房地產(chǎn)成本核算存在問(wèn)題解析

成本核算存在的問(wèn)題

一、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)的核算其實(shí)不復(fù)雜，但因?yàn)楣竟芾硭揭讜?huì)計(jì)人員水平的原由，一些房地產(chǎn)公司成本核算不依照財(cái)政部及上海市的政策規(guī)定，以致財(cái)務(wù)指標(biāo)歪曲，成本不實(shí)，公司財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成就無(wú)從表現(xiàn)。詳細(xì)表現(xiàn)為：

1、成本對(duì)象建立的任意性。成片開(kāi)發(fā)的小區(qū)應(yīng)依據(jù)合同或同時(shí)動(dòng)工的工程名稱(chēng)在“開(kāi)發(fā)成本”科當(dāng)今設(shè)不一樣的成本對(duì)象。但有的小區(qū)卻常常將原應(yīng)歸屬同一工程的項(xiàng)目分紅多個(gè)對(duì)象。

2、動(dòng)遷差價(jià)調(diào)房的賠償收入直接沖減動(dòng)遷成本。

動(dòng)遷房的補(bǔ)差數(shù)應(yīng)沖減用于動(dòng)遷的房源成本，不可以直接沖減

動(dòng)遷成本，補(bǔ)差收入應(yīng)補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅金及附帶。

3、成本不進(jìn)行分派或任意分派。用于動(dòng)遷的商品房成本不依據(jù)實(shí)質(zhì)去處和用途轉(zhuǎn)出；在同一筆花費(fèi)用于支付不一樣成本對(duì)象時(shí)，有關(guān)部門(mén)有時(shí)根本不作任何分派。凡此，都造成成本嚴(yán)重不實(shí)。

4、實(shí)物與帳面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。在外購(gòu)或自建動(dòng)

遷用房、商品房?jī)?nèi)部調(diào)撥或轉(zhuǎn)自用以及商品房的銷(xiāo)售上，沒(méi)有一套規(guī)范的業(yè)務(wù)操作規(guī)程，以致帳面和實(shí)物數(shù)目嚴(yán)重不

符。

5、成本末打足。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，成本未打足

的原由有：（1）因不可以及時(shí)獲得發(fā)票，應(yīng)計(jì)入而未入的成

本。承包單位因開(kāi)出發(fā)票就須繳納營(yíng)業(yè)稅金及附帶以及所得

稅，故而對(duì)工程己經(jīng)結(jié)束而發(fā)包方不可以及時(shí)支付款項(xiàng)的，就

不開(kāi)出發(fā)票。對(duì)此，房地產(chǎn)公司就難以及時(shí)進(jìn)行成本核算，

造成成本低于實(shí)質(zhì)數(shù)以（2）公建配套設(shè)備不按估量計(jì)提。

按規(guī)定，非有償轉(zhuǎn)讓的公建配套設(shè)備，建設(shè)規(guī)模大的，可按

建筑面積或投資比率預(yù)提，而有的公司則人為少提或不

提。

6、不可以正確解決在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)問(wèn)題。在產(chǎn)品向完工產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)的依照為工程的完工交托。在結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，第一要審察完工部分工程的單項(xiàng)成本能否所有計(jì)入，其次審察公共花費(fèi)能否足額分?jǐn)偅缗涮自O(shè)備花費(fèi)、動(dòng)遷成本及先期花費(fèi)的分?jǐn)偟取?/p>

7、結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品時(shí)任意估計(jì)銷(xiāo)售成本或依照內(nèi)部

所謂計(jì)劃成本結(jié)轉(zhuǎn)。因?yàn)榍笆鲆蛩氐拇嬖?，商品房銷(xiāo)售時(shí)，

公司沒(méi)法獲取真切的成本資料，所以一些公司采納所謂計(jì)劃

價(jià)錢(qián)來(lái)估計(jì)銷(xiāo)售成本。這類(lèi)錯(cuò)誤的做法，嚴(yán)重違犯了成本必

須按實(shí)質(zhì)成本結(jié)轉(zhuǎn)的原則。正確確立房地產(chǎn)公司的成本核算對(duì)象是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)成就公允表述的基礎(chǔ)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司的成本核算對(duì)象應(yīng)聯(lián)合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)地址、規(guī)模、周期、功能設(shè)計(jì)、

構(gòu)造種類(lèi)、裝飾品位、層高等因素確立，并且一個(gè)成本核算對(duì)象只好計(jì)算出一個(gè)單位成本，并據(jù)以結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本。

對(duì)單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，一般以獨(dú)立編制概算或施工圖估量的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為成本核算對(duì)象。但對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，工期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，特別是同一項(xiàng)目有不一樣的功能區(qū)，成本核算對(duì)象怎樣確立？實(shí)務(wù)中存在以項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，待項(xiàng)目建成后再按必定的標(biāo)準(zhǔn)在各功能區(qū)分派的做法。比方，同一項(xiàng)目既有寫(xiě)字樓、又有公寓、裙樓等功能。不一樣的功能以致其設(shè)計(jì)不一樣從而建筑成真相差很大，這類(lèi)狀況下，假如不獨(dú)自核算各功能區(qū)的成本而將項(xiàng)目整體作為成本核算對(duì)象，會(huì)以致成本在各功能區(qū)上的均勻化，但各功能區(qū)銷(xiāo)售價(jià)錢(qián)和租金價(jià)錢(qián)卻相差很大，這樣便以致成本和收入的不配比，不切合會(huì)計(jì)上的配比原則。實(shí)務(wù)中還有一種做法是先將整個(gè)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象歸集各功能區(qū)成本，而后依據(jù)各功能區(qū)的狀況估計(jì)一個(gè)比率來(lái)切割不一樣功能區(qū)的成本，即從一個(gè)成本核算對(duì)象計(jì)算出兩個(gè)或多個(gè)單位成本，這類(lèi)做法一方面會(huì)以致會(huì)計(jì)核算工作量的加大，另一方面，因?yàn)榍懈畋嚷适沁^(guò)后確立的，簡(jiǎn)單以致公司對(duì)各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)理，不利于保證會(huì)計(jì)信息的靠譜性。較合理的做法是按不一樣的功能區(qū)確立成本核算象，從一個(gè)成本核算象算出一個(gè)位成本。既能足會(huì)信息的靠譜性要求，又能保成本和收入的配比。

二、范并完美成本核算，提高核算水平

（一）正確區(qū)分工程目

因?yàn)榉康仄纺４蟆⑸芷?，常常成片分期開(kāi)，并且建筑品是非準(zhǔn)品，所以在核算同一小區(qū)內(nèi)的各工程目分行核算。便于成本的分派和剖析，本文以完工地區(qū)另立工程目的依照，并

獨(dú)立行共同分派的成本象。比如甲小區(qū)分期成片開(kāi)，可將同樣完工的地區(qū)歸并分工程象。即甲小區(qū)——共同用、甲小區(qū)——A工程、甲小區(qū)——B工程??。在同一施工地址、同一構(gòu)型、開(kāi)完工同樣或靠近的

立各分工程；在同一工地上施工的幾個(gè)算造價(jià)很小的工程，可歸并核算，而后依照算造價(jià)比率算各分工程的成本。

（二）正確置三科目，范反應(yīng)核算內(nèi)容

了正確核算房地品的開(kāi)成本和成本控制，本文依據(jù)會(huì)制度和國(guó)院及上海市擬訂的房建和投方面的各樣稅征法和準(zhǔn)，依照重要性原，建議在“開(kāi)發(fā)成本”科當(dāng)今設(shè)置六個(gè)二級(jí)科目，其下再分設(shè)三級(jí)科目和必需的明細(xì)科目。

1、土地征用及動(dòng)拆遷賠償費(fèi)

1）土地征用費(fèi)：土地賠償費(fèi)、青苗賠償費(fèi)、糧油差價(jià)、蔬菜地建設(shè)費(fèi)、墾復(fù)基金、耕地占用費(fèi)、勞動(dòng)力布置費(fèi)、老年社員養(yǎng)老費(fèi)、征地包干費(fèi)及征地管理費(fèi)、其余。

2）動(dòng)拆遷賠償費(fèi)：拆遷私房賠償費(fèi)（搬家費(fèi)、獎(jiǎng)賞費(fèi)）、拆遷單位賠償費(fèi)（搬家費(fèi)、獎(jiǎng)賞費(fèi)）、集體設(shè)備賠償費(fèi)、其余。

3）動(dòng)遷房源建設(shè)費(fèi)

4）其余

2、先期工程費(fèi)：勘探費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、

招標(biāo)費(fèi)、暫時(shí)舉措費(fèi)（暫時(shí)道路建設(shè)費(fèi)、暫時(shí)水源建設(shè)費(fèi)、

暫時(shí)電源建設(shè)費(fèi)等）、土地平坦費(fèi)、其余。

3、建筑安裝工程費(fèi)：建筑工程、安裝工程費(fèi)、設(shè)

備及工用具購(gòu)買(mǎi)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、其余。

4、基礎(chǔ)設(shè)備費(fèi)：排污排洪費(fèi)、供電費(fèi)、供氣費(fèi)、

供水費(fèi)、通信費(fèi)、照明費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、道路橋梁涵洞、綠化帶、建設(shè)配套費(fèi)（住所建設(shè)配套、人防工程費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)、暫時(shí)建設(shè)工程費(fèi)、暫時(shí)占路費(fèi)）、施工配套費(fèi)（同意證執(zhí)照

費(fèi)、新式墻體資料費(fèi)、檔案保證金、完工圖編制技）、其余。

5、公共配套設(shè)備費(fèi)：教育設(shè)備費(fèi)、醫(yī)療設(shè)備費(fèi)、

商業(yè)設(shè)備費(fèi)、地域行政設(shè)備建設(shè)費(fèi)、服務(wù)設(shè)備費(fèi)、其余。

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：薪資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、

辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、利息、審計(jì)費(fèi)、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)、其余。

（三）正確進(jìn)行成安分派

成安分派主要有四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：（1）因果關(guān)系法。追

溯成本發(fā)生的原由據(jù)以分?jǐn)偝杀?。如基礎(chǔ)設(shè)備費(fèi)的分?jǐn)偂＃?）

得益程度。以得益比率將成安分?jǐn)傊恋靡鎸?duì)象。如分?jǐn)偣ㄅ涮踪M(fèi)，按估量面積分派。（3）公正合理。有時(shí)只管與某項(xiàng)特定成本并沒(méi)有直接聯(lián)系，但為示公正合理，仍將間接成安分派給沒(méi)關(guān)系的對(duì)象，其依照為從公司角度出發(fā)，該間接成

本是大家“應(yīng)接受”的成本。（4）承受能力。按成本對(duì)象的負(fù)擔(dān)能力分?jǐn)傞g接成本。要求慶利能力高的獨(dú)立核算項(xiàng)目汲取更多的成本，能產(chǎn)生納稅利潤(rùn)，對(duì)整個(gè)公司公司有益。

固然成安分派的方法許多，但其實(shí)不表示會(huì)計(jì)人員能夠任意分?jǐn)?，需要?tīng)從于成安分派目的亦即成安分派的意圖。成安分派目的主假如供給經(jīng)濟(jì)決議信息、客觀公正計(jì)算成本、激勵(lì)成本中心努力降低成本等。

（四）正確區(qū)分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與時(shí)期花費(fèi)

依照規(guī)定，只有在施工現(xiàn)場(chǎng)建立的管理機(jī)構(gòu)（如指揮部等）的花費(fèi)方可列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。但有些公司將公司工程部等與現(xiàn)場(chǎng)有聯(lián)系的部門(mén)花費(fèi)均列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，以達(dá)到減少時(shí)期花費(fèi)、提高利潤(rùn)的目的，或借此提高土地增值稅扣除項(xiàng)目的金額基數(shù)。

三、增強(qiáng)內(nèi)部成本剖析，提出控制方法

為便于查核項(xiàng)目利潤(rùn)狀況，房地產(chǎn)公司須對(duì)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入、產(chǎn)品銷(xiāo)售成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等科目按成本對(duì)象分別核算。往?？蓮囊韵路矫孢M(jìn)行剖析：

1、分紅本對(duì)象查核工程項(xiàng)目的毛利、毛利率、投

資酬勞率、凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、開(kāi)發(fā)周期、完工面積率、空

置率、產(chǎn)銷(xiāo)率等。

2、與工程的估量比較剖析節(jié)超額，按成本項(xiàng)目列

示。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，工程項(xiàng)目可變因素多，在立項(xiàng)

前所做的估量其實(shí)不可以反應(yīng)實(shí)質(zhì)狀況，可比性不強(qiáng)。建議按工程的開(kāi)發(fā)不一樣階段編制轉(zhuǎn)動(dòng)估量，以動(dòng)向地反應(yīng)估量執(zhí)行情

況。

3、剖析項(xiàng)目差別。項(xiàng)目差別與完工的時(shí)間和成本

的節(jié)超親密有關(guān)。項(xiàng)目差別=進(jìn)度差別+成本差別。此中，進(jìn)

度差別=按實(shí)質(zhì)進(jìn)度截止至當(dāng)天的估量成本-按計(jì)劃進(jìn)度截

止至當(dāng)天的估量成本；成本差別=按實(shí)質(zhì)進(jìn)度截止至當(dāng)天的

實(shí)質(zhì)成本-按實(shí)質(zhì)進(jìn)度截止至當(dāng)天的估量成本。

經(jīng)過(guò)項(xiàng)目差別的剖析，可促進(jìn)公司縮短項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)

周期，降低項(xiàng)目的成本或修證估量，使之更為確實(shí)可行。

4、運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)（計(jì)劃評(píng)審技術(shù)，PERT），

鼎力降低工程成本。網(wǎng)絡(luò)圖是表示一項(xiàng)工程各個(gè)工作環(huán)節(jié)或各道工序的先后關(guān)系和所需要時(shí)間的網(wǎng)狀圖。它不但能反應(yīng)出工程所有作業(yè)（工序）之間的互相關(guān)系，并且能表示工程的時(shí)間進(jìn)度，突出工程中的重點(diǎn)作業(yè)和重點(diǎn)路線，從而使項(xiàng)目管理人員集中精力抓住重點(diǎn)，合理分配資源，追求以最小的工程花費(fèi)獲取最正確工期。網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)特別合用于建筑工程項(xiàng)目的時(shí)間一成本控制。

四、房地產(chǎn)行業(yè)成本核算尚待商討的問(wèn)題

1、借錢(qián)花費(fèi)的辦理在實(shí)質(zhì)工作中，許多公司將借錢(qián)花費(fèi)作為調(diào)理利潤(rùn)高低的手段。有的不分用途，一律計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，人為抬高利潤(rùn)；有的對(duì)經(jīng)營(yíng)性的支出和工程支出不加區(qū)分，直接所有資本化或花費(fèi)化；有的將不一樣工程借錢(qián)花費(fèi)不加分派，簡(jiǎn)單計(jì)入某一工程成本；有的在開(kāi)發(fā)中止或結(jié)束后，仍將借錢(qián)利息計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。本文以為，因?yàn)榉康禺a(chǎn)借錢(qián)數(shù)額大，對(duì)當(dāng)

期的損益影響大，在實(shí)務(wù)中，正確地計(jì)算借錢(qián)利息特別重要。應(yīng)注意：（1）確立用于開(kāi)發(fā)成本中的借錢(qián)數(shù)額，以區(qū)分資本化和花費(fèi)化的界線；（2）細(xì)分用于不一樣工程項(xiàng)目的借錢(qián)

數(shù)，正確區(qū)分同一借錢(qián)在不一樣項(xiàng)目間的負(fù)擔(dān)額；（3）工程歇工時(shí)的借錢(qián)花費(fèi)暫停資本化；（4）開(kāi)發(fā)成本轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品即產(chǎn)品完工后，借錢(qián)利息直接計(jì)入當(dāng)期損益。

2、質(zhì)量責(zé)任準(zhǔn)備金

每一個(gè)公司產(chǎn)質(zhì)量量責(zé)任事故發(fā)生的可能性都是存在的，并且一旦發(fā)生，數(shù)額相當(dāng)大，依據(jù)穩(wěn)重性原則，現(xiàn)行制度應(yīng)試慮同意房地產(chǎn)公司依照銷(xiāo)售收入的必定百分比建立質(zhì)量責(zé)任保證金，以降低風(fēng)險(xiǎn)，合理估計(jì)質(zhì)量損失。

3、存貨貶價(jià)損失準(zhǔn)備的計(jì)提

一般以為：房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售的是不動(dòng)產(chǎn)，減值的可

能性較小。實(shí)質(zhì)狀況并不是這樣。其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，商品房積壓嚴(yán)重，積壓時(shí)間越長(zhǎng)，貶價(jià)可能性越大；其二，房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)資本約有70%系外面籌集而來(lái)，存量房積壓時(shí)間愈長(zhǎng)，資本成本愈高。在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益活躍的狀況下，建議仿效股份制公司會(huì)計(jì)制度，采納成本與可變現(xiàn)凈值孰低法。

本文以為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)扔掉“重開(kāi)發(fā)、輕核算”的觀點(diǎn)，一定重視包含成本花費(fèi)開(kāi)銷(xiāo)范圍、時(shí)期花費(fèi)開(kāi)

支范圍、成本和花費(fèi)管理責(zé)任制、成本和花費(fèi)的計(jì)劃和查核等一整套成本管理方法，不停提高成本管理水平。

房地產(chǎn)成本管理

跟著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)久步入成熟期，地產(chǎn)界的競(jìng)爭(zhēng)也逐漸規(guī)范化。房地產(chǎn)商要想獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了一定供給適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，還應(yīng)當(dāng)降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)花費(fèi)支出。“利潤(rùn)＝銷(xiāo)售收入－成本花費(fèi)”這一眾所周

知的簡(jiǎn)單公式，充分反應(yīng)了成本管理的重要性。怎樣經(jīng)過(guò)IT手段、科學(xué)的管理方法提高房地產(chǎn)公司成本管理的水平？明

源依據(jù)幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)公司成本管理的研究與實(shí)踐，聯(lián)合多家優(yōu)異房地產(chǎn)公司在成本管理方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)提煉了

“成本管理四步法”。這四個(gè)步驟分別是：擬訂目標(biāo)、明確崗位職責(zé)、追蹤執(zhí)行、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估。以下就這四個(gè)步驟做詳盡的剖析：1、擬訂目標(biāo)——目標(biāo)成本

目標(biāo)成本是公司早先確立的、在一準(zhǔn)時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。

很多項(xiàng)目成本失控的一個(gè)很重要原由是：早先沒(méi)有成立明確的目標(biāo)成本，即使有也是相對(duì)粗線條的，往常不過(guò)個(gè)“大概的數(shù)”，而真切到了執(zhí)行時(shí)，這個(gè)“大概的數(shù)”常常就經(jīng)不起斟酌，沒(méi)法作為項(xiàng)目的控制線。所以這類(lèi)粗線條的“目標(biāo)/計(jì)劃”其實(shí)是“假目標(biāo)/計(jì)劃”，其結(jié)果以致“走一步看一步”、“拍腦袋做決議”，成本失控就不以為奇了。

目標(biāo)成本法的基本思想：擬訂目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本構(gòu)造樹(shù)層層分解；再經(jīng)過(guò)將估量計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變?yōu)榭蓤?zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)

程中把實(shí)質(zhì)結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)照剖析，找出差距，剖析原由，擬訂改良舉措。

影響目標(biāo)成本擬訂正確性的原由

（1）項(xiàng)目進(jìn)度太緊：

鑒于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要、資本回收的壓力、或是上市公司鑒于達(dá)成年度利潤(rùn)指標(biāo)的需要，房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度往常都卡得比，多目急忙上，了趕

度，常未等達(dá)成就開(kāi)始“招”、“施工”、“

干”的象相當(dāng)廣泛。既然“施工”未能在

“招”、“施工”以前達(dá)成，就造成了在目先期沒(méi)法

目成本行正確算。

/趕

此外，也正因招前不可以“合同的”行正確算，中只好使用“率招”方式代替“價(jià)招”、“工程量清招”，就往后施工程的成本

控制埋下了巨大的患。中的多目存在著大批的“合同更”，此中很重要的一個(gè)原由就是采納了“率招”的模式。

“欲速不達(dá)”，了度卻牲了成本。內(nèi)多企都意到其的缺點(diǎn)，格范開(kāi)流程，重點(diǎn)加“劃”、“招”，極實(shí)行“目成本管理”，獲得了不的成效。

（2）缺少范的目成本算系統(tǒng)：

從目管理的角度看，房地目擁有高的復(fù)度，目周期、波及的多。目展、劃、招、、施工、完工算、售、物管理??每個(gè)都波及到成本控制，因此要的目擬訂“目成本“就需要有一套規(guī)范的系統(tǒng)來(lái)保證其順利實(shí)行，即成立公司內(nèi)部的“目標(biāo)成本管理規(guī)范”。

規(guī)范的目的

保證目標(biāo)成本的正確性：經(jīng)過(guò)擬訂一致的流程與標(biāo)準(zhǔn)，使目標(biāo)成本的正確度不因項(xiàng)目差別而不一樣。

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目間的成本數(shù)據(jù)共享：經(jīng)過(guò)項(xiàng)目間成本數(shù)據(jù)的對(duì)照剖析，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目中潛伏的問(wèn)題并及時(shí)采納舉措予以解決。此外，我們還可以很好的利用歷史數(shù)據(jù)，為新項(xiàng)目供給引導(dǎo)，防止犯重復(fù)錯(cuò)誤，并能夠站在“歷史的高度”去不停完美優(yōu)化有關(guān)流程。

規(guī)范的方法

成立規(guī)范的成本構(gòu)造樹(shù)：綜合公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特色，提煉出一套能兼容所有項(xiàng)目的全成本樹(shù)，作為目標(biāo)成本制定的基線。

成立規(guī)范的流程：定義怎樣在項(xiàng)目發(fā)展階段對(duì)“估量成本”進(jìn)行測(cè)算，怎樣在“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“擴(kuò)大設(shè)計(jì)”、“施工設(shè)計(jì)”各個(gè)階段達(dá)成對(duì)目標(biāo)成本的層層細(xì)化訂正，并形成最后的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采買(mǎi)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本花費(fèi)的使用與管理。2、明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本系統(tǒng)

“責(zé)任成本系統(tǒng)”的目標(biāo)是明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反應(yīng)、查核評(píng)論其職責(zé)執(zhí)行狀況?！柏?zé)任成本”回答的是在“成本管理有關(guān)業(yè)務(wù)”中誰(shuí)來(lái)做、做什么的問(wèn)題。

誰(shuí)來(lái)做？我們有哪些崗位與成本控制有關(guān)？做什么？這些崗位分別對(duì)哪些成本控制指標(biāo)負(fù)責(zé)？怎么負(fù)責(zé)？怎樣評(píng)論？

“責(zé)任成本系統(tǒng)”包含四大體素，即責(zé)任范圍、責(zé)任部門(mén)/有關(guān)部門(mén)、評(píng)論指標(biāo)、評(píng)論部門(mén)。達(dá)成上述四因素的定義，我們就能夠成立起責(zé)任成本系統(tǒng)的基本框架，從而在“組織架構(gòu)”的層面保證目標(biāo)成本的順利執(zhí)行。落實(shí)責(zé)任到崗位，落實(shí)責(zé)任到人，最大程度的減少“目標(biāo)與執(zhí)行脫鉤”現(xiàn)象的出現(xiàn)，真切做到“權(quán)責(zé)清晰，有據(jù)可依”

責(zé)任成本范圍

“責(zé)任成本系統(tǒng)”的目的是保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行落到實(shí)處，所以“責(zé)任成本系統(tǒng)”中的“責(zé)任范圍”的劃

分，實(shí)質(zhì)上也就與目標(biāo)成本的構(gòu)造系統(tǒng)息息有關(guān)。簡(jiǎn)單的說(shuō)，“責(zé)任范圍”的會(huì)合應(yīng)當(dāng)來(lái)自“成本構(gòu)造樹(shù)”。理論上，我們還可以夠把“成本構(gòu)造樹(shù)”的每一個(gè)分支都作為“責(zé)任范圍”來(lái)對(duì)待，并為之定義有關(guān)的責(zé)任部門(mén)、評(píng)論指標(biāo)、評(píng)論部門(mén)。自然在實(shí)質(zhì)工作中，考慮到可操作性，我們可能需要把最重要的那部分摘拿出來(lái)進(jìn)行定義并加以實(shí)行。

作業(yè)過(guò)程管理

明確了“責(zé)任成本系統(tǒng)”，依照部門(mén)、崗位對(duì)其負(fù)

責(zé)的“責(zé)任范圍”進(jìn)行歸并，我們就能夠獲取部門(mén)/崗位的成本目標(biāo)會(huì)合?？墒窃鯓硬拍鼙ＷC部門(mén)、崗位的成本目標(biāo)能

被順利的達(dá)成？為此，我們需要定義一套完好的“作業(yè)過(guò)程

指導(dǎo)書(shū)”來(lái)對(duì)部門(mén)/崗位的行為進(jìn)行規(guī)范，也就是說(shuō)，一定

從“制度流程”的層面保證對(duì)目標(biāo)成本的執(zhí)行，保證對(duì)成本

的控制，這就是“作業(yè)過(guò)程管理”。我們能夠把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

全過(guò)程區(qū)分為若干個(gè)相對(duì)獨(dú)立的作業(yè)過(guò)程，并為每個(gè)作業(yè)過(guò)

程定義相應(yīng)的流程制度規(guī)范，同時(shí)重點(diǎn)定義每個(gè)作業(yè)過(guò)程中

與成本控制有關(guān)的重點(diǎn)，包含量化的經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)論指標(biāo)。這樣，我們就能夠在平時(shí)業(yè)務(wù)這個(gè)層面實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的過(guò)程控制，真切的將成本控制的執(zhí)行力浸透到基層一線。

3、追蹤執(zhí)行——?jiǎng)酉虺杀痉?/p>

經(jīng)過(guò)前兩個(gè)步驟實(shí)現(xiàn)了“目注明確”、“責(zé)任清

晰”以后，我們便進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過(guò)程

的追蹤——?jiǎng)酉虺杀尽?dòng)向成本反應(yīng)的是項(xiàng)目實(shí)行過(guò)程中的預(yù)期成本，經(jīng)過(guò)及時(shí)反響目標(biāo)成本和動(dòng)向成本的差別，幫助有關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。

全動(dòng)向成本

動(dòng)向成本的核心是及時(shí)性，動(dòng)向指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能及時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，比如，每平方單方綜合造價(jià)是多少？

我們重申“在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中”能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行及時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本、協(xié)助營(yíng)銷(xiāo)決議。假如不過(guò)在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)獲取有關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)質(zhì)上只好達(dá)成基本成本核算功能，對(duì)項(xiàng)目成本控制卻沒(méi)有任何幫助，因?yàn)榈搅隧?xiàng)目結(jié)束時(shí)，米已成炊，談控制為時(shí)已晚。

怎樣實(shí)現(xiàn)動(dòng)向成本的測(cè)算？——一此中心，三條主

線

動(dòng)向成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)向成本中改動(dòng)性最大的部分，其“高改動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建花費(fèi)”等，則相對(duì)簡(jiǎn)單控制。正是因?yàn)楣こ毯贤牟淮_立性，以致了成本控制的復(fù)雜性，反應(yīng)在實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“更改黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本失控現(xiàn)象屢次出現(xiàn)。所以，我們?cè)诔杀竟芾碇幸欢ā耙院贤瑸橹行摹薄?/p>

三條主線：“動(dòng)向成本”、“實(shí)質(zhì)發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”?！皠?dòng)向成本”反應(yīng)任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)

構(gòu)散布；“實(shí)質(zhì)發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目目前已鑒定的工程量，與“動(dòng)向成本”對(duì)照可反應(yīng)出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)質(zhì)已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)質(zhì)發(fā)生成本”對(duì)照反應(yīng)出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包含對(duì)付、實(shí)付的狀況。這三條主線能夠很好的反應(yīng)項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。

成本管理系統(tǒng)——管理目標(biāo)成本/動(dòng)向成本的重要

工具

動(dòng)向成本的組成是相當(dāng)復(fù)