商鋪銷售方案

商鋪銷售方案一、 目的1、 最大限度利用現(xiàn)有客戶資源 ,增加銷售額 ;2、 提前銷售商業(yè) ,避開(kāi)西江月集中式商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng);3、 資金快速滾動(dòng) ,為下一個(gè)項(xiàng)目籌資 ;二、 目前商鋪客戶分析1、 到訪客戶分析從3月1日至6月15日止，來(lái)訪客戶需求商鋪的共有 25臺(tái)客，來(lái)電客戶 5臺(tái)。2、 客戶對(duì)商鋪的價(jià)格接受度其中接受價(jià)格在10000—12000元，面積在80-120㎡左右，獨(dú)立使用年限在30年左右的有2臺(tái)客戶。以上幾點(diǎn)全部符合，上述客戶全部到場(chǎng)。其中接受價(jià)格在 8000—9900元，面積在 60-100㎡左右， 獨(dú)立使用年限在30年左右的有 13臺(tái)客戶。以上幾點(diǎn)全部符合，上述客戶全部到場(chǎng)。其中接受價(jià)格在7000—7900元，面積在60㎡以下，獨(dú)立使用年限在30年左右的有10臺(tái)客戶。以上幾點(diǎn)全部符合，上述客戶全部到場(chǎng)。來(lái)電客戶未表達(dá)意向。三、

商鋪價(jià)格定位1、 定價(jià)依據(jù)說(shuō)明1)周邊商業(yè)氛圍目前，項(xiàng)目周邊

1公里范圍無(wú)成熟商業(yè)氛圍，商鋪定價(jià)沒(méi)有可比依據(jù)。斗門在售樓盤參考項(xiàng)目名稱價(jià)格銷售方式金碧麗江13000元/平方直接銷售海逸豪庭12000元/平方直接銷售，可代租，不承諾回報(bào)寧海世紀(jì)城暫時(shí)不賣租忠信桃源居9800元/平方直接銷售旭日華庭暫時(shí)不賣不租西江月暫無(wú)價(jià)格暫不銷售商業(yè)目前斗門區(qū)域在售商鋪離本項(xiàng)目距離較遠(yuǎn)，具備參考意義不大。商業(yè)定價(jià)遵循基本規(guī)律住宅底墑價(jià)格大概為住宅銷售單價(jià)的 2.5倍定價(jià)比較科學(xué)。2、 商鋪均價(jià)定位本項(xiàng)目商業(yè)定價(jià)采用第三種定價(jià)方式并遵循客戶對(duì)商鋪價(jià)格接受度作為本項(xiàng)目第一期1、2棟首層商業(yè)的定價(jià)依據(jù)；根據(jù)以上分析建議整體均價(jià)為： “9980元/平方”；3、 商鋪定價(jià)各商鋪具體價(jià)格：根據(jù)位置、大小、使用調(diào)整各單個(gè)商鋪的價(jià)格。單價(jià)(元棟（座）號(hào)房間號(hào)套內(nèi)面積套外面積建筑面積/m2)總價(jià)(元)1棟1103504.8123.25528.061100058086601棟1105131.106.04137.1489201223288.81棟1107224.5210.34234.8689202094951.21棟1109255.0011.74266.7499802662065.22棟1111255.0020.82275.821100030340202棟1113224.5218.34242.8689202166311.22棟1115266.9221.80288.7289202575382.42棟1117256.8020.97277.77110003055470合計(jì)2118.672251.9722620149銷售均價(jià)9980四、 商鋪銷售方式建議1、 直接銷售：即是直接銷售，不采用任何形式和相關(guān)承諾。優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商可在短期內(nèi)回籠資金， 降低項(xiàng)目整體資金壓力， 無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。劣勢(shì)：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無(wú)法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)；若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象有 一定影響。適用于：商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。2、帶租約銷售：即是先將商鋪招商，等商家簽了進(jìn)場(chǎng)合同之后，以帶租約的形式將商鋪銷售。優(yōu)勢(shì)：通過(guò)招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無(wú)需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大， 售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用于：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無(wú)需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證， 獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。3、合富建議銷售方式：建議采取第1種方式與住宅同步進(jìn)行銷售，在銷售時(shí)整體考慮業(yè)主生活業(yè)態(tài)配套為主，在銷售時(shí)與客戶洽談寫(xiě)入附加協(xié)議，充分為業(yè)主生活便捷考慮。五、 本項(xiàng)目商鋪業(yè)態(tài)定位建議針對(duì)周邊商業(yè)氛圍差，生活配套不足的實(shí)際情況，在一期交付使用時(shí)開(kāi)始 ,發(fā)展商將1、2棟商業(yè)配套考慮為整體招商經(jīng)營(yíng),為社區(qū)業(yè)主生活配套支撐服務(wù)，具體配套設(shè)置建議如下：商業(yè)配套建議設(shè)計(jì)面積（M2）便民藥店100小型超市400洗衣店100面包房50自助銀行100咖啡廳150小餐館200美容美發(fā)廳100合計(jì)800□ 設(shè)立咖啡廳▄建議設(shè)計(jì)面積為： 150M2?！?設(shè)立小型餐館▄建議設(shè)計(jì)面積： 200M2。□ 建立自助銀行目前白領(lǐng)階層以上人群都是以銀行卡 （信用卡） 消費(fèi)做主體消費(fèi)形式， 提倡便捷與快速簡(jiǎn)單消費(fèi)， 只用少量的面積就可以， 設(shè)一到兩臺(tái) ATM取款機(jī)和一臺(tái)自動(dòng)存款機(jī)就可以滿足日常提款需要。▄建議設(shè)計(jì)面積： 100M2。□ 設(shè)立洗衣店以便滿足生活要求， 而且洗衣店可以通過(guò)物業(yè)管理的幫助或諧調(diào)安排， 進(jìn)行上門取件和上門送件的服務(wù)。▄建議設(shè)計(jì)面積： 100M2。六、銷售目標(biāo)設(shè)定1、整體銷售目標(biāo)：6套2、個(gè)人目標(biāo)分解：1套/人七、銷售折扣建議1、銷售對(duì)外統(tǒng)一折扣：95折2、萬(wàn)威營(yíng)銷部經(jīng)理： 93 折3、萬(wàn)威營(yíng)銷副總： 9折4、折扣審批流程遵循之前住宅銷售折扣審批流程操作執(zhí)行八、商鋪銷售激勵(lì)措施1、開(kāi)發(fā)商按照完成整體銷售目標(biāo)的情況下，按照800元/人/套進(jìn)行激勵(lì)；2、整體銷售目標(biāo)達(dá)到80%按照500元/人