市房地產(chǎn)指數(shù)分析報(bào)告

33/332004年10月份南京市房地產(chǎn)70指數(shù)報(bào)告第一部分總體分析1、2004年10月抉策70典型樓盤價(jià)格指數(shù)走勢1.1總指數(shù)公布時(shí)刻南京市70典型樓盤價(jià)格總指數(shù)值比上期增長率2004年10月127↑3%2004年08月123↑1.98%2004年06月120↑1.6％2004年04月118↑1.7%2004年02月116↑4.5%

1.2分區(qū)指數(shù)公布時(shí)刻分區(qū)域指數(shù)城北城東城南城中河西江寧江北2004年10月123↑120126↑132↑132↑123↑115↑2004年08月121↑120121↑126↑127↑119↑114↑2004年06月117↑120↑118↑117↑123↑116↑113↑2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑

1.3分物業(yè)指數(shù)公布時(shí)刻住宅商住寫字樓不墅2004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑

2、2003年8月至2004年10月抉策70典型樓盤價(jià)格指數(shù)要緊阻礙因素分析

2.1阻礙房價(jià)上漲的要緊因素

2.1.1經(jīng)濟(jì)進(jìn)展與消費(fèi)能力增長支撐南京房價(jià)

今年三季度，南京市人均可支配收入同步增加，今年前三季度南京市都市居民人均可支配收入為8562．61元，，比上年增長11.5%。都市居民的消費(fèi)水平在不斷的提高，消費(fèi)需求也在不斷的提升，這講明南京居民的商品房的購買力在不斷的提高。而宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好，必定增強(qiáng)消費(fèi)者的信心，增加對房地產(chǎn)、汽車等耐用消費(fèi)品的消費(fèi)量。近年來，股市持續(xù)低迷，存款利率低，而社會高收入階層財(cái)寶日積月累，急于查找合適的投資保值渠道，房地產(chǎn)市場恰恰成全了這部分投資者的愿望。因有如此強(qiáng)勁的需求力量支撐著南京房市，必定會進(jìn)一步推動整體房價(jià)的上漲的總體趨勢。

2.1.2房地產(chǎn)市場自身進(jìn)展對房價(jià)的阻礙

市場是不斷的進(jìn)展和變化的，房地產(chǎn)市場因此也不例外，房地產(chǎn)市場的進(jìn)展和更新必定阻礙整個(gè)房價(jià)的上漲和消費(fèi)者對商品房的需求。目前，南京房地產(chǎn)市場進(jìn)展迅速，消費(fèi)者對住房的需求已進(jìn)入改善需求增加的時(shí)期，從而帶動了整個(gè)房地產(chǎn)市場的進(jìn)展。

2.1.3都市化進(jìn)程接著加快，帶動房價(jià)上漲

都市化進(jìn)程的推進(jìn)，一方面使都市基礎(chǔ)設(shè)施越來越完善，交通越來越便利，帶動了房地產(chǎn)市場的進(jìn)展；另一方面，使商品房市場涌進(jìn)了大量最為迫切的需求者——拆遷戶，推動了房價(jià)的上行。隨著都市建設(shè)的投入增加，都市居民收入的增加，都市交通網(wǎng)絡(luò)的完善，都市基礎(chǔ)設(shè)施越來越完善，消費(fèi)水平逐步提高，將帶動房地產(chǎn)市場的進(jìn)展。

2.1.4商品房直接成本帶動房價(jià)上漲

新技術(shù)、新材料的應(yīng)用導(dǎo)致的成本上升——隨著居民對住房質(zhì)量、功能、安全、環(huán)保等方面要求的提高，各種新型材料如塑鋼門窗、高檔防盜門、可視門鈴、24小時(shí)紅外線監(jiān)控等不斷被采納使得建筑成本加大造成成本的上升。

自去年下半年以來，建材價(jià)格“漲聲”不斷，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年江蘇省鋼材、水泥、木材的價(jià)格分不比上年同期上漲了40.2%、26%和8.2%，各類建筑材料價(jià)格不同程度的增長，導(dǎo)致商品房直接費(fèi)用的上升。

隨著房地產(chǎn)市場激烈的競爭，“智能化”、“生態(tài)化”、“人文住宅”等小區(qū)概念的不斷興起，住宅小區(qū)各種配套設(shè)施逐步完善，小區(qū)建設(shè)投入加大，分?jǐn)偟缴唐贩恐械某杀倦S之增加。

2.2商品房需求變化，對房價(jià)的阻礙

價(jià)格是制約需求實(shí)現(xiàn)的最要緊的因素，也是購房者最為關(guān)懷的敏感因素。

依照抉策地產(chǎn)研究中心南京購房者俱樂部的數(shù)據(jù)，2004年三季度南京市商品房價(jià)格層次市場容量（需求比例）結(jié)構(gòu)如圖1。圖12004年二、三季度南京市商品房價(jià)格層次需求比例（單位：元/平米）

抉策地產(chǎn)研究中心三季度潛在消費(fèi)者調(diào)研結(jié)果顯示，潛在消費(fèi)者對可承受的最高單價(jià)多在3000-5000元/㎡的區(qū)間內(nèi)，其中對單價(jià)在3001-4000元/㎡之間的比例最高為39%；其次是單價(jià)在4001-5000元/㎡之間的比例為29.6%；處于第三位的是單價(jià)在3000元/㎡以下的，比例為16.1%；比例最低的依舊是單價(jià)較高的6000元/㎡以上的，比例僅為4.2%。

與2004年二季度相比，潛在消費(fèi)者對高房價(jià)的心理承受水平有所上升，要緊反映在認(rèn)為能夠承受的最高單價(jià)在5000元/㎡以上的比例從10.00%上升到10.80%；能夠承受的最高單價(jià)在6000元/㎡以上的比例從2.60%上升到4.20%，提高了1.6%；其他價(jià)位段的比例變化不大。

2004年三季度，南京新建商品房在價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)失衡情況仍然比較嚴(yán)峻。5000元/平米以下的商品房市場供不應(yīng)需，供需結(jié)構(gòu)矛盾較之二季度略有緩和，緣故在于三季度中江北、江寧片區(qū)3000元/平米左右的商品房供應(yīng)量增加較多。同時(shí)，與二季度相比，5000元/平米以上的商品房市場供需比例有所下降，緣故在于由于南京市近期商品房價(jià)格一直較高，購房者對5000元/平米以上的價(jià)格同意能力也在變強(qiáng)，需求量有所增加。

2.32005年南京商品房房價(jià)趨勢性分析

南京房價(jià)漲幅將趨于平穩(wěn)——盡管因?yàn)樯唐贩抗┬杞Y(jié)構(gòu)失衡、建設(shè)成本的上升、土地價(jià)格的上漲等因素的阻礙，在以后專門長時(shí)刻南京房價(jià)還將處于上升時(shí)期，但隨著時(shí)刻的推移，國家宏觀調(diào)控成效將進(jìn)一步顯現(xiàn)。2004年年底中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的大量入市、供需矛盾的相對緩解等因素阻礙下南京市房價(jià)的上漲將趨于平穩(wěn)。從南京房地產(chǎn)市場進(jìn)展的整體格局來看，市場的要緊特征將表現(xiàn)為，市場競爭進(jìn)一步加劇，產(chǎn)品更加細(xì)分，市場更加規(guī)范化，價(jià)格走勢逐漸走向平穩(wěn)。

3.2004年6月至10月抉策南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)分析

依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)監(jiān)測，統(tǒng)計(jì)分析并以雙月刊形式公布《南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)報(bào)告》。以下為抉策地產(chǎn)研究中心2004年6月至2004年10月70典型樓盤價(jià)格指數(shù)商品房、商品住宅、分物業(yè)商品房價(jià)格走勢統(tǒng)計(jì)分析：

3.12004年6月至10月南京市商品房價(jià)格走勢

圖22004年6月-2004年10月南京市新建商品房價(jià)格走勢（單位：元/平米）

依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫和2004年10月70典型樓盤價(jià)格指數(shù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計(jì)對象，依照供給面積與市場價(jià)格加權(quán)計(jì)算，得出2004年10月新建商品房加權(quán)平均價(jià)格為5048元/平米，七大片區(qū)均價(jià)如圖2所示。

由于城東麒麟鎮(zhèn)版塊供應(yīng)量逐漸放大,城東商品房均價(jià)漲幅顯得不夠明顯,而河西片區(qū)均價(jià)漲幅接著了上半年的速度達(dá)到5979元/平米，城中商品房均價(jià)躍升較快要緊是受新近開盤項(xiàng)目起價(jià)較高以及兩個(gè)開盤價(jià)位較高供應(yīng)量較大的商鋪價(jià)格的拉升阻礙，達(dá)到了7985元/平米。

圖32004年6月-2004年10月南京市新建商品房均價(jià)增漲圖（單位：元/平米）

如圖3所示：依照抉策地產(chǎn)研究中心公布70指數(shù)至今，2004年6月至2004年10月以來，南京商品房總均價(jià)上漲98元/平方米，其中增漲最大的仍為城中，為1287元/平方米。

3.22004年6月至10月南京市商品住宅價(jià)格走勢統(tǒng)計(jì)

圖42004年10月南京市新建商品住宅價(jià)格走勢（單位：元/平米）

依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，得出2004年10月新建商品住宅價(jià)格走勢統(tǒng)計(jì)如圖4，2004年10月南京市新建商品住宅均價(jià)為4762元/平方米，與2004年6月相比增長112元/平方米。

2004年10月南京市商品住宅均價(jià)超過7000元/平方米的為城中片區(qū)，河西片區(qū)的價(jià)格已達(dá)5765元/平方米，其余片區(qū)也均有不同程度的上漲。其中城南和城北上漲較快，要緊是這兩個(gè)片區(qū)相關(guān)于城中地區(qū)直線距離較近且都有地鐵立即開通的利好阻礙。圖52004年10月南京市新建商品住宅價(jià)格增漲圖（單位：元/平米）

依照抉策地產(chǎn)研究中心70指數(shù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年6月至2004年10月，南京市商品住宅總均價(jià)上漲了112元/平方米，其中漲幅最大的為城中片區(qū)，達(dá)1502元/平米。

3.32004年6月至10月南京市分物業(yè)商品房價(jià)格走勢統(tǒng)計(jì)

圖62004年10月新建商品房分物業(yè)價(jià)格走勢（單位：元/平米）

如圖6所示，依照抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年10月南京分物業(yè)新建商品房價(jià)格走勢，本期70典型住宅加權(quán)均價(jià)為4762元/平方米，商住寫字樓均價(jià)為7130元/平方米，不墅及公寓加權(quán)均價(jià)為7136元/平方米。其中公寓及不墅漲幅較大，漲幅15.47%。相關(guān)數(shù)據(jù)見下圖。圖72004年6月至10月南京市新建商品房分物業(yè)均價(jià)雙月漲幅

近期南京市不墅和高檔公寓銷售狀況較好，依照抉策地產(chǎn)研究中心消費(fèi)者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，三季度分物業(yè)市場容量中對不墅和高檔公寓的需求占商品房總需求的4.8%。

通過對新建商品房物業(yè)均價(jià)的對比分析，能夠得知，不墅、高檔公寓漲幅較大，那個(gè)變化要緊與南京市住宅消費(fèi)升級換代需求大量增加及購房者追求高品質(zhì)生活需求的趨勢相關(guān)，而由于商住、寫字樓要緊集中在城中片區(qū)，新近開盤的項(xiàng)目漲幅也較快，相比之下，一般商品住宅的漲幅較慢，要緊是因?yàn)榻瓕幒徒钡墓?yīng)比例較大對全市均價(jià)有下拉阻礙，但在幾個(gè)主城區(qū)目前南京市新建商品住宅的價(jià)格漲幅仍然維持較高的水平。

4.存量房價(jià)格走勢分析

圖82004年6月至10月南京市存量房（二手房）市場價(jià)格走勢（單位：元/平米）

依照抉策地產(chǎn)研究中心南京房地產(chǎn)存量房（二手房）數(shù)據(jù)庫檢測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得2004年10月南京各片區(qū)存量房價(jià)格，數(shù)據(jù)跟蹤項(xiàng)目包括：房源的地址、面積、戶型、年代、樓層、單價(jià)、總價(jià)、設(shè)施等。

如圖10所示：2004年10月南京市二手房價(jià)格持續(xù)上漲，城中和江寧漲幅較大，分不已達(dá)5985元/平米和3389元/平米，城中價(jià)格上漲較快是因?yàn)槠涞乩砦恢镁壒?，交通比較方便。江寧的二手房要緊是次新房為主，也同樣受到了購房者的親睞。其他片區(qū)除江北外也有不同程度的上漲，江北二手房價(jià)格下跌是因?yàn)?月以來，新建商品房的供應(yīng)量的增加。導(dǎo)致二手房的價(jià)格下跌。

圖92004年10月南京市各片區(qū)存量房漲幅比較

5.南京市租賃行情分析

從房屋租價(jià)和銷售價(jià)來看南京房地產(chǎn)租賃市場行情，目前租賃價(jià)格水平比較

低，由于南京新建商品房價(jià)格相對過高，一部分準(zhǔn)購房者寧愿選擇租房。依照南京抉策地產(chǎn)研究中心出租房數(shù)據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出，出租房市場租賃價(jià)格與上期相比有明顯上升；要緊緣故是南京外來人口增多和高校開學(xué)，市場對租賃房的需求量增大。一般住宅租賃市場價(jià)格與商品房、商品住宅、二手房價(jià)格有所不同，因此，租賃市場月租金要緊已出租房的年代、戶型、裝修程度等因素緊密相關(guān)。圖102004年10月南京市分片區(qū)一般住宅租賃均價(jià)（單位：元/平米/月）第二部分分物業(yè)情況分析

依照抉策地產(chǎn)研究中心70典型樓盤價(jià)格指數(shù)監(jiān)測統(tǒng)計(jì)得2004年10月價(jià)格，其中商品住宅均價(jià)為4762元/平方米，典型商住、寫字樓均價(jià)為7130元/平方米，典型不墅及公寓均價(jià)為7136元/平方米。

以下為為分物業(yè)典型項(xiàng)目價(jià)格狀況舉例：

1.本期入選70指數(shù)的典型不墅舉樓盤名稱物業(yè)類型2004年6月價(jià)格2004年10月價(jià)格立信·瑞景文華不墅58826400水韻不墅不墅70006600運(yùn)盛·美之國花園不墅53008333（獨(dú)立）翠屏國際城不墅1300013000翰海翠庭不墅40804340愛濤漪水園不墅80009000復(fù)地郎香不墅—6440仁恒·玉蘭山莊不墅70007200金基·藍(lán)鉆公寓（小高層）60806800君臨國際公寓10000900010月物業(yè)指數(shù)126雙月指數(shù)升降3↑

本期2004年10月不墅及高檔公寓的分物業(yè)指數(shù)比2004年8月上升了3個(gè)點(diǎn)，達(dá)126點(diǎn)，典型不墅價(jià)格漲幅較大，公寓的價(jià)格漲幅比較平穩(wěn)?；貞浗鼛讉€(gè)月以來南京不墅市場的進(jìn)展?fàn)顩r，依照抉策地產(chǎn)研究中心近期的統(tǒng)計(jì)，2004年6月至2004年10月不墅及高檔公寓的均價(jià)上漲956元/平方米，達(dá)7136元/平方米。不墅盡管是一個(gè)高端的定位，但目前南京市高端人群的增多，消費(fèi)群體逐漸拓寬，使不墅的需求市場得到進(jìn)展。以上因素都刺激著不墅市場的進(jìn)展，從而促使不墅價(jià)格的上漲。

2.本期入選70指數(shù)的典型住宅舉例（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年6月價(jià)格2004年10月價(jià)格金陵王府公寓100009000風(fēng)情國度·尚園住宅—5200家天下·都市桃園住宅66007600瑞鑫·蘭庭住宅66007200順馳·濱江奧城住宅54006200萬科·金色家園公寓77007200金馬酈城住宅57006350金基·藍(lán)鉆住宅60806800托樂嘉住宅33003400水月秦淮住宅35003600明月港灣住宅35503480翠島花城住宅44005200閱城國際住宅45004800仁恒翠竹園住宅51005500鑫園凱旋城住宅51005800御水灣花園住宅54005400東郊·美樹苑住宅61006000北苑之星住宅44004600萬江共和新城住宅25882580碧云山莊住宅2700280010月物業(yè)指數(shù)129雙月指數(shù)升降3↑

本期2004年10月抉策70典型樓盤住宅指數(shù)比上期上升3個(gè)點(diǎn)，達(dá)129點(diǎn)，上升指數(shù)高度相關(guān)于其他物業(yè)較低。目前，南京房地產(chǎn)市場中住宅市場最為活躍，加上各個(gè)樓盤產(chǎn)品質(zhì)量的提高，價(jià)格上漲較快（除城東片區(qū)），銷售狀況良好。從2004年6月至2004年10月，南京市住宅的均價(jià)上漲了112元/平方米，其中城中片區(qū)上漲最快，達(dá)1582元/平方米；城東片區(qū)住宅均價(jià)下跌30元/平米。其他片區(qū)都有不同程度的上漲。

3.本期入選70指數(shù)的典型商住、寫字樓舉例（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年6月價(jià)格2004年10月價(jià)格華榮大廈寫字樓63007300時(shí)尚空間寫字樓70007400新世紀(jì)廣場寫字樓90009000都市先鋒商住樓80007600壹空間商住樓69007500以后城商住樓80001000010月份物業(yè)指數(shù)125雙月指數(shù)升降4↑

本期2004年10月抉策70典型樓盤商住、寫字樓分物業(yè)指數(shù)比2004年8月上升4個(gè)點(diǎn)，達(dá)125點(diǎn)。

商住、寫字樓不同于其他物業(yè)，銷售進(jìn)度較長，單期價(jià)格變動幅度較大。（數(shù)據(jù)見上圖）從2004年6月到2004年10月南京市房地產(chǎn)商住、寫字樓的均價(jià)上漲了825元/平方米，但有些樓盤由于接近尾盤，因此價(jià)格有所下跌?？傮w來看，商住、寫字樓的價(jià)格上漲比較大。

4.本期入選70指數(shù)的典型商鋪舉例樓盤名稱物業(yè)類型2004年6月價(jià)格2004年10月價(jià)格金浦廣場商鋪70008000—10000海德商廈商鋪—20000太古風(fēng)情街商鋪—9300—12000

當(dāng)前，南京房地產(chǎn)市場商鋪價(jià)格波動比較大，依照抉策地產(chǎn)研究中心公布70指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，商鋪市場價(jià)格變化較為明顯，那個(gè)要緊與樓層、地理位置、鋪面具體位置、朝向等因素有關(guān)，而且不同的位置之間價(jià)格差距相差較大。如：銀河國際廣場，一層50000元/平方米，二層36000元/平方米。三層25000元/平方米。四層16000元/平方米。第三部分典型樓盤樣本片區(qū)分析

抉策地產(chǎn)研究中心能夠?qū)Ω髌瑓^(qū)份物業(yè)類型、分版塊的價(jià)格數(shù)據(jù)、銷售進(jìn)程進(jìn)行月度跟蹤，詳情咨詢抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)部或訂閱抉策地產(chǎn)研究中心片區(qū)市場特征監(jiān)測報(bào)告（收費(fèi)定制報(bào)告,單雙月刊，2000-3000元/期）。

依照南京抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫對本期樓盤數(shù)據(jù)進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算并分析后得出的結(jié)論顯示，2004年10月片區(qū)典型樓盤價(jià)格指數(shù)分片區(qū)價(jià)格在原有的程度上均有不同程度的上漲（除城東片區(qū)）。10月份指數(shù)變化最大的仍為城中片區(qū)，以下為各片區(qū)價(jià)格指數(shù)評定表及其分析：

1.2004年10月城中片區(qū)典型樓盤價(jià)格指數(shù)

表1城中片區(qū)典型樓盤價(jià)格指數(shù)評定表（單位：元/平米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年6月價(jià)格2004年10月價(jià)格金陵王府公寓1000011000都市先鋒商住樓80007600金鼎灣公寓90009200君臨國際公寓100009000家天下·都市桃園住宅66007600匯林綠洲住宅68007000亞東·名座公寓75008300瑞鑫·蘭庭住宅66007200華榮大廈寫字樓8600730010月片區(qū)指數(shù)132↑雙月指數(shù)升降6↑

本期城中片區(qū)共選取9個(gè)典型樓盤，其中高檔公寓4個(gè)，住宅3個(gè)，商住、寫字樓2個(gè)。2004年10月片區(qū)指數(shù)比8月上升6個(gè)點(diǎn)，達(dá)132點(diǎn)。從城中片區(qū)商品房均價(jià)走勢來看，漲幅較大，都市先鋒由于進(jìn)入尾盤，價(jià)格也有所下跌，但大部分樓盤價(jià)格上漲較快，如：家天下·都市桃園，上漲到7600元/平方米?？傮w來看，城中片區(qū)的商品房價(jià)格增幅較快。至2004年10月，城中片區(qū)的商品房均價(jià)已達(dá)7985元/平米，比2004年6月上漲了1287元/平方米。

城中片區(qū)的房價(jià)一直居高不下，是因?yàn)槠鋵ｉT的地理位置緣故造成的，其商品房的住宅檔次也高于其他片區(qū)。比如君臨國際，其價(jià)格為9000元/平米，全精裝修房，品味和檔次都比較高，適合高收入群體居住。目前南京隨著南京市高端人群的不斷增大，購房者追求高品質(zhì)生活需求的趨勢上升，因此城中片區(qū)的商品房仍然受到寬敞購房者的青睞，銷售狀況良好。

2、2004年10月河西片區(qū)典型樓盤價(jià)格指

表2河西片區(qū)典型樓盤價(jià)格指數(shù)評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年6月價(jià)格2004年10月價(jià)格順馳·濱江奧城住宅54006200千峰彩翠住宅55005600萬科·光明都市高檔公寓65007100金馬酈城住宅57006350錦虹麗都住宅47004800云錦美地住宅60006000新城·逸境住宅66007000蘇寧·千秋情緣住宅65006800金基·藍(lán)鉆住宅60806800香緹麗舍商鋪

1100010月片區(qū)指數(shù)132

本期河西片區(qū)共選取10個(gè)典型樓盤，其中住宅8個(gè)，高檔公寓1個(gè)，商鋪一個(gè)。2004年10月片區(qū)指數(shù)比8月上漲5個(gè)點(diǎn)，達(dá)132點(diǎn)。從河西片區(qū)商品房均價(jià)走勢來看，價(jià)格漲幅較大。商品房均價(jià)達(dá)5479元/平方米，比2004年6月增加了489元/平米。

近期河西新增樓盤較多，如奧體·運(yùn)動匯、萬達(dá)華府等，正在熱賣中的樓盤有：龍鳳花園、千峰彩翠、蘇建豪庭等，這些樓盤銷售情況都比較好；部分樓盤已接近尾盤或已銷售完，如萬科·金色家園、金基·藍(lán)鉆、都市假日等。

總體來看，河西片區(qū)商品房價(jià)格上漲較快，僅次于城中片區(qū)，銷售狀況也比較好。至2004年10月河西片區(qū)商品房均價(jià)已達(dá)5479元/平方米。

3.2004年10月江寧片區(qū)典型樓盤價(jià)格指數(shù)

表3江寧片區(qū)典型樓盤價(jià)格指數(shù)評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年6月價(jià)格2004年10月價(jià)格金王府住宅33003400托樂嘉住宅33003400翠屏清華住宅35003360水月秦淮住宅32803600愛濤漪水園不墅80009000萬欣翠園住宅38003680翰海翠庭不墅40804340立信·瑞景文華不墅58826400書香名門住宅31003120市政天元城住宅34503500明月港灣住宅3550348010月片區(qū)指數(shù)123指數(shù)升降4↑

本期江寧片區(qū)共選出11個(gè)典型樓盤，其中不墅3個(gè)，住宅10個(gè)。2004年10月片區(qū)指數(shù)比8月上升4個(gè)點(diǎn)，達(dá)123點(diǎn)。商品房均價(jià)達(dá)3726元/平方，比2004年6月上漲了375元/平米，其中住宅漲幅相對平穩(wěn)，不墅漲幅較大，從而導(dǎo)致整個(gè)江寧片區(qū)商品房價(jià)格上漲較大。依照抉策地產(chǎn)中心媒體數(shù)據(jù)庫監(jiān)測統(tǒng)計(jì)得，至2004年10月，江寧片區(qū)住宅價(jià)格為3455元/平米，比上期增長156元/平方米。

4.2004年10月城南片區(qū)典型樓盤價(jià)格指數(shù)表4城南片區(qū)典型樓盤價(jià)格指數(shù)評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年6月價(jià)格2004年10月價(jià)格廣廈四季陽光住宅51005300花神美境住宅44004400翠島花城住宅44005200水榭華庭住宅50005000仁恒.翠竹園住宅51005500閱城國際花園住宅47004800中江美河住宅50005200綠島華庭住宅4900520010月片區(qū)指數(shù)126指數(shù)升降5↑

本期城南片區(qū)共選取8個(gè)典型樓盤，全部為住宅項(xiàng)目。2004年10月城南片區(qū)指數(shù)比8月上升5個(gè)點(diǎn)，達(dá)126點(diǎn)。商品房均價(jià)為4968元/平方米，比2004年6月上漲了357元/平方米，漲幅7.74%。

城南片區(qū)價(jià)格上漲較快，例如：位于雨花區(qū)安德門旁的風(fēng)情國度·尚園9月一期小高層開盤均價(jià)為4800元/平米，10月二期開盤均價(jià)為5200元/平方米。均價(jià)上漲較快。目前城南片區(qū)的商品房均價(jià)大部分差不多超過5000元/平米，如：仁恒·翠竹園、華神美境等。依照目前城南片區(qū)的樓盤銷售情況來看，城南樓盤仍具有較大的升值空間

5、2004年10月城東片區(qū)典型樓盤價(jià)格

表5城東片區(qū)樓盤價(jià)格指數(shù)評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年6月價(jià)格2004年10月價(jià)格鑫園凱旋城住宅51005800凱悅天琴住宅60008000御水灣花園住宅54005400鐘山·銀城東苑住宅59005900陽光之旅住宅30003200怡水嘉園住宅38004200三金福邸住宅52005300鴻信·清新家園住宅45004800東郊·美樹苑住宅6100600010月片區(qū)指數(shù)120指數(shù)升降0

本期城東片區(qū)選取9個(gè)典型樓盤，全部為住宅項(xiàng)目。2004年10月片區(qū)指數(shù)比上期沒有上升，仍為120點(diǎn)。商品房均價(jià)為5120元/平米。2004年10月下城東片區(qū)價(jià)格差不多穩(wěn)定。要緊緣故是，由于城東麒麟鎮(zhèn)版塊供應(yīng)量逐漸放大,使城東商品房均價(jià)漲幅顯得不夠明顯,從而阻礙了整個(gè)城東片區(qū)商品房的價(jià)格。

6.2004年10月城北片區(qū)典型樓盤價(jià)格指數(shù)

表6城北片區(qū)典型樓盤價(jià)格指數(shù)評定表（單位：元/平方米）樓盤名稱物業(yè)類型2004年6月價(jià)格2004年10月價(jià)格勝利新園住宅38503680北苑之星住宅44004600陽光嘉園住宅51005280閱江花園住宅42004320星河翠庭住宅45004600陽