第五章房地產(chǎn)評估

第五章

房地產(chǎn)評估第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法第五節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法第七節(jié)房地產(chǎn)評估的基準地價修正法第八節(jié)房地產(chǎn)評估的路線價法第九節(jié)在建工程評估第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述

一、房地產(chǎn)的特性土地的特性房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)市場的特性。（一）土地特性

1、土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性（2）位置的不可移動性（3）效用的持久性→價格具上升趨勢（4）效用的差異性（不可替代性）決定決定

2、土地的經(jīng)濟特性（1）用途的多樣性（2）供給的稀缺性（3）經(jīng)濟地理位置的可變性（4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性

1、位置固定性

2、使用長期性

3、投資大量性

4、保值增值性

5、受政策面因素影響較大區(qū)域性和個別性房地產(chǎn)特性總結不可移動獨一無二壽命長久供給有限價值較大用途多樣相互影響易受限制難以變現(xiàn)保值增值（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性2、交易的復雜性3、房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應遲緩（供給彈性小于需求彈性）二、房地產(chǎn)評估的原則

1、合法原則(取得、使用、交易、處分）

2、最高最佳使用原則(法律、技術、經(jīng)濟）

3、房地綜合考慮原則

4、區(qū)域及地段原則(ד倒掛”現(xiàn)象）----獨立、客觀和公正原則----價值時點原則----替代原則----謹慎原則三、房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項

1、明確評估對象

2、明確評估目的

3、明確評估基準日

4、明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結果并撰寫評估報告第二節(jié)房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特性由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構成。此外，在我國，地價是指土地使用權價格，而房價一般是指所有權價格。在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。土地價格的特性主要有：

1、地價是地租的資本化

2、地價主要由需求方?jīng)Q定

3、地價呈不斷增長趨勢

4、地價與土地用途相關（受政策影響）

5、地價具有個別性土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征。補充——我國土地權屬類型與土地使用權價格體系（一）我國土地權屬類型

在我國實行國有土地所有權與使用權相分離的制度，土地使用權可擁有和轉讓，土地二級市場交易的是使用權而非所有權。1.根據(jù)國家規(guī)定：

但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權，需由國家征用后，再出讓。

前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權。其權益與后者不同，主要有：無使用權年限規(guī)定；不可單獨轉讓、出租、抵押。土地使用權屬無形資（對物產(chǎn)權），其價值取決于其載體——土地的特性和條件。2.土地使用權出讓土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，商業(yè)、娛樂、旅游等四十年，綜合或其他五十年。出讓土地使用權權益：可轉讓、出租、抵押。土地使用權使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權。（二）我國土地使用權價格體系

1、基準地價：城鎮(zhèn)、不同級別（均質(zhì)）、分用途、最高年限、平均地價2、標定地價：在基準地價基礎上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。3、出讓底價：是政府在出讓土地使用權時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價。4、轉讓價格：土地使用權擁有者將土地使用權出售或租賃。5、其他價格：上述1～3屬土地一級市場價格，由政府壟斷定價。4～5屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格。福州公布四城區(qū)最新土地級別與基準地價，Ⅰ級住宅用地地面價10440元/平方米，樓面價5220元/平方米；而2009年公布時，分別為6750元/平方米、3375元/平方米二、房地產(chǎn)價格分類（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格（二）總價格、單位價格、樓面地價樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積樓面地價＝土地單價÷容積率【思考題】投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？三、房地產(chǎn)價格的構成土地取得成本

--征收集體土地、城市拆遷、“購買”開發(fā)成本

--勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、建安費用、公共配套設施費、其他費用、稅費管理費用資金成本銷售費用銷售稅費開發(fā)利潤四、影響房地產(chǎn)價格的因素（1）房地產(chǎn)自身因素房地產(chǎn)外部因素房地產(chǎn)實物因素房地產(chǎn)權益因素房地產(chǎn)區(qū)位因素人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因素四、影響房地產(chǎn)價格的因素（2）房地產(chǎn)狀況因素（即房地產(chǎn)自身因素）房地產(chǎn)市場因素（市場價格）房地產(chǎn)交易因素（交易者信息不對稱、迫售或急購、利害關系、交易稅費非正常負擔等）四、影響房地產(chǎn)價格的因素（3）一般因素社會因素經(jīng)濟因素行政因素區(qū)域因素商業(yè)繁華度、道路通達度交通便捷度、設施完備度環(huán)境質(zhì)量狀況、規(guī)劃限制個別因素土地的個別因素建筑物的個別因素個別因素指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。

1、影響土地價格的個別因素

--位置、面積、地勢、地質(zhì)、形狀、寬度、深度、臨街狀況、規(guī)劃用途、容積率、使用年限、生熟程度等

2、影響建筑物價格的個別因素

--面積、結構、材料；設計、設備；施工質(zhì)量；樓層、朝向；新舊程度等。對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識（1）不同的影響因素或者變化，導致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的增值因素貶值因素同一因素不同類型房地產(chǎn)方向可能不同

----鐵路居住區(qū)倉儲或工業(yè)區(qū)對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識（2）不同的影響因素或者變化，導致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的影響較大的因素影響較小的因素住宅：朝向>樓層商場：樓層>朝向影響因素的權重測算結果的調(diào)整對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識（3）不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關系是不盡相同的因素價格價格價格因素因素土地面積大小穿越的道路對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識（4）有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關，有的則與時間有關有關的立刻引起變動“滯后性”對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識(5)各種影響因素對同一類型房地產(chǎn)的影響方向和影響程度不是一成不變的影響大的因素影響小的因素沒有影響的因素高樓大廈低層多層住宅對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識（6）同一影響因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的不同地區(qū)偏好不一樣北方：朝向——正南正北南方：“風水”——環(huán)境，天人合一對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識（7）同一影響因素在不同水平上對房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的人們的消費——邊際效用遞減綠地，提高一點達到一定水平，再提高一點對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識（8）某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化，有些則無法。朝向、樓層——大量統(tǒng)計確定第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法一、基本思路及基本公式

評估值＝重新購建價格－各種貶值因為是從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價格構成。二、適用范圍

主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計算損耗的新建房地產(chǎn)。。值得注意的是土地的價格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價值時，其應用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價格時，成本法較適宜三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費+管理費用+投資利息+稅費+開發(fā)利潤（一）估算取得待開發(fā)土地的成本取決于土地使用權是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權。

1、從農(nóng)村取得土地（1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。（2）支付給政府的土地使用權出讓金。

2、從城鎮(zhèn)取得土地（1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。（2）支付給政府的土地使用權出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本

1、基礎設施建設費2、公共配套設施建設費（三）估算管理費用（四）估算投資利息注意：（1）無論是自有資金還是借入資金均應計算利息；（2）計息基礎＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費（3）根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。若開發(fā)費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息。（五）估算稅費（六）估算投資利潤（*注意所用利潤率的內(nèi)涵）利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費（包括管理費用），也可以是開發(fā)后土地的地價。[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其他費用（包括稅費）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費＋其他費用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65

＝113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、計算土地價格土地單價＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地總價＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟

新建房地產(chǎn)價格＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤

新建建筑物價格＝建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）

1、勘察設計和前期工程費

2、基礎設施建設費

3、建安工程費

4、公共設施建設費

5、開發(fā)過程的稅費及其他間接費（三）估算管理費（可并入“（二）”計算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費

1、銷售費用

2、銷售稅金及附加

3、其他銷售稅費（六）估算開發(fā)利潤五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗

與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。（一）估算重置成本

1.

可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場法，因為成本法較適合新開發(fā)的土地。這里主要是估算建筑物的重置成本。

2.

注意兩種重置成本

(1)、復原（Reproductioncost）

(2)、更新（Replacementcost）在實踐中，評估人員較多使用更新重置成本。3.

建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：

(1)直接法

根據(jù)待估建筑物各構成部分所使用的材料的種類、品級數(shù)量及所需人工的級別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評估基準日的各種單價為基礎，計算出工程直接費，再加上工程間接費及適當?shù)某邪汤麧櫤?，計算出標準建造費，再進一步加上發(fā)包人直接負擔的附加費后算出重新建造價格。

3.建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：（2）間接法

指在近鄰地區(qū)或同一供應范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實際總造價及各構成部分的明細價，以此為基礎，經(jīng)適當修正后求取重新建造價格。實際估算中，通常經(jīng)過分析、測算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標準造價，再乘以待估建筑物的總面積。（二）估算損耗1、估算建筑物的損耗有形損耗（理化因素）無形損耗（社會經(jīng)濟因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4％。試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。年折舊=（320×2500）×[(1-4%)÷40]=19200(元/年）評估現(xiàn)值=（320×2500）-19200×7=665600（元）

（2）打分法（觀察法）

成新率＝結構部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設備部分合計得分×B

鋼筋混凝土結構混合結構磚木結構其他結構結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B結構部分G裝修部分S設備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

【例題】

某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結構部分80分，裝修部分70分，設備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13。成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100＝76.2％在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結論加權平均，得出成新率。對于一些平面布置不合時宜、設備落后、式樣過時的建筑物，還應考慮其功能性貶值因素。可以在成新率確定的基礎作適當減價修正。

【例題】某套住宅重新建造價為300000元，經(jīng)對其結構、裝修和設備三大部分的各具體項目觀察，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎作10％的減價修正。

V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）3、成新率折扣法第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟無限期：房地產(chǎn)價格＝純收益/資本化率 （1）有限期： （2）

a－年純收益

r－折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。三、各參數(shù)的估算（一）凈收益除去各種費用后的收益，必須是客觀收益，而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。＝＝（二）資本化率實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。

凈收益潛在收入空置等造成的收入損失營運費用有效毛收入營運費用△

求取方法：

1、收益與售價比法（市場法）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率，至少三個交易案例。P1442、累加法＝+

資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。3、排序插入法

資本化率無風險報酬率風險調(diào)整值（三）收益期的確定

單獨評房——建筑物的經(jīng)濟壽命單獨評地——土地使用權年限（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期，然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。（2）假設未來收益無限期。但是在計算凈收益時應扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。四、收益法的計算公式（一）房地合一評房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用＝管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費[例]某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫字樓，當時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年營運費用（1）管理費：年管理費＝9,855,000×3.5%

＝344,925元（2）維修費：年維修費＝4,800×12,000×1.5%

＝864,000元（3）保險費：年保險費＝4,800×12,000×0.2%

＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年營運費用：年營運費用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝3,098,025元3、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地產(chǎn)單價＝104,434,671÷12,000

＝8,703元5、評估結果經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。（二）房地合一評土地（土地殘余法）P146（二）

例題:

某房地產(chǎn)公司于2007年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2009年3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費為年租金的3.5％，維修費為重置價的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據(jù)以上資料評估該宗地2013年3月的土地使用權價格。1、選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。2、計算總收益總收益應該為客觀收益而不是實際收益。年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、計算總費用（1）年管理費＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年維修費＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年稅金＝20×900＝18000（元）（4）年保險費＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）4、計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用＝486000－73260＝412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。（2）計算房屋現(xiàn)值（假設房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年折舊費×已使用年數(shù)＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）計算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）6、計算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－165000＝247740（元）7、計算土地使用權價格土地使用權在2013年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、評估結果本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價格為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。（三）房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離?！纠}】某磚混結構二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8％，建筑物還原利率為10％，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用殘余法評估該住宅建筑物價格。年房租總收入＝4800×12＝57600（元）年總費用：房租損失準備費（以半月租金計）＝2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的12％計）＝57600×12％＝6912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計）＝200×2＝400（元）管理費（按年租金3％計）＝57600×3％＝1728（元）修繕費（按年租金4％計）＝57600×4％＝2304（元）保險費每年＝576（元）年總費用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元）年總純收益＝57600－14320＝43280（元）另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元，則土地總價為：

1200×200＝240000（元）歸屬于土地的年純收益為：

240000×8％＝19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：

43280－19200＝24080（元）建筑物折舊率＝1/25×100％＝4％建筑物價格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝

=172000×0.9622

＝165498.4（元）建筑物每平方米價格為：

165498.4÷240＝689.58（元）

第五節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法一、基本思路及計算公式以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎估算被估房地產(chǎn)價值。被估房地產(chǎn)價格＝交易實例單價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×時間因素修正系數(shù)×被估房地產(chǎn)面積二、適用對象及條件（一）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少3個交易案例（二）被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)P150三、市場法操作步驟及因素修正（一）?？北还婪康禺a(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實例交易實例應符合的條件：與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結構相同、價值類型相同、籌資條件相似，接近評估基準日，正常交易（或可修正）。（三）建立價格可比基礎（四）估算調(diào)整系數(shù)1、P152

定基2、交易日期修正系數(shù)環(huán)比3、區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法：間接比較法：

4、個別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表P153（2）土地使用年期修正

估價對象估價對象交易案例（五）確定比準價格（調(diào)整值）將交易實例的價格與各調(diào)整系數(shù)連乘。（六）確定被估房地產(chǎn)價格將各調(diào)整值算術平均或加權平均，確定評估值。例題待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過收集有關數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關情況如下表所示。交易實例比較交易ABCD坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)繁華區(qū)用途商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型熟地熟地熟地熟地價格（元/M2

）1,5501,2001,400交易時間2002年10月2002年12月2002年12月2003年12月面積（M2

）1,8002,0002,2003,000形狀規(guī)則規(guī)則規(guī)則規(guī)則地勢平坦平坦平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎設施完備完備完備完備交通狀況很好較好較好很好剩余使用年限35303530容積率54.54.551、進行交易情況修正評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2、進行交易時間修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，則：交易實例A交易時間修正系數(shù)＝114/100＝1.14交易實例B交易時間修正系數(shù)＝112/100＝1.12交易實例C交易時間修正系數(shù)＝107/100＝1.073、進行區(qū)域因素修正交易實例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標準，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/86＝1.163；交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/93＝1.0754、進行個別因素修正（1）關于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3%。（2）關于土地使用權年限因素的修正:除交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例A和C均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：（3）關于容積率因素的修正:交易實例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，應進行修正。經(jīng)收集有關數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關系是：容積率在4～5之間，容積率增加0.1，地價增加2%。則：交易實例B及C的容積率修正系數(shù)＝110/100＝1.1個別因素修正系數(shù)計算如下：交易實例A的個別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.0＝0.995

交易實例B的個別因素修正系數(shù)＝1.03×1.0×1.1＝1.133

交易實例C的個別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.1＝1.0945.計算比準價格

A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2

）

B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/M2

）

C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/M2

）6.采用算術平均法求得評估結果因得到的3個比準價格較接近，故采用算術平均法求出評估結果：待估宗地評估價值（單價）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3

＝1,764（元/M2

）待估宗地評估價值（總價）＝1,764×3,000＝5,292,000元第六節(jié)

房地產(chǎn)評估的剩余法

一、基本思路和計算公式

二、適用范圍及注意事項

該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項目。

運用該方法時需要注意：

（1）正確選擇最佳開發(fā)形式（2）正確預期賣樓價（3）正確預期各項成本以及注意成本、費用與收益發(fā)生的時間，必要時需折現(xiàn)。

地價＝賣樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費－利息－稅費－利潤[例]待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率≤50%，土地使用權年限為50年。試估算該宗地目前的價格。1、選用評估方法

該宗地為待建筑土地，適用剩余法進行評估，故確定采用剩余法進行評估。2、選擇和確定最佳開發(fā)方式

根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預測，評估人員認為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。3、估算建設周期

預計正常情況下該項目的建設周期為2年。4、預計售樓價

經(jīng)分析預測，該開發(fā)項目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預計商業(yè)用房的平均售價為每平方米8,500元，住宅的平均售價為每平方米6,500元。5、估算開發(fā)費用預計總建筑費為4,000萬元，專業(yè)費為建筑費的6%，成本利潤率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費用和稅費合計為售樓價的4%。在未來2年的建設周期中，開發(fā)費用的投入情況預計如下：第一年需投入60%的建筑費及相應的專業(yè)費用，第二年需投入40%的建筑費及相應的專業(yè)費用。6、求取地價確定折現(xiàn)率為8%，則：樓價＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%）

2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1]

＝11,721.14萬元建筑費＝4,000×60%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5

＝3,734.96萬元各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計算的方便，假定各年的建筑費的投入集中在各年的年中，故上述計算中折現(xiàn)年數(shù)分別為0.5和1.5。專業(yè)費用＝3,734.96×6%＝224.10萬元租售費用及稅費＝11,721.14×4％＝468.85萬元投資利潤＝（總地價＋總建筑費用＋專業(yè)費用）×20％＝總地價×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％＝總地價×20％＋791.81

總地價＝（11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81）/(1＋20%)

＝6,501.42/1.2＝5,417.85萬元單位地價＝5,417.85/5,000＝1.08萬元/平方米由于在估算總建筑費用、專業(yè)費用以及總地價時均考慮了貨幣的時間價值，上述各種費用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復計算。第七節(jié)基準地價修正法在房地產(chǎn)評估中的應用（一）基準地價修正法的含義基準地價，是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地級別的土地使用權的平均價格。基準地價的表現(xiàn)形式有區(qū)片價和路段價。

（二）基準地價的特點與作用

1.基準地價的特點（1）基準地價是區(qū)域性價格。（2）基準地價是土地使用權價格。（3）因為基準地價是區(qū)域性價格，因而必定是平均價格。（4）基準地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)。（5）基準地價是單位土地面積的地價。（6）基準地價具有現(xiàn)實性，是評估出的特定野戰(zhàn)的價格。2.基準地價的作用基準地價是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權的平均價格，基準地價一般具有如下作用：（1）具有政府公告作用；（2）是宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)；（3）是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；（4）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；（5）是進一步評估宗地地價的基礎；（6）引導十地資源在行業(yè)部門問的合理配置。（三）基準地價的適用范圍（1）適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地評估；（2）基準地價修正法可在短時間內(nèi)大批量進行宗地地價的評估；（3）基準地價修正法估價的精度取決于基準地價及其修正系數(shù)的精度。

待估宗地地價＝待估宗地所處地段的基準的地價×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)

（四）基準地價修正法評估的程序（1）收集、整理土地定級估價成果資料（2）確定修正系數(shù)表（3）調(diào)查宗地地價影響因素的指標條件（4）制定被估宗地因素修正系數(shù)（5）確定被估宗地使用年期修正系數(shù)（6）確定期日修正系數(shù)（7）確定容積率修正系數(shù)（8）評估宗地地價

第八節(jié)路線價法在房地產(chǎn)評估中的應用（一）路線價法的基本思路

1.路線價法的含義路線價法，是根據(jù)土地價值高低隨距離街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設定單價，并依此單價配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學方法來計算臨街同一街道的宗地地價的一種評估方法。2.路線價法的適用范圍路線價法對于城市土地價格評估具有普遍的適用性。它特別適用于土地課稅、征地拆遷、土地重劃或其他需要在大范圍內(nèi)對大量土地進行評估的情況。該方法具有公平合理、簡便易行的特點，因此，被英、美、日及臺灣等許多國家和地區(qū)所采用。但此方法在我國目前的土地估價中還沒有被普遍運用。3.路線價法的評估計算公式土地單價