某地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理案例匯編

規(guī)劃設(shè)計(jì)篇1.游泳池設(shè)備房位置的設(shè)置**規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司***2.追求理想敢于實(shí)踐**規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司***3.參與設(shè)計(jì)自繪，有效提高溝通效率**規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司***4.盡可能挖掘設(shè)計(jì)管理工作的價(jià)值**規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司**5.不同地域項(xiàng)目外墻保溫做法有差異**規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司***6.運(yùn)營信息應(yīng)動(dòng)態(tài)管理**規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司***7.青山湖**園西北區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)回顧**規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司***8.精益求精做好戶型優(yōu)化青島****公司***9.要重視那些先于設(shè)計(jì)的先決條件無錫**公司***10.****項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本控制游泳池設(shè)備房位置的設(shè)置**規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司***【事實(shí)描述】關(guān)于泳池設(shè)備房的布置，常規(guī)做法為緊鄰泳池做直埋式處理。其優(yōu)點(diǎn)是：施工簡單，布置靈活，能夠減少水泵及管線的功率損耗；缺點(diǎn)是：設(shè)備房內(nèi)部易結(jié)露，業(yè)主使用不便，同時(shí)增加土建成本。常規(guī)做法（圖一、圖二）：（圖一）（圖二）經(jīng)過多輪方案比較，并參照紹興玉園項(xiàng)目，我們決定將游泳池設(shè)備房設(shè)置于建筑單體地下室設(shè)備的區(qū)域內(nèi)。其優(yōu)點(diǎn)是能充分利用已有建筑的設(shè)備空間，不需再另做設(shè)備間，降低了工程成本，消除了設(shè)備房內(nèi)部結(jié)露現(xiàn)象，方便業(yè)主使用；缺點(diǎn)是增加管線長度，可能會(huì)導(dǎo)致泳池出水效果不理想，或需增大水泵功率及管線管徑，導(dǎo)致泳池設(shè)備成本增加（此部分增加的成本要大大低于另建設(shè)備間增加的土建成本）；設(shè)備噪音可能會(huì)對業(yè)主造成影響，需要設(shè)置吸音、隔聲措施加以解決。綜合以上種種，我們認(rèn)為，將游泳池設(shè)備房設(shè)置于建筑單體地下室設(shè)備區(qū)域內(nèi)的方法具有很強(qiáng)的可行性，同時(shí)在使用上帶來極大的便利性。改進(jìn)后游泳池設(shè)備房位置如下圖：游泳池設(shè)備房游泳池設(shè)備房【案例分析】這是一個(gè)工程創(chuàng)新的典型案例。在平時(shí)的工作中，我們通過細(xì)心觀察并結(jié)合工程實(shí)踐，提出了“游泳池設(shè)備房位置的設(shè)置”這個(gè)普遍存在、又易被大家忽視的課題。我們首先將“游泳池設(shè)備房設(shè)置在普通位置”的優(yōu)缺點(diǎn)逐條羅列，尋求能夠優(yōu)化改進(jìn)之處。通過認(rèn)真思考分析，提出多個(gè)備選方案，然后結(jié)合實(shí)際情況以及過往工程實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對各個(gè)備選方案進(jìn)行詳細(xì)的研討分析，經(jīng)過多輪方案比較篩選，直到得出最佳方案。這一創(chuàng)新課題的成功能夠?yàn)槲覀児?jié)約成本，改善使用效果，具有很強(qiáng)的實(shí)用價(jià)值。試想，如果我們平時(shí)工作中，能夠更細(xì)心一些，更用心一些，我們的工作將更加富有成效，更具創(chuàng)造性。追求理想敢于實(shí)踐**規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司***【事實(shí)描述】2009年，南京**園二期、三期規(guī)劃設(shè)計(jì)面臨一些困難。由于地塊形狀的特殊性（扇形），二期C組團(tuán)規(guī)劃存在以下問題：同一戶型矩陣式排布，過于死板，不利于街景營造；別墅庭院分布不均，局部別墅庭院過小，庭院景觀營造困難，土地利用率較低，此時(shí)總共有27個(gè)別墅；由于控制間距的因素（南北15m，東西10m），部分戶型難以使用，整個(gè)地塊戶型種類太少；方案經(jīng)過多輪調(diào)整始終不能達(dá)成一致，于是，我們著手設(shè)計(jì)規(guī)劃方案。經(jīng)過現(xiàn)場考察、方案類比、深化設(shè)計(jì)后，最終確定了規(guī)劃方案，即在原有27幢別墅的基礎(chǔ)上，增加1幢別墅，為28幢，基本彌補(bǔ)了原有方案的不足。三期南側(cè)地塊有保留水塘，由于各種因素，我們和設(shè)計(jì)院做了許多規(guī)劃方案都不甚理想。在大家都對此感到比較困惑的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)我們的思路都限制在原有道路的銜接方式上，因?yàn)樗悸肥芟?，設(shè)計(jì)出的規(guī)劃道路只能是彎彎曲曲的一條，無疑給土地利用及地塊分割造成了困難。于是我打破常規(guī)做法，改變道路布局，重新規(guī)劃南側(cè)地塊。如此一來，解決了別墅數(shù)量、道路公共景觀、別墅布局、次入口設(shè)置等一系列問題，并得到了設(shè)計(jì)師、項(xiàng)目公司、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和同事的一致認(rèn)可?！景咐治觥课覀兪抢硐爰?，更是實(shí)踐者。理想如果不付諸于實(shí)際便是空想，**是理想主義的先行者，宋衛(wèi)平董事長更是理想主義的實(shí)踐者。高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的樓盤，業(yè)主較高的評價(jià)，業(yè)界較好的口碑更是證明了我們一直在努力，在實(shí)踐。在項(xiàng)目管理工作中，我最大的感受是：發(fā)現(xiàn)問題很重要，但更重要的是解決問題。設(shè)計(jì)師看問題的角度和我們不同，設(shè)計(jì)師不是萬能的。有時(shí)需要我們自己站出來，用一切可以利用的資源去處理問題。事實(shí)證明，通過自己的力量，也可以解決問題，最大限度地幫助項(xiàng)目推進(jìn)。有人說，我們規(guī)劃設(shè)計(jì)部的工作就是管理，提出意見給設(shè)計(jì)院就可以了，為什么自己還要畫圖？但是我覺得，我們每個(gè)人都應(yīng)該參與到方案的設(shè)計(jì)中，這樣能夠更全面地表達(dá)出自己的想法，還能更深入地了解項(xiàng)目，更快、更好地推進(jìn)項(xiàng)目。項(xiàng)目管理工作就是保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，“為達(dá)目的，不擇手段”雖然原為貶義，但用在項(xiàng)目管理工作中卻也恰如其分。因?yàn)槲覀兪抢硐爰?，更是?shí)踐者。參與設(shè)計(jì)自繪，有效提高溝通效率**規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司***【事實(shí)描述】在與設(shè)計(jì)師進(jìn)行的項(xiàng)目溝通中，對于方案的調(diào)整或想法，我們習(xí)慣于自己進(jìn)行方案的繪制示意。在一次朱家尖東沙度假村項(xiàng)目villa設(shè)計(jì)方案的調(diào)整中，我們認(rèn)為規(guī)劃總圖布局過于疏松，容積率偏低。我們結(jié)合東南亞阿里拉酒店、寶格麗酒店及海南陵水等相關(guān)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案，對基地尺寸、院落空間、建筑的開間及進(jìn)深等進(jìn)行了分析討論，之后我們對方案中的園區(qū)道路、單棟基地、戶型等進(jìn)行了微調(diào)，在保證基本建筑面積的前提下，單棟建筑的占地面積減少了約50平方米。同時(shí)我們還進(jìn)行了方案的試排，從原先的34棟調(diào)整為38棟（根據(jù)初步價(jià)格定位，調(diào)整后的方案可增加約2100萬銷售額）。我們與設(shè)計(jì)師進(jìn)行了多次溝通探討，最后設(shè)計(jì)師基本采納了我們的意見。1.規(guī)劃方案試排及分析（圖一）（圖一）2.戶型調(diào)整示意分析及與設(shè)計(jì)公司方案比較（例舉戶型A）（圖二至圖四）圖二（圖三）（圖四）【案例分析】在設(shè)計(jì)管理中，與設(shè)計(jì)師的溝通、互動(dòng)很重要，用圖紙表達(dá)我們的想法與要求，不僅能使溝通變得更具有針對性，具體形象化，而且能使調(diào)整意見更具有效性及可實(shí)施性，提高溝通效率，提高設(shè)計(jì)價(jià)值。同時(shí)，我們在進(jìn)行方案繪制中，會(huì)思考更多的問題，進(jìn)行資料收集分析，可以提前發(fā)現(xiàn)并解決設(shè)計(jì)師也會(huì)遇到的問題或難題。雖然，我們繪制的方案會(huì)有許多不成熟的地方，但通過和設(shè)計(jì)師進(jìn)行多次溝通探討及兩者之間方案的比較分析，歸納匯總，從而也可以漸漸提高專業(yè)設(shè)計(jì)水平。盡可能挖掘設(shè)計(jì)管理工作的價(jià)值**規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司**【事實(shí)描述】杭州***項(xiàng)目的F1地塊在規(guī)劃定位階段，預(yù)設(shè)套用上海**園的西式大宅戶型。該戶型在上海項(xiàng)目樣板區(qū)每戶用地大約在7～8畝，總建筑面積約1500平方米，地上兩層，地下一層。F1地塊總用地面積76畝，位于***中心地帶，規(guī)劃時(shí)其紅線范圍已不可調(diào)整。經(jīng)過先期幾輪的淘汰，最后分別規(guī)劃了10幢和8幢的兩個(gè)方案，各有支持者。支持10幢方案的理由有：1.總建筑面積多，能售出較高的總價(jià)；2.每幢平均用地7.6畝，比***其他組團(tuán)的別墅占地大出許多，與上海**園的標(biāo)準(zhǔn)也非常接近，如果再大就有浪費(fèi)嫌疑；3.10幢可以選10個(gè)戶型，客戶選擇余地大。這些理由聽上去都很符合傳統(tǒng)的判斷，支持者眾多。另一方面，專門的設(shè)計(jì)管理人員通過綜合設(shè)計(jì)效果、成本分析、客戶意向和銷售判斷等有關(guān)信息，對眾多資料進(jìn)行推理和計(jì)算，提出了如下支持8幢方案的理由：1.按現(xiàn)行的別墅售價(jià)計(jì)算方法，庭院的利潤率高于建筑的利潤率，在一定量的土地面積上，庭院的面積越大，則該地塊的利潤率越高。把8幢和10幢兩個(gè)方案進(jìn)行成本分析后，8幢方案不僅利潤率高，總的利潤也高于10幢方案的利潤。2.每戶的用地規(guī)模雖然與上海**園接近，但由于F1地塊紅線范圍已確定，分?jǐn)偟矫繎敉ピ涸跂|西方向上要寬出七八米，南北方向上則要短十幾米。而西式大宅戶型的特點(diǎn)是一層平面的出入口在建筑的南北兩側(cè)，東西兩側(cè)除車庫外基本沒有出入庭院的通道，也就是說，該戶型對應(yīng)的庭院特點(diǎn)是主庭院在南北方向，而東西方向的花園雖大卻形不成應(yīng)有的優(yōu)勢。通過視線分析，主要庭院會(huì)變得非常壓抑，舒適度不高，該戶型應(yīng)具備的景觀序列也無法成形。因此必須拉長庭院，以保證庭院品質(zhì)。3.10幢方案雖然戶型多，但各戶型的優(yōu)劣勢差異較大，通過對有效客戶的摸底訪談發(fā)現(xiàn)，即使把15個(gè)戶型全部拿出來以供選擇，也是基本都集中在對其中二三個(gè)戶型的喜好上?？蛻舨⒉惶诤踝约旱膽粜褪欠窀鷦e人不同，最在乎的還是這個(gè)戶型是否符合自己的使用和價(jià)值需求。通過詳細(xì)分析和數(shù)據(jù)證明，經(jīng)過討論，我們最終確定了8幢的方案?！景咐治觥可厦孢@個(gè)別墅項(xiàng)目的規(guī)劃實(shí)例，主要講了規(guī)劃定位階段在保證設(shè)計(jì)品質(zhì)的前提下，在設(shè)計(jì)過程中對利潤和銷售提前做了控制。按通常的項(xiàng)目開發(fā)流程，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，根據(jù)所設(shè)定的總建筑面積等規(guī)劃指標(biāo)，設(shè)計(jì)重心往往放在建筑面積是否能做足，綠化率是否足夠，園區(qū)空間和建筑形態(tài)是否宜人和經(jīng)典，即關(guān)注在項(xiàng)目的品質(zhì)上。成本管理部門和銷售部門的工作體現(xiàn)在對已設(shè)計(jì)好的產(chǎn)品上：成本管理部主要是對項(xiàng)目建設(shè)過程中量和價(jià)的核實(shí)控制，對產(chǎn)品本身成本存在的合理性是不加質(zhì)疑和無法控制的；銷售人員主要是對已設(shè)計(jì)好的產(chǎn)品進(jìn)行銷售特點(diǎn)的挖掘和售價(jià)的確定，對市場真實(shí)需求進(jìn)行針對性的設(shè)計(jì)卻是沒有著力點(diǎn)的。因此設(shè)計(jì)管理人員在規(guī)劃設(shè)計(jì)前應(yīng)先詳細(xì)進(jìn)行產(chǎn)品的定位分析，綜合設(shè)計(jì)品質(zhì)、成本管理和市場需求的預(yù)測，不僅關(guān)注設(shè)計(jì)品質(zhì)，也對利潤和銷售做提前預(yù)控，讓品質(zhì)最優(yōu)化，讓利潤擴(kuò)大化，讓銷售風(fēng)險(xiǎn)縮小化，這正是體現(xiàn)了設(shè)計(jì)管理工作價(jià)值的珍貴之處。不同地域項(xiàng)目外墻保溫做法有差異**規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司***【案例描述】濟(jì)南***項(xiàng)目為**集團(tuán)在濟(jì)南開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，是第11屆全運(yùn)會(huì)的配套項(xiàng)目，其中E地塊“百合”系列產(chǎn)品延續(xù)**集團(tuán)經(jīng)典城市公寓的特點(diǎn)，整體建筑風(fēng)格穩(wěn)重、典雅。濟(jì)南市住宅節(jié)能設(shè)計(jì)按照節(jié)能率65%的地方標(biāo)準(zhǔn)要求，執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)〈采暖居住建筑部分〉》JGJ26-95，《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176-93,《外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)程》JGJ144-2004；山東省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》DBJ14-037-2006等，外墻保溫層的厚度增加到60-75mm（圖一、圖二）。因工程時(shí)間相當(dāng)緊迫，建筑設(shè)計(jì)時(shí)直接參照了南方地區(qū)的項(xiàng)目圖紙，未充分考慮北方項(xiàng)目外墻保溫厚度對立面尺度的影響，導(dǎo)致立面上窗間墻部分比例不合適（圖三）。（圖一）面磚外墻保溫做法（圖二）石材外墻保溫做法（圖三）E地塊外墻實(shí)景發(fā)現(xiàn)問題后，我們及時(shí)與設(shè)計(jì)院溝通，在后續(xù)施工過程中，對帶柱陽臺(tái)的柱結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行了調(diào)整，以鋼結(jié)構(gòu)柱代替原混凝土結(jié)構(gòu)柱，減小柱體截面，最后基本保持原立面比例的要求（圖四、圖五）。（圖四）帶柱陽臺(tái)柱處理方法（圖五）帶柱陽臺(tái)實(shí)景【案例分析】北方地區(qū)有外墻保溫要求的地區(qū)，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮保溫層厚度對建筑立面尺度、空調(diào)室外機(jī)位尺寸、陽臺(tái)等空間使用舒適性的影響，根據(jù)不同地域的特點(diǎn)及要求，應(yīng)對產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化，提升產(chǎn)品品質(zhì)?，F(xiàn)在我們面臨越來越多不同地域的項(xiàng)目，不同地域?qū)τ谠O(shè)計(jì)有不同要求，需要項(xiàng)目公司落地設(shè)計(jì)管理人員對于當(dāng)?shù)匾?guī)范、要求進(jìn)行熟悉和梳理，及時(shí)提醒設(shè)計(jì)院，在設(shè)計(jì)中予以注意。如沈陽***項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)啟動(dòng)之前，我們已就當(dāng)?shù)亟ㄖ?、結(jié)構(gòu)、水暖電各專業(yè)的南北設(shè)計(jì)差異進(jìn)行總結(jié)整理，及早提交設(shè)計(jì)院，在設(shè)計(jì)周期緊迫的情況下保證設(shè)計(jì)工作順利開展，為后續(xù)施工消除隱患。運(yùn)營信息應(yīng)動(dòng)態(tài)管理**規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司***【事實(shí)描述】2010年7月，**建筑設(shè)計(jì)管理公司運(yùn)營部統(tǒng)計(jì)了某項(xiàng)目設(shè)計(jì)的進(jìn)度信息，各項(xiàng)進(jìn)度基本按計(jì)劃順利進(jìn)行，但項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理人員上報(bào)時(shí)說明，統(tǒng)計(jì)日之后馬上要上報(bào)該項(xiàng)目的抗震審查、消防審查，報(bào)審情況存在不確定性。如果報(bào)審順利，設(shè)計(jì)進(jìn)度不會(huì)有任何影響，但如果報(bào)審不順利，設(shè)計(jì)就要面臨修改，修改的工作量大小將會(huì)直接影響設(shè)計(jì)進(jìn)度。后來，在報(bào)審過程中，第一次抗震評審沒能通過，有較大修改，直至8月20日才通過抗震設(shè)計(jì)，并在8月27日完成政府?dāng)U初評審會(huì)，且該市消防規(guī)范與其他城市有差異，南陽臺(tái)不能作為消防前室用。8月底完成溝通，但是在人防設(shè)計(jì)方面，該市市場壟斷，指定人防設(shè)計(jì)院工作效率較低。由于上述抗震審查、消防審查及人防設(shè)計(jì)等原因，原定9月30日完成的施工圖設(shè)計(jì)，已不能按時(shí)完成。掌握這些情況后，設(shè)計(jì)管理人員和運(yùn)營部在8月底與設(shè)計(jì)單位溝通，及時(shí)增加了設(shè)計(jì)人員，并通過協(xié)商，先完成樁位設(shè)計(jì)，保障了施工要求?！景咐治觥窟@些情況發(fā)生在運(yùn)營信息收集的時(shí)間節(jié)點(diǎn)之間，易導(dǎo)致進(jìn)度掌控不及時(shí)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理人員和運(yùn)營部人員要對設(shè)計(jì)報(bào)審等重要事件認(rèn)識充分，隨時(shí)掌握報(bào)審進(jìn)度。根據(jù)這些重要節(jié)點(diǎn)的進(jìn)行情況預(yù)測設(shè)計(jì)進(jìn)度，并預(yù)估設(shè)計(jì)進(jìn)度對項(xiàng)目施工、銷售等重要節(jié)點(diǎn)的保障，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)采取有效地措施，減少報(bào)建等關(guān)聯(lián)問題對設(shè)計(jì)進(jìn)度的影響，保障項(xiàng)目整體進(jìn)度。青山湖**園西北區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)回顧**規(guī)劃設(shè)計(jì)管理公司***【案例描述】青山湖**園西北區(qū)占地約250畝，原始地形主要由兩個(gè)山體和兩條山谷組成（圖一、圖二）。最早我們請濟(jì)景公司做了概念規(guī)劃，這一稿方案集中保留了一些自然區(qū)域，在園區(qū)環(huán)境和公共界面的處理上有不少亮點(diǎn)，但規(guī)劃的結(jié)構(gòu)不夠清晰，道路豎向與原始地形的關(guān)系也不是很合理。針對上述問題，我們配合設(shè)計(jì)師一起對規(guī)劃方案進(jìn)行了多輪調(diào)整。調(diào)整方案擴(kuò)大了水系面積，并且各個(gè)組團(tuán)的結(jié)構(gòu)及相互間的關(guān)系也更為清晰（圖三，但灰色區(qū)域并列擺了4排別墅，整體效果不佳，而且東北角組團(tuán)（H1組團(tuán)）處的豎向與地形有較大沖突，填挖方較為嚴(yán)重。于是我們將規(guī)劃方案繼續(xù)予以優(yōu)化，調(diào)整了水系的位置，并將H1組團(tuán)的道路改為順等高線上爬（圖四）。調(diào)整后的方案在組團(tuán)結(jié)構(gòu)和資源均好性等方面都較原來有了較大的改進(jìn)，項(xiàng)目公司根據(jù)該規(guī)劃在現(xiàn)場毛路放樣，并請**設(shè)計(jì)公司的鄔總（鄔曉明）到現(xiàn)場踏勘。據(jù)現(xiàn)場放樣的情況顯示，圈示段道路處原始地形坡度太大，為解決豎向，在灰色區(qū)域需要較大的填方；而A、B兩點(diǎn)的水平距離和標(biāo)高都很接近。為了更好地順應(yīng)地形，考慮將A、B點(diǎn)連接起來，而取消圈示段道路。將原來的一個(gè)組團(tuán)根據(jù)地形的高差順勢分為兩個(gè)部分（圖五）。至此西北區(qū)的規(guī)劃就較為合理了?！景咐治觥壳嗌胶?*園西北區(qū)的規(guī)劃，在上述多輪調(diào)整中，結(jié)構(gòu)的清晰合理、資源的均好性以及和原始地形的契合程度等都一步步得到優(yōu)化。在這個(gè)過程中，我們對場地的理解逐漸深入，通過把握住地形的脈絡(luò)，使規(guī)劃方案顯得較為有機(jī)。然而，回過頭來再看這個(gè)過程，有些修改還是可以商榷的，例如，臨近水系等自然資源的界面后來大多被劃入了私家庭院，而公共區(qū)域缺少人可以活動(dòng)停留的地方，道路在行進(jìn)過程中的視覺和空間缺乏趣味，而這一點(diǎn)，在最初的方案中倒有更好的體現(xiàn)。（圖一）（圖二）（圖三）（圖四）（圖五）精益求精做好戶型優(yōu)化青島****公司***【事實(shí)描述】戶型設(shè)計(jì)與評審工作，是規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作過程中至關(guān)重要又很普通基本的環(huán)節(jié)。在理想之城二、三期的建筑設(shè)計(jì)過程中，總體住宅規(guī)模達(dá)到50萬平方米。完成了方案階段的戶型評審工作后，在項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)的支持下，我們規(guī)劃設(shè)計(jì)部組織邀請了集團(tuán)精裝修部的謝工（謝鮑森）、**設(shè)計(jì)院及項(xiàng)目公司的相關(guān)人員參加所有主力戶型的精裝修梳理優(yōu)化會(huì)議。會(huì)議歷時(shí)一周多的時(shí)間，全天的會(huì)議經(jīng)常持續(xù)到晚上八九點(diǎn)，最后一天甚至到凌晨2點(diǎn)多。在此過程中謝工一直與大家一起，我們這些年輕人都被謝工對待工作嚴(yán)格、認(rèn)真的態(tài)度所感動(dòng)和激勵(lì)著。在戶型優(yōu)化過程中，大家通過熱烈的討論，充分尊重青島當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣，依據(jù)室內(nèi)設(shè)計(jì)的空間尺度標(biāo)準(zhǔn)，仔細(xì)推敲廚衛(wèi)空間的廚具、潔具良好的布局關(guān)系，在有限的空間內(nèi)，創(chuàng)造出更多的使用空間。比如在廚房布局的優(yōu)化過程中，滿足基本操作流程的同時(shí)，盡量爭取更多吊柜空間的設(shè)置，使該空間更加實(shí)用；通過逐一對戶型的主要居住空間的家具布局優(yōu)化、強(qiáng)弱電箱位置、可視對講、分集水器的設(shè)置定位，統(tǒng)籌考慮后為建筑、設(shè)備及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)專業(yè)反提條件，使整個(gè)室內(nèi)空間設(shè)計(jì)涉及的各專業(yè)在建筑設(shè)計(jì)方案階段就有了“良好對話”的機(jī)會(huì)。雖然我們二、三期的項(xiàng)目是毛坯交付項(xiàng)目，但是通過這樣細(xì)致的精裝修梳理工作之后，交付時(shí)的室內(nèi)空間更加符合入住者二次裝修前的基礎(chǔ)要求，避免入住者二次裝修時(shí)“大動(dòng)干戈，傷筋動(dòng)骨”。【案例分析】**集團(tuán)主要是以中高端住宅項(xiàng)目開發(fā)為主，大家都知道住宅空間是有限的，怎樣才能將這樣有限的空間最終呈現(xiàn)為豐富而又舒適的居住環(huán)境呢？這其中必然凝聚了各個(gè)環(huán)節(jié)**人及合作伙伴的聰明才智。如同**“精致、完美”價(jià)值觀的追求一樣，細(xì)節(jié)決定成敗。除了整合國內(nèi)外優(yōu)秀的設(shè)計(jì)資源、培養(yǎng)鍛煉優(yōu)秀的營造團(tuán)隊(duì)外，對于各個(gè)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的細(xì)致推敲設(shè)計(jì)，更是不容忽視的。細(xì)致設(shè)計(jì)無捷徑，只有秉承精益求精、一絲不茍的工作態(tài)度，我們才會(huì)走得更遠(yuǎn)。要重視那些先于設(shè)計(jì)的先決條件無錫**公司***【事實(shí)描述】從2010年開始，無錫**有兩個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在建，一是2009年5月份開工的玉蘭花園項(xiàng)目，一是2010年4月份開工的蠡湖項(xiàng)目。這兩個(gè)項(xiàng)目地塊的用地總面積加起來就有40萬平方米。從3月份開始，兩個(gè)項(xiàng)目的幾個(gè)地塊各階段報(bào)建工作接踵而來，面對繁瑣的日常事務(wù)，一時(shí)之間我忙得顧頭不顧尾，加上又是產(chǎn)假之后接手前人的工作，讓我更加像一個(gè)來不及熟悉課本內(nèi)容就需上場考試的學(xué)生一樣。而且繁重的工作量導(dǎo)致我沒有時(shí)間與相關(guān)部門直接進(jìn)行溝通，有問題都是委托前期幫忙咨詢，因?yàn)閷I(yè)局限，許多都無法得到及時(shí)解決。尤其是蠡湖項(xiàng)目的河道改建問題，一直到2-7地塊的規(guī)劃、施工許可證報(bào)建時(shí)才發(fā)現(xiàn)。最早的規(guī)劃（圖一）要點(diǎn)中，因?yàn)楹拥赖奈恢锰幱诘貕K中間，極大地影響了地塊的土地利用及組團(tuán)規(guī)劃，所以在報(bào)整個(gè)地塊的總平面規(guī)劃時(shí)，設(shè)計(jì)院在獲得規(guī)劃局允許不改動(dòng)用地面積的情況下，對土地格局進(jìn)行了些微調(diào)（圖二），并獲得了整個(gè)地塊的規(guī)劃方案批復(fù)。（圖一）最初規(guī)劃要點(diǎn)圖（圖二）調(diào)整后規(guī)劃總平面設(shè)計(jì)院改動(dòng)的總平面中將原來的位于2-5、2-6地塊內(nèi)的河道移至了2-5、2-6地塊的最南端，且將20m寬的河道變?yōu)榱?-10m寬，并局部占用了2-7地塊的少量綠化面積，這樣的改動(dòng)保持了總用地面積不變，但實(shí)際可建設(shè)用地面積增加。由于規(guī)劃方案報(bào)批過程中并未有政府部門提出異議，故我們以為此方案并無問題。但在后期2-7地塊的施工圖報(bào)建階段，水利部門要求河道變?yōu)?0m寬（圖三），這樣的調(diào)整導(dǎo)致綠化面積又大面積減少，從而引發(fā)了園林局的異議。（圖三）水利局調(diào)整河道圖目前，受影響較小的2-7地塊的施工許可證已經(jīng)在大家的努力下取得，但2-7地塊河道的正式實(shí)施及2-5和2-6地塊的后期設(shè)計(jì)都無可避免會(huì)受到影響。目前各個(gè)專業(yè)、各個(gè)部門都在積極配合，出了多輪方案，以“盡量減少綠化占用面積、減少河道對建筑的影響”為最終目標(biāo)，爭取及早將問題解決?！景咐治觥吭谧鲰?xiàng)目的各項(xiàng)設(shè)計(jì)之前，我們需要把先決條件搞清楚。有些無法確定的因素，不應(yīng)該想當(dāng)然的直接按自己的意愿去做，而是應(yīng)該與相關(guān)的部門多溝通，否則，就無異于閉門造車，很大程度上會(huì)遭遇設(shè)計(jì)或施工受阻的局面。如果蠡湖項(xiàng)目在最早做總平面規(guī)劃的時(shí)候，就能與政府園林、水利部門溝通好，或者是在各個(gè)地塊的設(shè)計(jì)深化過程中將問題發(fā)現(xiàn)并進(jìn)行補(bǔ)救，就不會(huì)像目前這么被動(dòng)，使問題變得棘手且難以解決。****項(xiàng)目規(guī)劃階段的成本控制（一）論證規(guī)劃方案節(jié)省建設(shè)成本【事實(shí)描述】****項(xiàng)目在規(guī)劃之初設(shè)置售樓部的時(shí)候，曾經(jīng)經(jīng)過多次論證。一種是搭建一個(gè)臨時(shí)性售樓部，另一種是設(shè)置在以后的幼兒園、商業(yè)等建筑內(nèi)。經(jīng)過對工期和成本的考慮，決定采用后一種方案，以節(jié)省建設(shè)成本。（圖一）****總平面在售樓部的位置選擇上（圖一），項(xiàng)目公司曾經(jīng)提出設(shè)置在阡陌路和月明路的交叉口（紅色圈），認(rèn)為這邊是主要交通流向，這個(gè)路口辨別性比較強(qiáng)。經(jīng)過討論，認(rèn)為共聯(lián)路是兩個(gè)地塊的中間位置，商業(yè)比較適宜設(shè)置在共聯(lián)路上，而且可以延續(xù)園區(qū)南面的商業(yè)，形成商業(yè)的集中效應(yīng)。而對于售樓部的醒目性，我們認(rèn)為可以通過廣告牌，燈箱等廣告設(shè)置在附近街區(qū)，將人流、車流合理的引導(dǎo)過來。設(shè)計(jì)的優(yōu)化，為以后招商以及管理等方面節(jié)省了大量成本?！景咐治觥恳?guī)劃方案上的成本控制可考慮以下方面：1．設(shè)計(jì)費(fèi)方面，如采用協(xié)議價(jià)設(shè)計(jì)單位、套用成熟的戶型等。設(shè)計(jì)費(fèi)協(xié)商余地，如二代高層逐漸成熟，節(jié)點(diǎn)等趨向統(tǒng)一和可套用，高層標(biāo)準(zhǔn)層多，圖紙量相對簡化，**設(shè)計(jì)公司方面可進(jìn)一步協(xié)商設(shè)計(jì)費(fèi)單價(jià)。2．合理的功能分區(qū)，如減少各種配套設(shè)施等。會(huì)所、公建的定位，功能、面積設(shè)定，合適的配套減少營造成本，相鄰多個(gè)地塊配套設(shè)施進(jìn)行合理規(guī)劃布置，避免重復(fù)建設(shè)，適當(dāng)節(jié)省固定資產(chǎn)投入。3．合理利用地形，如合理確定正負(fù)零標(biāo)高，減少土方開挖量。（二）合理規(guī)劃設(shè)計(jì)節(jié)約工程成本【事實(shí)描述】合理的套用可以加快設(shè)計(jì)和開發(fā)進(jìn)度，減少開發(fā)周期，提高項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)率。隔層挑空1）在一梯三戶或一梯四戶設(shè)計(jì)中，根據(jù)建筑造型，入戶花園結(jié)合隔層挑空的做法，在工程成本增加有限的情況下，可實(shí)現(xiàn)中間套的南北通風(fēng)、采光，也為邊套帶入戶花園（不計(jì)銷售面積）帶來賣點(diǎn)，增加銷售收入。如下圖隔層挑空2）樓梯間、自行車坡道及自行車車庫高層消防樓梯由于較少人使用，且有防火門作為空間分隔，宜采用耐磨漆地坪和踢腳線，方便衛(wèi)生清潔，也便于成本控制。3）地下車庫、下沉庭院及地下室?guī)旆俊衿噹?、自行車庫等部位照明需間隔分路控制，便于物業(yè)進(jìn)行管理，對后期使用成本控制帶來好處；靠近下沉庭院采光井處照明單獨(dú)分區(qū)控制，白天可關(guān)閉，節(jié)省電費(fèi)；另外，出于考慮宜裝28W的T5燈管代替普通40W的日光燈，同樣的照度，可節(jié)省使用費(fèi)用；●合理的車位排布，減少交通空間所占面積比，可提高可銷售額?！窦訌?qiáng)地下室空間的優(yōu)化，增加可銷售面積。建筑地下室部分可分隔成庫房銷售，合理的面積（單個(gè)不宜超過30平方米），充分的邊角空間利用，可增加銷售總額。4）單元門廳、地下室門廳、電梯前室這些公共部位強(qiáng)調(diào)裝修的尊貴感，墻地面材料一般采用石材，考慮室內(nèi)空間尺度及成本因素，墻面宜選擇采用石材點(diǎn)掛（或掛銅絲）結(jié)合膠泥粘貼，每平方米比干掛做法成本降低200元左右。電梯前世墻面選擇合適的墻磚既能滿足裝修效果，也可節(jié)省成本。5）陽臺(tái)、設(shè)備陽臺(tái)陽臺(tái)、露臺(tái)地面選選擇價(jià)位合適適的地磚，利利用鋪裝形式式增加價(jià)值感感（如藍(lán)庭在在幾經(jīng)比較后后，選用的仿仿古磚每平方方米在40元以內(nèi)，但但效果比較符符合其產(chǎn)品形形態(tài)）。【案例分析】規(guī)劃設(shè)計(jì)上的成本本控制可考慮慮以下方面：：1、標(biāo)準(zhǔn)復(fù)制，如戶戶型套用、成成熟立面等。2、細(xì)部部、線腳等推推敲。按照成成熟品類樣板板，確定線腳腳、細(xì)部做法法，大高層可可適當(dāng)減少過過于細(xì)膩的線線腳形式，適適當(dāng)減少成本本。3、景觀觀、室內(nèi)等其其他專業(yè)盡早早介入。室內(nèi)內(nèi)提前介入對對住宅戶型、公公建布局等進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化，建建筑施工圖時(shí)時(shí)就結(jié)合修改改，避免后期期裝修改造帶帶來的二次建建設(shè)費(fèi)用。景景觀提前介入入有利于地下下車庫頂板消消防通道、游游泳池等結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化，適度度減少結(jié)構(gòu)投投資。（圖一）*****總平面在售樓部的位置選選擇上（圖一一），項(xiàng)目公公司曾經(jīng)提出出設(shè)置在阡陌陌路和月明路路的交叉口（紅紅色圈），認(rèn)認(rèn)為這邊是主主要交通流向向，這個(gè)路口口辨別性比較較強(qiáng)。經(jīng)過討討論，認(rèn)為共共聯(lián)路是兩個(gè)個(gè)地塊的中間間位置，商業(yè)業(yè)比較適宜設(shè)設(shè)置在共聯(lián)路路上，而且可可以延續(xù)園區(qū)區(qū)南面的商業(yè)業(yè)，形成商業(yè)業(yè)的集中效應(yīng)應(yīng)。而對于售售樓部的醒目目性，我們認(rèn)認(rèn)為可以通過過廣告牌，燈燈箱等廣告設(shè)設(shè)置在附近街街區(qū)，將人流流、車流合理理的引導(dǎo)過來來。設(shè)計(jì)的優(yōu)優(yōu)化，為以后后招商以及管管理等方面節(jié)節(jié)省了大量成成本?！景咐治觥恳?guī)劃方案上的成本本控制可考慮慮以下方面：：1．設(shè)計(jì)費(fèi)方面，如如采用協(xié)議價(jià)價(jià)設(shè)計(jì)單位、套套用成熟的戶戶型等。設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)協(xié)商余地地，如二代高高層逐漸成熟熟，節(jié)點(diǎn)等趨趨向統(tǒng)一和可可套用，高層層標(biāo)準(zhǔn)層多，圖圖紙量相對簡簡化，**設(shè)計(jì)公司司方面可進(jìn)一一步協(xié)商設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)單價(jià)。2．合理的功能分區(qū)區(qū)，如減少各各種配套設(shè)施施等。會(huì)所、公公建的定位，功功能、面積設(shè)設(shè)定，合適的的配套減少營營造成本，相相鄰多個(gè)地塊塊配套設(shè)施進(jìn)進(jìn)行合理規(guī)劃劃布置，避免免重復(fù)建設(shè)，適適當(dāng)節(jié)省固定定資產(chǎn)投入。3．