典型文旅地產(chǎn)開發(fā)模式解析含案例(精品)

典型文旅地嘚嘚產(chǎn)開發(fā)模式解析典型文旅地嘚嘚產(chǎn)開發(fā)模式解析典型文旅地嘚嘚產(chǎn)坐標(biāo)體系強(qiáng)IP驅(qū)動模式資源提升模式恒嘚嘚大海上威尼斯自建度假體系自建強(qiáng)IP景區(qū)自建資源原生資源強(qiáng)資源放大模式萬科良渚文化村鷺湖森林度假區(qū)碧嘚嘚桂園十里銀灘最大化放大強(qiáng)勢資源銀基國際旅游度假區(qū)成都華僑城水果俠強(qiáng)IP驅(qū)動模式：IP景區(qū)+社區(qū)位置：對城市能級、區(qū)位要求相對較高；條件：開發(fā)者需有強(qiáng)勢的IP資源，產(chǎn)品體系成熟；特色：以主題樂園+商業(yè)配套驅(qū)動區(qū)域增值；缺點(diǎn)：地嘚嘚產(chǎn)與配套之間缺少空間緩沖，配套對居住私密性有較大影響，無法提升度假氛圍。空間結(jié)構(gòu)模型旅地配比：文旅：30~40%，地嘚嘚產(chǎn)：60~70%案例—成都華僑城開發(fā)模式主題樂園區(qū)域升級地嘚嘚產(chǎn)升值聚集人氣回籠資金帶來人流樂園首期開發(fā)，推動區(qū)域發(fā)展和地嘚嘚產(chǎn)升值規(guī)劃特點(diǎn)：景區(qū)與地嘚嘚產(chǎn)相對獨(dú)立，一般位于近郊地嘚嘚產(chǎn)地嘚嘚產(chǎn)觀點(diǎn)典型文旅地嘚嘚產(chǎn)開發(fā)模式解析強(qiáng)資源放大模式：稀缺資源景區(qū)+大社區(qū)空間結(jié)構(gòu)模型案例—恒嘚嘚大海上威尼斯開發(fā)模式旅地配比：文旅：10~20%，地嘚嘚產(chǎn)：80~90%規(guī)劃特點(diǎn)：圍繞稀缺資源，布置居住板塊稀缺資源地嘚嘚產(chǎn)景區(qū)/配套稀缺資源提升地嘚嘚產(chǎn)升值強(qiáng)化稀缺資源與居住板塊的銜接觀點(diǎn)典型文旅地嘚嘚產(chǎn)開發(fā)模式解析位置：相對比較偏遠(yuǎn)；條件：占據(jù)核心資源、強(qiáng)大財(cái)力，超強(qiáng)規(guī)劃；特色：以稀缺景區(qū)資源+度假體系+旅居度假物業(yè)組成；缺點(diǎn)：對資源依賴極大，土地獲取困難，不易復(fù)制。資源提升模式：小景點(diǎn)+大社區(qū)位置：一般位于都市圈周邊或城市群1.5小時(shí)內(nèi)；條件：具備一定的文化、景觀資源，但對資源要求不高，便于拿地及復(fù)制；特色：景區(qū)拆分為小景點(diǎn)植入社區(qū)，同時(shí)將生活配套景點(diǎn)化，營造良好的度假氛圍，將城市功能在郊區(qū)集約化實(shí)現(xiàn)。空間結(jié)構(gòu)模型案例—良渚文化村開發(fā)模式旅地配比：文旅：25%，地嘚嘚產(chǎn)：75%基建\配套先行，與地嘚嘚產(chǎn)組團(tuán)開發(fā)，每期都有亮點(diǎn)規(guī)劃特點(diǎn)：景點(diǎn)/配套分散布局，與社區(qū)深度融合景點(diǎn)/配套基建配套地嘚嘚產(chǎn)升值提升住宅所有者對資源的占有可借鑒的模式觀點(diǎn)典型文旅地嘚嘚產(chǎn)開發(fā)模式解析基于文旅地嘚嘚產(chǎn)項(xiàng)目方向+典型文旅地嘚嘚產(chǎn)開發(fā)模式解析形成文旅地嘚嘚產(chǎn)兩大開發(fā)模型小景點(diǎn)+大社區(qū)小景點(diǎn)+大社區(qū)+獨(dú)立景區(qū)開發(fā)模式一開發(fā)模式二特色文旅開發(fā)模型城市近郊城市遠(yuǎn)郊*小景點(diǎn)=爆品輕資產(chǎn)文旅項(xiàng)目+精致生活配套+旅居度假體系開發(fā)模式一：城市近郊開發(fā)模式小景點(diǎn)+大社區(qū)生活配套景點(diǎn)化，與地嘚嘚產(chǎn)融合，側(cè)重于對度假氛圍的營造，最大化實(shí)現(xiàn)居住者對資源的占有；優(yōu)勢產(chǎn)品可以小型化、輕型化植入景點(diǎn)配套，規(guī)避大規(guī)模投入重資產(chǎn)類主題樂園；利用在地文化、生態(tài)資源，提升項(xiàng)目價(jià)值?？臻g結(jié)構(gòu)模型景點(diǎn)/配套地嘚嘚產(chǎn)：80%小景點(diǎn)/配套：20%度假配套與生活體系營造特色的文旅開發(fā)模型地嘚嘚產(chǎn)城市近郊區(qū)位特色配比建議開發(fā)模式二：城市遠(yuǎn)郊開發(fā)模式小景點(diǎn)+大社區(qū)+獨(dú)立景區(qū)除了生活配套景點(diǎn)化，還可因地制宜，將獨(dú)立景區(qū)可打造為特色文旅產(chǎn)品的載體，利于與特色品牌打造；利用在地文化、生態(tài)資源，提升項(xiàng)目價(jià)值。度假配套與生活體系營造特色的文旅開發(fā)模型空間結(jié)構(gòu)模型景點(diǎn)/配套獨(dú)立景區(qū)地嘚嘚產(chǎn)特色I(xiàn)P放大城市遠(yuǎn)郊區(qū)位特色地嘚嘚產(chǎn)：50-60%景點(diǎn)/配套：10-20%獨(dú)立景區(qū)：30%配比建議阿那亞黃金海岸社區(qū)，座落于河北秦皇島昌黎縣黃金海岸中區(qū)，距北京245公里，3小時(shí)內(nèi)通達(dá)京、津、唐，是一個(gè)全資源濱海旅游度假綜合體。245km北京項(xiàng)目名稱阿那亞黃金海岸社區(qū)產(chǎn)權(quán)年限40年項(xiàng)目位置秦皇島昌黎縣黃金海岸占地面積220000㎡總戶數(shù)一期204戶，二期680戶建筑面積630000㎡容積率0.4綠化率51%區(qū)位較差環(huán)境一般投入巨大銷售困難概況區(qū)位：距北京245公里，距天津180公里，距秦皇島市區(qū)45公里交通：京沈高速、沿海高速和唐港高速三大高速，3小時(shí)內(nèi)通達(dá)京、津、唐；北戴河國際機(jī)場距項(xiàng)目25公里案例分析—阿那亞項(xiàng)目痛點(diǎn)總體規(guī)劃2012年2013年2014年2015年2016年銷售慘淡難以維持銷售額3億銷售額10億銷售額16億渠道拓客景區(qū)聯(lián)動異地展示班車?yán)蛡鹘y(tǒng)營銷模式重資產(chǎn)運(yùn)作傳統(tǒng)旅游地嘚嘚產(chǎn)項(xiàng)目去地嘚嘚產(chǎn)化概念正式轉(zhuǎn)型局面扭轉(zhuǎn)全面扭轉(zhuǎn)“始于度假，終于社區(qū)”為項(xiàng)目運(yùn)營理念。在產(chǎn)品提升上，前期打造差異化的高品質(zhì)產(chǎn)品，后期通過打造高總價(jià)、產(chǎn)品力強(qiáng)的合院，以提高項(xiàng)目調(diào)性。業(yè)內(nèi)公認(rèn)死盤！營銷理念重運(yùn)營輕營銷案例分析—阿那亞最初的阿那亞后來的阿那亞客戶重新定位（發(fā)現(xiàn)：北京市場）他們生處北京這個(gè)文化之都他們是40歲的中產(chǎn)階級（1975-1985為主）思想自由、獨(dú)立，經(jīng)歷過生活的磨練他們活得迷茫，想找回自己，想回歸家庭，想玩得自己年輕時(shí)的夢想。關(guān)注品質(zhì)，關(guān)注精神享受，審美高他們購買動機(jī)—不是炫耀，不是養(yǎng)老，而是真正的找回自己物質(zhì)層面，品質(zhì)的簡樸和有節(jié)制的豐盛精神層面，倡導(dǎo)回歸家庭，回歸自然，回歸傳統(tǒng)，回歸一種靈性的本真生活基礎(chǔ)便利配套精神文化配套高端奢侈配套營銷動作：圖書館的家史計(jì)劃海邊禮堂的孤獨(dú)會

美術(shù)館與早餐根據(jù)細(xì)分需求定制精神空間不要富貴逼人，而要溫暖動人服務(wù)為導(dǎo)向：著眼人（而非物）營造歸屬感、溫馨的社區(qū)案例分析—阿那亞產(chǎn)品價(jià)值輸出落地（把項(xiàng)目的定位和價(jià)值觀落在具體配套上）北京新貴通過對土地的理解找到細(xì)分人群真正需求1項(xiàng)目轉(zhuǎn)型具體措施建立“九州會”高端社區(qū)服務(wù)體系九州會隸屬于領(lǐng)導(dǎo)部門，直接引領(lǐng)項(xiàng)目的發(fā)展基礎(chǔ)配套社區(qū)食堂咖啡館便利店小型餐飲精品店幼兒托管運(yùn)動健身醫(yī)療站會所客房休閑娛樂配套國際高爾嘚嘚夫球場溫泉馬會俱樂部Clubmed度假酒店沙灘酒吧水上游樂露營配套商業(yè)配套服務(wù)文化配套觀鳥盒子圖書館婚禮教堂打造全資源配套重運(yùn)營輕營銷案例分析—阿那亞3項(xiàng)目轉(zhuǎn)型具體措施2短線投資快周轉(zhuǎn)全盤銷售目標(biāo)前期投入小滾動開發(fā)長線投資相對慢周轉(zhuǎn)重點(diǎn)持有下的銷售目標(biāo)前期投入大且需持續(xù)一段時(shí)間項(xiàng)目價(jià)值不斷提升開發(fā)商獲得項(xiàng)目升值收益盈利點(diǎn)增加盈利鏈條延展一個(gè)項(xiàng)目·永續(xù)的收益一個(gè)項(xiàng)目·更多的收益案例分析—阿那亞營銷驅(qū)動一錘子買賣持續(xù)收益?zhèn)鹘y(tǒng)“好模式”阿那亞社群營銷模式業(yè)主驅(qū)動 滾雪球效應(yīng) 旅游地嘚嘚產(chǎn)運(yùn)營商 情懷、溫度的美好生活社區(qū)案例分析—阿那亞對