房地產基礎知識概念題集錦

安徽省房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試概念摘要一、概念題集錦房地產：指土地、建筑物和其他土地定著物及其衍生的權利，是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。土地：指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑設備等組成的整體物。房屋行活動的空間場所。構筑物路、橋梁、隧道、水壩等。其他土地定著物不可分離的物；或者雖然可以分離，但是分離不經濟，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。物業(yè)1.2.3.4.相關場地。房地產實物地的形狀、地形、地勢，地質條件、基礎設施完備程度、平整程度。房地產權益：指房地產中無形的、不可觸摸的部分，包括權利、利益和收益。房地產區(qū)位：指房地產的空間位置。不動產與動產的區(qū)分：物權生效方式不同；租賃權性質不同；司法管轄不同。房地產的特性1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）保值增值。房地產按用途的分類：可分為居住地產和非居住地產倆大類，具體可分為下列10業(yè)房地產；辦公房地產；旅館房地產；餐飲房地產；娛樂房地產；工業(yè)和倉儲房地產；農業(yè)房地產；特殊用途房地產；綜合房地產。房地產按開發(fā)程度的分類：生地；毛地；熟地；在建工程；現(xiàn)房。房地產按經營使用方式的分類：銷售的房地產；出租的房地產；營業(yè)的房地產；自用的房地產。房地產業(yè)倆種職能的獨立產業(yè)部門。在國民經濟的產業(yè)結構體系中房地產業(yè)屬于第三產業(yè)，而在建筑業(yè)屬于第二產業(yè)。房地產業(yè)的行業(yè)特性域性；權利主導型和制約性。房地產業(yè)的分類：房地產開發(fā)行業(yè)；房地產中介服務行業(yè)；物業(yè)管理行業(yè)。房地產開發(fā)行業(yè)：指在土地上進行基礎設施建設和房屋建設、開發(fā)兼經營房地產的行業(yè)。房地產中介服務行業(yè)：指圍繞房地產商品而進行的一系列咨詢、策劃、租售、代理、價格評估活動的服務行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)：指物業(yè)管理企業(yè)，受業(yè)主委托遵照國家有關法律簽訂的合同，對各類房屋及其附屬配套設施、周邊環(huán)境進行管理并提供服務的行業(yè)。有利于產業(yè)結構升級；（3）為政府提供了新財源（4）推動了現(xiàn)代城市開發(fā)建設（5）促進和帶動相關產業(yè)的發(fā)展（6）（7）（8）對社會文化發(fā)展和精神文明建設，起到了積極促進作用。形式，該種所有制的土地被稱為農民集體所有土地，簡稱集體土地。國有土地的范圍（1）（2）農場和城市郊區(qū)中已經依法沒收、征用、征購為國有的（3）（4）（5）農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其他成員集體所有的土地（6）移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。土地使用制度：土地登記制度；土地有償有限期使用制度；土地用途管制制度（用地、未利用土地；耕地保護制度。征收耕地的補償費用包括（6－10置補助費、地上附著物和青苗補助費國有土地使用權的取得途徑1）通過行政劃撥方式取得（2）通過國家出讓方式取得（3）產轉讓方式取得（如買賣、贈與或者其他合法方式（4）通過土地或房地產租賃方式取得。國有土地使用權劃撥地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權的范圍：1、國家機關用地和軍事用地2、城市基礎設施和公益事業(yè)用地3、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。國有土地使用權出讓家支付土地使用權出讓金的行為。國有土地使用權出讓特點（）土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權（2只有使用權（3）（4）集體土地不經征用（成為國有土地）不得出讓（5）與土地使用者之間關于權利和義務的經濟關系，具有平等、自愿、有償、有限期的特點。國有土地使用權出讓方式：協(xié)議；招標；拍賣；掛牌國有土地使用權出讓的最高年限7050年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用504050（1202權。城鎮(zhèn)住房制度改革：2080年代開始，目標：通過實現(xiàn)機制轉換，創(chuàng)立具有中國特色的新型住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化。從1998貨幣化。廉租住房保障資金來源包括（1）年度財政預算安排的廉租住房保障資金2）管理費用后的住房公積金增值收益余額（3）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金（4）政府的廉租住房租金收入（5）社會捐贈及其他方式籌集的資金。廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結合，主要通過發(fā)放租賃補貼，增強低收入家庭在市場上承租住房的能力。（新建廉租住房，應單套建筑面積控制在50㎡以內）30、住房公積金制度:1999年國務院發(fā)布了《住房公積金管理條例》住房公積金：是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。住房公積金制度實行低存低貸的利率政策。性質：住房公積金的本質屬性是工資性，是住房分配貨幣化的重要形式。特點：義務性、互助性、保障性31房地產產權的種類（1）房地產所有權房地產處分權：房地產出售權、租賃權、繼承權、贈與權、抵押權房地產權屬登記：使用權、房屋所有權和房地產他項權利等進行勘測、記錄、核實、確認，并向權利人頒發(fā)權證的一系列活《城市房地產管理法》規(guī)定，國家實行土地使用權登記發(fā)證和房屋權屬登記發(fā)證制度。房地產權屬登記管理的原則：房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則；房地產權屬登記的屬地管理原則；2.3.4.5.實行強制登記制度。6.頒發(fā)權利證書我國房地產權屬登記模式：房屋與土地權屬分別登記；房屋與土地權屬統(tǒng)一登記房地產登記的種類：總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記土地登記：是指將國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地抵押權、地役權以及依照《土地登記辦法》2008.2.1起施行土地登記原則:土地登記一般規(guī)定：土地以宗地為單位進行登記。宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。土地登記程序：按照申請、受理、審查、填寫土地登記簿和土地歸戶卡、頒發(fā)土地權利證書順序進行。土地登記類型：土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記、其他登記房屋登記：是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。2008年2月，建設部發(fā)布了《房屋登記辦法》，該辦法于2008.7.1起實行。房屋登記原則：應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主題一致的原則。房屋登記一般規(guī)定：國有土地范圍內成套住房，以套為基本單元進行登記；非成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界線的部分為基本單元進行登記；集體土地范圍內村民住房，以宅基地上獨立建筑為利與權利來源證明文件不一致的；3、申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；4、申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；5、房屋已被依法征收、沒收，原權利人申請登記的；6、房屋被依法查封期間，權利人申請登記的；7、法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形；自受理登記申請之日起，房屋登記機構應當于下列時限內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的規(guī)定：1、國有土地范圍內房屋所有權登記，3060個工作日；建筑物得主要分類：按使用性質分：生產性建筑、非生產性建筑按建筑物層數(shù)或總高度分：1、按層數(shù)分，居住建筑可分為低層住宅、多層住宅（4－6、中高層住宅（79）和高層住宅（1010；2、公共及綜合性建筑，總高度超24（除單層建筑、高度超過100按建筑結構和材料分：磚木結構建筑、磚混結構、鋼筋混凝土結構、鋼結構建筑物的組成：是由豎向建筑構件（基礎、墻、柱等、水平構件（地面、樓面、梁、屋頂?shù)龋咏煌?lián)系用的樓梯等組成。此外有些建筑物還有臺階、坡道、散水雨篷、煙道、垃圾道和通風道等。建筑物的構造：1、基礎（按構造特點分：條形基礎、單獨基礎、聯(lián)合基礎、箱型基礎、樁基礎）.2、墻3、柱、梁、板。4、樓、地面（樓、地面的構造一般分為：基層、墊層、填充層、找平層、面層。5、樓梯、電梯（電梯由機房、井道、轎廂組成678、變形縫（防震縫。常用建筑材料：按來源分：天然材料、人造材料按化學成分分：無機材料、有機材料、復合材料按用途分：結構材料、墻體材料、功能材料建筑識圖:（一）建筑施工圖中常見的表格和符號：1.標題欄和會簽欄2.比例尺3.軸線4.尺寸5.建筑總平面圖：是用來說明建筑場地內的建筑物、道路、綠化等的總體布置平面圖。建筑平面圖：是建筑工程施工圖紙中具有引導作用的圖紙，它不僅反映了建筑的使用空間、裝修等情況，而且是其他工種圖紙設計的基礎，是室內外裝修設計的重要依據。建筑立面圖：是平行于建筑物各方向外墻面的正投影圖，用來表示建筑物體型和外貌，并表明外墻面裝飾要求的圖樣。頂棚的高度，室內凈空尺寸，建筑從屋面至地面的內部構造特征，樓、地面和一些裝飾的做法，以及對所用材料的說明等。積，即水平投影面積。積、應分攤的公用建筑面積，此外還有銷售面積和產權面積等。房屋建筑面積：指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等等。套內建筑面積：由套內房屋的使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。房屋使用面積：是指成套的房屋中全部可供使用的空間面積，包括日常生活起居使用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、地下室、閣樓等的面積。（套內使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算）公用建筑面積的組成：⑴、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。⑵、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括ft墻）墻體水平投影面積的一半。公用建筑面積的計算原則：（單元公用建筑面積分攤系數(shù)：整棟建筑物的公用建筑面積÷整棟建筑物的套內建筑面積之和各套（單元）的套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)=購房者應合理分攤的公用建筑面積用建筑面積之和。產權登記面積：是當?shù)卣姆康禺a產權登記部門審核確定的面積。城鄉(xiāng)規(guī)劃：包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。規(guī)劃區(qū)：是指城市、鎮(zhèn)和村莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設和發(fā)展需要，必須實行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內容限制和適宜建設的地獄范圍，各類專項規(guī)劃等。設施用地、水源地和水系、基本農田和綠化用地、環(huán)境保護、自然與歷史文化遺產保護以及防災減災等內（20年）大氣污染：改變而不能恢復，以至對人體健康產生不良影響的現(xiàn)象。噪聲污染：是指干擾人們休息、學習和工作的聲音，即不需要的聲音。固體廢物污染：是指固體廢物進入環(huán)境，并在環(huán)境中擴散，對人類和其他生物產生不良影響的現(xiàn)象。輻射污染分為：電磁輻射污染：是指電磁輻射達到一定程度時，對人體機能發(fā)生一定的破壞作用。放射性輻射污染：是指排放出放射性污染物造成的環(huán)境污染和人體危害。法律：固和發(fā)展有利于統(tǒng)治階級的社會關系和社會秩序的工具。法律的作用：指引作用、評價作用、教育作用、強制作用。法律的分類：按適用的范圍分：國內法和國際法 按規(guī)定的內容分：實體法和程序法中國現(xiàn)行法律的效力：憲法的效力：人們必須遵守的最高行為準則，是制定其他法律的依據。一切法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)都不得同憲法相抵觸。法律的效力面根本性的社會關系或基本問題的一種法，其地位和效力低于憲法而高于其他法。行政法規(guī)的效力：觸，如發(fā)生抵觸就不能生效。行政法規(guī)的效力低于憲法、法律，高于地方性法規(guī)、規(guī)章。地方性法規(guī)的效力：是指省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會及其常委會根據本行行政區(qū)域的具體情施行辦法、規(guī)定、決定、通則等具有規(guī)范性的法律文件。常務委員會批準后生效。各項規(guī)章，包括各部委于國務院相關部門聯(lián)合制定并發(fā)布的規(guī)章。地方規(guī)章，是指省、自治區(qū)、直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市，以及經國務院批準的較大的市的人民政府，根據法律和國務院的行政法規(guī)制定并發(fā)布的規(guī)章。房地產主要法律法規(guī)：（一2007.10.1施行。附則等內容?；驹瓌t：1、為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。（立法目的）2、因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。（范圍）3、國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發(fā)展的基本經濟制度。國家鞏固和發(fā)展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發(fā)展。國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權利。4、國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。5、物權的種類和內容，由法律規(guī)定。6、不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規(guī)定交付。7、物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。8、其他相關法律對物權另有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定。相關概念：物權：是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。不動產登記|：不動產登記又稱為不動產物權登記，是權利人申請國家職能部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實。財產所有權：是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利，包括占有權、使用權、收益權和處分權四項權能。用益物權：對他人所有的不動產或者動產，依法享有占 有、使用和收益的權利。擔保物權：就擔保財產優(yōu)先受償?shù)臋嗬ǖ盅簷?、質權、留置權、及占有。外的共有部分享有共有和共同管理的權利。相鄰關系：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。（二1995.1.1施行立法依據：198319901993年《房地產市場、管理工作準則》在此基礎之上出臺立法目的：為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。適用范圍：在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內取得房地產開發(fā)用地的使用權，從事房地產開發(fā)、房地產交易，實施房地產管理的，應當遵守本法。主要內容：總則、房地產開發(fā)用地、房地產開發(fā)、房地產交易、房地產權屬登記管理、違約責任、附則、相關概念：房地產轉讓：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的法律行為。房地產抵押：是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。（三《土地管理法》1999.1.1施行立法目的：為了加強土地管理，維護土地的社會主義公有制，保護、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經濟的可持續(xù)發(fā)展，根據憲法，制定本法。適用范圍：中外合資經營企業(yè)、中外合作經營企業(yè)、外資企業(yè)使用土地的，適用本法。（四《房地產開發(fā)經營管理條例》1998.7.20發(fā)布施行立法依據：依據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規(guī)定，于1998年制定、出臺了本條例。立法目的：為了規(guī)范房地產開發(fā)經營行為，加強對城市房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理，促進和保障房地產業(yè)的健康發(fā)展。適用范圍：在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產開發(fā)經營，實施房地產開發(fā)經營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。主要內容：總則、房地產開發(fā)企業(yè)、房地產開發(fā)建設、房地產經營、法律責任和附則。（五《物業(yè)管理條例》200391日起施行立法依據：19921994年《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》在此基礎上，2003年國務院頒布了《物業(yè)管理條例》立法目的：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。適用范圍：業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)主要內容：總則、業(yè)主及業(yè)主大會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務、物業(yè)的使用與維護、法律責任、附則（六《城市房地產中介服務管理規(guī)定》1996.2.1立法依據：依據《城市房地產管理法》制定了本規(guī)定立法目的：為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益。適用范圍：從事城市房地產中介服務的，應遵守本規(guī)定。主要內容：總則、中介服務人員資格管理、中介服務機構管理、中介業(yè)務管理、罰則、附則46、民法：非財產關系的法律規(guī)范的總稱。民法三要素：主體、客體、內容民法的基本原則：①平等公平原則②自愿原則③等價有償原則④誠實信用原則⑤保護合法的民事權益不受侵犯原則⑥維護國家和社會利益原則合同法：是調整平等主體之間交易關心的法律，主要規(guī)范合同的訂立、效力、履行、變更、轉讓、終止、違反合同的責任等問題。合同的效力：是指合同的法律約束力，是指合同由法律賦予的并由法律保護的法律效力。有效合同：是指已經成立的，對簽約雙方發(fā)生法律規(guī)定的約束力的合同。政法規(guī)的強制性規(guī)定。若當事人就有關合同內容約定不明確的，依照規(guī)定仍不能確定的適用下列規(guī)定：①質量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。②價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，按照規(guī)定履行。③履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產的，在不動產所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行。④履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。⑤履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。⑥履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔。債權人可以將合同的權利全部或部分轉讓給第三人，但有下列情形之一的除外：①根據合同性質不得轉讓②按照當事人約定不得轉讓③依照法律規(guī)定不得轉讓。有下列情形之一的，當事人可以解除合同：①因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的②在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的⑤法律規(guī)定的