華燕蘇州恒業(yè)獅山橋項(xiàng)目市場報告

厚積而薄發(fā)，打造姑蘇新地標(biāo)蘇州恒業(yè)獅山橋項(xiàng)目市場報告PART-1蘇州市宏觀市場分析目錄導(dǎo)引PART-2區(qū)域辦公市場簡析PART-3純辦公形態(tài)經(jīng)濟(jì)測算PART-4酒店式公寓市場簡析PART-5酒店式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測算PART-6項(xiàng)目定位及SWOT分析PART-7價值提升（產(chǎn)品篇）PART-8戶型建議PART-9商業(yè)建議市場分析項(xiàng)目定位產(chǎn)品提升及建議前言篇蘇地2003B42地塊項(xiàng)目簡介本案位于市區(qū)與新區(qū)交匯處，但本案并不具備濃烈的辦公區(qū)氛圍本案三香路干將西路西環(huán)路高架蘇州高新區(qū)蘇州市市中心本案位于西環(huán)路高架與三香路的交界處，以西環(huán)路高架為界,本案正處于中心城區(qū)與蘇州高新區(qū)的交接處。本案未能擠入新城CBD區(qū)，僅屬于CBD的輻射范圍蘇地2003B42地塊項(xiàng)目簡介受地塊限制，本案未能融入新區(qū)CBD內(nèi)，但受CBD區(qū)的輻射影響項(xiàng)目東起國際經(jīng)貿(mào)大廈。西至運(yùn)河公園，南依三香路，北靠活絡(luò)浜。區(qū)域受獅山橋影響。與新城CBD區(qū)產(chǎn)生阻隔，本案未能融入新區(qū)CBD內(nèi)，但受CBD區(qū)的輻射影響。蘇地2003B42地塊項(xiàng)目簡介項(xiàng)目由五星級酒店及辦公產(chǎn)權(quán)性質(zhì)產(chǎn)品組成。辦公產(chǎn)品以小戶型為主項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目占地建筑面積16841㎡項(xiàng)目總建筑面積104182㎡其中地上建筑面積76005㎡地下建筑面積28177㎡機(jī)動車總停車數(shù)662容積率4.51辦公產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總共辦公層數(shù)（7-42F包括兩層設(shè)備層）36F預(yù)計總共的銷售面積約57466㎡五星酒店總平圖辦公產(chǎn)權(quán)標(biāo)準(zhǔn)層辦公產(chǎn)品套內(nèi)使用面積：50-80平方米。單套間面積小，可分割。參與經(jīng)濟(jì)測算面積在57466㎡區(qū)位：中心和商務(wù)的交匯本體：生活屬性大于商務(wù)屬性12蘇地2003B42地塊項(xiàng)目簡介產(chǎn)品價值的思考——對于這樣的優(yōu)質(zhì)區(qū)位體系，我們將做成什么樣的產(chǎn)品？純辦公

or

酒店式公寓?

注：站在經(jīng)濟(jì)測算的角度，我們以價值最大化理論確定本案的產(chǎn)品落位。PART-1蘇州市宏觀市場分析蘇州地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2009年蘇州大市仍實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值7400億元，按可比價計算比上年增長11%，這一增速仍高于全國范圍的8.5%。根據(jù)前六年的GDP對比趨勢分析，蘇州地區(qū)增長率呈現(xiàn)逐年下滑態(tài)勢。雖經(jīng)濟(jì)增長幅度下降明顯，但增長率仍在10%以上。雖然蘇州目前GDP增長幅度呈現(xiàn)下降趨勢，但是增長幅度仍位于10%以上。2009年蘇州開放型經(jīng)濟(jì)逐步回升，呈現(xiàn)“低開平走逐步回升”態(tài)勢，全年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額2014.5億美元，其中出口額為1140.9億美元，比上年下滑13.40%。實(shí)際利用外資82.2億美元，比上年僅增長1%。以上數(shù)據(jù)表明在上一經(jīng)濟(jì)周期中支撐蘇州經(jīng)濟(jì)成長的主要推動力——外貿(mào)出口，在金融危機(jī)的侵襲下已經(jīng)優(yōu)勢不在。外向型經(jīng)濟(jì)仍回升乏力，這是導(dǎo)致蘇州近期經(jīng)濟(jì)上升幅度緩慢的原因蘇州地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2008、2009年中國出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)調(diào)整可以看作在金融危機(jī)的背景下中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的必然結(jié)果，即從處于產(chǎn)業(yè)鏈低端環(huán)節(jié)的中國制造提升到中高端環(huán)節(jié)的中國創(chuàng)造。蘇州是中國外向型經(jīng)濟(jì)的先鋒、中國制造的典型代表城市，目前蘇州經(jīng)濟(jì)和中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整處于同一宏觀背景——由代工制造向自主創(chuàng)新邁進(jìn)，由現(xiàn)在以制造加工為主向研發(fā)、高端技術(shù)生產(chǎn)創(chuàng)造發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐漸完善、產(chǎn)業(yè)成功升級，蘇州經(jīng)濟(jì)將會有更大的成長空間。政府大力推進(jìn)由“蘇州制造”向“蘇州創(chuàng)造”轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)升級對辦公及行政公寓市場帶來機(jī)遇

蘇州地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析品牌認(rèn)知過程建設(shè)期快速發(fā)展期政府前期造勢住宅用地出讓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)人口特征規(guī)劃期、啟動期：穩(wěn)定繁榮期階段無人氣標(biāo)志時間本地客、投資客、其他區(qū)域擠壓客戶商務(wù)人士、創(chuàng)意人士、豪宅客戶以及投資客城市白領(lǐng)為主、創(chuàng)意人士、都市游走者政府公建建設(shè)中高檔住宅建設(shè)住宅和寫字樓商業(yè)用地出讓公眾對新區(qū)前景不確定商辦開發(fā)區(qū)域基本成熟區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢公眾對區(qū)域確立信心區(qū)域成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新增長點(diǎn)區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟(jì)活動和社會活動引領(lǐng)城市生活項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施住宅、基礎(chǔ)設(shè)施寫字樓、商業(yè),酒店式公寓大型綜合體大型MALL蘇州地區(qū)房地產(chǎn)分析目前地區(qū)發(fā)展處于快速發(fā)展期，目前發(fā)展趨勢為本案入市帶來機(jī)會點(diǎn)。10月份，雖有不期而遇的“新政”影響，蘇州商品住宅市場依舊延續(xù)了“金九”的火爆，體面的度過了“銀十”甜蜜期。本月，全市新增商品住宅67.29萬方，環(huán)比9月份減少29.1萬方，降幅30.2%；同比2009年10月份商品住宅新增量，增加45.89萬方，漲幅214%。本月全市累計銷售商品住宅73萬方，與9月份持平；同比2009年10月份，銷售量下降15.6萬方，降幅17.6%。1-10月份，全市累計銷售商品住宅401萬方。本月供銷比0.92，市場表現(xiàn)供不應(yīng)求。1-10月份，全市累計新增供應(yīng)商品住宅459萬方。1-10月份累計供銷比1.14，市場表現(xiàn)供大于求。總體價格呈現(xiàn)逐年遞增趨勢，在2010年尤為顯現(xiàn)。整體房地產(chǎn)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，價格呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。蘇州地區(qū)房地產(chǎn)分析蘇州地區(qū)房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢1.“三區(qū)三城”建設(shè)全面啟動，蘇州率先走出產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的第一步2009年12月17日，蘇州市委全委（擴(kuò)大）會議上提出，要把蘇州建設(shè)成為科學(xué)發(fā)展的樣板區(qū)、開放創(chuàng)新的先行區(qū)、城鄉(xiāng)一體的示范區(qū)，成為以現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)為特征的高端產(chǎn)業(yè)城市、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的最佳宜居城市、歷史文化與現(xiàn)代文明相融的文化旅游城市，簡稱“三區(qū)三城”。2.京滬高鐵打造世界級發(fā)達(dá)城市帶，帶給蘇州無限發(fā)展機(jī)遇京滬高速鐵路全長1318公里，設(shè)計時速350公里，共設(shè)臵21個客運(yùn)車站。該項(xiàng)工程預(yù)計5年左右完成,2013年投入運(yùn)營。3.蘇州輕軌2號線開工引導(dǎo)城市南北方向發(fā)展，建立大交通格局2009年12月28日，蘇州輕軌2號線開工建設(shè)。蘇州輕軌2號線北起于相城區(qū)京滬高鐵蘇州站，途經(jīng)平江區(qū)、金閶區(qū)、滄浪區(qū)，南止于吳中區(qū)迎春南路站，線路全長26.6公里，全線共設(shè)22座車站。規(guī)劃落實(shí)對于區(qū)域房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)升級打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)蘇州地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析2009年蘇州樓市的高熱，一方面導(dǎo)致開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，土地需求大幅增加；另一方面政府為穩(wěn)定后市供應(yīng)，加大推地幅度。土地市場供求的匹配增長，推動今年土地成交量大幅反彈，但相對火熱的樓市，供應(yīng)量體仍顯不足。09年住宅類土地成交樓面價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過09年蘇州住宅成交均價漲幅，主要因土地市場需求旺盛，而政府推出土地相對過少，造成地塊競拍價格節(jié)節(jié)攀高了；其次還因本年度所推的核心區(qū)位和稀缺景觀資源類型地塊較多，拉升了土地樓面均價。蘇州地區(qū)的供應(yīng)不足為本案以酒店式公寓產(chǎn)品入市帶來機(jī)遇蘇州地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)分析蘇州城市產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略出臺之后，商業(yè)類地塊出讓在2006、2007年達(dá)到高峰期，其中包含2009年投入運(yùn)營的圓融時代廣場和萬達(dá)廣場等知名商業(yè)綜合體。同時2008年和2009年住宅用地成交遇冷環(huán)境下，商業(yè)類土地成交量依然保持相對穩(wěn)定比例。商辦類土地供應(yīng)不足增加了本案稀缺性宏觀市場總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)方面經(jīng)濟(jì)增加力的不足促進(jìn)整體產(chǎn)業(yè)由對外出口向以制造加工為主向研發(fā)、高端技術(shù)生產(chǎn)創(chuàng)造發(fā)展。區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境近期市場仍表現(xiàn)為供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，且區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)向城市發(fā)展第三級增長，辦公及行政公寓市場機(jī)遇體現(xiàn)。市場未來預(yù)期新的市政規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)升級打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)蘇州地區(qū)土地的供不應(yīng)求為本案入市帶來機(jī)會點(diǎn)商辦類的比重下降，對于投資客的選擇面減少宏觀因素對于蘇州市商辦類項(xiàng)目入市具備較多的利好因素及增值空間。PART-2區(qū)域辦公市場簡析蘇州地區(qū)辦公市場目前蘇州市以新城區(qū)、中心辦公集中區(qū)、園區(qū)CBD三大辦公區(qū)為主新區(qū)CBD中心區(qū)辦公集中區(qū)園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)本案

蘇州市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)三個區(qū)域內(nèi)各聚集了一部分寫字樓，而且都分布在各區(qū)域的商業(yè)中心附近。市區(qū)寫字樓主要分布在以觀前、石路及南門三個商業(yè)區(qū)及其輻射范圍內(nèi)；新區(qū)寫字樓集中在新區(qū)商業(yè)中心和行政中心附近；園區(qū)寫字樓分布在規(guī)劃建設(shè)中的園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)周圍。蘇州地區(qū)辦公市場蘇州市整體在售辦公市場供不應(yīng)求，價格穩(wěn)步上升。整個蘇州辦公市場自09年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場開始回暖，由于供應(yīng)量的下降及區(qū)域成交火暴，目前蘇州地區(qū)辦公市場成交呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)。目前整個蘇州地區(qū)辦公市場銷售單價位置在10000-12000元/平方米間。價格呈現(xiàn)上升態(tài)勢。09年1月至于10年10月蘇州辦公市場總供應(yīng)面積為359931平方米，09年1月至于10年10月蘇州辦公市場總成交面積為568290平方米，蘇州09年1月至10年10月市場總供求比為0.63單位：㎡單位：元/㎡供求比蘇州地區(qū)辦公市場市區(qū)寫字樓明顯老化，新區(qū)、園區(qū)優(yōu)勢明顯市區(qū)寫字樓大部分建造于1997年之前，基本上是93、94年房地產(chǎn)熱時盲目投資產(chǎn)物。由于建成時間較長，大部分寫字樓外觀陳舊，設(shè)施落后，以及內(nèi)部空間分割明顯，無法自由分割，物業(yè)管理滯后，且交通擁堵，停車不方便。由于新區(qū)、園區(qū)相對中心城區(qū)限高的高度寬松，因此新推出的寫字樓多為小高層或高層，不僅外觀美觀且由于采用框架結(jié)構(gòu)，使之能按客戶需求自由分割單位。這批寫字樓外觀新穎，設(shè)備先進(jìn)，電梯的性能和速度有了大幅提升。而且，更加注重物業(yè)管理，通過有實(shí)力物業(yè)公司的高檔物業(yè)管理，提升整個寫字樓的檔次。金洲大廈光大銀行新區(qū)CBD園區(qū)中央商貿(mào)區(qū)蘇州地區(qū)辦公市場園區(qū)典型辦公樓一覽 項(xiàng)目名稱位置物業(yè)管理水平配套設(shè)施周圍商業(yè)配套商務(wù)氛圍檔次月租金（元/平方米/月）均價（元/平方米）國際大廈星漢街★★★★電梯、中央空調(diào)銀行★★★★高檔租金100物業(yè)管理費(fèi)2214000金融大廈星漢街★★★★電梯、中央空調(diào)銀行★★★★高檔租金100物業(yè)管理費(fèi)18

13000建屋大廈星湖街★★★★電梯、中央空調(diào)湖西中央商貿(mào)區(qū)★★★高檔租金90物業(yè)管理費(fèi)2210000商旅大廈星湖街★★★★電梯、中央空調(diào)湖西中央商貿(mào)區(qū)★★★高檔租金75物業(yè)管理費(fèi)18

10000高峰會蘇繡路★★★★電梯、中央空調(diào)湖西中央商貿(mào)區(qū)★★★★★高檔租金75物業(yè)管理費(fèi)18

12000環(huán)球188星海街★★★★★電梯、中央空調(diào)湖西中央商貿(mào)區(qū)★★★★★高檔租金12022000加城大廈金雞湖路★★★電梯、中央空調(diào)小商店、歐尚超市★★★中高租金65馨都廣場金雞湖路★★★電梯、中央空調(diào)銀行、歐尚超市★★★中高租金75宗藝開元東環(huán)路★★★中央空調(diào)、電梯銀行、郵局★★★中高租金48國際科技園機(jī)場路★★★中央空調(diào)、電梯超市、咖啡屋、餐廳★★★高檔租金48、物業(yè)管理8.5東環(huán)時代東環(huán)路★★★中央空調(diào)、電梯超市、咖啡屋、餐廳★★★中高租金50，物業(yè)管理費(fèi)615000蘇州地區(qū)辦公市場高端個案參照（環(huán)球188）：目前是整個蘇州市高檔寫字樓標(biāo)桿 座落：左岸商業(yè)街概況：集酒店式公寓、甲級寫字樓、環(huán)球公館于一體的城市綜合體，總建筑面積約18萬平方米。立于蘇州金雞湖西CBD中央，總高282米。

辦公戶型面積：160-250平米物業(yè)：9.3元/平米/月（含水電）租金：120元/平米/月層高：3.95米銷售單價：28000元/平米（辦公）裝修成本：2000-3000元/平米購買性質(zhì)：40%投資、60%自用去化情況：2009年8月開盤至今，辦公去化50%左右。高端個案參照（環(huán)球188）：采用高標(biāo)準(zhǔn)配置，整體品質(zhì)在整個蘇州市場屬于一流蘇州地區(qū)辦公市場蘇州地區(qū)辦公市場園區(qū)內(nèi)辦公樓市場特征

相對而言，園區(qū)的寫字樓分布較散，但基本已形成集中的寫字樓區(qū)域。

產(chǎn)品的檔次主要在中高檔以上，目前高檔產(chǎn)品環(huán)球188等

產(chǎn)品出租的方式予以經(jīng)營。

大多數(shù)寫字樓車庫或車位數(shù)量還有待增加，少數(shù)高檔寫字樓車庫或車位數(shù)量充足。

園區(qū)的寫字樓功能單純，其絕大部分都缺少輔助設(shè)施以及一些生活娛樂配套，如商務(wù)中心、接待中心、餐廳等。園區(qū)的寫字樓商務(wù)氛圍、生活工作氛圍明顯比往年活躍。在國內(nèi)外。園區(qū)的大部分寫字樓的月租金主要在48—120元/平米/月的范圍。國際大廈和環(huán)球188租金和售價代表了目前蘇州寫字樓市場的最高標(biāo)準(zhǔn)。最高銷售單價可達(dá)22000元/平方米，目前各個項(xiàng)目去化良好。蘇州地區(qū)辦公市場項(xiàng)目名稱位置物業(yè)管理水平配套設(shè)施周圍商業(yè)配套商務(wù)氛圍檔次產(chǎn)品不利點(diǎn)月租金（元/平方米/月）產(chǎn)品綜合力沿海國際中心干將西路★★★★★電梯、中央空調(diào)

——★★★★高檔徑深長，采光差，面積大租金85★★★★光大銀行西環(huán)路★★電梯銀行、超市★★★★中檔房型陳舊，走道窄租金45★★★長谷金融大廈宮巷口★★★★電梯、中央空調(diào)小商店、歐尚超市★★★中高交通及商務(wù)、商業(yè)氛圍差租金47★★★★麗景苑干將東路★★★★電梯、中央空調(diào)銀行、商店★★★中高交通及商務(wù)、商業(yè)氛圍差租金70★★★★遠(yuǎn)東大廈閶胥路★★★電梯銀行、歐尚超市★★★中高交通及商務(wù)、商業(yè)氛圍差租金25★★★泰華商城人民路★★★電梯商店、銀行等★★★★中低結(jié)構(gòu)和布局差租金40★★★★金州大廈閶胥路★★★電梯無★★★中低——租金30★★★廣大商務(wù)樓臨頓路★★★電梯無★★★中高——租金40★★★嘉福寫字樓閶胥路★★★中央空調(diào)、電梯銀行、郵局★★★中高——租金70★★★市區(qū)典型辦公樓一覽 蘇州地區(qū)辦公市場高端個案參照（沿海國際中心）：對本案最具有參考意義的項(xiàng)目之一 座落：市政府北，干將路旁，主城中心唯一的花園廣場式商業(yè)綜合體概況：集五星級萬豪酒店、甲級寫字樓、酒店式公寓和精品商業(yè)于一體，以174.8米的主城第一高樓，由開發(fā)商持有，正對外租賃中。可租層數(shù)為3—27層。辦公戶型面積：180-220平方米物業(yè)管理費(fèi)：12元/平方米/月租金：75-85元/平方米/月（含水電）層高：3.00米目前租賃情況：82%裝修成本：毛坯西環(huán)路高架干將路沿海國際中心高端個案參照（沿海國際中心）：區(qū)位、物業(yè)形態(tài)、品質(zhì)均具借鑒作用 蘇州地區(qū)辦公市場古城最高建筑174.8米五星級萬豪國際酒店(29-49F)甲級寫字樓（1-28F,30000㎡）精裝公寓（3-9F，13600㎡）底商（1-2F，3000㎡）擁有5星級國際酒店配套，定位為蘇州最高檔的綜合商住廣場；175的建筑高度，在主城區(qū)內(nèi)可視性強(qiáng)，形象昭示性強(qiáng)。該項(xiàng)目區(qū)位位于老城區(qū)與新區(qū)的交界附近，屬于非CBD區(qū)域內(nèi)。該項(xiàng)目頂部為萬豪國際五星級酒店，與本案具有五星級酒店屬性相同。在品質(zhì)上該項(xiàng)目為老城區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目，辦公租賃價格位于區(qū)域內(nèi)之首。蘇州地區(qū)辦公市場市區(qū)寫字樓的開發(fā)時間普遍都比園區(qū)的早幾年。

寫字樓主要集中在市區(qū)的主要干道沿線或附近，分布廣泛且總量較大。

物業(yè)管理水平并不高，服務(wù)和寫字樓管理落后。

市區(qū)寫字樓在地理位置、交通、配套等方面占有絕對優(yōu)勢，成為其吸引客戶入住的主要因素之一。

寫字樓設(shè)施、房型布局、結(jié)構(gòu)等普遍陳舊和落后，以中高和中低檔次寫字樓居多。

許多寫字樓的功能復(fù)雜，比如混合有商業(yè)、有居住、有辦公等租金水平大大低于新區(qū)或園區(qū)的，這是市區(qū)寫字樓的又一個優(yōu)勢。

出租率也很高，平均在85%以上。

市區(qū)辦公樓銷售價格維持在7000-22000元/平方米之間，月租金除了沿海國際中心在100元/平方米其他項(xiàng)目基本在30-70元/平方米間。市區(qū)內(nèi)辦公樓市場特征 市區(qū)內(nèi)辦公樓客戶特征

市區(qū)寫字樓的客戶群主要以蘇州本土中小公司和外省市、外資企業(yè)駐蘇機(jī)構(gòu)或公司為主，特征比較明顯。

單個寫字樓的客戶群性質(zhì)可能會相對統(tǒng)一或集中，但總的看來，城區(qū)寫字樓的客戶群性質(zhì)較雜。

這些客戶群之所以選擇市區(qū)辦公，一個原因是市區(qū)的交通、各種配套等條件較為完備和方便；另一個原因是市區(qū)寫字樓的租金總體要低。

他們并不看中通過選擇更高檔的寫字樓來提高或維護(hù)公司的形象和價值等。蘇州地區(qū)辦公市場新區(qū)典型辦公樓一覽 項(xiàng)目名稱位置物業(yè)管理水平配套設(shè)施周圍商業(yè)配套商務(wù)氛圍檔次銷售單價（元/平方米）月租金（元/平方米/月）產(chǎn)品綜合力國際經(jīng)貿(mào)大廈南環(huán)西路★★★★電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳★★★★★中高檔

9000租金60★★★★★金獅大廈獅山路★★★★★電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳★★★★★高檔9500租金75★★★★★新地國際中心獅山路★★★★★電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳★★★★★高檔13000租金95★★★★★金河國際大廈獅山路★★★★★電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳★★★★★高檔13000租金72★★★★★金河國際中心獅山路★★★★電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳★★★★★中高檔12000租金75★★★★獅山峰匯獅山路★★★★電梯、中央空調(diào)銀行、商店、餐廳★★★★★中高檔10000租金70★★★★新創(chuàng)大廈獅山路★★★電梯、中央空調(diào)人力資源銀行★★★中檔-----租金50★★★香格里拉獅山路★★★★★電梯、中央空調(diào)酒店、餐廳★★★★★高檔9500租金55★★★★蘇州地區(qū)辦公市場高端個案參照（國際經(jīng)貿(mào)大廈）：緊臨本案，另一個可參考的辦公項(xiàng)目座落：環(huán)西路高架與三香路交界處概況：共25層的辦公格局，近10年左右的歷史，由于當(dāng)?shù)毓ど虆f(xié)會入駐，因此在當(dāng)?shù)鼐邆湟欢ㄓ绊?。辦公戶型面積：138-248平米租金：55-60元/平米/月（含物業(yè)管理費(fèi)）層高：3.5米裝修成本：毛坯得房率：75%目前租賃情況：98%的入駐率。公司情況：以外貿(mào)、駐蘇州公司分支機(jī)構(gòu)居多。蘇州地區(qū)辦公市場高端個案參照（國際經(jīng)貿(mào)大廈）：品質(zhì)感相比新興辦公項(xiàng)目有劣勢，車位緊缺。國際經(jīng)貿(mào)大廈由于開發(fā)年限較早，整體品質(zhì)老化嚴(yán)重。整體形象對于注重形象的外資企業(yè)不具有吸引力。由于前期規(guī)劃考慮不足，區(qū)域內(nèi)可停車位缺乏，目前出現(xiàn)搶“車位置”現(xiàn)象。蘇州地區(qū)辦公市場新區(qū)內(nèi)辦公樓市場特征

新區(qū)的寫字樓主要位于獅山路一帶的新區(qū)的“中央商貿(mào)區(qū)”，其比較集中，互相之間的距離較近。

在新區(qū)相對集中的寫字樓區(qū)域內(nèi)，商務(wù)氛圍、商業(yè)配套等較好。

這一區(qū)域的寫字樓裝修和產(chǎn)品塑造要求高，且單體的規(guī)模都較大。

主要寫字樓的租售率、租金均高于市區(qū)寫字樓的水平。

寫字樓的風(fēng)格和提供的服務(wù)差異性大，雷同性較小。

新區(qū)主要高檔寫字樓的功能設(shè)計上考慮全面，能滿足除辦公之外的其他一些服務(wù)。目前新區(qū)寫字樓項(xiàng)目以在租賃方式為主，整個樓盤出租率達(dá)到70-85%左右，國際經(jīng)貿(mào)大廈出租率高達(dá)98%，租金體系控制在80元/平方米/月。銷售單價僅在9000-12000元/平方米。

客戶群以外資企業(yè)或機(jī)構(gòu)，外省市公司機(jī)構(gòu)，及蘇州本土外向性公司為主，這類型公司對利用寫字樓檔次來提升自己的形象等較為注重。

客戶群以中小型的公司最多，主要從事管理或服務(wù)類的業(yè)務(wù)，兼有部分生產(chǎn)加工性的公司新區(qū)內(nèi)辦公樓客戶特征 蘇州地區(qū)辦公市場1、目前蘇州地區(qū)及各個板塊內(nèi)可售辦公市場供不應(yīng)求。2、各項(xiàng)目間產(chǎn)品品質(zhì)差異大，存在明顯差距。3、新區(qū)及園區(qū)的入駐率相比其他市場較高，新區(qū)入住率高達(dá)80%。4、新區(qū)可售的產(chǎn)品價格由于品質(zhì)較老化，銷售單價基本在9000-12000元/平方米。蘇州市區(qū)辦公市場總結(jié) PART-3純辦公形態(tài)經(jīng)濟(jì)測算純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)測算3A甲級寫字樓項(xiàng)目自身經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目基本定位——3A甲級寫字樓發(fā)展商對項(xiàng)目的預(yù)期利潤價值最大實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目所處的優(yōu)質(zhì)區(qū)位純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)測算項(xiàng)目定價依據(jù)——參照周邊項(xiàng)目的租售情況確定本案辦公市場合理價格市場比較法根據(jù)周邊在售辦公項(xiàng)目銷售價格對比確定本案均價。市場租金收益還原法周邊目前在租賃行情確定本案的價格體系市場比準(zhǔn)價格根據(jù)周邊在售辦公項(xiàng)目銷售價格對比確定本案均價。收益還原價格根據(jù)周邊在售辦公項(xiàng)目銷售價格對比確定本案均價。以利潤最大化原則選取項(xiàng)目進(jìn)行辦公產(chǎn)權(quán)方案的優(yōu)化方式。純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)測算市場比較法——選取新河國際大廈及環(huán)球188作為銷售型辦公定價參照比較項(xiàng)目權(quán)重金河國際中心（參考權(quán)重70%）環(huán)球188（參考權(quán)重30%）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置101100.091100.09商務(wù)氛圍301100.271500.2硬件配置10900.111400.07立面形象101000.11800.05戶型設(shè)計101000.11200.08配套設(shè)施101100.091200.08物業(yè)管理201000.21500.13合計1000.960.71項(xiàng)目當(dāng)前市場均價（元/平方米）1200019000系數(shù)還原價格（元/平方米）1152013490本案市場擬合價格=11520×70%+13490×30%=12100元/㎡。純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)測算收益還原法——以國際經(jīng)貿(mào)大廈與沿海國際中心作為項(xiàng)目收益定價依據(jù)國際經(jīng)貿(mào)大廈租金在45元/平方米/月；（不含物業(yè)費(fèi)）出租率為98%沿海國際中心租金在80元/平方米/月；（不含物業(yè)費(fèi)）出租率為80%通過調(diào)整，建議本案的租金在75元/平方米/月，折合年收益為900元/平方米/年。確保90%以上的出租率本案的租金還原==

13644元/㎡以本案40年的經(jīng)營使用年限，以銀行五年以上年基準(zhǔn)利率下限5.94%純辦公物業(yè)形態(tài)經(jīng)濟(jì)測算定價總結(jié)——在目前市場環(huán)境中，辦公產(chǎn)品租賃優(yōu)于出售方案1：辦公出售當(dāng)前市場比準(zhǔn)價格為12100元/㎡方案2：辦公出租當(dāng)前租金還原價格為13644元/㎡√PART-4酒店式公寓市場簡析本案位置中翔麗晶8000元/㎡（在售）飛凡第5街8600元/㎡（在售）金楓國際8500元/㎡（在售）印象198000元/㎡（在售）上城9000元/㎡（在售）環(huán)球18828000元/㎡（在售）永誠國際廣場8000元/㎡（在售）蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場目前蘇州市在售的酒店式公寓售價差異明顯樓盤名稱地理位置物業(yè)形態(tài)總建面積總套數(shù)容積率主力面積上城長江路花苑東路路口住宅、商業(yè)23000平米250套

1.845平米飛凡第5街蘇福路珠江路路口沿街、酒店式公寓3.3萬平米300套2.035~40平米金楓國際吳中區(qū)金楓南路9號公寓、商鋪7.7萬平米/3.040~60平米中翔麗晶相城大道大潤發(fā)北側(cè)酒店式公寓26萬平米924戶2.550-67平米永誠國際廣場吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心公寓63000平米864戶340-130平米環(huán)球188左岸商業(yè)街酒店公寓18萬平米/

1083~105平米印象19吳中區(qū)東吳北路19號酒店式公寓17500平米277戶4.840~50平米除環(huán)球188外，其他產(chǎn)品面積以50㎡的小戶型為主目前主要在售酒店式公寓主力面積大多集中在40-60㎡之間，而絕對高端的項(xiàng)目主力面積集中在80-100㎡左右，且集中在園區(qū)；項(xiàng)目多為復(fù)合型地產(chǎn)，容積率總體不高，高端綜合體項(xiàng)目相對較少；蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場樓盤名稱產(chǎn)品亮點(diǎn)配套服務(wù)設(shè)施風(fēng)格備注上城全明空間構(gòu)造，4.95米層高兩層獨(dú)立設(shè)計，全部精裝修長江路沿街純一層商鋪現(xiàn)代風(fēng)格無酒店服務(wù)飛凡第5街5米層高的酒店式公寓凱馬廣場的商業(yè)配套現(xiàn)代風(fēng)格無酒店服務(wù)金楓國際挑空高達(dá)4.98米，附贈4平米花臺金楓商業(yè)核心圈/華潤超市簡約現(xiàn)代4-11層挑高住宅、毛坯，無酒店服務(wù)中翔麗晶歐典裝修商務(wù)會所簡約現(xiàn)代無酒店服務(wù)、戴德梁行提供高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)永誠國際廣場4.9米挑高空間、精裝修2萬平方米綜合商業(yè)廣場現(xiàn)代簡約產(chǎn)權(quán)40年環(huán)球1884.2米大空間，豪華裝修左岸商業(yè)街，天虹百貨等現(xiàn)代ARTDECO新加坡FRASERS運(yùn)營管理并提供居家式酒店服務(wù)印象19精品樣板房/豪華酒店式裝修商業(yè)裙樓，酒店會所現(xiàn)代無酒店服務(wù)在售酒店式公寓基本上采用精裝修，強(qiáng)調(diào)層高、居住功能分區(qū)，但5米以下層高居住利用率相對不高。作為投資型物業(yè)，少量項(xiàng)目注重產(chǎn)品亮點(diǎn)設(shè)計，吸引客戶眼球，提升產(chǎn)品價值。如設(shè)置酒店式大堂、精品裝修、精品建材和休閑主題廣場。由于目前在售酒店式公寓注重項(xiàng)目硬裝，而軟包裝成為本項(xiàng)目提升附加值重要的市場機(jī)會。產(chǎn)品絢麗奪目，以豪華裝飾作為項(xiàng)目入市的附加值蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場樓盤名稱所在區(qū)域價格價格描述上城高新區(qū)均價9500元/㎡全精裝修酒店式公寓復(fù)式挑高4.95米飛凡第5街吳中區(qū)起價9000元/㎡總價35萬左右。精裝修酒店式公寓。5米挑高金楓國際高新區(qū)均價8500元/㎡40－90㎡時尚空間，挑空高達(dá)4.98米，1層價格換取2層面積中翔麗晶相城區(qū)均價8000元/㎡目前剩余百套左右，價格上漲500元/㎡永誠國際廣場吳中區(qū)均價8500元/㎡4.8米挑高菜單式精裝修環(huán)球188園區(qū)均價28000元/㎡軟、硬裝全配豪華裝修，裝修成本5000-6000元/㎡印象19吳中區(qū)均價8500元/㎡精裝修酒店式公寓蘇州市場上的酒店式公寓，作為投資型物業(yè)，在售個案銷售單價集中在8000~10000元/平方米之間。在售項(xiàng)目多為挑高式帶裝修項(xiàng)目，售價普遍不高。環(huán)球188由于其地段環(huán)境及產(chǎn)品優(yōu)勢，價格表現(xiàn)跳脫市場。環(huán)球188憑產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)勢使價格脫離普通酒店式公寓市場蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場樓盤名稱所在區(qū)域開盤時間去化描述上城高新區(qū)2009年6月目前去化90%，月去化30-35套飛凡第5街吳中區(qū)2008年8月酒店公寓公寓已售完、月去化15-18套金楓國際高新區(qū)2009年6月公寓部分去化60%，月去化33-35套中翔麗晶相城區(qū)2009年6月目前去化80%，月去化45-50永誠國際廣場吳中區(qū)2009年8月目前去化50%，月去化48-50環(huán)球188園區(qū)2009年8月公寓目前去化70%，月去化50-55套印象19吳中區(qū)2008年5月目前已去化90%，月去化15-18套園區(qū)及新區(qū)的酒店公寓產(chǎn)品由于商務(wù)配套及產(chǎn)品等優(yōu)勢，去化率明顯高于其他區(qū)域的項(xiàng)目。具備售價優(yōu)勢的諸如中翔麗晶等項(xiàng)目，去化同樣相對較高。環(huán)球188的表現(xiàn)為本案入市表明市場存在對高端品質(zhì)公寓的購買力及需求蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場參照個案（環(huán)球188）：唯一一個能參照的高檔在售酒店式公寓座落：左岸商業(yè)街概況：集酒店式公寓、甲級寫字樓、環(huán)球公館于一體的城市綜合體，總建筑面積約18萬平方米。立于蘇州金雞湖西CBD中央，總高282米。

酒店公寓戶型面積：83-300平米，主力面積83-105平米物業(yè)：11.46元/平米/月層高：4.2米銷售單價：28000元/平米裝修成本：5000元/平米左右購買性質(zhì)：40%投資、60%自用去化情況：2009年8月開盤至今，總套數(shù)460套，公寓去化70%月去化55套左右。設(shè)備服務(wù)配套：全球最佳酒店式公寓管理公司FrasersHospitality提供酒店式服務(wù)中央空調(diào)系統(tǒng)配套中央新風(fēng)系統(tǒng)中央熱水系統(tǒng)公寓主衛(wèi)配備新型地暖系統(tǒng)24小時頂級酒店式服務(wù)享受尊崇時光全落地玻璃窗，立體自然采光公寓電梯獨(dú)立運(yùn)行，確保出行入樓更私密更舒適蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場參照個案（環(huán)球188）：主力面積段相比一般酒店式公寓要多該項(xiàng)目主力面積段在83-105，以一室一廳的產(chǎn)品為主蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場樣板房標(biāo)準(zhǔn)參照個案（環(huán)球188）：精裝修提升了整個項(xiàng)目的品質(zhì)蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場參照個案（環(huán)球188）：去化表現(xiàn)良好，市場對于該類產(chǎn)品具備一定的需求蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場環(huán)球188自09年7月開始正式開始銷售，總計推案460套房源，目前已去化了314套。去化率達(dá)到70%左右。價格表現(xiàn)也從開盤時的銷售單價開盤初期的2萬左右到現(xiàn)在的4萬/平米左右。由于該房源面積大，總價高，目前市場總價區(qū)間在250-400萬元/套。蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場１、大面積的酒店式公寓可以成為紅海小戶型酒店式公寓的突破口。

2、項(xiàng)目去化速度驗(yàn)證了市場具備高端酒店式公寓的需求及購買力。

3、高品質(zhì)為本案加強(qiáng)競爭力帶來突破口。

4、借鑒其高品質(zhì)的社區(qū)營造提升項(xiàng)目品質(zhì)。參照個案（環(huán)球188）對本案的啟示

零散分布，高端項(xiàng)目分部集中在園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)核心地段，在售高端項(xiàng)目相對較少。部分產(chǎn)品受品質(zhì)所限，去化周期較長。

普通產(chǎn)品價格更多依賴產(chǎn)品挑高產(chǎn)生的附加值；高端產(chǎn)品在占據(jù)核心地段之外，售價更多依賴高標(biāo)準(zhǔn)裝修與高品質(zhì)服務(wù)產(chǎn)生的附加值。綜合體項(xiàng)目強(qiáng)化配套，提升產(chǎn)品附加值。

普通產(chǎn)品面積集中在40-60平米，裝修標(biāo)準(zhǔn)800-1500元/平米，銷售單價8500-11000元/平米；在售高端產(chǎn)品面積在80平米以上；裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米以上，銷售單價23000-28000元/平米。園區(qū)酒店公寓的租金回報率最高，老城區(qū)受產(chǎn)品所限租金處于低位。蘇州地區(qū)酒店式公寓在售市場蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場區(qū)域案名主力面積戶型月租金（元/平米/月）目前同區(qū)域住宅二手售價（元/平米）平均年收益率中心城區(qū)富達(dá)大廈40-501-1-135-40100004.20%自由之邑40-761-1-130-3590004.6%摩登99501-1-135-4080006.00%吳中區(qū)凱悅公寓401-1-14068007.5%藍(lán)調(diào)都匯40-501-1-140

80006.0%新區(qū)獅山麗晶401-1-14590006.1%獅山峰會862-1-138100004.5%御庭國際公寓531-1-11201100013.9%匯豪國際35-451-1-155-65110006.0%園區(qū)晶匯新屹40-701房1廳35-5060008-10%中茵皇冠國際60/951房1廳2房2廳100-150240006-8%雅戈?duì)朰ARK公館40-501房1廳60140005%租賃項(xiàng)目租金差異較大，整體租金相比辦公有明顯劣勢老城區(qū)：租賃產(chǎn)品多為改造項(xiàng)目，整體檔次較低；主力面積集中于40-50平方米；租金集中于35-40元/平方米/月，年收益率集中在6%左右；客源以工作不久的小年輕或企業(yè)小白領(lǐng)為主，在售項(xiàng)目少。園區(qū)：購買目的自用、投資、投資加自用，基本以項(xiàng)目周邊企業(yè)中高層購買者居多，用于自用、自用加投資，投資客多數(shù)在蘇州的私營業(yè)主企業(yè)合伙人為主；租憑者以項(xiàng)目周邊的企業(yè)管理者為主；集中在40-65平方米左右的一房為主；租金大約在150元/平方米/月左右，平均年收益10%左右新區(qū)：租賃產(chǎn)品集中于獅山路附近；面積范圍從35-95平方米不等，以一室一廳產(chǎn)品為主；租金水平在35-150元/平方米/月之間，平均年收益率在5%-10%之間；目前區(qū)域內(nèi)在售酒店式公寓項(xiàng)目不多，80平方米以上客戶構(gòu)成以外資、合資企業(yè)管理層及歐美客源為主，35-45平方米之間為在高新區(qū)工作的白領(lǐng)、年輕客戶為主蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場整體客源檔次低下，而本案所處的新區(qū)具備一定的產(chǎn)業(yè)支撐蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場本案的自己身?xiàng)l件要求本案應(yīng)該向更高一層定位邁進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級及五星級管理為本案定位頂級酒店式公寓提供支撐蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場以本案周邊的五星級酒店作為參照，確定本案的租金落位本案萬豪五星級酒店香格里拉酒店新城花園酒店蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場整體面積小，且月租金相比普通的酒店式公寓產(chǎn)品更具回報率區(qū)域案名主力面積（平方米）戶型長期租金（元/平方米/月）已除去服務(wù)費(fèi)用中心城區(qū)萬豪酒店40-501-1-1311新區(qū)新城花園酒店50-601-1272香格里拉大酒店60-651-1-1290新城花園酒店萬豪五星級酒店香格里拉大酒店蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場高端個案參照（新城花園酒店）：與本案最接近的五星級酒店位于蘇州新區(qū)商業(yè)中心，臨近著名的虎丘、寒山寺。依窗俯瞰，可一覽京杭大運(yùn)河的美景和古城的新貌。1997年開業(yè)。2008年裝修。酒店星級：5周圍景觀：蘇州樂園虎丘寒山寺鄰近：距離距機(jī)場80公里距離距火車站5公里距離距市中心4公里項(xiàng)目描述：位于CBD區(qū)內(nèi)，具備穩(wěn)定的客群。中國第一家擁有五個中庭花園的酒店，春、夏、秋、冬、櫻。長租客戶描述：以CBD區(qū)域內(nèi)的行政辦公客戶為主。主要為外籍人仕居多。目前長期出租率達(dá)到70%左右。對外報價為16000元/間/月。折算單面積為272元/平方米/月該酒店是當(dāng)?shù)氐木频杲?jīng)營管理公司，與萬豪等世界品牌形成差異競爭。價格上也具備優(yōu)勢。本案新城花園酒店蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場舊樓新樓高端個案參照（新城花園酒店）：目前長期客全部集中在新樓區(qū)，外國人居多舊樓租金明顯低于新樓該項(xiàng)目以地上車位與地下車位結(jié)合，停車系統(tǒng)井然有序蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場高端個案參照（新城花園酒店）：花園行政樓的奢華體驗(yàn)與家的溫馨舒適安靜的行政酒廊每天安排五次茶點(diǎn)，包括早餐，午間小點(diǎn)，下午茶，雞尾酒開胃小點(diǎn)，以及晚間巧克力小點(diǎn)飲料，還有整晚供應(yīng)的自助飲料?；▓@行政酒廊備有各類國際報刊雜志，書籍和高速上網(wǎng)區(qū)域。具有行政配套服務(wù)行政房和行政套房，高速的上網(wǎng)寬帶讓您與外界的商談接洽迅捷便利，數(shù)字客房系統(tǒng)，量身定制了五大服務(wù)版塊，具有特色的室內(nèi)無線上網(wǎng)系統(tǒng)貼身管家將提供您獨(dú)享的房內(nèi)快速入住和離店手續(xù)以及無微不至的禮賓服務(wù)。對客戶開放一周提供5個小時會議室滿足商務(wù)的需求。蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場高端個案參照（新城花園酒店）：花園行政樓的奢華體驗(yàn)與現(xiàn)代生活配套康樂伴您尊享高貴、健身房

、游泳池模擬高爾夫射擊、臺球、乒乓球、棋牌、室美容美發(fā)1、區(qū)域內(nèi)具備眾多世界知名的酒店服務(wù)機(jī)構(gòu)。2、整體品質(zhì)高，且硬件服務(wù)設(shè)施配套完善，軟件服務(wù)達(dá)到人性化3、新城花園由于價格優(yōu)勢入駐率相比其他項(xiàng)目較高，入住率高達(dá)70%。4、目前價格隨酒店品牌差異區(qū)間落至在272-311元/平方米/月（含管理費(fèi)及裝修）本案周邊酒店產(chǎn)品長期租賃市場總結(jié)蘇州地區(qū)酒店式公寓租賃市場PART-5酒店式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測算酒店式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測算商務(wù)型酒店式公寓周邊環(huán)境資源項(xiàng)目基本定位——國際化酒店式公寓五星級酒店的配套利潤價值最大實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目所處的優(yōu)質(zhì)區(qū)位項(xiàng)目定價依據(jù)——參照周邊項(xiàng)目的租售情況確定本案辦公市場合理價格市場比較法根據(jù)周邊在售酒店式公寓項(xiàng)目銷售價格對比確定本案均價。市場租金還原價格周邊目前在租賃行情確定本案的價格體系市場比準(zhǔn)價格根據(jù)周邊在售酒店式公寓項(xiàng)目售格對比確定本案均價。收益還原價格根據(jù)周邊在售酒店項(xiàng)目銷售價格對比確定本案均價。以利潤最大化原則選取項(xiàng)目進(jìn)行酒店式產(chǎn)權(quán)最后的利潤經(jīng)濟(jì)測算。酒店式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測算市場比較法——選取環(huán)球188作為銷售型酒店式公寓定價參照比較項(xiàng)目權(quán)重環(huán)球188（參考權(quán)重100%）擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置101100.09商務(wù)支撐201100.18硬件配置101000.1立面形象101800.06戶型分布101200.08配套設(shè)施101200.08酒店服務(wù)管理301000.3合計1000.89項(xiàng)目當(dāng)前市場均價（元/平方米）28000（精裝價）系數(shù)還原價格（元/平方米）24920（精修價）本案市場擬合價格=24920元/㎡（精裝價）。酒店式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測算市場比較法——作為引導(dǎo)潮流的項(xiàng)目，本案的裝修欲與其公寓產(chǎn)品接近，這樣才能提升品質(zhì)形象，從而提升其項(xiàng)目價值酒店式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測算收益還原法——以新城花園酒店與香格里拉酒店作為項(xiàng)目收益定價依據(jù)新城花園酒店租金在200元/平方米/月；（不含服務(wù)及裝修）出租率為70%香格里拉酒店租金在250元/平方米/月；（不含服務(wù)費(fèi)和裝修）出租率為65%通過調(diào)整，建議本案的租金在200元/平方米/月，折合年收益為2400元/平方米/年。確保85%以上的出租率本案的租金還原=

=36384元/㎡以本案40年的經(jīng)營使用年限，以銀行五年以上年基準(zhǔn)利率下限5.94%酒店式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測算定價總結(jié)——在目前市場環(huán)境中，酒店式公寓產(chǎn)品租賃優(yōu)于出售方案3：酒店式公寓出售當(dāng)前市場比準(zhǔn)價格為24920元/㎡方案4：酒店式公寓出租當(dāng)前租金還原價格為36384元/㎡√酒店式公寓形態(tài)經(jīng)濟(jì)測算總結(jié)方案1：辦公出售當(dāng)前市場比準(zhǔn)價格為12100元/㎡方案2：辦公出租當(dāng)前租金還原價格為13644元/㎡方案3：酒店式公寓出售當(dāng)前市場比準(zhǔn)價格為24920元/㎡方案4：酒店式公寓出租當(dāng)前租金還原價格為36384元/㎡√定價總結(jié)——從單方面看，酒店式公寓出租方案利潤是最大化?？偨Y(jié)定價總結(jié)——從總價收益考慮角度酒店式公寓出租收益仍是首選方案1：辦公出售當(dāng)前市場比準(zhǔn)價格為12100元/㎡方案2：辦公出租當(dāng)前租金還原價格為13644元/㎡方案3：酒店式公寓出售當(dāng)前市場比準(zhǔn)價格為24920元/㎡方案4：酒店式公寓出租當(dāng)前租金還原價格為36384元/㎡可用于出售的面積為57466㎡由于酒店需要有配套支撐預(yù)測可用于實(shí)際出租的面積為48000㎡方案1：辦公出售方案2：辦公出租總收益7.841億元方案3：酒店式公寓出售總收益14.321億元方案4：酒店式公寓出租總收益17.464億元總收益6.953億元總結(jié)縱觀整個蘇州宏觀市場，隨著旅游業(yè)及長三角地區(qū)亞太地區(qū)國際門戶規(guī)劃的落實(shí)，未來當(dāng)?shù)馗叨司频晔焦⑹袌銮熬皟?yōu)于辦公市場前景。通過經(jīng)濟(jì)測算:租賃型的酒店式公寓是投資回報最高的產(chǎn)品形態(tài)PART-6項(xiàng)目定位及SWOT分析護(hù)城河環(huán)線高架本案項(xiàng)目區(qū)域價值發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目位于蘇州高新區(qū)的核心地段，屬于城市高度成熟地帶；根據(jù)《蘇州市城市總體規(guī)劃》，該片區(qū)將與現(xiàn)在的老城區(qū)進(jìn)行合核，并提升現(xiàn)有的城市功能；“中核主城”——“老城－高新區(qū)”合核，全面保護(hù)古城，疏解古城人口，提升高新區(qū)城市功能，形成蘇州集行政、商業(yè)、文化和旅游功能為一體的綜合性城市中心區(qū)。----摘自《蘇州市城市總體規(guī)劃（2004-2020）》本案地處核心地區(qū)，區(qū)域內(nèi)已形成了蘇州集行政、商業(yè)、文化和旅游為一體的綜合性城市中心區(qū)項(xiàng)目與新區(qū)商業(yè)街（日韓酒吧街）僅一路之隔，與各大銀行毗鄰，周邊蘇州樂園、香格里拉等配套資源豐富。蘇州樂園新區(qū)商業(yè)街新區(qū)金融街項(xiàng)目區(qū)域價值發(fā)現(xiàn)配套的完善為本案落位為高檔的酒店式公寓帶來了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)觀前商圈石路商圈新區(qū)商業(yè)街地鐵1號線（2011年）項(xiàng)目區(qū)域價值發(fā)現(xiàn)軌道交通的輻射提升本案所屬區(qū)域核心屬性項(xiàng)目交通非常便捷，距離觀前街商業(yè)區(qū)和石路商業(yè)區(qū)都很近，公交線路達(dá)10幾條，且離地鐵一號線（2011年建成）項(xiàng)目區(qū)域價值發(fā)現(xiàn)高檔的在售酒店式公寓稀缺為本案入市帶來時機(jī)環(huán)球188蘇州城市地標(biāo)建筑，寫字樓當(dāng)前均價在28000元/平方米左右，其輝盛閣酒店公寓售價達(dá)35000元/㎡，房型為80多㎡的1房、120多㎡的2房、170多㎡的3房和300多㎡的4房。沿海國際中心主力產(chǎn)品為70-140平方米的精裝一房和兩房（裝修標(biāo)準(zhǔn)為4500元/平米），開盤時間及對外售價未定。項(xiàng)目SWOT分析本案

項(xiàng)目優(yōu)勢

項(xiàng)目劣勢項(xiàng)目機(jī)會項(xiàng)目威脅周邊大配套優(yōu)勢交通極其便利地塊平整利于開發(fā)市場同類競爭稀缺位于市中心稀缺位置周邊景觀寬闊項(xiàng)目并不位于絕對新區(qū)中心區(qū)內(nèi)。高度僅149米，并不如環(huán)球188具備城市標(biāo)桿的絕對高度產(chǎn)業(yè)升級帶來充足客源源優(yōu)勢。環(huán)球188入市成功肯定了市場購買力樓市調(diào)控導(dǎo)致未來市場的不確定性。同區(qū)域的沿海國際中心即將入市，與本案形成直接競爭，九龍倉等香港項(xiàng)目即將入市對本案品質(zhì)稀缺帶來沖擊高檔的在售酒店式公寓稀缺為本案入市帶來時機(jī)本案所處的背景、環(huán)境、時機(jī)、注定它將作為一個蘇州最具代表性的都市型標(biāo)桿項(xiàng)目出現(xiàn)地塊屬性城市中心---完善生活配套居住環(huán)境---大隱隱于市區(qū)域市場市中心高檔酒店式公寓稀缺市場對高端產(chǎn)品的充分認(rèn)可為本案打造成蘇州市新城標(biāo)桿打下基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)支撐旅游、產(chǎn)業(yè)升級對于高檔的酒店式公寓需求出現(xiàn)了一種饑渴的狀態(tài)極度稀缺的城市核心地標(biāo)市場客戶對于都市標(biāo)桿物業(yè)的極度渴望&恒業(yè)地產(chǎn)對于項(xiàng)目優(yōu)秀產(chǎn)品力的打造PART-7價值提升（產(chǎn)品篇）本案要實(shí)現(xiàn)蘇州標(biāo)桿定位，必須在產(chǎn)品力打造上精益求精，通過優(yōu)秀的產(chǎn)品力來最終實(shí)現(xiàn)標(biāo)簽1：借助廣場形象提升項(xiàng)目價值前廣場——通過打造獨(dú)具特色廣場，引起社會對本案的知名度，產(chǎn)品奠定其身份標(biāo)簽效果標(biāo)簽1:廣場雕塑是整個廣場視線的聚集點(diǎn)，它使整個廣場的主題得到展現(xiàn)

————廣場雕塑是整個廣場視線的聚集點(diǎn)，它使整個廣場的主體得到展現(xiàn)，比如洛克菲勒中心的普羅米修斯、華爾街的大金?！Y(jié)合商業(yè)裙房的體形變化創(chuàng)造半圍合的廣場空間，以硬質(zhì)鋪地為主，結(jié)合樹池，休息座椅、路燈形成小型商業(yè)集散空間——庭院景觀采用鋼筋框內(nèi)壘石成墻，在水池邊施以綠化和景觀石，其間的石板小道及休閑矮凳，營造人性化的環(huán)境。整個景觀充滿了現(xiàn)代人文氣息。標(biāo)簽2:廣場塑造通過外部細(xì)節(jié)改造從而達(dá)到項(xiàng)目自身形象起到提升標(biāo)簽3：景觀園林——浪漫幽靜而富有情懷標(biāo)簽4：建筑小品——精致點(diǎn)綴生活標(biāo)簽5：地面鋪設(shè)——精致有趣味地面鋪設(shè)進(jìn)口大理石、花崗巖，墻面鋪砌墻紙及柚木飾板吊頂上安置施華洛斯奇的水晶吊燈大堂內(nèi)設(shè)有歐式的銅鑄雕塑入戶大堂裝修示意1入戶大堂裝修示意3入戶大堂裝修示意2標(biāo)簽6:大堂的打造渲染其高檔的生活品位標(biāo)簽7:高速電梯加上寬敞明亮的電梯廳，提升國際物業(yè)品質(zhì)設(shè)置進(jìn)口三菱款大型2.5米/秒電梯，其中兩部順延至地下停車場，業(yè)主從地下停車場電梯直達(dá)居住場所。專設(shè)一部電梯，將酒店式公寓與酒店的人員進(jìn)行合理分流，充分滿足大廈內(nèi)不同時間、不同人群的乘坐需求。部位裝修建議公共設(shè)備電梯奧的斯第二代（OTISGEN2）無機(jī)房電梯（載重1000kg,速度1.6m/s,空調(diào)系統(tǒng)，TFT液晶電視）安保系統(tǒng)美國霍尼韋爾（Honeywell）樓宇自控系統(tǒng)及防盜報警系統(tǒng).。中央空調(diào)日本大金（DAKIN）VRVII戶式中央空調(diào)中央吸塵/新風(fēng)美國碧慕（BEAM）中央吸塵系統(tǒng)+中央新風(fēng)系統(tǒng)對講系統(tǒng)德國原裝TCS的彩色液晶可視對講系統(tǒng)，可與來訪者或管理中心直接通話，具有開鎖、可視、和緊急呼叫等多功能智能化系統(tǒng)集中污水處理系統(tǒng)和垃圾集中處理系統(tǒng)；單元內(nèi)預(yù)裝煤氣泄漏探測器，與樓宇安防中心連通采用Hasit(海喜德)10cm的巖棉外墻保溫系統(tǒng)，降低空調(diào)電耗67%；ABBi-bus?EIB智能建筑控制系統(tǒng)標(biāo)簽8:公共設(shè)備建議標(biāo)簽8:低碳環(huán)保系統(tǒng)使用水環(huán)境綠化環(huán)境熱能環(huán)境綠色空氣環(huán)境綠色聲環(huán)境有機(jī)垃圾處理新風(fēng)系統(tǒng)外圍護(hù)標(biāo)簽8:低碳環(huán)保系統(tǒng)使用外墻保溫中空LOW-E外窗隔熱防躁標(biāo)簽8:低碳環(huán)保系統(tǒng)使用標(biāo)簽8:低碳環(huán)保系統(tǒng)使用標(biāo)簽8:低碳環(huán)保系統(tǒng)使用標(biāo)簽9:服務(wù)提升，讓客戶買到的不僅是房子，更是一份服務(wù)——做為一個高端物業(yè)，所應(yīng)提供的物業(yè)服務(wù)也必須是高質(zhì)量的，服務(wù)到位，是業(yè)主享有尊貴的感受；安保/清潔24小時安全維護(hù)；家庭清潔衛(wèi)生；特別家庭安全服務(wù)居家環(huán)境質(zhì)量檢測；美食通；24小時網(wǎng)絡(luò)/電腦維護(hù)；園藝養(yǎng)護(hù)；汽車租賃；節(jié)日裝飾服務(wù)；郵件代收發(fā)；報刊雜志代訂收；電話號碼查詢；VIP商務(wù)秘書；代購生活用品；留言服務(wù)；運(yùn)動場所/會所包間預(yù)訂；電話訂餐；代訂鮮花、酒店客房等；定時叫醒；PARTY策劃、家庭保險；牌照申請；幫助聘請家教；四點(diǎn)半學(xué)校；私人健康檔案；私人醫(yī)生服務(wù)；保姆服務(wù)；鐘點(diǎn)工服務(wù)、洗衣服務(wù)、搬家搬物；家政代理/熱線管家專署日常服務(wù)增值服務(wù)通過本案的增值服務(wù)，拉開與周邊普通住宅的品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目頂級標(biāo)桿品質(zhì)入駐前跟蹤服務(wù)管家服務(wù)建立私人健康檔案

為業(yè)主建立業(yè)主健康檔案、跟蹤業(yè)主家庭成員健康動態(tài)、組織業(yè)主心理及身體健康狀況評估服務(wù)，定期組織體檢及體質(zhì)測定，根據(jù)業(yè)主身體健康狀況適時提供健康預(yù)警、提供在飲食、起居、運(yùn)動選擇等方面的合理建議。提供私人醫(yī)生服務(wù)

專業(yè)的私人醫(yī)生不僅可以解決業(yè)主的“感冒發(fā)熱”等小癥狀，還提供心理咨詢、制訂健康計劃等多項(xiàng)上門服務(wù)。提供私人醫(yī)生服務(wù)私人健康檔案、私人醫(yī)生服務(wù)；私人生活秘書式服務(wù)“一對一私人秘書”服務(wù)，為業(yè)主提供貼身管家，滿足了高層人士的需求專屬TAXI

提供豪華房車、吉普車、面包車、人貨車等十?dāng)?shù)款車輛的短時租用服務(wù)，有專配司機(jī)，并可安排專人接送服務(wù)；提供PARTY策劃

為需在會所或私家舉行派對的業(yè)主，提供策劃及布置服務(wù)；策劃社區(qū)活動

結(jié)合重要節(jié)假日，組合社區(qū)業(yè)主參加集體性活動，如海邊燒烤、野外踏春等；通過軟環(huán)境的打造，提升本案的產(chǎn)品力，為業(yè)主提供更多的超值服務(wù)，使項(xiàng)目真正達(dá)到豪宅品質(zhì)生活標(biāo)準(zhǔn)功能建議以高端養(yǎng)生、休閑、運(yùn)動為主要功能，可包含健身房、游泳池、桑拿、按摩、閱覽等多重功能面積建議

控制在3000㎡左右市中心豪宅會所管理參考均采用會員制的方式，使用會員卡。為了配合項(xiàng)目附加價值，建議贈送普通會員措施。管理建議將酒店與酒店服務(wù)公寓使用同一個會所，既整合項(xiàng)目有限資源，又提升酒店式公寓的檔次。引入專業(yè)私人品牌俱樂部，提高整個會所綜合管理能力會所設(shè)置——休閑與交流的自由天地[CROSS]主題會所CommercialCenter主題會所CommercialCenter充分考慮其余三者，尤其是酒店式公寓入住者的的商業(yè)配套功能需求，短時間內(nèi)以滿足其余三者的需求為主，提供舒緩交流空間、小型會議室、健身養(yǎng)身&美容場所、小型24小時便利店、銀行個人終端等會所式商業(yè)配套業(yè)態(tài)。服務(wù)式商業(yè)會所，3000平米左右此主題會所可以以完整主題對外招租，對內(nèi)部客戶免費(fèi)使用，同時對于周邊居民實(shí)行會員制招募。如果對外招租，所有會所配套的運(yùn)營方毋必為行業(yè)內(nèi)知名品牌、根據(jù)項(xiàng)目特征要求，此種產(chǎn)品在于突出藝術(shù)與商務(wù)相結(jié)合的氛圍，邀請國際大師進(jìn)行室內(nèi)裝潢設(shè)計。從功能定位出發(fā)，，明確功能定位PART-8戶型建議戶型定位策略打造蘇州城市標(biāo)桿，源于獨(dú)特戶型支撐根據(jù)市場原則出發(fā)，確保快速的資本回收多元化的策略，既確保風(fēng)險，又面對各類客戶群我們知道，頂級豪宅的塑造難度極大。對于一個頂級豪宅的頂級產(chǎn)品而言，打造大氣豪放的產(chǎn)品是提升項(xiàng)目品質(zhì)的根本和立足點(diǎn)，因此在確保項(xiàng)目成功銷售的同時還應(yīng)該打造出項(xiàng)目的獨(dú)特房型，因此，總統(tǒng)級的套間設(shè)置不可忽略，但處于珍品就應(yīng)該稀缺原則，建議將景觀、品質(zhì)最優(yōu)質(zhì)的位置、且套數(shù)要少來配置該類房源，貼近項(xiàng)目的高端形象。我們發(fā)展，由于受宏觀政策影響，投資的需求已不斷被削弱，但是區(qū)域內(nèi)由于市場仍供不應(yīng)求及上海地區(qū)外溢出的投資客對于本案帶來機(jī)會，且目前區(qū)域內(nèi)快速去化的產(chǎn)品仍是小戶型的酒店式公寓。因此處于總價卡位特征，建議以60%的體量作為以50-70平方米的精裝小戶型作為確保資本回升的切入點(diǎn)。出于本案體量考慮，單一性產(chǎn)品易引起較高風(fēng)險，我們應(yīng)該以多元化方式避開風(fēng)險，通過單元的組合形成一房、二房等組合模式形成多元化產(chǎn)品，既能確保風(fēng)險，且滿足不同需求的客戶需求。樓盤名稱主力面積所在區(qū)域價格去化描述上城45平米高新區(qū)均價9500元/㎡目前去化90%，月去化30-35套飛凡第5街35~40平米吳中區(qū)起價9000元/㎡酒店公寓公寓已售完、月去化15-18套金楓國際40~60平米高新區(qū)均價8500元/㎡公寓部分去化60%，月去化33-35套中翔麗晶50-67平米相城區(qū)均價8000元/㎡目前去化80%，月去化45-50套永誠國際廣場40-130平米吳中區(qū)均價8500元/㎡目前去化50%，月去化48-50套環(huán)球18883~105平米園區(qū)均價28000元/㎡公寓目前去化70%，月去化50-55套印象1940~50平米吳中區(qū)均價8500元/㎡目前已去化90%，月去化15-18套市場論證區(qū)域案名主力面積戶型租金（元/平米/月）目前同區(qū)域住宅二手售價（元/平米）平均年收益率新區(qū)獅山麗晶401-1-14590006.1%獅山峰會862-1-138100004.5%御庭國際公寓531-1-11201100013.9%匯豪國際35-451-1-155-65110006.0%園區(qū)晶匯新屹40-701房1廳35-5060008-10%中茵皇冠國際60/951房1廳2房2廳100-150240006-8%雅戈?duì)朰ARK公館40-501房1廳60140005%我們發(fā)現(xiàn)與本案區(qū)位相似的產(chǎn)品中50-70的產(chǎn)品仍具有較高投資回報率及快速的去化，對于當(dāng)下投資者需求仍是可行的

市場論證案例——無錫紅豆廣場紅豆廣場為無錫區(qū)域內(nèi)的城市標(biāo)桿項(xiàng)目，目前售價在23000-25000元/平方米（含3000元的裝修費(fèi)用）面積也采取多元化，以50平方米的小戶型為主其中三房與四房比例在3%左右廚房系統(tǒng)墻地面防大理石磚天棚防水石膏板局部吊頂，含燈具櫥柜意大利“威乃達(dá)”進(jìn)口櫥柜臺面人造石廚房電器1、“西門子”脫排、灶具、烤箱、洗碗機(jī)；2、美國“愛適宜”垃圾處理器；3、折疊式液晶電視水盆龍頭德國“泊浪高”水槽、澳大利亞“皇冠”龍頭衛(wèi)浴系統(tǒng)墻地面仿大理石磚（大戶型）、仿古磚（小戶型）天棚防水石膏板吊頂外刷耐水環(huán)保乳膠漆，含燈具潔具德國“keramag”（凱樂瑪）、美國“KOHLER”淋浴房鋼化玻璃，酒店式把手，頂花灑及手持花灑同時配置龍頭花灑德國“高儀”其它部分主衛(wèi)配丹麥“丹佛斯”地?zé)嵯到y(tǒng)設(shè)備系統(tǒng)洗衣設(shè)備德國進(jìn)口“西門子”洗衣機(jī)、烘干機(jī)中央空調(diào)日本“東芝”中央空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)美國“布朗”空氣置換系統(tǒng)供熱水裝置澳大利亞“恒熱”容積式中央熱水器可視對講韓國“三星”其它戶內(nèi)門定制實(shí)木貼皮門移門美國“史丹利”（STANLEY）地板多層實(shí)木柚木地板＋玄關(guān)仿大理石?；u收納系統(tǒng)定制實(shí)木貼皮柜體窗臺板、門檻石西班牙純進(jìn)口雅士美米黃大理石裝修標(biāo)準(zhǔn)建議藝術(shù)公館居住空間的[CROSS]——東方錦鯉藝術(shù)公館居住空間的[CROSS]——甲殼蟲樂隊(duì)藝術(shù)公館居住空間的[CROSS]——香奈兒酒店式公寓B型產(chǎn)品ServiceApartment酒店式公寓B型產(chǎn)品30-40層，100戶左右產(chǎn)品以100—160平米大戶型為主；占總體量的35%為了保持[CROSS]核心理念，在面積增加的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目不可能仍是對藝術(shù)公館的復(fù)制。行政公館將有1/3左右的房型走主題式裝修路線，剩下的房型則以室內(nèi)多功能空間進(jìn)行實(shí)現(xiàn)；所謂的多功能空間，是指在產(chǎn)品裝修初期，預(yù)留一個可以簡單變化的空間。第一種方案，如果一旦有客戶要長期入住，可以根據(jù)其要求，把其變成一個簡單的視聽室、臥室、書房等。第二種方案，則是實(shí)現(xiàn)室內(nèi)墻體可以自由移動——可拆分變化戶型，這也是對CROSS理念的支持;40—42層可以設(shè)置為超大總統(tǒng)戶型;裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/㎡。建議銷售價格為25000元/平方米

目標(biāo)：采取跟隨環(huán)球188策略。多元化組合，從而達(dá)到穩(wěn)定去化水平

[CROSS]行政公館CommercialCenter從功能定位出發(fā)，結(jié)合[CROSS]核心理念，明確功能定位廚房系統(tǒng)吊頂墻面天然石材木漆面石膏天花板櫥柜德國HACKER紅酒柜LIFEBHERR廚房電器西門子系列；脫排油煙機(jī)烤箱烹軔壚微波爐洗碗機(jī)雙門電冰箱洗衣機(jī)干衣機(jī)水盆龍頭DORNBRACHT鑲嵌SWAROVSKI水晶衛(wèi)浴系統(tǒng)墻地面天然石材防潮石膏天花板潔具SFERA浴缸TOTO坐便器GOIDIDEN毛巾架手紙架電子防霧鏡龍頭DORNBRACHT鑲嵌SWAROVSKI水晶開關(guān)奇勝CLIPSAL排水系統(tǒng)日本SEKISUI同曾排水系統(tǒng),PVC排水管設(shè)備系統(tǒng)采暖系統(tǒng)德國REHAU(瑞好)地暖管路,德國Vaillant掛壁爐，臥室比利時QUICKSTEP中央空調(diào)日本DAIKNVRV新風(fēng)系統(tǒng)加拿大LIFEBREATH分質(zhì)給水系統(tǒng)分質(zhì)給水系統(tǒng)軟凈水,德國.直飲水;美國中央給水系統(tǒng)垃圾處理系統(tǒng)中央吸塵垃圾處理系統(tǒng)美國ＢＥＡＭ智能系統(tǒng)安全防盜系統(tǒng)消防系統(tǒng)其它戶內(nèi)門漆面防火防盜門,指紋密碼鎖電梯芬蘭KONE觀光電梯及KONE服務(wù)電梯入戶樓梯廳綠玉石電梯門套，古銅不銹鋼電梯門，進(jìn)口石材鋪面及墻面，吊頂收納系統(tǒng)定制實(shí)木貼皮內(nèi)嵌式柜體立面;門窗斷橋隔熱門窗系統(tǒng)中空涂抹LOW-E玻璃節(jié)能環(huán)保建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混泥土框抗震墻結(jié)構(gòu)裝修標(biāo)準(zhǔn)建議