三門(mén)峽市區(qū)提案報(bào)告

星美策劃鵬遠(yuǎn)市區(qū)項(xiàng)目提案報(bào)告謹(jǐn)呈：三門(mén)峽鵬遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司本次匯報(bào)溝通的目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析項(xiàng)目整體定位方向項(xiàng)目整體發(fā)展建議營(yíng)銷(xiāo)策略1234項(xiàng)目開(kāi)發(fā)環(huán)境分析1一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境二、商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境三、住宅市場(chǎng)環(huán)境本次匯報(bào)溝通的目標(biāo)01宏觀市場(chǎng)環(huán)境2010年——政府頻繁出臺(tái)一系列政策，說(shuō)明此次對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的決心不容忽視，住房問(wèn)題已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)層面上升到影響社會(huì)穩(wěn)定、關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的政治層面。政策環(huán)境類(lèi)別時(shí)間關(guān)鍵詞內(nèi)容行業(yè)政策2010年1月11日房源公開(kāi)明碼標(biāo)價(jià)國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，通知要求，已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。進(jìn)一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。財(cái)政政策2010年3月23日取消契稅優(yōu)惠財(cái)政部稅務(wù)總局收緊首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下普通住房契稅優(yōu)惠，聯(lián)名購(gòu)房者———

一方已購(gòu)房不能享1%契稅優(yōu)惠。土地政策2010年3月19日國(guó)十九條國(guó)土部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知要求，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶(hù)改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，土地出讓時(shí)，競(jìng)買(mǎi)保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。貨幣政策2010年1月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率中國(guó)人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，即從原來(lái)的16%上調(diào)至16.5%。2010年2月25日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率中國(guó)人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2010年4月15日二套房貸優(yōu)惠取消國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。政策環(huán)境方面4.15房貸新政發(fā)布單位國(guó)務(wù)院首套90㎡以下參照以往首套90㎡以上貸款首付款比例不得低于30%二套房首付貸款首付款比例不得低于50%二套房利率貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍三套以上及在本地居住不超過(guò)一年的外地購(gòu)房者大幅度提高首付款比例和利率水平4.15----新政解讀啟示：由于三、四線(xiàn)城市對(duì)于政策的實(shí)施的滯后性及地方保護(hù)主義，目前仍有操作空間；因此作為發(fā)展商應(yīng)該調(diào)整心態(tài)積極應(yīng)對(duì)，短期加速去貨為第一要?jiǎng)?wù)；現(xiàn)金為王，重訂全年計(jì)劃，量入為出，合理安排現(xiàn)金流。城市印象三門(mén)峽市行政區(qū)劃分：三門(mén)峽市轄1個(gè)市轄區(qū)、3個(gè)縣，代管2個(gè)縣級(jí)市悠久歷史的文化名城。

全面開(kāi)放的旅游城市。人文與自然景觀交相輝映的城市。資源稟賦優(yōu)越、投資領(lǐng)域廣闊的城市。城市交通三門(mén)峽區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。歐亞大陸橋——隴海鐵路橫穿2市(義馬市、靈寶市)1區(qū)(湖濱區(qū))2縣(澠池縣、陜縣)；鄭(鄭州)潼(潼關(guān))公路(310國(guó)道之一部分)平行鐵路橫亙東西；呼(內(nèi)蒙古自治區(qū)首府呼和浩特市)北(廣西壯族自治區(qū)北海市)公路(209國(guó)道)穿過(guò)湖濱區(qū)、陜縣、靈寶市和盧氏縣；南(澠池縣南村)閻(洛陽(yáng)市嵩縣閻莊)國(guó)防公路縱貫澠池縣；黃河公路大橋連接豫晉兩省，洛(洛陽(yáng))三(三門(mén)峽)、三(三門(mén)峽)靈(靈寶市)高速公路、運(yùn)(山西運(yùn)城)三(三門(mén)峽)高速公路在三門(mén)峽市區(qū)交匯，成為中部與西部連接的現(xiàn)代化交通要沖；鄭州至西安鐵路客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)的開(kāi)通，更進(jìn)一步加強(qiáng)了與省會(huì)鄭州的緊密聯(lián)系。城市人口城市人口與省內(nèi)其它城市相比較少，年人口增幅在4‰左右；2009年本市人口為224.02萬(wàn)人，人口較少，城市化率為45.4%。啟示：城市人口較少，但城市化率較高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了較大的空間。數(shù)據(jù)來(lái)源：《三門(mén)峽統(tǒng)計(jì)公告》城市經(jīng)濟(jì)省內(nèi)排名較為滯后，但增速穩(wěn)定，2009年城市經(jīng)濟(jì)總量達(dá)706億元數(shù)據(jù)來(lái)源：《三門(mén)峽統(tǒng)計(jì)公告》城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：《河南省統(tǒng)計(jì)年鑒》啟示：城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，年增長(zhǎng)率保持在15%左右，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。城市經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：《三門(mén)峽統(tǒng)計(jì)公告》2009年本市人均GDP達(dá)31600元，省內(nèi)排名第4位，近5年人均生產(chǎn)總值增漲量穩(wěn)定，處于直線(xiàn)上升趨勢(shì)。數(shù)據(jù)來(lái)源：《河南省統(tǒng)計(jì)年鑒》啟示：城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，人均GDP位居河南省前列，較為富裕，說(shuō)明市場(chǎng)擁有足夠的購(gòu)買(mǎi)力。城市經(jīng)濟(jì)城鎮(zhèn)居民人均收入大于人均消費(fèi)性支出，人均收入增速大于人均消費(fèi)支出增速。啟示：城鎮(zhèn)居民收入大于支出，生活較為富裕，人均收入增速大于人均消費(fèi)支出增速，說(shuō)明城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快，同時(shí)也為房產(chǎn)消費(fèi)奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。數(shù)據(jù)來(lái)源：《三門(mén)峽統(tǒng)計(jì)公告》房產(chǎn)環(huán)境數(shù)據(jù)來(lái)源：《河南省統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)來(lái)源：《三門(mén)峽統(tǒng)計(jì)公告》三門(mén)峽房地產(chǎn)投資全省排名第16位，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例較??；但房地產(chǎn)投資增速較快，呈逐年放大趨勢(shì)。啟示：房地產(chǎn)投資增速大于固定資產(chǎn)投資，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段。市場(chǎng)小結(jié)城市區(qū)位優(yōu)越，交通便捷；人文與自然均好的城市；城市人口較少，城市化率較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間較大；城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定，房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)良好；房地產(chǎn)投資逐年放大，增速穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段；城市人均GDP位居河南省前列，城鎮(zhèn)居民收入遠(yuǎn)大于消費(fèi)支出，生活較為富裕，房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)02商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境商業(yè)概況三門(mén)峽市商業(yè)發(fā)展歷程

三門(mén)峽市商業(yè)發(fā)展的整體水平滯后于城市的發(fā)展。三門(mén)峽主要商業(yè)大多是伴隨城市的發(fā)展進(jìn)程而自發(fā)形成，其商業(yè)業(yè)態(tài)和布局都處于一種無(wú)序的狀態(tài)，并且整體檔次較低，面向中高檔收入階層的消費(fèi)場(chǎng)所匱乏，其形成的市場(chǎng)沒(méi)有叫得響的品牌。與三門(mén)峽的城市發(fā)展地位和區(qū)域性中心城市的目標(biāo)之間存在較大的錯(cuò)位。三門(mén)峽市商業(yè)現(xiàn)狀

三門(mén)峽市目前符合現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需要的商業(yè)設(shè)施仍顯不足。主要表現(xiàn)在目前三門(mén)峽商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按數(shù)量計(jì)算近80％是小門(mén)店，這其中約有三分之一位于城中村內(nèi)，外部環(huán)境和建筑質(zhì)量都比較差；在各類(lèi)新興商業(yè)區(qū)內(nèi)，商業(yè)設(shè)施比較缺乏，很多網(wǎng)點(diǎn)都設(shè)在商住綜合樓內(nèi)；代表現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和方向的各類(lèi)購(gòu)物中心數(shù)量較少，最能發(fā)揮三門(mén)峽區(qū)位優(yōu)勢(shì)的綜合性商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)更少。商業(yè)發(fā)展目前三門(mén)峽市商業(yè)發(fā)展軌跡主要是依托其東西交通主干道，黃河路與崤山路呈兩軸式，向東西兩側(cè)發(fā)展。黃河路沿線(xiàn)為城市主商業(yè)區(qū)，經(jīng)營(yíng)種類(lèi)較多、較全。崤山路沿線(xiàn)分布，目前主要以事業(yè)辦公單位為主，西面主要商業(yè)以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主。星美觀點(diǎn)：從其它城市的發(fā)展軌跡判研，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，主城區(qū)改造，城市功能重新定位將成必然，崤山路作為城市東西主干道之一，其重要性不可撼動(dòng)，商業(yè)氣息也將逐漸濃厚。商業(yè)分布城市主商圈主要以中高檔商場(chǎng)、臨街門(mén)面為主，主要業(yè)態(tài)以百貨、專(zhuān)業(yè)店、超市、日雜用品、餐飲等為主。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主要有建材、家俱、電子、摩配、機(jī)動(dòng)車(chē)交易市場(chǎng)等。商業(yè)分析城市主商圈由華潤(rùn)萬(wàn)家、大張百貨、時(shí)代百貨、三門(mén)峽百貨大樓、建業(yè)步行街等商業(yè)組成。城市主商圈分析該商圈以幾大商場(chǎng)為核心，以沿路專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店、生活超市為支撐。經(jīng)營(yíng)商品高、中、低檔次齊全，以中、高檔商品為主；主要經(jīng)營(yíng)類(lèi)型包括百貨、服裝、日用品、IT產(chǎn)品等，規(guī)模較大的是服裝類(lèi)產(chǎn)品；消費(fèi)者以三門(mén)峽市區(qū)居民為主，兼有大量周邊縣、市高端消費(fèi)客戶(hù)；客戶(hù)年齡涵蓋老中青各年齡段。商業(yè)分析商場(chǎng)名稱(chēng)類(lèi)別經(jīng)營(yíng)面積平均租金（月）經(jīng)營(yíng)品種時(shí)代百貨中高檔綜合類(lèi)百貨商場(chǎng)

8000㎡

1F：100元/㎡化妝品、皮包、珠寶、首飾、男女鞋、數(shù)碼等2F：100元/㎡男裝、男士雜貨、時(shí)尚休閑等3F：100元/㎡女裝、童裝、內(nèi)衣、居家用品、配飾雜貨等大張百貨中高檔綜合類(lèi)百貨商場(chǎng)

12000㎡

-1F：80元/㎡——100元/㎡服裝、鞋、（超市）食品、蔬菜肉類(lèi)、洗化用品、日用百貨、床上用品、童裝、兒童玩具等華潤(rùn)萬(wàn)家百貨類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

8000㎡

-1F：80——100元/㎡日用百貨（超市）食品蔬菜肉類(lèi)洗化用品、服裝、精品、鞋、化妝品、生活小家電等三門(mén)峽百貨大樓百貨類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

——60——80元/㎡元左右日用百貨、服裝、鞋、電扇、電飯煲等小家電品牌店————70元/㎡黃金珠寶、品牌服裝等建業(yè)新天地步行街精品服裝15000㎡

70元/㎡男裝、女裝、商業(yè)分析該商圈是在原國(guó)有企業(yè)生活服務(wù)中心的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的，經(jīng)歷了社區(qū)商業(yè)、百貨商場(chǎng)、綜合商圈的一個(gè)進(jìn)化過(guò)程。該商圈形成較早，對(duì)整個(gè)三門(mén)峽市消費(fèi)者都有很大程度的影響，歷史沉淀的結(jié)果，它的商業(yè)中心的地位不會(huì)輕易被動(dòng)搖。從商業(yè)的進(jìn)化歷程上來(lái)看，該區(qū)商業(yè)將向現(xiàn)代的“一站式”購(gòu)物、生活、消費(fèi)方面發(fā)展。

從商業(yè)形態(tài)上來(lái)看，該商圈形態(tài)與其他同級(jí)城市相比比較滯后，整個(gè)購(gòu)物環(huán)境和消費(fèi)場(chǎng)所比較落后，處于商業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)型前的狀態(tài)。由于老的百貨大樓陳舊，步行街的投入使用，使得百貨大樓處于半倒閉狀態(tài)，大中海生活廣場(chǎng)的建設(shè)，可能會(huì)為商圈注入新的活力，

從人流量來(lái)看，主力商場(chǎng)“三門(mén)峽百貨大樓”人流量少。大張百貨、時(shí)代百貨作為一種新的商業(yè)形態(tài)，滿(mǎn)足了大多數(shù)人的生活消費(fèi)，一定程度上，大張百貨為商圈聚集了人氣。從商品檔次上來(lái)看，該商圈的消費(fèi)水平并不高，主要經(jīng)營(yíng)種類(lèi)以中檔商品為主。

從消費(fèi)人群交通工具來(lái)看，大部分為自駕車(chē)和乘的士前往消費(fèi)的人較多，此區(qū)域消費(fèi)群體大部分以高端客戶(hù)為主。商業(yè)分析城市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析目前三門(mén)峽市專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)主要集中在崤山路和黃河路西段，主要有建材市場(chǎng)、三門(mén)峽電子城、博陽(yáng)家具廣場(chǎng)、森寶家具城、三門(mén)峽家俬大世界、三門(mén)峽機(jī)動(dòng)車(chē)交易市場(chǎng)、宏遠(yuǎn)市場(chǎng)、紅場(chǎng)步行街、工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng)等。建材市場(chǎng)位置：崤山路與三里橋路交差處規(guī)模：總建面約2.5萬(wàn)平米租金：門(mén)面租金區(qū)間35—65元/㎡，臨主大門(mén)門(mén)65元/㎡，內(nèi)鋪35-50元/㎡不等，只有主門(mén)口有2層，租金大概每平米35元左右；三里橋路東側(cè)門(mén)面租金約25—30元/㎡；目前倉(cāng)庫(kù)主要集中在附近村里，月租金約15元/㎡，對(duì)面小區(qū)（秦嶺小區(qū)）較貴，月租金約20元/㎡。商業(yè)分析業(yè)態(tài)：主要以經(jīng)營(yíng)門(mén)窗、燈具、五金、地板、石材、壁紙等；主要業(yè)態(tài)品牌木地板、瓷磚：歐美陶瓷、華鵬陶瓷、宏宇陶瓷、豪程陶瓷、強(qiáng)輝陶瓷、維羅生態(tài)磚、安信地板、幾何國(guó)際地板、威斯諾地板、永虹地板、瑞嘉地板、方圓地板、揚(yáng)子地板、圣保羅地板、馬可波羅地板、圣象地板。櫥柜：新飛櫥柜、奧田櫥柜、保羅櫥柜、佳居樂(lè)櫥柜、好太太櫥柜、歐派櫥柜。鎖具：李文鎖具、寶得利鎖具。門(mén)：鑄成防盜門(mén)、奧星門(mén)業(yè)、宇達(dá)、中天、夢(mèng)天、蘇美、澳成、雙葉、怡亞、步陽(yáng)、星月神、美心、雙虎。壁紙：華夏、博藝、韓國(guó)宇利、德國(guó)碼堡、舒曼。商業(yè)分析玻璃：晶典、洛玻、晶瑞、宏陽(yáng)、上海恒昊、貴族。樓梯：現(xiàn)代室內(nèi)樓梯、森林安木。墻漆、涂料：三棵樹(shù)墻漆、立邦漆、美涂士、紫荊花漆、鴕鳥(niǎo)、嘉寶莉、嘉麗士、多樂(lè)士。水暖、衛(wèi)浴：盛泰散熱器、格林威爾散熱器、德標(biāo)管業(yè)、日豐管、合德管、日高管、恒潔衛(wèi)浴、申鷺達(dá)衛(wèi)浴、申旺衛(wèi)浴、惠達(dá)衛(wèi)浴、羅芬衛(wèi)浴、英皇衛(wèi)浴。建材：北方木業(yè)、大地裝飾材料、林安木業(yè)、東陽(yáng)東歐木業(yè)、二建、力興、永富、敖勝、新家園。燈飾：朗能燈飾、雷士照明、小器鬼、居美、鴻源、宏興。內(nèi)飾：美居樂(lè)窗簾、發(fā)綁集成吊頂評(píng)述：市場(chǎng)總體規(guī)模不大，建筑形象較差；業(yè)態(tài)分區(qū)不明確，知名品牌較少，業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)以地板、陶瓷、門(mén)業(yè)、玻璃、墻漆、水暖、建材較多；墻漆、櫥柜主要以知名品牌為主；鎖具、內(nèi)飾、地毯等較少；市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)（10年左右），較為成熟。商業(yè)分析博陽(yáng)家具市場(chǎng)位置：崤山路市體育館規(guī)模：總建面1萬(wàn)平米左右租金：租金區(qū)間40—70元/㎡業(yè)態(tài)：以辦公家具、茶幾、沙發(fā)為主；無(wú)知名品牌。評(píng)述：商場(chǎng)位于體育館一層，地理位置及整體形象較好，但無(wú)知名品牌入駐，整體檔次一般。商業(yè)分析三門(mén)峽家俬大世界位置：分陜路老體育館規(guī)模：總建面約5萬(wàn)平米（含在建）左右租金：租金區(qū)間首層30—45元/㎡,2層20—30元/㎡業(yè)態(tài)：首層以餐桌、沙發(fā)、辦公家具及部分品牌鋪位為主；2層規(guī)劃為品牌家具店；知名品牌有皇朝、大班、南方、雙葉、華日、聯(lián)邦、全友等。評(píng)述：原老體育館改造市場(chǎng)，形象較差，經(jīng)營(yíng)時(shí)間約5年，知名品牌較少，多集中在2層或獨(dú)立商場(chǎng)形式；規(guī)模較大，業(yè)態(tài)集中，但鋪位轉(zhuǎn)讓率較高。商業(yè)分析宏遠(yuǎn)市場(chǎng)位置：黃河路與經(jīng)三路交叉口向東500米規(guī)模：總建面1.5萬(wàn)平米左右業(yè)態(tài)：以副食、百貨為主，其中有一條家紡街。評(píng)述：建于95年，整體形象及環(huán)境較差，是面向低端市場(chǎng)的大眾化消費(fèi)；家紡街里面以手工制作為主，無(wú)品牌店；業(yè)態(tài)較多比較雜亂。商業(yè)分析市場(chǎng)小結(jié)商業(yè)發(fā)展的整體水平滯后于城市的發(fā)展；符合現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需要的商業(yè)設(shè)施仍顯不足，發(fā)展空間受限；

市場(chǎng)布局零散，難以形成整體優(yōu)勢(shì)；

市場(chǎng)與居民區(qū)混合，環(huán)境較差，制約城市品位的提升；商務(wù)服務(wù)、餐飲娛樂(lè)等配套設(shè)施不健全；

各業(yè)態(tài)內(nèi)知名品牌較少。03住宅市場(chǎng)環(huán)境個(gè)案調(diào)研開(kāi)發(fā)商：三門(mén)峽地王房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：甘棠路與黃河路交叉口向南500米咨詢(xún)電話(huà)：2801999、2801666總占地：8畝建筑類(lèi)型：兩棟小高層15層目前均價(jià)：3100元/平方米.優(yōu)惠比例：尚未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售戶(hù)型構(gòu)成：90平方米左右，兩室兩廳，120—130平米，三室一廳、三室兩廳主力戶(hù)型：三室兩廳綠化率：30%工程現(xiàn)狀：剛開(kāi)工沒(méi)多久銷(xiāo)售現(xiàn)狀：已銷(xiāo)售總項(xiàng)目的30%區(qū)域狀況：位于三門(mén)峽市西段配套設(shè)施：有部分地下車(chē)庫(kù)。客戶(hù)群體：項(xiàng)目定位中端客戶(hù)。優(yōu)勢(shì)：地理位置較好。劣勢(shì)：項(xiàng)目地塊處于下坡，出行不方便。開(kāi)盤(pán)日期：8月底開(kāi)盤(pán)?！陡侍幕ㄔ贰烽_(kāi)發(fā)商：三門(mén)峽市澤星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：甘棠花園南100米咨詢(xún)電話(huà)：2895555、2896111總占地：18.8畝建筑類(lèi)型：多層6棟，小高層2棟，高層1棟目前均價(jià)：多層均價(jià)2800元/平方米優(yōu)惠比例：按揭優(yōu)惠1%，一次性?xún)?yōu)惠3%面積配比：59平方米—130平米主力戶(hù)型：三室兩廳、兩室兩廳80平米—120平米綠化率：35.5%工程現(xiàn)狀：現(xiàn)房

銷(xiāo)售現(xiàn)狀：已銷(xiāo)售總項(xiàng)目的30%區(qū)域狀況：位于三門(mén)峽市西段配套設(shè)施：有地下車(chē)庫(kù)客戶(hù)群體：項(xiàng)目定位中端客戶(hù)優(yōu)勢(shì)：地理位置較好劣勢(shì)：項(xiàng)目地塊處于下坡，出行不便個(gè)案調(diào)研《澤星花園》個(gè)案調(diào)研開(kāi)發(fā)商：三門(mén)峽慧泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：三門(mén)峽市六峰中路轉(zhuǎn)盤(pán)西咨詢(xún)電話(huà)：3088888總占地：102畝，分三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，2000多戶(hù)，一期5棟33層高層建筑類(lèi)型：純高層社區(qū)，兩梯四戶(hù)、兩梯五戶(hù)目前均價(jià)：均價(jià)3300元/平方米優(yōu)惠比例：一次性?xún)?yōu)惠2%，按揭優(yōu)惠1%面積配比：80平方米—130平米主推戶(hù)型：三室兩廳，130平米左右綠化率：37%工程現(xiàn)狀：準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售現(xiàn)狀：一期今年5月份開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)剩余30套左右，已封頂，2011年交房，二期具體推出時(shí)間未定配套設(shè)施：小區(qū)內(nèi)部有幼兒園客戶(hù)群體：項(xiàng)目定位中高端客戶(hù)優(yōu)勢(shì)：社區(qū)規(guī)模較大，項(xiàng)目周邊配套設(shè)施成熟劣勢(shì)：戶(hù)型設(shè)計(jì)較差，配套設(shè)施較少《公園九號(hào)》《聯(lián)通家苑》位置：虢國(guó)路與甘棠路交匯處規(guī)劃：商住綜合體規(guī)模：占地約1萬(wàn)平米總建面：7.1萬(wàn)平米住宅：4.8萬(wàn)平米商業(yè)：7500平米地下：1.5萬(wàn)平米價(jià)格：住宅均價(jià)3100元，商鋪均價(jià)7500

元，拐角9000多，捆綁銷(xiāo)售。評(píng)述：項(xiàng)目目前正在打樁，無(wú)售房部，住宅大部分為聯(lián)通公司團(tuán)購(gòu)房，面積為121、139、143、186㎡，產(chǎn)權(quán)為70年，商鋪均為大面積銷(xiāo)售，最小面積為1200平米，產(chǎn)權(quán)為40年，；處于前期咨詢(xún)階段。個(gè)案調(diào)研《虢都御府》位置：虢國(guó)路與甘棠路向西100米規(guī)劃：商住綜合體規(guī)模：占地30畝總建面：約11萬(wàn)平米商業(yè)：約1.5萬(wàn)平米價(jià)格：住宅均價(jià)3200元，地下室售價(jià)為2200元/㎡，商鋪只租不售，目前已租完，租金30—45元/㎡左右。評(píng)述：項(xiàng)目09年8月開(kāi)始銷(xiāo)售，目前住宅銷(xiāo)售率60%，1、2、3、4號(hào)樓為人大定向開(kāi)發(fā)，5、6、7、8號(hào)樓為自己銷(xiāo)售；戶(hù)型面積有88.9、128、130、158、180、205㎡，產(chǎn)權(quán)為70年，商鋪只租不售，目前已租完，產(chǎn)權(quán)為40年；無(wú)業(yè)態(tài)定位。個(gè)案調(diào)研市場(chǎng)小結(jié)通過(guò)調(diào)查我們發(fā)現(xiàn),目前本市的房產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn)：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，開(kāi)發(fā)規(guī)模及價(jià)格正處于逐步攀升階段，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品化程度低；房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺乏規(guī)范的市場(chǎng)化運(yùn)作的體制及環(huán)境，規(guī)?；氖袌?chǎng)尚未形成；整體的營(yíng)銷(xiāo)手段、傳播媒體對(duì)項(xiàng)目的包裝力度不夠，營(yíng)銷(xiāo)水平落后；單位建設(shè)、私人建房、定向開(kāi)發(fā)普遍存在，房地產(chǎn)市場(chǎng)化的程度較弱，并且在售樓盤(pán)相對(duì)較少；三級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)稍活躍，其價(jià)位與商品房市場(chǎng)步調(diào)接近。本次匯報(bào)溝通的目標(biāo)項(xiàng)目整體定位方向2一、項(xiàng)目解讀二、項(xiàng)目定位原則三、項(xiàng)目定位01項(xiàng)目解讀項(xiàng)目解讀地理位置項(xiàng)目位于崤山路南側(cè)，西側(cè)為國(guó)稅局辦公樓，東臨海聯(lián)大酒店，南側(cè)為居民區(qū)。虢國(guó)路崤山路三里橋路建材市場(chǎng)業(yè)態(tài)：五金建材為主舒馨賓館209國(guó)道水電公司開(kāi)發(fā)區(qū)公安分局電業(yè)局電子城錦源果汁公司外國(guó)語(yǔ)中學(xué)建材、五金、燈飾精品建材街工商局國(guó)稅局項(xiàng)目地塊海聯(lián)大酒店崤山二小住宅首層自改門(mén)面：復(fù)印、煙酒、飯館餐飲：中小飯館甘棠路財(cái)政局魏野花園村里房虢都御府聯(lián)通家苑房管局家屬院秦嶺小區(qū)聯(lián)通公司，樓下是富達(dá)超市金鐮賓館國(guó)稅稽查武警大隊(duì)上官路源馨商務(wù)酒店郵政辦公大樓外國(guó)語(yǔ)小學(xué)立交橋項(xiàng)目解讀項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)數(shù)量建筑總用地面積15957㎡總建筑面積64799.82㎡商業(yè)建筑面積11767.2㎡住宅建筑面積53032.62㎡地下建筑面積12553.96㎡居住戶(hù)數(shù)414戶(hù)建筑密度41.8%綠化率35.01%容積率4.06項(xiàng)目整體規(guī)模不大，商業(yè)所占比例較大；項(xiàng)目地塊屬性及其規(guī)劃決定項(xiàng)目不具備高檔產(chǎn)品氣質(zhì)。優(yōu)勢(shì)（Strength）

緊鄰城市主干道，交通便利；一站式教育配套；地塊規(guī)模較小，易于規(guī)劃建設(shè)。劣勢(shì)（Weakness）

地塊不平整，不便于開(kāi)發(fā)建設(shè)；項(xiàng)目周邊配套不完善；商住綜合體，居住環(huán)境較差。機(jī)會(huì)（Opportunity）

五星級(jí)酒店的建設(shè)使用，將大大提升區(qū)域形象；文體中心的建成將提升區(qū)域市政配套。威脅（Threaten）

地塊周邊項(xiàng)目商業(yè)體量均較大，將分流項(xiàng)目部分商業(yè)客戶(hù)；區(qū)內(nèi)內(nèi)居住、商業(yè)氣息均較弱。充分利用內(nèi)外部資源優(yōu)勢(shì)，提升品牌，打造項(xiàng)目形象減小劣勢(shì)，避免威脅(WT)利用規(guī)劃變通，將劣勢(shì)分散轉(zhuǎn)化發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、利用機(jī)會(huì)(SO)主動(dòng)造勢(shì)，搶占形象至高點(diǎn)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)(WO)協(xié)調(diào)規(guī)劃，展示未來(lái)，超前體驗(yàn)項(xiàng)目SWOT分析——通過(guò)“主動(dòng)、整合”策略，有機(jī)會(huì)打造建筑于城市次中心之上的“商住綜合體”，重點(diǎn)突出項(xiàng)目特色項(xiàng)目SWOT分析發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅(ST)02項(xiàng)目定位原則項(xiàng)目定位原則星美思考我們的工作都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以共同的目標(biāo)為導(dǎo)向；如何控制投資風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)的可兌現(xiàn)和最大化，如何塑造企業(yè)品牌及項(xiàng)目良性運(yùn)作？清晰區(qū)域現(xiàn)狀清晰項(xiàng)目屬性明確項(xiàng)目定位明確發(fā)展方向03項(xiàng)目定位區(qū)域環(huán)境分析虢國(guó)路崤山路三里橋路建材市場(chǎng)業(yè)態(tài)：五金建材為主舒馨賓館209國(guó)道水電公司開(kāi)發(fā)區(qū)公安分局電業(yè)局電子城錦源果汁公司外國(guó)語(yǔ)中學(xué)建材、五金、燈飾精品建材街工商局國(guó)稅局項(xiàng)目地塊海聯(lián)大酒店崤山二小住宅首層自改門(mén)面：復(fù)印、煙酒、飯館餐飲：中小飯館甘棠路財(cái)政局魏野花園村里房虢都御府聯(lián)通家苑房管局家屬院秦嶺小區(qū)聯(lián)通公司，樓下是富達(dá)超市金鐮賓館國(guó)稅稽查武警大隊(duì)上官路源馨商務(wù)酒店郵政辦公大樓外國(guó)語(yǔ)小學(xué)立交橋從項(xiàng)目區(qū)位圖可以看出，區(qū)域內(nèi)在售商品住宅項(xiàng)目較少，有利于項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售；目前區(qū)域內(nèi)主要以單位辦公樓、賓館為主，人口密度較小，商業(yè)氣息較弱，除建材市場(chǎng)外，主要以崤山路沿線(xiàn)門(mén)面為主，其建筑形式多為住宅首層自改門(mén)面，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為混亂，無(wú)固定業(yè)態(tài)；由此可以推斷項(xiàng)目的重點(diǎn)與難點(diǎn)將在于項(xiàng)目的商業(yè)部分。商業(yè)為本項(xiàng)目重點(diǎn)產(chǎn)品；住宅為本項(xiàng)目重要產(chǎn)品。商業(yè)定位如何依據(jù)項(xiàng)目目前所處區(qū)域情況進(jìn)行合理定位？快速消費(fèi)型商業(yè)城市中心人口密度大，人氣充足交通便利問(wèn)題界定專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)位置要求不高交通便利面積要求較高由于項(xiàng)目目前所處區(qū)域人口密度較小，人氣不足，但交通較為便利，又緊鄰建材市場(chǎng)；因此我司建議項(xiàng)目增大商業(yè)建筑面積，地下2層，地上四層，總建筑面積約為3.5萬(wàn)平米，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以延續(xù)建材市場(chǎng)業(yè)態(tài)為主；商業(yè)定位形象定位業(yè)態(tài)定位客戶(hù)定位精品生活廣場(chǎng)內(nèi)飾布藝、家居、家電、冷餐飲等三門(mén)峽市中高端客戶(hù)群體根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境及自身屬性，我司建議項(xiàng)目商業(yè)延續(xù)建材市場(chǎng)業(yè)態(tài)，走精品化路線(xiàn)；建議商業(yè)定位如下：商業(yè)建議負(fù)一層建議主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為“地毯、精品鎖具、室內(nèi)樓梯”，引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名品牌如：地毯類(lèi)，山花、海馬、弘業(yè)、華德、東升等知名品牌；鎖具類(lèi)，華鋒、固力、梅花、王力、中立等知名品牌；室內(nèi)樓梯類(lèi)，美步MOBO、藝極、名杉MINSUN

、捷步樓梯、歐雅納特等知名品牌。

業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)建議首層建議經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為“生活電器”，引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名品牌如：國(guó)美、永樂(lè)、五星、蘇寧等知名品牌。二層建議經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為“家紡布藝”，引進(jìn)國(guó)內(nèi)知名品牌如：羅萊、水星、博洋、夢(mèng)潔、紫羅蘭、富安娜、摩力克、皇朝等知名品牌。業(yè)態(tài)建議業(yè)態(tài)建議三層建議經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為“家居”，引進(jìn)知名品牌如：美凱龍、歐凱龍、宜家等知名品牌。四層建議經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為“家居裝潢公司展示區(qū)”，引進(jìn)知名品牌如：易居裝飾、超凡裝飾、業(yè)之峰、東易日盛等知名品牌。業(yè)態(tài)建議住宅定位形象定位形象定位——優(yōu)質(zhì)生活，專(zhuān)屬社區(qū)BoutiquelivinginSanmenxia

一個(gè)新的概念來(lái)詮釋Boutique形象定位——優(yōu)質(zhì)生活，專(zhuān)屬社區(qū)Boutiqueapartment一種新的生活空間形象定位

青年菁英專(zhuān)屬社區(qū)

——引領(lǐng)峽市市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)青年社區(qū)形象定位Boutique可追溯到法國(guó)古老的普羅旺斯地方語(yǔ)言，特指出售非規(guī)模生產(chǎn)的時(shí)尚商品的精品小商店，或是提供特色服務(wù)的小型公司。在現(xiàn)代，人們賦予了它更豐富的含義，包括：小規(guī)模經(jīng)營(yíng)富于個(gè)性講究獨(dú)特設(shè)計(jì)感標(biāo)榜量身訂造的貼心服務(wù)等等Boutique文化溯源形象定位BOUTIQUEAPARTMENT印象——形象定位BOUTIQUEAPARTMENT的詮釋——精致的、量身定做的、個(gè)性的“我們不是為了多一處居住場(chǎng)所，而是在尋找一些生活替代它”形象定位

青年菁英專(zhuān)屬社區(qū)

——BoutiquelivinginSanmenxia

形象定位第一樂(lè)章：社區(qū)第二樂(lè)章：區(qū)域共享的、參與的、主題的、豐富的引領(lǐng)的、標(biāo)桿的、界定的、高度的專(zhuān)屬的區(qū)域、社區(qū)價(jià)值——

Boutiqueliving形象定位專(zhuān)屬的生活方式——

BoutiquelivingBOUTIQUE用純粹、精致、創(chuàng)新的產(chǎn)品，打量著生活時(shí)尚精致Boutique形象定位在這里，青年菁英們擁有專(zhuān)屬權(quán)力12345專(zhuān)屬的居住空間——

時(shí)尚但不奢華、緊湊但不局促專(zhuān)屬的生活方式

——

精致、純粹、輕松、舒適專(zhuān)屬的共享空間——

分享的、豐富的、活力的專(zhuān)屬的社區(qū)環(huán)境——

國(guó)際化、都市感、運(yùn)動(dòng)的專(zhuān)屬的物管服務(wù)——

專(zhuān)業(yè)、安全、全方位、智能化形象定位獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念精致創(chuàng)新的產(chǎn)品時(shí)尚氛圍的營(yíng)造人性化/個(gè)性化的服務(wù)趣味生活的體驗(yàn)Boutiqueliving在產(chǎn)品的表現(xiàn)方式獨(dú)特精致時(shí)尚趣味量身度做形象定位專(zhuān)注——企業(yè)精神專(zhuān)屬——生活方式形象定位客戶(hù)定位客戶(hù)定位——青年菁英

目前城市很多白領(lǐng)階層都沒(méi)有買(mǎi)房，平均年齡在27到30歲左右，買(mǎi)房的剛性需求很大，但真正的消費(fèi)能力不是很高，他們偏好總價(jià)低的中小戶(hù)型。25-35歲左右的白領(lǐng)，工作年限在五年以上，擁有良好職業(yè)前景；家庭條件工作時(shí)間短，不足以支付大額首付追求居住品質(zhì)和環(huán)境首次置業(yè)，用于自住熱愛(ài)時(shí)尚的生活目標(biāo)客戶(hù)核心客戶(hù)25-35歲左右的白領(lǐng)，工作年限在五年以上，擁有良好職業(yè)前景和家庭環(huán)境追求居住品質(zhì)和環(huán)境首次置業(yè)，用于自住熱愛(ài)時(shí)尚的生活重要客戶(hù)偶得客戶(hù)

他們是城市的主流人群，隨著城市的成長(zhǎng)而成長(zhǎng)潛在的投資者自由職業(yè)者工商個(gè)體來(lái)自市區(qū)的年輕人用來(lái)安置外地父母

社會(huì)結(jié)構(gòu)、家庭機(jī)構(gòu)的變化使的購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型的人數(shù)增加客戶(hù)定位青年菁英YoungElite客戶(hù)特質(zhì)分析——青年菁英的特質(zhì)：因?yàn)樗麄冎R(shí)豐富、但又沒(méi)置業(yè)經(jīng)驗(yàn)——所以他們的維權(quán)意識(shí)極強(qiáng)因?yàn)樗麄兪杖敫叩俜e蓄——所以他們樂(lè)于接受低首期、高月供因?yàn)樗麄兡贻p有活力——所以他們注重話(huà)語(yǔ)權(quán)和個(gè)人參與度客戶(hù)定位7：00：起床，洗漱整理7：15：穿衣出門(mén)，在路上買(mǎi)早餐吃8：00–12：00：上午工作，老板又安排了一堆事做，還就一個(gè)人，怎么干得完啊12：00–14：00：吃午餐時(shí)間到，真不知道該吃什么13：00–17：30：下午工作，中午沒(méi)睡覺(jué)，困死了17：30–18：30：終于下班了，找朋友一起吃頓好的18：30–22：30：工作了一天回到租的小屋，放松一下，看看電視、上上網(wǎng)、打打游戲……22：30–23：00：時(shí)間不早了，趕快洗漱，睡覺(jué)23：00–7：00：進(jìn)入夢(mèng)鄉(xiāng)城市普通白領(lǐng)的一天典型生活寫(xiě)照目標(biāo)客戶(hù)具像寫(xiě)真——客戶(hù)定位Action活動(dòng)可能還沒(méi)有買(mǎi)房，每月用較高租金在繁華地段租房，假期會(huì)外出度假有豐富的夜生活，關(guān)注明星、體育賽事私人朋友以吃飯形式聚會(huì)，去歌廳K歌消費(fèi)時(shí)追求時(shí)尚，但也希望物有所值Interest興趣存錢(qián)不多，但有投資意識(shí)追求時(shí)尚，有名牌觀念，但不會(huì)為此花費(fèi)大量金錢(qián)與時(shí)尚品牌聯(lián)系在一起Opinion觀點(diǎn)著裝隨便，但是有自己的風(fēng)格思維發(fā)散，生活希望舒適，比較感性他們具有較強(qiáng)的進(jìn)取精神和精神需求認(rèn)為應(yīng)依靠技術(shù)、知識(shí)、創(chuàng)新能力等獲得財(cái)富城市白領(lǐng)AIO量表——客戶(hù)定位對(duì)臥室的需求：不用太大，夠住就可以，希望能放個(gè)衣櫥，大概12平米吧對(duì)客廳的要求：朋友來(lái)可以有個(gè)地方坐坐，放個(gè)電視，還有有地方放電腦對(duì)餐廳的要求：有沒(méi)有其實(shí)不太重要，兩個(gè)人在角落搭個(gè)小桌子就可以了，來(lái)客人就直接出去吃對(duì)廚房的要求：平時(shí)也沒(méi)什么時(shí)間做飯，就燒水、用微波爐，周末要是做飯也不會(huì)很復(fù)雜，所以夠用就好對(duì)衛(wèi)生間的要求：每天都會(huì)洗澡，使用率很高，最好能夠干濕分離，互不影響對(duì)陽(yáng)臺(tái)的要求：平時(shí)上班沒(méi)時(shí)間曬衣服，都會(huì)掛在室內(nèi)，陽(yáng)臺(tái)要朝南目標(biāo)客戶(hù)對(duì)住宅空間的要求——客戶(hù)定位

理由一：總價(jià)低

理由二：戶(hù)型精致，投“年輕人”所好

理由三：投資回報(bào)率和增值潛力較高

理由四：容易出手

理由五：以后可給父母住

理由六：親和性

理由七：打理方便

理由八：區(qū)位條件好，交通方便

目標(biāo)客戶(hù)選擇中小戶(hù)型的八大理由——住宅的舒適度和實(shí)用性并不取決于面積的大小，而取決于住宅的功能是否匹配、是否齊全

客戶(hù)定位比鄰而居——提前享受有房的樂(lè)趣

工作時(shí)間不長(zhǎng)，手上雖然有了積蓄，但不足以買(mǎi)大清晰的頭腦時(shí)尚的觀念超前的灑脫房子要有足夠的品味房子不大，但要求功能足夠合理

調(diào)查顯示：不少購(gòu)買(mǎi)同一社區(qū)中小戶(hù)型的年輕人最初就是和朋友一起來(lái)的。他們有同樣的學(xué)歷、同樣的興趣、愛(ài)好、共同的話(huà)題，還可以互相照應(yīng)?？蛻?hù)定位客戶(hù)需求重要結(jié)論——目標(biāo)客戶(hù)對(duì)生活的追求：

彈性空間+個(gè)人參與度＋類(lèi)別領(lǐng)地指導(dǎo)戶(hù)型設(shè)計(jì)指導(dǎo)公共空間設(shè)計(jì)專(zhuān)屬的生活方式類(lèi)別屬性界定客戶(hù)定位產(chǎn)品定位

純粹?中小戶(hù)型?優(yōu)質(zhì)社區(qū)

戰(zhàn)略選擇——純粹中小戶(hù)型優(yōu)質(zhì)社區(qū)純粹：峽市唯一純中小戶(hù)型項(xiàng)目

精致：戶(hù)型區(qū)間為峽市熱銷(xiāo)產(chǎn)品

精品：為同類(lèi)產(chǎn)品中資源最優(yōu)、品質(zhì)最優(yōu)者

精彩：為營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)造更多可能

產(chǎn)品定位“田忌賽馬”的戰(zhàn)略純粹中小戶(hù)型優(yōu)質(zhì)社區(qū)

——用最好的資源、峽市最先進(jìn)的規(guī)劃理念全力打造市場(chǎng)上最優(yōu)秀的中小戶(hù)型精品社區(qū)峽市主流樓盤(pán)戶(hù)型資源分布圖高檔大戶(hù)型主流戶(hù)型中小戶(hù)型投入資源遞減少量舒適主流產(chǎn)品本項(xiàng)目資源分布圖最優(yōu)秀的中小戶(hù)型住宅產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位——135m2以下的精致戶(hù)型面積區(qū)間：40-140m2以上主力面積集中在40-130m2平之間主力總價(jià)：30萬(wàn)－40萬(wàn)之間房型面積區(qū)間戶(hù)型比例LOFT創(chuàng)新性40-8550%兩房舒適型90-10010%三房舒適型120-13015%四房緊湊型130-13520%舒適型140以上5%戶(hù)型構(gòu)成較高單價(jià)、中小面積、合理總價(jià)產(chǎn)品定位產(chǎn)品策略

在產(chǎn)品規(guī)劃同時(shí)引入概念，提前制造賣(mài)點(diǎn)1.使概念在指導(dǎo)規(guī)劃的同時(shí)，也能統(tǒng)領(lǐng)營(yíng)銷(xiāo)理念大概念前置2.規(guī)劃階段就考慮生活方式，規(guī)劃又為未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)生活方式的提前打造，滲透于產(chǎn)品中3.集粹全國(guó)優(yōu)秀中小戶(hù)型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)引領(lǐng)峽市市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品4.引入高科技元素節(jié)能材料、設(shè)備外墻保溫系統(tǒng)、噪音屏蔽系統(tǒng)等產(chǎn)品定位客戶(hù)需求重要結(jié)論2——目標(biāo)客戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的追求：空間可以小，地位不能低優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品帶來(lái)的享受和地位專(zhuān)屬的生活方式專(zhuān)屬主義的全面演繹——園林：非線(xiàn)性的，是情景交融的房型：非劣質(zhì)區(qū)位，是資源占有的泛會(huì)所：非限定空間的，是參與共享的建筑：非墨守成規(guī)的，是新銳設(shè)計(jì)的營(yíng)銷(xiāo)：非展示的，是體驗(yàn)的產(chǎn)品定位本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力——唯一的中小戶(hù)型社區(qū)純粹的菁英專(zhuān)屬生活優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品規(guī)劃理念青年菁英專(zhuān)屬社區(qū)產(chǎn)品定位本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力——青年菁英專(zhuān)屬社區(qū)界定客戶(hù)屬性：菁英主義打造生活方式：社區(qū)主義創(chuàng)造價(jià)值特權(quán)：專(zhuān)屬主義產(chǎn)品定位項(xiàng)目整體發(fā)展建議3一、建筑風(fēng)格建議二、景觀建議三、物管安防建議本次匯報(bào)溝通的目標(biāo)四、戶(hù)型建議01建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格建議結(jié)合本項(xiàng)目形象定位、客戶(hù)定位建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約異國(guó)風(fēng)情新古典主義√本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品定位：精品戶(hù)型客戶(hù)定位：青年菁英形象定位：boutiqueapartment我們建議項(xiàng)目建筑風(fēng)格為：現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、時(shí)尚建筑風(fēng)格建議02景觀建議利用較大的社區(qū)空間，在園林打造上人工形成地面起伏，從而打造層次豐富的社區(qū)園林景觀，如MINI高爾夫等，從而形成項(xiàng)目獨(dú)特賣(mài)點(diǎn)結(jié)合項(xiàng)目客戶(hù)定位引入運(yùn)動(dòng)型生活元素，增強(qiáng)項(xiàng)目品位及賣(mài)點(diǎn)，形成市場(chǎng)差異化景觀建議運(yùn)動(dòng)型園林景觀創(chuàng)意打造將運(yùn)動(dòng)的元素與園林打造有機(jī)的結(jié)合，在回家的途中經(jīng)過(guò)園林，一邊可欣賞美麗園景，一邊可以享受到運(yùn)動(dòng)的樂(lè)趣。景觀建議運(yùn)動(dòng)型園林景觀與設(shè)施及場(chǎng)地融合景觀建議運(yùn)動(dòng)型雕塑小品對(duì)社區(qū)氛圍的情趣營(yíng)造景觀建議景觀建議空中園林，住宅雙地面，將綠化最大化03物管安防建議

360度“一站式”管家服務(wù)物管建議物管服務(wù)前期介入，讓客戶(hù)提前感受后期服務(wù)質(zhì)量，解除后期管理差的后顧之憂(yōu)。小區(qū)智能化體系（一般做法）物業(yè)智能化車(chē)輛出入管理小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心物業(yè)管理公告居民生活智能化寬帶網(wǎng)絡(luò)通信線(xiàn)路視頻接收物管建議物管建議車(chē)輛出入管理人員疏導(dǎo)加智能管理物管建議小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心物管建議物業(yè)管理公告物管建議提供鐘點(diǎn)工等家政服務(wù)代為訂餐、送餐服務(wù)個(gè)性化的時(shí)尚運(yùn)動(dòng)/旅游出行建議寬帶網(wǎng)絡(luò)、電話(huà)、IP長(zhǎng)途電話(huà)辦理室內(nèi)設(shè)施維修服務(wù)定期舉辦社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)定期進(jìn)行業(yè)主身體檢查360度“一站式”管家服務(wù)（特別推薦）酒店式公寓物業(yè)服務(wù)物管建議三層九重防范系統(tǒng)安全防范智能化第一層周界防范：第一重：社區(qū)全封閉式管理系統(tǒng)第二重：周界數(shù)字?jǐn)z像監(jiān)控系統(tǒng)第三重：周界安防阻擋報(bào)警系統(tǒng)第四重：出入口IC卡智能管理系統(tǒng)第五重：紅外線(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)第二層社區(qū)防范：第六重：社區(qū)