第二章地租理論

思考與練習本章教學要求本章主要內(nèi)容不動產(chǎn)經(jīng)濟學【教學目的和要求】通過本章的學習使學生了解古典經(jīng)濟學地租理論，熟悉新古典經(jīng)濟學地租理論和城市地租理論，掌握馬克思的地租理論。【教學重點及難點】資本主義地租的實質(zhì)；級差地租、絕對地租、壟斷地租等的涵義、產(chǎn)生的條件、來源等?！窘虒W內(nèi)容與時間】

（5學時）

?！窘虒W方法與手段】主要以多媒體教學為主，輔以課堂討論和學生自學。首頁第二章地租理論第一節(jié)古典經(jīng)濟學的地租理論第二節(jié)馬克思的地租理論第三節(jié)新古典經(jīng)濟學的地租理論第四節(jié)城市地租理論首頁第二章地租理論資產(chǎn)階級古典政治經(jīng)濟學的早期地租理論古典經(jīng)濟學時期流行的地租理論是地租剩余理論。起源于威廉·配第和亞當·斯密之間的時期。該時期的地租特點是，地租是從土地收益中減去包括工資在內(nèi)的成本后的剩余，剩余額的大小取決于農(nóng)產(chǎn)品的需求和供給成本，農(nóng)產(chǎn)品的成本又取決于土地位置和肥沃程度。較完整的地租理論剩余理論產(chǎn)生于詹姆斯·安德森和大衛(wèi)·李嘉圖之間的時期。第一節(jié)古典經(jīng)濟學的地租理論資產(chǎn)階級古典政治經(jīng)濟學的早期地租理論杜爾閣：從地租與土地所有權的關系出發(fā)，指出地租是由農(nóng)業(yè)勞動者用自己的勞動向土地取得的財富，但卻被土地所有者占有的部分。威廉.配第：地租是土地上生產(chǎn)的農(nóng)作物所得的剩余收入；由于土壤肥沃程度和耕作技術水平的差異，以及產(chǎn)地距市場遠近的不同，地租也不同第一節(jié)古典經(jīng)濟學的地租理論斯密、李嘉圖、安得森與屠能的地租理論亞當.斯密:地租是因使用土地而支付給地主階級的代價,其來源是工人的無償勞動,是“一種壟斷價格”.大衛(wèi).李嘉圖:地租是農(nóng)業(yè)經(jīng)營者從利潤中扣除并付給土地所有者的部分.詹姆斯.安得森屠能:從地租與土地位置關系出發(fā)，提出了區(qū)位地租。目錄第二節(jié)馬克思的地租理論一、資本主義地租的實質(zhì)馬克思的地租理論，是馬克思和恩格斯在對古典政治經(jīng)濟學家的地租理論批判性地繼承的基礎上建立和發(fā)展起來的。馬克思的地租理論主要研究了資本主義農(nóng)業(yè)地租，對城市地租也有涉及。

資本主義地租，是租地農(nóng)場主為取得土地使用權，而支付給土地所有者的超過平均利潤的那部分剩余價值。土地所有權是地租的前提，地租是土地所有權得以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。土地所有者、農(nóng)場主（資本家）與勞動工人區(qū)別：平均利潤地租工資應注意四個方面的區(qū)別：1、土地資本利息與（真正）地租的區(qū)別2、土地租金與（真正）地租的區(qū)別3、地租與一般剩余產(chǎn)品的區(qū)別4、地租與借貸資本利息如何學習地租理論？真正地租與投入土地的固定資本的利息的區(qū)別：為改良而進行的土地資本投入所支付的利息，可能形成地租的一部分，但并不構成真正的地租使用土地物質(zhì)本身而支付的報酬真正地租與土地租金的區(qū)別：租地農(nóng)場主為使用土地及其附屬物支付給所有者的全部代價為土地租金。真正地租只是土地租金的一部分地租與一般剩余產(chǎn)品的區(qū)別：在本質(zhì)上，資本主義地租是超額利潤的轉化形式；在量上，資本主義地租只是剩余產(chǎn)品的一部分，不是全部。地租與借貸資本利息的區(qū)別：土地的購買價格實質(zhì)是土地所提供地租的購買價格。二、級差地租三、絕對地租四、壟斷地租五、礦山地租和建筑地段地租第二節(jié)馬克思的地租理論目錄第三節(jié)新古典經(jīng)濟學的地租理論新古典經(jīng)濟學時期流行的地租理論是地租的邊際生產(chǎn)力理論。一般認為，杜能是這一理論的先驅，他在《孤立國》一書中應用邊際生產(chǎn)力概念分析了地租理論，并建立了區(qū)域地租理論。新古典經(jīng)濟學地租理論否定了古典經(jīng)濟學中把生產(chǎn)要素分為土地、勞動、資本的方法，認為各生產(chǎn)要素的價值由它的邊際生產(chǎn)力決定，從而否認地租是一種剩余。瓦爾拉斯質(zhì)問：“為什么英國學派要用勞動和資本服務的使用量來確定地租，而不愿用土地服務的使用量來確定工資和利息？”瓦爾拉斯認為，“地租、工資、利息、產(chǎn)品價格和生產(chǎn)系數(shù)都是在同一問題以內(nèi)的未知量；它們始終必須共同地被確定，不能單獨地被確定”。一、邊際生產(chǎn)力地租理論二、稀有地租和極差地租三、城市地租四、準地租五、地租與土地產(chǎn)品價格的關系第三節(jié)新古典經(jīng)濟學的地租理論目錄城市級差地租區(qū)位區(qū)位區(qū)位城市土地不是利用其自然生產(chǎn)能力，而是將其作為生產(chǎn)和生活的場所的空間，土地的肥沃程度對城市地租沒有影響。但“區(qū)位”是土地級差地租的主要影響因素，是級差地租產(chǎn)生的條件。第四節(jié)城市地租理論基礎設施集聚效益規(guī)模效益繁華度、環(huán)境交通條件區(qū)位效益由城市土地價值各影響要素綜合形成城市地租理論第四節(jié)城市地租理論1、城市土地級差地租產(chǎn)生的來源分析：（1）工業(yè)用地的級差地租產(chǎn)生的來源。

——工業(yè)級差地租產(chǎn)生的條件“交通條件”（2）住宅用地的級差地租產(chǎn)生的來源。

——住宅用地級差地租產(chǎn)生的條件主要是“交通、繁華度、環(huán)境”（3）商業(yè)用地的級差地租產(chǎn)生的來源。

——商業(yè)用地的級差地租產(chǎn)生的條件是“聚集效應和繁華度”第四節(jié)城市地租理論一、城市極差地租個別生產(chǎn)價格和社會生產(chǎn)價格的差勞動者工資收入的轉移超額銷售量的超額利潤第四節(jié)城市地租理論一、城市極差地租2、城市級差地租類型（1）城市極差地租Ⅰ的形成：由于土地位置引起的相對較高的利潤，在一定條件下，會轉化為地租，就是城市級差地租Ⅰ。（2）城市極差地租Ⅱ的形成：在城市一定面積的某土地上，在投資界限范圍內(nèi)連續(xù)追加投資，建筑面積由小到大，建筑產(chǎn)品總價值增加。連續(xù)投資直到建筑邊際，由此產(chǎn)生的建筑產(chǎn)品總價值與總建筑生產(chǎn)成本之間的差額，構成業(yè)主的超額利潤。這種超額利潤轉化成的地租就是城市極差地租Ⅱ。

土地周圍城市基礎設施的建設，會改變該土地的經(jīng)濟地理位置，提高該土地上的城市極差地租Ⅰ，同時，也會擴大該土地上的投資界限，提高土地的可利用強度，從而提高城市極差地租Ⅱ。城市極差地租Ⅱ不僅和土地的地基承載力有關，也和經(jīng)濟地理位置、規(guī)劃容積率限制、建筑產(chǎn)品的市場供求有關。絕對地租產(chǎn)生的來源、原因和條件：城市絕對地租是在土地使用權和土地所有權分離的條件下，所有土地使用者都必須繳納的地租，即城市土地使用者所必須繳納的最低限度的地租。城市地租是使用一個城市最邊緣的土地或位置、地基等方面最差的土地所必須繳納的地租。在對土地利用完全不作限制的情況下，土地用途的選擇取決于不同用途下的地租支付能力，因而城市最邊緣土地作非農(nóng)業(yè)利用時，所繳納的地租額不得低于農(nóng)業(yè)利用時的地租額，也就是說，城市絕對地租量至少等于與最邊緣城市土地相鄰農(nóng)地上的農(nóng)業(yè)地租。

城市絕對地租產(chǎn)生的原因是所有權的壟斷。

由于城市最差土地只能提供平均利潤，而不能提供超額利潤用以支付絕對地租，因而城市絕對地租只能是對平均利潤的扣除。對城市物質(zhì)生產(chǎn)部門來講，絕對地租來自于該部門工人創(chuàng)造的剩余價值；城市中非物質(zhì)生產(chǎn)部門、非營利性的部門、居民個人所支付的絕對地租，只能是對他們所得到的國民收入的扣除。二、城市絕對地租由于土地所有者對供不應求的稀缺土地的壟斷而產(chǎn)生的超額利潤轉化為壟斷地租。由于優(yōu)越的位置或特別的建筑物而帶來的超額利潤轉化的地租，為壟斷地租。壟斷地租來自于優(yōu)越位置所帶來的極高營業(yè)額或地上建筑物的特別高的壟斷價格。第四節(jié)城市地租理論三、城市壟斷地租目錄資本主義級差地租1、級差地租概念2、資本主義級差地租產(chǎn)生的條件與原因3、極差地租形式（1）級差地租Ⅰ（是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的）土地肥力的差異是形成級差地租Ⅰ的條件之一土地位置（距市場遠近）差異也是形成級差地租Ⅰ的條件之一（2）級差地租Ⅱ（是在同一塊土地上連續(xù)投入等量資本，各等量資本之間的生產(chǎn)率不同所產(chǎn)生的超額利潤轉化形成的地租。）（見表）；4、級差地租Ⅰ與級差地租Ⅱ的關系5、最壞耕地也有級差地租返回產(chǎn)生于支配壟斷自然力的個別資本的個別生產(chǎn)價格和投入該生產(chǎn)部門的一般資本的社會生產(chǎn)價格之間的差額。資本主義絕對地租1、絕對地租概念：

不管租種什么樣的土地都必須繳納的地租2、資本主義絕對地租產(chǎn)生的條件、來源和原因3、影響資本主義絕對地租量的因素4、現(xiàn)代資本主義農(nóng)業(yè)絕對地租的來源

資本主義壟斷地租1、含義：由產(chǎn)品的真正壟斷價格帶來的超額利潤轉化成的地租。2、真正的壟斷價格是由購買者的購買欲和支付能力決定。而與一般生產(chǎn)價格或產(chǎn)品價值所決定的價格無關。3、壟斷地租分為兩種：（1）由于土地所有權壟斷，不付地租在未耕地上進行投資受到限制，以致土地產(chǎn)品按照高于他們價值的壟斷價格出售，由此而形成超額利潤轉化為壟斷地租；這種地租實質(zhì)是農(nóng)業(yè)資本有機構成較高情況下的絕對地租，是由于地租的存在而產(chǎn)生壟斷價格。（2）由于某一土地獨特的自然特性，所生產(chǎn)出的產(chǎn)品具有較好的口味或其他質(zhì)量特征，以至于能夠超出價值基礎的壟斷價格出售，由這種壟斷價格產(chǎn)生的超額利潤轉化為壟斷地租。這種壟斷地租實質(zhì)是極差地租。資本主義礦山地租和建筑地段地租1、礦山地租：級差地租、絕對地租、壟斷地租2、建筑地段地租土地位置對級差地租量起著決定性的影響在土地上的固定資本的投入必然會提高建筑地段的地租。壟斷地租是建筑地段地租的主體部分詹姆斯.安得森的地租理論同一的市場價格是形成地租的前提土地肥沃程度不同形成級差地租Ⅰ努力程度的不同形成了級差地租Ⅱ返回資本主義級差地租產(chǎn)生的條件與原因條件：自然力或者優(yōu)越的自然條件原因：土地有限而產(chǎn)生的資本主義經(jīng)營壟斷土地等級所耗資本（元）平均利潤（元）產(chǎn)量（kg）個別生產(chǎn)價格（元）社會生產(chǎn)價格（元）級差地租Ⅰ（元）全部產(chǎn)品每公斤產(chǎn)品每公斤產(chǎn)品全部產(chǎn)品劣等100202001200.60.61200中等100202501200.480.615030優(yōu)等100203001200.40.618060級差地租Ⅰ的形成及地租量

（一）級差地租Ⅰ的形成及地租量

（二）地塊距市場里程（km）生產(chǎn)資本投入（元）運輸費用（元）資本總支出（元）平均利潤（按20%計）個別生產(chǎn)價格（元）社會生產(chǎn)價格（元）級差地租（元）甲101005105211261326乙151007.5107.521.51291323丙2010010110221321320級差地租

ⅠⅡ的形成及地租量

單位：元土地等級所耗資本平均利潤產(chǎn)量（kg）個別生產(chǎn)價格社會生產(chǎn)價格級差地租ⅠⅡ全部產(chǎn)品每公斤產(chǎn)品每公斤產(chǎn)品全部產(chǎn)品劣等地100202001200.60.6120優(yōu)等地100203001200.40.618060Ⅰ在優(yōu)等地上追加投資100203501200.340.621090Ⅱ級差地租Ⅰ與級差地租Ⅱ的關系兩者實質(zhì)一致，都是由個別生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格之間的差額所產(chǎn)生的超額利潤轉化而成的.

級差地租Ⅰ是級差地租Ⅱ的基礎和出發(fā)點。（1）從歷史上看，級差地租Ⅰ的產(chǎn)生先于級差地租Ⅱ，反映農(nóng)業(yè)由粗放經(jīng)營到集約經(jīng)營兩個不同階段。（2）從形成過程來看，級差地租Ⅰ是由于土地的優(yōu)越自然力為前提，而級差地租Ⅱ是以同一塊地上連續(xù)投資的生產(chǎn)率高于劣等地的生產(chǎn)率為前提。級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ都是極差地租的表現(xiàn)形式，他們都是投在土地上的等量資本所具有的不同生產(chǎn)率的結果。最壞耕地也有級差地租由于在較好的耕地上連續(xù)追加投資的勞動生產(chǎn)率降低由于社會對農(nóng)產(chǎn)品需求增加，有更壞的耕地投入耕作在最壞耕地上追加投資由于勞動生產(chǎn)率的不同最壞耕地也有級差地租

（平均利潤率為20%）土地投入資本（元）平均利潤（元）產(chǎn)量（kg）個別生產(chǎn)價格（元）社會生產(chǎn)價格（元）級差地租Ⅱ（元）全部產(chǎn)品每公斤產(chǎn)品每公斤產(chǎn)品全部產(chǎn)品最壞耕地501050601.22.412060最壞耕地追加501025602.42.460條件：土地所有權與使用權的分離來源：農(nóng)業(yè)資本有機構成低于社會平均資本有機構成而產(chǎn)生的農(nóng)產(chǎn)品價值高于生產(chǎn)價格的差額形成的超額利潤（圖）原因：土地私有權的壟斷資本主義絕對地租產(chǎn)生的條件、來源和原因絕對地租的形成及地租量生產(chǎn)部門資本有機構成剩余價值（元）商品價值（元）利潤率（%）平均利潤率（%）生產(chǎn)價格（元）絕對地租（元）工業(yè)食品紡織機械70c+30v80c+20v90c+10v30201013012011030202020

1020120120120農(nóng)業(yè)60c+40v40140402012020絕對地租是土地所有者憑借對土地私有權的壟斷所取得的、土地產(chǎn)品市場價格高于社會生產(chǎn)價格的一個差額，這個差額轉化形成的地租。絕對地租量小于等于差額（商品價值與生產(chǎn)價格之間的差額）轉化為絕對地租的量完全取決于市場供求情況和新耕種的土地面積。無論差額有多大，，在正常條件下，絕對地租也只能是微小的。土地肥沃程度逐漸遞增單產(chǎn)價格價值社會（一般）生產(chǎn)價格個別生產(chǎn)價格絕對地租極差地租市場價格農(nóng)產(chǎn)品的價值與生產(chǎn)價格之間的差額及其實現(xiàn)程度農(nóng)業(yè)資本有機構成的相對水平農(nóng)業(yè)投資的總量影響資本主義絕對地租量的因素前面分析的結論——農(nóng)產(chǎn)品價值高于社會生產(chǎn)價格的余額（農(nóng)業(yè)資本有機構成低于工業(yè)）在農(nóng)業(yè)資本有機構成等于甚至高于工業(yè)資本有機構成時——“只能來自市場價格超過價值和生產(chǎn)價格的余額，……來自產(chǎn)品的壟斷價格”現(xiàn)代資本主義農(nóng)業(yè)絕對地租的來源一、邊際生產(chǎn)力地租理論報酬量資本和勞動投入量a′ab0dcefgh邊際生產(chǎn)力地租的形成二、稀有地租和極差地租從某種意義上說，所有的地租都是稀有地租，也都是極差地租。如果地租被看做土地服務總價值，超過所有土地在按照邊際利用時所提供的總服務價值的差額時，地租就是極差地租。

如果把每塊土地充分利用到它能被有利使用的程度，也就是說，使用程度達到這樣的邊際，以致其產(chǎn)品只能以一種價格出售，這種價格剛好等于邊際產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，而不對土地的使用提供任何剩余。這樣，土地所提供的服務（產(chǎn)品）的價格，必然由于服務（產(chǎn)品）總量的自然稀缺性和對這些服務的需求即供求來決定，而地租則最容易被看成這種稀缺價格總量和產(chǎn)品生產(chǎn)成本總量之差。因此，它一般又被視為稀有地租。三、城市地租四、準地租城市地租等于位置地租＋農(nóng)業(yè)地租。準地租是指從人類制造出來的特定生產(chǎn)工具中獲得的收入。因準地租是租用固定性耐久生產(chǎn)設備(如建筑物、大型設備機器等)，付給占有者租賃費(租金)，其實質(zhì)亦系超額利潤，類似地租，故稱準地租。五、地租與土地產(chǎn)品價格的關系地租是不是決定價格的成本，取決于我們是從一個企業(yè)、一個小的行業(yè)，還是從一個大的行業(yè)或整個經(jīng)濟范圍的角度來看問題。后者是對土地產(chǎn)品的需求決定地租大小；前者是地租影響土地產(chǎn)品價格的成本。注意：地租與地價的區(qū)別：從本質(zhì)上講，地價同地租都是土地所有權為土地所有者帶來的經(jīng)濟收入，地租按年支付，而地價一次性全部支付。1．資本主義級差地租產(chǎn)生的基礎條件是（）

A、國家力B、社會力C、自然力D、人為產(chǎn)生2．級差地租II是因為（）產(chǎn)生的

A、自然力B、投入不變C、人為D、勞動生產(chǎn)率3．絕對對租的來源是（）

A、毛收入B、土地肥力C、土地位置

D、農(nóng)產(chǎn)品價值高于生產(chǎn)價格的差額形成的超額利潤4．級差地租I產(chǎn)生的條件是（）

A、肥力B、投入C、土地位置D、生產(chǎn)率E、人