當前我國及深圳市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展情況

龍崗街道南約社區(qū)洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級改造可行性研究匯報(初稿)深圳市全至工程咨詢有限公司2014年9月12日目錄開發(fā)對象和范圍1建設(shè)周期與投資規(guī)模2收益的主要來源32項目年回報率及還款計劃4結(jié)論與建議5洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級改造項目可行性研究項目區(qū)位及范圍項目定位擬建規(guī)模目前完成審批工作31.開發(fā)對象和范圍2.建設(shè)周期與投資規(guī)模3.收益的主要來源4.年回報率及還款計劃5.結(jié)論與建議1.開發(fā)對象和范圍項目區(qū)位及范圍4深圳市龍崗中心組團東部發(fā)展軸和北部發(fā)展帶《深圳市城市總體規(guī)劃（2010-2020年）》1.開發(fā)對象和范圍項目區(qū)位及范圍5靠近龍崗中心城，為深圳市高新區(qū)寶龍高新園區(qū)西北角的產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)與寶龍園區(qū)、大運新城、龍崗中心城及坪山新城等共享產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)1.開發(fā)對象和范圍項目區(qū)位及范圍6洋橋（工業(yè)區(qū)）、漢田城市更新單元范圍本項目更新范圍1.開發(fā)對象和范圍項目區(qū)位及范圍7大浪路1.開發(fā)對象和范圍項目區(qū)位及范圍81.開發(fā)對象和范圍項目定位9發(fā)展定位以龍崗中心城為依托，抓住深圳市高新區(qū)寶龍高新園轉(zhuǎn)型升級發(fā)展的機遇，將項目整體重建改造為與寶龍高新園產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展、產(chǎn)居功能融合區(qū)，集總部經(jīng)濟、研發(fā)、柔性化生產(chǎn)和綜合配套服務(wù)功能于一體的深圳現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園。高效的、生態(tài)的、領(lǐng)先的國際一流產(chǎn)業(yè)園高效–平臺高效、服務(wù)高效生態(tài)–綠色智慧、尺度宜人領(lǐng)先–硬件領(lǐng)先、功能領(lǐng)先1.開發(fā)對象和范圍項目定位10發(fā)展定位1.開發(fā)對象和范圍項目定位11客群定位核心引入醫(yī)藥類龍頭企業(yè)，帶動產(chǎn)業(yè)自主集聚，兼顧復(fù)合性和長遠彈性空間，打造生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)園。1.開發(fā)對象和范圍項目定位12功能定位體現(xiàn)“產(chǎn)城融合，混合加速”的發(fā)展理念1.開發(fā)對象和范圍項目定位13功能定位各功能物業(yè)之間形成互為配套、相互助益且平衡的生態(tài)鏈；1.開發(fā)對象和范圍擬建規(guī)模14序號功能規(guī)模（㎡）備注一產(chǎn)業(yè)用房指標38413430%1研發(fā)寫字樓500002模塊化產(chǎn)業(yè)用房1264033返還政府產(chǎn)業(yè)用房192074回遷產(chǎn)業(yè)用房1125245總部產(chǎn)業(yè)用房76000二配套用房指標16462970%1配套公寓995282商務(wù)公寓300803回遷商業(yè)315214寫字樓底商20005公寓底商5006產(chǎn)業(yè)用房底商1000三小計548763四停車位指標970002425個五合計6457631.開發(fā)對象和范圍擬建規(guī)模151.開發(fā)對象和范圍擬建規(guī)模16功能配比合理性：依據(jù)2014年實施的《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》工業(yè)用地混合使用指引，工業(yè)用地可混合開發(fā)商業(yè)用地、辦公用地和三類居住用地，但研發(fā)用房與廠房（無污染生產(chǎn)）建筑面積合計不宜低于總建筑面積的70%。開發(fā)強度合理性：本項目規(guī)劃建設(shè)用地為107709.94平方米，擬調(diào)整為為工業(yè)用地，計劃建設(shè)計容建面為548763平方米，工業(yè)用地容積率為5.1，符合《深圳市城市規(guī)劃標準與準則條文》新型產(chǎn)業(yè)用地容積率上限6.0的要求。1.開發(fā)對象和范圍已完成審批工作17項目前期工作進展順利，政策審批風險較小。洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級改造項目可行性研究建設(shè)周期建設(shè)標準估算內(nèi)容總投資181.開發(fā)對象和范圍2.建設(shè)周期與投資規(guī)模3.收益的主要來源4.年回報率及還款計劃5.結(jié)論與建議2.建設(shè)周期與投資規(guī)模建設(shè)周期192.建設(shè)周期與投資規(guī)模建設(shè)周期202.建設(shè)周期與投資規(guī)模21符合我國綠色建筑評價標準等級一星級標準，其中甲級寫字樓符合三星級標準符合深圳綠色建筑評價標準等級銅級標準建成綠色產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)周期2.建設(shè)周期與投資規(guī)模估算內(nèi)容22建設(shè)補交地價，參照《深圳市城市更新辦法》：第三十六條，拆除重建類城市更新項目中城中村部分（非農(nóng)建設(shè)用地），建筑容積率在2.5及以下部分，不再補繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準地價標準的20%補繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價。依本辦法補繳地價進行拆除重建后，符合有關(guān)規(guī)定的建筑物和附著物均可以由建設(shè)單位取得完全產(chǎn)權(quán)，并可以自由轉(zhuǎn)讓。第三十八條，工業(yè)區(qū)升級改造升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補繳地價；增加的建筑面積按照公告基準地價標準的50%補繳地價；補交土地價款項目建設(shè)用地中非農(nóng)建設(shè)用地面積為26575.92平方米，其他建設(shè)用地面積為81134.02平方米。23轉(zhuǎn)讓補交地價，參照《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓管理辦法（試行）》（深府辦【2013】3號）、《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（深府辦【2014】8號）工業(yè)樓宇，應(yīng)按照工業(yè)和辦公公告基準地價的平均值補繳地價。按照《深圳市基準地價（2013年）》計算補交新型產(chǎn)業(yè)用地的土地價款，地塊周邊工業(yè)基準地價平均價317.5元/㎡，地塊周邊辦公基準地價平均價1271.5元/㎡，因此本項目新型產(chǎn)業(yè)用地補交地價按照工業(yè)與辦公基準地價的平均值計算為794.5元/㎡；配套設(shè)施，應(yīng)按照市場評估地價標準補繳地價。配套公寓與商務(wù)公寓基準地價平均價1193.5元/㎡，商業(yè)基準地價平均價2118.5元/㎡。市場評估地價按照基準地價的三倍預(yù)估。2.建設(shè)周期與投資規(guī)模估算內(nèi)容補交土地價款24建設(shè)用地功能用房安排：用地類型占地面積計容建筑面積其中產(chǎn)業(yè)用房配套商業(yè)配套公寓非農(nóng)建設(shè)用地26575.92135537.1935021.00100516.19其他建設(shè)用地81134.02413225.81384134.0029091.81更新改造后物業(yè)運營安排：功能分區(qū)經(jīng)營性物業(yè)（單位：㎡）返還面積銷售面積租賃經(jīng)營面積政府產(chǎn)業(yè)用房建筑面積合計產(chǎn)業(yè)用房112524.00202403.0019207.00334134.00研發(fā)寫字樓50000.0050000.00公寓129608.00129608.00商業(yè)31521.001000.002500.0035021.00合計144045.00333011.0052500.0019207.00548763.002.建設(shè)周期與投資規(guī)模估算內(nèi)容補交土地價款25補交土地價款：46599.94萬元物業(yè)類型建筑面積（㎡）地價測算面積應(yīng)補地價（萬元）應(yīng)補交地價(含契稅印花稅)(萬元)免地價（㎡）補20%基準地價（㎡）補50%基準地價（㎡）補基準地價（㎡）補評估地價（㎡）產(chǎn)業(yè)用房384134.00

384134.00202403.00

31340.6432437.56配套商業(yè)35021.0035021.00

0.00配套公寓129608.0031418.8053151.8429091.8115945.5529091.8113683.4514162.37合計548763.0066439.8053151.84413225.81218348.5529091.8145024.0946599.942.建設(shè)周期與投資規(guī)模估算內(nèi)容補交土地價款2.建設(shè)周期與投資規(guī)模估算內(nèi)容26拆遷補償費用補償標準：現(xiàn)金補償部分，按照同類項目經(jīng)驗按8000元/平米計算，不再進行過渡安置、搬遷及二次裝修補償。物業(yè)返還部分，根據(jù)《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》，臨時安置過渡費按20元/㎡?月計算，回遷房一般建設(shè)周期約為3年計算。搬遷涉及的二次裝修、搬遷等補償費單位成本按照1000元/㎡計算。項目現(xiàn)狀建筑面積158573.83平方米，其中144045平米按照1：1返還比例實施物業(yè)返還，剩余14528.83平方米以現(xiàn)金補償。拆遷補償費用共計36398.80萬元，其中現(xiàn)金補償11623.06萬元、過渡安置費10371.24萬元、搬遷補償費14404.50萬元。27建筑安裝工程費用：253636.49萬元工程建設(shè)其他費用：17929.14萬元預(yù)備費：13578.28萬元建設(shè)費用共計285143.91萬元，單方造價為4415.61元/m22.建設(shè)周期與投資規(guī)模估算內(nèi)容建設(shè)費用28計算思路：補交土地價款46599.94萬元，拆遷費用36398.80萬元，建設(shè)費用285143.91萬元。項目采用邊開發(fā)邊運營，運營實現(xiàn)的銷售收入再投入項目建設(shè)中，建設(shè)資金不足通過銀行貸款解決。按照最低資本金要求，自有資金77755.36萬元，占總投資20%。按照建設(shè)周期計劃，運營實現(xiàn)的銷售收入208324.20萬元，占總投資54%，經(jīng)測算，銀行貸款需101121.38萬元，占總投資26%。按銀行最新公布的5-30年貸款利率6.55%預(yù)計估算，建設(shè)期利息20634.13萬元。2.建設(shè)周期與投資規(guī)模估算內(nèi)容建設(shè)期利息29總投資估算為388776.78萬元，總單方造價為6020.43萬元/m2補交土地價款46599.94萬元拆遷費用36398.80建設(shè)費用285143.91萬元建設(shè)期利息20634.13萬元。2.建設(shè)周期與投資規(guī)模總投資洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級改造項目可行性研究收益方案物業(yè)市場價格收入測算301.開發(fā)對象和范圍2.建設(shè)周期與投資規(guī)模3.收益的主要來源4.年回報率及還款計劃5.結(jié)論與建議313.收益的主要來源收益方案功能分區(qū)經(jīng)營性物業(yè)（單位：㎡）返還面積銷售面積租賃經(jīng)營面積政府產(chǎn)業(yè)用房建筑面積合計產(chǎn)業(yè)用房112524.00202403.0019207.00334134.00研發(fā)寫字樓50000.0050000.00公寓129608.00129608.00商業(yè)31521.001000.002500.0035021.00合計144045.00333011.0052500.0019207.00548763.003.收益的主要來源分布：深圳研發(fā)辦公物業(yè)主要分布在南山高新區(qū)、西麗、車公廟及外圍區(qū)域的龍崗及光明新區(qū)；隨著中心城區(qū)企業(yè)對外擴張與需求外溢，近年來，外圍區(qū)域的龍崗及光明新區(qū)研發(fā)辦公物業(yè)出現(xiàn)了較快的發(fā)展32物業(yè)市場價格33近年來，龍崗區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展是研發(fā)辦公物業(yè)需求增長的重要支撐。龍崗區(qū)已建成研發(fā)辦公物業(yè)主要有天安數(shù)碼城、中海信上市企業(yè)總部基地、李朗軟件園、華南國電大廈、廣弘星座從現(xiàn)有研發(fā)辦公物業(yè)的的租售及入駐情況來看，整體還是比較樂觀的，說明龍崗區(qū)發(fā)展研發(fā)辦公物業(yè)一定程度上得到企業(yè)和市場的認可，為區(qū)域研發(fā)辦公市場的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。名稱項目規(guī)模分期開發(fā)銷售均價（元/㎡)租賃均價（元/㎡·月）入駐率龍崗天安數(shù)碼城一期：50168㎡二期：71000㎡三期：117882㎡四期：297000㎡分四期開發(fā)一手14000-15000；二手13000毛坯：40-50精裝：50-60項目一期是2008年入伙，現(xiàn)時入駐率已達90%，二期于2010年中投入市場，目前全部售完，銷售速度較快，三期現(xiàn)時入駐率約為50%。中海信上市企業(yè)培育基地：228000㎡上市企業(yè)總部基地：380000㎡分二期開發(fā)政府限價9000；40一期約90%；二期正在建設(shè)中李朗軟件園一期：100000㎡二期：300000㎡二期/25一期入住率約50%；華南國電大廈其中單棟總建面4萬㎡——10000-1200045——廣弘星座14萬㎡10000左右2014年9月入駐3.收益的主要來源物業(yè)市場價格343.收益的主要來源物業(yè)市場價格項目名稱物業(yè)類型單價（元/㎡）與本項目契合度閱山公館住宅15500★★☆☆☆仁恒巒山美地住宅18500★★★☆☆金地名峰住宅17000★★★★☆旭源怡景軒住宅14500★★★☆☆振業(yè)天巒住宅15000★★★☆☆項目周邊商品房住宅銷售情況為：周邊商品房銷售價格約為1.5~1.8萬元。353.收益的主要來源項目收益起始價格項目名稱數(shù)量單位當前銷售均價（元/㎡）一、銷售部分總部產(chǎn)業(yè)用房76000.00㎡12000模塊化產(chǎn)業(yè)用房126403.00㎡10000政府回購產(chǎn)業(yè)用房19207.00㎡9700配套公寓99528.00㎡15000商務(wù)公寓30080.00㎡18000商業(yè)1000.00㎡32000二、租賃部分研發(fā)寫字樓50000.00㎡40商業(yè)2500.00㎡134洋橋和漢田片區(qū)工業(yè)區(qū)升級改造項目可行性研究收入及成本測算報表編制財務(wù)指標還款計劃361.開發(fā)對象和范圍2.建設(shè)周期與投資規(guī)模3.收益的主要來源4.年回報率及還款計劃5.結(jié)論與建議4.年回報率及還款計劃37收入及成本測算收入測算：總收入652877.51萬元，其中銷售收入約為566768.34萬元，運營期（14年）租賃收入61964.40萬元、物業(yè)管理費收入18601.22萬元、地下停車場收入5543.55萬元。成本測算：總成本387276.64，其中開成本339696.34萬元，固定資產(chǎn)折舊13355.42萬元，自營事業(yè)成本17221.83萬元，銷售費用17003.05萬元。利潤總額221453.25萬元4.年回報率及還款計劃38報表編制損益表4.年回報率及還款計劃39報表編制全部現(xiàn)金流量表4.年回報率及還款計劃40報表編制自有資金現(xiàn)金流量表4.年回報率及還款計劃41報表編制還款4.財務(wù)分析評價42財務(wù)指標序號名稱單位數(shù)量備注1項目計算期年20

2計算期內(nèi)總收入萬元652877.51

3計算期內(nèi)平均年收入萬元32643.88

4計算期內(nèi)平均年納稅額萬元4975.55

5資本金凈利潤率%11%

6銷售凈利潤率%25%

7稅前內(nèi)部回報率%19.60>8%

8稅后內(nèi)部回報率%15.02>8%

9所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值萬元25476.58>0

10所得稅后靜態(tài)投資回收期年5.78<計算期

11所得稅后動態(tài)投資回收期年6.49<計算期

4.財務(wù)分析評價43財務(wù)指標選取銷售收入、建設(shè)投資做為敏感因素對項目財務(wù)內(nèi)部收益率進行了測算:

建設(shè)投資與銷售收入對內(nèi)部收益率的影響十分顯著，因此項目一方面需嚴格控制建設(shè)投資成本，另一方面，應(yīng)加強項目的推廣力度，提升物業(yè)服務(wù)水平，保證項目經(jīng)營收入的實現(xiàn)，以達到項目目標。變動比率敏感因素-15%-10%0%10%15%建設(shè)投資17.