納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法(二)

《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告（2）

涉稅服務(wù)咨詢國家稅務(wù)總局公告2016年第14號納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法第一PPT模板網(wǎng)：第一條根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

本條是關(guān)于制定《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（以下稱《辦法》）的法律依據(jù)。第一PPT模板網(wǎng)：第二條納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。

本辦法所稱取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本辦法。第一PPT模板網(wǎng)：

一是納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)，適用該《辦法》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不適用本《辦法》。

二是取得的不動產(chǎn)包括直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人銷售權(quán)屬登記在自己名下的不動產(chǎn)時，適用該《辦法》。

三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不適用本《辦法》，而是適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》。也就是說，納稅人銷售還沒有進行權(quán)屬登記的不動產(chǎn)時，即是一手不動產(chǎn)時，不適用該《辦法》。

舉例：如果一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)一批商鋪，銷售出90%，剩余有10套商鋪尚未售出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理權(quán)屬登記，將該10套商鋪登記在自己企業(yè)名下，以自己名義對外出租。3年后，該商區(qū)房產(chǎn)價格上漲，有買家提出要購買商鋪。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定將該10套商鋪再出售，此時，該10套商鋪已經(jīng)登記在不動產(chǎn)企業(yè)名下，再次銷售時，屬于“二手”，不是尚未辦理權(quán)屬登記的、房地產(chǎn)開發(fā)項目的房產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)適用本《辦法》，而不是《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》辦理相關(guān)稅務(wù)事項。第一PPT模板網(wǎng)：

第三條一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。第一PPT模板網(wǎng)：納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)類型計稅方法預(yù)繳（地稅）申報（國稅）發(fā)票開具一般納稅人單位或個人取得（老項目）簡易計稅（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）/（1+5%）*5%差額申報

5%征收率

扣減預(yù)繳自開第一PPT模板網(wǎng)：

（三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)類型計稅方法預(yù)繳（地稅）申報（國稅）發(fā)票開具一般納稅人單位或個人取得（老項目）一般計稅（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）/（1+5%）*5%全額申報

11%稅率

扣減預(yù)繳自開第一PPT模板網(wǎng)：（二）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)類型計稅方法預(yù)繳（地稅）申報（國稅）發(fā)票開具一般納稅人單位或個人自建（老項目）簡易計稅全部價款和價外費用/（1+5%）*5%全額申報

5%征收率

扣減預(yù)繳自開

（四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。第一PPT模板網(wǎng)：納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)類型計稅方法預(yù)繳（地稅）申報（國稅）發(fā)票開具一般納稅人單位或個人自建（老項目）一般計稅全部價款和價外費用/（1+5%）*5%全額申報

11%征收率

扣減預(yù)繳自開

（五）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。第一PPT模板網(wǎng)：納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)類型計稅方法預(yù)繳（地稅）申報（國稅）發(fā)票開具一般納稅人單位或個人取得（新項目）一般計稅（全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價）/（1+5%）*5%全額申報

11%稅率

扣減預(yù)繳自開

（六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。第一PPT模板網(wǎng)：納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)類型計稅方法預(yù)繳（地稅）申報（國稅）發(fā)票開具一般納稅人單位或個人自建（新項目）一般計稅全部價款和價外費用/（1+5%）*5%全額申報

11%稅率

扣減預(yù)繳自開

第四條小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，除個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：（一）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。第一PPT模板網(wǎng)：納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)類型計稅方法預(yù)繳（地稅）申報（國稅）發(fā)票開具小規(guī)模納稅人單位或個人取得簡易計稅(全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價)/（1+5%）*5%差額申報

5%征收率扣減預(yù)繳能自開自開不能自開由所在地地稅機關(guān)代開發(fā)票

（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。第一PPT模板網(wǎng)：納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)類型計稅方法預(yù)繳（地稅）其他個人除外申報（國稅）其他個人除外發(fā)票開具小規(guī)模納稅人單位或個人取得簡易計稅全部價款和價外費用/（1+5%）*5%全額申報

5%征收率扣減預(yù)繳能自開自開不能自開由所在地地稅機關(guān)代開發(fā)票總結(jié)：地稅機關(guān)

非自建不動產(chǎn)：對于納稅人銷售非自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率（或者征收率）向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳（或者繳納）稅款。

這也就是說，納稅人應(yīng)按照差價和5%征收率計算預(yù)繳（或者繳納）增值稅款。第一PPT模板網(wǎng)：總結(jié)：

自建不動產(chǎn)：對于納稅人銷售自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳（或者繳納）稅款。

這也就是說，納稅人按照全額和5%征收率計算繳納增值稅。第一PPT模板網(wǎng)：

從地稅機關(guān)的角度而言，政策規(guī)定非常簡單，基本與原營業(yè)稅保持一致。此政策設(shè)計的初衷是，國地稅之間尚未實現(xiàn)信息共享，納稅人身份信息，是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，回機構(gòu)所在地后，納稅人是選擇一般計稅方法還是簡易計稅方法，地稅機關(guān)難以知曉和確認。同時，為避免對地方稅務(wù)部門的信息化征管系統(tǒng)改造過多，避免因技術(shù)開發(fā)導致時間延遲，不能按時完成稅制轉(zhuǎn)讓，從簡便原則出發(fā)，對于銷售不動產(chǎn)業(yè)務(wù)地方稅務(wù)部門預(yù)征或者征收的稅款，仍沿用現(xiàn)有營業(yè)稅的相關(guān)規(guī)定，僅將價內(nèi)稅改為價外稅后計算。第一PPT模板網(wǎng)：

范圍：除自然人以外的納稅人發(fā)生轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，在不動產(chǎn)所在地地稅機關(guān)預(yù)繳增值稅款后，回到機構(gòu)所在地自行申報納稅。自然人沒有機構(gòu)所在地，也不需要按期申報納稅，只有在納稅義務(wù)發(fā)生時，才需要計算繳納增值稅。因此，對于自然人銷售不動產(chǎn)，只需在不動產(chǎn)所在地繳納稅款就可以，不需要再回居住地申報繳納。第一PPT模板網(wǎng)：總結(jié)：國稅機關(guān)

1、納稅人適用簡易計稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，選擇簡易計稅方法計算增值稅的；及小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)。當納稅人適用簡易計稅方法時，需考慮不動產(chǎn)屬于自建還是非自建：

非自建：對于非自建的不動產(chǎn)，納稅人以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。即差額，5%征收率計算應(yīng)納稅額。

自建：對于自建的不動產(chǎn)，納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。即全額，5%計算增值稅。第一PPT模板網(wǎng)：

2、納稅人適用一般計稅方法，包括一般納稅人銷售2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，選擇一般計稅方法計算增值稅的；及一般納稅人銷售改革后取得的不動產(chǎn)。當納稅人適用一般計稅方法時，非自建不動產(chǎn)和自建不動產(chǎn)的應(yīng)納稅額計算規(guī)定是一致的：即以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照適用稅率11%計算應(yīng)納稅額。第一PPT模板網(wǎng)：

第五條個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

（二）個人轉(zhuǎn)讓其購買的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

個體工商戶應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅；其他個人應(yīng)按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。第一PPT模板網(wǎng)：第一PPT模板網(wǎng)：納稅人資格類型轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)類型計稅方法預(yù)繳（地稅）其他個人除外申報（國稅）其他個人除外發(fā)票開具小規(guī)模納稅人個人取得簡易計稅全部價款和價外費用/（1+5%）*5%全額申報

5%征收率扣減預(yù)繳所在地地稅機關(guān)代開發(fā)票小規(guī)模納稅人個人取得簡易計稅（全部價款和價外費用-購買住房價款）/（1+5%）*5%差額申報

5%征收率扣減預(yù)繳所在地地稅機關(guān)代開發(fā)票需要說明的是：納稅人向其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票基本概念

第八條納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。（二）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。（三）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。第一PPT模板網(wǎng)：一是納稅人適用差額計稅政策時，應(yīng)當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，如果納稅人未能取得合法有效憑證的，則不得享受差額計稅政策，應(yīng)就轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用，計算繳納增值稅。二是納稅人預(yù)繳稅款或者申報納稅時，按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)出具合法有效憑證。也就是說納稅人在向不動產(chǎn)所在地主管地方稅務(wù)部門預(yù)繳或者向主管稅務(wù)機關(guān)繳納稅款時，必須提供其扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時作價的合法有效憑證，納稅人如果不能提供，或者提供的憑證，不符合該條規(guī)定的合法有效憑證的范疇，則應(yīng)該全額計算繳納或者預(yù)繳稅款。三是合法有效憑證包括：稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票；法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書；以及總局規(guī)定的其他憑證。“總局規(guī)定的其他憑證”，這是對今后可能出現(xiàn)的情況的一個兜底條款。第一PPT模板網(wǎng)：

第九條納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。第一PPT模板網(wǎng)：

一是此條