最全房地產(chǎn)開發(fā)項目實用經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)頁

最全房地產(chǎn)開發(fā)項目實用經(jīng)濟(jì)測算培訓(xùn)頁做一個合格咨詢者——咨詢本質(zhì)：簡單的東西復(fù)雜化〔顯示自己的專業(yè)〕當(dāng)一個合格的老師——老師本質(zhì)：復(fù)雜東西簡單化感謝公司提供的時機(jī)培訓(xùn)說明培訓(xùn)目的：

掌握經(jīng)濟(jì)評價及其在決策中的作用考慮問題：——工程利潤是怎樣計算出來的？——房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？——什么樣的房地產(chǎn)工程才是好工程？產(chǎn)出?投入；回報?付出5目錄CONTENT

五、相關(guān)分析三、工程收入四、工程利潤

六、典型案例二、工程投資一、根本知識6一、根本知識估算必要性估算思路估算假設(shè)房地產(chǎn)類型〔一〕估算意義？〔一〕估算思路〔三〕估算假設(shè)指標(biāo)和物業(yè)配比的模擬本錢和投入節(jié)奏估算租、售方案模擬現(xiàn)金流分析相關(guān)分析模擬開發(fā)進(jìn)程財務(wù)評價工程經(jīng)濟(jì)評價的根本構(gòu)造——以房地產(chǎn)開發(fā)工程為例9〔四〕房地產(chǎn)類型別墅板樓塔樓獨棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。房地產(chǎn)類型：商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)11目錄CONTENT

五、相關(guān)分析三、工程收入四、工程利潤

六、典型案例二、工程本錢一、根本知識12二、工程本錢土地獲得本錢前期工程費房屋開發(fā)費管理費用財務(wù)費用銷售費用開發(fā)期間稅費其他費用不可預(yù)見費

對于一般租售型房地產(chǎn)開發(fā)工程而言，其投資本錢費用由以下部分組成：土地費用前期工程費房屋開發(fā)費用〔建安工程費、根底設(shè)施建立費、公共配套設(shè)施建立費〕期間費用〔管理費用、銷售費用、財務(wù)費用〕開發(fā)期間稅費其他費用不可預(yù)見費等〔一〕土地獲得的費用土地費用估算開發(fā)工程土地費用:指為獲得開發(fā)工程用地而發(fā)生的費用。開發(fā)工程獲得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費用各不一樣。主要有以下幾種提示：獲得的只能是使用權(quán)我國的土地所有權(quán)只有兩種：國家和集體錯誤案例：電視上一個律師竟然說土地所有權(quán)屬于某家。⑴土地征收拆遷費：土地征收拆遷費分為：農(nóng)村土地征收拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。農(nóng)村土地征收拆遷費主要包括：土地補(bǔ)償費、青苗補(bǔ)償費、地上附著物補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費、新菜地開發(fā)建立基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其它費用。城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費主要包括：地上建筑物、構(gòu)筑物、附著物補(bǔ)償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償費，拆遷管理費和拆遷效勞費等。⑵土地出讓地價款：土地出讓地價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓地價款。以出讓形式獲得城市熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費和城市根底設(shè)施建立費構(gòu)成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和城市根底設(shè)施建立費構(gòu)成，獲得此類土地使用權(quán)的開發(fā)商，需要進(jìn)展房屋拆遷和土地開發(fā)活動，并相應(yīng)支付城鎮(zhèn)土地拆遷補(bǔ)償費。土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用處及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準(zhǔn)地價，詳細(xì)宗地的土地出讓地價款要在基準(zhǔn)地價的根底上加以適當(dāng)調(diào)整確定。⑶土地轉(zhuǎn)讓費：土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物及其它附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。⑷土地租用費：土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式獲得土地使用權(quán)可以減少工程開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)工程開發(fā)中較為少見。⑸土地投資折價：房地產(chǎn)工程土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)工程的一個或多個投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用，但一般需要將土地使用權(quán)評估作價?！惨弧惩恋孬@得的費用——競價購置一般土地儲藏中心主導(dǎo)土地一級開發(fā)〔公開交易市價直接買〕序號項目計費依據(jù)計費標(biāo)準(zhǔn)(元/)費用合計(萬元)備注名稱數(shù)值單位

一土地費用

35741.2

1.1土地受讓費土地面積1145.00畝30.0034,350.00763337.151.2契稅土地價34,350.00萬元4.0%1374.0地價款的4%1.3印花稅土地價34,350.00萬元0.5‰17.2合同額的0.5‰假如不是公開市場購置，如何確定土地的價款？？〔一〕土地獲得的費用——價格預(yù)估方法1.市場比較法：根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價時點近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)展比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價格因競爭而趨于一致。市場比較法的根本公式如下：

直接比較公式：PD＝PB×A×B×D×E間接比較公式：PD＝PB×A×B×C×D×E

PD――待估宗地價格；PB――比較案例價格；A―待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)B―待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期指數(shù)D―待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E―待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較案例宗地個別因素條件指數(shù)式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前；C―標(biāo)準(zhǔn)宗地條件評價系數(shù)／比較案例宗地條件評價系數(shù)2.本錢逼近法：本錢逼近法是以開發(fā)土地所消耗的各項費用之和為主要根據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的方法。本錢逼近法的新開發(fā)土地的一般地價公式：集體土地征地費用說明土地補(bǔ)償費①按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算②農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補(bǔ)償安置補(bǔ)助費（見①）地上附著物和青苗補(bǔ)償費（見②）農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費占用耕地的耕地占用稅占用耕地的耕地開墾費占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金征地管理費政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費城鎮(zhèn)拆遷安置費用說明被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費

①被拆遷人搬家補(bǔ)助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補(bǔ)助費、臨時周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費、一次性異地安置補(bǔ)助費等。

購建拆遷安置用房費安置補(bǔ)助費（見①）被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費公式：地價=土地獲得費+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地所有權(quán)收益=本錢價格＋土地所有權(quán)收益3.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：通過對待估宗地地價影響因素的分析，對城市已公布的同類用處同級土地基準(zhǔn)地價進(jìn)展修正，估算宗地客觀價格的方法。其根本公式如下：土地價格=基準(zhǔn)地價×(1±K)式中：Ｋ—基準(zhǔn)地價修正系數(shù)⑴商業(yè)、綜合、居住用地宗地樓面熟地價=適用的基準(zhǔn)地價〔樓面熟地價〕×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)⑵工業(yè)用地宗地樓面熟地價=適用的基準(zhǔn)地價〔樓面熟地價〕×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×因素修正系數(shù)/宗地容積率〔當(dāng)宗地容積率<1時〕〔三〕前期工程費

前期工程費：主要包括開發(fā)工程的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及“三通一平〞等土地開發(fā)工程費支出。提示：一般按建安工程費3-6%〔最簡單的方法〕項目單價（元/㎡）備注二前期工程費

1節(jié)能評估及項目申請報告2.7

2環(huán)境影響評估0.3

3交通影響評估0.9

4監(jiān)理費45.2按照《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》，暫按安裝工程費的2.1%估算5勘察費2.0

6設(shè)計費15-40市場均值估算（北京一般取費標(biāo)準(zhǔn)每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè)25元、商業(yè)40元）7審圖費3.0

8標(biāo)底編制造價的0.03%9招投標(biāo)代理費用2.5按照<北京市招標(biāo)代理服務(wù)收費管理暫行辦法>累進(jìn)計算10招投標(biāo)管理費中標(biāo)價格的0.06%，暫按建安費計算11測繪費用(釘樁、正負(fù)零、竣工等）5.0按照測繪工程產(chǎn)品價格估算（在建工程各類測量）12測繪費用（房屋面積實測）1.4房屋面積實測取費標(biāo)準(zhǔn)1.36元/平米13竣工驗收費用10.0包括消防驗收、水質(zhì)驗收、空氣質(zhì)量檢測等，暫按照10元/平米計算14三通一平費50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場地平整

〔三〕房屋開發(fā)費

房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建立費和根底設(shè)施建立費。〔三〕房屋開發(fā)費——建安工程費項目單價（元/平方米）備注三建安工程費1地上建筑建安費按建筑工程單方造價

別墅、類別墅毛坯

小高層住宅毛坯

高層住宅毛坯

集中式商業(yè)

寫字樓酒店……2地下建筑建安費2000-3000視項目實際情況而定（車庫、人防）1.建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用(構(gòu)造、建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備采購費用和安裝工程費用(給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝)等。當(dāng)房地產(chǎn)工程包括多個單項工程時，應(yīng)對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用。項目單價（元/㎡）備注（北京）三建安工程費1地上建筑建安費

（1）土建工程費

別墅、類別墅2000-3000毛坯

多層建筑1600-1800毛坯

高層建筑2000-2200毛坯

（2）設(shè)備安裝費200含水電暖通、電梯等給排水工程采暖工程照明及弱電工程電梯安裝工程2地下建筑建安費2000-3000視項目實際情況而定（車庫、人防）㈢房屋開發(fā)費——建安工程費〔明細(xì)〕〔三〕房屋開發(fā)費——根底設(shè)施建立費2.根底設(shè)施建立費根底設(shè)施建立費是指建筑物2米以外和工程紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建立費用。主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建立費用，各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算。提示：一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。也可以按建安工程費的15%，某某工程到達(dá)25%序號項目單位數(shù)量單價（京政發(fā)[1993]34號文）（元）造價計算說明1道路工程平米80按概算造價2室外供水工程（自來水）米

600

按概算造價3室外排污排水工程米

700（雨水）800（污水）按概算造價4熱力工程米2000按概算造價5煤氣工程1000按概算造價6室外供電安裝工程米

700按概算造價7綠化工程平米20按概算造價8路燈安裝工程米

5按概算造價〔三〕房屋開發(fā)費——公共配套設(shè)施建立費3.公共配套設(shè)施建立費：是指居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建立的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施(或公建立施)的建立費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。提示：一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。也可以按建安工程費的3-5%序號項目單位數(shù)量單價費用計算說明1幼兒園平方米2托兒所平方米按概算造價3文化活動站平方米按概算造價4居委會平方米按概算造價5單車棚平方米按概算造價6垃圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價〔三〕房屋開發(fā)費——估算方法：〔三〕房屋開發(fā)費——案例江西造價案例：某磚混住宅建筑安裝工程造價分析結(jié)構(gòu)類型：磚混結(jié)構(gòu)建筑面積：5612.29平方米基本特征檐高（ｍ）層數(shù)層高（ｍ）基礎(chǔ)類型利潤率%17.356首層標(biāo)準(zhǔn)層頂層滿堂基礎(chǔ)7.52.82.8×42.9工程概況工程造價分析工程價格（元）（以2000年預(yù)算基價為依據(jù)）每㎡價格各項費用所占比例（％）元％人工費材料費機(jī)構(gòu)費費用利潤稅金4,800,752.87855.410016.100216.38757.223.7412.486.993.3其中土建工程748.3210016.3857.364.1912.026.753.3給排水工程19.8910014.4859.380.1214.688.043.3采暖工程301009.2772.40.59.45.133.3照明及弱電工程57.1910019.1646.650.8619.4110.623.3土建工程造價分析安裝工程造價分析土建單方造價土建各部位所占比例（％）元/㎡％基礎(chǔ)主體屋面門窗裝飾其他748.3210012.3954.415.610.116.760.74安裝單方造價安裝各專業(yè)工程所占比例（％）元/㎡％給排水采暖照明及弱電通風(fēng)其他107.0810018.5728.0253.41－－提示索引：查詢工程所在省份造價信息網(wǎng)如北京造價〔〕造價招標(biāo)、造價指數(shù)

〔四〕管理費用

管理費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤消、創(chuàng)辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。注：假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)假設(shè)干個房地產(chǎn)工程，管理費應(yīng)該在各個工程間合理分?jǐn)?。提示：管理費可按工程〔二〕+〔三〕的3%～5%估算。

〔五〕財務(wù)費用

財務(wù)費用：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。提示：利息的計算：可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算；計算基數(shù)=〔一〕+〔二〕融資費用：利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右?！擦充N售費用

銷售費用:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機(jī)構(gòu)的折舊費、修理費、物料消消耗、廣告宣傳費、代理費、銷售效勞費及銷售答應(yīng)證申領(lǐng)費等。1〕廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的1%~2%。2〕銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%~2%。3〕其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。提示：銷售費用約占到銷售收入的3%-5%。

〔七〕開發(fā)期稅費

房地產(chǎn)開發(fā)工程投資估算中應(yīng)考慮工程開發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分?jǐn)傎M、供電貼費、用電權(quán)費、分散建立市政公用設(shè)施建立費、綠化建立費、初裝費、建材開展基金、人防工程費等。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。提示：可按建安工程費的8-15%〔八〕其他費用其他費用：主要包括臨時用地費和臨時建立費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)視費、工程監(jiān)理費、開工圖編制費、工程保險費等雜項費用。這些費用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。序號項目取費基數(shù)取費單價（元/平米或%）金額（萬元）算算說明1臨時用地費按建筑面積或建安費用按當(dāng)?shù)匾?guī)范文件取費，按建筑面積、土地面積每平米，或建安費用2臨時建設(shè)費3工程造價咨詢費4總承包管理費5單車棚6垃圾中轉(zhuǎn)站提示：一般約占建安費用的2%-3%。

〔九〕不可預(yù)見費

不可預(yù)見費：根據(jù)工程的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準(zhǔn)確程度

土地本錢視詳細(xì)情況爾定是否參加〔—〕當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)工程開工后采用出租或自營方式經(jīng)營時，還應(yīng)估算工程經(jīng)營期間的運營費用。運營費用通常包括：人工費，公共設(shè)施設(shè)備運行費、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔與保安費用，辦公費，保險費，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預(yù)見費。提示：〔一〕~〔八〕各項費用之和的3%～7%估算。小結(jié)開發(fā)建立費用投資估算表序號項目計費基礎(chǔ)單位計費數(shù)值計費標(biāo)準(zhǔn)(元/㎡，%)費用(萬元)計算依據(jù)一土地費用

二開發(fā)成本總建筑面積萬元

#DIV/0!

1前期費用建安工程費萬元

4.00%

建安工程費3-6%2基礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費萬元

15.00%

建安工程費的15%3建安工程費總建筑面積平方米

#DIV/0!

4公共配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費萬元

4.00%

建安工程費的3-5%5開發(fā)期間稅費建安工程費萬元

8.00%

建安工程費的8-15%6其他費用建安工程費平方米

3.00%

據(jù)實計算或建安費用的3%三期間費用

萬元

#DIV/0!

1銷售費用銷售收入萬元

3.00%

銷售收入的3-6%，2管理費用開發(fā)成本萬元

3.00%

開發(fā)成本的2-3%3財務(wù)費用土地成本+開發(fā)成本萬元

8.65%

3-5年貸款利率6.65%上浮30%計算四不可預(yù)見費土地成本+開發(fā)成本+期間費用萬元

5%

土地成本視具體情況而定序號項目總投資合計總建筑面積萬元

#DIV/0!

37目錄CONTENT

五、相關(guān)分析三、工程收入四、工程利潤

六、典型案例二、工程本錢一、根本知識38三、工程收入開發(fā)方案銷售方案價格估算銷售收入稅費估算收入估算估算房地產(chǎn)開發(fā)工程的收入，首先要制定實在可行的租售方案(含銷售、出租、自營等方案)。租售方案的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售方案應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。開發(fā)方案：整個開發(fā)期數(shù)量擬開發(fā)建立的物業(yè)類型和數(shù)量。租售方案：對于一個詳細(xì)的房地產(chǎn)開發(fā)工程而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整個租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用處的房地產(chǎn)開發(fā)工程，應(yīng)按不同用處或使用功能劃分。租售價格：租售價格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的根底上確定?！惨弧抽_發(fā)方案

序號

合計開發(fā)經(jīng)營期項目1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計

整個開發(fā)期數(shù)量擬開發(fā)建立的物業(yè)類型和數(shù)量。一期開發(fā)

商業(yè)

住宅

酒店

辦公小計A1區(qū)

97500——9375——234875A2區(qū)

——9200036000——二期開發(fā)

商業(yè)

住宅

酒店

辦公

小計B1區(qū)

68000——————310760B2區(qū)

55000——————B3區(qū)

——127760————B4區(qū)

——60000————三期開發(fā)

商業(yè)

住宅

酒店

辦公

小計C1區(qū)

————1500038000150632C2區(qū)

——97632————地上總建筑面積

（合計）696267景得鎮(zhèn)工程案例一期（A1區(qū)、A2區(qū)）20個月二期（B1區(qū)

、B2區(qū)、B3區(qū)、B4區(qū)）22個月三期（C1區(qū)、C2區(qū)）20個月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年景得鎮(zhèn)工程案例42〔二〕銷售方案

序號

合計開發(fā)經(jīng)營期項目1234……1一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10…….

11

合計

在整個租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用處的房地產(chǎn)開發(fā)工程，應(yīng)按不同用處或使用功能劃分。一期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)9.75萬平米）23個月二期（獨棟200棟，聯(lián)排116戶，花園洋房720戶，商業(yè)12.3萬平米）21個月三期（普通住宅900戶,辦公3.8萬平米）18個月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年景得鎮(zhèn)工程案例44序號類型預(yù)測銷售均價（元/㎡）或租金01234……1住宅

1.1別墅1.2聯(lián)排1.3洋房1.4高層2商業(yè)3辦公〔三〕價格估算定義：根據(jù)市場比較法的替代原理，選擇與估價對象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，經(jīng)過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素諸項修正，得出估價對象的比準(zhǔn)價格。市場比較法定價過程：①搜集交易實例，②選擇比較實例房地產(chǎn)，③建立價格可比根底，④比較實例的比較和修正，⑤確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格計算公式：PD＝PB×A×B×D×E式中：PD——待估物業(yè)價格；PB——比較案例價格；A——待估物業(yè)情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)＝正常情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)B——待估物業(yè)估價期日價格指數(shù)/比較案例物業(yè)交易日期指數(shù)D——待估物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)E——待估物業(yè)個別因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)個別因素條件指數(shù)〔三〕價格估算——市場比較法46定義：收益法又稱收益資本化法、收益復(fù)原法，是預(yù)測估價對象的將來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期將來收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值。計算公式：無限年期：P=A/r〔房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)的凈收益/利率〕有限年期〔我們一般用的〕：〔三〕價格估算——收益法注：其他情況詳見培訓(xùn)教材?房地產(chǎn)估價理論與方法?48定義：房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各種費用加和的一種方法。新建：獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)展房屋建立，然后銷售所建成的商品房〞這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成工程的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由如下7大項構(gòu)成：①土地獲得本錢；②開發(fā)本錢；③管理費用；④投資利息；⑤銷售費用；⑥銷售稅費；⑦開發(fā)利潤。根本公式：新建房地產(chǎn)價值=

土地獲得本錢+開發(fā)本錢+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤〔注意在本錢計算中無此項〕〔三〕價格估算——本錢法49現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種本錢、費用和稅金后的余額。而在本錢法中，“售價〞是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤那么是需要事先測算的，所以，運用本錢法估價需要先測算出開發(fā)利潤。在估價中，測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握以下幾點：⑴開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－土地獲得本錢－開發(fā)本錢－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費⑵開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。序號類型2011年每年銷售均價（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多層、小高層3500367538594052425444672商業(yè)6000630066156946729376583辦公500055006050665573218053某某案例——價格估算及預(yù)測表注：寫字樓售價按20年回收期估算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲幅按5%?！菜摹匙馐凼杖虢?jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品戒自營時的貨幣收入。房地產(chǎn)投資工程的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入〔以上統(tǒng)稱租售收入〕和自營收入。序號類型項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1住宅銷售收入（萬元）

銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）2商業(yè)銷售收入（萬元）銷售面積（㎡）銷售單價（元/㎡）銷售比例（%）3辦公……對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(工程開工后暫時找不到租客的時間)和空置率(未租出建筑面積占總建筑面積的百分比)對年租金收入的影響。租售收入估算，要計算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入方案。租售收入的表所提供的格式進(jìn)展。對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(工程開工后暫時找不到租客的時間)和空置率(未租出建筑面積占總建筑面積的百分比)對年租金收入的影響。租售收入估算，要計算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入方案。租售收入的表所提供的格式進(jìn)展。序號類型項目合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1商業(yè)出租收入（萬元）

0

0

出租面積（㎡）00出租單價（元/㎡.天）出租比例（%）2辦公出租收入（萬元）00出租面積（㎡）00出租單價（元/㎡.天）出租比例（%）3酒店經(jīng)營收入0000……注：酒店詳見酒店投資分析表案例住宅（一、二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)120000240003600036000240000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)814475607938833587529189銷售收入合計(萬元)97730181442857730006210040住宅（一、二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)64000128001920019200128000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/㎡)712666156946729376588041銷售收入合計(萬元)456088467133361400398020洋房（二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)9576001915247880191529576每年銷售比例(%)100%0%20%50%20%10%售價(元/㎡)468042004410463148625105銷售收入合計(萬元)44817084462217193124889（6層、小高層）（三期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積(㎡)976320004881648816每年銷售比例(%)100%0%0%0%50%50%售價(元/㎡)436136753859405242544467銷售收入合計(萬元)425740002076821806某某案例序號項目稅費率稅費基數(shù)1營業(yè)稅5%銷售收入2城市建設(shè)維護(hù)稅7%營業(yè)稅額3教育費附加3%營業(yè)稅額4房地產(chǎn)稅（從價計征）1.20%房產(chǎn)購買價格5房地產(chǎn)稅（從租計征）12%房產(chǎn)租賃價格6土地增值稅（增值50%以內(nèi)）30%0%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值50-100%）40%5%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值100-200%）50%15%土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值200%以上）60%35%土地增值額增值稅扣除項目7契稅4%土地取得價值8印花稅0.5‰土地取得價值9企業(yè)所得稅25%項目銷售利潤13不可預(yù)見費5%土地費用+開發(fā)成本+期間費用14管理費3%開發(fā)成本15基準(zhǔn)收益率12%

16美元匯率

17固定資產(chǎn)貸款利率（3-5年）6.65%貸款總額18土地使用稅大城市0.5——10擁有土地使用權(quán)面積中等城市0.4——8小城市0.3——6縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2——4〔五〕稅費估算目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：序號合計開發(fā)經(jīng)營期1234……1營業(yè)稅

2城市建設(shè)維護(hù)稅3教育費附加4地方教育費附加5印花稅6土地使用稅7房產(chǎn)稅8土地增值稅9其他稅費10企業(yè)所得稅稅費表〔五〕稅費估算——土地增值稅一般前期估算方法：最新國稅發(fā)〔年91號〕土地增值稅在獲得收入時或預(yù)售款時預(yù)繳按收入的0.5%——4%預(yù)繳詳細(xì)稅率由所在稅務(wù)局定，一般是按預(yù)收款及收入的1%預(yù)繳。房屋售完后清算，多退少補(bǔ)。增值率不超過20%免征土地增值稅。清算方法〔步驟〕：1.計算增值額增值額=收入額—扣除工程金額2.計算增值率增值率=增值額/扣除工程金額3.確定適用稅率根據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率4.根據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率—扣除工程*速算扣除系數(shù)速算公式〔一〕增值額未超過扣除工程金額50％土地增值稅稅額=增值額×30％〔二〕增值額超過扣除工程金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除工程金額×5％〔三〕增值額超過扣除工程金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除工程金額×15％〔四〕增值額超過扣除工程金額200％土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除工程金額×35％公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。增值稅扣除工程=費用〔1+10%〕+本錢〔1+20%〕項目2011年2012年2013年2014年2015年2016年銷售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值稅扣除項目

1296225640661876376249277土地增值額2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值稅73336602310313227031971214586某某案例稅種計稅基數(shù)計稅數(shù)額（萬元）稅率稅額（萬元）營業(yè)稅銷售額486715.905%24335.80城市建設(shè)維護(hù)稅營業(yè)稅額24335.807%1703.51教育費附加營業(yè)稅額24335.803%730.07地方教育費附加營業(yè)稅額24335.802%486.72交易印花稅購銷合同額486715.900.05%243.36土地使用稅土地面積763337.154元/年/平米931.65土地增值稅土地增值應(yīng)稅額79441.14分段23832.34房產(chǎn)稅酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他稅費銷售額486715.902.0%9734.32企業(yè)所得稅稅前利潤108131.7125.0%27032.93合計92866.74某某工程案例60目錄CONTENT

五、相關(guān)分析三、工程收入四、工程利潤

六、典型案例二、工程本錢一、根本知識61四、工程利潤根本概念核心指標(biāo)參考指標(biāo)利潤總額＝租售收入－土地本錢—房屋開發(fā)本錢－開發(fā)費用〔銷售費用、管理費用、財務(wù)費用〕-其他費用-不可預(yù)見費用－各項稅金〔經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅等〕凈利潤=利潤總額-企業(yè)所得稅+〔營業(yè)外收入-營業(yè)外支出；一般企業(yè)考慮〕

〔一〕根本概念——利潤貨幣時間價值，是指在不考慮通貨膨脹和風(fēng)險情況下的、貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值，也稱為資金的時間價值。貨幣時間價值的本質(zhì)是價值增值。從數(shù)量上看，貨幣時間價值是在沒有風(fēng)險和沒有通貨膨脹條件下的社會平均資金利潤率。企業(yè)在投資某一工程時，至少要獲得社會平均的利潤率。

復(fù)利現(xiàn)值計算：是復(fù)利終值的相對概念，指將來一定時間的特定資金按復(fù)利計算的如今價值。P＝F×〔1＋i〕－n復(fù)利終值計算:F＝P×〔1＋i〕n年初存入100元，利率10%，按單復(fù)利計算，兩年后其終值多少〔一〕根本概念——資金價值

〔一〕根本概念——現(xiàn)金流量

〔一〕根本概念——現(xiàn)金量與利潤的關(guān)系

可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為評價投資凈收益的指標(biāo)。在整個投資有效年限內(nèi)，工程利潤總計與現(xiàn)金凈流量是相等的。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時間價值來考察投資方案。

〔一〕根本概念——經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)指標(biāo)評價考慮：〔1〕核心指標(biāo)確定指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)；參考指標(biāo)中的總體指標(biāo)未定標(biāo)準(zhǔn)僅做參考；參考指標(biāo)中的單項指標(biāo)結(jié)合詳細(xì)工程分析評估?！?〕經(jīng)過對部分工程〔成都1期、大連等〕的測試，其內(nèi)部收益率均超過30%。因此對一般多層工程內(nèi)部收益率暫定為25%?！?〕經(jīng)測算，集團(tuán)平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在8.04~10.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。

〔一〕根本概念——指標(biāo)參考萬科核心指標(biāo)的根本要求〔參考〕〔一〕根本概念——資金使用方案

房地產(chǎn)工程應(yīng)根據(jù)可能的建立進(jìn)度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用方案表。在房地產(chǎn)工程可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用方案。編制資金使用方案，應(yīng)考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進(jìn)度付款的詳細(xì)情況序號

合計開發(fā)經(jīng)營期項目1234……1土地費用

2前期費用

3基礎(chǔ)設(shè)施費

4建安工程費

5配套設(shè)施費用

6開發(fā)期間稅費

7其他費用

8銷售費用

9管理費用

10財務(wù)費用

11不可預(yù)見費

合計

〔一〕根本概念——現(xiàn)金流量表〔二〕核心指標(biāo)——財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指工程在整個計算期內(nèi)，是指可以使將來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于將來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，簡單說就是各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估工程盈利性的根本指標(biāo)。其計算公式為：內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，假如按該利率通過借款來投資工程，將一無所獲。內(nèi)部收益率表達(dá)了工程本身即內(nèi)在的收益程度或獲利才能，是工程內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個貼現(xiàn)率。財務(wù)內(nèi)部收益率的作用在獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資工程的內(nèi)部收益率后，不同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以斷定工程在財務(wù)上是否可行。①FIRR不同期貸款利率i比較反映工程的盈虧狀況：②FIRR不同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率ic比較，反映工程不行業(yè)平均收益程度相比的盈利情況財務(wù)內(nèi)部收益率的計算〔內(nèi)插法，理解即可〕其公式為：式中：FIRR：內(nèi)部收益率；NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值；NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負(fù)值；i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率；i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負(fù)值的折現(xiàn)率?！?〕財務(wù)內(nèi)部收益率的計算Excel函數(shù)法IRR〔X:Y〕

〔二〕核心指標(biāo)——銷售凈利率

為什么用銷售凈利率意義以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點，除了能反映獲利才能，還可以反映售價風(fēng)險的承受才能，比方，銷售凈利率為9%，大約可以知道，假如售價下降9%左右，將根本無利可圖；而售價相當(dāng)于市場風(fēng)險，其難以控制程度遠(yuǎn)大于本錢；銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤〞除以“銷售收入〞；投資回報率那么須特別明確，如總投資是“總本錢〞還是“總本錢+期間費用〞，包含不包含“所得稅〞？“回報〞是稅前利潤。〔二〕核心指標(biāo)——財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)：是指工程按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目的收益率ic，將工程計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)工程財務(wù)評價中的一個重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式為：式中FNPV——工程在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值；ic——基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目的收益率。

假如FNPV大于等于0，說明該工程的獲利才能到達(dá)或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因此在財務(wù)上是可以承受的。假如FNPV小于0，那么工程不可承受。Excel函數(shù)法〔二〕核心指標(biāo)——投資回收期動態(tài)投資回收期Pd=〔dynamicinvestmentpay-backperiod〕是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(基準(zhǔn)收益率戒基準(zhǔn)折現(xiàn)率條件)，工程以凈收益來抵償全部投資〔包括固定資產(chǎn)投資和流勱資金〕所需的時間，是反映工程投資回收才能的重要指標(biāo)?！惨酝顿Y工程凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間。即：動態(tài)投資回收期是工程從投資開場起，到累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量等于0時所需的時間。)記?。篜b=[累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開場出現(xiàn)正值期數(shù)-1]+[上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值]Excel函數(shù)法

〔三〕參考指標(biāo)——總投資回報率

總投資回報率靜態(tài)的反映了工程總體投資回報程度，但并不是該工程實際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。工程開發(fā)周期越長，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。本指標(biāo)反映地價支付的快慢。土地合同中的地價是一種名義地價，將各期支付的地價折算為現(xiàn)值才是該工程的實際地價。地價支付貼現(xiàn)比反映了名義地價和實際地價的關(guān)系。該比例越小實際地價越低，反之實際地價越高。對各期地價進(jìn)展折現(xiàn)同樣要確定一個貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?0%〔根據(jù)同前〕

〔三〕參考指標(biāo)——地價支付貼現(xiàn)比

地價支付貼現(xiàn)比=各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額萬科城市花園工程：啟動資金的界定：一個工程啟動資金較難直接計算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個最頂峰值的平均數(shù)。啟動資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團(tuán)或分公司投入一個新工程必須的啟動資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。

〔三〕參考指標(biāo)——啟動資金獲利倍數(shù)

啟動資金獲利倍數(shù)=工程凈利潤/啟動資金啟動資金=3個最高的資金峰值之和/3銷售毛利率%=工程利潤/銷售收入×100%〔工程利潤=銷售收入-開發(fā)本錢-營業(yè)稅及附加〕銷售毛利率的意義在于表達(dá)了工程的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費用和所得稅，最后獲得利潤。銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費率

〔三〕參考指標(biāo)——銷售毛利率

資金峰值的界定：資金峰值指在工程開發(fā)期間，累計負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺。資金峰值是對工程而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。資金峰值比例反映了工程資金峰值占總投資的比例關(guān)系。

〔三〕參考指標(biāo)——資金峰值比例

資金峰值比例=資金峰值/工程總投資資金峰值比例=資金峰值/工程總投資=15000/〔28000+59500〕=17%

〔三〕參考指標(biāo)——獲利指數(shù)〔現(xiàn)值指數(shù)〕

計算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報率?！踩f科：按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%〕?，F(xiàn)值指數(shù)＞1說明收益超過本錢，投資收益率超過期望的回報率，工程可行；現(xiàn)值指數(shù)＜1說明其收益率達(dá)不到期望的回報率，工程不可行。假如以內(nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，那么現(xiàn)值指數(shù)=1獲利指數(shù)=現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益。現(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。89目錄CONTENT

五、相關(guān)分析三、工程收入四、工程利潤

六、典型案例二、工程本錢一、根本知識90五、相關(guān)分析盈虧平衡分析敏感性分析〔一〕盈虧平衡分析盈虧平衡分析：是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件