第十一章地役權(quán)

地役權(quán)《物權(quán)法》第14章156條-169條一、地役權(quán)概述（一）概念地役權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)的所有人或使用權(quán)人為提高自己的不動(dòng)產(chǎn)利用效益，通過(guò)訂立合同而利用他人的不動(dòng)產(chǎn)的用益物權(quán)。第156條地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。

前款所稱(chēng)他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。理解：1、地役權(quán)的客體為他人的不動(dòng)產(chǎn)。例：甲、乙兩工廠相鄰，甲工廠原有東門(mén)，甲為了解決本廠職工上下班通行方便，想開(kāi)一個(gè)西門(mén)，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲、乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此雙方達(dá)成書(shū)面協(xié)議，在乙工廠的土地上設(shè)立了“通行地役權(quán)”。此時(shí)，乙地稱(chēng)為供役地，甲地稱(chēng)為需役地。（1）不動(dòng)產(chǎn)的范圍：土地/建筑物國(guó)外立法例：法國(guó)、德國(guó)除土地外，在建筑物上也可以設(shè)立地役權(quán)。日本、臺(tái)灣地區(qū)僅在土地上設(shè)立地役權(quán)。（2）不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬：自己/他人德國(guó)、瑞士等國(guó)承認(rèn)可在自己的不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立我國(guó)：他人的不動(dòng)產(chǎn)2、地役權(quán)的主體不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或使用權(quán)人我國(guó)土地使用權(quán)人主要包括：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人、建設(shè)用地使用權(quán)人等。3、地役權(quán)設(shè)立目的：提高對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的利用效益設(shè)立目的不是利用他人的土地，而是為自己土地的利用提供便利?！氨憷奔捶奖憷?，只要不違反法律或公序良俗，由當(dāng)事人自己約定。可具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值---通行地役權(quán)；也可不具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值---眺望地役權(quán)4、設(shè)立方式：主要通過(guò)訂立合同的方式第157條設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立地役權(quán)合同。

地役權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）利用期限；

（五）費(fèi)用及其支付方式；

（六）解決爭(zhēng)議的方法。

第一百五十八條地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

（二）地役權(quán)的特征1、意思自治性2、不可分性地役權(quán)不因需役地的分割或者部分轉(zhuǎn)讓而受有影響；也不因?yàn)楣┮鄣氐姆指罨蛘卟糠洲D(zhuǎn)讓而受有影響。《物權(quán)法》第166條規(guī)定：“需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)?！钡?67條規(guī)定“供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力?！?、地役權(quán)具有相容性。即不具有排他性。4、地役權(quán)具有從屬性（1）設(shè)立上的從屬性第一百六十一條地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。（2）處分上的從屬性轉(zhuǎn)讓時(shí)的從屬性第一百六十四條地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤碛屑s定的除外。抵押時(shí)的從屬性第一百六十五條地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

（3）消滅上的從屬性隨需役地所有權(quán)或使用權(quán)的消滅而消滅。（三）地役權(quán)和相鄰關(guān)系1、地役權(quán)與相鄰關(guān)系的聯(lián)系（1）均屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)范疇，且通常都發(fā)生在相鄰不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)人之間；（2）均以調(diào)節(jié)不動(dòng)產(chǎn)的利用為目的（3）都以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的限制或擴(kuò)張為基本內(nèi)容；（4）地役權(quán)可以彌補(bǔ)相鄰關(guān)系制度的不足，因?yàn)橄噜応P(guān)系只是對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)利用關(guān)系的最低限度的調(diào)整。2、區(qū)別地役權(quán)與相鄰關(guān)系，作為彼此獨(dú)立的法律制度，各具其內(nèi)涵，二者的主要區(qū)別：（1）產(chǎn)生的原則不同相鄰關(guān)系是基于法律直接規(guī)定而產(chǎn)生，是法律要求一方必須要為另一方提供便利，是維護(hù)正常生活和生產(chǎn)的最低需要。地役權(quán)是根據(jù)需役地權(quán)利人與供役地權(quán)利人自愿達(dá)成協(xié)議而產(chǎn)生的，是地役權(quán)人通過(guò)利用他人的不動(dòng)產(chǎn)而使自己的不動(dòng)產(chǎn)獲得更大的效益。（2）性質(zhì)不同相鄰關(guān)系是法律上對(duì)土地間利用關(guān)系的一種最小限度的調(diào)節(jié)。它不是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，更不是獨(dú)立的他物權(quán)，屬于所有權(quán)的內(nèi)容。而地役權(quán)的主要功能在于彌補(bǔ)相鄰權(quán)的不足，在相鄰權(quán)得不到調(diào)節(jié)時(shí)，可通過(guò)約定加以彌補(bǔ)。地役權(quán)不僅是一項(xiàng)獨(dú)立的民事權(quán)利，而且還是一種獨(dú)立物權(quán)形式，是用益物權(quán)的一種。相鄰權(quán)和地役權(quán)都是對(duì)所有權(quán)內(nèi)容的一種限制，但兩者的限制程度不同。相鄰權(quán)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)容最低程度的限制，而地役權(quán)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的限制程度依約定，一般大于相鄰權(quán)。

（3）存在條件方面不相同相鄰權(quán)的存在條件是權(quán)利主體的不動(dòng)產(chǎn)必須相互毗鄰，相鄰權(quán)必須以相互毗鄰的不動(dòng)產(chǎn)為前提；地役權(quán)并不一定以需役地與供役地相互毗鄰為限度，有時(shí)即使兩地并不相連，但只要有事實(shí)上的利用需要就可以設(shè)定地役權(quán)。（4）有償性不同地役權(quán)的取得既可以是有償?shù)模部梢允菬o(wú)償?shù)?，要依?dāng)事人的約定，而在有償?shù)那闆r下，地役權(quán)人支付的費(fèi)用在性質(zhì)上是一種對(duì)價(jià)。相鄰關(guān)系的一方行使權(quán)利不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，通常是無(wú)償?shù)?，只是在給相鄰不動(dòng)產(chǎn)造成損害之時(shí)，才需支付一定的費(fèi)用，此種費(fèi)用在性質(zhì)上是一種補(bǔ)償，而不是對(duì)價(jià)。（5）存續(xù)期間不同地役權(quán)的存續(xù)期間，也可任由當(dāng)事人約定，并可設(shè)定永久地役權(quán)；相鄰權(quán)的存續(xù)期間是法定的。（6）權(quán)利義務(wù)主體是否特定不同相鄰權(quán)的權(quán)利義務(wù)主體都是特定的，是基于土地毗鄰關(guān)系，權(quán)利義務(wù)主體特定。而地役權(quán)是種對(duì)世權(quán)，其義務(wù)主體是對(duì)不特定的人。某郊區(qū)小學(xué)校為方便乘坐地鐵，與相鄰研究院約定，學(xué)校人員有權(quán)借研究院道路通行，每年支付一萬(wàn)元。據(jù)此，學(xué)校享有的是下列哪一項(xiàng)權(quán)利？（10年）A．相鄰權(quán)B．地役權(quán)C．建設(shè)用地使用權(quán)D．宅基地使用權(quán)答案：B（四）地役權(quán)的分類(lèi)1、根據(jù)地役權(quán)行使的內(nèi)容積極地役權(quán)：地役權(quán)人得于供役地上為一定行為的地役權(quán)。通行、排水地役權(quán)供役地所有人或使用人負(fù)有一定的容忍義務(wù)。消極地役權(quán)：供役地所有人或使用人在供役地尚不得為一定行為的地役權(quán)。不得建造妨礙觀望的建筑物；不得在需役地附近種植竹木等。供役地所有人或使用人并非單獨(dú)負(fù)有一定的容忍義務(wù)，而應(yīng)負(fù)不作為的義務(wù)。2、根據(jù)地役權(quán)行使的方法繼續(xù)地役權(quán)：地役權(quán)行使，每次無(wú)須有權(quán)利人的行為而能繼續(xù)行使的地役權(quán)。如眺望地役權(quán)；筑有道路的通行地役權(quán)；裝有水管的引水地役權(quán)等因?yàn)榫邆淞诉m當(dāng)?shù)臓顟B(tài)，適于地役權(quán)的行使，不需要在行使地役權(quán)時(shí)，每次都要有地役權(quán)人的行為。不繼續(xù)地役權(quán)：地役權(quán)行使，每次都要有地役權(quán)人的行為。如汲水地役權(quán)、放牧地役權(quán)因?yàn)闆](méi)有固定的設(shè)施，在行使地役權(quán)時(shí)，每次都需要地役權(quán)人的行為。3、根據(jù)地役權(quán)的行使?fàn)顟B(tài)表見(jiàn)地役權(quán)：地役權(quán)的行使有外部表現(xiàn)形態(tài)的地役權(quán)。地面通行地役權(quán)；地面汲水地役權(quán)。非表見(jiàn)地役權(quán)：地役權(quán)的行使沒(méi)有外部表現(xiàn)形態(tài)的地役權(quán)。埋設(shè)地下管道的汲水地役權(quán)。甲公司與乙公司約定：為滿(mǎn)足甲公司開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬(wàn)元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。下列哪一選項(xiàng)是正確的？（07年）A．小區(qū)業(yè)主有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6米的建筑

B．甲公司有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6米的建筑

C．甲公司和小區(qū)業(yè)主均有權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6米的建筑

D．甲公司和小區(qū)業(yè)主均無(wú)權(quán)請(qǐng)求乙公司拆除超過(guò)6米的建筑答案：A二、地役權(quán)的取得（一）因法律行為而取得。這主要包括三種方式：1、通過(guò)與供役地人簽訂地役權(quán)合同來(lái)實(shí)現(xiàn)。第157條：設(shè)立地役權(quán)應(yīng)當(dāng)以書(shū)面行使訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)合同一般包括一下條款：（１）當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)和住所；（２）供役地和需役地的位置；（３）利用的目的和方法；（４）利用期限；（５）費(fèi)用及其支付方式；（６）解決爭(zhēng)議的方法。2、因他物權(quán)的設(shè)立而取得地役權(quán)第162條：土地所有權(quán)人享有或負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。含義：首先，如土地所有權(quán)人負(fù)擔(dān)地役權(quán)，該地役權(quán)具有追及力與對(duì)世性，無(wú)論此后何人取得該土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或宅基地使用權(quán)，他們必須須承受此項(xiàng)物上負(fù)擔(dān)其次，需役地所有權(quán)人享有的地役權(quán)從屬與其所有權(quán)，如此后所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)，地役權(quán)也發(fā)生相應(yīng)變動(dòng)：所有權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)匾蹤?quán)隨之轉(zhuǎn)讓。3、通過(guò)遺囑為需役地設(shè)立地役權(quán)4、通過(guò)受讓需役地所有權(quán)或利用權(quán)的方式，取得原本就存在的地役權(quán)。地役權(quán)雖不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)强梢噪S同需役地的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。第169條：已經(jīng)登記的地役權(quán)如果轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)辦理登記后才發(fā)生效力。（二）因其他法律事實(shí)而取得。繼承取得；時(shí)效取得。甲為了能在自己的房子里欣賞遠(yuǎn)處的風(fēng)景。便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑；作為補(bǔ)償，甲每年支付給乙4000元。兩年后，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發(fā)生了糾紛。對(duì)此糾紛，下列判斷哪一個(gè)是正確的？A.甲對(duì)乙的土地不享有地役權(quán)B.甲有權(quán)不讓丙建高樓，但得每年支付其4000元C.丙有權(quán)建高樓，但須補(bǔ)償甲由此受到的損失D.甲與乙之間的合同因沒(méi)有辦理登記而無(wú)效答案：原來(lái)A；現(xiàn)在無(wú)《民法通則》沒(méi)有規(guī)定地役權(quán)；依照物權(quán)法的規(guī)定，已無(wú)正確選項(xiàng)。甲乙簽訂的地役權(quán)并未辦理第一權(quán)登記。依照物權(quán)法的規(guī)定，，甲的地役權(quán)可以設(shè)立，但不能對(duì)抗第三人。AD是錯(cuò)誤的題干中并未表明丙知道或者應(yīng)當(dāng)知道地役權(quán)存在的情況，因此，甲的地役權(quán)不能對(duì)抗丙。BC是錯(cuò)誤的。五、地役權(quán)的效力1、地役權(quán)人的權(quán)利（1）供役地的使用權(quán)對(duì)供役地的使用，不得超過(guò)當(dāng)事人約定的范圍。對(duì)供役地的使用，地役權(quán)人不具有獨(dú)占性。第163條地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對(duì)供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。（2）地役權(quán)的讓與權(quán)可隨需役地讓與他人，或隨同地役權(quán)成為其他權(quán)利的標(biāo)的。第164條

地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤碛屑s定的除外。第166條

需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。第167條

供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。2、地役權(quán)人的義務(wù)（1）維護(hù)設(shè)置的義務(wù)（2）支付費(fèi)用的義務(wù)（3）恢復(fù)原狀的義務(wù)3、供役地人的權(quán)利（1）供役地人的費(fèi)用請(qǐng)求權(quán)（2）供役地使用場(chǎng)所及方法的變更請(qǐng)求權(quán)（3）設(shè)置使用權(quán)4、供役地人的義務(wù)（1）容忍及不作為義務(wù)（2）維持設(shè)置費(fèi)用的分擔(dān)義務(wù)甲為了能在自己房中欣賞遠(yuǎn)處風(fēng)景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上建造高層建筑，作為補(bǔ)償，甲一次性支付給乙4萬(wàn)元。兩年后，甲將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁。下列哪些判斷是錯(cuò)誤的？（06年）A．甲、乙之間的約定為有關(guān)相鄰關(guān)系的約定B．丙可禁止丁建高樓，且無(wú)須另對(duì)丁進(jìn)行補(bǔ)償C．若丁建高樓，丙只能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任D．甲、乙之間約定因房屋和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而失去效力答案：AC；根據(jù)《物權(quán)法》：ABCD六、地役權(quán)的消滅

第168條地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：

（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；

（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿(mǎn)后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。第一百六十九條已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記。1、地役權(quán)設(shè)定的期限屆滿(mǎn)2、供役地人依法終止地役權(quán)合同3、地役權(quán)的拋棄4、地役權(quán)的混同5、土地征收