成本法課堂練習(xí)

成本法課堂練習(xí)1.“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設(shè)施或條件以及場地平整。

A．給水、排水、電力、通信B．給水、排水、燃?xì)?、熱?/p>

C．排水、電力、通信、燃?xì)釪．排水、電力、通信、熱力2.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是（）。

A．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

B．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)

C．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等，有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過年數(shù)也相等

D．建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù)3.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（）。

A．自然折舊B．物質(zhì)折舊C．功能折舊D．經(jīng)濟(jì)折舊4.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為（）。

A．土地取得成本+開發(fā)成本

B．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用

C．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用

D．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值5.某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4％，該建筑物的成新率為（）。

A．75％B．79％C．81％D．84％6.下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，正確的有（）。

A．估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別

B．建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額

C．建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失

D．建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格與市場價(jià)值之間的差額

E．建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊7.某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2％，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為（）。

A．80％B．82％C．83％D．92％8.某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。

A．35

B．45

C．48

D．509.某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為（）。

A．10.0％B．11.1％C．11.9％D．12.5％10.某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2％，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。

A．10.2

B．11.0

C．11.3

D．11.511.某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物重置價(jià)格為100萬元，成新率為80％。己知土地資本化率為6％，建筑物資本化率8％。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。A．43

B．112.5

C．123.3

D．15012.某估價(jià)對象為一舊廠房改造的超級市場，建設(shè)期為2年，該廠房建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓用續(xù)，土地使用期限為40年，土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用期間屆滿不可續(xù)期。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為零，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)年折舊率為()。

A.2.00％B.2.13％C.2.22％D.2.50％13.征收集體土地下的土地取得成本中，征地補(bǔ)償安置費(fèi)用包括()。

A.土地補(bǔ)償費(fèi)B.安置補(bǔ)助費(fèi)C.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)

D.土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)用E.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用14.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項(xiàng)的5％，投資利息占直接成本的5％，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤率為6％，則開發(fā)后的地價(jià)為（）元/m2。

A.1840B.2840C.2966D.300015.某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（見如下橫道圖），項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。

根據(jù)市場調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：（1）該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價(jià)格為5000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的70%），并按時(shí)年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營管理費(fèi)用按租金收入的30%計(jì)，銀行存款年利率為3%，報(bào)酬率為10%。（2）同類開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%。（3）除地價(jià)款外，寫字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。（4）目前，此類項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%。（5）為得到該宗土地，還需要按取得地價(jià)原價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價(jià)格。（12分）16、某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000平方米，是10年前通過征收農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)取得的費(fèi)用為18萬元/畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要的費(fèi)用為620元/平方米；地上建筑物總建筑面積2000平方米，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積600元，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為每平方米建筑面積1200元，估計(jì)該建筑物有八成新。試選用所給資料測算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。17、待估房地產(chǎn)概況該房地產(chǎn)為某企業(yè)的房地產(chǎn)。土地面積4000平方米，地塊呈南北走向。建筑物面積工18600平方米，其中廠房15690平方米，倉庫940平方米，行政樓1970平方米。其中倉庫為磚木結(jié)構(gòu)，2000年9月竣工投入使用；廠房和行政樓均為磚混結(jié)構(gòu)；廠房與倉庫同時(shí)投入使用；行政樓于2001年9月竣工。資料收集：1、上述各類建筑物的重置成本：廠房870，倉庫550，行政樓1300（單位均為元/平方米）2、土地重置價(jià)為350元/平方米3、磚木結(jié)構(gòu)耐用年限30年，殘值率為3%磚混結(jié)構(gòu)耐用年限50年，殘值率2%估價(jià)要求要求評估出該房地產(chǎn)2005年9月的市場價(jià)格（計(jì)算折舊分別使用直線折舊法和余額遞減法）18、估價(jià)對象概況：本估價(jià)對象是一幢出租的寫字樓；土地總面積12000平方米，總建筑面積52000平方米；建筑層數(shù)為地上22層；地下2層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混結(jié)構(gòu)；土地使用年限為50年，從2000年5月12日起計(jì)。估價(jià)要求：需要評估該寫字樓2005年5月15日的購買價(jià)格。經(jīng)調(diào)查知：1）租金按凈使用面積計(jì)?？晒┏鲎獾膬羰褂妹娣e總計(jì)為31200平方米，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用房等占用的面積。2）租金平均為35元/平方米·月3）空房率年平均為10%，即出租率年平均為90%。4）經(jīng)常費(fèi)平均每月10萬元，包括人員工資、水電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。6）其他稅費(fèi)（包括城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅等）為租金收入的6%。7）在調(diào)查市場上相似的風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求的報(bào)酬率的基礎(chǔ)上，確定報(bào)酬率為10%。19、某開發(fā)區(qū)征用土地總面積5平方公里，現(xiàn)已完成了“七通一平”，開發(fā)區(qū)內(nèi)道路、綠地、水面及其他公共和基礎(chǔ)設(shè)施占地1.5平方公里。該開發(fā)區(qū)擬出讓一宗工業(yè)用地，出讓年限為50年，土地面積為10