商業(yè)地產(chǎn)基礎知識培訓教程

商業(yè)地產(chǎn)基礎知識培訓教程眾所周知,零售業(yè)態(tài)總體來說經(jīng)歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購物中心和無店鋪銷售。這種業(yè)態(tài)的演進不是偶然的或無根據(jù)的，而是零售業(yè)適應社會經(jīng)濟和文化技術(shù)開展的產(chǎn)物。如百貨商店的出現(xiàn)是適應西方工業(yè)革命大量生產(chǎn)大量銷售和城市化進程的要求而產(chǎn)生的，連鎖超市是適應商業(yè)降低本錢、方便顧客的要求產(chǎn)生的，購物中心那么是城市空洞化、居住郊區(qū)化的必然映，而無店鋪銷售那么是電子技術(shù)和信息技術(shù)在流通領城的延伸。應該說，零售業(yè)態(tài)的每次創(chuàng)新都更好地滿足了消費者的利益和需求，更好地推動了工業(yè)生產(chǎn)的開展。

1.行業(yè)介紹從零售業(yè)的開展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費需求和工業(yè)生產(chǎn)兩股力量的制約。在供給力量大于消費力量的賣方市場下，誰適應工業(yè)生產(chǎn)的要求，誰就能生存開展,此時的流通業(yè)只是“橋梁"和“渠道"作用。然而在買方市場下,尤其是在今天人們的物質(zhì)需求已獲得相對滿足,供給日愈過剩的情況下,雖然“供給決定需求"仍具意義,但消費者已成為主宰市場的絕對力量,只有那些勝任消費需求的企業(yè)才有生命力。此時的零售業(yè)已不僅僅是“橋梁"和“渠道",而是起著先導作用，即一方面開發(fā)需求,另一方面引導生產(chǎn)。誰能更好地發(fā)揮這種作用，誰就能獲得開展,這是我們認識當今零售業(yè)必須具有的概念。同時,對待目前西方眼花繚亂的零售業(yè)態(tài),我們也不能盲目照搬。不同的國家和地區(qū)有著不同的生產(chǎn)力開展水平、消費習慣和心理,即便是同樣的業(yè)態(tài)在不同的國家和地區(qū)也表現(xiàn)出不同的開展方式、速度和結(jié)果。開展一個地方的零售業(yè),必須與當?shù)氐牡厍橄嘟Y(jié)合。而且,一種業(yè)態(tài)之所以能夠成功和確立,必有其內(nèi)在的規(guī)律和特征。把握精華,為我所用,才是明智的抉擇。機構(gòu)類型快速成長期從出現(xiàn)發(fā)展到成熟所經(jīng)歷的時間（年）目前處于期生命周期中的階段雜貨店1800-1840100衰退期/已消失單一專業(yè)店1820-1840100成熟期百貨商店1860-194080成熟期郵購店1915-195050成熟期聯(lián)銷店1920-193050成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超級市場1935-196535成熟期/衰退期購物中心1950-196540成熟期聯(lián)營店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟期高級專賣店1975-198510成長期倉儲式零售1970-198010成熟期計算機控制的商店1980-19855成熟期電子化超級市場1980-19855成熟期廠商低于零售價銷售（直銷）1980-？？成長后期大型商廈1985-？？成長期倉儲式銷售俱樂部1985-？？成長后期美式大型超級市場1986-？？成長期電子化購物1990-？？成長期隨著社會生產(chǎn)力的開展、科學技術(shù)的進步、人們消費心理的個性化，社會產(chǎn)品的種類和數(shù)量越來越多。為了使這些產(chǎn)品在適當?shù)臅r間通過適當?shù)姆绞降竭_目標人群的手中，商業(yè)——這一行業(yè)作為連接生產(chǎn)領域和消費領域的流通環(huán)節(jié)，其自身的形式在不斷更新，銷售方式也在不斷變革。這些變化首先直接作用于商品流通的最終環(huán)節(jié)——零售業(yè)，那么零售業(yè)也就必然成為流通環(huán)節(jié)中競爭最劇烈的一環(huán)。綜觀世界零售業(yè)總的歷史開展趨勢來看，６０年代，零售業(yè)界采取綜合型營運，因此，百貨公司、大型綜合零售勢力高漲；７０年代，零售業(yè)那么進入專業(yè)化的開展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業(yè)態(tài)相繼開展；進入８０年代，大型購物中心等在世界商業(yè)興旺國家范圍內(nèi)興起；而９０年代末那么朝經(jīng)營業(yè)態(tài)細分化開展，單品店、生活題材館、無店鋪銷售、郊外大型專門店、產(chǎn)地直銷及家庭購物等新型零售業(yè)態(tài)紛紛興起。就以我國所地處的亞洲來看，近幾年來隨著經(jīng)濟的快速飛躍開展，其零售業(yè)也發(fā)生著翻天覆地的變化，主要表達在以下幾方面：國際零售業(yè)開展趨勢趨勢一：零售業(yè)市場高度集中化、規(guī)?；?/p>

從市場份額上來看，零售業(yè)近幾年來在亞洲出現(xiàn)了相當?shù)募卸?，少?shù)大的零售商掌握當?shù)厥袌?，占有壟斷意義的市場份額。換言之，亞太地區(qū)的零售業(yè)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學的角度考慮，其根據(jù)市場份額計算的市場絕對集中度指標CRn已經(jīng)處于一個相當高度。1997年香港地區(qū)前5名零售商銷售額(CR5)已經(jīng)到達總銷售額的70%，同期新加坡和臺灣的CR5都超過35%，這種情況有可能與地區(qū)的區(qū)域面積有關，但從這3個國家和地區(qū)零售業(yè)的開展水平來看，零售業(yè)市場的高度集中是亞太地區(qū)零售業(yè)開展的必然趨勢。再來看一看衡量一國零售業(yè)規(guī)模水平的重要指標——平均每間零售店覆蓋的消費者數(shù)目：1996年日本的單店覆蓋人數(shù)高居亞太地區(qū)各國首位，到達1560人，根本上是同時期中國覆蓋量250人的6倍強。眾所周知，日本的零售購物環(huán)境在全球享有盛名，這與其零售商業(yè)的規(guī)模是分不開的。趨勢二：傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢逐漸減弱，新型零售形式蓬勃開展首先，總體上亞太地區(qū)傳統(tǒng)零售業(yè)形式在各個國家和地區(qū)仍占有主導地位，傳統(tǒng)零售店數(shù)量全部超過當?shù)亓闶鄣昕倲?shù)的50%。1996年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在亞洲各國中，中國傳統(tǒng)食雜零售店〔非自動型超市、便利店)數(shù)量的相應比例最高，為99.8%；最低的新加坡相應數(shù)據(jù)也超過半數(shù)，為68%。其次，雖然傳統(tǒng)零售業(yè)仍占相當大的份額，不可無視的是以自動超市、便利店為代表的新興零售店正在興起。從1996年香港超市、便利店數(shù)變化的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，1992年到1996年超市、便利店分別增長了25%和26%,同期的傳統(tǒng)食雜店比原來減少了19個百分點?？梢钥闯?，傳統(tǒng)零售業(yè)正逐步為新型零售店所取代，其優(yōu)勢正在逐步減弱。趨勢三：大型、超大型量販店及貨倉商店迅猛增加

近年來，亞洲各國及地區(qū)大型、超大型量販店和貨倉商店的數(shù)量不斷增加。根據(jù)有關數(shù)據(jù)，到1997年，臺灣、泰國及韓國的大型、超大型量販店、貨倉商店的數(shù)量依次為亞太地區(qū)的前3位，其中臺灣及泰國為69家，韓國為60家。以臺灣為例，從1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉商店開張，考慮到臺灣當?shù)亓闶蹣I(yè)市場的飽和度，這樣的開展速度只能用“迅猛〞來形容。趨勢四：跨國企業(yè)的拓展

20世紀90年代以來，歐美從事零售業(yè)的大型跨國企業(yè)由于種種原因，加大了在亞洲市場的開拓力度。以家樂福為例，由于法國國內(nèi)市場已經(jīng)飽和，競爭劇烈，法國政府為了保護傳統(tǒng)的中小零售企業(yè)，制定了嚴格限制開設大型零售商店的法規(guī)，規(guī)定但凡投建大型零售商店面積超過300平方米〔上限為1000平方米〕的大型零售商店，都要經(jīng)過由7人組成的商業(yè)設施委員會審批。全法大型超市的投建由1995年的12家銳減為1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也沒批準投建。海外銷售正逐漸成為家樂?？傮w銷售額的主要來源。另一方面，為了與美國的沃爾瑪抗衡，開拓并抓住廣闊的亞洲市場，也是家樂福等一批歐洲跨國零售企業(yè)拓展亞太市場的目的所在。國內(nèi)零售業(yè)開展趨勢

中國作為亞太地區(qū)的重要組成局部，其零售業(yè)與其他國家和地區(qū)有著一定的差距，但由于地域上一樣的人文背景，中國零售業(yè)的開展方向不會背離整個亞太地區(qū)的總體趨勢。事實上，中國的一些前沿城市，已經(jīng)在零售商業(yè)的形式方面積極創(chuàng)新，努力求變。零售業(yè)業(yè)態(tài)革命已露端倪零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化。表現(xiàn)在業(yè)態(tài)形式已突破往昔傳統(tǒng)業(yè)態(tài)(百貨店)一統(tǒng)天下格局，而出現(xiàn)多種新的業(yè)態(tài)。不僅地處沿海興旺城市各種新興業(yè)態(tài)：超市、連鎖店、倉儲店、折扣店、專業(yè)店、專賣店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場，既使在地處中西部內(nèi)陸不興旺地區(qū)的城市，也有些商家將帶著其新型部隊投入零售業(yè)的戰(zhàn)斗。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)市場定位呈現(xiàn)多元化。表現(xiàn)在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)——百貨店自身已一改往昔“購物不講環(huán)境、經(jīng)營不求特色、商品不分檔次〞的無市場細分、無市場定位的狀態(tài)，而出現(xiàn)市場定位的多元化傾向。零售業(yè)態(tài)空間擺布呈現(xiàn)合理化趨向。表現(xiàn)在各種零售業(yè)態(tài)在空間上的擺布已一改往昔城市中心的狀態(tài)，而出現(xiàn)“邊緣崛起〞、區(qū)域性零售分中心與市中心并存、選購品經(jīng)營在城市或區(qū)域性商業(yè)中心、便利品經(jīng)營在鄰近居民集中居住區(qū)設點的跡象。營銷理念的消費者本位化。零售業(yè)業(yè)態(tài)革命的本質(zhì)在于營銷理念的革命性變革。具體地說在于以消費者為本位理念的真正確立。這是零售界對市場大勢由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場這個特定社會經(jīng)濟環(huán)境順天應勢的反映。未來開展：一個零售業(yè)業(yè)態(tài)革命轟轟烈烈的時代新興業(yè)態(tài)的競爭將更加劇烈，經(jīng)過一階段的市場爭奪后將會出現(xiàn)優(yōu)者存留劣者敗退的景象。前面說過，基于種種理由，國內(nèi)眾多資本十分看好購物中心、超市、連鎖店等新興業(yè)態(tài)，這必然會出現(xiàn)未來國內(nèi)資本對此塊陣地大爭奪的戰(zhàn)況。而國外資本面對這個96O萬平方公里的神秘待開發(fā)國土、占世界人口近l／4的廣闊市場空間，相信，隨著國內(nèi)市場與國際市場的對接，外資進入我國零售業(yè)新興業(yè)態(tài)開展的勢頭將更加兇猛。憑著他們的財大勢壯，尤其是頗為豐富的實戰(zhàn)經(jīng)歷，必將形成對國內(nèi)競爭者的強大威脅。有理由相信，未來新興業(yè)態(tài)的競爭將更加劇烈?；趯ΜF(xiàn)實的認知，依據(jù)對事物開展規(guī)律分析與展望，我們可以清晰地預期到：又一新興業(yè)態(tài)——購物中心將會迅猛開展。今天購物中心模式己在世界各地興旺國家被廣泛采用。在有些興旺國家，它已是一個國家經(jīng)濟開展中的必不可少的重要組成局部。我們認為，未來在我國經(jīng)濟成長壯大的過程中，購物中心必將會在零售行業(yè)中占據(jù)十分重要的地位。這是因為：隨著我國經(jīng)濟的成長壯大，居民消費水平的提高，休閑與購物相結(jié)合的“一站終點〞的消費需求必將迅速增長。而這正是購物中心迅猛開展的重要支撐點。大中城市商業(yè)物業(yè)的開展呈現(xiàn)強勁之勢。目前一些有眼光和相當實力的大房地產(chǎn)商在介入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)時，已在逐漸引入購物中心經(jīng)營和管理模式。而購物中心的建立如果沒有有實力的房地產(chǎn)商及具有相當管理水平的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司的介入是難以想象的。傳統(tǒng)百貨店的生存將更加困難。從全球視角看，百貨店在歷經(jīng)其幾十年的輝煌后，已開場進入它的衰退期。這當然主要源于隨著社會經(jīng)濟的成長壯大而與此伴隨的各種更富有市場競爭力與營運效率的新型零售業(yè)態(tài)的興起、開展，我們相信這一趨勢在未來中國也將呈現(xiàn)。目前我國百貨店尤其是大多國有大中型百貨店已逐漸感到生存的壓力，但這僅僅還是開場，未來的生存將更加困難。撇開其它因素不管，單就新型零售業(yè)態(tài)迅猛而有質(zhì)量的開展就足以對其產(chǎn)生強大的威脅；“三超〞趨勢大批量的一次性購置和小批量的頻繁購置對于現(xiàn)代中國家庭來說顯得同等重要，以超市、大賣場為代表的零售商店的規(guī)?；糜狭诉@一需求的變化?，F(xiàn)在，上海外資大型零售商店已有80余家，年銷售額占上海商業(yè)年銷售總額的8%，且有繼續(xù)增加的趨勢。這些歐洲零售商在上海開設大型零售商店，形成了“超大、超全、超值〞的“三超〞趨勢。

A.超大

從全國各地區(qū)近幾年開辦的外資大型超市、大賣場來看，占地面積超過5000平方米、構(gòu)造為多層的不在少數(shù)，且有繼續(xù)增加的趨勢。包括華聯(lián)、聯(lián)華和農(nóng)工商在內(nèi)的國有連鎖超市也紛紛開設大賣場，雖然在購物環(huán)境及管理上與一批外資大型超市有一定的差距，但規(guī)?；内厔菔遣蛔兊?。

其一，商品品類的齊全。小到家庭用的日常用品，大到大件的家用電器，在如今的大賣場中都有提供。其二，品類擺放的科學性。商品種類的增長，對貨架的擺放提出了更高的要求，單是“分區(qū)分塊〞對于消費者在面積龐大的賣場中迅速找到所需商品是遠遠不夠的?？茖W的擺放、詳細的導購標識、專門的導購平面圖成為當前大型零售超市的重要組成局部。其三，各類相關的效勞。如今上海的各個大型超市、大賣場，都為消費者提供方便的餐飲娛樂休閑效勞，給消費者的購物行為帶來了相當?shù)谋憷?/p>

大型超市、大賣場由于進貨渠道的特點，價格上的優(yōu)勢很容易展現(xiàn)在消費者面前，但進貨渠道的同質(zhì)性，價格上的優(yōu)勢又缺乏以區(qū)別于同一市場上的其他企業(yè)。在目前競爭劇烈的上海零售業(yè)市場，怎樣使附加的各種效勞超值化，成為新的趨勢之一。定期的、直接到消費者手中的DM，顧客的會員化，甚至于固定的免費班車接送，各種各樣的超值化效勞在使自己的企業(yè)覆蓋更大的地理面積的同時，也覆蓋了更為重要、更為廣闊的消費者的心理面積。專業(yè)性零售商業(yè)的特色化與連鎖化

隨著生活水平的提高，為了滿足不斷細分的消費者需求，零售行業(yè)中出現(xiàn)專門從事某一類產(chǎn)品零售的商店是不可防止的。上海地區(qū)的專業(yè)零售商業(yè)正走著一條專業(yè)化、特色化、效勞連鎖化開展的道路。以眼鏡配制行業(yè)為例，日資“巴黎三城〞憑著自己的專業(yè)性，美資“美式眼鏡城〞憑借其快速便捷的特色化效勞成為其中的佼佼者，以他們?yōu)榇淼囊慌赓Y零售商幾乎都以連鎖店的形式覆蓋了上海地區(qū)相當大的范圍。針對外資零售企業(yè)在該領域的挑戰(zhàn)，以吳良材公司為代表的上海當?shù)氐膶I(yè)零售商也正在積極開拓一條連鎖特色化經(jīng)營的道路。吳良材公司在保持公司“以賣帶修〞的專業(yè)特色效勞的同時，開展連鎖經(jīng)營形式。目前吳良材公司在上海擁有14家連鎖分店，這一數(shù)量還將不斷增加，其連鎖特色化經(jīng)營也已取得了一定的成果。主題化商圈的建立

如今，中國各地區(qū)傳統(tǒng)的零售商業(yè)形式——百貨商店正受著各方面，尤其是大型超市、大賣場的沖擊。單個百貨商店很難在這樣的環(huán)境下謀求開展。相應的，如果將地處一樣街道相近相連的幾家百貨商店圈起，賦與其一定的主題，配以相應的文化氣氛，形成“商業(yè)圈〞，做到商業(yè)街道的品牌化，其連帶效應對上海地區(qū)的零售商業(yè)無疑是積極有效的。例如，南京路步行街是以“中華商業(yè)第一街〞為主題，配以良好的購物環(huán)境，以旅游功能為主，帶動了整個圈內(nèi)的各個零售百貨店的銷售增長；四川北路將其地理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)特色店進展串聯(lián)，形成專業(yè)特色一條街，把價格優(yōu)勢作為整個商圈的強勢推出；又如淮海路商業(yè)一條街以高檔次、高價位為特色，是時尚購物的第一選擇。2商圈介紹

商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購置的消費者所居住的地點。零售商店的銷售活動范圍通常都有一定的地理界限，也即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的商店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差異。同樣一個零售商店在不同的經(jīng)營時期受到不同的因素的干擾和影響，其商圈也并不是一成不變的，商圈規(guī)模時大時小。商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要的根底工作。商場在選址時，首先要明確商圈范圍，了解效勞對象，確定經(jīng)營范圍，評估經(jīng)營效益，然后確定大致地點和商店規(guī)模。2.2商圈的構(gòu)成

商圈大致由三局部組成，即主圈、次圈、邊圈。主圈主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。在主要商圈內(nèi)，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主要商圈。在主商圈內(nèi)，顧客在人口中的密度較高，每個顧客的平均購貨額也最高，這一商圈很少與其他類型商店的商圈發(fā)生重疊，否那么就易出現(xiàn)過度競爭。一般來說，小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客步行來店在10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過20分鐘。次圈次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。在這一區(qū)域內(nèi)，顧客較為分散，但消費者來店購置商品也較為方便，在次要商圈內(nèi)聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來說，小型商店的次要商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客步行來店在20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過40分鐘。邊圈邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。在邊緣商圈內(nèi)，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在這個區(qū)域的消費者來商店購置商品中不太方便。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。商圈在受各種因素的影響，其范圍和形態(tài)狀是會經(jīng)常變化的，一般情況下，商圈形態(tài)表現(xiàn)多為各種不規(guī)那么的多角型，為便于研究分析，一般將商圈抽象地視為以商店為中心向外輻射的圓心圈型。邊圈2.3商圈分析

商圈分析是指對商圈的構(gòu)成、特點和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進展綜合性的研究。對商場來講，商圈分析有重要的意義。它有助于企業(yè)合進選擇店址，在符合設址原那么的條件下，確定適宜的設址地點；有助于企業(yè)制定市場開拓目標，明確哪些是本商場的根本顧客群和潛在顧客群，不斷擴大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進展市場競爭，在掌握商圈范圍內(nèi)客流來源和客流類型的根底上，開展有針對性的營銷。商圈分析的必要性

商圈分析是百貨商店旱災行合理選址的根底工作商場在選擇店址時，總是力求以較大的目標市場，來吸引更多的目標顧客，這首先就需要經(jīng)營者明確商圈范圍，了解商圈內(nèi)人口的分布狀況以及市場、非市場因素的有關資料，在此根底上，進展經(jīng)營效益的評估，衡量店址的使用價值，按照設址的根本原那么，選定適宜的地點，使商圈、店址、、經(jīng)營條件協(xié)調(diào)融合，創(chuàng)造經(jīng)營優(yōu)勢。商圈分析是百貨商店制定競爭經(jīng)營策略的根底本前提在日趨劇烈的市場競爭環(huán)境中，價格競爭手段僅僅是一方面，同時也是很有限的，百貨商店在競爭中為取得優(yōu)勢，已廣泛地采取非價格競爭手段，諸如改善商店形象，進展企業(yè)形象設計與籌劃，完善售后效勞等等。這些都需要經(jīng)營者通過商圈分析，掌握客流來源和客流類型，了解顧客的不同需求特點，采取競爭性的經(jīng)營策略，投顧客之所好，贏得顧客信賴，也即贏得競爭優(yōu)勢。商圈分析是百貨商店制定市場開拓戰(zhàn)略的重要條件一家百貨商店的經(jīng)營方針、策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其開展趨勢。通過商圈分析，可以幫助經(jīng)營者明確哪些是本店的根本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持根本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群，制定市場開拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營觸角，擴大商圈范圍，提高市場占有率。商圈分析是百貨商店減少資金占用的重要手段百貨商店經(jīng)營的一大特點是流動資金占用多，要求資金周轉(zhuǎn)速度快。百貨商店的經(jīng)營規(guī)模受到商圈規(guī)模的制約，商圈規(guī)模又會隨著經(jīng)營環(huán)境的變化而變化，當商圈規(guī)模縮小時，而百貨商店的經(jīng)營規(guī)模仍維持原狀，就有可能導致企業(yè)的一局部流動資金的占壓，影響資金周轉(zhuǎn)速度，降低資金利潤率。商圈分析應考慮的因素

人口數(shù)量及特點包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過往人口數(shù)量、居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。建立狀況包括公共交通、供電狀況、通訊設備、金融機構(gòu)等對于百貨商店營銷的方便程度。社會因素分析地區(qū)建立規(guī)劃、公共設施〔公園、公共體育場所、影劇院、展覽館〕，以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的開展。商業(yè)開展?jié)摿Πㄙ徶脻摿同F(xiàn)有商場的經(jīng)營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。在對商業(yè)開展?jié)摿M展分析時，應計算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個地區(qū)內(nèi)同行業(yè)是過多還是缺乏。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區(qū)。影響商圈大小的因素

百貨商店的自身的特點百貨商店的商圈不僅有別開其他商場和商店的商圈，而且即使同是百貨商店，坐落于同一地區(qū)，由于其各自不同的特點，商圈范圍也有所區(qū)別。造成這種區(qū)別的因素有：商店的形象和信譽，效勞質(zhì)量的優(yōu)劣，商品經(jīng)營的特色，價位的上下，以及物質(zhì)設施的差異等。經(jīng)營同類商品的兩個商店即便同處一個地區(qū)的同一條街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應地，商圈規(guī)模也不一致。那些經(jīng)營靈活，商品齊全，效勞周到，在消費者中樹立了良好形象的商店，高圈規(guī)模相對地會較其他同行業(yè)商店大。百貨商店的經(jīng)營規(guī)模百貨商店因其經(jīng)營規(guī)模不同，商圈大小也不一樣。一般來說，商店的經(jīng)營規(guī)模大、種類品種多，吸引顧客的范圍也大。但因為規(guī)模越大，品種就越多，銷售的輻射區(qū)域就越廣，商圈的半徑就越大。應該指出的是，商圈總是有限度的，不會無限擴張。百貨商店的經(jīng)營商品種類百貨商店的商圈在小因其經(jīng)營的商品種類而異即百貨商店的商品經(jīng)營種類對其商圈大小有重要影響。一般情況下，以經(jīng)營日常生活用品為主的百貨商店，其商圈大多以主要商圈〔第一商圈〕為主，而以經(jīng)營高檔大件耐用消費品為主的百貨商店，其商圈的邊緣局部可擴展到12公里左右。交通運輸情況交通地理條件是影響商圈規(guī)模的又一個主要因素。位于交通便利地區(qū)的商店，商圈規(guī)模會因此擴大，反之那么限制了商圈的延伸。自然的各人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路，會無情地截斷商圈的界限，成為商圈規(guī)模擴大的巨大障礙。所在百貨商店在界定商圈和進展商圈分析時，要考慮到影響顧客來店的交通條件，如街道通達程度、公共汽車運行狀況、交通設施和管理措施等因素，盡量擴大商圈，使百貨商店有更寬的效勞面和更廣的效勞群。競爭對手的地理位置相互競爭的商店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業(yè)商店之間，各自在商店分別會吸引一局部潛在顧客，造成客流分散，商圈都會因此而縮小。但有此相互競爭的商店毗鄰而設，顧客因有較多的比較選擇時機而被吸引過來，那么商圈反而會因競爭而擴大。根據(jù)有關專家的研究，兩家同類型的百貨同商店相距在1.5公里以外，8公里以內(nèi)，對顧客的爭奪是劇烈的，兩家商店的商圈都會縮小，只有少局部的共同商圈。兩家同類型的百貨商店距離婚公里以外，隨著距離的擴大，競爭程度會逐漸減弱，以至形成各自的商圈。百貨商店的促銷情況百貨商店的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制約，但它決不是固定不變的，百貨商店經(jīng)營者的主觀努力也會影響商圈的變化，如百貨商店通過廣告宣傳，開展公關活動，以及廣泛的人員推銷與營業(yè)推廣活動不斷擴大知名度、影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光臨，隨之商店的商圈規(guī)模會驟然擴張。消費者的流動性隨著消費者流動性的增長，光臨商店的顧客來源會更為廣泛，邊緣商圈會因此而擴大，商店的整個商圈規(guī)模3零售業(yè)態(tài)的介紹

零售是指把商品或隨商品而提供的效勞直接出售給最終消費者的銷售活動。從事零售活動的根本單位和具體場所是商店，而商店依據(jù)銷售形式不同又區(qū)分出不同的經(jīng)營形態(tài)，即零售業(yè)態(tài)。近年來，受國際商業(yè)開展趨勢的影響，零售商店的業(yè)態(tài)形式發(fā)生了很大的變革，并且出現(xiàn)多樣化和細分化趨勢，盡管當前世界各國對零售業(yè)態(tài)的定義由于側(cè)重點不同而有所區(qū)別，但通常認為，業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和效勞的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動的具體形式。通俗理解，業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營形式。目前，我國理論界對零售業(yè)態(tài)的研究滯后于現(xiàn)實，不僅理論界自身對零售業(yè)態(tài)的認識還存在較大分歧，而且與國內(nèi)商業(yè)主管部門對業(yè)態(tài)的標準意見也不盡一致。但不管理論上如何爭論，實際上，各種新興業(yè)態(tài)自九十年代初引入以來開展勢頭強勁，超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店等如雨后春筍，對我國傳統(tǒng)百貨商店這一單一業(yè)態(tài)形式和眾多單體店〔獨立商店〕構(gòu)成強大沖擊之勢。1998年，政府統(tǒng)計系統(tǒng)中的貿(mào)易統(tǒng)計年報開場增設零售業(yè)態(tài)統(tǒng)計，作為試行表，考慮到目前各種業(yè)態(tài)的發(fā)育程度，以及國家國內(nèi)貿(mào)易局關于零售業(yè)態(tài)分類標準管理的指導意見，按照科學性與可操作性相結(jié)合的原那么，我們在界定零售業(yè)態(tài)時采取了大多數(shù)專家學者的意見，即：零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)。這一概念包括了兩方面的含義：其一，確定的目標市場；其二，具體的經(jīng)營策略，包括：選址、規(guī)模、商品策略、價格策略、商店設施、效勞方式等。3.2業(yè)態(tài)分類

國際上零售業(yè)態(tài)的一般分類

對于零售業(yè)態(tài)的分類，目前國際上主要依據(jù)零售店的選址、規(guī)模、目標顧客、商品構(gòu)造、店堂設施、經(jīng)營方式、營業(yè)時間、效勞功能、價格策略等確定。美國把零售店區(qū)分為：百貨店、超級市場、折扣店、一般商品店、服裝專賣店、倉庫俱樂部、藥店、方便店、雜貨店等九類；日本對零售業(yè)態(tài)的分類與美國根本一樣，但增加了自動售貨機、郵購以及無店鋪銷售形式。當然，同一個大類的業(yè)態(tài)，還可以進一步細分為更為具體的業(yè)態(tài)形式，比方超級市場可以再細分為食品超市和綜合超市，這要依據(jù)不同的研究內(nèi)容而定。事實上，由于國際資本的介入，當一種新型的零售業(yè)態(tài)被引進時，客觀上也引進了國際標準和標準，因此許多國家對零售業(yè)態(tài)的分類是根本一致的，可以進展多國間的比較和溝通。我國零售業(yè)態(tài)的統(tǒng)計分類

盡管國際上對零售業(yè)態(tài)的分類已比較完善，但在我國進展業(yè)態(tài)統(tǒng)計時還必須考慮我國的具體情況。1998年初研究和設計我國零售商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計時，主要考慮了兩方面的因素：一是我國零售各業(yè)態(tài)的開展水平和所處的生命周期。從八十年代中期開場的商品流通體制改革，促使舊式百貨店、糧油店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是處于成熟期的大型百貨店；處于增長期的中小型超級市場、專業(yè)店、專賣店、便利店等；處于創(chuàng)新期的倉儲式商場、郵購、電視導購和直銷。而上述各業(yè)態(tài)又由于我國地區(qū)經(jīng)濟開展的不平衡，在引進和開展上不同步，比方上海在1991年組建了“聯(lián)華〞超市公司，出現(xiàn)了中小型超級市場新業(yè)態(tài)；1994年出現(xiàn)了便利店；1995年出現(xiàn)了電視導購和直銷；1996年出現(xiàn)了大型倉儲式超市〔大賣場〕，而1994年以后真正標準的連鎖超市才在中西部地區(qū)出現(xiàn)；當上海的便利店已開展到1998年的2000家左右時，中西部地區(qū)對此業(yè)態(tài)還相當陌生。二是統(tǒng)計上的可操作性?，F(xiàn)行零售貿(mào)易統(tǒng)計是對零售行為主體進展統(tǒng)計，而一些新興業(yè)態(tài)尚不具備這一條件，如郵購零售業(yè)務，在我國已有２－３年的開展歷史，主要集中在服飾制造行業(yè)，通過郵寄方式出售其產(chǎn)品，統(tǒng)計操作就十分困難，無論是統(tǒng)計出售方還是購置方均不易實施，因此，統(tǒng)計歸類時要考慮大局部地區(qū)的業(yè)態(tài)發(fā)育情況和統(tǒng)計實踐性。按照我國零售業(yè)態(tài)開展的客觀進程，在國際通行的業(yè)態(tài)分類總體框架下進展必要的合并，把零售業(yè)態(tài)分為四大類進展統(tǒng)計，即：百貨商店、超級市場、專業(yè)〔專賣〕店和其他。百貨商店

是指在一個建筑物內(nèi)，集中了假設干專業(yè)的商品部并向顧客提供多種類、多品種商品及效勞的綜合性零售形態(tài)。其根本特征是：①商品構(gòu)造以經(jīng)營服裝、紡織品、家庭用品、食品和娛樂品為主，種類齊全；②以柜臺銷售為主，明碼標價；③注重店堂裝修及櫥窗展示。這里的百貨商店，不是指國民經(jīng)濟行業(yè)分類中的“日用百貨零售業(yè)〞，而是指經(jīng)營多品種、多門類的綜合性商店，包括大中小型綜合經(jīng)營的商店。超級市場

是指采取自選銷售方式，以銷售群眾化生活用品為主，滿足顧客一次性購置多種商品及效勞的綜合性零售形態(tài)，其根本特征為：①商品構(gòu)造以經(jīng)營食品、副食品、日用生活品、服裝衣料、文具、家用電器等購置頻率較高的商品為主；②采取自選銷售方式，明碼標價；③結(jié)算設在出口處統(tǒng)一進展。這說明超級市場首先是自助效勞的零售商店，毛利低、銷量高，以經(jīng)營生活必需品為主，種類繁多。統(tǒng)計時將各種類型的超級市場、倉儲式商場和會員式超市列入該類專業(yè)〔專賣〕店是指專門經(jīng)營某類商品或某種品牌的系列商品，滿足消費者對某類〔種〕商品多樣性需求的零售形態(tài)。其根本特征為：①商品構(gòu)造專業(yè)性較強，各種不同的規(guī)格、品種及品牌聚集，選擇余地大；②銷售人員有較強的專業(yè)知識，能為消費者提供充分效勞；③采取定價銷售和開架面售方式。將專業(yè)店和專賣店歸為一類統(tǒng)計僅僅是為了統(tǒng)計操作上的方便，其實專業(yè)店與專賣店有本質(zhì)的區(qū)別，前者專門經(jīng)營某種或某類商品，如時裝店、鞋店、食品店、藥店、書店、電器店、珠寶店等；后者那么專門經(jīng)營某種品牌的系列商品，如海爾電器專賣店、李寧牌體育用品專賣店、格力空調(diào)專賣店、蘋果牌休閑裝專賣店等。其他業(yè)態(tài)

指上述未包括的其他業(yè)態(tài)形式〔如便利店、折扣商店、雜貨店、郵購商店等〕。關于連鎖店和購物中心問題需要說明的是，在零售業(yè)態(tài)分類中，我們排除了連鎖店和購物中心這兩種形式，這是因為：

連鎖店是西方國家零售商業(yè)普遍采用的一種有效的組織經(jīng)營方式。一個多世紀以來先后出現(xiàn)的百貨店、超級市場、方便店、折扣商店等都是獨立于其他類型的零售業(yè)態(tài)，而連鎖店那么不同，既有便利店連鎖，也有超市連鎖，專業(yè)店連鎖等。隨著市場細分化趨勢的加劇，不僅在零售商業(yè)，在餐飲業(yè)、效勞業(yè)也都廣泛存在著連鎖經(jīng)營的形式，如我國目前開展較快的超級市場和品牌專賣店，一般都采取連鎖經(jīng)營方式；又如臺灣除在上述行業(yè)實行連鎖之外，還在旅館業(yè)、電腦資訊業(yè)、外語及才藝補習班等行業(yè)都實行連鎖經(jīng)營。一般而言，連鎖商店是指在核心企業(yè)或總店的領導下，由眾多小規(guī)模的、分散的、經(jīng)營同類商品或效勞的零售企業(yè)，通過標準化經(jīng)營，以實現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)濟聯(lián)合組織形式。連鎖商店應由假設干個分店組成，其特征是：①經(jīng)營同類商品；②使用統(tǒng)一商號；③統(tǒng)一采購配送，采購與銷售相別離。3.3購物中心也不能作為獨立的零售業(yè)態(tài)。

購物中心是一組零售商店及有關的商業(yè)設施的群體組合，其間有百貨商店、超級市場、專業(yè)店、品牌專賣店、美容美發(fā)店、彩擴店、飯店、快餐廳、游戲廳、小影視廳、畫廊等，集購物、休閑、娛樂、美食和其他效勞功能于一體，建筑面積較大，有些建筑面積達10-50萬平方米，與商業(yè)街和我國大型商品交易市場類似，屬于商業(yè)集聚組織形態(tài)。其特點是：①眾多業(yè)主共同組成一個市場或商場；②自主經(jīng)營，自由定價，不受購物中心制約；③購物中心的管理機構(gòu)大多為物業(yè)管理，自營商業(yè)局部很少。

連鎖店和購物中心不作為零售業(yè)態(tài)分組，并不意味著對它們不進展統(tǒng)計。實際上，大多數(shù)新型業(yè)態(tài)店都選擇連鎖經(jīng)營方式以降低本錢、增強競爭力，故把連鎖作為一種經(jīng)營方式單獨列入統(tǒng)計報表中；而對購物中心，目前的統(tǒng)計方式是將其視為商品交易市場，由購物中心的管理機構(gòu)或工商所負責統(tǒng)計上報。3.4業(yè)態(tài)特點

百貨店概念在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài)。特點采取柜臺銷售與自選〔開架〕銷售相結(jié)合方式。商品構(gòu)造為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等效勞工程和設施，效勞功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道。商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。商店規(guī)模大，在5000平方米以商店設施豪華，店堂典雅、明快。目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。超級市場概念采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。特點采取自選銷售方式，出入口分設，結(jié)算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進展。商品構(gòu)成以購置頻率高的商品為主，經(jīng)營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場地。選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。商店面積在5000平方米以上目標顧客以居民為主。大型綜合超市概念采取自選銷售方式，以銷售群眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。特點采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。設有與商店營業(yè)面積相適應的停車場。目標顧客為購物頻率高的居民。商圈范圍較大。商店營業(yè)面積一般在2500平方米以上。選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。便利店(方便店)概念滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。特點以開架自選為主，結(jié)算在進口(或出口)處的收銀機處統(tǒng)進展，可采取連鎖經(jīng)營方式。商品構(gòu)造特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等。營業(yè)時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關、團體、企事業(yè)所在地。商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物5—7min到達的范圍商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高。店堂明快、清潔、貨架飽滿。目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購置。經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格。專業(yè)店概念經(jīng)營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后效勞的零售業(yè)態(tài)。特點采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。商品構(gòu)造表達專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經(jīng)營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨。選址多樣化，多數(shù)店設在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。商圈范圍不定。營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定。目標市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。專賣店概念專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。特點采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營。商品構(gòu)造以企業(yè)品牌為主，銷售表達量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利。注重品牌聲譽、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識效勞。選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內(nèi)。商圈范圍不定。目標顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。購物中心概念企業(yè)有方案地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、效勞設施的集合體。特點由發(fā)起者有方案地開設，實行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi)設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理。內(nèi)部構(gòu)造由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設施構(gòu)成。效勞功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售面積，設相應規(guī)模的停車場。選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。商圈根據(jù)不同經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營商品而定。設施豪華、店堂典雅、寬闊明亮，實行賣場租賃制。目標顧客，以流動顧客為主。根據(jù)選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、區(qū)域型、超區(qū)域型種類。倉儲商店概念在大型綜合超市經(jīng)營的商品根底上，篩選群眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限效勞和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。特點選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施。主要的商圈人口為5—7萬人。商店營業(yè)面積大，一般在4000m’以上。局部商品部門采取租賃制，把無店名的專業(yè)連鎖賣場和供給商引進店內(nèi)經(jīng)營。商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當局部，主要是面向廣闊的工薪階層效勞。作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品。作為商品策略，經(jīng)營同其他零售業(yè)態(tài)能進展價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品。商店設施簡單化。將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供給方案的方法及選址理論等融為一體，靈活運用?？蓪嵭羞B鎖經(jīng)營。設有一定規(guī)模的停車場。家居中心概念以與改善、建立家庭居住環(huán)境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術(shù)及效勞為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。特點選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等。作為經(jīng)營策略，發(fā)揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢。提供一站式購足和一條龍效勞?？刹扇∵B鎖經(jīng)營方式。有一定的停車場。4商業(yè)店鋪

專賣店開店決策與店型選擇〔一〕開店決策當今社會，越來越多的企業(yè)家和個人都有開店的欲望，專賣商店是一個理想的選擇。因為專賣商店規(guī)模小、投入資金少，又可以展現(xiàn)開店人的風格。事實上，目前世界上的許多零售業(yè)巨子都是從小專賣店起家的。但是，開專賣店并非一定成功的，現(xiàn)實生活中失敗者屢見不鮮。因此，在決定設立專賣商店時，一定要了解專賣商店經(jīng)營的難處。能抑制這些困難，才是辦好專賣商店的根底；如果無力抑制這些困難，最好放棄開辦專賣商店。1〕專賣商店競爭劇烈。專賣商店無論規(guī)模大小都會有成功的時機，并且能施展經(jīng)營者的才能，實現(xiàn)自我價值。因此，開辦專賣商店的企業(yè)和個人為數(shù)眾多。專賣店與其他種類商店之間的競爭十分劇烈，尋求新的時機很不容易，所以按照自己的理念去經(jīng)營很可能會碰壁，這就需要創(chuàng)辦人的心理承受力強，駕馭市場的能力超凡。專賣商店開展的彈性很大，最熱門的商店可能是一家專賣商店，最蕭條的也可能是專賣商店。假設你設立一家專賣商店，就要抱定背水一戰(zhàn)的信念，只能前進，不能后退。夢想輕輕松松地經(jīng)營它，絕對不會成功。假設試圖也辭掉公職，辦個商店，以享受自由的心情來經(jīng)營，只可能眾失敗。2〕經(jīng)營者需要專業(yè)知識。專賣商店的特色是專業(yè)性強，因此經(jīng)營者必須對所經(jīng)營的商品有豐富的了解。這不僅能保證所買進的貨物品質(zhì)優(yōu)良，而且能向顧客提供高層次和周到的效勞?？v觀世界上一些成功的專賣商店，經(jīng)營者都是專家。在巴黎，書店的經(jīng)營者是飽讀讀書的學者，古董店的老板大多是古董鑒賞家，服裝店經(jīng)理是服裝設計師，集郵社的創(chuàng)辦人常是集郵家。有人說：專賣商店能否辦得起來，關鍵在于資金；專賣商店能否辦好，關鍵在于經(jīng)營者的專業(yè)知識。這是有一定的道理的。3〕資金要有保障。開店需要錢，開辦何種專賣店，需要多少錢，須事先知曉。例如在北京開辦一家美容院至少要投資５萬元；開辦一家服裝店至少要投資２０萬元。當然，地域不同，規(guī)模不同，商品等級不同，會需要不同資金的投入。例如：在日本開設一家３０平方米大的茶藝館，必須準備保證金４００萬日元，內(nèi)部裝潢費４００萬日元，開店預備資金２００萬日元，合計為１０００萬日元。如果創(chuàng)辦者能獨立負擔全部資金投入最為理想；如果資金缺乏，就要考慮借款。借到與否、風險大小與自己的承受風險實力如何，都要有所估算。有人常因為資金缺乏，致使開店的理想成為泡影，或只好縮小專賣商店的規(guī)模。在決定是否開辦專賣商店時，對以上的利弊得失要進展具體分析，不可瞻前顧后，也切勿草率行事。〔二〕店型選擇當人們決定要開個專賣店后，馬上就面臨著開什么類型專賣店的問題。雖然各種專賣商店有著共同的特性，但也有差異，有時差異會對專賣店的開展有重要的影響，因此企業(yè)或個人都應根據(jù)具體情況進展選擇。１．店型選擇的影響因素專賣商店種類繁多，特點各異，選擇時就考慮以下影響因素?！?〕資金。資金數(shù)目是店型選擇的重要影響因素，資金雄厚的企業(yè)和個人，可選擇高檔路線的專賣商店。如服裝店、化裝品店、電器店、首飾店等。這些商店要求裝飾豪華、高雅，商品價格較高，當然利潤也較大。如果僅是小本經(jīng)營，可選擇較群眾化的專賣商店，如食品店、冷飲店、花店、咖啡店等?！玻病掣偁帯８偁幵从谑袌龅墓┬锠顩r，在選擇專賣商店店型時，應防止進入競爭異常劇烈的領域，開辟新市場更利于生存和開展。目前服裝店、食品店、家具店都是市場競爭劇烈區(qū)域，而化裝品店、花店、洗衣店等還有很大的市場潛力。單品經(jīng)營和獨家風格，是躲避過度競爭的理想選擇。日本有一家玻璃器皿商店，經(jīng)營各種類型、大小不等、用途各異的玻璃器皿，生意鼎盛。上海有一家專門銷售各種瓶塞的商店，獨一無二的商品組合使其取得了市場競爭的優(yōu)勢?！玻场硨I(yè)知識。專賣商店的經(jīng)營不同于一般商品，它需要店主有較高的專業(yè)知識水準，因為到專賣商店購置的顧客常常需要得到科學性的購置建議。如果沒有相應的專業(yè)知識，就應放棄經(jīng)營該種店型。試想：作為一個服裝店經(jīng)營者，如果缺乏對服裝潮流的敏感，審美觀不強，他能將這家服裝專賣店經(jīng)營好嗎？〔４〕市場潛力。隨著社會的開展，人們的消費觀變化迅速，在選擇店型時，應看準那些市場潛力較大的行業(yè)。服裝業(yè)開展忽高忽低，市場潛力大，但風險也大；食品業(yè)難有高潮，但人人得吃飯，故市場平穩(wěn)，市場潛力較大；保健用品、休閑用品等行業(yè)有不可估量的市場潛力。２．店型選擇的過程店型選擇的過程，實際上是對店型特征分析和對影響因素研究的過程。但在實際生活中，不少人卻無視了這些，他們在決定開店時直接想的就是開個服裝店、鞋店或食品店等，此后再進展可行性研究，這是不科學的。開店人之所以有開店的愿望，大多已具備了一定數(shù)量的資金。在資金角保障的前提下，店型選擇應從市場調(diào)查入手，看看消費需求有何新變化，就可以考慮這一店型，接下來再進展自身的可行性分析。包括：能否有足夠的資金支撐；能否購到較高級的舶來品；能否聘請到通曉該類商品經(jīng)營與使用的專家；在顧客能承受的價格范圍內(nèi)能否獲得理想的利潤。如果得出肯定的結(jié)論，就可以確定選擇開專賣店?！踩撤b店１．服裝店概述顧名思義，服裝店是專營服裝的商店。它有兩種形式：一是聚集各類時裝的精品，品牌多樣；二是僅經(jīng)營一個品牌的時裝，大多是產(chǎn)銷合一的方式。時裝與普通成衣不同。它具有流行、時髦的特征，無論是款式還是價格，都高于普通成衣。過去，服裝的主要目的是為了保曖，服裝顏色較單一，款式較少變化，一般服裝店即時可滿足人們對穿著的需求。這些年來，隨著生活水淮的提高和自我意識的加強，人們對服裝日益講究起來。服裝店和服裝廠商應運而生，目前名牌服裝店已在城市中獨領風騷。服裝店一般需要較大的投資，最好位于繁華商業(yè)區(qū)或新潮商品聚集的街區(qū)；經(jīng)營的品牌注重流行趨勢和較高風格；利潤有可能到達５０％—１００％，甚至更高，價格尋求較高價位；經(jīng)營中應及時處理過季和過時的服裝，否那么會使商品陷入困境。２．市場時機分析近幾年，大城市服裝店開展也很快，一引起海外品牌捷足先登。盡管這些專賣店的服裝款式新穎，名氣非凡，外部裝飾也各具特色，但由于價格昂貴，問津者不多，華美堂皇的店內(nèi)顯得冷冷清清，一些較大的名牌服裝店也在盛名之下微利經(jīng)營，甚至面臨著困境。盡管如此，服裝專賣店仍是越來越多，競爭日趨劇烈，假設不吸引假設干名牌忠誠度較高難度顧客，盲目開辦單一品牌的專賣店那么兇多吉少。近些年來，人們的收水準提高很快，但物價上漲幅度也高。年輕女士是服裝店的主要顧客，她們雖然有追求時尚的欲望，卻缺乏堅強的后盾，加上新興的高級百貨商場大多聚集名牌時裝，從聲勢和選擇范圍上都強于單一品牌專賣店，因此名牌時裝店不冷不熱實屬情理之中。服裝店的出路有兩條：一是造就吸引眾人的服裝時尚，以自己的服裝為核心，形成特有的消費層，諸如表少年服飾、少女服飾等等；二是跳出經(jīng)營單一品牌的模式，聚集多種品牌。當然，服裝店也可以向群眾化方向開展?！菜摹承辏薄⑿旮攀鲂晔菍ｉT賣鞋的商店，它有綜合鞋店和專營鞋店等形式。人類的進化帶動了足下革命，從赤腳到穿鞋，從草鞋到布鞋，從布鞋到皮鞋，從單一款式到變幻無窮的款式，多種多樣的變化與需求，為鞋店的開展提供了廣闊的空間。在同等規(guī)模條件下，鞋店的投資額與服裝店相關不大，經(jīng)營特征與服裝店也很相似。此外，消費者對鞋子樣式的需要是千變?nèi)f化的，選擇流行樣式對鞋店來說是非常重要的。因此經(jīng)營鞋店要具備以下條件：有流行服裝店的流行訊息；鞋店要設在繁華、熱鬧的商業(yè)區(qū)，最好與服裝相鄰；店面設計要典雅、清新；商品陳列要因店而異，但要有試鞋椅、全身鏡或半身鏡，這是衡量鞋店等級的重要標志；鞋店不管大小，大致要有一半的空間作為儲藏之用；過時的鞋子和樣品要及時削價出售。２．市場時機分析當今消費者越來越重視鞋的消費了，據(jù)統(tǒng)計調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，鞋店消費額增長速度異常迅速，并呈現(xiàn)出多樣的趨勢。究其原因，隨著人們生活水準的提高和全球訊息的流通，城市中已，崛起一個新的階層——新新消費者。他們多數(shù)為年青人，存款意識淡薄，追求全身穿著的高雅與各諧。鞋子是全身搭配的重要局部，正如一位在外企工作的小姐說：“大概是由于含蓄的傳統(tǒng)性格所致，人們見面時常常不自覺地看對方穿什么鞋，樣式老舊或檔次太低，都會讓人輕視，服裝有進可隨意，但鞋一點都不能馬虎。因此，我在鞋上花的錢并不比花在服裝上的少。〞這不是個別現(xiàn)象，而是代表一個龐大的消費言族群。專賣流行鞋種比賣一般實用鞋獲利時機大，但要承擔的風險也大，同時要求經(jīng)營水準更高，市場嗅覺更靈敏。一般實用目前有被無視的傾向，實際上一般實用鞋價格廉價，中老年人對它有一定的偏好，是一個銷售穩(wěn)定的種類?！参濉呈称返辏保称返旮攀鲎詮牡赇佌Q生后，就有了各式各樣的食品店，如米店、肉鋪、面包店、水果店和蔬菜店等。食品店是歷史上最悠久的專賣商店。開辦食品店比服裝店投資少，但是毛利較低。食品店最好的開設地點并非城市中心的商業(yè)區(qū)，而是人口密集的住宅區(qū)。經(jīng)營何種等級的食品要依據(jù)所在地居民總體消費水準進展選擇，開辦食品異常辛苦，從早忙到晚，并要與各類顧客打交道。食品具有易腐的特點，儲存商品的倉庫和柜臺常需要配備冷藏設施。２．市場時機分析食品店的最大特點是小而多，競爭比較劇烈。盡管人們不能不吃，但吃也是有限度的。從消費構(gòu)造上看，吃占消費支出的比例有逐年下降的趨勢，因此在有限的市場內(nèi)取得圈套的利潤應為食品店的目標。目前，從總體上看，食品店持平開展，但某些食品卻有較大的市場潛力，如保健食品、冷凍食品、兒童食品等?！玻薄潮＝∈称贰ｋS著生活水準的提高和生活節(jié)奏的加快，人們越來越重視身體保健。此外，隨著工業(yè)文明而出現(xiàn)的新型疾病對人體危害很大，迫使人們不得不自我保護。因此，保健食品有較大的開展空間，競爭也會日漸劇烈?！玻病忱鋬鍪称?。冷凍食品是一種現(xiàn)代食品，它經(jīng)過生產(chǎn)到冷藏，并通過食品店送到消費者手中。許多家庭也備有冷藏設施，這就構(gòu)成了一個完備的冷藏鏈。它適應了人們方便、快捷、保鮮的三種要求。西方冷凍食品連鎖店開展異常迅速，在我國未來也將會有一個較大的開展。〔３〕兒童食品。兒童食品是一個熱門行業(yè)，有人類就有兒童，并且社會越進步，此項花費越大。據(jù)相關單位統(tǒng)計，目前一些兒童支出已占家庭總支出的３０％—４０％，其中兒童食品占相當大的比例，特別與兒童安康相關的食品，更具有光明的前景。當然，隨著社會環(huán)境和風氣的變化，必然會帶來一些更新的市場時機。企業(yè)及個人需要具備敏銳的感知力，以便及早發(fā)現(xiàn)?！擦畴娖鞯辏保娖鞯旮攀鲭娖鲗Ｙu商店是專營各類家用電器的商店，它可以是綜合電器商店，也可以是單項電器商店。音響器材專賣店、照相器材專賣店都屬于后者。電器商店店具有體積大、單位價值高等特點，因此電器商店需要較大的店面陳列商品，資金投入較大。同時許多電器店對溫度和濕度要求較為嚴格，設施投資要占一定數(shù)額。電器商店經(jīng)營彈性較大，產(chǎn)品適應潮流會出現(xiàn)經(jīng)營頂峰，不適應就會平平淡淡，甚至倒閉。經(jīng)營電器商店者必須有較豐富的專業(yè)知識，為顧客提供技術(shù)及使用上的指導。經(jīng)營大件電器的商店，最好提供送貨及安裝效勞。２．市場時機分析現(xiàn)代家用電器的產(chǎn)生與開展，激發(fā)了消費者的新需求。電子裝置在家用電器上的廣泛應用，使產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快，不斷形成家用電器新?lián)Q的消費潮流。目前的家用電器市場很大，對于大型家用電器來說，在城市中正處于一個更新?lián)Q代時期，而在鄉(xiāng)村正牌一個開展時期。對于新型家用電器來說，城市和鄉(xiāng)村都處于持續(xù)時期，未來開展?jié)摿艽?。?jù)調(diào)查，歐美等先進國家，平均５０％以上的日常工作，要靠電腦來完成。同時電腦也成為家庭生活訊息的主要來源之一，人們對它的依賴越來越大。以音響器材商店來說，音樂發(fā)燒友已構(gòu)成了一個強大的消費族群，他們以年輕人為主。這些人對喜愛的歌手如癡如醉，形成了追星族。另外，鐘表專賣店、自行車專賣店、摩托車行等都具有不同程度的開展?jié)摿??！财摺持閷毜辏保閷毜旮攀鲋閷毜晔且粋€高利潤行業(yè)，歷史已相當悠久。早在店鋪出現(xiàn)以前，長途販運的行商們就重點經(jīng)營珠寶首飾，為那些達官貴族們效勞。此后逐漸演化，在出產(chǎn)地和行銷地的城市開成珠寶街。諸如，在意大利古城佛羅倫薩有著名的首飾街，在鉆石之城——比利時的安特衛(wèi)普也有鉆石街。珠寶店的成功重在信譽。經(jīng)營者必須保證珠寶的品質(zhì)，因此專業(yè)知識必不可少，許多成功的珠寶店老板都是珠寶鑒賞家。另外珠寶具有體積小、價值高的特點，這一方面可以節(jié)省店面面積，但另一方面又會招致竊賊。在世界各國，珠寶店被竊案件屢有發(fā)生，所以商店平安十分重要。雖然珠寶店不需要大的面積，卻需要好的營業(yè)場所，最好位于市場中心較為繁華的地段，但租金會相當昂貴。為平安起見，珠寶店應采取閉架售貨方式，經(jīng)營方式保守和傳統(tǒng)。２．市場時機分析生活富裕，使人們有錢佩戴珠寶飾品。目前，珠寶飾品已成為普通百姓一項重要的消費內(nèi)容。珠寶物小價昂的特征，深受投資者喜愛，既便于收藏，又可以在一定程度上保值?，F(xiàn)在人們的消費呈多樣化開展，玉石、鉆石、紅寶石、藍寶石、祖母綠等都頗有市場。有些消費者以珠寶來顯示自己的地位、身份和財富，而商人可借此大發(fā)其財。專賣商店的店型選擇范圍很大，關鍵在于自己的實力和市場狀況，店型選擇成功與否，對未來經(jīng)營成敗有重要影響。實際上，任何一類商品都可以構(gòu)成專賣商店的內(nèi)容，因篇幅所限，這里不一一列舉，經(jīng)營者可自己進展組合與選擇店鋪開設地點選擇與步驟

第一步分析交通條件交通條件是影響店鋪選擇開設地點的一個重要因素，它決定了企業(yè)經(jīng)營的順利開展和顧客購置行為的順利實現(xiàn)。1.從企業(yè)經(jīng)營的角度來看，對交通條件的評估主要有以下兩個方面：(1)在開設地點或附近是否有足夠的停車場所可以利用。外國絕大多數(shù)購物中心設計的停車場所與售貨場所的一般比率為4：1。如果不是購物中心地點，對停車場所的要求可以降低，店鋪可以根據(jù)自己的要求做出決策。(2)商品運至商店是否容易。這就要考慮可供商店利用的運輸動脈能否適應貨運量的要求，并便于裝卸，否那么貨運費用的明顯上升，會直接影響到商店的經(jīng)濟效益。另外，商店提供售后效勞時，需要送貨上門，如果交通不便，直接影響商店的競爭力。2.為方便顧客購置，促進購置行為的順利實現(xiàn)，對交通條件要做如下具體分析。(1)設在邊沿區(qū)商業(yè)中心的商店，要分析與車站、碼頭的距離和方向。一般，距離越近，客流較多，購置越方便。開設地點還要考慮客流來去方向，如選在面向車站、碼頭的位置，以下車、船的客流為主，選在鄰近市場公共車站位置的，那么以上車的客流為主。(2)設在市內(nèi)公共汽車站附近的商店，要分析車站的性質(zhì)，客流量，是中途站還是終點站，是主要車站還是一般車站。一般來說，主要停車站客流量大，商店可以吸引的潛在顧客較多。(3)要分析交通管理狀況引起的有利與不利條件。如單行街道、制止車輛通行街道，及與人行橫道距離較遠都會造成客流量在一定程度上的減少。第二步分析客流規(guī)律客流量大小是一個店鋪成功與否的關鍵因素?？土靼ìF(xiàn)有客流和潛在客流，商店選擇開設地點總是力圖處在客流最多，最集中的地點，以使多數(shù)人就近購置商品，但客流規(guī)模大，并不一定帶來商店的興隆，應作具體分析。一般商店客流分為三種類型：(1)自身的客流。是指那些專門為購置某種商品而來店購置的顧客形成的客流，這是商店客流的根底，是商店銷售收入的主要來源。因此，新設商店選址時，應著眼評估本身客流的大小規(guī)模及開展趨勢。(2)分享客流。指一家商店從鄰近商店形成的客流中獲得的客流，這種客流往往產(chǎn)生于經(jīng)營相互補充類商品的商店之間，或大商店與小商店之間。如經(jīng)營某類商品的補充商品的商店，在顧客購置了主商品之后，就會附帶到鄰近補充商品的商店購置相應的補充商品，以實現(xiàn)完整的消費；又如鄰近大型商店的小商店，會吸引一局部專程到大商店購物的顧客，順便到毗鄰的小商店來。不少小商店依大店而設，就是利用這種分享客流。(3)派生客流。是那些順路進店購物的顧客形成的客流，這些顧客并非專門來店購物。在一些旅游點、交通樞紐、公共場所附近設立的商店主要利用的就是派生客流。2.分析客流目的，流速和滯留時間不同地區(qū)的客流規(guī)模雖有可能一樣，但其目的、流速、滯留時間會有所不同，要做具體分析，再作出最正確選擇。如在一些公共場所、車輛通行干道，客流規(guī)模很大，雖然也會順便或臨時購置一些商品，但客流的主要目的不是為了購物，同時客流速度快，滯留時間短。同樣一條街道，兩側(cè)的客流規(guī)模在很多的情況下，由于交通條件、光照條件、公共場所設施的影響，存在很大差異。另外，人們騎車、步行或駕駛汽車均靠右行，往往習慣光臨行駛方向一側(cè)的商店。鑒于此，開設地點應盡可能選擇在客流較多的街道一側(cè)。選擇商店的開設地點還要分析街道特點與客流規(guī)模的關系。穿插路口客流集中，可見度高，是最正確的開設地點；有些街道由于兩端的交通條件不同或根底文化娛樂設施不同或通向的地區(qū)不同，客流主要集中在街道的一端，表現(xiàn)為一端客流最多，縱深處逐漸減少的特征，這時候店址宜選在客流集中的一端；還有些街道，中間地段客流規(guī)模大于兩端，相應地，店址選擇在街道中間就能更多地得到客流。第三步分析競爭對手商店周圍的競爭情況對店鋪經(jīng)營的成敗產(chǎn)生巨大影響，因此在商店選擇開設地點時，必須要分析競爭對手。一般來說，開設地點附近如果競爭對手眾多，且商品構(gòu)造、效勞水準等相類似，那么新店很難獲得巨大成功，但假設新店經(jīng)營獨具特色，競爭力強，也能吸引大量客流，促進銷售增大，增強店譽。當然，作為店鋪的選址地點還是盡量選擇在商店相對集中且有開展?jié)摿Φ牡胤?，對?jīng)營選購性商品的商店尤其如此。另外，當?shù)曛分車纳痰觐愋?，協(xié)調(diào)并存，形成相關商店群，往往對經(jīng)營產(chǎn)生積極影響，如經(jīng)營相互補充類商品的商店相鄰而設，在方便顧客的根底上，擴大了自己的銷售。集中在一起的商店群相互間既存在競爭，又有著合作，應善于權(quán)衡把握這種關系。第四步分析開設位置的物質(zhì)特征一個位置的物質(zhì)特征決定商店的建筑的類型。物質(zhì)特征包括位置周圍建筑環(huán)境、停車場、能見度、顧客進出的方便性以及地形的特點等因素。建筑環(huán)境新建商店要與周圍的建筑環(huán)境相融合，不同的環(huán)境要求不同的建筑風格，從而影響開設本錢等一系列問題。比方，在豪華建筑群中，倉庫或裸墻商店難以存在。停車場停車場的數(shù)量、面積及方便性也是位置物質(zhì)特征的一個重要方面，大多數(shù)購物中心提供充分的免費停車場。而在商業(yè)中心地區(qū)，停車場是一個主要問題。因為商業(yè)中心地區(qū)商家云集，地面空間狹小，難于開辟空地建成停車場，有的商店騰出一小塊地作為停車場，但由于地價昂貴，便要收取停車場地費。不過地下停車場及立體式停車場的建立有可能緩解這一矛盾。能見度和顧客進出的方便性一片空白而平坦的地方有好的能見度和易接近性，但是這樣的地點對于開發(fā)和開展卻是不利的。零售商必須在此開發(fā)道路、商店、停車場、甚至提供運輸交通工具、其投資規(guī)模和本錢很大。如果在一個有效的地點，且已有建筑物，零售商必須考慮現(xiàn)有的建筑物能否被改造和利用或者需要全部或局部地拆毀。另外，假設一個潛在的開設地點位于購物中心末端而只有狹小局部臨街，或者位于街道一側(cè)只有狹小的一局部，其能見度遠遠低于位于購物中心入口處或主要街道。雖然有時候可以通過建筑物的一個大的、清晰可見的標志指引顧客但還是會喪失一些顧客。地形特點通常十字路口的易接近性高。那里擁有較大的客流量。許多零售商也愿意支付較高的租金以獲得這樣的位置。路口拐角處同時也提供較大的櫥窗陳列的時機，并可多設出人口，增強了能見度與易接近性。但是，有立交橋或?qū)⒁⒐妨⒔粯虻穆房诓皇呛玫牡攸c，交通管理的障礙也影響著顧客的可接近性。第五步分析城市規(guī)劃在商店開設地點選擇時，要考慮城市建立的規(guī)劃，既包括短期規(guī)劃，又包括長期規(guī)劃，有的地點從當前分析是最正確位置，但是隨著城市的改造和開展，將會出現(xiàn)新的變化而不適合開店。反之，有些地點從當前來看，不是理想的地點，但從規(guī)劃前景看，會成為有開展前景的新的商業(yè)中心區(qū)。因此，零售經(jīng)營者必須從長遠考慮，在了解地區(qū)內(nèi)的交通、街道、市政、綠化、公共設施、住宅及其他建立或其他建立工程的規(guī)劃的前提下，做出最正確地點的選擇。第六步評估未來商店的效益主要包括平均每天經(jīng)過的人數(shù)、來店光臨的人數(shù)比例、光臨的顧客中購物者的比例、每筆交易的平均購置量等。第七步做出選址決策綜合考慮上述各方面的評價，做出科學、理智的決策。5零售業(yè)種介紹

概念：依商品的功能、款式以及適合的年齡所做的分類5.1業(yè)種分類

從使用目的上分類：消費品、再生產(chǎn)品從購置習慣上分類：日常用品、選購品、專用品5.2業(yè)種特點

特點購買頻率價位購買習慣外部作用更換周期地位日常用品高低沖動短不大缺之不可選購品較低較高計劃較長對服務有用重要專用品非常低非常高考慮再三先品貨、后價格對專業(yè)人士影響大重要、量小5.3品牌介紹

品牌的概念品牌名：品牌中可以讀出的局部——詞語、字母、數(shù)字或詞組等的組合。如海爾、紅雙喜1999、TCL等。品牌標志：品牌中不可以發(fā)聲的局部——包括符號、圖案或明顯的色彩或字體。如耐克的一勾造型，小天鵝的天鵝造型，IBM的字體和深藍色的標準色等。品牌角色；是用人或擬人化的標識來代表品牌的方式，如海爾兄弟、麥克唐納、米老鼠、康師傅等。商標：受到法律保護的整個品牌、品牌標志、品牌角色或者各要素的組合。當商標使用時，要用“R〞或“注〞明示，意指注冊商標。品牌在市場營銷中的作用與意義品牌的首要功能是在于可以方便消費者進展產(chǎn)品選擇，縮短消費者的購置決策過程。選擇知名的品牌，對于消費者而言無疑是一種省事、可靠又減少風險的方法。造就強勢品牌能使企業(yè)享有較高的利潤空間。在傳統(tǒng)的市場競爭中，當消費者形成鮮明的品牌概念后，價格差異就會顯得次要。當給不同品牌賦予特殊的個性時，這種情況就更為明顯。品牌可以超越產(chǎn)品的生命周期，是一種無形資產(chǎn)。由于需求的變更和競爭的推動，除了少數(shù)產(chǎn)品，極大多數(shù)產(chǎn)品不會長久地被消費者承受。一般而言，產(chǎn)品都有一個生命周期，會經(jīng)歷從投放市場到被淘汰退出市場的整個過程，包括投入、成長、成熟和衰退四個階段。6商業(yè)客戶介紹

零售客戶客戶類型直接廠商：商品生產(chǎn)者，直接進展銷售業(yè)務。一般只會選擇在一級城市。經(jīng)銷商：生產(chǎn)廠商把產(chǎn)品拿給某個公司，使之具有某個地域的壟斷權(quán)，但必須拿錢給廠商進貨，可能會在經(jīng)營過程中經(jīng)常斷貨，相對壓力較大。代理商：具有大范圍地區(qū)的經(jīng)營壟斷權(quán)，與直接廠商關系好，可以不拿錢進貨，廠商鋪底后，再現(xiàn)款進貨，也可以向直接廠商交押金，貨品不需要付款，經(jīng)營情況會優(yōu)于經(jīng)銷商。廠商設立的分公司或辦事處：在銷售比較好的地方或者在城市開展?jié)摿^好的地方，要求廠商或公司一定是法人，具備開增值稅發(fā)票的資格?？蛻艏捌放普{(diào)查廣告宣傳：了解廠商在各大商場，各種媒體上的廣告促銷。廠商資料了解業(yè)種調(diào)查。業(yè)態(tài)：A、形象柜B、專柜C、自營廠商希望銷售的樓層、展示面積。廠商的性質(zhì)〔個體、國營〕，代理商的性質(zhì)。廠商的資料〔、、聯(lián)系人〕。商品屬于什么流行趨勢。商品的價格〔平均價格〕、價格帶、商品檔次化分。商品的生產(chǎn)方式〔自產(chǎn)、代理加工、進口〕。商品的業(yè)績狀況，廠商合作意愿。廠商希望合作的條件。商場與客戶的根本合作方式合作條件聯(lián)營方式抽成：23%-30%銷售額倒扣/租金包底：廠商最低銷售額，做不到保底那么要賠保底廠商費用：裝璜費〔自裝、代裝付費〕、員工薪資〔專柜、自營〕、促銷費用、其他：廣告櫥窗租賃方式租金：根據(jù)商場具體情況和當?shù)厥袌鰶Q定。按金：即是押金，一般相當于三個月的租金。上期：一般相當于一個月租金。合作方式聯(lián)營：商場不需要拿錢進貨，聯(lián)營、月結(jié)，主要用于百貨店、超市、專業(yè)店等業(yè)態(tài)；經(jīng)營本錢較低。直營：要拿錢進貨的商品〔大家電、超市〕，較好的品牌，抽成較高。租賃：主要存在于購物中心，百貨店中的金店、高檔鐘表、咖啡店、婚紗。引進廠商和品牌的原那么符合商場規(guī)劃和定位符合商場經(jīng)營需要商場還未引進的品牌品牌知名度在國內(nèi)外有一定地位品牌具有市場適銷能力和較強的競爭力以大中型企業(yè)、“三資〞企業(yè)、貿(mào)易公司、總代理〔總經(jīng)銷〕以及批發(fā)部為主要對象，小型、集體企業(yè)、民營企業(yè)為次要對象。堅持“擇優(yōu)、擇近、少環(huán)節(jié)、低本錢〞，盡量做到“零〞環(huán)節(jié)。具有良好資信和具備法人資格的供給商，其產(chǎn)品必須在合法經(jīng)營范圍內(nèi)，通過對品牌的評介，結(jié)合商場品牌引進原那么，確定需要引進的品牌。7商業(yè)工程市場調(diào)查分析

人口構(gòu)造人口構(gòu)造調(diào)查除了要了解目前的人口構(gòu)造外，還要調(diào)查了解有關過去人口聚集、膨脹的速度等方面的情況，并要對將來人口構(gòu)造的變遷進展預測，同時將人口構(gòu)造依行業(yè)、職業(yè)、年齡教育程度等進展分類整理，以便進一步的深入分析。家庭戶數(shù)構(gòu)成家庭戶數(shù)構(gòu)成調(diào)查主要是對家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù)、成員狀況進展調(diào)查，并以此了解人員變化趨勢，通過人員構(gòu)成比率的比照分析，來探索生活形態(tài)變化與都市開展之間的關系。收入水平收入水平調(diào)查主要是了解某一地區(qū)內(nèi)消費者的生活狀況及高中低收入者各自所占的比例情況，以此來分析消費者消費的可能性，了解家庭收入水平，并將這些資料與其他都市、其他地域相比較，進展分析比照，作為是否開設商店的主要依據(jù)。消費水平消費水平調(diào)查，主要是要了解消費者個人及其家庭的消費情形，并針對消費內(nèi)容依商品類別進展劃分，掌握不同商品類別的消費支出比重。以此掌握商圈內(nèi)的消費購置力的一般概況。為確定百貨商店的店型提供參考。購置行為購置行為調(diào)查，主要是調(diào)查了解消費者購置商品時的活動范圍及購入某商品時經(jīng)常在何種類型商店購置等情況，研究消費者購置行為的目的，一是可以得悉消費者的購物活動區(qū)域，二是可以知悉消費者選擇商品的標準，以便對該地區(qū)的消費意識作深入研討。這對具體確定百貨商店的經(jīng)營范圍及經(jīng)營規(guī)模大有幫助

都市構(gòu)造調(diào)查主要是對某一區(qū)域內(nèi)市民生活的空間進展調(diào)查，具體要調(diào)查中心地帶及周圍區(qū)域都市的構(gòu)造機能，以了解該地域內(nèi)設施、交通、活動空間等方面的情況，并了解將來的城市開展規(guī)劃，以便選取最具商業(yè)價值的地域開設百貨商店。地勢構(gòu)造地勢情況調(diào)查主要是對地域內(nèi)地形關況進展調(diào)查，尤其要了解平地的廣闊度及腹地的縱深度等情況，因為地勢情況直接制約著百貨商店的規(guī)模選擇。交通情況一般而言，百貨商店的位置應位于交通要道兩側(cè)，因為交通網(wǎng)密布的地方，往往人口容易集中或流量特別大，自然是設店的理想地點。所以調(diào)查時對于交通路線及車輛往來的班次、載送量等均可作為考慮的重點，有時對于停車空間也有調(diào)查的必要。地段的調(diào)查在繁華的地段，往往是商店容易集中之處，所以百貨商店選擇在熱鬧地段是理所當然的，但其地價及租金較高，因此投資本錢提高的情況下，如何作有利的運用以及將來可能變動的趨勢，均成為在繁華地段設店的考慮要素。各項機能的調(diào)查一般設店位置假設為行政、經(jīng)濟、文化活動等密集的地方，那么整個都市機能易于發(fā)揮出來，諸如行政管理、經(jīng)濟流通、娛樂效勞、商品銷售等機能，自然成為人口流動集中的焦點。因此對于流動的人口終究是以公務人口為主體或是以購物、社交、娛樂的流入人口為主體，均為調(diào)查上應予以明了的事項。城市規(guī)劃調(diào)查除了都市構(gòu)造的現(xiàn)狀外，有關將來開展的方向，城市的開展規(guī)劃，諸葛亮如交通網(wǎng)的開發(fā)方案、社區(qū)開展方案及商業(yè)區(qū)的建立方案等等，均為設店時在地點因素上所必須要考慮的因素，因為這些因素直接影響著商圈的變動，必須對此進展相應的調(diào)查。7.3零售業(yè)構(gòu)造調(diào)查

城市商圈的調(diào)查零售業(yè)態(tài)的調(diào)查零售業(yè)種的調(diào)查7.4消費者的調(diào)查

購置習慣的調(diào)查這項調(diào)查的目的是對欲設店地區(qū)的居民的年齡、職業(yè)、收入、購置傾向進展研究分析，以調(diào)查可能的商圈范圍。其調(diào)查對象以家庭為主，可采用抽樣調(diào)查的方法，調(diào)查時可以到學校、工廠發(fā)放調(diào)查試卷，也可以直接入戶調(diào)查。其調(diào)查工程一般包括：居住地名、家庭構(gòu)成、戶主年齡、職業(yè)、工作地點、商品購物傾向等。該項調(diào)查的特點是：居住地別購物傾向與設店預定地的評價易于比較，但調(diào)查費用較高。購置能力的調(diào)查該項調(diào)查的目的主要是了解設店預定地顧客的實際消費購置能力，一般是對設店預定地通行人數(shù)進展抽樣調(diào)查，或是對百貨店的主力顧客進展調(diào)查。在一般情況下，對調(diào)查地點通過的行人，依一定時間段采取面談方式，時間以十分鐘以內(nèi)為佳。其調(diào)查工程主要包括居住地、年齡、職業(yè)、上街目的、使用交通工具、上街頻度、月均支出額等。該項調(diào)查費用較低，但較為困難，對于居住地與設店預定地購物依存度較難明確保證。購置量的調(diào)查該項調(diào)查主要是對設店預定地的顧客流量情況〔分不同日期及同一天的不同時間段〕進展研究分析，以作為確定營業(yè)體制和商店規(guī)模時的參考。7.5競爭對手的調(diào)查

場所調(diào)查這主要是對設店預定地商圈內(nèi)競爭店的主力銷售場所及特征展開的調(diào)查。在調(diào)查時可安排銷售人員與銷售促進人員同步進展，針對營業(yè)面積、場所、樂銷售體制進展調(diào)查，以便共同研討。商品構(gòu)成調(diào)查該項調(diào)查是對前項調(diào)查的繼續(xù)，主要是對于商品組成的細目進展調(diào)查，以此作為確查。在調(diào)查方法上，可以安排銷售人員、采購人員與銷售促進人員共同進展調(diào)查，著重進展主力商品量的調(diào)查。人流調(diào)查該項調(diào)查的主要調(diào)查對象是以出入競爭店的十五歲以上的男女顧客為主。該項調(diào)查一般與顧客通行量的調(diào)查同時進展，以了解競爭店不同時間、不同日其的出入店人數(shù)，尤其要注意特殊日期或各樓別流動量的調(diào)查。8商業(yè)物業(yè)的開發(fā)

入世后的中國零售業(yè)市場的競爭將日趨劇烈。有數(shù)據(jù)說明，在過去10年中，國內(nèi)零售業(yè)平均年增長9.7%；今年上半年，國內(nèi)零售增長10.1%，如果加上物價負增長因素，實際增長為12.7%，說明我國國內(nèi)商業(yè)零售業(yè)開展速度相當迅速。國內(nèi)外的零售業(yè)巨子也看到了中國市場的廣闊，紛紛加快擴大中國國內(nèi)市場份額的步伐。國內(nèi)零售業(yè)市場的巨大的開展空間，必將為商業(yè)零售業(yè)的空間載體——商業(yè)房地產(chǎn)提供難得的開展機遇。在本世紀80年代末與90年代初興起的購物中心〔ShoppingCenter/Mall〕，由于提供了一次性購足、娛樂休閑兼具的多樣化商