某農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作計(jì)劃

xx項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作計(jì)劃此次項(xiàng)目調(diào)查工作將分為二個(gè)階段完成，第一階段明確項(xiàng)目是否進(jìn)行開發(fā)并確定開發(fā)的時(shí)機(jī)，第二階段在確定項(xiàng)目可能的開發(fā)方向后進(jìn)行深入研究。同時(shí)，以項(xiàng)目地塊條件為限制條件，逐漸剝離，為項(xiàng)目可能的定位方向提供依據(jù)。第一階段：一、宏觀層面調(diào)查時(shí)間：10-12天xx市、xx市、xx市等相關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查；綿陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀；項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀；項(xiàng)目所在區(qū)域未來的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（規(guī)劃方面）；地塊屬性研究（SWTO分析）；1）地塊的基本條件；2）地塊周邊的各類配套設(shè)施；3）區(qū)域人口分布狀況；4）區(qū)域內(nèi)居住圈狀況；5）道路交通條件；6、項(xiàng)目所在區(qū)域周邊的居民結(jié)構(gòu)及居住圈分析；1、）居住圈密度調(diào)查分析2）周邊人口狀況調(diào)查分析二、關(guān)于商業(yè)1、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：調(diào)查方法：實(shí)地走訪+相關(guān)人員訪談等調(diào)查樣本：5-10調(diào)查時(shí)間：5-7天調(diào)查范圍：xx市區(qū)范圍內(nèi)調(diào)查對(duì)象：與項(xiàng)目有較強(qiáng)可比性、相似性的同類或類似不同業(yè)態(tài)的專業(yè)市場(chǎng)、賣場(chǎng)進(jìn)行摸底，（如建材、燈具、家電、農(nóng)機(jī)、酒店用品、通訊、陶瓷及大賣場(chǎng)及其他市場(chǎng)）；調(diào)查內(nèi)容：▲被調(diào)查專業(yè)市場(chǎng)或主要經(jīng)營(yíng)區(qū)域的現(xiàn)狀（物業(yè)形態(tài)、租金水平、業(yè)態(tài)組合檔次）；▲被調(diào)查區(qū)域內(nèi)的不同業(yè)態(tài)的特征及與項(xiàng)目所在地區(qū)域的組合可能性；▲可能的輻射區(qū)域；▲大概的經(jīng)營(yíng)狀況等；2、項(xiàng)目?jī)?nèi)現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)者調(diào)查；調(diào)查方法：商家訪談?wù){(diào)查樣本：70調(diào)查時(shí)間：7天調(diào)查范圍：項(xiàng)目所在地專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)調(diào)查對(duì)象：有一定規(guī)模、不同經(jīng)營(yíng)類型、檔次的商家，按一定的業(yè)態(tài)分布調(diào)查內(nèi)容：▲現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)面積、商品類型、經(jīng)營(yíng)狀況；▲現(xiàn)使用物業(yè)的使用性質(zhì)、租金水平、相關(guān)費(fèi)用；▲可能的經(jīng)營(yíng)輻射區(qū)域（郊縣、城區(qū)等）；▲對(duì)目前這個(gè)專業(yè)市場(chǎng)滿意與不滿意的方面；▲在項(xiàng)目改造期間的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所選擇及可接受的改造時(shí)間；▲未來項(xiàng)目改造后的理想物業(yè)形態(tài)及相關(guān)管理服務(wù)；▲對(duì)因?yàn)轫?xiàng)目改造后帶來經(jīng)營(yíng)成本增加的看法和接受程度；▲對(duì)未來經(jīng)營(yíng)的樓層、面積、開間、形態(tài)等選擇；▲對(duì)凍庫(kù)/倉(cāng)庫(kù)、停車場(chǎng)的相關(guān)需求；▲對(duì)酒店的需求及檔次、配套要求；▲對(duì)項(xiàng)目未來發(fā)展前景的預(yù)期；第二階段：一、關(guān)于住宅1、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：調(diào)查方法：實(shí)地走訪+相關(guān)人員訪談等調(diào)查樣本：視實(shí)際情況而定調(diào)查時(shí)間：5-7天調(diào)查范圍：xx市區(qū)范圍內(nèi)調(diào)查對(duì)象：對(duì)項(xiàng)目有借鑒性、可比性或有一定代表性的樓盤調(diào)查內(nèi)容：▲被調(diào)查項(xiàng)目的基本情況（開發(fā)規(guī)模、物業(yè)形態(tài)、綠化率、戶型區(qū)間等）▲項(xiàng)目?jī)?nèi)物業(yè)的銷售價(jià)及進(jìn)度；▲項(xiàng)目的主力客戶群體；▲項(xiàng)目周邊的交通及配套條件等。2、住宅潛在消費(fèi)者調(diào)查調(diào)查方法：攔截訪問調(diào)查范圍：xx市區(qū)調(diào)查樣本：100調(diào)查時(shí)間：10天調(diào)查對(duì)象：▲未來三年內(nèi)在xx市買房的可能性大于0；▲在家庭消費(fèi)中占主要地位；▲符合市場(chǎng)調(diào)查的其它常規(guī)甄別條件；調(diào)查內(nèi)容：▲現(xiàn)居住物業(yè)的類型、屬性；▲未來3年內(nèi)的購(gòu)房計(jì)劃（置業(yè)目的、置業(yè)區(qū)域、時(shí)間等）；▲對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的測(cè)試（建筑風(fēng)格、戶型結(jié)構(gòu)、面積、功能、景觀等）；▲對(duì)單位價(jià)格、總價(jià)和付款方式的接受能力；▲對(duì)計(jì)劃購(gòu)房的區(qū)位、環(huán)境、交通及生活配套設(shè)施的要求；▲選擇物業(yè)的考慮因素及其影響程度；▲對(duì)項(xiàng)目所在地?cái)称瑓^(qū)的優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)；▲生活觀念/習(xí)慣及媒體接觸習(xí)慣、傳播訴求接受程度測(cè)試；▲背景觀念資料（性別、年齡、學(xué)歷、家庭收入等）；3、消費(fèi)行為調(diào)查；調(diào)查方法：街頭隨機(jī)攔截訪問調(diào)查樣本：100調(diào)查時(shí)間：3天調(diào)查范圍：項(xiàng)目所在地專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)及周邊區(qū)域調(diào)查對(duì)象：普通消費(fèi)者調(diào)查內(nèi)容：▲對(duì)不同商品及服務(wù)的消費(fèi)能力及選擇標(biāo)準(zhǔn)（商品種類、數(shù)量、金額、購(gòu)物時(shí)間、購(gòu)物頻次）；▲日常消費(fèi)半徑；▲希望區(qū)內(nèi)增加的商業(yè)類型及商品種類；▲對(duì)項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀的評(píng)價(jià)；▲對(duì)項(xiàng)目地塊的接受程度及相關(guān)建議；4、市場(chǎng)內(nèi)商戶主要客戶訪談；調(diào)查方法：深度訪談或座談；調(diào)查樣本：5-10個(gè)調(diào)查時(shí)間：7天調(diào)查范圍：市場(chǎng)內(nèi)重點(diǎn)商家的主要客戶調(diào)查內(nèi)容：▲對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)有狀況的評(píng)價(jià)及要求；▲對(duì)未來項(xiàng)目發(fā)展的主要關(guān)注內(nèi)容；▲對(duì)項(xiàng)目未來的發(fā)展前景預(yù)期；二、關(guān)于酒店、餐飲、休閑娛樂調(diào)查方法：實(shí)地走訪+相關(guān)人員走訪；調(diào)查樣本：每個(gè)行業(yè)在3-5個(gè)左右；調(diào)查時(shí)間：10天調(diào)查范圍：xx市區(qū)內(nèi)有代表性的聚集區(qū)；調(diào)查內(nèi)容：▲被調(diào)查專業(yè)市場(chǎng)或主要經(jīng)營(yíng)區(qū)域的現(xiàn)狀（物業(yè)形態(tài)、租金水平、業(yè)態(tài)組合檔次）；▲被調(diào)查區(qū)域的不同業(yè)態(tài)的特征及項(xiàng)目所在地區(qū)域的組合可能性；▲可能的輻射區(qū)域；▲大概的經(jīng)營(yíng)狀況等。問卷編號(hào)：商鋪經(jīng)營(yíng)者調(diào)查問卷先生/女士：您好！我是xx市場(chǎng)調(diào)查有限公司的訪問員，我們公司正在進(jìn)行一項(xiàng)有關(guān)商業(yè)方面的市場(chǎng)研究，想聽聽您的寶貴意見和建議，可以耽誤您一點(diǎn)時(shí)間和您談?wù)剢?？非常感謝您對(duì)我們工作的支持和幫助！謝謝！訪問員保證：本人所作問卷均按按照項(xiàng)目操作作規(guī)范完成，全全部真實(shí)有效效；若有發(fā)現(xiàn)現(xiàn)一份問卷作作弊，扣除全全部勞務(wù)費(fèi)。訪問員簽名：以下內(nèi)容在訪問結(jié)束后填寫被訪者姓名：聯(lián)系電話：商鋪名稱：商鋪地址：訪問員姓名：訪問日期：訪問開始時(shí)間：時(shí)分訪問結(jié)束時(shí)間：時(shí)分訪問長(zhǎng)度：分鐘訪問地點(diǎn)：以下由調(diào)查公司人員填寫一審審卷結(jié)果：□合格□補(bǔ)問□作廢□作弊一審簽名：二審審卷結(jié)果：□合格□補(bǔ)問□作廢一審簽名：質(zhì)控復(fù)核結(jié)果：□合格□補(bǔ)問□作廢復(fù)核（F、T）：甄別問卷S1、請(qǐng)問您是這個(gè)商鋪負(fù)責(zé)人/主要經(jīng)營(yíng)者？是-------------------1否-------------------2→終止訪問S2、市況您在這里經(jīng)營(yíng)年時(shí)間了？不到半年------------1→終止訪問半年及以上---------2S3、請(qǐng)問您的商鋪/攤位有平方米。S4、請(qǐng)問您在其它地方是否經(jīng)營(yíng)了其化商鋪？有------------------1→（具體位置）沒有---------------2主體問卷Q01、觀察并記錄其經(jīng)營(yíng)的商業(yè)類型。蔬菜---------------------------1禽蛋--------------------------4干雜---------------------------2水果--------------------------5水產(chǎn)---------------------------3其它（請(qǐng)注明：）Q02、請(qǐng)問您目前所經(jīng)營(yíng)的新產(chǎn)品的客戶主要來源于哪些地方？市場(chǎng)周邊小區(qū)的消費(fèi)者---1路過的行人------------------2各郊縣/區(qū)鄉(xiāng)的商家--------3→其中前來批發(fā)的占%，一般是來自哪些區(qū)域呢？酒店餐飲業(yè)商家------------4周圍學(xué)校/廠礦食堂--------5其它（請(qǐng)注明：）Q03請(qǐng)問您目前前的經(jīng)營(yíng)狀況況如何？是什什么原因?qū)е轮铝诉@種結(jié)果果呢？好------------------------------------1一般---------------------------------2不好---------------------------------3Q04請(qǐng)問您通常常是采取什么么的服務(wù)方式式？它們分別別占到什么樣樣的比例？（復(fù)復(fù)選）客戶直接到攤位上上取貨-------------1→所占比例%為客戶送上門----------------------------2→所占比例%通過中介為大商家家服務(wù)-------------3→所占比例%Q05請(qǐng)問您現(xiàn)在在經(jīng)營(yíng)的商鋪鋪/攤位是通過過哪種方式租租賃的？市場(chǎng)管理辦公室---------------------1其它（請(qǐng)注注明：）托朋友租賃----------------------------2租金水平：元/平平方米Q06請(qǐng)問您在經(jīng)經(jīng)營(yíng)的商鋪//攤位除租金金外還有哪些些費(fèi)用？市場(chǎng)管理費(fèi)----------------------------1地稅--------------------------------------------4水電費(fèi)----------------------------------22其它（請(qǐng)注注明：）國(guó)稅--------------------------------------3Q07請(qǐng)問您對(duì)您您目前現(xiàn)在經(jīng)經(jīng)營(yíng)的商鋪//攤位有哪些些滿意和不滿滿意的方面？？若被訪者提提到配套設(shè)施施、收費(fèi)及經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境方面面的滿意與不不滿意（即選選1、2、3），則需要要追問。滿意的方面不滿意意的方面配套設(shè)施較齊全---------------------1配套設(shè)施不不齊全--------------------------11各種收費(fèi)比較合理理----------------22各種收費(fèi)不不合理--------------------------22有良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境境----------------33經(jīng)營(yíng)環(huán)境較較差------------------------------3在消費(fèi)者心目中有有較大影響——4在消費(fèi)者沒沒有什么影響響力-------------4經(jīng)營(yíng)分區(qū)合理------------------------5經(jīng)營(yíng)分區(qū)不不合理----------------------------5停車位充足便于裝裝卸貨物------6停車位不夠夠----------------------------------66倉(cāng)庫(kù)容量大----------------------------7倉(cāng)庫(kù)容量小小----------------------------------77其它（請(qǐng)注明：）其其它（請(qǐng)注明明：）Q08請(qǐng)問您當(dāng)初初選擇目前的的商鋪/攤位時(shí)，您您的第一考慮慮因素是什么么？（單選）商鋪/攤位的位置置------------------1相關(guān)配套設(shè)設(shè)施齊全-------------------------55商鋪/攤位的面積積------------------2交通條件便便利--------------------------------6市場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)氛氛圍------------3市場(chǎng)的影響響力較大-------------------------77對(duì)未來經(jīng)營(yíng)的預(yù)期期---------------4其它（請(qǐng)注注明：）Q09您覺得現(xiàn)在在的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所是否能滿足足您的經(jīng)營(yíng)需需求？能--------------------------11→續(xù)問Q10題不能-----------------------2→續(xù)問Q11題Q10請(qǐng)問您是否否覺得這個(gè)市市場(chǎng)是否需要要改造？需要----------------------1→跳問Q12題不需要--------------------2無(wú)所謂/不知道---------3Q11您愿意搬遷遷到哪里去呢呢？為什么會(huì)會(huì)選擇這個(gè)市市場(chǎng)/區(qū)域呢？訪問員注意：以下下的問題均為為假設(shè)性的問問題，請(qǐng)務(wù)必必向被訪者解解釋清楚。Q12如果現(xiàn)在的的市場(chǎng)進(jìn)行改改造，在此期期間，您最可可能選擇的經(jīng)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所是哪哪里？該市場(chǎng)A區(qū)(陶瓷瓷市場(chǎng)背后)------1新的類似的的市場(chǎng)------3具體區(qū)域：：原有市場(chǎng)旁邊的場(chǎng)場(chǎng)所-----------------2其它(請(qǐng)注明：)Q13如果市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行改造，您您覺得在什么么時(shí)間范圍內(nèi)內(nèi)您還會(huì)回來來經(jīng)營(yíng)？如果果選擇“1”，具注明體體時(shí)間半年以內(nèi)-----------------------------------1一年到二年年----------------------33半年到一年內(nèi)----------------------------2Q14您希望該市市場(chǎng)未來改造造成什么樣的的物業(yè)類型呢呢？臨街商鋪---------------------------------11內(nèi)街式商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)-----------------3二層或三層的綜合合建筑------------2其它（請(qǐng)注注明：）Q15就您好所經(jīng)經(jīng)營(yíng)的商品而而言，您希望望改造后的商商鋪面積在平平方米，層高高米，開間米，進(jìn)進(jìn)深米。Q16如果改造后后的市場(chǎng)修建建為二層以上上的物業(yè)，您您會(huì)選擇第幾幾層的商鋪/攤位呢？您您會(huì)選擇租還還是買？合理理的價(jià)格呢？？一層---------------------------1→1.租賃2.購(gòu)買→單價(jià)元/平方米二層---------------------------2→1.租賃2.購(gòu)買→單價(jià)元/平方米三層以上--------------------3→1.租賃2.購(gòu)買→單價(jià)元/平方米Q17a。您認(rèn)為項(xiàng)目改造后后是否會(huì)增加加未來的經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本？b。是否會(huì)影響響未來的經(jīng)營(yíng)營(yíng)呢？ab會(huì)11不會(huì)22不確定/不知道33Q18請(qǐng)問您希望望改造后的市市場(chǎng)采取什么么樣的管理方方式？自主經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管管理--------1其它（請(qǐng)注注明：）統(tǒng)一招租--------------------------2Q19請(qǐng)問您希望望改造后的市市場(chǎng)提供哪些些方面的服務(wù)務(wù)？公平稱------------------------------1集中裝卸貨貨物------------------------6價(jià)格公告欄-----------------------2貨車停車專專場(chǎng)------------------------7供求信息服務(wù)-------------------33建立統(tǒng)一配配送中心-----------------8統(tǒng)一開具發(fā)票-------------------44市場(chǎng)的整體體對(duì)外宣傳--------------9統(tǒng)一納稅--------------------------5其它（請(qǐng)注注明：）Q20請(qǐng)問市場(chǎng)附近是否否有凍庫(kù)/倉(cāng)庫(kù)？有---------------------------