柯橋市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

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2014年3月15日杭州興興商業(yè)地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)目錄一、城市概況二、商圈調(diào)查三、商鋪售價(jià)調(diào)查四、商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查一、城市概況

紹興市位于浙江省中北部、杭州灣南岸，東連寧波市，南臨臺(tái)州市和金華市，西接杭州市，北隔錢塘江與嘉興市相望。東西長(zhǎng)130.03公里，南北寬116.86公里，海岸線長(zhǎng)40公里，總面積為8256平方公里。

紹興市下轄紹興縣、諸暨市、上虞市、嵊州市、新昌縣和越城區(qū)，中心城市四大組團(tuán)連片建成區(qū)230平方公里，人口440萬(wàn)，2011年全地區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入33273元，排名居中國(guó)第九位。一、城市概況

紹興古稱“會(huì)稽”，世界文化名城，也是春秋越國(guó)、吳越國(guó)、南宋等朝代的古都，有“華夏風(fēng)流、國(guó)之東門、泱泱大邦、天上仙都、天下無儔”的美譽(yù)。作為曾經(jīng)的浙江首府，紹興是聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)城市，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活力第一城，中國(guó)一線民富強(qiáng)市，國(guó)家可持續(xù)發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)和重要的交通樞紐。跨海發(fā)展的紹興，著力構(gòu)建華東重要的區(qū)域“經(jīng)濟(jì)商貿(mào)金融交通物流中心”，打造國(guó)務(wù)院定位的國(guó)際文化旅游城市，重塑“越中藹藹繁華地，江東都會(huì)古無雙”的形象。

目前紹興形成以鏡湖為核心，越城、袍江、柯橋?yàn)橹蔚奶卮蟪鞘懈窬?，是華東重要的交通樞紐、商貿(mào)物流中心、區(qū)域金融中心、新興產(chǎn)業(yè)基地、中國(guó)創(chuàng)業(yè)富豪中心、中國(guó)品牌之都、國(guó)際文化旅游城市。一、城市概況1、柯橋概況地理位置位于紹興市區(qū)西北方，紹興縣人民政府所在地行政區(qū)劃4個(gè)街道，15個(gè)鎮(zhèn)面積人口縣域面積1177平方公里，2011年紹興縣戶籍人口72.58萬(wàn)，其中柯橋城區(qū)人口27.8萬(wàn)城市距離距紹興市13公里（10-15分鐘車程）經(jīng)濟(jì)發(fā)展2011年實(shí)現(xiàn)GDP920億元(人均GDP126757元，約19164美元，達(dá)到富裕國(guó)家水平)，財(cái)政總收入117.03億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額142.23億元，居民人均可支配收入36547元（浙江省為30971元，杭州市為34065元），農(nóng)民人均純收入19527元（浙江省為13071元，杭州市為15245元）。城市之最擁有亞洲最大的布匹集散中心--中國(guó)輕紡城；浙江省小康縣、全國(guó)經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣。一、城市概況2、人口構(gòu)成（消費(fèi)者滿意度調(diào)研）被訪顧客年齡情況：20-25歲，占比34%；為25-30歲，占比22%；30-40歲，占比17%；20歲以下占比13%；40-45歲、45-50歲、50歲以上各占6%、5%和4%。被訪者居住的地區(qū)：柯橋（華舍、安昌）地區(qū)，占比39%；紹興，占比23%；鏡湖區(qū)域，占比13%；外市顧客，占比11%；表明萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)消費(fèi)的顧客中75%是在紹興市內(nèi)距離柯橋萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)20公里以內(nèi)的顧客。一、城市概況3、人口構(gòu)成（消費(fèi)群體調(diào)研）顧客的月收入情況：2000-3000元，占比36%；2000元以下，占比23%；3000-5000元，18%；5000-8000元，占比8%；8000-10000元，占比1%；10000元以上14%。由此可知：2000-5000元占54%，5000-1000元及以上占23%，2000元占比23%。顧客消費(fèi)金額情況：500元以下占比42%；500-1000元占比29%；1000-3000元占比16%；3000元占比10%；沒有消費(fèi)占比2%。一、城市概況4、柯橋居民消費(fèi)特點(diǎn)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)情況全縣常住人口家庭戶人口性別構(gòu)成年齡構(gòu)成受教育程度城鄉(xiāng)構(gòu)成全縣常住人口103.08萬(wàn)，包含省外流動(dòng)人口36.44萬(wàn)。其中柯橋街道常住人口5萬(wàn)，流動(dòng)人口17萬(wàn)。36.51萬(wàn)戶男性人口為52.64萬(wàn)人，占51.07%；女性人口為50.44萬(wàn)人，占48.93%。0-14歲人口為13.33萬(wàn)人，占12.94%；15-59歲人口為76.93萬(wàn)人，占74.62%60歲及以上人口為12.82萬(wàn)人，占12.44%全縣常住人口中，具有大學(xué)（指大專及以上）程度的人口為4.14萬(wàn)人；具有高中（含中專）程度的人口為10.81萬(wàn)人；具有初中程度的人口為45.28萬(wàn)人；具有小學(xué)程度的人口為34.10萬(wàn)人城鎮(zhèn)人口為69.10萬(wàn)人[6]，占67.03%；鄉(xiāng)村人口為33.98萬(wàn)人，占32.96%

一、城市概況

輕紡城客群柯橋居民客群鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群

私營(yíng)業(yè)主業(yè)務(wù)員老柯橋人新柯橋人富裕居民工薪居民群體年齡基本在30歲以上，文化程度普遍不高，事業(yè)打拼多年，有多次置業(yè)經(jīng)歷，比較注重商業(yè)氛圍價(jià)值年齡基本在30歲左右，考慮在柯橋安家長(zhǎng)期生活年齡集中在35-45歲，一般有良好教育背景，事業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，渴望改善居住條件,追求舒適生活；年齡主要在25-35歲為主，良好的教育背景，事業(yè)處于發(fā)展階段，多為首次置業(yè)；年齡集中在35-45歲，向往城市生活，提升居住環(huán)境，購(gòu)房攻擊為部分工作重心轉(zhuǎn)移到柯橋，或者為子女買房年齡基本在35以下歲，向往城市生活，改善居住環(huán)境，購(gòu)房攻擊為部分工作重心轉(zhuǎn)移到柯橋，或者為子女買房特征以政府公務(wù)員，企事業(yè)單位泛公務(wù)員為主以政府公務(wù)員，企事業(yè)單位、企業(yè)白領(lǐng)以公務(wù)員、醫(yī)生、教師等高收入人群為主收入及消費(fèi)能力群體收入水平高，跨度大，購(gòu)買力充裕，是柯橋零售品消費(fèi)主力客群收入水平較一般，但原始積累少收入水平較好，擁有一定的資金積累收入水平一般，對(duì)價(jià)格比較敏感收入水平較好，擁有一定的資金積累收入水平一般，對(duì)價(jià)格比較敏感消費(fèi)偏好對(duì)品牌認(rèn)知度較高、對(duì)購(gòu)物環(huán)境、對(duì)服務(wù)品質(zhì)要求較高、對(duì)價(jià)格不敏感對(duì)時(shí)尚品牌擁護(hù)度高、消費(fèi)大膽、注重品味消費(fèi)保守、多次比價(jià)、趨于理性消費(fèi)前衛(wèi)、趨于感性對(duì)品牌認(rèn)知度相對(duì)較低、消費(fèi)感性、注重體驗(yàn)感受時(shí)尚潮流、消費(fèi)理性5、周邊主要公交一、城市概況序號(hào)車次始發(fā)站時(shí)間站點(diǎn)居民區(qū)商圈188路城東森海豪庭-縣中心醫(yī)院5:35--22:0050站樂苑新村、東方家園、金城賓館、柯笛花園、金橋花園、管墅小區(qū)、鑒湖景園、梅川小區(qū)、裕民西區(qū)、雙川小區(qū)服裝市場(chǎng)、藍(lán)天商圈、小馬路步行街2801路輕紡城汽車站-新服裝市場(chǎng)5：50-20：3030站迎架橋小區(qū)、興越小區(qū)、東周村、清水苑服裝市場(chǎng)、藍(lán)天商圈3803路輕紡城汽車站-輕紡城汽車站5：50-22：0032站后梅小區(qū)、裕民西區(qū)、裕民小區(qū)、華都苑、管墅小區(qū)、柯笛花園藍(lán)天商圈、小馬路步行街4805路柯南-九鼎5：50-22：0048站梅墅村、管墅小區(qū)、迎架橋小區(qū)藍(lán)天商圈、服裝市場(chǎng)5807路梅墅水莊-齊賢車站5：35-21：0035站迎駕橋小區(qū)、陽(yáng)嘉龍小區(qū)、梅川小區(qū)、管墅小區(qū)杭州大廈、藍(lán)天商圈6108路繁榮村-服裝家紡市場(chǎng)5：50-20：0044站梅川小區(qū)、雙川小區(qū)、梅巷小區(qū)、金家村、東方家園藍(lán)天商圈6、交通概況

公路：

紹興東至寧波車程約1小時(shí)，西至杭州車程約0.6小時(shí)，南至諸暨車程約0.5小時(shí)，北至上海車程約2小時(shí)。

高鐵：

杭州至寧波的城際高鐵將在13年6月全線開通，其中柯橋站為東至寧波北至上海的重要站點(diǎn)。

飛機(jī)：

從紹興柯橋至蕭山機(jī)場(chǎng)全程只需30分鐘，而規(guī)劃中的稽山公路及延長(zhǎng)線將是柯橋與蕭山機(jī)場(chǎng)的最快捷通道。

一、城市概況1、主要商圈情況柯橋目前的三大主要商圈：笛揚(yáng)路步行街商圈、萬(wàn)達(dá)商圈、藍(lán)天商圈；二、商圈調(diào)查

二、商圈調(diào)查

笛揚(yáng)路商圈藍(lán)天商圈萬(wàn)達(dá)商圈2、全縣商圈分布圖3、柯橋商圈發(fā)展情況柯橋商業(yè)布局可以概括為“兩中心”：即笛揚(yáng)步行街為主的老城商業(yè)中心與以市心廣場(chǎng)為中心的新商業(yè)中心。老商業(yè)中心：笛揚(yáng)步行街、萬(wàn)商路商業(yè)街、錦麟天地購(gòu)物中心、杭州大廈柯橋購(gòu)物中心；新商業(yè)中心（目前處于起步階段）：市心廣場(chǎng)、藍(lán)天廣場(chǎng)步行街廣場(chǎng)。老商業(yè)中心新商業(yè)中心二、商圈調(diào)查

4.1笛揚(yáng)路商圈4.1.1步行街：區(qū)位：位于柯橋中部，主要由笛揚(yáng)路步行街、萬(wàn)商路交叉口的錦麟天地購(gòu)物中心構(gòu)成，最具代表性的為笛揚(yáng)路步行街，笛揚(yáng)路步行街全長(zhǎng)961米、寬30米，于2004年10月建成并投入使用。業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)比較單一，主要以購(gòu)物為主，附帶一些餐飲。主要服裝配套品牌有堅(jiān)持我的、浪漫一身、紅袖、海瀾之家、勁霸、奧康、GXG、太平鳥男裝等；主要餐飲品牌有肯德基、粥皇、豪上豪牛排館?？蛻簦耗壳凹辛丝聵蚣爸苓呮?zhèn)的居民，收入中低檔的普通工薪階層為主。優(yōu)劣勢(shì)分析：此商圈整體地理位置優(yōu)越，交通便利，消費(fèi)者集中，是目前柯橋最成熟、穩(wěn)定的商圈。但是笛揚(yáng)路步行街產(chǎn)品檔次低，整體商業(yè)品味一般，業(yè)態(tài)比較傳統(tǒng)，缺少大型餐飲、娛樂設(shè)施。而錦麟天地購(gòu)物中心自09年4月30日開業(yè)至今，目前除一樓沿步行街的街鋪開業(yè)和生意較好外，其他基本處于歇業(yè)及轉(zhuǎn)租狀態(tài)。租金：笛揚(yáng)路步行街街鋪的市場(chǎng)租金在12-18元/平方米

/天左右，錦麟天地的市場(chǎng)一樓租金在6元/平方米/天左右。二、商圈調(diào)查

4.1笛揚(yáng)路商圈4.1.2杭州大廈：區(qū)位：位于柯橋西南部，由萬(wàn)商路商業(yè)街和位于萬(wàn)商路和育才路交叉口的杭州大廈柯橋購(gòu)物中心組成。以杭州大廈柯橋購(gòu)物中心為代表。業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)單一，基本上以購(gòu)物、百貨為主，附帶零星餐飲，和笛揚(yáng)路步行街業(yè)態(tài)情況類似。杭州大廈柯橋購(gòu)物中心在當(dāng)?shù)囟ㄎ恢懈叨耍?jīng)營(yíng)戶以當(dāng)?shù)卮砩虨橹?，匯集了老鳳祥、天梭、歐珀萊、歐萊雅、太平鳥女裝、ODBO、浮力森林等品牌?？蛻簦阂灾袡n收入者為主。優(yōu)劣勢(shì)分析：此商圈以杭州大廈柯橋購(gòu)物中心為代表，實(shí)行品牌化和專業(yè)化的經(jīng)營(yíng)路線，品牌綜合檔次較中端；周圍公交站點(diǎn)設(shè)置不多，交通網(wǎng)絡(luò)不發(fā)達(dá)，且業(yè)態(tài)單一，人氣聚集力較差；在價(jià)格定位上來看，以200-2000元的商品為主，不符合周邊目標(biāo)受眾的消費(fèi)能力。所以目前運(yùn)動(dòng)和休閑樓層大部分已關(guān)閉，很多淑女裝也紛紛撤柜，經(jīng)營(yíng)情形不樂觀。租金：杭州大廈柯橋購(gòu)物中心5％－20％左右扣點(diǎn)二、商圈調(diào)查

4.2萬(wàn)達(dá)商圈區(qū)位：位于紹興市紹興縣縣政府所在地柯橋，西鄰金柯橋大道，東臨湖中路，南側(cè)緊鄰錢陶公路。項(xiàng)目占地面積18.18萬(wàn)平米，建筑面積約68.7萬(wàn)平方米，業(yè)態(tài)由大型購(gòu)物中心、寫字樓、商務(wù)酒店、室外步行街、住宅、商鋪等組成。業(yè)態(tài)：步行街及主力店組成，其中主力店包括萬(wàn)達(dá)百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、大歌星KTV量販歌城、萬(wàn)達(dá)五星數(shù)碼影院、大玩家超樂場(chǎng)、優(yōu)衣庫(kù)、博士蛙等?？蛻簦阂灾懈邫n收入者為主。優(yōu)劣勢(shì)分析：品牌優(yōu)勢(shì)：“萬(wàn)達(dá)”已得到柯橋人的認(rèn)可和信賴；餐飲優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目周邊沒有豐富的餐飲組合；劣勢(shì)：客群不足，柯橋城市人口較少，周邊成熟小區(qū)較少，且入住率不高。租金：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南面裕民路租金2-3元/平方/天二、商圈調(diào)查

4.3藍(lán)天商圈區(qū)位：位于柯橋中心地帶，由藍(lán)天.市心廣場(chǎng)、天虹百貨、華聯(lián)國(guó)際商貿(mào)城、藍(lán)天廣場(chǎng)步行街、明珠廣場(chǎng)、聚銀時(shí)代（籌建中）構(gòu)成。以藍(lán)天.市心廣場(chǎng)為代表。業(yè)態(tài)：包括餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物等業(yè)態(tài)，主力店有天虹百貨、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家、五星電器、蘇寧電器、麥歌KTV，以及藍(lán)天影視中心?？蛻簦阂灾苓吥贻p時(shí)尚的中青年層、中高收入者為主。優(yōu)劣勢(shì)分析：周邊兩公里內(nèi)將會(huì)有至少15個(gè)小區(qū)的規(guī)劃，居住氛圍、商業(yè)潛力巨大，準(zhǔn)備打造成柯橋新的時(shí)尚、高端購(gòu)物中心，并隨著聚銀時(shí)代（銀泰百貨）的入駐，對(duì)我項(xiàng)目的招商和未來經(jīng)營(yíng)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)壓力。不過，目前對(duì)餐飲的規(guī)劃有一定限制（只在商業(yè)中心的最后區(qū)塊有部分中餐的引入），業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理。另外，由于規(guī)劃鋪位過多，空鋪情況嚴(yán)重，現(xiàn)在除少數(shù)沿街店鋪有商戶經(jīng)營(yíng)外，內(nèi)鋪出租率不高。租金：藍(lán)天市心廣場(chǎng)一樓沿街商鋪?zhàn)饨鹚綖?-10元/平方米/天，內(nèi)鋪?zhàn)饨鹚?-6元/平方米/天二、商圈調(diào)查

三、商鋪銷售價(jià)格調(diào)查項(xiàng)目開盤時(shí)間2013年銷售均價(jià)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)金街201117000元—25000元