第八章房產稅契稅車船稅

第八章房產稅、契稅、車船稅一套房子里有多少種稅

與房地產行業(yè)相關的各種稅費紛繁復雜。據(jù)記不完全統(tǒng)計，房地產行業(yè)相關稅種共有14種，分別為營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅、個人所得稅、固定資產投資方向調節(jié)稅、城市維護建設稅(城建稅)、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅、土地使用稅(城鎮(zhèn)土地使用稅)、土地增值稅、資源稅、教育費附加等。其中，面向外企征收的城市房地產稅已在2009年廢除，而固定資產投資方向調節(jié)稅也于2010年起暫停征收。也就是說，目前實際征收的房地產相關稅種有12種之多。以總價100萬元的房子為樣本，在房地產開發(fā)成本構成中，土地成本、建安工程、市政工程占比最高，“土地成本在上海至少要占房價的40%左右，建造成本約占30%。營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅三項稅種就約占項目銷售收入的13.75%，而實際上再加上企業(yè)所需繳納的契稅、印花稅等，各類稅費之和一般在15%左右?！庇纱丝梢?，100萬元房款，40萬元屬土地成本，30萬元歸于建筑成本，15萬元為各項稅費，剩下的15萬元左右則為企業(yè)剩余。房產稅----基本概念

房產稅是以房產為征稅對象，按照房產的計稅價值或房產租金收入向房產所有人或經營管理人征收的一種稅。

房產稅改革關于房產稅的問題,已經討論了多年,在一些地方也開始了試點。其實,早在1986年,我國就出臺了《房產稅暫行條例》,不過當時是針對生產經營用的房產征稅。但隨著社會的發(fā)展,個人擁有的房產大量增加,利用房產進行投資和財富保值增值的情況非常普遍,為了開辟財源,增加財政收入,實行社會財富的再分配,促進社會公平,開征個人住房房產稅是必要的。房產稅改革

1.房產稅改革主要是針對現(xiàn)行房產稅征稅范圍窄、計稅依據(jù)不合理、房地產稅費混亂、房產稅收入偏低、缺少針對存量房的稅種等弊端展開，主要作用是調節(jié)收入分配、引導個人合理住房消費。2.我國新興房地產稅試點自2011年1月28日起在上海、重慶兩市展開，開始對部分個人住房征收房產稅。2011年1月28日，上海、重慶開始試點房產稅，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率0.6%;重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%（交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%）。。據(jù)上海市國稅局公布的數(shù)據(jù)，上海2014年房產稅收入約99.9億元，除去商業(yè)、辦公、酒店等多種物業(yè)，試點的住宅房產稅只占其中較小的一部分。公開數(shù)據(jù)顯示，2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，相當于2014年上海全市公共財政收入的38.47%（土地出讓金收入不包括在公共財政收入之內）。其中，僅2014年初出讓的閘北區(qū)大寧路一幅地塊就拍出了101億元的總價，超過了全年上海房產稅總收入。

征稅對象房產稅以房產為征稅對象。房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。征稅范圍

城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。房產稅的征稅范圍不包括農村。納稅人擁有房屋產權的單位和個人房產代管人房產使用人產權所有人承典人（一）產權屬國家所有的，由經營管理單位納稅；產權屬集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅。

（二）產權出典的，由承典人納稅。（三）產權所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產代管人或者使用人納稅。

（四）產權未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產代管人或者使用人納稅。

稅率1.2%以房產余值計征的

12%以房產租金收入計征的

注意：對個人出租居民住房，用于居住，減按4%的稅率征收房產稅計稅依據(jù)從價計征（以房產原值一次減除10%—30%后的余值為計稅依據(jù)）擁有房產房產出典以房產投資，參與利潤分紅、共擔風險業(yè)主共有經營性住房，由代管人或使用人自營房屋融資租賃從租計征（以租金收入為計稅依據(jù)）出租房產業(yè)主共有經營性住房，由代管人或使用人出租以房產投資取得固定收入，不承擔經營風險注：房產原值包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施房產稅的計算計算公式：①從價計征：應納房產稅額=房產原值×（1-10%～30%）×1.2%②從租計征：應納房產稅額=租金收入×12%例題討論某企業(yè)有原值為2500萬元的房產。2012年1月1日將其中的30%用于對外投資聯(lián)營，投資期限為10年，每年收取固定利率分紅50萬元，不承擔投資風險。已知，當?shù)卣?guī)定的房產稅原值扣除比例為20%。根據(jù)房產稅法律制度的規(guī)定，計算該企業(yè)2012年度房產稅的應納稅額。應納稅額=2500×70%×（1－20%）×1.2%+50×12%=22.8萬元例題討論甲企業(yè)為調劑資金頭寸，將其暫時閑置的一套門面房出典給乙公司用于設立辦事處。協(xié)議約定，典價為75000元，典期為1年。此房的購置原價為10萬元。當?shù)匾?guī)定的房產稅扣除比例為30%，計算該房產年度應繳納房產稅稅額。房屋出典由承典人按從價計征的方法按年繳納房產稅，因此，乙公司應納房產稅稅額=100000×（1－30%）×1.2%=840元優(yōu)惠政策國家機關、人民團體、部隊自用房產；由財政撥付經費的事業(yè)單位宗教、公園、名勝古跡自用的房產個人所有的非營業(yè)用房產人民銀行總行所屬分支機構自用的房產經財政批準的其他非增值稅自房產交付之次月起納稅人出租、出借房產房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房納稅人購置新建商品房辦理驗收手續(xù)之次月起納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋建成之次月起納稅人自行新建房屋用于生產經營從生產經營之月起納稅人將原有房產用于生產經營簽發(fā)權屬證書之次月起納稅人購置存量房1、納稅義務發(fā)生的時間房產稅征收管理2、納稅地點納稅人向房產所在地主管稅務機關申報納稅3、納稅期限房產稅實行按年計算，分期繳納的征收方式單項選擇題甲公司委托某施工企業(yè)建造一幢辦公樓，工程于2009年12月完工，2010年1月辦妥（竣工）驗收手續(xù)，4月付清全部價款。甲公司此幢辦公樓房產稅的納稅義務發(fā)生時間是（）。A.2009年12月B.2010年1月C.2010年2月D.2010年4月C契稅在我國境內承受土地、房屋權屬轉移（土地使用權、房屋所有權）的單位和個人一、契稅納稅人國有土地使用權出讓1土地使用權出售、贈與、交換2房屋買賣、贈與、交換3視同發(fā)生土地房屋權屬轉移4二、契稅征稅范圍單選.根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不屬于契稅納稅人的是（）。

A.出售房屋的個人

B.受贈土地使用權的企業(yè)

C.購買房屋的個人

D.受讓土地使用權的企業(yè)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣以成交價格作為計稅依據(jù)土地使用權贈與、房屋贈與，由稅務機關參照市場價格確定市場價格三、契稅計稅依據(jù)成交價格以劃撥方式取得土地使用權，轉讓房地產時，以補交的土地出讓費或土地收益為計稅依據(jù)補繳契稅價格差額土地使用權交換、房屋交換，交換價格相等，免征契稅，不相等，由多交付貨幣的一方繳納契稅稅率契稅實行3%～5%的幅度稅率。實行幅度稅率是考慮到中國經濟發(fā)展的不平衡，各地經濟差別較大的實際情況。因此，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在3%～5%的幅度稅率規(guī)定范圍內，按照該地區(qū)的實際情況決定。住宅首套房90平米以下，契稅是房屋總價1%；首套房90平米以上（含90平米），144平米以下，契稅房屋總價1.5%；首套房144平方以上（含144平方）或二套房，契稅是房屋總價3%!拆遷戶可以根據(jù)拆遷證明免交契稅!契稅應納稅額的計算應納稅額=計稅依據(jù)×稅率契稅稅收優(yōu)惠（★★）

1、國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的，免征契稅2、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅3、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅4、納稅人承受荒山、荒溝、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業(yè)生產的，免征契稅5、按照國際條約應當免稅的外國駐華使館、領事館、聯(lián)合國駐華機構、外交代表、領事官員承受土地、房屋權屬單項選擇題周某向謝某借款80萬元后，后因謝某急需資金，周某以一套價值90萬元的房產抵償所欠謝某債務，謝某取得該房產產權的同時支付周某差價款10萬元。已知契稅稅率為3%.關于此次房屋交易繳納契稅的下列表述中，正確的是（）A.周某應繳納契稅3萬元B.周某應繳納契稅2.4萬元C.謝某應繳納契稅2.7萬元D.謝某應繳納契稅0.3萬元C多項選擇題根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，以成交價格作為契稅計稅依據(jù)的有（）A.房屋買賣B.土地使用權交換C.房屋贈與D.土地使用權轉讓AD車船稅

定義：車船稅是指在中華人民共和國境內的車輛、船舶的所有人或者管理人按照中華人民共和國車船稅暫行條例應繳納的一種稅。納稅人與扣繳義務人車船稅的納稅人是指在中華人民共和國境內，車輛、船舶（以下簡稱車船）的所有人或管理人。從事機動車交通事故責任強制保險業(yè)務的保險機構為機動車車船稅的扣繳義務人，在銷售機動車交通事故責任強制保險時代扣代繳車船稅。征稅范圍車船稅的征稅范圍是指依法應當在我國車船管理部門登記的車船（除規(guī)定減免的車船外），分為車輛和船舶兩大類。車船稅稅目

1、乘用車2、商用車3、其他車輛（專用作業(yè)車和輪式專用機械車，不包括拖拉機）4、摩托車5、船舶（機動船舶、非機動駁船、拖船和游艇）計稅依據(jù)分類計稅單位備注乘用車、摩托車、客車（包括電車）每輛

貨車、其他車輛整備質量每噸

掛車按照貨車稅額的50%計算。船舶凈噸位每噸拖船、非機動駁船分別按機動船舶稅額50%計算游艇艇身長度每米

車船稅應納稅額的計算1、乘用車、商用客車和摩托車應納稅額=計稅單位數(shù)量×年基準稅額2、商用貨車、專用作業(yè)車和輪式專用機械車應納稅額=整備質量噸位數(shù)×年基準稅額3、機動船舶應納稅額=凈噸位數(shù)×年基準稅額4、拖船和非機動駁船應納稅額=凈噸位數(shù)×年基準稅額×50%5、游艇應納稅額=艇身長度×年基準稅額應納稅額＝（年應納稅額÷12）×應納稅月份數(shù)排氣量、整備質量、核定載客人數(shù)、凈噸位、千瓦、艇身長度,以車船登記管理部門核發(fā)的車船登記證書或者行駛證所載數(shù)據(jù)為準。納稅人未按規(guī)定到車船管理部門辦理登記手續(xù)的，上述計稅標準以車船出廠合格證明或者進口憑證相應項目所載數(shù)額為準；不能提供車船出廠合格證明或者進口憑證的，由主管地方稅務機關根據(jù)車船自身狀況并參照同類車船核定。車輛自重尾數(shù)在0.5噸以下（含0.5噸）的，按照0.5噸計算;超過0.5噸的，按照1噸計算。車輛自重是指機動車的整備質量。船舶凈噸位尾數(shù)在0.5噸以下（含0.5噸）的不予計算，超過0.5噸的按照1噸計算。1噸以下的小型車船，一律按照1噸計算。車船稅稅收優(yōu)惠

1、捕撈、養(yǎng)殖漁船2、軍隊、武警專用車船3、警用車船4、依規(guī)定應當免稅的外國駐華使領館、國際組織駐華代表機構及有關人員的車船5、節(jié)約能源、使用新能源的車船可以免征或減半征收車船稅6、臨時入境的外國車船和香港、澳門、臺灣地區(qū)