區(qū)域功能內(nèi)核的廣陵新城將成為未來揚州4.8萬現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新增就業(yè)人士的主要辦公聚集地2006年對辦公空間需求較大的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員近6萬人；

2001-2006年三產(chǎn)從業(yè)人員平均年增長率為4%；預(yù)估揚州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人口的年增長率高于三產(chǎn)平均增速，將達到6%的增幅水平，2017年城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新增就業(yè)人口將達到4.8萬人。新增人口4.8萬未來10年內(nèi)廣陵新城可提供新增現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員辦公面積為：4.8萬×15m2/人×0.8=57萬m2新增人口數(shù)量預(yù)估人均辦公面積預(yù)估辦公體量區(qū)域?qū)崿F(xiàn)集聚度參照西區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，預(yù)測本區(qū)域集聚度可達80%2008-2017年揚州現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員增長趨勢數(shù)據(jù)來源：2007年揚州統(tǒng)計年鑒；揚州統(tǒng)計局網(wǎng)站；國家規(guī)定公務(wù)員人均辦公面積為20-24平方米中國80%的企業(yè)辦公面積在15平方米以下，一般人均辦公面積分為5平方米以下、5-10平方米之間、10-15平方米之間三個檔次西方城市商務(wù)辦公面積為15平方米。廣陵新城核心區(qū)的人均商務(wù)辦公面積可以達到平均辦公面積取值15平方米。85同時區(qū)域還將預(yù)留15萬平米左右的辦公場所來滿足城市現(xiàn)有企事業(yè)升級更新的空間置換需求老城辦公空間置換其他區(qū)域企業(yè)辦公空間置換金融機構(gòu)辦公空間置換1萬5平米左右辦公空間置換率30%29萬左右的辦公銷量40%的平均空置率置換率60%八家國內(nèi)銀行揚州分行近十家金融保險機構(gòu)辦公面積接近7萬平米置換率60%未來10年廣陵新城可滿足現(xiàn)有辦公升級更新的置換需求為：0.45萬+10.4萬+4.2萬=15.05萬m2空間置換面積約4500平方米空間置換面積約10.4萬平方米空間置換面積約4.2萬平方米“揚州市的金融機構(gòu)主要是購買整層或多層寫字樓來滿足辦公需求，舒適現(xiàn)代的辦公空間對他們有一定吸引力”

——搜房網(wǎng)肖經(jīng)理置換率取值原則：城市現(xiàn)代都市核心區(qū)的定位決定了區(qū)域所吸引辦公企業(yè)類型主要為三產(chǎn)中層次較高的現(xiàn)代服務(wù)性質(zhì)企業(yè)，目前該類型企業(yè)多分布于老城周邊，因此老城所需置換空間低于其他區(qū)域，置換率較低根據(jù)訪談和市場現(xiàn)狀調(diào)研，推算老城、其他區(qū)域以及金融機構(gòu)辦公空間置換率分別為30%、60%、60%；辦公空間統(tǒng)計途徑：老城企業(yè)和金融機構(gòu)辦公面積主要通過市場調(diào)研和專業(yè)人士訪談途徑獲??；其他區(qū)域辦公物業(yè)銷售面積通過揚州市房產(chǎn)網(wǎng)銷售面積公示資料統(tǒng)計及市場現(xiàn)狀調(diào)研獲?。豢罩寐蕘碜允袌霈F(xiàn)狀調(diào)研；辦公空間統(tǒng)計：匯展閣：約4000平米摩爾曼妮：約4000平米……辦公銷售面積統(tǒng)計：東城國際：3045平米天地大廈：6340平米華遠國際：4003平米……86通過估算新增人員辦公場所和現(xiàn)有企事業(yè)單位空間置換需求，預(yù)期廣陵新城可提供72萬平米商務(wù)辦公體量商務(wù)體量72萬平米新增產(chǎn)業(yè)人口辦公面積城市現(xiàn)有企業(yè)空間置換需求金融機構(gòu)辦公空間置換需求根據(jù)需求預(yù)測法估算，未來10年內(nèi)廣陵新城預(yù)期可實現(xiàn)商務(wù)辦公物業(yè)體量為72萬m2，包括新增產(chǎn)業(yè)人口辦公面積57萬m2現(xiàn)有辦公升級更新置換需求15萬m287采用不同方法對廣陵新城商務(wù)體量進行預(yù)測1市場趨勢法2需求預(yù)測法3城市類比法基于城市辦公用房成交現(xiàn)狀，考慮城市未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢對商務(wù)體量進行預(yù)測基于未來新增現(xiàn)代服務(wù)業(yè)從業(yè)人員辦公需求和現(xiàn)有企業(yè)辦公置換需求進行預(yù)測借鑒同揚州三產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平相當(dāng)?shù)某鞘邪l(fā)展階段案例，對商務(wù)體量進行預(yù)估88在城市經(jīng)濟水平發(fā)展相當(dāng)?shù)那闆r下，參照深圳寫字樓市場發(fā)展，廣陵新城預(yù)期可實現(xiàn)72萬平米寫字樓體量城市三產(chǎn)經(jīng)濟水平同寫字樓市場表現(xiàn)高度正相關(guān)；通過三產(chǎn)產(chǎn)值對比，2017年的揚州相當(dāng)于2004年深圳的三產(chǎn)發(fā)展水平，其商務(wù)市場發(fā)展狀況也應(yīng)大體相同；2004年深圳甲級寫字樓吸納量約87萬平米，可對比推算出2017年揚州甲級寫字樓吸納量為80萬平米；鑒于深圳同揚州城市在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上的客觀差異，對預(yù)估的揚州甲級寫字樓吸納量進行20％的下調(diào)，調(diào)整后吸納量為64萬平米。甲級寫字樓的有效需求群體以現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)為主，基于城市目前甲級寫字樓數(shù)量較少的現(xiàn)狀和廣陵新城“都市化核心區(qū)”的定位，預(yù)測未來廣陵新城將承載城市80%的甲級寫字樓吸納量；依據(jù)都市核心區(qū)的發(fā)展規(guī)律顯示，區(qū)域內(nèi)70%的商務(wù)辦公體量由甲級寫字樓實現(xiàn)；參照此比值，本區(qū)域預(yù)期可實現(xiàn)商務(wù)體量為72萬平米；寫字樓吸納量＝寫字樓銷售量×（1－空置率）2017年揚州寫字樓發(fā)展水平比對2017年廣陵新城商務(wù)體量預(yù)測城市發(fā)展1200億80萬平米1300億86.88萬平米三產(chǎn)產(chǎn)值甲級寫字樓吸納量2017年-揚州2004年-深圳揚州城市甲級寫字樓吸納量64萬m2廣陵新區(qū)甲級寫字樓消化量51萬m2廣陵新區(qū)預(yù)期實現(xiàn)商務(wù)體量72萬m2區(qū)域可實現(xiàn)城市80%的甲級寫字樓成交體量區(qū)域甲級寫字樓體量占商務(wù)總體量70%數(shù)據(jù)來源：2004年深圳國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報；

2005年深圳寫字樓市場調(diào)研報告上海1500億約75萬平米89考慮15%的空置率因素，廣陵新城預(yù)期可提供的較為合理的商務(wù)物業(yè)總體量在84萬平米之間市場趨勢法76萬平米需求預(yù)測法72萬平米城市類比法72萬平米123綜合三種預(yù)估方法，本區(qū)域?qū)懽謽穷A(yù)期可實現(xiàn)吸納量區(qū)間為72-76萬平米

考慮寫字樓市場15%的正?？罩寐?，本區(qū)域商務(wù)總體量為84萬平米

國際上的經(jīng)驗表明寫字樓的合理空置率在10％左右，而甲級寫字樓的空置率保持在10％－20％較為安全；結(jié)合揚州市場現(xiàn)狀，本區(qū)域?qū)懽謽强罩寐试?5%較為正常902商業(yè)與休閑娛樂旅游功能量化分析912需求預(yù)測法1商業(yè)實現(xiàn)法基于未來新增產(chǎn)業(yè)人口需求和居住人口需求進行預(yù)測基于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況，通過平均坪效值對商務(wù)體量進行預(yù)測3商業(yè)飽和度法基于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況，通過商圈飽和度指數(shù)對商務(wù)體量進行預(yù)測92

計算揚州市區(qū)商業(yè)平均坪效值，通過揚州市區(qū)商業(yè)平均坪效值預(yù)測廣陵新城核心區(qū)商業(yè)體量為51萬平方米廣陵新城商業(yè)面積＝區(qū)域商業(yè)零售總額/揚州商業(yè)平均坪效值揚州社會零售總額增長趨勢模擬按社會零售總額每年增長13%的速度計算，到2017年，社會零售總額為1364.9萬元；廣陵新城商業(yè)面積＝商業(yè)零售總額/揚州商業(yè)平均坪效值＝102.3萬元/2萬元·平方米

=51.2萬平方米商場05年零售額（萬元）06年零售額（萬元）商業(yè)面積（平米）金鷹國際480016028935000百盛122181248220000萬家福277583246518000時代廣場4000058000約50000……………………揚州05年坪效值為11000元/平方米，06年為13200元/平方米，商業(yè)坪效的增幅有顯著的邊際效應(yīng)，根據(jù)推算廣陵新城核心區(qū)的商業(yè)坪效在2017年將增至2萬元/平方米*。廣陵新城商業(yè)零售總額＝102.3萬元單位：元*根據(jù)國內(nèi)一線城市中心商圈的商業(yè)坪效值經(jīng)驗數(shù)據(jù)做參考全市社會零售總額的地區(qū)分布，根據(jù)新城新區(qū)和文昌商圈的發(fā)展規(guī)律，新建商圈的地區(qū)零售總值貢獻在5%，成熟商圈（文昌商圈）占到零售總額的20%，因此根據(jù)區(qū)域發(fā)展年限，廣陵新城商業(yè)總值應(yīng)占到零售總值15%，即204.73萬元；零售業(yè)和餐飲業(yè)的收入規(guī)模比重占社會零售總額的50%，因此根據(jù)社會零售總額的構(gòu)成比例結(jié)構(gòu)，做相應(yīng)的參數(shù)調(diào)整，廣陵新城的總額值應(yīng)達到102.3萬元；932需求預(yù)測法1商業(yè)實現(xiàn)法基于未來新增產(chǎn)業(yè)人口需求和居住人口需求進行預(yù)測基于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況，通過平均坪效值對商務(wù)體量進行預(yù)測3商業(yè)飽和度法基于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況，通過商圈飽和度指數(shù)對商務(wù)體量進行預(yù)測94新中心區(qū)商圈彌補了揚州東部板塊商業(yè)缺失，同時商圈輻射范圍覆蓋全市以及周邊縣市，預(yù)測商業(yè)體量為49萬平方米2004年揚州人均商業(yè)面積＝市區(qū)商業(yè)總面積/市區(qū)消費人口＝0.81平米/人，根據(jù)商業(yè)面積的變化趨勢，未來預(yù)估2017年揚州人均商業(yè)面積將達到1.1平方米之間。商業(yè)面積＝商業(yè)消費人口×揚州人均商業(yè)面積＝49萬平方米商業(yè)面積＝商業(yè)消費人口×揚州人均商業(yè)面積注：①揚州人均商業(yè)面積＝市區(qū)商業(yè)總面積/市區(qū)消費人口2004年揚州市零售百貨商業(yè)面積共92.6萬平方米；揚州市有5萬余個商業(yè)網(wǎng)點，營業(yè)面積92．6萬平方米－－－《2004年揚州商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展情況考察報告》人均商業(yè)面積預(yù)估2004年市區(qū)人口統(tǒng)計為113.85萬主要消費者：產(chǎn)業(yè)人口＋居住人口次要消費者：市區(qū)人口邊緣消費者：江都等周邊縣市人口運河?xùn)|路以北工作人口將達到127000人，居住人口將達到85000人－－－廣陵新城（揚州）揚州泰達發(fā)展建設(shè)有限公司主要消費者＝127000＋85000＝20萬人本項目邊緣消費人群將涵蓋部分江都市區(qū)人口與儀征部分市區(qū)人口：江都市區(qū)人口20萬+儀征市區(qū)人口20萬=40*25%=10萬人作為現(xiàn)代的都市核心區(qū)的城市級商業(yè)定位，廣陵新城商圈輻射范圍覆蓋全市，保守預(yù)測對區(qū)域外次要消費人口將達到：次要消費者＝30.5萬*50%＝15萬

廣陵新城核心區(qū)定位于城市級商業(yè)中心，根據(jù)服務(wù)人群的規(guī)模預(yù)估，區(qū)域商業(yè)輻射人群將達到45萬人。952需求預(yù)測法1商業(yè)實現(xiàn)法基于未來新增產(chǎn)業(yè)人口需求和居住人口需求進行預(yù)測基于現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營情況，通過