7.1成果模板《項目后評估報告-精裝修》

項目后評估報：：：

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前言：XX項目用地通過公開招標(biāo)方式2006年月10日競得于2006年5月正式動工，至2009年11月全面入伙，2010年6月達(dá)到后評估時點（數(shù)據(jù)截至?xí)r間為：2010年6月30日）?；趯椖窟M(jìn)行經(jīng)驗總結(jié)和失敗教訓(xùn)的吸取之目，希望本后評估報告能為今后開發(fā)的類似項目提供一定的借鑒。一、核心內(nèi)容提要項概況及評估綜述a)************產(chǎn)xx公首次以公開拍賣方式于年410日在xx市土資源局以XX萬元/畝競得的與文里地塊項目。目地處xx市東區(qū)域一環(huán)路外側(cè)：北臨xx南靠xx，東側(cè)xx，西側(cè)。xx市城市整體發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，市政提出了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，而本地塊正處于城市東部和南部的交界的位置略地位顯著時地塊本身又地處xx居區(qū)范圍內(nèi)此地塊的質(zhì)素好，起點高，具相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)撝?。項?jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)a)項占地面積為76.231畝（合㎡，容積?？偨ㄖ娣e㎡其中住含1號商務(wù)公寓同面積為143,411.28㎡1,211戶業(yè)筑面積為㎡；農(nóng)貿(mào)市場建筑面積為㎡（含部分商鋪，下同），車庫建筑面積，不可售面積10,554.13包括會所游泳池球室空防設(shè)施行車庫務(wù)用房等項開發(fā)周期a)*********2006424日xx市土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》（合同編號：xx），截止到****B區(qū)面入伙，項目發(fā)展總周期為3.57，共計個。其中區(qū)、區(qū)樓B區(qū)筑施工周期分別1年個（計天）、1年零個月（計176天）、2年4個（計天。項綜合評估a)xx房地產(chǎn)市場自2006年以來步入了高速發(fā)展階段，******成功開發(fā)和銷售提供了良好的市場契機(jī)。***********產(chǎn)xx公的第一通過公開拍賣競得的地塊項目，是******后的一個集高層住宅、商業(yè)街、小戶型、農(nóng)貿(mào)市場為一體的多物業(yè)形態(tài)的精品復(fù)合項目，其操作難度遠(yuǎn)高**名城，具有巨大的挑戰(zhàn)性。xx公通過充分的市場調(diào)研和準(zhǔn)確的場定位，比較成功的實現(xiàn)了市場定位和產(chǎn)品策劃階段決定的產(chǎn)品形態(tài)，并且在過程中不斷的調(diào)整和持續(xù)創(chuàng)新，保證了產(chǎn)品的先進(jìn)性；同時由于前期策劃較為充分和較好的過程控制，成本及質(zhì)量都得到了良好的控制。c)在工程實施階段，加強(qiáng)工程進(jìn)度管理，嚴(yán)格把控工質(zhì)量，真正實**地產(chǎn)“過程精品”的生產(chǎn)施工理念。第2頁共頁

銷售階段，產(chǎn)品定位中目標(biāo)客戶定位、產(chǎn)品定位細(xì)節(jié)的推敲及格的定位，再到營銷推廣中各物業(yè)推售策略、推售時機(jī)的選擇、價格策略的制訂等大方向來看，****項目整體運營及操作較為成功。準(zhǔn)確把握銷售時機(jī)，克服了“典”、宏觀調(diào)控等重重困難，最終使本項目成為片區(qū)的標(biāo)志性建筑，得到了行業(yè)內(nèi)和消費者的普遍認(rèn)可二、項目投資管理評估項背景及合同執(zhí)行情況a)【********項目位于：臨xx，南靠xx，東側(cè)，西側(cè)xx。該項目凈用地面積為萬方米，容積率3.56?？偨ㄖ娣e萬方米，可售面積19.75萬平方米，其中住宅平方米，商業(yè)萬平方米，農(nóng)貿(mào)市場萬方米，車庫萬平方米；不可售面積萬方米。c)該項目由*公首次以公開拍賣方式于2006年月10日xx市土資源局成功競得年月24日訂土地出讓合同，合同執(zhí)行情況良好。項發(fā)展期內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回顧a)【********項目于年月日簽訂土地出讓合同年月日首批A1區(qū)盤銷售，截止至2010年月30日完成銷售面積17.83萬方米，占全部可售面積的％。在～2009年目主要發(fā)展期內(nèi)xx市要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)現(xiàn)良好GDP與均可支配收入穩(wěn)步增長，年均復(fù)合增長13.70和9.9％；作為西南部核心城和重要發(fā)展極，發(fā)展期內(nèi)xx市人口集聚效應(yīng)明顯城市市區(qū)人口年均復(fù)合增長率達(dá)到％良的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動下，房地產(chǎn)投資額呈現(xiàn)逐年高速增長態(tài)勢，由年億增至2006年元，年均復(fù)合增長率高達(dá)％c)該項目發(fā)展期內(nèi)市地產(chǎn)市場總體上亦處于起步上速展的繁榮時期要體現(xiàn)在：市場總體投入、產(chǎn)出規(guī)模持續(xù)快速且交替增長：年投資額及銷售額年均復(fù)合增長率分別達(dá)到％％，且年銷售額及投資額均分別高于上一年度的投資額及銷售額，這一方面發(fā)映出在此期間宏觀意義上當(dāng)年投資額可以在下一年度收回，另一方面則反映出開發(fā)商和消費者均對市場持有良好的預(yù)期；銷售量和銷售價格同步增長2006年市商品房銷售面積和價分別為1,533萬方和3,592/平方米，與2003年比年均復(fù)合增長％和19.7％；供求態(tài)勢良好，需求旺盛，商品房空置率逐年降低。在政策面上，項目發(fā)展期內(nèi)國家陸續(xù)頒布多項法規(guī)及政策，開了對房地產(chǎn)市場的綜合治理整頓并逐步加大加深了調(diào)控力度，對xx市及本項目均帶來了一定影響2005年國家出臺“國八條”為代表的一系列措施來穩(wěn)定住房價格，房價漲幅趨緩，下半xx房產(chǎn)市場出現(xiàn)一段時間的觀望期，本項目銷售速度也受到一定影響。規(guī)指標(biāo)變動評估第3頁共頁

凈用地面積容積率總?cè)莘e率面積總建筑面積?？墒勖娣e住宅商業(yè)農(nóng)貿(mào)市場車庫＃不可售面積

可研指標(biāo)（平方米）50,8213.50177,874196,474195,294155,17818,5163,00018,6001,180

實際指標(biāo)（平方米）50,8213.56181,040208,110197,556143,41124,8204,25625,06810,554

指標(biāo)變化（平方米）003,16611,6362,262-11,7676,3041,2566,4689,374

變動率（％）0.00%1.71%1.78%5.92%1.16%-7.58%34.05%41.87%34.78%794.42%本項目各項規(guī)劃指標(biāo)同可研階段相比，均有一定的變化，其中主要變動體現(xiàn)在以下幾點：不可售面積巨幅增加目建面積增加11,636平米幅5.92％其可售面積增加了2,262平方米，增幅1.16；不可售面積（包括會所、游泳池、球室、架空層、人防設(shè)施、自行車庫、服務(wù)用房等幅增加了平方米幅達(dá)794研階段對此部分所需的規(guī)劃面積估計不足。該部分面積的增加侵占了部分容積率面積，不但將對土地相對成本產(chǎn)生一定影響，而且顯然將響總建安成本及最終盈利?？墒勖娣e總量變化不大，但其中各子物業(yè)類型指標(biāo)變化較大，其中：住宅面積總量變化最大，可研相比減少平方米（減少了7.6％）農(nóng)貿(mào)市場面積變化幅度最大，增加了41.9（增加了平方米）；商業(yè)及車庫分別增加了6,300平米，增幅34。可從各銷售物業(yè)類型的銷售價格和銷售率進(jìn)一步探討規(guī)劃指標(biāo)變動對收益的影響。（此項分析中銷售數(shù)據(jù)為此次后評估截至日之“實際發(fā)生數(shù)據(jù)”，而非“預(yù)計銷售情況”）銷售價格（元/平方米）

銷售面積（平方米）可研

實際

可研

實際

實際增幅

銷售率階段

建設(shè)

階段195,29

建設(shè)197,55

銷售178,26?？墒勖娣e4,6225,67222.71%90.23%4155,17

6143,41

4140,57住宅4,3005,30923.47%98.02%8第4頁共頁

1

8

商業(yè)*9,1159,3732.83%254.06

18,51624,82020,47982.64%農(nóng)貿(mào)市場3,60012,7463,0004,2561,99946.53%%車庫91011.11%18,60025,06815,20860.67%住宅部分目前基本銷售完畢，實際完成銷售面積98；實際銷售價格與可研相比增幅較大，達(dá)到23.5％，而實際銷售額僅比可研增長％，主要原因為該部分規(guī)劃指標(biāo)的減少幅度較大，并未使該部分收益達(dá)到最大化，可采用分解技術(shù)對其進(jìn)行初步定量分析：＝×B2×B1＝【（A2－）×B1【（－B1）×A2】：益增加值：可研銷售價格：研銷售面積：實際銷售價格：際銷售面積其中：【（A2－A1）×】理解為售價（市場）變動影響貢獻(xiàn)值【（B2－B1）×】可理解為面積指標(biāo)變動影響貢獻(xiàn)商業(yè)部分總體銷售狀況基本良好，目前完成全部可售面積的％，且目前實際銷售面積超過可研預(yù)計銷售面積10.6％；其售價與可研相比增2.8％銷總額增長了％。經(jīng)測算，該部分物業(yè)價變動因素和指標(biāo)變動因素對總收益增加值的影響均為正效應(yīng)，規(guī)劃指標(biāo)變動貢獻(xiàn)值較大。目商業(yè)部分物業(yè)實際銷售價格和實際銷售面積均高于可研階段市對該類型物業(yè)具有一定的需求，該項指標(biāo)變動較為合理且可產(chǎn)生一定的超額收益。如若該物業(yè)類型存貨今后在中短期內(nèi)仍可以低于目前售價銷售完畢，則該部分物業(yè)類型的指標(biāo)變動將最終確定對項目整體盈利狀況產(chǎn)生積極影響。農(nóng)貿(mào)市場實際建設(shè)面積為平方米，與可研相比增加了％，實際銷售價格與可研相比巨幅增加，增幅達(dá)到254％，但實際銷售面積平米）不甚理想，銷售僅為％且尚未達(dá)可研階段的預(yù)計銷售面積3,000平米），其原因主要有以下幾點：規(guī)模超出市場需求、實際銷售價格偏高、內(nèi)部配套設(shè)施設(shè)備不盡完善合理、周邊同類市場競爭激烈等。雖然該部分物業(yè)實際售收入增加了％由該部分物業(yè)面積的增加占用了容積率面積且實際銷售面積并不理想此實際上該物業(yè)部分指標(biāo)變動對項目整體收益最大化造成了一定不良影響。車庫部分實際建設(shè)面積面積為平米，與可研相比增加了34.8％，銷售面積的實際銷售率僅為60.7％且實際銷售量尚未達(dá)到可研階的標(biāo)準(zhǔn)18,600平米，而銷售價格僅比可研提高了11.1％，因此最終銷售成果非常不理想，實際銷售總收入僅為可研階段的％。因此在可研階段對車位銷售價格及銷售比率的預(yù)測，應(yīng)在充分市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理、謹(jǐn)慎的估計。第5頁共頁

小結(jié)：1.項目總體容積率面積略有增加3,166平米）且宅容積率面積減少-11,767平米），這種容積率面積變化差額主要體現(xiàn)在商業(yè)、農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積的增加上。其中商業(yè)部分規(guī)面積增加6,304平米）對項目具有定的良性作用，農(nóng)貿(mào)市場及不可售面積變動則可能對項目盈利最大化產(chǎn)生一定負(fù)面影響車庫部分面積變化較大且最終銷售效果不理想。今后應(yīng)進(jìn)一步在研、規(guī)劃和銷售各階段加深對市場研究合理的評價當(dāng)?shù)厥袌龈魑飿I(yè)類型的市場容量及價格承受力，配置合理的物業(yè)類型面積比例，從而獲得項目整體開發(fā)銷售進(jìn)度的最優(yōu)化和收益的最大化。項綜合評價a)銷收入項目發(fā)展期內(nèi)xx市雖受到國家宏觀調(diào)控政策的部分影響總體上仍保持快速發(fā)展量價齊升的繁榮態(tài)勢，在此宏觀環(huán)境下，本項目各物業(yè)類型的實際銷售價格亦均不同程度的高于可研階段此為銷售收入大幅提高的最為主要的因素。其次，商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃面積調(diào)整對銷售總收入的提高供了部分貢獻(xiàn)，但住宅、農(nóng)貿(mào)市場以及車庫的面積調(diào)整對總體銷售收入為負(fù)效應(yīng)。今后需進(jìn)一步強(qiáng)加深對各類型物業(yè)市場容量、價格及面積配比的研究，同時需在可研階段對車庫等物業(yè)類型的格及銷售率進(jìn)行謹(jǐn)慎評估。投資回收期投資回收期比原計劃略有提前，于年4季回成本。三、項目規(guī)劃設(shè)計工作評估項基本情況?項目的建筑標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)體系墻體維護(hù)材料外立面勾縫材料外窗及玻璃入口大堂標(biāo)準(zhǔn)層公共空間

住宅框支剪力墻空心磚釉面磚、金屬氟碳漆水泥砂漿摻加聚合物斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面墻面：石材、部分木作；地面：石材；頂棚：石膏吊頂，吊燈墻面：?；u、部分木作；地面：玻化磚；頂棚：石膏吊頂，筒燈

商業(yè)框架空心磚花崗石材、鍍膜玻璃、鋁塑板水泥砂漿摻加聚合物斷橋鋁合金型材，深灰色粉末噴涂表面，摩砂面?小戶型精裝修標(biāo)準(zhǔn)房間名稱

部

位

裝修標(biāo)準(zhǔn)第6頁共頁

客廳臥室衛(wèi)生間廚房陽臺其他

地面墻面天花地面墻面天花地面墻面天花設(shè)備地面墻面天花設(shè)備地面天花

（強(qiáng)化）木地板乳膠漆、木質(zhì)踢腳線乳膠漆，預(yù)留吊燈位（強(qiáng)化）木地板乳膠漆；木質(zhì)踢腳線乳膠漆，預(yù)留吊燈位防滑地磚瓷片鋁扣板吊頂盥洗盆及冷熱水龍頭、座便器、淋浴龍頭及花灑、化妝鏡、浴霸防滑地磚瓷片鋁扣板吊頂，吸頂燈櫥柜，含不銹鋼水槽及水龍頭、嵌入式爐具、抽油煙機(jī)防滑地磚乳膠漆；吸頂燈戶內(nèi)門及門套帶鎖；熱水器小戶型裝修成本分析****商務(wù)小戶型為精裝房，物資部通過集中采購，降低裝修成本。精裝商務(wù)小戶型總建筑面積為5,272.56㎡甲供材料單方造價約元㎡?商務(wù)會館功能：大堂，咖啡廳，臺球室，乒乓球室，健身房，室內(nèi)羽毛球館，室內(nèi)籃球館，室內(nèi)恒溫游泳池，室外游泳池。裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修：石材、木作、地毯、木地板、玻璃裝飾、石膏吊頂?shù)取Ｖ到梃b和推廣的經(jīng)驗?概念設(shè)計產(chǎn)品策劃加強(qiáng)與市場、政策的互動，進(jìn)行了充分推敲。延續(xù)了歷史文化底蘊(yùn)和人文氛圍，利用教育配套，針對客戶的文化特征，以“文化融合”作為載體，推出“多元文化，人文都市”的題，打造兼具深厚內(nèi)涵和現(xiàn)代氣質(zhì)的“人文大社區(qū)無遮擋臨江景觀面，在規(guī)劃、環(huán)境和產(chǎn)品設(shè)中貫徹“景觀最大化造親水社區(qū)生活成以高層住宅為主體的多種中高檔精物業(yè)組合的建筑綜合體。項目包含多種物業(yè)形態(tài)：高層住宅，商務(wù)公寓，商業(yè)街，臨河商務(wù)樓，小戶型公寓以及會所。多元化成就了城綜體的新穎面貌和獨特氣質(zhì)。GREENWICHVILLAGE的元文化質(zhì)。第7頁共頁

本項目的案名——就取

?規(guī)劃設(shè)計針對項目地價較高、物業(yè)綜合、用地面積有地大、容積率高、規(guī)劃限制多的情況，在明確重配、適當(dāng)組合、綜合平衡的原則之下，在各棟塔計中，重點控制景觀、朝向、主導(dǎo)風(fēng)向、視野間素；在景觀利用最大化的同時，兼顧景觀的均好調(diào)景觀和朝向關(guān)系。

限，商業(yè)占點、合理分樓的布局設(shè)距等幾個要性，同時協(xié)規(guī)劃為東部住宅區(qū)和西部商業(yè)區(qū)兩個互不干擾，互利共生，并充分考慮項目分期開發(fā)的特性和要求7棟樓布置在園區(qū)四，形成較大面積的中心景園，小區(qū)圍合而不封閉，提供了舒適的小區(qū)內(nèi)空間；商業(yè)布置沿地塊周邊進(jìn)行設(shè)計，在太平南街開辟內(nèi)街，擴(kuò)大商業(yè)面積，并增加商業(yè)休閑性，劃分較清晰的區(qū)域，便于經(jīng)營管理；并結(jié)置小戶型形“戶+商業(yè)的模式布置公不占用沿街商業(yè)的口岸用地為原則。?戶型設(shè)計在規(guī)劃上依據(jù)江景景觀特點呈級差分布，以密性和可變性為設(shè)計原則。

合入口設(shè)建配套以均好性

彈性空間：戶型內(nèi)部的彈性設(shè)計，如采用大開間大跨度結(jié)構(gòu)，內(nèi)部房間可以自由隔斷、組合；戶型與戶型間的彈性設(shè)計，可平面橫向變化，如兩戶打通后可變成一戶。戶型平面“三進(jìn)式”布置：第一進(jìn)，入戶花園或玄關(guān)，緩沖空間和半公共的多功能空間；第二進(jìn)，客廳、餐廳、廚房、客衛(wèi)，開放、交往空間；第三進(jìn)，臥室、書房、主衛(wèi)，私密空間；按空間私密性的增強(qiáng)遞進(jìn)布局。完善住宅功能：設(shè)計如生活陽臺，儲藏空間，衣帽間等多功能空間。生態(tài)空間：設(shè)計入戶花園、空中花園、生態(tài)小陽臺（花池）等，滿足人與自然親近的需要，成為戶內(nèi)與戶外、與室外的緩沖地帶?？臻g可延續(xù)性：室內(nèi)空間有一定的自由度，留有自行改造、組合空間的余地，如將主臥與小次臥貼鄰布置，便于打通成為套房；廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房等。照度與隔聲：將客廳、主臥和觀景陽臺等重點房間布置在臨河景觀面的同時，盡量將次臥、主衛(wèi)等房間朝向江景和園內(nèi)景色，爭取景觀、日照、降噪平衡最優(yōu)組合。廚衛(wèi)與設(shè)備：廚房面積在6～7，大小適用，長方形的平面便于布置曲尺型櫥柜，動線較第8頁共頁

短、空間利用較高，櫥柜連續(xù)長度不應(yīng)小2700mm轉(zhuǎn)角部分布置煙道，廚房長邊靠餐廳，方便改造成開敞式廚房主面6㎡右，短邊大于1900mm能較為緊湊的擺放四間套，或擺放檔次較高的三件套，浴缸能看到很好的景色。家庭緊急求助報警：每戶客廳及主臥設(shè)置緊急求助按鈕各一個電話保持垂直，距地0米。并接后與管理中心報警控制主機(jī)相連。戶內(nèi)及陽臺外窗防范報警，靠近裙樓一、二層及頂層住戶每戶在可開啟的門，窗上預(yù)留門磁，窗磁管路。?立面設(shè)計

立面設(shè)計有較大突破，將現(xiàn)代風(fēng)格和文化色彩結(jié)合到一起，當(dāng)時覺得有一些風(fēng)險，但是由于設(shè)計風(fēng)格是源于概念定位的，再加上設(shè)計和施工的仔細(xì)，最終呈現(xiàn)的效果令人滿意。糅合了強(qiáng)烈的都市現(xiàn)代感和濃郁的文化感——樓體態(tài)挺拔，造型簡潔，突出現(xiàn)代建筑的美，點線面的構(gòu)成、明暗變化和材質(zhì)肌理的感強(qiáng)烈；另一方面，塔樓頂部的造型構(gòu)架、立面的色彩對基地文脈具有一定的隱喻。其中，少而精致的細(xì)節(jié)是“現(xiàn)代簡約”氣質(zhì)的最佳體現(xiàn)：立面上的裝飾細(xì)節(jié)原本只是建筑必須的元素——窗檐，陽臺擋水，空調(diào)百頁，連接梁等——對其作一些適當(dāng)?shù)奶幚砗蛷?qiáng)化——凸出、凹進(jìn)、穿透——依賴光線的變化形成豐富的層次。建筑立面配色原則：******選了延續(xù)城市文脈的白、灰、墨三色局部點綴黃色（提亮）的立面色彩，以及內(nèi)斂低調(diào)但富有層次的配色原則。立面設(shè)計特點：高層塔樓和臨河底商立面設(shè)計采用現(xiàn)代風(fēng)格，講求建筑的現(xiàn)代、簡潔和挺拔，突出建筑的都市感和時代感。商業(yè)街立面根據(jù)業(yè)態(tài)進(jìn)行整體考慮，講求細(xì)膩變化和檔次感，突出商業(yè)建筑的休閑、體驗特性。重點考慮商鋪的經(jīng)營需求，在立面設(shè)計中合理組織入口、櫥窗、店招位、空調(diào)位和公共設(shè)備等元素。?環(huán)境設(shè)計

******的景觀設(shè)計以“現(xiàn)代簡約北美風(fēng)格”為概念，以“濱水而居為鄰”為目標(biāo)，融入大量親水元素，并與架空層景觀巧妙結(jié)合，演繹出清新自然的環(huán)境空間。同時強(qiáng)調(diào)“GREENWICH”藝術(shù)氛圍，托樓盤的都市形象；在內(nèi)部空間的處理上注重步移景易、起落回環(huán)、小中見大，營造有景可賞、有景可游的居住環(huán)境空間。延續(xù)基地的文脈，強(qiáng)化社區(qū)與城市空間的關(guān)系，圍繞濱河——簡約—GREENWICH——**高端的整合概念，優(yōu)美靜謐的住宅園林與休閑浪漫的商業(yè)環(huán)境相互輝映，共同營造具有濃郁文化風(fēng)情的社區(qū)環(huán)境。環(huán)境空間架構(gòu)：本項目景觀設(shè)計分為三個層次：商業(yè)與城市臨界面空間、住宅空間（包括人行入口空間及臨河架空層頂綠化三個不同層次，三個層次的景觀設(shè)計綜合運用了多種設(shè)計手法，將三部分協(xié)調(diào)統(tǒng)一起來，形成從平面到立體空間的全方位園林體系。環(huán)境設(shè)計導(dǎo)則：整體性、系統(tǒng)性、生態(tài)性、尺度適應(yīng)性、多樣性、參與性、步行化、可滲透性、立體化。?裝飾設(shè)計第9頁共頁

裝飾設(shè)計以更好的展現(xiàn)建筑設(shè)計亮點為主要目標(biāo)，但是細(xì)節(jié)，特別是設(shè)備布置和空間節(jié)點的細(xì)節(jié)處理，對成敗起著關(guān)鍵作用。設(shè)計管理**設(shè)管理流程比較完善和成熟由于項目的前期策劃時間和圖紙設(shè)計時間都比較長，所以都能夠按照公司制定的相關(guān)流程開展工作，并且各個節(jié)點控制都比較好。在二裝設(shè)計工作和施工合工作中，由于有許多新的設(shè)計內(nèi)容以前沒有遇到過，再加上項目本身比較復(fù)雜，工作中容易出遺漏或者延誤的情況，經(jīng)過該項目的積累，也為之后項目的二裝設(shè)計工作的計劃安排、過程控制積累了寶貴的經(jīng)驗，進(jìn)一步完善了管理流程。特色產(chǎn)品——精裝小戶型公寓“精裝酒店式小戶型”在市場定位之初就針對地理位置和樓盤規(guī)模、當(dāng)時的市場產(chǎn)品進(jìn)行了全仔細(xì)的考察和資料整理，形成了一套較完備的基礎(chǔ)資料，包括戶型、底商、公共空間、立面、電、裝修檔次等；然后對這些基礎(chǔ)資料進(jìn)行分析，結(jié)合營銷戶型區(qū)間，對各個房間的開間、進(jìn)深尺進(jìn)行了詳細(xì)的設(shè)定和推敲。進(jìn)一步，結(jié)合市場實例為各種戶型中增加賣點，如利用擴(kuò)大的落地窗為陽光室（當(dāng)時可不計算面積），為小戶型設(shè)計陽臺等；另一方面，將廚房、衛(wèi)生間（前區(qū)）和藏空間結(jié)合在一起，在很有限的空間中實現(xiàn)了比較完備的居住功能，特別對那些空間設(shè)計的亮點行突出和烘托，最后呈現(xiàn)的精裝房效果讓人滿意?？臻g設(shè)計上的突出亮點和高端品牌廚衛(wèi)器具是**小戶型的最大賣點，通過****小戶型實踐，在有限面積中實現(xiàn)比較完備的居住功能和做出空間亮點是精裝小戶型成功的根本，特別是廚衛(wèi)設(shè)備器具的選用。各段與相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合前期策劃階段與投資部、項目部配合，收集規(guī)劃條件、場地條件、紅線圖、地形圖、市政管網(wǎng)圖等基礎(chǔ)資料并要有準(zhǔn)確的紅線圖電子文件；在拆遷完成和場地平整后實測場地標(biāo)高、周邊道路標(biāo)高，相鄰場標(biāo)高，對總平設(shè)計提供準(zhǔn)確的基礎(chǔ)資料；對沒有完成的市政道路，一定要拿到準(zhǔn)確的道路高程（府文件），避免因為資料不準(zhǔn)確，造成場地標(biāo)高設(shè)計失誤。與營銷策劃部配合，成立項目調(diào)研和產(chǎn)品策劃小組，共同進(jìn)行市場調(diào)研和開展產(chǎn)品策劃工作，市場定位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。由于營銷和設(shè)計一起開展工作，可以較好的彌補(bǔ)各自業(yè)務(wù)層面的不足，高工作效率。圖紙設(shè)計階段與營銷部配合，落實項目規(guī)模、住宅戶型區(qū)間、商業(yè)體量、商業(yè)分布等重要的設(shè)計要求。與合部、物資部配合，做好產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定工作，重點控制大量和大型設(shè)備、材料的選擇，達(dá)到設(shè)計要求成本控制的平衡。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)通過地區(qū)公司評審。與項目部配合，在施工圖設(shè)計階段，嚴(yán)格控制施圖設(shè)計交底和過程圖審圖節(jié)點的管理質(zhì)量，確保施工圖設(shè)計質(zhì)量。第10頁共14頁

執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計三級評審制度，逐步落實概念方案，規(guī)劃方案設(shè)計，立面方案設(shè)計，景觀方案設(shè)等重要設(shè)計成果。施工階段與項目部配合，完善施工圖中的不足之處，提高產(chǎn)品完成質(zhì)量。應(yīng)對施工圖交底做好充分準(zhǔn)備留出合理看圖時間，并且用相關(guān)制度參與人員做出責(zé)任劃分和獎懲界定，保證施工圖交底質(zhì)量，少邊施工，邊發(fā)現(xiàn)問題，邊修改的情況。與項目部、合約部、物資部配合，完善二次裝修設(shè)計，指導(dǎo)現(xiàn)場完成二裝樣板制作工作，并對板進(jìn)行優(yōu)化和確認(rèn)，保證施工成果滿足設(shè)計要求。提高二次裝修設(shè)計的圖紙完整性、準(zhǔn)確性，提設(shè)計質(zhì)量，最好爭取在主體施工圖完成一段時間（大～3個）后整體完成二裝圖紙的設(shè)計和樣板確認(rèn)工作，降低對現(xiàn)場進(jìn)度的影響。項目結(jié)利、入伙階段與項目事務(wù)部、項目部配合，協(xié)助完成各項質(zhì)檢驗收工作。做好信息收集工作，便于提前做好料準(zhǔn)備工作，避免臨時忙亂。與客服服務(wù)部、銷售中心和地產(chǎn)服務(wù)部（物管公司）配合，及時處業(yè)主投訴問題。做好資料收集工作，作為今后設(shè)計工作的參考。有改進(jìn)和可供借鑒的的方面有待改進(jìn)的實例1—空調(diào)外機(jī)位在******～樓的空調(diào)位設(shè)計中，為了減少空調(diào)位對外立面的不利影響，達(dá)到外立面“簡潔、精致”的目的，將部分臥室的空調(diào)位從窗下調(diào)整到生活陽臺。但是，此舉帶來了兩方面的難題其一，是冷凝水的排放，現(xiàn)場采用了在墻體內(nèi)埋置冷凝水管（鋼管），在戶內(nèi)機(jī)位處預(yù)留套管接的方法。此方法解決了冷凝水排放的難題，但是，如果要檢修立管，勢必破壞室內(nèi)裝修，為今后管留下隱憂。其二，是冷媒管的架設(shè)，由于部分臥室與生活陽臺距離較遠(yuǎn)，冷媒管跨越了走廊和生間（或儲藏室），現(xiàn)場采用在梁上留孔，業(yè)主裝修時采用吊頂隱藏冷媒管的方法。但是，業(yè)主住后，大多抱怨冷媒管太長，耗電量大的缺點，最后不得不將空調(diào)位調(diào)整到臥室窗下?？照{(diào)位一直是我司樓盤考慮的比較周到的地方，在立面美觀、安裝方便、使用節(jié)能等方面都做很多考慮，但是依然會有新的問題出現(xiàn)，多數(shù)是由于立面的原因而對部分空調(diào)位的設(shè)置采用了不合理或是不符合業(yè)主使用習(xí)慣的方式。此問題暴露了設(shè)計師對業(yè)主心態(tài)把握不足的弱點。設(shè)計師今后的設(shè)計中，要不斷積累經(jīng)驗，在立面設(shè)計的同時就將空調(diào)外機(jī)位作為極重要（且敏感）的設(shè)因素進(jìn)行充分考慮，滿足業(yè)主的使用要求，做到“人性化”的空調(diào)布置。有待改進(jìn)的實例2—中心廣場的洗米石*******區(qū)中心景點，是由噴泉疊水、喬木植栽和地硬鋪拼花共同組成的。但是一開始，地面硬鋪邊緣的弧形帶子是做的洗米石。施工完后發(fā)現(xiàn)呈現(xiàn)效果檔次不高，而且由于洗米石與花崗硬鋪的交接沒有作好處理，邊沿參差不平，效果很差。之后將洗米石調(diào)整為花崗石板，解決了問。此問題暴露了設(shè)計師對材料的把握不足和細(xì)部處理考慮不深的弱點，今后的設(shè)計工作中，應(yīng)該斷積累設(shè)計經(jīng)驗，熟練掌握材料的特性和施工方法，提高景觀硬鋪的設(shè)計質(zhì)量。第11頁共14頁

有待改進(jìn)的實例3—電梯廳的瓶頸********樓底多數(shù)都做了架空的設(shè)計，為了節(jié)約成本，除了號和號下做了轉(zhuǎn)換層以外（其底層分別為商業(yè)和會館），其余塔樓直接將剪力墻的柱子落下。架空層的設(shè)計，為底層單元大堂的設(shè)計帶來了很大的空間，單元大堂個個都高大開敞，突出了樓盤的檔次。但是由于沒作轉(zhuǎn)換，實際上大堂的平面組織是在住宅平面上進(jìn)行，難免出現(xiàn)一些“瓶頸”空間，本來在標(biāo)準(zhǔn)不明顯的一些拐角，在單元大堂的大尺度空間中就顯得特別的狹小，再加上裝修石材厚度的影響局部通道口尺寸只有左。最后采用將墻體切角的辦法來處理。此問題反映了設(shè)計師對空把握的不足，今后的設(shè)計工作中，應(yīng)該對重要的公共空間——如電梯廳、公共走道等特別是裝復(fù)雜的大堂空間——進(jìn)行仔細(xì)的推敲，結(jié)合設(shè)備專業(yè)，進(jìn)行局部的調(diào)整優(yōu)化，以滿足使用和美觀求，減少公共空間的“瑕疵”。可供借鑒的實例——商業(yè)外立面設(shè)計********業(yè)立在設(shè)計之初更多的考慮為提高項目檔次和在商家不進(jìn)行裝修情況下的外立面效果，故大量使用石才和玻璃幕墻，造價很高。商家未裝修經(jīng)營前，外立面效果很不錯，且非常檔次。但實際上，商家為了經(jīng)營需要需進(jìn)行二裝和大量利用外墻做戶外廣告，最后外立面被破壞盡，真有點“勞民傷財”。由于現(xiàn)在公司項目的進(jìn)度都比較緊張，就要求對原來的流程進(jìn)行靈活的調(diào)整，比如適當(dāng)?shù)暮喕蛘邏嚎s時間。為了不影響對設(shè)計質(zhì)量的控制，應(yīng)該利用已有的經(jīng)驗，早做工