房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃方法培訓(xùn)教程

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃與定位市場(chǎng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)培訓(xùn)系列教程集團(tuán)公司市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部2010年6月背景全案策劃包括前期策劃——市場(chǎng)研究、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、投資分析、概念設(shè)計(jì)營(yíng)銷策劃本次培訓(xùn)主要針對(duì)前期策劃部分工作：

具體到我們的前期策劃工作，就是研究“在什么樣的地方，蓋什么樣的房子，賣給什么樣的人”背景策劃工作是一項(xiàng)系統(tǒng)的智力工作——并非簡(jiǎn)單機(jī)械勞動(dòng)或點(diǎn)子策劃工作需要相對(duì)完善的框架和流程具有相對(duì)完善而一致的研究思路和體系的好處：利于工作整合——提高工作效率利于成果檢驗(yàn)——強(qiáng)調(diào)體系的邏輯性背景還要明確一件事：

在進(jìn)行策劃工作之前要明確目標(biāo)，策劃成果是要給誰(shuí)看，目的是要在什么階段解決哪些問(wèn)題（核心問(wèn)題），可以從哪些方面入手，或者找準(zhǔn)能夠揚(yáng)長(zhǎng)避短的切入點(diǎn)，確保項(xiàng)目成功。專業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的方法各大顧問(wèn)機(jī)構(gòu)都有各具特色的研究體系實(shí)質(zhì)：研究?jī)?nèi)容基本一致，只是存在形式上的差異，區(qū)別在于側(cè)重點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)的差異仲量聯(lián)行戴德梁行華高萊斯中原偉業(yè)世聯(lián)顧問(wèn)金網(wǎng)絡(luò)王志綱工作室世邦魏理仕成業(yè)行華高萊斯開(kāi)發(fā)目標(biāo)本體條件界定項(xiàng)目面臨問(wèn)題區(qū)域研究機(jī)會(huì)研究模式研究案例研究戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)會(huì)研究確定項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略界定項(xiàng)目面臨問(wèn)題分析思路結(jié)果構(gòu)成S-C-Q解析項(xiàng)目整體價(jià)值定位世聯(lián)顧問(wèn)S-C-Q基本結(jié)構(gòu)情境（Situation）（公認(rèn)事實(shí)）沖突（Complication）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問(wèn)（Question）(分析存在的問(wèn)題)需要完成某項(xiàng)任務(wù)存在某個(gè)問(wèn)題存在某個(gè)問(wèn)題采取了某項(xiàng)行動(dòng)發(fā)生了妨礙我們完成任務(wù)的事情知道解決的方法有人提出一項(xiàng)解決方案行動(dòng)未能奏效我們應(yīng)該怎么辦我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案該方案是否正確為什么沒(méi)能奏效用地市場(chǎng)項(xiàng)目定位開(kāi)發(fā)商政策我們常用的分析工具：“四把尺子”四把尺子是住宅項(xiàng)目的四把尺子四把尺子是項(xiàng)目分析的過(guò)程而不是結(jié)果四把尺子是正在不斷修正和完善的四把尺子策劃工作的四把尺子策劃工作的四把尺子項(xiàng)目基本情況用地分析市場(chǎng)分析政策分析開(kāi)發(fā)商分析四把尺子分析過(guò)程基本假設(shè)經(jīng)濟(jì)測(cè)算市場(chǎng)定位核心問(wèn)題/項(xiàng)目特性綜合分析概念規(guī)劃產(chǎn)品定位用地分析市場(chǎng)分析政策分析開(kāi)發(fā)商分析策劃工作的四把尺子項(xiàng)目研究與策劃應(yīng)采用螺旋上升“刷油漆式”的工作方法四把尺子之用地分析宏觀分析城市尺度中觀分析區(qū)域尺度微觀分析地塊尺度宏觀分析——城市尺度城市功能——在城市結(jié)構(gòu)中的地位區(qū)域的功能特征（經(jīng)濟(jì)、人文、產(chǎn)業(yè)）區(qū)域的認(rèn)可度（檔次、形象、特性）區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)城市印象——在人們心理中的地位

是指人們對(duì)某一區(qū)域在整個(gè)城市歷史發(fā)展過(guò)程遺留下來(lái)的約定俗成的認(rèn)識(shí)，這種認(rèn)識(shí)通常會(huì)影響人們對(duì)該地區(qū)整體概念形成，進(jìn)而影響人們對(duì)該區(qū)域價(jià)值的評(píng)價(jià)示例一看北京的城市結(jié)構(gòu)攤大餅的環(huán)線結(jié)構(gòu)（從二環(huán)到七環(huán)）從“東富西貴，南貧北賤”到“東富西貴，北旺南貧”CBD、中關(guān)村、亞運(yùn)村若干重點(diǎn)區(qū)域上風(fēng)上水與下風(fēng)下水城市空間結(jié)構(gòu)——兩軸兩帶多中心宏觀分析——城市尺度示例二對(duì)天津從城市尺度認(rèn)識(shí)海河概念城市中心南移功能區(qū)域劃分宏觀分析——城市尺度城市功能布局：

以“中心城區(qū)——濱海新區(qū)核心區(qū)”為主體，結(jié)合東部沿海發(fā)展帶，構(gòu)筑“T”型帶狀組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)。調(diào)整優(yōu)化中心城區(qū)及近郊地區(qū)布局，形成“中心城區(qū)+外圍組團(tuán)”布局結(jié)構(gòu)。中心城區(qū)依托海河主軸線，采用多中心組織形式。中心城區(qū)外圍延交通干線重點(diǎn)發(fā)展西青城區(qū)和小淀、雙街、青光——雙口、大畢莊四個(gè)外圍組團(tuán)。天津城市總體規(guī)劃（2004-2020）南開(kāi)區(qū)天津市傳統(tǒng)的成熟社區(qū)集中區(qū)域，位于中心城區(qū)西南部具有商貿(mào)、科技、文化特色的充滿生機(jī)活力的新型城區(qū)，具有綜合發(fā)展的條件和優(yōu)勢(shì)文化教育區(qū)，區(qū)內(nèi)駐有南開(kāi)大學(xué)、天津大學(xué)等著名學(xué)府所處的西南板塊為上風(fēng)上水區(qū)位，水上公園周邊是傳統(tǒng)的富人區(qū)南開(kāi)區(qū)在天津的地位區(qū)域的交通條件可達(dá)性交通方式時(shí)間距離與空間距離標(biāo)志性周邊環(huán)境條件周邊的地塊功能周邊的重要公建或城市公共設(shè)施周邊的自然資源及景觀環(huán)境配套條件生活配套教育配套商業(yè)配套中觀分析——區(qū)域尺度示例一萬(wàn)年花城的地段提升“楔形地塊”的后發(fā)優(yōu)勢(shì)三四環(huán)之間的交通優(yōu)勢(shì)——地鐵站、TOD首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)的帶動(dòng)作用——教育地產(chǎn)中觀分析——區(qū)域尺度示例二天津南開(kāi)項(xiàng)目水上公園的突出優(yōu)勢(shì)成熟富人區(qū)印象市中心區(qū)位配套完備中觀分析——區(qū)域尺度水上公園是區(qū)域最大的特征；區(qū)域發(fā)展成熟，文化、教育、商業(yè)、娛樂(lè)、醫(yī)療配套完備；具一定涉外氣氛，如早期涉外公寓、泰達(dá)會(huì)館五星級(jí)酒店、日韓料理；交通條件優(yōu)越結(jié)論：從區(qū)域尺度研究，本項(xiàng)目區(qū)域具有很高的認(rèn)可度、且地理位置優(yōu)越，交通條件、人文環(huán)境、自然景觀、周邊配套設(shè)施等方面均具備明顯的優(yōu)勢(shì)。未來(lái)價(jià)值也將得到不斷的提升。地塊規(guī)劃條件用地性質(zhì)、占地面積、規(guī)劃建筑面積、容積率、控高、紅線位置、綠化率地塊現(xiàn)狀條件現(xiàn)狀建筑：保留建筑、保留物（成樹(shù)、水塘等）景觀條件：自然景觀、建筑景觀、遮擋情況地塊開(kāi)發(fā)條件：高差、四至、邊界、地質(zhì)土層地塊內(nèi)外交通外部交通：臨路性、出入口位置內(nèi)部交通：交通設(shè)想微觀分析——地塊尺度示例一天津南開(kāi)項(xiàng)目容積率較高地塊規(guī)整配套成熟景觀突出但遮擋問(wèn)題突出微觀分析——地塊尺度用地上現(xiàn)狀建筑物不多，主要為體育場(chǎng)館和多層住宅，部分需要保留。泰達(dá)網(wǎng)球中心公寓用地呈東西長(zhǎng)、南北寬的矩形，面積約為5公頃，位于整個(gè)用地的南側(cè)。公寓的北側(cè)擬建高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化國(guó)際網(wǎng)球中心，其配套標(biāo)準(zhǔn)及比賽將達(dá)到溫布爾登公開(kāi)賽標(biāo)準(zhǔn)，將與公寓項(xiàng)目進(jìn)行綜合規(guī)劃。用地的東北角為32層的泰達(dá)會(huì)館，是天津僅有的四個(gè)五星級(jí)酒店之一。

用地周邊現(xiàn)狀建筑較多，西側(cè)為天津手表廠；東南角為八棟多層住宅；南側(cè)為三棟高層住宅與兩棟多層辦公建筑，住宅層高為21-23層，案名為水榭花園，辦公建筑為天津體育彩票中心和天津市無(wú)線電管理委員會(huì)。

項(xiàng)目西側(cè)不遠(yuǎn)處還有周鄧紀(jì)念館和一些早期涉外公寓和別墅。早期的涉外公寓-立達(dá)公寓周鄧紀(jì)念館從泰達(dá)會(huì)館俯瞰用地用地現(xiàn)狀示例二大興原生墅項(xiàng)目對(duì)成樹(shù)的保留微觀分析——地塊尺度示例三萬(wàn)科水晶城對(duì)工業(yè)建筑的保留微觀分析——地塊尺度針對(duì)本項(xiàng)目的大盤分析：本項(xiàng)目占地面積424畝（整個(gè)地塊占地1700畝），在天津?qū)儆诖蟊P項(xiàng)目規(guī)模大配套需求更強(qiáng)銷售周期長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)分散物業(yè)功能復(fù)合檔次/產(chǎn)品多元客群放大銷售壓力大與區(qū)域發(fā)展聯(lián)動(dòng)先做區(qū)域居住商業(yè)休閑景觀先行做足配套人文引導(dǎo)天津某項(xiàng)目基于規(guī)模的分析微觀分析——地塊尺度示例四東：100米高國(guó)貿(mào)大廈，4層的舊式家屬樓，外側(cè)為青城公園南：6層的內(nèi)蒙古進(jìn)出口貿(mào)易公司大樓和4層的舊式家屬樓西：公園西路，外側(cè)是民族飯店和呼市商業(yè)銀行北：中山西路，正對(duì)面是新建的假日酒店公園西路中山西路國(guó)貿(mào)大廈假日酒店青城公園4層家屬住宅樓本案所在進(jìn)出口貿(mào)易公司大樓示例五呼和浩特項(xiàng)目微觀分析——地塊尺度對(duì)地塊南側(cè)建筑存在日照遮擋問(wèn)題形象破舊，但層高很低，基本無(wú)大的影響破舊的建筑和較差的衛(wèi)生條件，影響地段價(jià)值，同時(shí)還存在道路問(wèn)題距離近，東向?qū)σ暎绊懸?guī)劃設(shè)計(jì)；建筑高對(duì)“標(biāo)志性”形成競(jìng)爭(zhēng)。假日酒店品牌酒店，有助于提升地段價(jià)值地塊周邊現(xiàn)狀建筑物的影響四把尺子之市場(chǎng)分析分布規(guī)模價(jià)格產(chǎn)品推廣客戶市場(chǎng)分析需求供應(yīng)市場(chǎng)需求市場(chǎng)銷售戶型為什么要研究宏觀市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，也影響購(gòu)房者的購(gòu)買能力與購(gòu)買決策房地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)城市中的總供需關(guān)系主要決定價(jià)格房地產(chǎn)行業(yè)遵循一定的周期波動(dòng)規(guī)律宏觀市場(chǎng)所包含研究?jī)?nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)（GDP、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、人均可支配收入、消費(fèi)性支出、儲(chǔ)蓄存款、產(chǎn)業(yè)格局…）宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)（投資額、供應(yīng)量、銷售面積、開(kāi)復(fù)工面積、土地開(kāi)發(fā)面積、商品住宅均價(jià)）房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)宏觀市場(chǎng)市場(chǎng)成交量仍主要是大戶型，其中140平米以上戶型的成交面積占總成交面積的比例在40-50%之間；其次為90-120平米和120-140平米；90平米以上戶型面積所占比例在80%以上。通過(guò)成交面積比例分析，90/70政策對(duì)2007年并沒(méi)有產(chǎn)生巨大影響。受政策限制的項(xiàng)目于2007年年底零星上市，預(yù)計(jì)2008年一季度后集中放量。07年1-12月北京一手普通住宅各面積區(qū)間成交情況07年北京一手普通住宅成交分析07年住宅市場(chǎng)分析北京房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀研判示例一：北京固定資產(chǎn)投資快速上漲，其中房地產(chǎn)投資占有相當(dāng)高的比例，09年約占46%；房地產(chǎn)施工量除08年受到一定影響外，整體維持較高的增長(zhǎng)速度；銷售面積逐年增長(zhǎng)，09年達(dá)123萬(wàn)平米；三亞住宅成交價(jià)在第四季度大幅上漲，12月市場(chǎng)整體成交均價(jià)達(dá)13462元/平米。房地產(chǎn)投資力度逐年加大，市場(chǎng)銷售量不斷走高，銷售價(jià)格快速上升示例二：三亞中觀市場(chǎng)——區(qū)域市場(chǎng)分析供應(yīng)與需求客戶分析中觀市場(chǎng)定位：小戶型定位。全部為40-80平米的小戶型。東部商務(wù)圈。相比之下，炫特區(qū)所在區(qū)域位于東部?jī)纱笊虅?wù)區(qū)之間，上接燕莎，下連國(guó)貿(mào)，其小戶型客群大于其它區(qū)域，所以，炫特區(qū)30萬(wàn)平方米都做成了純粹小戶型，為規(guī)模上的第一盤。生于70年代。炫特區(qū)一開(kāi)盤就準(zhǔn)確定位于70年代，這正是東部職場(chǎng)主力的時(shí)間值和精神值。實(shí)際成交客戶：客群相當(dāng)年輕，90％以上都是年輕人，集中分布在22-34歲之間；其二，80％的客戶是自用型客戶，一些投資客也表示，先自己住一段時(shí)間再說(shuō)；其三，客戶性質(zhì)也相當(dāng)純粹，80％都是東部各大寫字樓的職業(yè)人士，有相當(dāng)多的高級(jí)經(jīng)理；其四，約70%的客群是屬于專業(yè)人士，遍及貿(mào)易、工程、建筑、網(wǎng)絡(luò)、律師等各個(gè)行業(yè)；其五，90%的人工作勤奮、生活積極，特別愿意與鄰里溝通，踴躍參加炫特區(qū)的各項(xiàng)活動(dòng)，并相當(dāng)認(rèn)可炫特區(qū)的品牌……示例一炫特區(qū)——區(qū)域沒(méi)有同類供應(yīng)，預(yù)測(cè)到有相應(yīng)的需求，市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分3梯2戶的A、B座，戶型350平方米3梯4戶的C、D、E座，戶型246，205準(zhǔn)確的定位產(chǎn)品創(chuàng)新，精細(xì)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)精準(zhǔn)推廣（活動(dòng)）示例二通用時(shí)代——區(qū)域中高端產(chǎn)品供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，而高端產(chǎn)品供應(yīng)相比需求市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)更低客戶分析基本特征形成差異性的保證尋找客戶群中的市場(chǎng)空白尋找客戶心理上的市場(chǎng)空白馬斯洛的需求層次理論CBD輻射區(qū)的客戶基本構(gòu)成居住類客戶投資類客戶CBD的大中小白領(lǐng)地緣性居住客戶CBD投資客戶其他區(qū)域投資客戶解決基本居住問(wèn)題高知、個(gè)性、品牌換房改善居住環(huán)境保值增值富余資金的安全渠道高性價(jià)比示例一：沿海賽洛城

CBD二、三級(jí)輻射區(qū)客戶的基本構(gòu)成30~40萬(wàn)40~50萬(wàn)50~70萬(wàn)70~90萬(wàn)90~120萬(wàn)120~150萬(wàn)＞150萬(wàn)限定細(xì)分市場(chǎng)的選擇

——確定客戶層面30~40萬(wàn)40~50萬(wàn)50~70萬(wàn)70~90萬(wàn)90~120萬(wàn)120~150萬(wàn)＞150萬(wàn)核心客戶群重點(diǎn)客戶群重點(diǎn)客戶群邊緣客戶群案例二：通州某項(xiàng)目客戶分析人群屬性城市戶籍人口(通州原居民)農(nóng)村戶籍人口(農(nóng)村人口)人戶分離遷入人口(城市新移民)其它暫住人口人群定義擁有非農(nóng)業(yè)戶口的常住人群擁有農(nóng)業(yè)戶口的常住人群主要是由于購(gòu)買商品房從北京市區(qū)來(lái)通州中心城居住，但戶口不在通州的人口居住時(shí)間超過(guò)1年的外來(lái)務(wù)工或經(jīng)商人口2003年數(shù)量約17.5萬(wàn)約7.3萬(wàn)約7.2萬(wàn)約4.5萬(wàn)2008年數(shù)量約19萬(wàn)約6萬(wàn)約33萬(wàn)約7萬(wàn)居住場(chǎng)所18.7％自有私房，44％房改私房，12％租賃公房，13.3％購(gòu)買商品房主要是農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的自有住房，部分在城內(nèi)務(wù)工場(chǎng)所居住新建商品房或公寓、別墅大部分在務(wù)工場(chǎng)所居住，部分經(jīng)商者自購(gòu)住房居住分布主要在舊城區(qū)大部分在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)大部分在東部新城、南部新城，特別是輕軌沿線，少量在舊城區(qū)分布在中心城中職業(yè)特點(diǎn)各行各業(yè)，多在企業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、黨政機(jī)關(guān)事業(yè)單位、教科文部門就職少量務(wù)農(nóng)、部分在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)打工、部分在城區(qū)務(wù)工以白領(lǐng)階層為主，多是傳媒、律師、證券、保險(xiǎn)、IT界從業(yè)人士，部分為私企業(yè)主，高層職業(yè)經(jīng)理人務(wù)工或經(jīng)商，經(jīng)商或從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)者約占20％工作區(qū)域通州中心城大部分在周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一部分在城區(qū)北京市區(qū)，60-70％在CBD或周邊區(qū)域，10-20％在長(zhǎng)安街沿線通州中心城人群屬性城市戶籍人口(通州原居民)農(nóng)村戶籍人口(農(nóng)村人口)人戶分離遷入人口(城市新移民)其它暫住人口收入&支出人均可支配收入10081元，人均消費(fèi)性支出7691元人均可支配收入5650元，人均消費(fèi)性支出3592元人均可支配收入高于20000元（估計(jì)）相差懸殊，大部分務(wù)工人員可支配收入介于城市戶籍人口和農(nóng)村戶籍人口之間年齡層次各層次都有各層次都有25歲至40歲的年輕人為主18-35的青壯年為主文化特征低于人戶分離遷入人口65％初中學(xué)歷，15％高中學(xué)歷，8.5％中專學(xué)歷，1.6％大專及以上學(xué)歷50％以上大學(xué)學(xué)歷以初中文化為主，總體低于通州農(nóng)村戶籍人口目前私車擁有率4％-5％家庭擁有汽車約1％（不計(jì)農(nóng)用車輛）50％以上的家庭擁有私車2％左右（估計(jì)）消費(fèi)特點(diǎn)日用品購(gòu)買追求方便和性價(jià)比；在外就餐相對(duì)較少，喜好就近尋找餐廳；休閑、娛樂(lè)方式傳統(tǒng)，健身以室外運(yùn)動(dòng)為主；活動(dòng)半徑小，以公共交通手段為主；平均花費(fèi)低消費(fèi)方式和觀念傳統(tǒng)，追求實(shí)惠、便宜；消費(fèi)仍以購(gòu)物、特別是日用品購(gòu)買為主日常購(gòu)買看重品牌、追求時(shí)尚；喜歡時(shí)尚、性價(jià)比高的休閑娛樂(lè)健身方式；活動(dòng)半徑大，大部分依靠私車出行；平均花費(fèi)較高大部分消費(fèi)觀念和特點(diǎn)介于城市戶籍人口和農(nóng)村戶籍人口之間微觀市場(chǎng)——競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)時(shí)間比較競(jìng)合差異性、強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、攻擊競(jìng)爭(zhēng)者的弱點(diǎn)微觀市場(chǎng)誠(chéng)品建筑——品質(zhì)提升形成差異，鶴立雞群（誠(chéng)品建筑vs

世紀(jì)城）小規(guī)模精品社區(qū)（14萬(wàn)）vs

我們?cè)斐牵?70萬(wàn)）“文化豪宅、學(xué)習(xí)型社區(qū)”vs“實(shí)用主義”（毛坯房、準(zhǔn)現(xiàn)房）

板樓vs

塔樓高單價(jià)高附加值vs

低單價(jià)現(xiàn)房示例一碧水莊園A區(qū)——與豪華大別墅形成差異的獨(dú)棟小別墅，與歐美傳統(tǒng)風(fēng)格形成差異的現(xiàn)代前衛(wèi)風(fēng)格，“溫暖的現(xiàn)代主義”示例二四把尺子之政策分析1234土地政策金融政策稅收政策其他政策政府政策土地政策限制別墅、高爾夫用地政策金融政策央行加息及利率調(diào)整——對(duì)投資性物業(yè)的抑制稅收政策物業(yè)稅、房產(chǎn)稅——對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為有力打擊政策分析四把尺子之開(kāi)發(fā)商分析戰(zhàn)略目標(biāo)投資計(jì)劃開(kāi)發(fā)策略123自有資源企業(yè)文化經(jīng)驗(yàn)背景456客觀條件：能力資金實(shí)力政府關(guān)系專業(yè)程度主觀條件：目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)——利潤(rùn)多少、回報(bào)快慢、名聲大小公司運(yùn)作目標(biāo)——圈錢、多業(yè)務(wù)平衡、進(jìn)入陌生市場(chǎng)、獲取最高利潤(rùn)決策人/領(lǐng)導(dǎo)人的因素開(kāi)發(fā)商分析就中鐵置業(yè)而言背景國(guó)企（決策速度、對(duì)項(xiàng)目規(guī)模的要求）風(fēng)險(xiǎn)控制（求穩(wěn)、求長(zhǎng)遠(yuǎn)、非項(xiàng)目公司）主要行業(yè)（建筑施工出身、品牌雄厚）目標(biāo)單獨(dú)上市（對(duì)現(xiàn)金流的要求）戰(zhàn)略布局（瞄準(zhǔn)一二線城市、未來(lái)走區(qū)域化發(fā)展之路）投資收益（項(xiàng)目毛利率38%，年投資收益率16%）開(kāi)發(fā)商分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算的尺子概念規(guī)劃的尺子“四把尺子”的有力補(bǔ)充有時(shí)候并非容積率（建筑面積）越高，利潤(rùn)額越高案例：無(wú)雙別墅二期說(shuō)明：假設(shè)條件建安工程取費(fèi)按市場(chǎng)平均水平??；對(duì)應(yīng)容積率的產(chǎn)品銷售均價(jià)按區(qū)域市場(chǎng)平均價(jià)格水平修正后取。有時(shí)候并非容積率越低，利潤(rùn)率越高案例：天津某中低密度項(xiàng)目說(shuō)明：不同種類產(chǎn)品對(duì)應(yīng)利潤(rùn)額和利潤(rùn)率由較大差異并非建筑面積越高，利潤(rùn)額就越高

也并非容積率越低，利潤(rùn)率就越高15米退線剩18.9米28.4。13米退線S=11543.662M2S=8207.5078M2南剩89.47米總長(zhǎng)105.47米總長(zhǎng)146.45米剩129.15米建筑概念規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明，大戶型方案更可行案例：呼和浩特項(xiàng)目說(shuō)明：地塊呈不規(guī)則“刀把形”，不利于排布容積率要求6.0以內(nèi)限高90米呼和浩特對(duì)朝向的重視

小戶型概念（110平米以下即叫小戶型）

地塊不利于小戶型的排布

對(duì)面積的追求要求板樓進(jìn)深要相對(duì)增大方案一方案三方案四方案二項(xiàng)目定位四把尺子的目標(biāo)經(jīng)濟(jì)測(cè)算四把尺子概念規(guī)劃是分析項(xiàng)目的必要工具，但是并非成功策劃的充分條件在目前不成熟、不穩(wěn)定的市場(chǎng)階段，我們要去創(chuàng)造市場(chǎng)規(guī)律而非發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)律我們作為開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)是尋找市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的致勝策略而非建立盡善盡美的市場(chǎng)理論，后者最多是我們?yōu)檫_(dá)到前者目標(biāo)的手段關(guān)于使用四把尺子的說(shuō)明關(guān)于市場(chǎng)調(diào)研——以商業(yè)項(xiàng)目為例定義市場(chǎng)：

需求方供給方