東方雅苑8月月報

東方雅苑項目8月月報青島佳瑞德投資有限公司目錄青島市場分析競品項目分析本案工作總結(jié)8月工作完成8月市場現(xiàn)狀現(xiàn)狀解析青島市8月青島26個新盤上市下半年樓市將穩(wěn)中有升

在多重利好政策的合力推動下，島城樓市回暖態(tài)勢明顯。在此背景下，開發(fā)商繼續(xù)加大馬力推出新盤。昨日記者調(diào)查了解到，8月青島預計將有26個樓盤項目入市。其中，10個樓盤為新開盤，16個盤為加推。從分區(qū)情況來看，黃島入市項目扎堆，預計將有7盤入市，占全市新盤上市總量的26.9%。主城區(qū)仍集中李滄區(qū)（位于李村商圈附近的某盤推出“首付6%起，利率9折”的促銷活動；位于老滄口片區(qū)的某盤打出均價8500元/平方米；隧道調(diào)費為西海岸樓市加砝碼（就在昨天，備受市民矚目的膠州灣隧道通行費進一步下調(diào)，一類客車（7座及7座以下客車）將由15元/車次調(diào)整為10元/車次，將于8月1日起正式實施，這對于正在發(fā)展中的西海岸樓市來說，無疑又增加了一塊重要的砝碼。）8月青島成交走勢區(qū)域套數(shù)面積青島市9224895196.64市南區(qū)16613522.98市北區(qū)16018068.51四方區(qū)79577127.49黃島區(qū)1509147041.43嶗山區(qū)16717217.5李滄區(qū)1607154351.28城陽區(qū)1126109450.52高新區(qū)18819933.58膠州市88485738.54即墨市999100976.34平度市58957554.79膠南市78371241.39萊西市25122972.29小結(jié)：此圖為青島市8月成交數(shù)量，青島市8月份成交9224套，成交面積為895197㎡，較上個月增長了114%，城陽區(qū)8月共成交1126套，較上個月增長了108%，可見8月成交市場有所好轉(zhuǎn)，但是對于價格青島市區(qū)可謂是量價齊升，由于城陽區(qū)競爭態(tài)勢仍然很激烈，成交價格環(huán)比上個月下降了1%結(jié)論：城陽區(qū)供大于求，消化庫存壓力大。除夏莊區(qū)域外，其他區(qū)域的普通住宅市場成半封閉市場——以區(qū)域內(nèi)客戶為主，青島市內(nèi)客戶引導困難?？傊畢^(qū)域內(nèi)客戶有限，庫存大，客戶爭奪大戰(zhàn)，大魚吃小魚、快魚吃慢魚。8月價格走勢解析圖一圖二圖三區(qū)域市場解析總結(jié)：城陽中心板塊價格下調(diào)，以萬科.桃花源為例，起價7177元/㎡送裝修，本案區(qū)域的價格優(yōu)勢減弱，本區(qū)域?qū)Τ顷枀^(qū)客戶吸引力降低。本案與區(qū)域競品比較項目名稱龍湖.悠山郡青特.赫山青特小鎮(zhèn)東方雅苑開發(fā)商青島龍湖置業(yè)拓展有限公司青島青特華盛置業(yè)有限公司青島青特華睿置業(yè)有限公司青島星琪晨光置業(yè)有限公司占地面積22萬11萬11萬2.6萬建筑面積42萬19萬23萬5.6萬物業(yè)類型住宅、高尚住宅、花園洋房住宅、高尚住宅、別墅住宅住宅建筑類型板樓多層小高層高層板樓多層小高層板樓小高層高層板樓多層小高層容積率1.441.32.101.75綠化率35%40%35%30%物業(yè)公司龍湖物業(yè)青島匯豪物業(yè)青島匯豪物業(yè)佳兆業(yè)物業(yè)物業(yè)費2.6元/㎡/月2.9元.㎡/月2.7元/月/㎡1.7/㎡/月戶數(shù)/當期戶數(shù)目前賣疊拼和洋房總戶數(shù)1440戶當期160戶總戶數(shù)2300戶總戶數(shù)342戶當期60戶當期面積區(qū)間89㎡套三82/84/124/127套二、套三76/84套二/95套三83-110㎡套二、套三本案與區(qū)域競品比較項目名稱龍湖.優(yōu)山郡青特.赫山青特小鎮(zhèn)東方雅苑優(yōu)勢1、國內(nèi)品牌開發(fā)商，知名度高2、項目入市早，價格走勢好3、體量大，物業(yè)好，客戶認知4、產(chǎn)品多元化，選擇余地大5、有自己的配套幼兒園6、有樣板間，一期交付實景展示1、本土品牌開發(fā)商、有過成功的案例，今年5盤聯(lián)動2、有自己配套幼兒園3、有屬于自己的物業(yè)公司4、有樣板間5、半封閉陽臺，贈送一半面積1、本土品牌開發(fā)商、有過成功的案例，今年5盤聯(lián)動2、戶型多，選擇余地大3、首期價格低4、有軌電車始發(fā)站1、相比對面項目價格低2、110㎡戶型填補空白3、戶型多樣、選擇空間大4、物業(yè)費用低1.7元/月/㎡劣勢1、89套三擁擠，舒適度低2、2.9元/月/㎡物業(yè)費用高3、小高層公攤21%1、一期小高層價格高2、物業(yè)費高2.9元/月/㎡3、小高層公攤24%1、位置略偏，周圍環(huán)境差2、北側(cè)靠近烈士陵園3、小高層公攤22%1、品牌沒知名度、體量小2、物業(yè)公司知名度小3、6號樓公攤大27.5%總結(jié)·項目共處仲村片區(qū)，青特、龍湖項目品牌、體量均優(yōu)于我們；·與青特小鎮(zhèn)客戶定位重疊，青特小鎮(zhèn)低價入市策略分流大部分客戶；·項目自身素質(zhì)偏弱，無景觀示范及樣板間。競品項目去化情況項目名稱面積區(qū)間在售房源價格、優(yōu)惠近期推廣活動龍湖.優(yōu)山郡89㎡套三。140-180平套三高層。一層，頂層6500左右，最高價8000左右。5千抵2萬，再參加團購打9.8折。疊拼別墅140-150.價格大約11000-12000.本周成交4套左右。22號疊拼，聯(lián)排開盤。疊拼共56套本次開盤售50套。均價1萬多。聯(lián)排共20套銷售10套左右，均價15000.萬科.桃花源90㎡套三、95㎡套三、105㎡套三和85㎡套二，19#為13層，1梯2戶，3個單元；25#為13層，1梯2戶，3個單元；26#為11層，1梯2戶，3個單元。7月22日萬科·桃花源1.2.2期6#、7#、29#、30#、31#、32#裝修房，均價8000元/平，總價55萬/套起，戶型面積82-104平。8月29日已加推19#、25#、26#、15#一單元裝修房，戶型90平、95平、105平套三和85平套二，主推套三房源，起價7000多元/平，總價55萬/套起。7月份針對去年開盤的12號樓推出買房送車位活動，戶型面積87平，均價7600元/平，12#、18#、23#均價7600元/平銷售情況：2015年8月銷售18套，網(wǎng)簽均價7386元青特.小鎮(zhèn)76㎡，82㎡，84㎡套二，95㎡套三新聞網(wǎng)，房多多五千抵兩萬，商代9.9折，一次性9.8折，3天內(nèi)簽合同再降一個點。2號樓套二均價6500左右，6號樓套三均價7500左右。全民經(jīng)紀人到訪50成交1000。8月成交25套。22號新售樓處入駐，百噸西瓜萬只龍蝦，大宴全城金日.唐郡80,88套二；88,112套三

高層均價7800-8000.洋房8800左右交5000打9.7折。8月成交23套。周末一些暖場小活動。青特.赫山82㎡，84㎡套二，125㎡，128㎡套三82,84套二，均價6800元.125,128套三，均價7500左右。與房多多和騰訊電商5000抵20000。8月份共銷售22套。8月28日-30日3天5盤聯(lián)動啤酒節(jié)嘉年華。8月客戶解析—未成交解析客戶解析—客戶獲知途徑總結(jié)：如圖所示，我們的來訪客戶大部分都是路過以及對面競品客戶，基本不是我們的目標，所以下階段我們要主動出擊尋找我們的目標客戶！8月客戶分析8月客戶分析8月客戶分析8月客戶分析8月客戶分析8月客戶分析總結(jié)：該片區(qū)競爭激烈，庫存大；該片區(qū)客戶有限，客戶選擇機會大，各項目分流；該片區(qū)客群的心理價位均在6500-7000元;面積區(qū)間大多在90-110㎡.8月客戶分析銷售任務(wù)分解總結(jié)：根據(jù)目前的市場現(xiàn)狀分析以及片區(qū)競品項目分析，我們下階段銷售任務(wù)：40套，回款2300萬。任務(wù)分解如下：月份8月9月10月11月12月銷售（套數(shù)）81215888月推廣執(zhí)行方案階段任務(wù)：一期產(chǎn)品續(xù)銷、客戶導入、持續(xù)品牌樹立階段推廣思路：線上搜房狂地價持續(xù)吸引關(guān)注+線下形象包裝更新、區(qū)域客戶導入及項目品牌建設(shè)。160組客戶任務(wù)分解社區(qū)巡展接訪搜房狂活動分銷Call客暖場1040105040108月推廣執(zhí)行方案社區(qū)巡展執(zhí)行在有限推廣現(xiàn)狀下，銷售采取主動外拓，選取項目輻射周邊區(qū)域及太陽城老城區(qū)進行社區(qū)派單+巡展活動，現(xiàn)場對接客戶，發(fā)掘有效的意向客戶，從而增加蓄客數(shù)量。執(zhí)行內(nèi)容：每天由1名置業(yè)顧問帶領(lǐng)派單人員，針對上述社區(qū)進行針對投放項目海報，置業(yè)顧問針對有意向客戶提供現(xiàn)場咨詢、登記及后續(xù)跟蹤服務(wù)。物料配合：海報、遮陽棚及桌椅一套、客戶登記表、小禮品、看房車費用：主要為社區(qū)物業(yè)打點費用，建議由甲方經(jīng)理給予支持及解決。8月推廣執(zhí)行方案點位建議現(xiàn)場包裝1）售樓處外包在售樓處外部增加綠植、每月以主題形式營造景觀氛圍以增強現(xiàn)場體驗感，盡量縮減與競品項目現(xiàn)場示范區(qū)的差距，為客戶建立購買信心。8月推廣執(zhí)行方案1）售樓處內(nèi)部展示增加區(qū)域發(fā)展前景、天安數(shù)碼產(chǎn)業(yè)帶動、物業(yè)取費優(yōu)勢、佳兆業(yè)物管規(guī)范等內(nèi)容展板，突出項目未來區(qū)域價值及價值空間，增強客戶信心。8月推廣執(zhí)行方案8月推廣執(zhí)行方案分銷商導入在無推廣費用預算的情況下，為了盡可能擴大客戶導入渠道，將引入分銷商團隊，希望借此渠道為項目導入更多客戶。具體執(zhí)行：分銷商導入客戶執(zhí)行現(xiàn)表價基礎(chǔ)上，成交客戶執(zhí)行取消原98折優(yōu)惠，將這一部分金額作為分銷商的點位給予分銷商；無成交無提點。項目自身導入客戶，仍執(zhí)行原優(yōu)惠政策（對外宣稱價格一致