第5章房屋調(diào)查

1第五章房屋調(diào)查山東科技大學資源與土木工程系2本章內(nèi)容第一節(jié)房屋調(diào)查第二節(jié)共有面積的分攤第三節(jié)建筑面積計算第四節(jié)房屋調(diào)查的技術(shù)要求3第一節(jié)房屋調(diào)查

建筑物、構(gòu)筑物是土地上的非常重要的附著物，是地籍資料不可缺少的重要組成部分。構(gòu)筑物主要指道路、橋梁、堤壩、水閘等；建筑物主要指房屋。房產(chǎn)調(diào)查的對象：獲取建筑物、構(gòu)筑物的權(quán)屬、數(shù)量、位置、類型和質(zhì)量等信息。4本節(jié)包括內(nèi)容：一、與房屋有關的名詞二、房屋調(diào)查的內(nèi)容三、房產(chǎn)要素的編號第一節(jié)房屋調(diào)查5一、與房屋有關的名詞1.假層。是指房屋的最上一層，四周外墻的高度一般低于正式層外墻的高度，內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層，其高度大于2.2m的部分，面積不足底層1/2的，叫做假層。2.氣屋。利用房屋的人字屋架下面的空間建成，并設有老虎窗的叫做氣屋。3.夾層和暗樓。建筑設計時，安插在上下兩層之間的房屋叫做夾層。房屋建成后，利用室內(nèi)上部空間添加建成的房間叫做暗樓。64.過街樓和吊樓。橫跨里巷兩邊房屋建造的懸空房屋叫做過街樓；一邊依附于相鄰房屋，另一邊有支柱建筑的懸空房屋叫做吊樓。5.陽臺和挑外廊。房屋建筑的上層，伸出屋外的部分，作為吸收陽光和納涼使用的叫做陽臺或眺臺。陽臺分為：外(凸)陽臺、內(nèi)(凹)陽臺、凸凹陽臺，繪圖時把突出墻面的部位繪成虛線。6.天井和天棚。房屋內(nèi)部的小塊空間，無蓋見天的叫做天井。天井上有透明頂棚覆蓋的叫天棚。7二、房屋調(diào)查的內(nèi)容按地籍的定義，房屋調(diào)查的內(nèi)容包括五個方面：房屋的權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量和利用現(xiàn)狀。（一）房屋的權(quán)屬包括權(quán)利人、權(quán)屬來源、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)別、墻體歸屬、房屋權(quán)屬界線草圖。8(1)權(quán)利人。房屋權(quán)利人是指房屋所有權(quán)人的姓名。私人所有的房屋，一般按照產(chǎn)權(quán)證件上的姓名登記。若產(chǎn)權(quán)人已死亡則注明代理人的姓名；產(chǎn)權(quán)共有的，應注明全體共有人性名；房屋是典當或抵押的，應注明典當或抵押人姓名及典當或抵押情況；產(chǎn)權(quán)不清或無主的可直接注明產(chǎn)權(quán)不清或元主，并作簡要說明：單位所有的房屋，應注明單位全稱：兩個以上單位共有的，應注明全體共有單位全稱。9(2)權(quán)屬來源。房屋的權(quán)源是指產(chǎn)權(quán)人取得房屋產(chǎn)權(quán)的時間和方式，如繼承、購買、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調(diào)撥、價撥、撥用等。

(3)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是按照我國社會主義經(jīng)濟三種基本所有制的形式，對房屋產(chǎn)權(quán)人占有的房屋進行所有制分類，共劃分為全民(全民所有制)、集體(集體所有制)、私有(個體所有制)等三類。外產(chǎn)、中外合資產(chǎn)不進行分類，但應按實際注明。

(4)產(chǎn)別。房屋產(chǎn)別是根據(jù)產(chǎn)權(quán)占有和管理不同而劃分的類別。按兩級分類，一級分8類，二級分4類，具體分類標避及編號見表5—1。10(5)墻體歸屬。房屋堵體歸屬是指四面墑體所有權(quán)的歸屬，一般分三類：自有墻、共有墻、借墻。在房屋調(diào)查時應根據(jù)實際的墻體歸屬分別注明。

(6)房屋權(quán)屬界線示意圖。房屋權(quán)局界線示意圖是以房屋權(quán)屬單元為單位繪制的略圖，表示房屋的相關位置。其內(nèi)容有房屋權(quán)居界線、共有共用房屋權(quán)屆界線以及與鄰戶相連墻體的歸屬、房屋的邊長，對有爭議的房屋權(quán)屬界線應標注爭議部位，并作相應的記錄。

(7)房屋權(quán)屬登記情況。若房屋原已辦理過房屋所有權(quán)登記的，在調(diào)查表中注明《房屋所有權(quán)證》證號。11（二）房屋的位置房屋的位置包括房屋的座落、所在層次。房屋坐落是描述房屋在建筑地段的位置，是指房屋所在街道的名稱和門牌號。房屋坐落在小的里弄、胡同或小巷時，應加注附近主要街道名稱；缺門牌號時，應借用毗連房屋門牌號并加注東、南、西、北方位；當一幢房屋坐落在兩個或兩個以上街道或有兩個以上門牌號時，應全部注明：單元式的成套住宅，應加注單元號、室號或產(chǎn)號。所在層次是指權(quán)利入的房屋在該幢的第幾層。12二、房屋調(diào)查的內(nèi)容（三）房屋的質(zhì)量房屋的質(zhì)量包括層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份。房屋的層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪以上起計算層數(shù)。當采光畝在室外地坪線以上的半地下室，室內(nèi)層高在2．2m以上的，則計算層數(shù)。地下層、假層、夾層、暗樓、裝飾性塔樓以及突出層面的樓梯間、水箱間均不計算層數(shù)。屋面上湯建的不同結(jié)構(gòu)的房屋不計算層數(shù)，但仍需測繪平面圖且計算建筑面積。根據(jù)房屋的梁、柱、墻及各種構(gòu)架等主要承重結(jié)構(gòu)的建筑材料確定房屋的結(jié)構(gòu)，房屋結(jié)構(gòu)的分類標準見表5—2。13（四）房屋的用途房屋的用途是指房屋目前的實際用途，也就是指房屋現(xiàn)在的使用狀況。14二、房屋調(diào)查的內(nèi)容（五）房屋的數(shù)量房屋的數(shù)量包括建筑占地面積、建筑面積、使用面積、共有面積、產(chǎn)權(quán)面積、宗地內(nèi)的總建筑面積(簡稱總建筑面積)、套內(nèi)建筑面積等。(1)建筑占地面積(基底面積)。房屋的建筑占地面積是指房屋底層外墻(柱)外圍水平面積，一般與底層房屋建筑面積相同。(2)建筑面積。建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。15(3)使用面積。使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積．按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。包括直接為辦公、生產(chǎn)、經(jīng)營或生活使用的面積和輔助用房如廚房、廁所或衛(wèi)生間以及壁柜、戶內(nèi)過道、戶內(nèi)樓梯、陽臺、地下室、附層(夾層)、2．2m以上(指建筑層高，含2．2m，后同)的閡(暗)樓等面積。

(4)共有面積。共有面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有的建筑面積。主要包括有：層高超過2．2m的單車庫、設備層或技術(shù)層、室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外原、門廳、電梯及機房、門斗、右住雨篷、突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯間及機房、水箱等。

(5)房屋的產(chǎn)權(quán)面積。房屋的產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑研積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。

(6)總建筑面積?？偨ㄖ娣e等于計算容積率的建筑面積和不計算容積串的建筑面積之和。計算容積率的建筑面積包括使用建筑面積(合結(jié)構(gòu)面積，以下簡稱使用面積)、分攤的共有面積(以下簡稱共有面積)和末分攤的共有面積。面積測量計算資料中要明確區(qū)分計算容積率的建筑面積和不計算容積率的建筑面積。16(7)成套房屋的建筑面積。成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺面積三部分組成。

(8)套內(nèi)房屋使用面積。套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計人使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井。內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

(9)套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護、承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分割墻、套與公共建筑空間的分割墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計人套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。(10)套內(nèi)陽臺建筑面積。套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋墻體之間的水平投影面積計算。其中，封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，末封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。17（一）房產(chǎn)編號房產(chǎn)編號全長17位，見下表三、房產(chǎn)要素的編號18（二）房屋及構(gòu)筑物要素編號房屋及構(gòu)筑物編號可依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關規(guī)定進行編制。19第二節(jié)共有面積的分攤

一、共有面積的含義

共有面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同擁有的建筑面積。共有面積由兩部分構(gòu)成：即應分攤的共有面積和不應分攤的共有面積。二、應分攤共有面積的分攤原則

1.按文件或協(xié)議分攤

2.按比例分攤

3.按功能分攤?cè)⒐灿忻娣e分攤的類型

1.整棟樓分攤

2.功能區(qū)內(nèi)分攤

3.功能區(qū)間分攤

4.樓層間分攤

5.本樓層內(nèi)分攤20四、應分攤共有面積的特點

(1)產(chǎn)權(quán)是共有的。(2)應分攤共有面積的相對性。(3)各權(quán)利人擁有的應分攤共有面積在空間上是無界的。(4)從理論上講，任何建筑物都有使用面積和共有面積。21第三節(jié)建筑面積計算一、計算全建筑面積的范圍（1）單層建筑物；（2）高低聯(lián)跨的單層建筑物；（3）多層建筑物；（4）地下室、半地下室、等；（5）坡地建筑物；（6）穿過建筑物的通道；（7）圖書館的書庫；（8）電梯井、提物井等；（9）舞臺燈光控制室；（10）建筑物內(nèi)的技術(shù)層或設備層；（11）突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間等；（12）突出墻外的門斗；（13）跨越其他建筑物的高架單層建筑物；22二、計算一半建筑面積的范圍

(1)用深基礎做地下室架空加以利用，層高超過2．2m的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。

(2)有柱雨篷按枉外圍水平面積計算建筑面積；獨立校的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。

(3)有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積：單排柱、獨立柱的車棚、貨椰、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。

(4)封閉式陽臺、挑廊，按其水平面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺，有柱陽臺技其水平投影面積的一半計算建筑面積。

(5)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、糖廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

(6)兩個建筑物間有頂蓋和往的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。

(7)室外樓梯作為主耍通道和用于疏散的均按每層水平投影面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。23三、不計算建筑面積的范圍(1)突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱、垛、勒腳、臺階、挑榴、庭園、無柱雨篷，懸挑窗臺等。(2)檢修消防等用的室外爬梯。(3)層高在2.2m以內(nèi)的技術(shù)層。(4)沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，建筑物上無頂蓋的平臺(露臺)，布景的天橋、跳臺。(5)建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。(6)構(gòu)筑物，如獨立煙囪、煙道、油罐、貯油(水)池、貯倉、園庫、地下人防干線及支線等；(7)單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。(8)層高小于2．2m的深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳、架空層。(9)建筑層高2．2m及以下的均不計算建筑面積。24第四節(jié)房屋調(diào)查的技術(shù)要求

在現(xiàn)場調(diào)查中要在草圖中記上門牌號、街坊名稱、業(yè)主(單位)名稱、四至業(yè)主名稱、幢號、房屋結(jié)構(gòu)、層數(shù)，并注明界墻歸屬、門竊裝修等情況。非城市住宅區(qū)椰K連成片的私人住宅房，應調(diào)查其四墻歸屬，并按四墻歸屬丈量其建筑面積。在房屋面積統(tǒng)一調(diào)查之前，已簽訂《購房合同書》，或已辦了《房屋所有權(quán)證