美城2012年市場年報

美城機(jī)構(gòu)2012年市場年度報告前言時至年終，我們回首西安市2012年的樓市狀況，不難發(fā)現(xiàn)“平穩(wěn)”依舊是西安樓市的主基調(diào)。這個平穩(wěn)主要包含兩層面的含義，一是政策平穩(wěn)，樓市調(diào)控基調(diào)不動搖。二是市場面平穩(wěn)，主要表現(xiàn)在量價上。從政策面來講，在樓市調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)的環(huán)境下，2012年西安市限購限貸政策依然嚴(yán)格執(zhí)行。當(dāng)然，自4、5月起，為了穩(wěn)增長，各地方政府在不觸碰“限購限貸”的紅線下，開始了新一輪的預(yù)調(diào)微調(diào)，而西安市也在今年6月5日宣布將個人住房公積金貸款最高額度將提高至60萬元，但這基本上是以釋放剛需、鼓勵首次置業(yè)人群購房為目的的。值得一提的是，為了積極響應(yīng)國家的調(diào)控政策，確保房價回歸到合理水平，陜西省于10月出臺了“限利令”，力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。而日前召開的十八大也已經(jīng)為樓市調(diào)控定下了基調(diào)，那就是短期內(nèi)房產(chǎn)調(diào)控仍不會動搖，西安樓市也將在這種大背景下匍匐前行。報告架構(gòu)

全國政策熱點(diǎn)西安熱點(diǎn)政策本市重點(diǎn)城建行業(yè)動態(tài)財經(jīng)要點(diǎn)西安土地市場重點(diǎn)城市監(jiān)測西安商品房交易政策研究2013走勢預(yù)測樓市觀察熱點(diǎn)追蹤土地市場2013年走勢研判PART1：政策研究序號時間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)12012年1月7日國土部：我國今年將從嚴(yán)從緊投放用地指標(biāo)國土部國土部部長徐紹史1月7日稱，今年要以最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度統(tǒng)籌保發(fā)展保紅線，從嚴(yán)從緊投放年度建設(shè)用地計劃指標(biāo)；加快推進(jìn)農(nóng)民宅基地使用權(quán)確權(quán)登記頒證，做好保障房和普通商品房用地供應(yīng)。鑒于保障房建設(shè)供地壓力，住建部祭出部分地方政府2012年在集體土地上建設(shè)公租房試點(diǎn)的大旗。不過即便今年完成保障房供地毫無懸念，但商品房供地也是個大問題，因為商品房用地因保障房而受到擠壓。如此看來，國土部目前宣布執(zhí)行從緊的土地政策，其實也是形勢所迫。22012年2月7日安徽蕪湖房產(chǎn)新政正式發(fā)布買房有補(bǔ)貼免契稅（目前已暫緩執(zhí)行）蕪湖市蕪湖7日出臺新政，2012年期間，購買普通商品房可享契稅100%補(bǔ)助，90平以下自住商品房可享受50或150元/平的補(bǔ)貼；而蕪湖鼓勵的實用和高端人才最高可享300元/平的補(bǔ)貼，外地人員在市區(qū)購買商品房有相應(yīng)的落戶政策。(據(jù)最新消息，蕪湖房地產(chǎn)新政策暫緩執(zhí)行）目前來看，2012年，地方繼續(xù)暗自放水救市，可能將會成為主旋律。地方政府都在試探上面的底線，中央和地方的博弈將會愈演愈烈！“價格定向控制，信貸定向?qū)捤桑拶彾ㄏ蛩山?，剛需定向刺激，土地定向出讓，房企定向扶持”的六定措施將是今年的政策特征。不過，隨著此次蕪湖新政的被暫緩，可見目前中央對房產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度還是堅決的，也同時會將一些意欲跟進(jìn)的城市扼殺在搖籃之中。32012年2月20日政治局：適時適度微調(diào)財政政策和貨幣政策政治局中共中央政治局會議2月20日討論政府工作報告稿，指出今年要繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，根據(jù)形勢變化適時適度預(yù)調(diào)微調(diào)，進(jìn)一步提高政策的針對性、靈活性、前瞻性。會議強(qiáng)調(diào)今年著力擴(kuò)大國內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求，加強(qiáng)節(jié)能減排，保障和改善民生，努力實現(xiàn)物價基本穩(wěn)定。今年的政策方向主要是“保民生，穩(wěn)增長”。所以經(jīng)濟(jì)不可能呈現(xiàn)過快的增長，穩(wěn)定CPI和推進(jìn)保障房建設(shè)是今年的主流。政治局年初定論調(diào)，財政和貨幣政策要調(diào)整。房地產(chǎn)的春風(fēng)是否吹來，還需要進(jìn)一步觀察。2012年行政動態(tài)序號時間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀42012年3月14日溫家寶：房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位溫家寶關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展，溫家寶在3月14日答記者問時表示：第一，要保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)和健康發(fā)展。如果盲目發(fā)展，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦破滅，不僅影響房地產(chǎn)市場，而且會拖累整個經(jīng)濟(jì)。第二，什么叫房價合理回歸？我以為合理的房價，應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng)，房價與投入和合理的利潤相匹配。現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松?？偫碇v的應(yīng)該是房價比較高的七八個城市，房地產(chǎn)依然是我國的支住產(chǎn)業(yè)，目前的房地產(chǎn)開發(fā)和供應(yīng)速度和我國的城市化和工業(yè)化，特別是中小城市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需求相比還有很大距離，房地產(chǎn)市場方興未艾!做好調(diào)控只會使房地產(chǎn)更好更長久健康發(fā)展!

而對于我們代理公司而言，我們更多地關(guān)注的成交量而不是房價。目前來看，在調(diào)控不放松的態(tài)勢下，房價短期內(nèi)仍舊會慣性下滑，更多地開發(fā)商將會以價換量，這對于我們而言無疑也是一大機(jī)遇。52012年4月3日溫家寶：盡快出臺預(yù)調(diào)微調(diào)措施溫家寶4月3日上午，溫家寶在福州主持召開福建、上海、江蘇、浙江四?。ㄊ校┙?jīng)濟(jì)形勢座談會。溫家寶指出，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況總體是好的，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)雖然有所回落，但仍然處在合理水平，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。目前可以肯定的是，房地產(chǎn)調(diào)控政策短期內(nèi)都不會有所松動。但隨著國家經(jīng)濟(jì)增速的放緩，二季度的貨幣政策將會適度放松。目前來看，為了調(diào)節(jié)流動性，二季度央行仍會延續(xù)一季度靈活的公開市場操作，不排除下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的可能。62012年4月20日國土部九年五提禁墅令推熱別墅市場再度引關(guān)注國土部近日，國土部一紙“禁墅令”使別墅類產(chǎn)品再度引起市場關(guān)注，文件中表示，“嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地”。這已經(jīng)是自2003年以來第5道“禁墅令”，這也令業(yè)界對別墅產(chǎn)品稀缺價值倍加看好。受此影響，上個月大幅回暖的北京別墅市場放緩入市腳步，看好后期價值上漲空間。禁墅令的執(zhí)行，將直接從土地源頭切斷別墅的供應(yīng)，同時相關(guān)部門已著手重新定義別墅標(biāo)準(zhǔn)，未來打“擦邊球”的可能性也將被掐斷，別墅將徹底告別市場舞臺，這將強(qiáng)化目前在售別墅項目的稀缺價值。預(yù)計受禁墅令和市場整體形勢變化影響，未來別墅成交有望迎來大幅增長。2012年行政動態(tài)序號時間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀72012年4月26日多地爭相上調(diào)公積金貸款額度兩成首付購房地方政府各地調(diào)低首套房商貸利率的同時，二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度，兩成首付購房政策也悄然回歸市場。二線城市的典型代表武漢近日公積金政策的調(diào)整最為引人關(guān)注。新政策規(guī)定，用公積金貸款購買首套住房的貸款人最高可以申請到八成的貸款。也就是說，只需支付兩成首付，貸款人就可以買房了。隨著剛性需求的持續(xù)釋放，樓市成交又漸顯疲態(tài)。地方政府必然會采取各種“微調(diào)”措施。當(dāng)?shù)毓e金新政策實施后，將會帶來一定的首套房購房需求。82012年5月7日國務(wù)院明確年內(nèi)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)或參考上海模式國務(wù)院5月7日，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，國務(wù)院已經(jīng)明確今年要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但具體城市名單、方案還不清楚，“落地還取決于地方政府配合”。相關(guān)部門正對滬渝試點(diǎn)展開評估，第二批試點(diǎn)城市或參考“上海模式”。據(jù)悉，第二批試點(diǎn)城市很可能主要針對的也是新增購房需求，即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也會得到足夠的保護(hù)，只會對超出面積之外的部分進(jìn)行征收。控制投資投機(jī)、滿足剛性需求的調(diào)控方向短期不會變，“限購”還會繼續(xù)，“國八條”不會輕易改變。92012年5月9日江蘇揚(yáng)州出臺政策獎勵個人買房揚(yáng)州5月9日，揚(yáng)州市財政局、市房管局通知，對個人購買成品住房進(jìn)行獎勵。將從今年7月1日起執(zhí)行，執(zhí)行期暫定一年。建筑面積90平方米及以下，獎勵合同價款千分之六；90平方米以上、120平方米以下，獎勵千分之五；120平方米及以上獎勵千分之四。去年以來，全國多個城市對樓市政策進(jìn)行微調(diào)，一些明顯意在放松調(diào)控的政策被迅速叫停。不過揚(yáng)州市政府目前發(fā)表聲明稱，不會叫停新政。如果揚(yáng)州新政能夠堅持下來，將成為第一例具有刺激房地產(chǎn)購買而沒有被叫停的新政城市，也很可能說明政策底部已經(jīng)開始顯現(xiàn)。2012年行政動態(tài)序號時間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀102012年6月8日西安住房公積金貸款額度將提至60萬元西安6月4日上午，西安市市長董軍主持召開市政府常務(wù)會議，原則通過了《貫徹中省穩(wěn)增長決策確保我市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的措施建議》。會議還提出，西安市個人住房公積金貸款最高額度將提高至60萬元，特殊情況經(jīng)審批可提高至70萬元。公積金貸款額度上限的提高可權(quán)且看作是西安市對于中央和市場的初步試探，如果兩方面都反應(yīng)良好，那么很有可能微調(diào)力度就會稍微加大，走出了第一步，第二步估計也不遠(yuǎn)了。112012年7月15日李克強(qiáng)：內(nèi)需最大潛力在城鎮(zhèn)化李克強(qiáng)李克強(qiáng)在湖北考察時強(qiáng)調(diào)，要堅持穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)，著力擴(kuò)大內(nèi)需，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，切實改善民生。同時指出城鎮(zhèn)化是內(nèi)需最大的潛力所在。要研究制定全國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，在有條件的地方形成各具優(yōu)勢的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。城鎮(zhèn)化不僅僅是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力，也是中國房地產(chǎn)發(fā)展的要義之所在。要實現(xiàn)城鎮(zhèn)化布局，就必然會帶動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的快速發(fā)展。按照目前我國的城鎮(zhèn)化水平與進(jìn)程，房地產(chǎn)在未來10-15年依舊潛力巨大。122012年7月20日珠海樓市松綁限購限價令被連夜叫停珠海珠海住規(guī)建局一官員承認(rèn)下午開會決定縮小限購范圍，限價也不再是調(diào)控主要手段。但14日凌晨，珠海市住規(guī)建局主要負(fù)責(zé)人改口稱珠海樓市雙限政策維持原狀不變。很明顯珠海市雙限令的夭折與地方經(jīng)濟(jì)的壓力以及財政收入的銳減密切相關(guān)。值得關(guān)注的，在調(diào)控如此關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)上，珠海的頂風(fēng)作案會不會被制止。據(jù)悉，珠海房價自2月以來出現(xiàn)“五連降”，一季度GDP增速在廣東倒數(shù)第二，稅收收入遭遇負(fù)增長，土地出讓收入大幅度落后于計劃進(jìn)度，這是珠海希望松綁樓市調(diào)控的主要原因。2012年行政動態(tài)序號時間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀132012年7月24日國務(wù)院8路人馬督查樓市調(diào)控落實情況覆蓋16省市國務(wù)院7月24日，中國政府網(wǎng)刊載一篇來源為國務(wù)院辦公廳的新聞稿稱，國務(wù)院決定從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個?。ㄊ校┴瀼芈鋵崌鴦?wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查。按上述新聞稿的說法，此輪督查劍指“近期房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題”，“對落實房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施有偏差、不到位的，國務(wù)院督查組將督促進(jìn)行整改”。目前來看，如果僅僅是成交量上升，開發(fā)商跑量而房價不漲，不會引起監(jiān)管層的擔(dān)憂，如果量價齊升勢必引起監(jiān)管層的注意。在此形勢下，三季度樓市將有所降溫，但下行空間已不大。房價大漲可能性為零，將基本以企穩(wěn)態(tài)勢為主。142012年8月24日青島將向定價不合理開發(fā)商緩發(fā)預(yù)售證青島青島出臺新規(guī)，對申報預(yù)售價格明顯偏高的開發(fā)商要進(jìn)行約談，拒不執(zhí)行的將暫緩發(fā)放預(yù)售許可證。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，有些樓盤把價格故意拉高，而通過緩發(fā)預(yù)售證來影響樓盤銷售，是對開發(fā)商資金鏈的一種控制，主要目的在于繼續(xù)控制房價、穩(wěn)定市場。在國務(wù)院督查組回京后，對預(yù)售制的預(yù)調(diào)微調(diào)就成為了幾種可能會出臺的儲備政策之一。不過，需要指出的是，當(dāng)前樓市整體萎靡不振，大多數(shù)開發(fā)商都主動采取降價營銷，新政更多地意義可能在于警示作用。2012年行政動態(tài)序號時間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀152012年10月10日國務(wù)院決定下放"商品房預(yù)售許可"審批權(quán)國務(wù)院10月10日，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項目的決定，171項行政審批項目取消，另外還有143項審批權(quán)限調(diào)整下放。其中“房地產(chǎn)預(yù)售許可”審批權(quán)在調(diào)整之列。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，“房地產(chǎn)預(yù)售許可”由原來“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”負(fù)責(zé)審批，下放后，明確為“設(shè)區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門”。下放審批權(quán)一定程度上可以降低審批的難度，有利于增加項目上市量。其政策效應(yīng)未來或許逐步發(fā)酵從而利好地產(chǎn)板塊。162012年10月20日陜西調(diào)控新政：商品房利潤控制在10%屬全國首例陜西近日，省住建廳和省物價局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各地分區(qū)域測算住房項目成本并公布住房銷售價格區(qū)間。超出價格區(qū)間的商品房將無法在價格主管部門備案，也無法取得預(yù)售證。開發(fā)成本土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項目根據(jù)規(guī)則測算售價測算開發(fā)成本+10%左右的合理利潤公開房源房企在取得預(yù)售許可10日內(nèi)，一次性公開全部房源，一房一價如果沒有更加細(xì)化的條例出臺，本次陜西調(diào)控新政更多的只是象征意義的表態(tài)，執(zhí)行難度較大。關(guān)鍵是，房子的成本價是政府去核，還是開發(fā)商自報？若是前者，會不會有行政干預(yù)經(jīng)濟(jì)之嫌？若是后者，開發(fā)商報的價會不會有“水分”？不過，如此粗暴的干涉市場自身規(guī)則的行為的確讓人感到些許驚訝，后續(xù)效果有待進(jìn)一步觀察。172012年8月24日山東擬開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)山東針對部分城市房價上漲苗頭，山東省將嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售許可制度，并選擇有條件的開發(fā)項目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。現(xiàn)房，是指消費(fèi)者在購買時已通過交付標(biāo)準(zhǔn)的各項驗收、可以正式入住的物業(yè)。這種現(xiàn)房銷售已不再需要銷售許可證，而要查看房產(chǎn)證。選擇有條件的開發(fā)項目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，這一表述本身較含糊，未涉及試點(diǎn)范圍、區(qū)域、時間等，特別是在目前整體以預(yù)售為主的市場環(huán)境中，開發(fā)商手中現(xiàn)房很少，試點(diǎn)項目比較難找。2012年行政動態(tài)序號時間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀182012年11月10日十八大報告提出，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理。人大十八大報告提出，建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理。建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，闡釋了房地產(chǎn)制度“雙軌制”的發(fā)展目標(biāo)，不僅從制度層面明確了未來完善方向，同時也對市場走勢帶來影響。未來一段時間，保障房建設(shè)仍將是重要的政策著力點(diǎn)。樓市限購、限貸等政策是通過對市場需求的暫時抑制，來換取保障房和普通商品房供應(yīng)增加的時間，即“以時間換空間”。192012年11月21日李克強(qiáng)強(qiáng)調(diào)：改革是中國最大紅利陜西11月21日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)主持召開全國綜合配套改革試點(diǎn)工作座談會并作重要講話。他強(qiáng)調(diào)，我們不片面追求GDP，將來的發(fā)展可能會經(jīng)歷一個中速增長期，很難長久保持兩位數(shù)，但只要保持住7%的增長，到2020年實現(xiàn)小康就完全有可能。實現(xiàn)這一目標(biāo)要靠改革。改革的空間和潛力仍然十分巨大。他指出，中國當(dāng)前的問題首先是發(fā)展不平衡，城鄉(xiāng)不平衡，收入分配體制也與之密切相關(guān)。這里既涉及到戶籍制度改革，又涉及到土地管理制度和公共服務(wù)體系改革等一系列問題。經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域要更多發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，社會領(lǐng)域要更好地利用社會的力量，包括社會組織的力量，把應(yīng)該由市場和社會發(fā)揮作用的交給市場和社會。在2010至2020這十年間，要使中國經(jīng)濟(jì)總量翻一番，但十一五期間僅用了五年時間，中國經(jīng)濟(jì)總量就翻了一番。由此可以看出中國經(jīng)濟(jì)很有可能進(jìn)入7%—8%左右的中速發(fā)展階段，未來房地產(chǎn)發(fā)展不可能像09、10年爆發(fā)式增長，而是平穩(wěn)健康發(fā)展。2012年行政動態(tài)序號時間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀202012年11月28日李克強(qiáng)：中國未來幾十年最大發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化李克強(qiáng)國務(wù)院副總理李克強(qiáng)28日在中南海紫光閣會見世界銀行行長金墉，就深化中國與世行合作等交換了意見。李克強(qiáng)指出，中國已進(jìn)入中等收入國家行列，但發(fā)展還很不平衡，尤其是城鄉(xiāng)差距量大面廣，差距就是潛力，未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。我們推進(jìn)城鎮(zhèn)化，是要走工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展的路子。中國經(jīng)濟(jì)目前的首要問題是要著力擴(kuò)大內(nèi)需，而城鎮(zhèn)化無疑是擴(kuò)大內(nèi)需的第一要義。數(shù)據(jù)顯示，2011年我國的城鎮(zhèn)人口剛剛過50%，而發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率一般在70%以上，按照目前中國年均0.8%的速度，中國未來幾十年城鎮(zhèn)化的潛力非常巨大。212012年11月28日土地征收補(bǔ)償制度將修改補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可能提10倍國務(wù)院在11月28日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》，對農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償制度作了修改。有業(yè)內(nèi)專家推測，此次修改，主要內(nèi)容是提高征地補(bǔ)償數(shù)額，提高額度可能至少為現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的10倍。目前看來，城鎮(zhèn)化、農(nóng)村宅基地可以成為房地產(chǎn)新的發(fā)酵劑。如果讓農(nóng)村的宅基地和集體土地承包權(quán)可以在市場流轉(zhuǎn)，同時確立農(nóng)村財產(chǎn)權(quán)，那么中國房地產(chǎn)又將會迎來新一輪的發(fā)展。222012年12月4日中央政治局研究經(jīng)濟(jì)工作強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政治局中央政治局12月4日研究2013年經(jīng)濟(jì)工作，提出保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)配合；要求保持物價總水平基本穩(wěn)定，推進(jìn)集中連片特殊困難地區(qū)發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作。明年經(jīng)濟(jì)形勢就房地產(chǎn)總體市場而言，不會出現(xiàn)大起大落，會逐步趨向平穩(wěn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)巿場宏觀調(diào)控和保障房建設(shè)，基本要義有兩點(diǎn)：一是：房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會動搖；二是保障房建設(shè)還沒有到位。2012年行政動態(tài)序號時間政策名稱頒布部門主要內(nèi)容研究部觀232012年12月16日房產(chǎn)稅擴(kuò)圍消息頻出全國開征一年或增收5000億住建部自從2011年1月28日上海和重慶試行房產(chǎn)稅以來，有關(guān)房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的消息就層出不窮，今年尤甚。據(jù)說湖北、湖南、海南、廣州、杭州等地均在為擴(kuò)圍房產(chǎn)稅做準(zhǔn)備。目前房產(chǎn)稅僅在上海和重慶試點(diǎn)，數(shù)據(jù)顯示，“重慶模式”工作量太大，2011年才收稅1.5億元；“上海模式”執(zhí)行難度就小一些，2011年房產(chǎn)稅收入22.1億元。房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，最重要的作用在于調(diào)節(jié)貧富差距和資源的優(yōu)化配置，與控制房價沒有太多的直接關(guān)系。開征房產(chǎn)稅主要是一項稅制改革，目的在于增加國家稅收收入、減少對土地財政的依賴。”242012年12月16日中央經(jīng)濟(jì)工作會議：堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖政治局剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，做好明年經(jīng)濟(jì)工作，要緊緊圍繞主題主線，以提高經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量和效益為中心，穩(wěn)中求進(jìn)，開拓創(chuàng)新，扎實開局。會議歸納為以下幾點(diǎn)：1、總基調(diào)：穩(wěn)中求進(jìn)。2、首要任務(wù)：“加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展?！?、面臨問題：中國經(jīng)濟(jì)最突出的問題，是質(zhì)量和效益問題。4、財政政策：實施積極的財政政策，嚴(yán)控政府開支。5、貨幣政策：穩(wěn)健的貨幣政策。6、樓市調(diào)控：房地產(chǎn)市場調(diào)控不動搖！此前有觀點(diǎn)認(rèn)為十八大后，房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會放松，但從中央層面看，對于房地產(chǎn)調(diào)控的決心是很大的，不要抱幻想，調(diào)控政策不會變。當(dāng)然未來，對于房地產(chǎn)調(diào)控政策也不會更嚴(yán)厲。首先，因為國內(nèi)的實體經(jīng)濟(jì)還是沒有恢復(fù)；其次，經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)發(fā)展是政府工作的主線，而房地產(chǎn)在現(xiàn)階段仍然是拉動經(jīng)濟(jì)增長很重要的一方面。2012年行政動態(tài)美城視點(diǎn)2012年，國家的宏觀調(diào)控依舊繼續(xù)，政策面總體上較為平穩(wěn)。今年的政策面其實分了三個階段：第一個階段是年初到6月份。在這一階段，隨著國家宏觀調(diào)控的不斷深化，各地的樓市成交都不同程度的陷入了谷底，土地市場也是極為冷清，而這也就直接導(dǎo)致了各地方財政收入的大幅縮水。因而，從3月份開始，各地方政府在“穩(wěn)增長”的壓力下，為了支持首置剛需，開始了新一輪的預(yù)調(diào)微調(diào)，政策微調(diào)內(nèi)容涉及放松限購條件、土地出讓松綁、改變普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優(yōu)惠、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等。第二個階段7月到11月。國務(wù)院從7月下旬開始，派出8個督查組，對16個?。ㄊ校┴瀼芈鋵崌鴦?wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施情況開展專項督查。在這一階段，地方政府的預(yù)調(diào)微調(diào)開始受到約束，一些尺度過大的政策被迅速叫停。第三個階段是從11月的十八大召開至今。十八大報告中提出，要建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，這意味著未來一段時間，保障房建設(shè)仍將是重要的政策著力點(diǎn)。而報告提出的城鎮(zhèn)化和收入倍增計劃將會是是未來十年房地產(chǎn)市場需求的兩大動力。本省市重點(diǎn)城建、規(guī)劃行業(yè)動態(tài)財經(jīng)要點(diǎn)PART2：熱點(diǎn)追蹤序號時間政策名稱主要內(nèi)容12012年1月30日計劃43.6萬套今年陜西保障房任務(wù)量全國第二據(jù)了解，今年，全省將繼續(xù)深入推進(jìn)保障性住房建設(shè)，全年計劃開工的43.6萬套保障房建設(shè)目標(biāo)，任務(wù)量居全國第二位。其中，實物建房40.5萬套，新增租賃補(bǔ)貼3.1萬戶。新建廉租房5.7萬套，經(jīng)適房4.3萬套，公租房9.4萬套，限價房11萬套，各類棚戶區(qū)改造10.1萬套?？⒐けＵ闲宰》亢团飸魠^(qū)改造住房30萬套（含往年開工結(jié)轉(zhuǎn)到2012年項目）。22012年2月14日西咸新區(qū)300億打造“立體城市”近日，陜西西咸新區(qū)與北京萬通集團(tuán)簽訂了一項投資額為300億元人民幣的合作項目，計劃用8—10年時間在西咸新區(qū)打造一座全新的立體城市，以積極探索未來城市發(fā)展模式。項目位于渭河北岸秦漢新城范圍內(nèi)，東臨涇渭大道及秦咸陽宮遺址，南臨渭河景觀帶，總用地3.79平方公里，綜合容積率將達(dá)到4.0以上，其中核心區(qū)1.57平方公里為集中建設(shè)區(qū)，將建設(shè)約600萬平米的建筑面積，容納居住人口10—15萬人。32012年2月16日西安今年新建保障房逾11萬套今年省政府下達(dá)我市的保障性安居工程開工任務(wù)10.7萬套，竣工任務(wù)7.6萬套。西安在10.7萬套開工任務(wù)的基礎(chǔ)上，自加壓力，增加了4560套的開工任務(wù)，將開工任務(wù)定為11.156萬套。今年新建公租房的數(shù)量達(dá)到3.45萬套，而經(jīng)適房的數(shù)量僅為1.601萬套。目前，市政府已將11.156萬套的開工任務(wù)分解落實到4個市級部門、13區(qū)縣政府和7個開發(fā)區(qū)。2012年陜西省熱點(diǎn)城市規(guī)劃建設(shè)序號時間政策名稱主要內(nèi)容42012年2月22日西安租萬套閑置房用作公租房差價由政府負(fù)擔(dān)據(jù)西安市住房保障和房屋管理局獲悉，為解決城市“夾心層”的住房問題，今年該局?jǐn)M將1萬套社會閑置房源納入到公租房范圍，并以低于市場價方式交付到保障性住房受益對象手中。結(jié)果顯示，西安市在城中村改造過程中，不少村民在改造過后得到三到五套住房賠償，除自住外共有50000套閑置房，這些房源都處于閑置或者出租狀態(tài)。該局計劃在今年8月31日前，由西安城六區(qū)共提供5000套，城建辦提供5000套。52012年3月22日三星電子閃存芯片項目選址西安計劃一期投資７０億美元韓國三星電子公司3月22日宣布，其擬在中國大陸建設(shè)的閃存芯片項目已經(jīng)選址西安市。陜西省、西安市相關(guān)方面與三星電子公司２２日在西安進(jìn)行的工作會談中，三星電子常務(wù)金秀峰表示，三星電子考慮在西安建設(shè)的存儲器研發(fā)和生產(chǎn)工廠，將采用世界最領(lǐng)先的技術(shù)，第一步投資７０億美元，計劃２０１３年底投產(chǎn)。62012年4月10日市城改辦：城改項目未經(jīng)審批不得進(jìn)行整村拆除據(jù)悉，今后的城改項目，在取得相關(guān)審批手續(xù)之前，不得進(jìn)行整村拆除。市城改辦要求，城六區(qū)、長安區(qū)的城中村改造項目實施整村拆除時，在取得《城中村改造方案批復(fù)》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、安置房建設(shè)監(jiān)管資金到位等相應(yīng)條件，并按照城改房屋拆遷審批程序經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施。開發(fā)區(qū)、臨潼區(qū)、閻良區(qū)范圍內(nèi)的城改項目實施整村拆除時，在取得批復(fù)并符合相關(guān)政策文件規(guī)定后，由所在區(qū)批準(zhǔn)后，方可實施。對于未取得拆遷手續(xù)進(jìn)行拆除的城中村，不再納入城中村改造范圍，不予補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。2012年陜西省熱點(diǎn)城市規(guī)劃建設(shè)序號時間政策名稱主要內(nèi)容72012年7月7日高陵閻良臨潼將組建渭北工業(yè)城產(chǎn)值7000億西安市委常委會原則通過了《西安市渭北工業(yè)區(qū)規(guī)劃(2012年——2020年)》。規(guī)劃在包括高陵、閻良、臨潼在內(nèi)的渭北大地上，再建一座新城。工業(yè)區(qū)規(guī)劃時間為2012年到2020年，人口114萬人，目標(biāo)是到2020年工業(yè)總產(chǎn)值超過7000億元。工業(yè)區(qū)規(guī)劃了12個居住片區(qū)，規(guī)劃至2020年，建設(shè)保障性住房705萬平方米，商品房1641萬平方米，可滿足約100萬常住人口居住需要。82012年7月25日西安地鐵擬再增9條線西安市有關(guān)部門已組織相關(guān)單位編制了新一輪線網(wǎng)規(guī)劃，在原6條線的基礎(chǔ)上擬增加9條線，達(dá)到15條線。目前，該計劃待進(jìn)一步修改完善后上報市委、市政府審定。一號線一期工程明年9月試運(yùn)營，三號線一期工程2015年底試運(yùn)營。一號線一期工程明年9月試運(yùn)營區(qū)間：西起后衛(wèi)寨，東至紡織城;二號線2014年試運(yùn)營區(qū)間：會展中心至韋曲段進(jìn)展；三號線一期工程2015年底試運(yùn)營區(qū)間：南起魚化寨，北至國際港務(wù)區(qū)；四號線試驗段工程年內(nèi)開建

區(qū)間：北起五路口，南至大唐芙蓉園；四號線明年開建區(qū)間：南起航天產(chǎn)業(yè)基地，北至草灘規(guī)劃；五號線一期工程2014年開建區(qū)間：西起和平村，東至紡織城火車站規(guī)劃：2014年開工建設(shè)，2018年建成通車；六號線明年開建區(qū)間：南起三星電子城，東至紡織城規(guī)劃：2013年開工建設(shè)，2017年建成通車。規(guī)劃方案由15條軌道交通線路組成，其主體網(wǎng)絡(luò)形態(tài)承襲了05版線網(wǎng)棋盤+放射型結(jié)構(gòu)。規(guī)劃線網(wǎng)總規(guī)模為586.7km。92012年8月11日西安將打造28個湖火車北站到北二環(huán)將可乘船近日，記者從西安市水務(wù)設(shè)計規(guī)劃部門了解到，八水潤西安即“571028工程”：保護(hù)、改造、提升、新建“5引水、7濕地、10河系、28湖池”。根據(jù)規(guī)劃框架，西安將打造28個湖，并連接西安火車北站與漢城湖水上通道。2012年陜西省熱點(diǎn)城市規(guī)劃建設(shè)序號時間政策名稱主要內(nèi)容102012年8月3日昆明池景區(qū)2020年將再現(xiàn)約10平方公里大湖水面面積10.4平方公里，環(huán)湖為旅游度假和公共服務(wù)帶，出水口和進(jìn)水口將形成4個風(fēng)情小鎮(zhèn)，周圍將興起一座60萬人的田園新城。目前環(huán)評及水保論證已啟動。2020年，西安市西南郊將再現(xiàn)一處約10平方公里的大湖——昆明池。在昆明池周圍，將興起一座可容納60萬人工作和生活的新城，田園城市、科技之城將成為這里的發(fā)展目標(biāo)。目前，昆明池板塊31.56平方公里概念性編制已經(jīng)完成。112012年8月11日三環(huán)內(nèi)主城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)業(yè)工業(yè)企業(yè)逐步外遷8月10日，市政府召開會議研究《西安市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃及版圖(送審稿)》。規(guī)劃中確定按照“做大經(jīng)濟(jì)總量、突出工業(yè)地位、強(qiáng)化服務(wù)業(yè)支撐作用、做精做細(xì)都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”的發(fā)展思路，做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)集群，為建設(shè)西安國際化大都市奠定堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)?？傮w布局規(guī)劃提出了西安產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間總體布局，即“一城一帶一區(qū)多板塊”。一城：即三環(huán)以內(nèi)主城區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。一帶：即秦嶺北麓生態(tài)旅游與文化產(chǎn)業(yè)帶。一區(qū)：即渭北工業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。122012年9月18日渭河北岸建西安“北大門”將成西安標(biāo)志性新門戶形象日前，計劃投資40億元的西安北大門及周邊區(qū)域環(huán)境改造提升項目啟動。根據(jù)規(guī)劃范圍，西安“北大門”已正式跨過渭河，將渭河收入西安的城中河。西安“北大門”及周邊區(qū)域環(huán)境改造提升項目的范圍是：東至西銅復(fù)線，西至高陵縣界，北至涇渭南路，南至渭河，規(guī)劃面積約為2500畝。區(qū)域內(nèi)的梁村塬村位于西銅路兩側(cè)、渭河北岸，毗鄰西安涇渭工業(yè)園，是西安市的北部門戶。屆時，西安市民從北二環(huán)未央立交驅(qū)車20分鐘即可到達(dá)。整個項目涉及區(qū)域內(nèi)700余戶、2900多人的搬遷安置。預(yù)計建設(shè)周期4年。2012年陜西省熱點(diǎn)城市規(guī)劃建設(shè)序號時間政策名稱主要內(nèi)容132012年11月1日西安+咸陽城區(qū)+西咸新區(qū)=800km2大西安省委、省政府近日正式出臺《關(guān)于省市共建大西安加快推進(jìn)創(chuàng)新型區(qū)域建設(shè)的若干意見》。今后五年，省上直接支持大西安建設(shè)的資金將超過120億元。2017年大西安的生產(chǎn)總值將達(dá)到1.5萬億元，占全就省的比重達(dá)到40%左右。

142012年11月28日西咸將動工興建中國西部迪士尼樂園西安、咸陽市民關(guān)注已久的東方帝王谷規(guī)劃選址已完成，即將實施。項目由美國VisionMaker公司、羅斯洛克、陜文投等投資上百億，設(shè)中央之國地球?qū)m、東方帝國、文明星空、絲綢之路、地心探秘等板塊，年接待游客1000萬。據(jù)了解，東方帝王谷由陜文投集團(tuán)聯(lián)合美國VisionMaker公司共同投資150億元人民幣，項目建成后，預(yù)計每年可吸引游客1000萬人次，產(chǎn)業(yè)規(guī)模每年可達(dá)160億元。已選址定在西咸新區(qū)秦漢新城，秦漢新城位于渭河以北，咸陽主城區(qū)的東部和北部區(qū)域，和西安咸陽國際機(jī)場和西安北客站距離均在15分鐘車程之內(nèi)。2012年陜西省熱點(diǎn)城市規(guī)劃建設(shè)序號時間政策名稱主要內(nèi)容152012年11月27日大西安副中心規(guī)劃初成戶縣臨潼閻良成功能承接地近日由西安市規(guī)劃局編制的《大西安三個副中心城市規(guī)劃》已初步完成，按照大西安發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，三個副中心城市將成為部分主城區(qū)功能的承接地，吸引人口聚集，疏解主城區(qū)人口。西安將建設(shè)戶縣、臨潼、閻良三個副中心城市，形成“主城區(qū)-副中心-組團(tuán)-小城鎮(zhèn)”的四級城鎮(zhèn)體系，構(gòu)建特色鮮明的都市框架。戶縣城市定位：城市職能：全國農(nóng)民畫創(chuàng)作交流中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)、生態(tài)旅游服務(wù)基地、文化產(chǎn)業(yè)傳承基地、西安商貿(mào)物流會議西南中心。臨潼城市定位：城市職能：國際旅游城、分擔(dān)西安主城區(qū)人口的重要中心、承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、交通運(yùn)輸中心。閻良城市定位：城市職能：航空科技創(chuàng)新基地、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)、航空體驗和秦史探源為特色的旅游基地。162012年11月28日西咸將動工興建中國西部迪士尼樂園西安、咸陽市民關(guān)注已久的東方帝王谷規(guī)劃選址已完成，即將實施。項目由美國VisionMaker公司、羅斯洛克、陜文投等投資上百億，設(shè)中央之國地球?qū)m、東方帝國、文明星空、絲綢之路、地心探秘等板塊，年接待游客1000萬。據(jù)了解，東方帝王谷由陜文投集團(tuán)聯(lián)合美國VisionMaker公司共同投資150億元人民幣，項目建成后，預(yù)計每年可吸引游客1000萬人次，產(chǎn)業(yè)規(guī)模每年可達(dá)160億元。已選址定在西咸新區(qū)秦漢新城，秦漢新城位于渭河以北，咸陽主城區(qū)的東部和北部區(qū)域，和西安咸陽國際機(jī)場和西安北客站距離均在15分鐘車程之內(nèi)。172012年12月17日西安97項分解措施建大西安

5年建成快速交通圈近期，西安將陜西省出臺的省市共建大西安若干意見的25項措施分解成97項具體任務(wù)，其中提出，未來5年，西安將建成中心1小時覆蓋內(nèi)部組團(tuán)、3小時連接周邊省會、6小時通達(dá)全國的快速交通圈。此次提出的97項分解任務(wù)分別落實到16名市級領(lǐng)導(dǎo)干部，全市53個部門、13個區(qū)縣和“五區(qū)一港兩基地”。其中交通方面爭取5年后形成西安中心1小時覆蓋內(nèi)部組團(tuán)、3小時連接周邊省會、6小時通達(dá)全國的快速交通圈。近期將盡快開工火車站改擴(kuò)建、南二環(huán)高壓線落地等工程。今后五年陜西省支持大西安建設(shè)的資金預(yù)計將達(dá)198.92億元，其中投入西安的資金達(dá)163.12億元。2012年陜西省熱點(diǎn)城市規(guī)劃建設(shè)美城視點(diǎn)一：2012年的陜西，被媒體稱為“三星年”。三星高端存儲芯片項目一期投資70億美元。是改革開放以來我國單筆投資額最大的外商投資項目，將會為西安城市形象的提升和國際化大都市建設(shè)注入強(qiáng)大的活力。對于房地產(chǎn)而言，三星項目的成功簽約必然會推動區(qū)域城市化的進(jìn)程，高新區(qū)新區(qū)的發(fā)展也將會面臨新的機(jī)遇。二：省市共建大西安，西安市地鐵15條線規(guī)劃和八水潤長安等規(guī)劃，也必將為未來西安市的房產(chǎn)市場帶來新的動力。三：渭北工業(yè)園區(qū)和西咸新區(qū)規(guī)劃的相繼確立以及重大項目的簽約及落地，也必將帶動區(qū)域的經(jīng)濟(jì)大發(fā)展?？傮w而言，2012年，西安市在建設(shè)國際化大都市的進(jìn)程上快速推進(jìn)著，城鎮(zhèn)化水平也在不斷提高，而隨著保利、華潤等地產(chǎn)巨擘的們紛紛拿地，2013年西安市的房產(chǎn)市場將會達(dá)到新的高度。PART2：熱點(diǎn)追蹤本省市重點(diǎn)城建、規(guī)劃行業(yè)要聞財經(jīng)要點(diǎn)序號時間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)12012年1月5日綠城自救加速再賣四項目融創(chuàng)5100萬接手無錫地王1月5日晚間，綠城中國和融創(chuàng)中國控股有限公司聯(lián)合公告宣布，綠城地產(chǎn)向融創(chuàng)置地出售無錫綠城湖濱置業(yè)有限公司51%的股權(quán)，現(xiàn)金代價為5100萬元。同一天，綠城房產(chǎn)集團(tuán)官方微博連發(fā)四條股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，除了上述無錫項目，綠城還出售了杭州、上海兩地三個項目的部分股權(quán)，此三個項目總計作價2.3億元。和無錫項目一樣，上述三個項目的轉(zhuǎn)讓，均以注冊資本金作價日前，綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平撰文稱，2012年將這一年的首要目標(biāo)鎖定在“力求生存”。對于綠城來說，轉(zhuǎn)讓項目是減輕資金壓力的一個方式。綠城2012年將走輕資本道路，因為沒有錢，不會像以前那樣買地，建項目，而是以代建、品牌服務(wù)為主。22012年2月2日多家房企巨頭下調(diào)今年銷售任務(wù)目標(biāo)零增長在銷售放緩、融資收緊等多種因素的影響下，包括多家巨頭在內(nèi)的房企紛紛換擋減速，下調(diào)2012年銷售目標(biāo)計劃，部分開發(fā)商提出銷售零增長。2月2日，中海地產(chǎn)主席孔慶平對媒體表示，中海今年將維持去年的目標(biāo)，主要的銷售指標(biāo)、開工指標(biāo)等都和去年一樣。今年全球的經(jīng)濟(jì)將更加復(fù)雜，中國的宏觀調(diào)控也要繼續(xù)，不會放松，所以對房地產(chǎn)市場來講挑戰(zhàn)很大。此次房企紛紛下調(diào)銷售目標(biāo)，也是順應(yīng)了市場大勢，房地產(chǎn)的高速增長期已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在將進(jìn)入了穩(wěn)定增長期。32012年2月3日全國土地市場1月成交量同比大跌跌幅超50%數(shù)據(jù)顯示，1月全國300個城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過50%。京、滬、廣、深四大一線城市土地出讓金同比降幅更為驚人，上海1月土地出讓金同比縮水達(dá)七成，北京則為去年同期的三分之一，廣州縮水幅度更是達(dá)九成。在商品房市場進(jìn)入寒冬之后，開發(fā)商拿地的熱情大大減弱，土地市場更是一片冷清。土地出讓金的大幅下滑直接的后果就是地方財政的急速縮水，地方政府的資金壓力將會逐步加大。短期來看，地方政府仍然擺脫不了土地財政，預(yù)計未來地方政府樓市松綁的意愿將更為強(qiáng)烈。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞序號時間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)42012年2月15日杭州樓市新一輪降價潮來襲主城區(qū)萬元以下成趨勢隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)推進(jìn)以及市場的僵持氣氛，號稱“一線房價之城”的杭州，去年一輪降價的影響還未消退，新的一輪已經(jīng)襲來，越來越多的開發(fā)商選擇低價開盤，幅度進(jìn)一步拉大，更多主城區(qū)版塊被拉至“萬元以內(nèi)”。年初銷售不暢以及近期政府的堅定表態(tài)，整個樓市已在醞釀新一輪的降價促銷。去年10-11月有一波降價，很快會有第二輪更大范圍降價。此次降價不再是迎合市場，而是房地產(chǎn)的“斷臂求生”，關(guān)乎企業(yè)存亡。預(yù)計隨著此次開發(fā)商的以價換量以及按揭壓力減小等因素，在度過2月的調(diào)整期后，3月將成為眾多房企集中推貨及降價促銷的高潮期，西安樓市或?qū)⒂瓉砭眠`的小陽春。52012年2月24日為高速擴(kuò)張埋單房產(chǎn)代理同策深陷裁員風(fēng)波在過去一年擴(kuò)張狂奔的上海同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司陷入裁員風(fēng)波。對此，同策在其官方回復(fù)中關(guān)于“進(jìn)行員工結(jié)構(gòu)比率調(diào)整”的說法，隱隱道出了公司在政策高壓下高速擴(kuò)張后的疲態(tài)。2011年同策擴(kuò)張迅速，一年中員工人數(shù)增加55%。開發(fā)商上市前，會大肆圈地；銷售商上市前，會迅猛擴(kuò)張。這在中國房地產(chǎn)業(yè)界是屬正?，F(xiàn)象。如果上市久久難以成功，勢必受到影響，典型者是順馳2006年被迫賣身。代理商屬于典型的人力資本密集型企業(yè)，人力成本是主要成本開支。同策的“攤子”鋪得太大，短期人力成本明顯提高，按照現(xiàn)在的市場環(huán)境發(fā)展下去，肯定是要“出問題的”。62012年2月28日世聯(lián)地產(chǎn)2011年凈利潤1.6億同比下降34.99%2月28日，世聯(lián)地產(chǎn)發(fā)布2011年業(yè)績快報，2011年凈利潤為1.57億元，同比下降34.99%。2011年世聯(lián)地產(chǎn)營業(yè)總收入為16.56億元，同比增長30.22%；營業(yè)利潤為27.22億元，同比下降13.49%；利潤總額為2.75億元，同比下降17.15%。世聯(lián)業(yè)績下降的主要原因是在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控的情況下，受房地產(chǎn)市場交易量下降和公司代理收入結(jié)算時間放慢的影響，收入的增長速度慢于經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大帶來的成本費(fèi)用增長的速度，導(dǎo)致公司正常經(jīng)營產(chǎn)生的盈利增長與收入增長不同步。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞序號時間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)72012年3月9日陳勁松：中國房地產(chǎn)上半場普遍的營銷動作己過時世聯(lián)董事長陳勁松：中國房地產(chǎn)上半場普遍的營銷動作己過時，1、逼訂不管用。2、營銷降價不管用。3、儲客不管用、4、老帶新不管用。5、聯(lián)合代理不管用。6、壓低營銷費(fèi)用不管用。那什么管用？就是今年房地產(chǎn)業(yè)界要達(dá)成共識，不博反彈，實實在在的降價到位，真正給客戶樹立信心。盡管陳勁松羅列了6個不管用，但當(dāng)前市場下還是出現(xiàn)了不少熱銷的樓盤，因而不能以偏概全，最主要還是在價格和營銷上面做功夫。還是那句老話，只要價格降到位了，抄底的剛需還是大有人在的。樓市下半場要把握4點(diǎn)：1、狠：決策要狠，敢降價、敢推廣、敢領(lǐng)跑而非追隨，消費(fèi)者只認(rèn)指標(biāo)盤；2、快：環(huán)環(huán)相扣踏點(diǎn)緊湊、手段立體一氣呵成；3、準(zhǔn)：目標(biāo)客群清晰、意向摸排精準(zhǔn)、價格表策略兌現(xiàn)到位；4、新：無論大小，技戰(zhàn)術(shù)要有新招，新路徑才能突圍競爭，再度引領(lǐng)消費(fèi)者。四點(diǎn)缺一不可。82012年3月22日龍頭房企掀新一輪降價潮營銷顯現(xiàn)三大趨勢前兩月房企銷售不暢，大型房企紛紛開始轉(zhuǎn)變營銷策略?？焖黉N售、快速周轉(zhuǎn)成為多數(shù)房企的共識，各種更有針對性、成本更低的創(chuàng)新營銷模式不斷涌現(xiàn)。2月以來，龍頭房企開始掀起新一輪降價潮，“招保萬金”不約而同推出了各種優(yōu)惠措施，加快回籠資金。不單單是降價促銷，目前的房企在營銷模式方面也紛紛創(chuàng)新，采用更有針對性、成本更低的營銷模式。最近地產(chǎn)行業(yè)營銷模式轉(zhuǎn)型有三個趨勢：從“坐商”向“行商”轉(zhuǎn)型，走出售樓部賣房；從傳統(tǒng)線下銷售向線上互動、線下成交結(jié)合轉(zhuǎn)型；從大眾營銷向聚焦目標(biāo)客戶群的小眾精準(zhǔn)營銷轉(zhuǎn)型。92012年4月12日綠地集團(tuán)“商辦化”加速前不久悄然更名為“綠地控股集團(tuán)”的綠地，正在醞釀更大規(guī)模的調(diào)整，其中“商辦化”就是關(guān)鍵之一。綠地集團(tuán)董事長、總裁張玉良近日透露，今年綠地將繼續(xù)增加商辦產(chǎn)品比例，在整個房地產(chǎn)開發(fā)銷售中預(yù)計占比將達(dá)45%-50%。近50%的商辦產(chǎn)品，這個比例將是綠地集團(tuán)建立以來最高的，也是大部分轉(zhuǎn)型開發(fā)商所未能企及的。在提升商辦產(chǎn)品銷售占比表相的背后，有著綠地應(yīng)對樓市調(diào)控、行業(yè)低估的戰(zhàn)略調(diào)整和更深層次的戰(zhàn)略意圖。當(dāng)前市場形勢下，住宅產(chǎn)品方面，總價低、緊湊型剛需產(chǎn)品為市場主體需求。而商辦產(chǎn)品方面，應(yīng)更多考慮商務(wù)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)集聚度等因素，因此更多考慮優(yōu)勢區(qū)位。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞序號時間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)102012年5月5日世聯(lián)地產(chǎn)巨虧凸顯中介困境世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松總結(jié)，中國房地產(chǎn)下半場的6大趨勢。1、人口紅利進(jìn)入減弱期，低附加值行業(yè)面臨巨大壓力；2、進(jìn)入到資產(chǎn)周期性波動期；3、開發(fā)商資產(chǎn)從單邊溢價，變?yōu)槭找?、變現(xiàn)和管理；4、中國房地產(chǎn)從一元市場轉(zhuǎn)變?yōu)槎袌觯?、開發(fā)商集中度提高；6、房地產(chǎn)金融市場加速形成和完善。經(jīng)過了過去房地產(chǎn)的黃金十年，中國房地產(chǎn)的下半場已然來臨。在下半場，房地產(chǎn)將會告別暴利時代，同時行業(yè)集中度將會越來越高，保障房和商品房將形成雙軌制。112012年6月6日郁亮：希望此輪宏觀調(diào)控別半途而廢2008年宏觀調(diào)控，其實我們本來就應(yīng)該去完成這個調(diào)整的，但就像洗澡一樣，洗到一半突然把我們拉起來了。拉起來之后過兩年再洗一次澡，我真希望讓我們一次洗完算了。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控本來在2008年完成，結(jié)果半途而廢。希望此輪不要重蹈覆轍。萬科6月4日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，萬科實現(xiàn)銷售面積102.5萬平方米，銷售金額107.2億元，環(huán)比分別上漲33.64%和44.09%，同比增幅也達(dá)到26.54%、18.98%。郁亮表示：盡管房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度特別大，對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有影響，但這是我們應(yīng)該付出的一個陣痛，我們要度過去的一個陣痛。宏觀調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)行業(yè)回到一個健康發(fā)展的軌道上來，應(yīng)該一次讓房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整到底、調(diào)整干凈，這樣才可以對未來經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)。122012年6月11日金地轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)未來5年商業(yè)地產(chǎn)占投資比20%金地集團(tuán)戰(zhàn)略架構(gòu)在原基礎(chǔ)上明確了“以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼，協(xié)同發(fā)展，成為復(fù)合型的地產(chǎn)開發(fā)商”的“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略。在傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域，公司看好未來5-10年的市場發(fā)展，金地將推進(jìn)產(chǎn)品線戰(zhàn)略，提升住宅產(chǎn)品市場占有率。從長期來看，金地的“一體兩翼”的發(fā)展戰(zhàn)略很具有潛力。但當(dāng)前金地向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型受到了樓市調(diào)控影響，轉(zhuǎn)型并不順利。住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，已經(jīng)牽扯了金地大部分精力及資金成本。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞序號時間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)132012年7月10日中赫奪北京萬柳新地王7月10日下午消息，經(jīng)過46輪現(xiàn)場競價和327輪回購房面積競買，中赫置地最終以26.3億，1.64萬平回購方面積力壓群雄摘得北京萬柳地塊，粗略計算，其可售面積樓面價達(dá)4.29萬/平米，成為新貴地王。人民日報特別發(fā)文，稱央企參與該項目爭奪不合時宜。保利今日下午發(fā)聲明，退出與融創(chuàng)組成的聯(lián)合體，不再參加萬柳地塊競拍。在很多業(yè)內(nèi)人士看來，保利對于政策的敏感度要高于民營房企，所以其在市場上的相關(guān)舉動更具有風(fēng)向標(biāo)意義。同時保利的市場節(jié)奏歷來拿捏的比較準(zhǔn)，其能根據(jù)政策的走向?qū)κ袌鲎鎏崆邦A(yù)判。有一種說法就認(rèn)為，最好的政策判斷就是盯著保利，保利拿地，往往離放松不遠(yuǎn)。本次恰逢調(diào)控關(guān)鍵期，保利退出萬柳地塊也是無奈之舉。142012年8月3日萬科7月一個月拿地金額超上半年總和一改此前幾個月的保守作風(fēng)，7月份以來拿地投入超過上半年總和，綜合7月份以來的拿地數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，一個月內(nèi)萬科共計斥資約60億元拿地。而此前2012年1至6月，萬科共拿下112.3萬平方米土地，支付地價約54億元。根據(jù)萬科總裁郁亮在2011年年末的表態(tài)，“萬科已經(jīng)進(jìn)入冬天模式，”并稱“冬天模式”的一大特點(diǎn)就是謹(jǐn)慎拿地。萬科會繼續(xù)關(guān)注土地市場可能存在的機(jī)會，但還是堅持“寧可錯過，絕不拿錯”的原則。近期萬科在土地市場的突然發(fā)力，不免讓人聯(lián)想到其對土地市場的研判正在悄然發(fā)生變化。152012年8月9日萬科：下半年推盤量將增逾40%8月8日，在今年上半年度業(yè)績說明會上，萬科董秘譚華杰表示：下半年萬科推盤量將明顯超過上半年，環(huán)比上升幅度可能超過40%，其中85%以上是中小套型普通住房。萬科6日發(fā)布的上半年業(yè)績報告顯示，上半年該公司累計實現(xiàn)銷售面積602.5萬平方米，同比增長6.5%；銷售金額625.4億元，同比下降4.7%。其間，萬科銷售房源均價為10380元/平方米，較去年同期下降10.6%。據(jù)悉，未來兩年萬科的理論上的推盤量將逐年上升，同時在今年上半年萬科竣工的房屋中，裝修房比例已達(dá)90%，未來將基本穩(wěn)定在這個比例。至于萬科上半年銷售價格的下降，主要是由于萬科上半年主要集中推出剛需類項目，價位都相對較低。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞序號時間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)162012年8月24日潘石屹：SOHO中國轉(zhuǎn)型之后員工規(guī)?；驍U(kuò)10倍潘石屹近日表示，SOHO中國正面臨公司歷史上第三次大轉(zhuǎn)折。第一次是，從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)；第二次是，在港股上市；第三次是，告別散售，轉(zhuǎn)向自持。潘石屹同時表示，SOHO中國目前是輕資產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)型后最主要的舉動是招人，“可能會從目前的500多人擴(kuò)招至3000-5000人?！比绻f，潘石屹前兩次是主動轉(zhuǎn)型，避開經(jīng)濟(jì)和政策的沖擊，這一次，轉(zhuǎn)型自持是SOHO不得已的選擇。在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊下，此前全賴大投資客戶完成的存貨高周轉(zhuǎn)模式，已難以持續(xù)。預(yù)計未來三、四年時間里，SOHO的主要力量會集中在轉(zhuǎn)型，這是一個脫胎換骨的變化，包括公司內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)調(diào)整，管理框架、激勵機(jī)制的建立。習(xí)慣于建房子、銷售房子的粗放經(jīng)營方式，必須轉(zhuǎn)向精細(xì)化管理?？赡軙蕴慌?，招聘一批新人進(jìn)來。172012年10月11日央企保利地產(chǎn)豪擲77億奪上海長沙兩地王隨著三季度土地市場成交井噴，之前備受“約束”的央企也開始了新一輪的圈地運(yùn)動。保利地產(chǎn)在10月10日上午攜手萬科32.56億拿下長沙濱江新城B7地塊，下午其旗下保利建錦、信保(天津)股權(quán)投資基金聯(lián)合體45億元奪得上海徐匯區(qū)商住辦地塊，該宗地也成為今年上海新的總價地王。品牌開發(fā)商聯(lián)合拿地，說明了市場的一個走向，在市場調(diào)控下，房企開始尋求新的開發(fā)模式。保利近期的連續(xù)合作拿地行為，既是出于對土地市場謹(jǐn)慎考慮的行為，合作拿地可以降低風(fēng)險，同時也為了在銷售較好的北京、上海、廣州等一線城市補(bǔ)充土地。182012年10月22日2014萬科綜合體或?qū)⒕畤姳M管一直強(qiáng)調(diào)公司專注力集中于住宅，但萬科卻已在不知不覺之中，在52個城市中獲取了約600萬平方米商用項目，其中更潛藏18個購物中心項目，面積達(dá)到150萬平方米。可以預(yù)見的是，從2014年開始，名為“萬科廣場”的購物中心將在各地蜂擁而立。萬科在未來幾年加大了商業(yè)綜合體的比重，其實在某種程度上反映出公司對于未來該類型物業(yè)前景的看好。在當(dāng)前以“競爭”為導(dǎo)向的市場，產(chǎn)業(yè)多元化才能不斷帶動企業(yè)的進(jìn)步。同時，需要指出的是，如果僅從租金回報看，寫字樓比住宅和商鋪都要高，住宅才3%左右，商鋪是4%-5%，但寫字樓回報卻有6%-8%，高的甚至達(dá)10%。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞序號時間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)192012年11月24日年末房企手握重金集中拿地全國再現(xiàn)11幅地王據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，11月份前半月，全國54個主要城市新建住宅銷售套數(shù)達(dá)171735套，比10月同期上漲45.5%；而另一方面，土地市場在迎來9月成交高峰之后，依然保持了強(qiáng)勁的成交勢頭——地方政府密集推地，大型房企頻頻拿地，久違的“地王”也再次出現(xiàn)，9月份以來全國就出現(xiàn)了11幅“地王”。在10月份，眾多房企公布了銷售業(yè)績，部分開發(fā)商已經(jīng)提前完成了年終任務(wù)，因而年底拿地補(bǔ)倉成為知名房企的首要任務(wù)。目前看來，拿地的開發(fā)商分為三類：一是央企，擁有雄厚的資金實力；二是萬科等采取高周轉(zhuǎn)策略的開發(fā)商；三是為了謀求上市的房企，年底拿地沖刺。202012年12月9日萬科將推出15平方米的極小戶型總價9萬元左右據(jù)報道，萬科打算將實驗室里的15平方米微型住宅推向市場，總價大概在9萬左右。萬科副總裁周衛(wèi)軍透露說，今年下半年將公開推售僅15平方米的極小戶型，以每平方米6000元平均價格來算總價大概是9萬元左右，他說這主要針對大學(xué)剛畢業(yè)18-25歲的有置業(yè)需求的年輕人。如果說購房者在購買這一過渡型住宅幾年后需要購其他更大的房屋，但是又因為已經(jīng)購買了一套房而被限購，這種情況就需要深思熟慮，開發(fā)這一類住宅還需要當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃和支持。萬科向中低端產(chǎn)品開發(fā)的嘗試有可能引發(fā)行業(yè)巨大的革命，但這種極小戶型短時間內(nèi)難以大量推向市場。212012年12月21日全國樓市呈現(xiàn)出一線漲二線穩(wěn)三線跌局面國家統(tǒng)計局12月18日數(shù)據(jù)顯示，11月70個大中城市中有53個住宅銷售價格上漲，北京、上海、廣州等一線城市漲幅迅猛，而房價下跌的城市中除溫州外，幾乎全部是濟(jì)南、丹東、呼和浩特等三線城市。自2012年下半年至今，一二線城市樓市強(qiáng)勢回暖之際，三四線樓市卻顯露疲軟，使布局側(cè)重三四線城市的房企如恒大、碧桂園、雅居樂等業(yè)績增長減速，甚至跑輸大勢，在此背景下，保利、金地等大房企的戰(zhàn)略重心重回一二線城市。在一二線城市遭遇限購、限貸等調(diào)控政策重壓的2011年，三四線城市可謂“風(fēng)景這邊獨(dú)好”，恒大地產(chǎn)憑借布局三四線城市以全年803.9億元迅速躍升至第一軍團(tuán)。但2012年，增長最快的龍頭則是側(cè)重在一線、二線城市布局的保利、中海。2012年全國樓市呈現(xiàn)出“一線漲，二線穩(wěn)，三線跌”的局面，大部分依靠當(dāng)?shù)刭徺I力的三線城市銷售都陷入了階段性放緩。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞序號時間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)222012年12月24日地產(chǎn)業(yè)寡頭競爭時代來臨千億將成為全國性龍頭房企的下限，2020年可能有19家企業(yè)達(dá)到這一水平。這一“寡頭競爭”趨勢，可從今年的土地市場明顯感受到。隨著本次調(diào)控的不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將會越來越高，寡頭時代也開始慢慢逼近。近期土地市場的突然爆發(fā)，基本上都是品牌房企的身影，因而未來房地產(chǎn)市場的馬太效應(yīng)將會越來越明顯。232012年12月25日城鎮(zhèn)化未來十年將拉動40萬億投資戶籍或成突破口發(fā)改委官員透露，由發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》初稿已編制完成。該規(guī)劃稱“城鎮(zhèn)化將在未來十年拉動40萬億投資”。各地城鎮(zhèn)化體系建設(shè)規(guī)劃方案亦已紛紛出爐。同時，農(nóng)業(yè)部確定，明年將擴(kuò)大農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點(diǎn)范圍，爭取用5年時間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記工作。城鎮(zhèn)化帶來的投資，主要是基建、城市教育醫(yī)療衛(wèi)生等配套，還有相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資。如果按照每年1000萬人進(jìn)城、人均年投資4萬計算，那么將會帶動大約40萬億的投資。城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵兩大塊是土地和戶籍。農(nóng)民的土地。未來的方向應(yīng)該是，農(nóng)民直接將其投入市場，而不是由政府收回然后掛牌出讓。242012年12月30日綠地集團(tuán)董事長未來十年房產(chǎn)企業(yè)仍大有作為綠地集團(tuán)董事長張玉良日前表示，下一個十年，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大引擎和紅利；明年樓市調(diào)控政策可能會進(jìn)一步完善，關(guān)鍵是要看房產(chǎn)稅如何擴(kuò)大試點(diǎn)，建議對持有房產(chǎn)過多人征稅以抑制投機(jī)。城鎮(zhèn)化是未來經(jīng)濟(jì)增長的載體，城鎮(zhèn)化也是內(nèi)需的重要載體。下一個十年，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)發(fā)展最大的引擎和紅利，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，會有更直接的收益。農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，住房、商業(yè)、美麗中國的環(huán)境建設(shè)等都與房地產(chǎn)有關(guān)。2012年重點(diǎn)行業(yè)要聞美城視點(diǎn)2012年，隨著國家宏觀調(diào)控的不斷深化，各開發(fā)商基本上都經(jīng)歷了寒冬，回暖和復(fù)蘇的三個階段。第一階段：寒冬（1-3月）。在1月5日，高傲的綠城董事長宋衛(wèi)平低下了頭顱，開始賣項目自救。世聯(lián)和同策等品牌代理商也停止了快速擴(kuò)張的步伐，開始縮減成本，精兵簡政。面臨銷售困境與巨大的資金壓力，越來越多的開發(fā)商開始加入到“以價換量”的陣營中。第二階段：回暖（4-6月）。隨著各地方自3月開始的預(yù)調(diào)微調(diào)以及信貸政策的松動，各城市的成交量開始了一波春季反彈的行情，開發(fā)商當(dāng)然也在這波行情中受益，開始逐步回籠資金。第三階段：復(fù)蘇（7-12月）。從7月份開始，一改此前幾個月的保守作風(fēng)，7月份以來拿地投入超過上半年總和。而保利、龍湖和恒大等龍頭房企也開始跑馬圈地，地王在下半年開始密集的出現(xiàn)。在最新公布的2012年百強(qiáng)榜單中，萬科、保利和綠地都進(jìn)入千億房企的陣營。千億的擴(kuò)容，意味著龍頭企業(yè)在調(diào)控期的品牌影響力進(jìn)一步凸顯，企業(yè)在資源整合能力、經(jīng)營管理等方面的優(yōu)勢繼續(xù)擴(kuò)大。可見，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)深入，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢已經(jīng)成為行業(yè)共識。本省市重點(diǎn)城建、規(guī)劃行業(yè)動態(tài)財經(jīng)要點(diǎn)PART2：熱點(diǎn)追蹤序號時間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)12012年1月13日2011年底外儲3.181萬億美元季度環(huán)比10多年首降央行網(wǎng)站公布的2011年四季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月底，中國外匯儲備3.181萬億美元，較三季度末3.202萬億美元有所下降。野村經(jīng)濟(jì)學(xué)家張智威表示，這是1998年以來中國外匯儲備首次較上季度下降，意義十分重大。2011年底中國外匯儲備下降，為10多年來首次，一定程度上由于圍繞全球經(jīng)濟(jì)不確定性及對中國經(jīng)濟(jì)增長放緩的擔(dān)憂引發(fā)資本外流。不過外匯占款能給貨幣政策的調(diào)整提供更大的靈活空間，從這個角度看還是有利的。隨著歐美主權(quán)債務(wù)危機(jī)的持續(xù)深化，短期國際資本流出跡象日益明顯，存款準(zhǔn)備金率面臨再次下調(diào)可能。22012年2月18日央行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)釋放約4000億元資金央行2月18日決定，2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。這是央行年內(nèi)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，央行上一次降準(zhǔn)是在2011年12月5日。根據(jù)2012年1月末，人民幣存款余額80.13萬億元總量計算，此次央行將一次性釋放約4000億元資金。此次存款準(zhǔn)備金率下調(diào)意味著，1、中央已感覺到打壓樓市帶來的沉重壓力，尤其是對地方財政收入的影響；2、不存在“毫不動搖”問題，一切政策目標(biāo)以促進(jìn)穩(wěn)定為核心；3、雖未提房地產(chǎn)問題，但這適當(dāng)釋放了政策松軟信號，擔(dān)心硬著陸；4、明面對按揭貸款有松動，暗中對開發(fā)貸略有松動。預(yù)計2012年底之視情況法定準(zhǔn)備金率仍可能下調(diào)1-3次，每次0.5個點(diǎn)。32012年2月19日四大國有銀行已對首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率據(jù)悉，工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行對首套房貸款政策的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整：首付三成，利率為基準(zhǔn)利率；對二套房貸款首付六成，利率上浮10%。目前，各行仍然按“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)審核借款人。貸款利率在購房的面積和總額等方面并沒有限制，只要是首次購房，貸款就可以按照基準(zhǔn)利率執(zhí)行。此前，央行提出在房貸方面，“滿足首次購房家庭的貸款需求”。此次四大國有商業(yè)銀行執(zhí)行首套房貸基準(zhǔn)利率，體現(xiàn)了央行對首次購房家庭的貸款需求的有力支持，是對房地產(chǎn)市場積極調(diào)控的有效配合。2012年財經(jīng)要點(diǎn)序號時間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)42012年3月10日四大行調(diào)降北京首套房貸利率多數(shù)商業(yè)銀行已陸續(xù)下調(diào)首套房貸款利率，最低可打到八五折。工、農(nóng)、中、建、交五家大型銀行中，除工行尚在研究外，其他四家皆已不同幅度下調(diào)首套房利率，建行已將首套房貸利率下調(diào)為基準(zhǔn)的八五折。但首套房的首付比例未見調(diào)整。稍早前四大行曾在北京召開座談會，會議重點(diǎn)提出要切實滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，在基準(zhǔn)利率之內(nèi)根據(jù)風(fēng)險原則合理定價，積極支持資質(zhì)良好的開發(fā)企業(yè)進(jìn)行有市場需求的普通商品住房建設(shè)，增加普通商品房的有效供給。首套房貸款利率，又將回到8.5折時代，這無疑對首置剛需來說是明顯利好。52012年4月10日多地重啟首套房貸利率8.5折從北京、上海、廣州部分新盤售樓處和房地產(chǎn)中介了解到，目前無論中資銀行還是外資銀行，首套房貸利率都出現(xiàn)一定松動，普遍可以申請到9折優(yōu)惠，部分資質(zhì)極優(yōu)申請人有望拿到8.5折優(yōu)惠，具體優(yōu)惠幅度要根據(jù)申請人個人資質(zhì)、房源情況、貸款總額及借款年限等因素綜合判斷。3月初在四大行差別化房貸政策中提到：針對首套房貸在基準(zhǔn)利率之內(nèi)根據(jù)風(fēng)險原則合理定價。目前來看，基本上各大行都執(zhí)行了基準(zhǔn)利率，不過隨著二季度信貸政策的適度寬松，首套房貸的優(yōu)惠時代已然開啟，全面恢復(fù)到下浮8.5折優(yōu)惠利率還是有希望的。這對于購房者來說成本會進(jìn)一步下降，此舉可能推動剛需購房者加速入市。62012年5月14日央行：下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)中國人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。這是今年年以來第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。調(diào)整后大型和中小金融機(jī)構(gòu)將分別執(zhí)行20%和16.5%的存款準(zhǔn)備金率；市場估計此舉將釋放四到五千億元左右的流動性。本次降準(zhǔn)，似乎又有些滯后。匯豐PMI連續(xù)6個月50以下，早已預(yù)示實體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大。而4月進(jìn)出口，工業(yè)增加值大幅減速，確認(rèn)了下行趨勢。存款準(zhǔn)備金率下調(diào)是貨幣政策開始釋放寬松信號，短期有一定效果，但在負(fù)利率條件下，貨幣政策操作空間不大。降準(zhǔn)表面上是支持實體經(jīng)濟(jì)，但對股市和樓市也是明顯利好。預(yù)計5-7月還會有更多寬松政策陸續(xù)面世。2012年財經(jīng)要點(diǎn)序號時間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)72012年6月7日央行3年半首次降息0.25個百分點(diǎn)中國人民銀行6月7日宣布，今天起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)(十萬元一年定期存款利息減少250元)；一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是3年半來央行首次降息。降息符合預(yù)期，但在數(shù)據(jù)公布前就降息早于預(yù)期。目前整體房地產(chǎn)市場的資金鏈普遍緊張，而貸款利率下調(diào)對極缺錢的開發(fā)商來說是很好的消息，意味著從銀行貸款的利率更低了，融資的成本降低了，房企最困難的時間已經(jīng)過去。預(yù)計中國經(jīng)濟(jì)將在第二季度見底，并從第三季度回升，中國年經(jīng)濟(jì)增速將至少保持8%。82012年7月6日央行年內(nèi)首次不對稱下調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率中國人民銀行決定，自2012年7月6日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.31個百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。自同日起，將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.7倍。本次降息又提前于市場預(yù)期，可見6月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)很可能不容樂觀同時CPI將很有可能跌破2.5%，本來預(yù)計在傳統(tǒng)的銷售淡季7月成交量會相比6月有所下滑，但目前來看，連續(xù)的降息很有可能影響部分購房者的買房預(yù)期。92012年9月13日經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之引擎：夏季達(dá)沃斯熱盼中國新一輪改革正在此間召開的夏季達(dá)沃斯論壇以“塑造未來經(jīng)濟(jì)”為主題。與會代表在一場電視辯論會上熱議“中國轉(zhuǎn)型”，期盼新一輪改革將為中國經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展釋放潛力。過去十幾年間，中國積極申請加入世貿(mào)組織，并在土地使用權(quán)、公共財政等領(lǐng)域進(jìn)行改革。而今，盡管中國經(jīng)濟(jì)依舊存在增長潛力，但上輪改革的紅利正在消逝。未來10年中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新的發(fā)展階段，低速增長的世界經(jīng)濟(jì)預(yù)示中國出口導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)不可持續(xù)，改革將成為重新平衡中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)消費(fèi)和擴(kuò)大內(nèi)需的必然選擇。2012年財經(jīng)要點(diǎn)序號時間政策名稱主要內(nèi)容研究部觀點(diǎn)102012年11月10日十八大:十年我國經(jīng)濟(jì)年均增長10.7%經(jīng)濟(jì)總量世界第2國家發(fā)展和改革委員會主任、黨組書記張平在今天舉行的十八大記者招待會上表示，十年來我國經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)年均增長10.7%，經(jīng)濟(jì)總量躍居了世界第二位。十年來，我國著力加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，國民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展，綜合國力得到了大幅的提升，經(jīng)濟(jì)總量躍居了世界第二位。但從人均來看，我國目前僅位于100多位，未來的發(fā)展任務(wù)還很艱巨。112012年10月18日三季度GDP同比增長7.4%增速創(chuàng)三年半新低初步測算，前三季度國內(nèi)生產(chǎn)總值353480億元，按可比價格計算，同比增長7.7%。其中，一季度增長8.1%，二季度增長7.6%，三季度增長7.4%。前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資51046億元，同比名義增15.4%；房屋新開工面積135014萬平方米，同比降8.6%；商品房銷售面積68441萬平方米，同比降4.0%，其中住宅銷售面積下降4.3%；商品房銷售額40354億元，增2.7%。三季度，GDP同比增長7.4%，再創(chuàng)新低，但下行態(tài)勢正在趨緩。本輪“經(jīng)濟(jì)危機(jī)”最糟糕的時點(diǎn)已經(jīng)過去，三季度已經(jīng)成為本輪“經(jīng)濟(jì)危機(jī)”的谷底，全年GDP增長穩(wěn)定在7.5%基本可以完成！而從房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)來看，目前仍處于低位震蕩期，企穩(wěn)向上的態(tài)勢較為明顯。122012年10月30日央行逆回購操作堪比降準(zhǔn)貨幣政策被動變主動10月30日，央行以利率招標(biāo)方式開展了總額3950億元7天及28天期逆回購操作，逆回購規(guī)模紀(jì)錄再次被刷新，堪比一次降準(zhǔn)。在全球流動性再次泛濫之際，中國正面臨著貨幣政策由“被動”轉(zhuǎn)向“主動”的時間窗口。三季度以來，面對持續(xù)惡化的主權(quán)債務(wù)局勢和世界經(jīng)濟(jì)普遍出現(xiàn)的增長減緩、停滯甚至衰退，各國又重回“保增長”政策軌道。發(fā)達(dá)國家央行展開前所未有的量化寬松競賽，包括歐洲央行無限期購債計劃、美聯(lián)儲“上不封頂”的QE3等。發(fā)達(dá)國家想通過借助債務(wù)貨幣化轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，而向我們中國等新興經(jīng)濟(jì)體也應(yīng)該做好資本流入的準(zhǔn)備，資本資產(chǎn)價格可能會不斷走高。2012年財經(jīng)要點(diǎn)美城視點(diǎn)2012年，隨著2次降準(zhǔn)以及年中的2次降息，貨幣政策總體較為寬松。發(fā)展脈絡(luò)是緊——松——緊。為了鼓勵首置剛需，信貸政策在今年上半年開始放松，但由于年底銀行額度的再次收緊，年底信貸政策又重新趨緊。同時，房產(chǎn)稅的傳言也甚囂塵上；目前來看，西安市近期推出房產(chǎn)稅的時機(jī)仍未成熟。我們認(rèn)為，房產(chǎn)稅推出的合理時機(jī)有可能在限購取消之時配合登場。西安土地市場分析PART3：土地市場監(jiān)測2012年土地政策回顧與總結(jié)政策名稱主要內(nèi)容出臺目的禁墅令2月23日，國土資源部發(fā)布《2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》，指出別墅類用地不得以任何形式審批，將嚴(yán)格控制高檔住宅用地。旨在健康引導(dǎo)土地市場的發(fā)展查處小產(chǎn)權(quán)房飽受爭議的小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)清理工作今年展開，違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，并追究開發(fā)商、村集團(tuán)等相關(guān)人士的責(zé)任;并且出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民將不得重新申請宅基地。遏制小產(chǎn)權(quán)房的泛濫閑置土地的處置7月1日起，國土資源部發(fā)布《閑置土地處置辦法》開始施行，它包括尚未動工開發(fā)的，即國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過出讓合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的和已動工開發(fā)但未達(dá)到要求的，即已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的。該政策有效打擊了開發(fā)商的囤地行為，保證了土地市場的有效供應(yīng)。今年供地指標(biāo)從嚴(yán)從緊優(yōu)先保障房國土資源部部長徐紹史1月7日表示，為強(qiáng)化節(jié)約集約用地，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，2012年我國將從嚴(yán)從緊投放