寶坻地塊可行性研究報(bào)告

寶坻地塊可行性報(bào)告2013.6.13地塊簡(jiǎn)介1、地塊區(qū)位2、地塊現(xiàn)狀3、地塊周邊環(huán)境4、地塊條件綜述1.地塊區(qū)位寶坻新城規(guī)劃面積55平方公里人口規(guī)模40-45萬(wàn)寶坻區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心地塊位于寶坻新城最南端、緊鄰潮白河1.地塊區(qū)位地塊位于寶坻區(qū)潮陽(yáng)大道以南、潮白河以北，寶坻發(fā)展的核心區(qū)位地塊位置潮陽(yáng)大道潮白河區(qū)人民法院體育館寶坻九中（規(guī)劃）2.地塊現(xiàn)狀1233452451地塊緊鄰朝陽(yáng)大道交通十分便利，南側(cè)臨潮白河景觀資源，毗鄰寶坻行政機(jī)構(gòu)地塊現(xiàn)狀：臨時(shí)綠化、樹林、魚塘3.地塊周邊環(huán)境潮白河河景資源區(qū)域規(guī)劃為寶坻未來(lái)文化中心在建中為寶坻體育館（寶坻九中為規(guī)劃中）潮陽(yáng)大道為寶坻區(qū)主干道路，與南關(guān)大街、開元路、津圍公路等相連，交通便利新都匯商圈寶坻行政中心寶坻文化中心潮白河河濱綠地地塊位置4.地塊條件綜述地塊所在區(qū)域?qū)賹氎嫖磥?lái)發(fā)展核心區(qū)位，緊鄰行政中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，南側(cè)臨潮白河，景觀資源十分豐富，為項(xiàng)目檔次提升起到良好的支撐作用。當(dāng)前地塊周邊配套尚不完善，雖享未來(lái)規(guī)劃利好，但尚需時(shí)間進(jìn)行培養(yǎng)。地塊現(xiàn)狀有樹木、魚塘及潮白河河堤影響，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)造成一定制約。地塊面積較大，具備開發(fā)大型高檔項(xiàng)目的先決條件，但同時(shí)也增加了資金需求量及開發(fā)難度。

城市規(guī)劃1、寶坻區(qū)位簡(jiǎn)介2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平3、區(qū)域規(guī)劃4、交通體系1.寶坻區(qū)位簡(jiǎn)介寶坻區(qū)位于北京、天津、唐山三大城市的中心腹地，具有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢(shì)。東及東南與河北省玉田縣、天津?qū)幒酉噜彛荒霞拔髂吓c寧河、武清接壤；西及西北與河北省香河、三河相連；北及東北與天津市薊縣、河北省玉田縣隔河相望。寶坻區(qū)位簡(jiǎn)介70KM60KM60KM50KM北京廊坊天津唐山區(qū)位優(yōu)勢(shì)：距北京（40分鐘）天津（40分鐘）唐山（50分鐘）三大城市的中心腹地（5個(gè)小時(shí)車程可輻射華北、東北、西北、中原等區(qū)域）寶坻區(qū)人口及經(jīng)濟(jì)水平寶坻區(qū)占地面積1532平方公里，下轄3個(gè)街道，21個(gè)鎮(zhèn)城市規(guī)劃為“一河雙城、相向拓展，兩翼聯(lián)動(dòng)、城鄉(xiāng)一體”一河即“潮白河”雙城即“寶坻新城、京津新城”2012年常住人口83萬(wàn)人2012年地區(qū)GDP242億元年均增長(zhǎng)19.5%人均GDP43612元排名全市第11全社會(huì)固定資產(chǎn)投資240億元年均增長(zhǎng)32.2%，1111寶坻區(qū)域規(guī)劃寶坻城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)物流業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)，規(guī)劃至2020年寶坻新城人口規(guī)模為30萬(wàn)人。--《天津市城市總體規(guī)劃(2005年-2020年)》京津新城重點(diǎn)發(fā)展旅游、商貿(mào)物流、教育和會(huì)議服務(wù)，規(guī)劃至2020年新城人口規(guī)模為20萬(wàn)人。隨著寶坻區(qū)域規(guī)劃及寶坻新城、京津新城的建設(shè)，寶坻城鎮(zhèn)化及外來(lái)人口得到有效增加，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定支撐。寶坻區(qū)域規(guī)劃四個(gè)示范工業(yè)園天津?qū)氎娴吞脊I(yè)區(qū)。天津?qū)氎婀?jié)能環(huán)保工業(yè)區(qū)。天津?qū)氎嫠芰现破饭I(yè)區(qū)。天津?qū)氎骜R家店工業(yè)區(qū)。地塊位置寶坻重點(diǎn)打造四個(gè)示范工業(yè)園區(qū)七個(gè)特色工業(yè)園區(qū)，解決就業(yè)同時(shí)，有利于外來(lái)技術(shù)人才引進(jìn)。七個(gè)特色工業(yè)園即八門城、林亭口、新安鎮(zhèn)、大鐘莊、新開口、大口屯、方家莊工業(yè)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展食品、新型建材、服裝、文體、機(jī)電、地毯、家具等產(chǎn)業(yè)。就業(yè)5萬(wàn)人。寶坻交通體系發(fā)達(dá)，路網(wǎng)便捷：連接北京、天津、唐山、廊坊的京沈高速、津薊高速、塘承高速、廊唐高速縱橫區(qū)內(nèi)，結(jié)合寶白路、寶武公路、薊塘公路、九園公路、梅豐公路、寶蘆公路、津圍公路、林大路東段等干線公路及唐通公路等省道的相繼完善，達(dá)成與外界高速連接。寶坻城區(qū)交通體系城區(qū)京沈高速塘承高速津薊高速津薊鐵路京津新城廊唐高速

市場(chǎng)情況1、寶坻土地市場(chǎng)2、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展3、重點(diǎn)競(jìng)品分析4、客戶資源分析5、市場(chǎng)總結(jié)寶坻近5年土地成交走勢(shì)2013年（至5月30日）寶坻區(qū)住宅用地（純住宅、住宅+商服）共計(jì)57萬(wàn)㎡，占總成交面積比重37%，居住用地成交量超2012年2倍，2013年土地市場(chǎng)成交量將有望達(dá)到近5年內(nèi)新高。

總成交建筑面積（萬(wàn)㎡）居住用地成交建筑面積（萬(wàn)㎡）居住用地占比%2008年36424066%2009年1456746%2010年3869023%2011年31310834%2012年310279%2013年1535737%至2013年5月30日數(shù)據(jù)土地市場(chǎng)寶坻近5年土地成交走勢(shì)寶坻自2010年以來(lái)土地供應(yīng)量持續(xù)高位，土地價(jià)格呈上漲趨勢(shì)，隨著寶坻拆遷進(jìn)程的加快，未來(lái)寶坻土地供應(yīng)量仍將保持較高態(tài)勢(shì)。至2013年5月30日數(shù)據(jù)土地市場(chǎng)中航瑞祥家園建筑面積69015.6容積率1.5樓面地價(jià)1002元/㎡保集玫瑰灣建筑面積47451容積率1.2樓面地價(jià)2265元/㎡書香園建筑面積19933容積率2樓面地價(jià)2081元/㎡溫莎郡建筑面積53228容積率1.65樓面地價(jià)1822元/㎡璽悅峰建筑面積47451容積率1.2樓面地價(jià)1420元/㎡樓面地價(jià)1388元/㎡北岸印象建筑面積15636容積率2.5樓面地價(jià)1816元/㎡長(zhǎng)蘆地產(chǎn)（未售）建筑面積76787容積率1.8樓面地價(jià)1459元/㎡塞納世家建筑面積101246容積率1.8樓面地價(jià)2370元/㎡中央公園建筑面積14219容積率2.8樓面地價(jià)1439元/㎡瑞賽投資（未售）建筑面積17518容積率2.3樓面地價(jià)1829元/㎡

2013年南城新盤入市量約70萬(wàn)，溫莎郡、璽悅峰、塞納世家、北岸印象均確定年底開盤，部分高端項(xiàng)目將進(jìn)一步拉升南城價(jià)格，也加劇了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)至2013年5月30日數(shù)據(jù)競(jìng)的單位地塊位置宗地編號(hào)面積容積率建筑面積樓面單價(jià)中航瑞賽置業(yè)寶平街道辦津?qū)殻⊕欤?009-014460101.5690151002上海保集(集團(tuán))津圍公路西側(cè)津?qū)?掛)2009-027474511.2569412265天津秦城房地產(chǎn)寶平公路東側(cè)、南三路南側(cè)津?qū)?掛)2009-054199332398662081天津弘鈺置業(yè)環(huán)城南路南側(cè)津?qū)殻⊕欤?009-070156362.5390921816天津市億兆房地產(chǎn)潮陽(yáng)大道北側(cè)津?qū)?掛)2009-1281044231.81879611420天津市億兆房地產(chǎn)潮陽(yáng)大道北側(cè)津?qū)?掛)2009-127539321.8970791388寶坻區(qū)京東市場(chǎng)建設(shè)鈺華街道辦事處通唐公路南側(cè)津?qū)?掛)2010-009210551.3273721534天津市安興達(dá)房地產(chǎn)寶平街道辦事處寶平公路東側(cè)津?qū)?掛)2010-135490042980081102天津市安興房地產(chǎn)寶平公路東側(cè)、窩頭河南側(cè)津?qū)?掛)2010-136345162690331102天津天興投資東環(huán)路東側(cè)、通唐公路南側(cè)津?qū)?掛)2010-074號(hào)747131.51120701502香河縣城鎮(zhèn)房地產(chǎn)環(huán)城南路南側(cè)津?qū)?掛)2010-17710124622024922370天津長(zhǎng)蘆房地產(chǎn)潮陽(yáng)大道北側(cè)津?qū)?掛)2011-094號(hào)767871.81382181459天津市金夏龍坻建設(shè)阜陽(yáng)路北側(cè)、津圍公路西側(cè)津?qū)?掛)2011-116號(hào)404661.8728401767天津億景置業(yè)津圍公路西側(cè)津?qū)?掛)2011-066號(hào)142192.8398151439天津瑞賽投資寶平街道辦事處(原廣場(chǎng)內(nèi)南宿舍)津?qū)?掛)2011-109號(hào)175182.3402911829天津中凱興寶林海路西側(cè)津?qū)?掛)2012-074、075號(hào)408571.8728261387天津市旺城房地產(chǎn)津圍公路西側(cè)津?qū)?掛)2012-127號(hào)532281.65878271822周邊地塊成交價(jià)格參考寶坻近5年供需關(guān)系分析寶坻市場(chǎng)存量為106萬(wàn)㎡，主要市場(chǎng)存量集中在90-120㎡戶型，占到整體存量50%，未來(lái)仍是市場(chǎng)供應(yīng)的主要面積區(qū)間。至2013年5月30日數(shù)據(jù)時(shí)間套數(shù)面積（萬(wàn)㎡）截止2013.5.30864510670-90㎡21911890-120㎡332333120-144㎡116215寶坻區(qū)商品住宅存量寶坻區(qū)近5年供需關(guān)系縱觀近5年寶坻市場(chǎng)供需關(guān)系穩(wěn)定，稍呈供大于求的態(tài)勢(shì)，年均成交約60萬(wàn)㎡；2013年累計(jì)存量為106萬(wàn)㎡，隨著2010年部分大盤的集中入市，伴隨潛在供應(yīng)的增加，競(jìng)爭(zhēng)也將有所加劇。至2013年5月30日數(shù)據(jù)寶坻區(qū)近5年成交分析依照寶坻5年成交走勢(shì)，區(qū)域市場(chǎng)呈量跌價(jià)升的態(tài)勢(shì)，2013年成交均價(jià)為6600元/㎡，隨著近兩年南城部分高端住宅的入市，短期價(jià)格有望進(jìn)一步拉升。至2013年5月30日數(shù)據(jù)寶坻區(qū)近5年成交分析2013年截止5月底，寶坻區(qū)商品住宅成交面積24萬(wàn)㎡，成交均價(jià)6604元/㎡，由于當(dāng)前區(qū)域重點(diǎn)板塊多為尾盤銷售，伴隨年底新盤入市有望拉升區(qū)域成交量。

套數(shù)面積（萬(wàn)㎡）金額（萬(wàn)元）均價(jià)（元/㎡）2008年28732411469146882009年79797435606348342010年80127744642357632011年77897547308862912012年56705537762469202013年2314241585186604寶坻區(qū)商品住宅成交情況至2013年5月30日數(shù)據(jù)寶坻區(qū)成交面積比例市場(chǎng)主力成交戶型為90-120㎡與70-90㎡，分別占年成交面積的44%和29%；其次為120-144㎡戶型，占成交面積的15%，婚房及首改需求明顯，總體成交價(jià)格在6500-7000元/㎡。房地產(chǎn)市場(chǎng)至2013年5月30日數(shù)據(jù)寶坻區(qū)存量產(chǎn)品分析由圖表可以看出，當(dāng)前市場(chǎng)存量與成交面積區(qū)間比較，144㎡以上戶型存量比例明顯大于成交量，未來(lái)大戶型競(jìng)爭(zhēng)將愈加激烈。房地產(chǎn)市場(chǎng)寶坻區(qū)存量產(chǎn)品分析由圖表可以直觀看出，180㎡以上面積戶型存量遠(yuǎn)大于成交量。消化周期超過(guò)9年，未來(lái)大戶型競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。房地產(chǎn)市場(chǎng)面積（㎡）存量（㎡）70-90平米159，607184，21390-120平米243，648325，618120-144平米85，151153，096144-180平米22，24288，094180-250平米16，614127，333250-500㎡22，811168，01370以下平米3，59717，5692012-2013成交面積段2013年存量面積段原筑中央公園翰墨園寶集玫瑰灣馨逸家園龍熙帝景塞納世家書香園桃園印象領(lǐng)秀新天地京東領(lǐng)秀城中航瑞祥家園寶境棲園和遠(yuǎn)領(lǐng)居御景華城南部新城版塊圣緹灣遠(yuǎn)大城老城區(qū)版塊學(xué)府版塊物流版塊版塊競(jìng)品分布圖房地產(chǎn)市場(chǎng)版塊競(jìng)品市場(chǎng)存量區(qū)域項(xiàng)目名稱存量套數(shù)存量面積南城版塊保集玫瑰灣12519236馨逸家園6910655寶坻區(qū)原筑龍熙帝景9313060萬(wàn)錦中央公園29830992老城區(qū)版塊中航瑞祥花園1019513鈺鑫桃源印象2226金廈龍第世家學(xué)府版塊寶境棲園和遠(yuǎn)領(lǐng)居物流城版塊遠(yuǎn)大城圣緹灣30340279御景華城至2015年5月30日數(shù)據(jù)由上表可以直觀看出，寶坻城區(qū)存量房㎡房地產(chǎn)市場(chǎng)版塊價(jià)格對(duì)比區(qū)域項(xiàng)目名稱成交套數(shù)成交面積成交均價(jià)南城版塊保集玫瑰灣79280666.677701馨逸家園79196302.27462寶坻區(qū)原筑877790.846176龍熙帝景374763.46797萬(wàn)錦中央公園141294.657549老城區(qū)版塊中航瑞祥花園716712.537053鈺鑫桃源印象445835.666618金廈龍第世家2198.046064學(xué)府版塊寶境棲園43839968.516196和遠(yuǎn)領(lǐng)居12111766.196057物流城版塊遠(yuǎn)大城626027.584714圣緹灣515351.925822御景華城30630229.595314至2012年1-12月數(shù)據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)保集玫瑰灣建筑類別

板樓多層高層（聯(lián)排別墅3層半高層1-2號(hào)樓29層和30層）容積率

1.10裝修狀況

毛坯開發(fā)商天津保集投資有限公司物業(yè)地址寶坻南關(guān)大街窩頭河南側(cè)（技術(shù)監(jiān)督局南100米）主力戶型：90-130㎡，

成交均價(jià)

7800元/㎡洋房成交均價(jià)8500元/㎡競(jìng)品分析南城板塊保集玫瑰灣項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱保集玫瑰灣項(xiàng)目地址寶坻南關(guān)大街窩頭河南側(cè)開發(fā)商天津保集投資有限公司容積率1.2綠化率40%占地面積47336㎡建筑面積57,000㎡銷售中心寶坻南關(guān)大街窩頭河南側(cè)售樓熱59288888銷代公司/營(yíng)銷策劃自銷策劃公司天津保集投資有限公司均價(jià)別墅11000-12000，洋房8500-9000，高層7500-8000優(yōu)惠方式一次性付款2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。物業(yè)公司、物業(yè)費(fèi)車位情況256項(xiàng)目介紹保集玫瑰灣項(xiàng)目位于寶坻主要道路：南關(guān)大街的南部，處于寶坻區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略南移的版塊，項(xiàng)目未來(lái)會(huì)成為寶坻新城的核心區(qū)域，政府的相關(guān)機(jī)構(gòu)也會(huì)逐步搬遷到這個(gè)區(qū)域辦公。保集玫瑰灣的北側(cè)就是城區(qū)知名的窩頭河，河中心島位于小區(qū)的正北，環(huán)境優(yōu)雅，綠樹掩映，是休閑漫步的絕好場(chǎng)所。保集玫瑰灣距津薊高速五公里，距市區(qū)只有半小時(shí)的車程、40分鐘可達(dá)天津?yàn)I海機(jī)場(chǎng)、距首都機(jī)場(chǎng)有90分鐘車程（京寶高速連接五環(huán)橋至機(jī)場(chǎng)高速）、距天津?yàn)I海新區(qū)90分鐘車程。競(jìng)品分析保集玫瑰灣主力戶型競(jìng)品分析聯(lián)排別墅高層小高層洋房面積區(qū)間250-340㎡90-150㎡90-95㎡89-130㎡產(chǎn)品特點(diǎn)3層半4-6聯(lián)排15層、17層、30層到頂，2梯4戶12，15層2梯4戶6層2梯4戶開盤時(shí)間一期一期二期二期銷售狀態(tài)售罄在售在售在售保集玫瑰灣主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)-80-90㎡

三室兩廳一衛(wèi)-90-100㎡競(jìng)品分析保集玫瑰灣保集玫瑰灣項(xiàng)目自2012年下半年價(jià)格一路上漲，成交量居于寶坻區(qū)首位，月成交6500㎡以上，月均成交在50-60套之間。競(jìng)品分析保集玫瑰灣保集玫瑰灣項(xiàng)目成交主力面積區(qū)間為90-120㎡戶型，占到整體成交的61%，7000-9000元/㎡銷售單價(jià)為主力成交的價(jià)格區(qū)間，占到整體成交的78%競(jìng)品分析萬(wàn)錦·中央花園萬(wàn)錦·中央花園建筑類別

板樓高層容積率

0.70裝修狀況

毛坯綠化率

90%開發(fā)商

天津億景置業(yè)有限公司占地面積:183333平方米

建筑面積:128000平方米

主推107、108平米三居成交均價(jià)8000元/㎡對(duì)外宣傳價(jià)格9000元/㎡競(jìng)品分析南城板塊萬(wàn)錦中央公園項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱萬(wàn)錦中央公園項(xiàng)目地址寶坻潮陽(yáng)大道南側(cè)中央公園開發(fā)商天津億景置業(yè)有限公司容積率0.7綠化率90%占地面積183333㎡建筑面積128000㎡銷售中心寶坻潮陽(yáng)大道南側(cè)中央公園售樓熱線銷代公司/營(yíng)銷策劃天津億景置業(yè)有限公司策劃公司天津億景置業(yè)有限公司均價(jià)高層8000-8500優(yōu)惠方式一次性付款2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠。物業(yè)公司、物業(yè)費(fèi)億景置業(yè)有限公司車位情況343項(xiàng)目介紹項(xiàng)目和寶坻中央公園是連成一體的。整個(gè)項(xiàng)目總占地275畝，其中210畝被用來(lái)打造公園，也是項(xiàng)目主要賣點(diǎn)。競(jìng)品分析萬(wàn)錦中央公園主力戶型競(jìng)品分析純高層面積區(qū)間80、89㎡兩居室；107、108、120㎡三居大戶型；產(chǎn)品特點(diǎn)共12棟，17-22層到頂；3梯5戶；210畝中央公園；開盤時(shí)間2012年12月開盤銷售狀態(tài)全部在售（共1000套）萬(wàn)錦中央公園主力戶型競(jìng)品分析108㎡三室兩廳一衛(wèi)107㎡三室兩廳一衛(wèi)萬(wàn)錦中央公園主力戶型競(jìng)品分析80㎡三室兩廳一衛(wèi)89㎡三室兩廳一衛(wèi)萬(wàn)錦中央公園2012年12月開盤至今，共成交100套，9380㎡，月均17套，成交均價(jià)8200元/㎡。競(jìng)品分析中航瑞祥花園競(jìng)品分析老城區(qū)板塊中航瑞祥花園項(xiàng)目名稱中航瑞祥花園項(xiàng)目地址寶坻區(qū)南城路55號(hào)開發(fā)商天津市中航瑞賽置業(yè)有限公司容積率1.5綠化率40%占地面積46000平方米建筑面積93000平方米銷售中心寶坻區(qū)南城路55號(hào)售樓熱線銷代公司/營(yíng)銷策劃天津賓利傳媒有限公司策劃公司賓利傳媒車位情況1：1.5優(yōu)惠方式認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，全款2個(gè)點(diǎn)項(xiàng)目介紹2梯3戶，1梯兩戶小高層、高層產(chǎn)品，主打性價(jià)比，屬老城區(qū)板塊，區(qū)位價(jià)值高?，F(xiàn)售業(yè)態(tài)目前在售6棟，11-17層到頂小高層，戶型主要為94-105，125-143三居室項(xiàng)目賣點(diǎn)學(xué)區(qū)房競(jìng)品分析項(xiàng)目概況中航瑞祥花園競(jìng)品分析項(xiàng)目處于城區(qū)核心位置，售價(jià)7200元/㎡，相較于南城板塊售價(jià)8000元/㎡的中央公園、保集玫瑰灣具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，目前剩余6棟小高層均處于惜售狀態(tài)。7200元/㎡中航瑞祥花園競(jìng)品分析項(xiàng)目產(chǎn)品以90-120㎡大戶型為主，占成交面積的73%，成交均價(jià)7000元/㎡；70-90㎡戶型占成交面積的16%，成交均價(jià)7300元/㎡；和遠(yuǎn)領(lǐng)居競(jìng)品分析學(xué)府板塊和遠(yuǎn)領(lǐng)居項(xiàng)目名稱和遠(yuǎn)領(lǐng)居項(xiàng)目地址寶坻一中東行400米北城東路路南.開發(fā)商天津市和遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司容積率1.35綠化率42%占地面積103000平方米建筑面積112000平方米銷售中心寶坻區(qū)南三路與南關(guān)大街交匯處東行30米售樓熱線400-813-0000轉(zhuǎn)68495銷代公司/營(yíng)銷策劃天津合富輝煌房地產(chǎn)營(yíng)銷

策劃有限公司策劃公司合富輝煌車位情況1：1比例配有地下室優(yōu)惠方式開盤VIP認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)，全款2個(gè)點(diǎn)項(xiàng)目介紹項(xiàng)目共規(guī)劃22棟樓，產(chǎn)品形式分為洋房和高層兩種。洋房13棟，高層7棟以及2棟商業(yè)配套。現(xiàn)售業(yè)態(tài)5層到頂洋房，戶型包括85、98兩居室以及116、134三居室項(xiàng)目賣點(diǎn)學(xué)區(qū)房、電梯洋房競(jìng)品分析項(xiàng)目概況和遠(yuǎn)領(lǐng)居和遠(yuǎn)領(lǐng)居項(xiàng)目4月開盤以來(lái)全年共成交121套，平均月度成交13套，均價(jià)為6089元/㎡，10月以來(lái)價(jià)格有一定程度的下調(diào)，促進(jìn)了成交量，該項(xiàng)目位于學(xué)府版塊內(nèi)主要為藍(lán)印客戶及區(qū)域地緣客戶。競(jìng)品分析和遠(yuǎn)領(lǐng)居和遠(yuǎn)領(lǐng)居項(xiàng)目成交主力面積區(qū)間為90-120㎡戶型，占到整體成交的70%，7000-9000元/㎡銷售單價(jià)為主力成交的價(jià)格區(qū)間，占到整體成交的78%競(jìng)品分析和遠(yuǎn)領(lǐng)居主力戶型競(jìng)品分析和遠(yuǎn)領(lǐng)居主力戶型競(jìng)品分析寶境棲園競(jìng)品分析學(xué)府板塊寶境棲園項(xiàng)目名稱寶境棲園項(xiàng)目地址寶坻寶坻一中東行300米開發(fā)商天津天思投資發(fā)展有限公司投資商華勘集團(tuán)容積率1.35綠化率40%占地面積32萬(wàn)開盤時(shí)間一期2011年6月，二期暫定3月物業(yè)管理費(fèi)0.70元/平方米·月高層1.2元/平方銷售中心北城東路127號(hào)寶鑫小區(qū)南門西行100米售樓熱線85260000均價(jià)6400產(chǎn)權(quán)年限70年項(xiàng)目介紹寶境棲園二期已開放展示，預(yù)計(jì)2012年3月份開盤，涵蓋小高層及洋房，面積區(qū)間為85—134㎡二室和三室；一期均價(jià)在6400元/平米，目前已開展二期會(huì)員認(rèn)籌及“老帶新”感恩活動(dòng)，辦理會(huì)員卡可獲多重優(yōu)惠，預(yù)存5萬(wàn)優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，預(yù)存1萬(wàn)，優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)；一次性付款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，按揭每平方米減50.周邊交通情況及配套四至為：東至規(guī)劃路，南至規(guī)劃路，西至林海路，北至北城東路。乘坐592路在寶坻一中站下車即可交房入住時(shí)間2013年5月份項(xiàng)目總體業(yè)態(tài)、面積洋房21棟、高層，89~112㎡項(xiàng)目賣點(diǎn)北京開發(fā)商、6層花園洋房帶電梯、水系景觀、轉(zhuǎn)角飄窗觀景、低密度住宅全案代理瑞城機(jī)構(gòu)項(xiàng)目概況競(jìng)品分析寶境棲園主力戶型競(jìng)品分析寶境棲園主力戶型競(jìng)品分析寶境棲園寶境棲園項(xiàng)目全年共成交438套，平均月度成交40套，均價(jià)為6200元/㎡，該項(xiàng)目位于學(xué)府版塊內(nèi)主要為藍(lán)印客戶及區(qū)域地緣客戶。競(jìng)品分析寶境棲園和遠(yuǎn)領(lǐng)居項(xiàng)目成交主力面積區(qū)間為70-90㎡戶型，占到整體成交的65%，7000-9000元/㎡銷售單價(jià)為主力成交的價(jià)格區(qū)間，占到整體成交的35%競(jìng)品分析

2013年（截止5月30日）寶坻住宅用地成交量為2012年2倍，占總成交建筑面積的37%。2012-2013年寶坻區(qū)主要土地成交集中在老城區(qū)及南部新城，南部區(qū)域價(jià)值有望進(jìn)一步提升。存量106萬(wàn)，年均消化61萬(wàn)，供需關(guān)系平穩(wěn)，大戶型存量較高，近兩年供應(yīng)量將持續(xù)增加，競(jìng)爭(zhēng)加劇。目前市場(chǎng)價(jià)格為：高層6500-7500元/㎡，主要面積區(qū)間為80-120㎡，洋房?jī)r(jià)格為7500-8500元/㎡，主要面積區(qū)間為90-140㎡，別墅為10000-11000元/㎡，主要面積區(qū)間為250-350㎡。首次改善型所占比例最高、婚房及周邊城鎮(zhèn)購(gòu)房占較大比例，藍(lán)印購(gòu)房客戶為有效補(bǔ)充，其中學(xué)府版塊主要面對(duì)藍(lán)印客戶，城南、老城版塊主要面對(duì)區(qū)域內(nèi)首改及剛需。市場(chǎng)總結(jié)中航瑞祥家園客戶分析中航瑞祥家園，來(lái)電來(lái)訪客戶以寶坻為主，占據(jù)92%。中航瑞祥家園客戶分析中航瑞祥家園，成交客戶中主要以三口之家為主，主要以首次置業(yè)需求為主。中航瑞祥家園客戶分析客戶關(guān)注產(chǎn)品以小高層需求為主，需求面積為90-100㎡，占55%；100-130㎡需求占31%。中航瑞祥家園客戶分析客戶高層單價(jià)承受力為7000-7500元/㎡，占56%；小高層價(jià)格承受力7500-8000元/㎡；總價(jià)承受力為60-80萬(wàn)元/套。中航瑞祥家園客戶分析客戶置業(yè)目的主要為改善型，占整體成交的60%；婚房及子女上學(xué)各占20%；主要關(guān)心問(wèn)題為價(jià)格、戶型面積及區(qū)位。主力客戶群年齡階段30~40歲，占比50%；次主力客戶群30歲以下和40~50歲兩個(gè)年齡階段，占比44%；邊緣客戶50以上，占比6%。原筑項(xiàng)目成交客戶指標(biāo)客戶分析原筑項(xiàng)目成交客戶指標(biāo)主力客戶居住區(qū)域集中在寶坻城區(qū)內(nèi)，其中南城區(qū)占到47%；北城區(qū)31%；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶和外地為次主力客戶，分別占比14%和8%。客戶分析由圖可以看到，原筑項(xiàng)目二次以上置業(yè)人群占到客戶群比例3成以上，主要集中在疊拼產(chǎn)品客戶上，所以此類產(chǎn)品受新政影響較大，其余64%客戶為首次置業(yè)。原筑項(xiàng)目客戶成交分析客戶分析75%的客戶關(guān)注小高層產(chǎn)品，關(guān)注別墅類產(chǎn)品的客戶只占25%。這與我項(xiàng)目初期高端形象樹立及拔升不足有關(guān)。大部分客戶只認(rèn)可我們的中低端產(chǎn)品。原筑項(xiàng)目客戶成交分析客戶分析改善需求占原筑項(xiàng)目的絕對(duì)比例，達(dá)到74%。其他類中以婚房和投資為主要目的。原筑項(xiàng)目客戶成交分析客戶分析城區(qū)在售項(xiàng)目客戶主要為區(qū)域內(nèi)客戶，其年齡大多在25-45歲，職業(yè)多為公務(wù)員和企事業(yè)單位員工，部分購(gòu)買能力較強(qiáng)的私營(yíng)業(yè)主。本地區(qū)客戶大多傾向于購(gòu)買80-90㎡的二室和100-120㎡三室?？蛻舸蠖嗄艹惺艿母邔訂蝺r(jià)6500-7400元/平方米，洋房產(chǎn)品7800-8500元/平方米的價(jià)格水平，總價(jià)區(qū)間在60-80萬(wàn)。寶坻區(qū)從事制衣、皮革加工、家具、養(yǎng)殖等行業(yè)的私營(yíng)企業(yè)和小工商工業(yè)者比較集中，這部分客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，未來(lái)可以進(jìn)行挖掘?？蛻魧?duì)停車位的需求并不強(qiáng)烈，現(xiàn)階段多數(shù)在售項(xiàng)目停車位無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷售或租賃經(jīng)營(yíng)。隨著高層產(chǎn)品的增多，客戶對(duì)于高層的抗性逐漸減弱，但洋房、小高層仍優(yōu)于高層產(chǎn)品?？蛻艨偨Y(jié)客戶分析

目錄1、規(guī)劃控制條件2、初步規(guī)劃方案產(chǎn)品規(guī)劃初步規(guī)劃總建筑面積：377556㎡規(guī)劃產(chǎn)品為：別墅、洋房、小高層、高層初步規(guī)劃結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀：保集玫瑰灣：年均消化量8萬(wàn)平米左右；馨逸家園：年均消化量9萬(wàn)平米左右；和遠(yuǎn)領(lǐng)居：年均消化量7萬(wàn)平米左右綜合市場(chǎng)貨量消化速度，建議項(xiàng)目分二期進(jìn)行開發(fā)，銷售周期為6-7年一期一期二期二期三期三期四期四期五期六期由于東側(cè)緊鄰行政中西，且前期規(guī)劃配套相對(duì)完善，因此項(xiàng)目自東向西推售。一期推售少量洋房+小高層產(chǎn)品，通過(guò)洋房提升前期項(xiàng)目形象，加以部分小高層快速回款，并通過(guò)快銷策略制造熱銷氛圍，為二期推售限定基礎(chǔ)。二期以洋房配合別墅產(chǎn)品入市，通過(guò)一期的熱銷，再度提升項(xiàng)目形象，通過(guò)別墅產(chǎn)品奠定項(xiàng)目高端形象。通過(guò)前兩期的品牌提升，三、四、五期通過(guò)洋房、小高層、高層的靈活推售快消項(xiàng)目貨量，實(shí)現(xiàn)價(jià)格拉升及回款。六期為少量別墅，以成熟項(xiàng)目現(xiàn)房別墅拉升項(xiàng)目?jī)r(jià)格，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。產(chǎn)品建議戶型面積區(qū)間按面積分類比例二房80－90㎡經(jīng)濟(jì)型70%90－100㎡舒適型20%三房100－120㎡經(jīng)濟(jì)型10%高層戶型戶型面積區(qū)間按面積分類比例二房80－90㎡經(jīng)濟(jì)型50%90－100㎡舒適型20%三房100－120㎡經(jīng)濟(jì)型20%120－140㎡舒適型10%小高層戶型戶型面積區(qū)間按面積分類比例二房90-100㎡經(jīng)濟(jì)型40%100－110㎡舒適型20%三房110－120㎡經(jīng)濟(jì)型20%120-140㎡舒適型10%四房140－160㎡舒適10%洋房戶型戶型面積區(qū)間按面積分類比例四房200-250經(jīng)濟(jì)型40%五房300-350舒適型60%別墅戶型客戶圈層分析吸引寶坻城區(qū)客戶吸納周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶河北省等外地客戶驅(qū)動(dòng)核心客戶重點(diǎn)客戶游離客戶客戶定位客戶定位核心客戶客戶圈層10%30%60%重要客戶游離客戶第一圈層：寶坻城區(qū)地緣客戶城區(qū)的公務(wù)員、企事業(yè)單位人員、私營(yíng)老板、個(gè)體商戶等自住型客戶置業(yè)偏好：關(guān)注產(chǎn)品性價(jià)比追求項(xiàng)目品質(zhì)與舒適度重視區(qū)域環(huán)境以及交通便利性第二圈層：城關(guān)鎮(zhèn)東、北部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶方家莊、高家莊、霍各莊、牛道口、王卜莊、口東鎮(zhèn)等政府官員、私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體商戶。置業(yè)偏好：注重產(chǎn)品附加值、性價(jià)比、區(qū)位重視項(xiàng)目的品質(zhì)及在鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的知名度追求舒適客戶分析第三圈層：河北省及其他外阜客戶以戶籍政策購(gòu)房為主的河北省、山西、山東等外地客戶置業(yè)偏好：相對(duì)更多的關(guān)注價(jià)格、總房款、周邊學(xué)校交房時(shí)間、工程進(jìn)度、藍(lán)印政策滿足基本居住需求為核心區(qū)域定向區(qū)域購(gòu)房客戶的特征細(xì)分客戶身份需求類型核心驅(qū)動(dòng)力城關(guān)南區(qū)客戶個(gè)體私營(yíng)業(yè)主全面改善型升值潛力交通、配套公務(wù)員、企事業(yè)單位員工品質(zhì)改善型舒適度品質(zhì)環(huán)境老居民、工薪階層升級(jí)改善型性價(jià)比交通、配套城關(guān)北區(qū)客戶公務(wù)員、企事業(yè)單位員工環(huán)境改善型舒適度品質(zhì)工薪階層、剛起步的白領(lǐng)基礎(chǔ)置業(yè)型交通生活配套鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外地客戶較有實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)主在城區(qū)工作的鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、白領(lǐng)升級(jí)改善或教育吸引型子女教育城市生活產(chǎn)品品質(zhì)客戶定位客戶分析

目錄1、地塊當(dāng)前報(bào)價(jià)2、各業(yè)態(tài)售價(jià)預(yù)計(jì)3、地塊經(jīng)濟(jì)測(cè)算4、投資決策建議效益測(cè)算各業(yè)態(tài)售價(jià)預(yù)計(jì)以南城板塊競(jìng)品項(xiàng)目為主，進(jìn)行市場(chǎng)比較法價(jià)格推導(dǎo)，項(xiàng)目高層產(chǎn)品如當(dāng)前入市，價(jià)格為7700元/㎡高層參考項(xiàng)目

項(xiàng)