第一章房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)

介紹：任志強，籍貫山東萊州，中共黨員，北京市政協(xié)委員，現(xiàn)任北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長，華遠集團總裁，同時兼任北京市商業(yè)銀行監(jiān)事、新華人壽保險公司董事。持有中國人民大學(xué)法律碩士學(xué)位。任志強語錄：1“粉絲賣到魚翅的價格才叫泡沫?！?/p>

2“房地產(chǎn)商需要囤地地里有糧心中才不慌”

3“工資在漲、GDP在漲，房價不漲就不對”

4“中國人太有錢，房子太便宜”

5“宏觀調(diào)控不為了讓房價下跌，是為了穩(wěn)漲”

6“房價降了，房地產(chǎn)開發(fā)商有權(quán)不蓋房?！?/p>

7“房地產(chǎn)就該是暴利行業(yè)”

8“沒買房的人都虧了”

9“中國可供開發(fā)的土地還有很多”

10“高檔房本來就是窮人買不起的”

11“公布開發(fā)商成本等于讓男人公布老婆的三圍數(shù)據(jù)”

12“我的房價不會降，讓外地甚至境外富人來買房”

13“買不起房為什么不回農(nóng)村”

第一章房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)

主講人：王天勇2012.9.20

聯(lián)系電話學(xué)習(xí)目標】1．房地產(chǎn)開發(fā)的含義及特點；2．房地產(chǎn)開發(fā)商及其利益相關(guān)者；3．房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序；4．房地產(chǎn)開發(fā)與城市化耦合；5．城市價值對房地產(chǎn)價格影響。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與城市化房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)的特點房地產(chǎn)開發(fā)的類型房地產(chǎn)開發(fā)的主要指標房地產(chǎn)開發(fā)商及其角色定位房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)者城市化房地產(chǎn)開發(fā)對城市建設(shè)的作用房地產(chǎn)開發(fā)與城市化進程的耦合城市價值對城市房價的影響第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)概述

一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)(不動產(chǎn))RealEstate/RealProperty房地產(chǎn)業(yè)：指以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)包括土地開發(fā)、房屋建設(shè)、房屋維修與管理、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓與出讓、房屋所有權(quán)的買賣、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)中介咨詢等行為，以及對經(jīng)濟活動進行控制和管理的行為。房地產(chǎn)業(yè)具有如下特點：（1）基礎(chǔ)性（房和地、住宅和配套、稅、利和實物地租）（2）關(guān)聯(lián)性、先導(dǎo)性強（50多個生產(chǎn)部門）（3）高投資，高收益，高風險（4）地域性(市場、價格、政策法規(guī))（5）政策性與法律法規(guī)的影響性二、房地產(chǎn)開發(fā)的含義房地產(chǎn)開發(fā)是以房屋和土地為主要內(nèi)容的綜合開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)的主要內(nèi)容是地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)。地產(chǎn)是土地及其包括供水、供電、排水、通訊、供氣、供熱等地下管線以及地面道路等基礎(chǔ)設(shè)施的總稱。房產(chǎn)是定著在土地上的各種房屋，它們具有各自的使用性質(zhì)和功能。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求，在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，通過產(chǎn)品策劃、規(guī)劃設(shè)計、組織管理、資金運營，建設(shè)適用社會經(jīng)濟發(fā)展需求、滿足用戶需求、與環(huán)境協(xié)調(diào)的房屋建筑、配套設(shè)施及空間環(huán)境，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標和社會發(fā)展目標的行為過程。三、房地產(chǎn)開發(fā)的特點1．位置的固定性或不可移動性2．耐久性或長期使用性3．適應(yīng)性或附加收益性4．異質(zhì)性或不一致性5．弱流動性或較差變現(xiàn)性6．易受政策影響性7．對專業(yè)管理的依賴性8．外溢性或相互影響性四、房地產(chǎn)開發(fā)的類型（一）按開發(fā)程度劃分1．生地——可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動所利用，但不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施、尚未開發(fā)的農(nóng)地和荒地。2．毛地——毛地是指具有一定基礎(chǔ)設(shè)施配套，但地上建筑物或構(gòu)筑物需要拆遷而尚未拆遷的城市土地。

3．熟地——熟地是指具有完善的基礎(chǔ)設(shè)施，具備“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件，能直接在其上進行房屋建設(shè)的土地。4．在建工程——已經(jīng)開始工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的建設(shè)項目，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的一種中間形態(tài)。

5．建成后物業(yè)——通常所說的已通過竣工驗收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。（二）按開發(fā)的綜合程度劃分根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的綜合程度，可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為單項開發(fā)和綜合開發(fā)兩種類別。1．單項開發(fā)指分散建造的單項工程或單位工程的開發(fā)建設(shè)。如單獨建設(shè)一座商場、一條道路、一座橋梁、一棟房屋等。

2．綜合開發(fā)

指城市土地和房屋的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)和運營的高度一體化，也就是指在開發(fā)過程中，不僅僅是對建筑地塊或房屋建筑進行有目的的建設(shè)，而且要對被開發(fā)地區(qū)的一些必要的公用設(shè)施、公共建筑進行統(tǒng)一規(guī)劃，協(xié)調(diào)建設(shè)。

（三）按開發(fā)地塊劃分1．新區(qū)開發(fā)-加強城市功能單一功能綜合功能2．舊城改造-恢復(fù)城市發(fā)展活力形態(tài)型功能型五、房地產(chǎn)開發(fā)的主要指標1．建筑面積指建筑物外墻勒角以上外圍所圍成空間的各層水平投影面積之和。2．占地面積是考核建設(shè)項目總平面設(shè)計技術(shù)經(jīng)濟效果的指標，可以從兩方面理解：（1）對于建筑物而言，占地面積是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，一般按底層建筑面積計算。（2）指地塊總面積。在最初進行報批立項時，經(jīng)常用到“占地面積”這個概念，占地面積乘以容積率等于建筑面積。3．容積率指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，是衡量建設(shè)用地使用強度的重要指標。4．建筑密度（建筑覆蓋率）是項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，反映了一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。5．住宅平均層數(shù)住宅平均層數(shù)是指住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。6．日照間距7．平均建設(shè)周期平均建設(shè)周期是指房地產(chǎn)項目從工程開工至全部工程完工所持續(xù)的時間。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期等于計算期間內(nèi)房屋施工面積與新竣工面積之比。8．綠地率綠地率指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。9．使用面積使用面積是指房屋各層平面中可直接供用戶使用的凈面積之和。10．公攤面積公攤面積是指房地產(chǎn)項目為用戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的樓內(nèi)公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。11．有效面積系數(shù)有效面積系數(shù)是指建筑物內(nèi)可出售或出租的建筑面積與總建筑面積的比值。12．建筑紅線(又稱建筑控制線)

有關(guān)法規(guī)或詳細規(guī)劃確定的建筑物、構(gòu)筑物的基底位置不得超出的界線。用地紅線（征地紅線）指規(guī)劃管理部門按照城市總體規(guī)劃和節(jié)約用地的原則，核定或?qū)徟ㄔO(shè)用地的位置和范圍線。道路紅線指規(guī)劃的城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的邊界線。六、房地產(chǎn)開發(fā)商及其角色定位1．開發(fā)商是整合商2．開發(fā)商是運營商開發(fā)商整合商才智創(chuàng)造者運營商價值締造者角色定位七、房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)者開發(fā)用地供給者專家顧問金融機構(gòu)承包商消費者政府房地產(chǎn)開發(fā)構(gòu)思與決策第一階段第二階段第三階段第四階段拓展與定位建設(shè)實施租售及服務(wù)第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序4．申請房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊2．申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證3．申請土地開發(fā)使用權(quán)1．開發(fā)項目立項7．項目規(guī)劃設(shè)計與報建5．拆遷安置6．籌集開發(fā)資金3．項目竣工驗收1．辦理工程開工手續(xù)2．項目管理及控制一、城市化人口學(xué)角度

地理學(xué)角度

社會學(xué)角度

經(jīng)濟學(xué)角度

人口向城市地區(qū)集中或農(nóng)業(yè)人口變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)人口的過程。一個地區(qū)的人口在城鎮(zhèn)和城市相對集中的過程。農(nóng)村生活方式轉(zhuǎn)化為城市生活方式的過程。農(nóng)村經(jīng)濟轉(zhuǎn)化為城市化大生產(chǎn)的過程。第三節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)與城市化二、房地產(chǎn)開發(fā)對城市建設(shè)的作用1．推動城市規(guī)劃的實施與完善2．為城市社會、經(jīng)濟、政治、文化活動以及生活提供載體3．有利于減少投資成本4．為城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供融資途徑5．為城市政府財政提供資金來源三、房地產(chǎn)開發(fā)與城市化進程的耦合（一）房地產(chǎn)開發(fā)對城市化進程的影響1．房地產(chǎn)開發(fā)是城市化的物質(zhì)載體農(nóng)業(yè)人口-城市人口，就業(yè)農(nóng)業(yè)用地-建設(shè)用地，房屋和設(shè)施2．房地產(chǎn)開發(fā)對城市化的不利影響供需矛盾明顯供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理房價持續(xù)上漲開發(fā)滯后阻礙城市化進程（二）城市化進程對房地產(chǎn)開發(fā)的影響1．城市化建設(shè)促進房地產(chǎn)開發(fā)核心動力之一農(nóng)民的城市化2．城市化進程對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)也有制約作用工業(yè)化推進城市化第三產(chǎn)業(yè)受制約中等城市偏少（三）房地產(chǎn)開發(fā)與城市化的協(xié)同發(fā)展1．房地產(chǎn)開發(fā)必須遵循城市化規(guī)律2．房地產(chǎn)開發(fā)中政府的引導(dǎo)和調(diào)控3．加強城市發(fā)展整體規(guī)劃4．市場化與城市化

市場經(jīng)濟嫁接到城市建設(shè)和管理

過度市場化供給體制畸形需求凸現(xiàn)住房問題：房價飆升

為降低房價而增加土地供應(yīng)會影響城市長遠發(fā)展的競爭力

城市房價由城市價值決定圖1-10城市房價內(nèi)涵四、城市價值對城市房價的影響1．城市價值和房地產(chǎn)價值的概念城市價值：根據(jù)環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢，聚集利用和優(yōu)化配置資源，創(chuàng)造經(jīng)濟價值和社會文化價值的能力。

房地產(chǎn)價值=房產(chǎn)價值+地產(chǎn)價值

2．城市價值與房地產(chǎn)價值的關(guān)系圖1-11各種類型城市的房價示意成本+利潤決定城市價值決定圖1-12城市