第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運用

第九章假設(shè)開發(fā)法及其運用

第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述

第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式

第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法

第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取

第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法總結(jié)和運用舉例本章習(xí)題1第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述一、假設(shè)開發(fā)法的含義（熟悉）1、又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。2、其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值。2第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)（熟悉）1、其理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。2、假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法。3第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述三、假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象和條件（掌握）假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件假設(shè)開發(fā)法的其他用途4第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述1、假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且其開發(fā)完成后的價值可用市場法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)估價，如待開發(fā)的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程（包括房地產(chǎn)開發(fā)項目）、可裝修改造或可改變用途的舊房（包括裝修、改建、擴(kuò)建，如果是重建就屬于毛地的范疇），統(tǒng)稱“待開發(fā)房地產(chǎn)”。5第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述2、估價結(jié)果的可靠性取決于兩個預(yù)測：是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式（包括用途、規(guī)模、檔次等）；是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。6第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述3、運用假設(shè)開發(fā)法為了達(dá)到較好的效果，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境：要有一個明朗、穩(wěn)定及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策，包括一個長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給計劃；要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；要有一個全面、連續(xù)及開放的房地產(chǎn)信息資料庫，包括一個清晰、全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單；7第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述4、其他用途除了適用于房地產(chǎn)估價，還適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目投資分析。可為房地產(chǎn)投資者提供下列三種數(shù)據(jù)：（1）測算待開發(fā)房地產(chǎn)的最高價格；（2）測算房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)期利潤；（3）測算房地產(chǎn)開發(fā)中可能出現(xiàn)的最高費用。8第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述四、假設(shè)開發(fā)法估價的操作步驟（熟悉）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；選擇最佳的開發(fā)利用方式，確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；預(yù)測后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤；進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。9第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述例：以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和選擇最佳的開發(fā)利用方式（這類待開發(fā)土地的使用年限、城市規(guī)劃設(shè)計條件如用途、建筑高度、容積率等，通常政府事先已確定）：10第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述（1）調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括四個方面：第一，搞清楚土地的位置。包括三個層次：土地所在城市的性質(zhì)；土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；具體的坐落狀況。搞清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。第二，搞清楚土地的面積大小、形狀、地質(zhì)和水文狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度等。搞清楚這些，主要是為測算開發(fā)成本、費用等服務(wù)。11第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述第三，搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計條件。包括搞清楚規(guī)定的用途建筑高度、容積率等。搞清楚這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。第四，搞清楚將擁有的土地權(quán)利。包括搞清楚權(quán)利性質(zhì)（目前均為使用權(quán)）、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。搞清楚這些，主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、租金等服務(wù)。12第一節(jié)假設(shè)開發(fā)法概述（2）選擇最佳的開發(fā)利用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。最重要的是要選擇最佳的用途最佳用途的選擇要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當(dāng)?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，即在項目建成后市場上窨需要什么類型的房地產(chǎn)。13第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）一、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式１、公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤其中，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤＝取得稅費＋后續(xù)開發(fā)成本＋后續(xù)管理費用＋后續(xù)銷售費用＋后續(xù)投資利息＋后續(xù)銷售稅費＋后續(xù)開發(fā)利潤14第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）2、運用上述公式估價，注意：一是要把握待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前、后的狀況二是要把握開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式15第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）（１）待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況：即估價對象狀況，有：土地（又可分為生地、毛地、熟地）在建工程舊的房地產(chǎn)（舊房）16第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）（２）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，有：熟地新的房地產(chǎn)（新房），新房又可分為毛坯房、粗裝修房、精裝修房17第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）（３）將待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況和開發(fā)完成的房地產(chǎn)狀況結(jié)合起來，假設(shè)開發(fā)法的情形有七種：估價對象為生地，在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)；估價對象為生地，將生地開發(fā)成熟地；估價對象為毛地，在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)；18第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）估價對象為毛地，將毛地開發(fā)成熟地；估價對象為熟地，在熟地上進(jìn)行房屋建設(shè)；估價對象為在建工程，將在建工程續(xù)建成房屋；估價對象為舊房，將舊房重新裝飾改造或改變用途成新房19第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）（４）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式銷售、出租、營業(yè)20第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）二、按估價對象和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況細(xì)化的公式1、求生地價值的公式：（1）適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式生地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－取得生地的稅費－由生地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤21第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）（2）適用于將生地開發(fā)成熟地的公式生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－取得生地的稅費－由生地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發(fā)利潤22第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）2、求毛地價值的公式：（1）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式毛地價值＝開發(fā)完成后的價值－取得毛地的稅費－由毛地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤23第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）（2）適用于將毛地開發(fā)成熟地的公式毛地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－取得毛地的稅費－由毛地開發(fā)成熟地的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤24第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）3、求熟地價值的公式：熟地價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－取得熟地的稅費－由熟地建成房屋的開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤25第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）4、求在建工程價值的公式：在建工程價值＝續(xù)建完成后的價值－取得在建工程的稅費－續(xù)建成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－續(xù)建投資利潤26第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）5、求舊房價值的公式：舊房價值＝裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值-取得舊房的稅費－裝修改造成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費-裝修改造投資利潤27第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）三、按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式細(xì)化的公式1、適用于開發(fā)完成后出售的公式：V=VP-CＶ——待開發(fā)房地產(chǎn)的價值；ＶＰ——采用市場法測算的開發(fā)完成后的價值Ｃ——后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤28第二節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式（掌握）2、適用于開發(fā)完成后出租、營業(yè)的公式：V=VR-CＶＲ——采用收益法測算的開發(fā)完成后的價值29第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法一、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的定義（了解）１、運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值原因：開發(fā)周期長，土地取得成本、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的價值等所發(fā)生的時間不盡相同30第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法２、考慮資金的時間價值有兩種方式：一是采取折現(xiàn)的方式——將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；二是采取計算投資利息的方式——將這種方式下的假設(shè)開發(fā)法稱傳統(tǒng)方法31第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法二、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別（熟悉）三大區(qū)別：１、對開發(fā)完成后的價值及后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費的測算：傳統(tǒng)方法——根據(jù)估價時點的房地產(chǎn)市場狀況作出的，是靜止在估價時點的金額；現(xiàn)金流量折現(xiàn)法——模擬開發(fā)過程，預(yù)測它們未來發(fā)生的時間及金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測32第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法２、傳統(tǒng)方法——不考慮各項收入、支出的時間不同，通過計算利息，直接相加減；不考慮預(yù)售和延遲銷售

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法——考慮各項收入支出發(fā)生的時間不同，先要將它們折算到同一時間，然后再相加減33第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法３、傳統(tǒng)方法——投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法——投資利息和開發(fā)利潤都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中34第三節(jié)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法三、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點（熟悉）１、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算結(jié)果較精確，但過程復(fù)雜；傳統(tǒng)方法結(jié)果粗略，但過程簡單２、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求“先知先覺”：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要預(yù)測準(zhǔn)確各項收入、支出在何時發(fā)生要預(yù)測準(zhǔn)確各項收入、支出發(fā)生的金額要預(yù)測準(zhǔn)確35第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┮?、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

1、開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價時點，終點是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。36第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨?、開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。建設(shè)期起點：與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同；終點：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日37第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┙?jīng)營期根據(jù)銷售、出租、營業(yè)等經(jīng)營方式的不同，又可具體化為銷售期和運營期銷售期起點：開始銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日終點：將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售出之日運營期起點：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日終點：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束之日38第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取（掌握）二、開發(fā)完成后的價值1、預(yù)測開發(fā)完成后的價值要弄清三個問題：開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間開發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法39第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取（掌握）2、開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況（1）以商品房在建工程為例，可能是毛坯房，也可能是粗裝修房或精裝修房（2）開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況并不總是純粹的房地產(chǎn)，除了房地產(chǎn)，還可能包括房地產(chǎn)以外的動產(chǎn)、權(quán)利等40第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨?、開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間（1）對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測它在開發(fā)完成之時的價值（2）房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值（3）房地產(chǎn)市場不好需延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值41第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨?/p>

4、開發(fā)完成后的價值的預(yù)測方法（1）通常采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)市場價格的未來變動趨勢；或者采用市場法與長期趨勢法相結(jié)合的方法（2）對于出租或營業(yè)的房地產(chǎn)，可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價值注意：運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法來求取42第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取（掌握）三、后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤1、具體包括取得待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤；實際估價中可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況來分項測算，測算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測，即預(yù)測它們在未來發(fā)生時的值，而不是在估價時點時的值。43第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨?、取得稅費是指購置待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)由購置者交納的有關(guān)稅費，通常按房地產(chǎn)價值的一定比例求。3、后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等的計算，要與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況相對應(yīng)。4、投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算。44第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┱_測算投資利息應(yīng)把握六個方面：應(yīng)計息的項目；計息期的長短；計息的方式；利率的高低；計息周期；名義利率和實際利率。45第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨y算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率。46第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┧?、折現(xiàn)率與報酬資本化法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。47第四節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求?。ㄕ莆眨┪?、測算中的其他有關(guān)問題1、注意假設(shè)開發(fā)法的三種估價前提估價對象仍然由其擁有者或開發(fā)商開發(fā)建設(shè)——自己開發(fā)前提；估價對象要被其擁有者或開發(fā)商自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)建設(shè)——自愿轉(zhuǎn)讓前提估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)建設(shè)——被