中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力前十及上市房地產(chǎn)公司發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析

中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力前十及上市房地產(chǎn)公司發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析

隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)和經(jīng)濟水平的穩(wěn)步提升，消費者需求更加多元，消費不斷升級并持續(xù)走強，商業(yè)地產(chǎn)迎來新的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)上市公司商業(yè)開發(fā)運營優(yōu)秀企業(yè)通過優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)組合適應(yīng)消費需求升級，打造具有文化特色的商業(yè)地產(chǎn)，并憑借自身的商業(yè)開發(fā)管理及運營能力，輸出管理與服務(wù)，加速布局?jǐn)U張，投資價值彰顯。

華潤置地致力于打造端到端運營能力、引領(lǐng)新時代需求的新零售能力，以資本運作能力為推進(jìn)器，通過多元化方式挖掘增量及存量商業(yè)地產(chǎn)的商機，既重發(fā)展規(guī)模，又重質(zhì)量效益，成為房地產(chǎn)上市公司商業(yè)開發(fā)運營優(yōu)秀企業(yè)，并位居榜單第一；龍湖集團排名第二。寶龍地產(chǎn)提高商業(yè)管理的組織能力，實現(xiàn)商業(yè)管理的跨越式發(fā)展，同時持續(xù)堅持客戶導(dǎo)向方針，注重客戶體驗，打造有“愛”商業(yè)空間，圍繞商業(yè)數(shù)字化，繼續(xù)探索科技賦能“新商業(yè)”戰(zhàn)略落地實施，進(jìn)一步完善商業(yè)資產(chǎn)管理體系，位居榜單第三。富力地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、金融街、中國奧園、首創(chuàng)置業(yè)、中國金茂、世茂股份排名第4-10名。

大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10的總資產(chǎn)均值和凈利潤均值分別為7829.8億元和235.0億元，分別是同期大陸在港上市房地產(chǎn)公司3.5倍、3.4倍，每股收益（EPS）均值也達(dá)到2.4元，是同期大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值的2.8倍，綜合實力凸顯。

2019年，綜合實力TOP10企業(yè)緊跟行業(yè)發(fā)展趨勢，加快主營業(yè)務(wù)發(fā)展的同時，致力于美好生活的打造，推動綜合實力持續(xù)提升。例如，碧桂園“以人民對美好生活的向往為奮斗目標(biāo)”，不斷提升產(chǎn)品品質(zhì)，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)主營業(yè)務(wù)的穩(wěn)定增長，穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)先地位，2019年年末總資產(chǎn)和凈利潤分別達(dá)到19071.5億元、612.0億元，增幅分別達(dá)到17.0%、26.1%。

除此之外，綜合實力TOP10企業(yè)緊抓行業(yè)資源整合機遇，通過吸納優(yōu)質(zhì)資源來推動企業(yè)規(guī)模和效益的提升。如融創(chuàng)中國以152.69億元收購云南城投集團持有的環(huán)球世紀(jì)、時代環(huán)球各51%股權(quán)，全年收購額超過400億，助推企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到9606.5億元，同比增長34.1%。

日前，中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布了2020滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10榜單，萬科位居榜首，保利地產(chǎn)、招商蛇口排名第二和第三，華夏幸福、綠地控股、榮盛發(fā)展、首開股份、新湖中寶、金隅集團、金融街排名第4-10名。

2019年，滬深上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10的資產(chǎn)規(guī)模和盈利水平進(jìn)一步提升，“強者恒強”的態(tài)勢凸顯，其中：年末總資產(chǎn)均值達(dá)到5244.3億元，是同期滬深上市房地產(chǎn)公司的4.5倍；凈利潤均值達(dá)到173.8億元，是同期滬深上市房地產(chǎn)公司均值的5倍；每股收益（EPS）均值為1.8元，是同期滬深上市房地產(chǎn)公司均值的2.8倍。

綜合實力TOP10企業(yè)緊跟行業(yè)發(fā)展趨勢，加快主營業(yè)務(wù)發(fā)展的同時，致力于美好生活的打造，推動綜合實力持續(xù)提升。例如，萬科以“人民的美好生活需要”為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，深入踐行“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”戰(zhàn)略，持續(xù)創(chuàng)造真實價值，在鞏固住宅開發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)已延伸至商業(yè)、長租公寓、物流倉儲、冰雪度假、教育等領(lǐng)域，更好地服務(wù)人民美好生活需要，多業(yè)務(wù)推動下年末企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到17299.3億元，同比增長13.2%，凈利潤達(dá)到551.3億元，同比增長11.9%。

2020年以來,伴隨突發(fā)疫情的蔓延、穩(wěn)定和基本解除,房地產(chǎn)市場短期受到一定沖擊,部分企業(yè)現(xiàn)金流繼續(xù)承壓,優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司則憑借信用、品牌、資金優(yōu)勢加速發(fā)展,企業(yè)價值持續(xù)釋放。

2019年,房地產(chǎn)上市公司銷售規(guī)模再創(chuàng)新高,企業(yè)營業(yè)收入與凈利潤規(guī)模實現(xiàn)了顯著增長。但由于行業(yè)成本持續(xù)上行,上市房企出現(xiàn)增收不增利的現(xiàn)象。優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司構(gòu)建、完善內(nèi)部管理體系,提高企業(yè)運營效率來降低運營成本;同時積極拓展多渠道、低成本的融資方式,有效降低了企業(yè)資金成本,強者恒強的局面仍在持續(xù)。

2019年,各地調(diào)控政策持續(xù),營業(yè)成本居高不下,房地產(chǎn)上市公司盈利質(zhì)量出現(xiàn)下滑,滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤率均值分別為13.3%、16.6%,較上年下降1.0、0.4個百分點,其中大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈利潤率高于滬深3.3個百分點;凈資產(chǎn)收益率均值分別減少0.3和0.2個百分點,降至10.8%和14.6%。

2019年,房地產(chǎn)行業(yè)市場處于深度調(diào)整期,同時金融環(huán)境仍偏緊,房地產(chǎn)上市公司融資成本和營銷費用持續(xù)增長,三項費用率整體呈上升趨勢。滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司三項費用率均值分別為12.4%、14.6%,同比分別上升0.2和0.1個百分點。

2019年,房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期,上市房企的資金與項目周轉(zhuǎn)速度基本保持穩(wěn)定。具體來看,滬深上市存貨周轉(zhuǎn)率為0.29,同比下降0.02,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率持平;大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)與存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.18、0.34,較上年均下降0.01。

2019年,在去杠桿轉(zhuǎn)為穩(wěn)杠桿的背景下,部分房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債水平在可控范圍內(nèi)出現(xiàn)微升。滬深上市資產(chǎn)負(fù)債率均值同比下降0.2個百分點至68.8%,大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值同比上升0.3個百分點至75.5%。全年銷售承壓的環(huán)境下,企業(yè)預(yù)收賬款表現(xiàn)未得到顯著改善,大陸在港上市房地產(chǎn)公司剔除預(yù)收賬款后的有效負(fù)債率均值同比增長0.6個百分點至57.3%,滬深則上漲1個百分點至51.3%。整體來看,房地產(chǎn)上市公司對于企業(yè)負(fù)債水平實現(xiàn)了穩(wěn)定把控,負(fù)債率在合理范圍內(nèi)波動。

2019年,伴隨上市房企的大量債務(wù)到期,短期償債壓力繼續(xù)增大,企業(yè)強化銷售回款計劃,拓展資金來源,現(xiàn)金量仍能覆蓋短期債務(wù)。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司速動比率同比分別下降0.03、0.02至0.53、0.57;貨幣資金/現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物與短期及一年到期借款的比值均值分別為1.20、1.51。

房地產(chǎn)上市公司通過過去兩年對現(xiàn)金流的嚴(yán)格把控,2019年,公司手持現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物情況得到明顯改善。其中,大陸在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額均值同比增加13.8%至60.5億元,滬深上市房地產(chǎn)公司均值為22.1億元,同比提升16.8%。

2019年,房地產(chǎn)上市公司加強合作力度提高資本利用效率,加上銷售業(yè)績持續(xù)增長帶來的盈利規(guī)模增長,股東回報水平在持續(xù)攀升,但不同規(guī)模企業(yè)間仍有分化。滬深上市房地產(chǎn)公司每股收益均值為0.64元,較上年上升3.2%;以大型房企為主的大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值則為0.87元,同比上漲7.4%。

2019年,滬深上市房地產(chǎn)EVA均值同比增長6.8%至9.9億元,大陸在港EVA均值同比增長13.3%至7.9億元。綜合來看兩個陣營的企業(yè)財富創(chuàng)造能力均得到不同程度的加強,但規(guī)模增速在收窄,且大陸在港與滬深之間的差距在逐漸縮小。

《2020-2026年中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)市場競爭狀況及投資戰(zhàn)略咨詢報告》數(shù)據(jù)顯示：2019年,在全年板塊整體上揚的基礎(chǔ)上,資本市場猶如春風(fēng)駕臨,感受到了一股暖意。房地產(chǎn)市場政策持續(xù)調(diào)整,房企業(yè)績表現(xiàn)良好,房地產(chǎn)板塊整體回暖,地產(chǎn)股價值不斷上升。滬深上市房地產(chǎn)公司市值均值同比上升25.7%至210.2億元,81家公司市值實現(xiàn)同比增加;大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值為344.5億元,同比上升28.5%,45家公司市值同比增加。從同比增速來看,大陸在港上市優(yōu)于滬深上市。

2019年,房地產(chǎn)市場政策整體保持調(diào)控不放松狀態(tài),“因城施策”持續(xù)推進(jìn),房地產(chǎn)上市公司業(yè)績增長承壓。整體來看,整個行業(yè)的分化還在加劇,優(yōu)秀房地產(chǎn)上市公司不但表現(xiàn)出強大的業(yè)績增長潛力,也擁有充足的空間來調(diào)整企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu),擁有更強的抗風(fēng)險能力;部分中小型房企將面臨資源獲取難、存貨去化慢、周轉(zhuǎn)速度降問題,生存空間進(jìn)一步壓縮。

2020年,房地產(chǎn)行業(yè)受到