中級會計實務(投資性房地產(chǎn))

投資性房地產(chǎn)近年考點考點年份∕題型投資性房地產(chǎn)概念2007多選投資性房地產(chǎn)的范圍2009多選2012單選2013判斷投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量核算2007單選2008多選2008判斷投資性房地產(chǎn)確認2010判斷2012單選后續(xù)計量模式的會計處理2008單選2009單選2010年單選2011單選2012年單選投資性房地產(chǎn)計量模式變更2012年判斷題固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值計量投資性房地產(chǎn)2012年綜合題應當注意：本章內(nèi)容可以與固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)、遞延所得稅等內(nèi)容組合有關(guān)。本章重點

1．投資性房地產(chǎn)的初始計量

2.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

3．投資性房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換的核算

4.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更的核算

本章難點

1．投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

2．投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

3．投資性房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換的核算

第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范圍

一、投資性房地產(chǎn)的概念1．企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的主要有如下三方面：（1）為賺取租金。（2）為資本增值。（3）既為賺取租金又為資本增值。

2．投資性房地產(chǎn)主要包括如下三類：（1）采用經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)；（2）采用經(jīng)營租賃方式出租的建筑物；（3）長期持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

二、投資性房地產(chǎn)的范圍范圍注意問題已出租的土地使用權(quán)（1）企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類；（2）以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于投資性房地產(chǎn)已出租的建筑物（1）是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，以經(jīng)營租賃方式租入建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)；（2）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供相關(guān)輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)注意1、企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。2、如果某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。3、不屬于投資性房地產(chǎn)的項目（1）準備出租但沒出租的，不屬于投資性房地產(chǎn)；

（2）出租不屬于自己的房地產(chǎn)（轉(zhuǎn)租），比如是租別人的又出租出去；

（3）認定為閑置的土地使用權(quán)；

（4）企業(yè)經(jīng)營管理所開的飯店；

（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準備出售的樓盤。

案例（2013）企業(yè)將采用經(jīng)營租賃方式租入的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給其他單位的，應該將土地使用權(quán)確認為投資性房地產(chǎn)()【答案】×

案例（2012單選）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已用于在建商品房的土地使用權(quán)，在資產(chǎn)負債表中應列示的項目為()。

A.存貨B.固定資產(chǎn)C.無形資產(chǎn)D.投資性房地產(chǎn)【答案】A

案例【2009多選】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.已出租的建筑物

B.待出租的建筑物

C.已出租的土地使用權(quán)

D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物【答案】AC案例【2007多選】下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店

B.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)【答案】BD案例下列項目中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用權(quán)C.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)D.按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地答案：ABC

案例多選：下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（）。

A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店

B.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓

C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房

D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)答案：BD第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認

（一）外購投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量（客觀題）

1.已出租的土地使用權(quán)：租賃期開始日

2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：管理當局書面決議日

3.已出租的建筑物：租賃期開始日

沒有達成租賃協(xié)議之前，應先確認為固定資產(chǎn)（簡便起見，無形資產(chǎn)略，下同），租賃期開始日之后，再確認為投資性房地產(chǎn)。外購投資性房地產(chǎn)的初始計量，比照固定資產(chǎn)。

（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認與初始計量

自行建造的房地產(chǎn)，只有在建造完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值（二者缺一不可），才能確認為投資性房地產(chǎn)。

自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，包括土地開發(fā)費、建筑成本、資本化借款費用等，并不包括建筑物所占用土地的成本，建筑物和土地使用權(quán)分別確認為兩項不同的投資性房地產(chǎn)。（二）投資性房地產(chǎn)的初始計量投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量。（三）與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應當計入投資性房地產(chǎn)成本（投資性房地產(chǎn)——在建，在開發(fā)期間不得折舊或攤銷）；不滿足投資性房地產(chǎn)確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益——其他業(yè)務成本。案例【2010年考題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。（）【答案】×

第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

案例【2008年多選】下列有關(guān)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量會計處理的表述中，正確的有（）。

A.不同企業(yè)可以分別采用成本模式或公允價值模式

B.滿足特定條件時可以采用公允價值模式

C.同一企業(yè)可以分別采用成本模式和公允價值模式

D.同一企業(yè)不得同時采用成本模式和公允價值模式【答案】ABD案例關(guān)于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量，下列說法中正確的有（）。

A.企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量

B.企業(yè)可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量

C.企業(yè)應當采用一種模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式

D.企業(yè)可以同時采用兩種計量模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量

【答案】ABC一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

在成本模式下，應當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。

對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷時，借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）計提減值準備：借：資產(chǎn)減值損失貸：投資性房地產(chǎn)減值準備（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷；應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎調(diào)整其賬面價值。

設“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目。

資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額：借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動貸：公允價值變動損益公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

注意在處置投資性房地產(chǎn)時，應將“公允價值變動損益”、“其他綜合收益”、“資本公積——其他資本公積”轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務成本”；在處置金融資產(chǎn)和長期股權(quán)投資時，應將“公允價值變動損益”、“其他綜合收益”、“資本公積——其他資本公積”轉(zhuǎn)入“投資收益”。案例采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應根據(jù)其預計使用壽命計提折舊或進行攤銷。（）（2008年考題）【答案】×二、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更——投資性房地產(chǎn)內(nèi)部模式變更會計政策變更：調(diào)整盈余公積和利潤分配——未分配利潤，調(diào)整期初留存收益。

變更日的會計處理：

借：投資性房地產(chǎn)——成本（變更日公允價值）

投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）

投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)

利潤分配——未分配利潤

盈余公積【提示】（判斷）1、在極少數(shù)情況下，采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)，有證據(jù)表明，當企業(yè)首次取得的投資性房地產(chǎn)（包括現(xiàn)有房地產(chǎn)改變用途成為首次）時，公允價值不能持續(xù)可靠取得，則應采用成本模式進行后續(xù)計量直至處置，且假設無殘值。2、采用成本模式對投資性房地產(chǎn)計量的企業(yè)，即使首次取得的投資性房地產(chǎn)，公允價值能持續(xù)可靠取得，也應該采用成本模式后續(xù)計量。案例【2012年判斷題】已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值計算模式轉(zhuǎn)為成本計量模式。（）【答案】√案例【2011年單選】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務報表項目產(chǎn)生影響的是（）。

A.資本公積B.營業(yè)外收入

C.未分配利潤D.投資收益【答案】C案例【2007年單選題】下列關(guān)于投資性房地產(chǎn)核算的表述中，正確的是（）。

A.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)不需要確認減值損失

B.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)可轉(zhuǎn)換為成本模式計量

C.采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，公允價值的變動金額應計入資本公積

D.采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，符合條件時可轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量【答案】D案例關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換，下列說法中正確的是（）。

A.成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應當作為會計估計變更

B.已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式

C.已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式

D.企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式可以隨意變更【答案】B第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

案例(2010年)企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租，應當在該房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)時確認為投資性房地產(chǎn)。（）【答案】×

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理

1.在成本模式下，應當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。

案例【2012年單選】2011年7月1日，甲公司將一項按照成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價為4000萬元，已計提折舊200萬元，已計提減值準備100萬元，轉(zhuǎn)換日的公允價值為3850萬元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應借記“固定資產(chǎn)”科目的金額為（）萬元。（）A.3700

B.3800C.3850

D.4000【答案】D2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換（1）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

（2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應當按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量。

轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為“其他綜合收益”，計入所有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應當轉(zhuǎn)入處置當期損益（其他業(yè)務成本）?？偨Y(jié)1、投資性房地產(chǎn)內(nèi)部模式變更，屬于會計政策變更：調(diào)整盈余公積和利潤分配（未分配利潤）。2、投資性房地產(chǎn)與自用或存貨之間轉(zhuǎn)換：（1）成本模式：按賬面價值分別結(jié)轉(zhuǎn)；（2）公允價值：公允轉(zhuǎn)自用：差額計入當期利潤（公允價值變動損益）；自用轉(zhuǎn)公允：正差計入其他綜合收益，負差計入計入當期利潤（公允價值變動損益）切記：被轉(zhuǎn)換一方必須按當天的公允價值計量注意投資性房地產(chǎn)在處置時：1、轉(zhuǎn)讓價做收入（其他業(yè)務收入），按賬面價值轉(zhuǎn)成本2、營業(yè)稅計入“營業(yè)稅金及附加”3、將“公允價值變動損益”、“其