2022年土地市場(chǎng)觀察與展望

市場(chǎng)大幅走弱，全年延續(xù)低迷2022年地行的難程是前銷投拿融均現(xiàn)明顯而續(xù)的下。在銷持續(xù)低、新增資受限債務(wù)償壓力三因素之，房對(duì)后市態(tài)度趨謹(jǐn)慎，地能力大大受，主觀客觀兩面共同致房企拿地大幅減少。截至12月中旬，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積僅約2億方較2021年降近40持低的地場(chǎng)得方拍壓進(jìn)步增加，部分此前自發(fā)跟進(jìn)集中供地的非22城當(dāng)前已逐步恢復(fù)常態(tài)化供地。縱觀22全集供情，場(chǎng)迷為主調(diào)主現(xiàn)個(gè)點(diǎn)：供需雙弱：全年共推出地塊1666塊，較去年下降43（僅4城增長(zhǎng)，成交地塊1490塊，較去年下降34（僅5城增長(zhǎng)。從成交面積和成交金額看，22城全年共實(shí)現(xiàn)成交地塊面積6461萬(wàn)平方米，同比-45；實(shí)現(xiàn)成交建筑面積1406萬(wàn)方米同-4僅2城實(shí)成金額1741億元比-25僅5增長(zhǎng)。底價(jià)成交率創(chuàng)新高第批中供底價(jià)交為73第批達(dá)82為歷次高，今僅上海深圳底成交率去年有降。同，溢價(jià)交率和流撤拍率均有不同程度的降低：第三批集中供地溢價(jià)成交率為17，第四批集中供地溢價(jià)成交率僅為14，為歷次最低；多方面因素導(dǎo)致流拍率下降四集供整流撤率分為158103流率下降不掩土市整低的勢(shì)。溢價(jià)率維持低位2022年三四集供地體溢率為2.52.3為歷次低。分市看，第三批集中供中，寧、合肥、京、杭溢價(jià)分為8.7.66.15.1其城溢率小于5其超過(guò)半城溢率于1。國(guó)央企及城投托底比重加速上升：第三集中供中，國(guó)企整體地比例達(dá)77較年二集供地升10pt2022年22城輪中地央企整體拿地比例達(dá)69，分城市看，廣州、深圳、北京、廈門等城市國(guó)央企城拿現(xiàn)較突，別到94、91、8989。供需雙弱2022年22城塊應(yīng)出萎多城通增供批的式少地壓，多數(shù)市已完第四輪中供地南京、州、武、無(wú)錫城市已成第輪截目22城年推地塊166塊較年降43受應(yīng)萎縮房拿意減的響全成量出萎共交塊140較去年下降34。分城市看，僅合肥、成都、杭州、無(wú)錫、廈門推出地塊和成交地?cái)?shù)較年所長(zhǎng)。圖22城集中供地推出地塊總量（單位：塊） 圖22城集中供地成交地塊總量（單位：塊）料源指究、整理 指究、整理圖222全年各城市集中供地推出和成交地塊變化情況（當(dāng)年同比）指究、整理從交積成額22城中地年實(shí)成地面積6461萬(wàn)方，同下降45實(shí)成建面積1406萬(wàn)方同下降45實(shí)成額1741億同下降25分市僅福成合肥無(wú)成金額去有增；合、錫交筑積去有增。圖22城集中供地成交面積（單位：萬(wàn)平） 圖22城集中供地成交金額（單位：億元）料源指究、整理 指究、整理圖222全年各城市集中供地成交面積和金額變化情況（當(dāng)年同比）指究、整理底價(jià)成交率創(chuàng)新高到售迷房縮、期弱影，企價(jià)地愿發(fā)弱，202年三集供底成率達(dá)73，第批中地價(jià)交高達(dá)82，為次高與同時(shí)溢成流拍有降低2022年三集供地價(jià)交僅為17第批中地價(jià)交僅為14為次低由于供量幅少推地更集優(yōu)等素整流撤率持定202年批中地體流撤率別為158103但拍下并能掩土地市整體低的態(tài)勢(shì)分城市，今年年大部城市今底價(jià)成率都不同程的上升其中無(wú)、青島長(zhǎng)沙、州、沈、濟(jì)南城市底成率超八，上、圳價(jià)交較年所低。圖22城集中供地整體底價(jià)、溢價(jià)成交率 圖22城集中供地整體流拍撤拍率料源指究、整理 指究、整理圖各城市22、222年集中供地整體底價(jià)成交率指究、整理溢價(jià)率降低如所房溢拿意愈發(fā)整溢率低2022年三四集中地體價(jià)為2.52.3為次低分市看在三次中地中寧合北杭溢率分為8.67.66.15.1其城市價(jià)均于5其超一的市價(jià)小于1。圖22城集中供地整體溢價(jià)率指究、整理國(guó)央企及城投托底比重加速上升受售回款融資受的雙重力，民財(cái)務(wù)緊程度加，導(dǎo)致拿地意大減弱本第次中地小地民帶部城土市短活后，民投意難為國(guó)企城托比加上升202年三集供地中，國(guó)央企整體拿地比例達(dá)77，較本年第二次集中供地上升10pt。2022年22城五集中供國(guó)央企體拿地例達(dá)69，分市看，州、深、北京、門城國(guó)企城拿現(xiàn)較突，別到94、91、8989。圖集中供地國(guó)央企拿地比例趨勢(shì) 圖22年第一批次集中供地國(guó)央企拿地比例料源指究、整理 指究、整理圖22年第二批次集中供地國(guó)央企拿地比例 圖22年第三批次集中供地國(guó)央企拿地比例料源指究、整理 指究、整理圖22年第四批次集中供地國(guó)央企拿地比例 圖22年第五批次集中供地國(guó)央企拿地比例料源指究、整理 指究、整理22城集中供地?cái)?shù)據(jù)概覽：化在場(chǎng)整體迷的背下，各市間土熱度仍較大分，縱今年集供地（22城非22城僅北上深杭州等場(chǎng)本強(qiáng)龍城市”整熱度較，成、南京武漢等前房地市場(chǎng)階性火熱城市均有不程度的冷。其城市雖流拍率降、成單價(jià)提升正向反，但招拍掛土整體質(zhì)較好等觀因素在，且多城市價(jià)成交仍然維高位，從面反映開發(fā)商杠桿、土儲(chǔ)的愿仍然強(qiáng)，土市場(chǎng)整回暖仍時(shí)。2022年京完成4批中地共交塊積244萬(wàn)方米同下降16；共交筑積485萬(wàn)方同下降19共交額1615億同下降15。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：北京 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：北京料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：北京 圖歷次集中供地成交及流拍比例：北京料源指究、整理 指究、整理2022年海完成4批中地共交塊積548萬(wàn)方米同下降29；共成交建筑面積1102萬(wàn)平方米，同比下降30；共成交金額2839億元，同比增長(zhǎng)45。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：上海 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：上海料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：上海 圖歷次集中供地成交及流拍比例：上海料源指究、整理 指究、整理2022年州完成4批中地共交塊積279萬(wàn)方米同下降35；共交筑積820萬(wàn)方同下降41共交額1221億同下降31。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：廣州 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：廣州料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：廣州 圖歷次集中供地成交及流拍比例：廣州 料源指究、整理 指究、整理2022年圳完成4批中地共交塊積113萬(wàn)方米同下降26；共成交建筑面積420萬(wàn)平方米，同比下降22；共成交金額697億元，同比下降27。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：深圳 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：深圳料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：深圳 圖歷次集中供地成交及流拍比例：深圳料源指究、整理 指究、整理2022年京完成5批中地共交塊積423萬(wàn)方米同下降30；共交筑積885萬(wàn)方同下降38共交額1308億同下降28。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：南京 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：南京料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：南京 圖歷次集中供地成交及流拍比例：南京料源指究、整理 指究、整理2022年州完成5批中地共交塊積364萬(wàn)方米同下降33；共成交建筑面積664萬(wàn)平方米，同比下降38；共成交金額944億元，同比下降15。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：蘇州 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：蘇州料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：蘇州 圖歷次集中供地成交及流拍比例：蘇州料源指究、整理 指究、整理2022年州完成4批中地共交塊積557萬(wàn)方，比長(zhǎng)1；共成交建筑面積1166萬(wàn)平方米，同比下降13；共成交金額1914億元，同比下降12。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：杭州 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：杭州料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：杭州 圖歷次集中供地成交及流拍比例：杭州料源指究、整理 指究、整理2022年門完成4批中地共交塊積86萬(wàn)方，比降14；共成交建筑面積256萬(wàn)平方米，同比下降13；共成交金額612億元，同比下降23。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：廈門 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：廈門料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：廈門 圖歷次集中供地成交及流拍比例：廈門料源指究、整理 指究、整理2022年州完成4批中地共交塊積170萬(wàn)方米同下降22；成建面積404平米比降0成金額415元比長(zhǎng)4。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：福州 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：福州料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：福州 圖歷次集中供地成交及流拍比例：福州料源指究、整理 指究、整理2022年慶完成3批中地共交塊積272萬(wàn)方米同下降83；共成交建筑面積467萬(wàn)平方米，同比下降83；共成交金額300億元，同比下降78。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：重慶 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：重慶 料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：重慶 圖歷次集中供地成交及流拍比例：重慶料源指究、整理 指究、整理2022年都完成4批中地共交塊積567萬(wàn)方，比降8；共交筑積1200萬(wàn)方同下降4共交額1225億同增長(zhǎng)8。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：成都 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：成都料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：成都 圖歷次集中供地成交及流拍比例：成都料源指究、整理 指究、整理2022年漢完成5批中地共交塊積317萬(wàn)方米同下降64；共成交建筑面積772萬(wàn)平方米，同比下降67；共成交金額633億元，同比下降61。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：武漢 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：武漢料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：武漢 圖歷次集中供地成交及流拍比例：武漢料源指究、整理 指究、整理2022年州完成3批中地共交塊積214萬(wàn)方米同下降34；共成交建筑面積617萬(wàn)平方米，同比下降41；共成交金額325億元，同比下降44。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：鄭州 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：鄭州料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：鄭州 圖歷次集中供地成交及流拍比例：鄭州料源指究、整理 指究、整理2022年島完成4批中地共交塊積325萬(wàn)方米同下降34；共成交建筑面積719萬(wàn)平方米，同比下降39；共成交金額440億元，同比下降20。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：青島 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：青島 料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：青島 圖歷次集中供地成交及流拍比例：青島料源指究、整理 指究、整理2022年肥完成3批中地共交塊積401萬(wàn)方，比長(zhǎng)4；共成交建筑面積847萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16；共成交金額584億元，同比增長(zhǎng)5。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：合肥 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：合肥料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：合肥 圖歷次集中供地成交及流拍比例：合肥料源指究、整理 指究、整理2022年南完成3批中地共交塊積263萬(wàn)方米同下降65；共成交建筑面積578萬(wàn)平方米，同比下降64；共成交金額244億元，同比下降63。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：濟(jì)南 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：濟(jì)南料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：濟(jì)南 圖歷次集中供地成交及流拍比例：濟(jì)南料源指究、整理 指究、整理2022年沙完成3批中地共交塊積332萬(wàn)方米同下降36；共成交建筑面積850萬(wàn)平方米，同比下降38；共成交金額388億元，同比下降37。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：長(zhǎng)沙 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：長(zhǎng)沙料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：長(zhǎng)沙 圖歷次集中供地成交及流拍比例：長(zhǎng)沙料源指究、整理 指究、整理2022年陽(yáng)完成2批中地共交塊積94萬(wàn)方，比降77；成建面積156平米比降78成金額64元比降83。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：沈陽(yáng) 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：沈陽(yáng) 料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：沈陽(yáng) 圖歷次集中供地成交及流拍比例：沈陽(yáng)料源指究、整理 指究、整理2022年春完成2批中地共交塊積13萬(wàn)方，比降98；成建面積26平米比降98成金額8元比降98。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：長(zhǎng)春 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：長(zhǎng)春料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：長(zhǎng)春 圖歷次集中供地成交及流拍比例：長(zhǎng)春料源指究、整理 指究、整理2022年波完成3批中地共交塊積242萬(wàn)方米同下降37；共成交建筑面積543萬(wàn)平方米，同比下降39；共成交金額528億元，同比下降32。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：寧波 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：寧波料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：寧波 圖歷次集中供地成交及流拍比例：寧波料源指究、整理 指究、整理2022年津完成4批中地共交塊積259萬(wàn)方米同下降56；共成交建筑面積432萬(wàn)平方米，同比下降60；共成交金額324億元，同比下降64。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：天津 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：天津料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：天津 圖歷次集中供地成交及流拍比例：天津料源指究、整理 指究、整理2022年錫完成5批中地共交塊積380萬(wàn)方米同增長(zhǎng)15；共成交建筑面積701萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16；共成交金額813億元，同比增長(zhǎng)3。圖歷次集中供地成交面積及總價(jià)：無(wú)錫 圖歷次集中供地成交樓面價(jià)：無(wú)錫 料源指究、整理 指究、整理圖歷次集中供地成交溢價(jià)率：無(wú)錫 圖歷次集中供地成交及流拍比例：無(wú)錫料源指究、整理 指究、整理2023年土地市場(chǎng)展望：低位運(yùn)行根據(jù)們此前發(fā)的年策略《而復(fù)明，我對(duì)2023年土市場(chǎng)的本面走勢(shì)出種路推演1最差的方向銷降收窄但化一步行土地出金幅計(jì)在-10以但們認(rèn)這情出的概不2最好的方向：需強(qiáng)勁復(fù)，去化幅走高土地出金預(yù)計(jì)+15，我們?yōu)檫@種況出現(xiàn)概率盡也不大但高于文“最的方向；3）最可能的方向：求慢復(fù)，需平，地讓同比+5，們?yōu)榉N況現(xiàn)概是大。而于22城中地展我認(rèn)在前市環(huán)下部城土市場(chǎng)仍低位運(yùn)，根據(jù)市間熱的不同部分城集中供的規(guī)則持續(xù)放、推頻次將續(xù)增多供應(yīng)量持續(xù)靈調(diào)整，相對(duì)較的行業(yè)景下，央及投底現(xiàn)仍普存。最差的方向：銷售降幅收窄，但去化進(jìn)一步下行，土地出讓金幅預(yù)計(jì)在-10以內(nèi)若入信心得到較修復(fù)，未出臺(tái)夠有效購(gòu)房需支持政，那么求能延弱勢(shì)對(duì)應(yīng)的業(yè)圖景大概是1售續(xù)勢(shì)價(jià)一回落2.義存已未售+開儲(chǔ)去周被進(jìn)步長(zhǎng)土市延冷；3.企心續(xù)弱分央也始員縮——走向2014年和2015年。考慮居民收預(yù)期自3季度經(jīng)邊際善，疊一系列需兩端持政策出，們?yōu)檫@種情出現(xiàn)的概率大。圖最差情形下223年的供需關(guān)系理在售低迷去化較、在手儲(chǔ)較多情形下土地市場(chǎng)顯然沒(méi)有重新回暖的基礎(chǔ)。但要注意的，由于當(dāng)供過(guò)于求程度明顯于2015年，而2015年在高數(shù)土出金幅只-214因我認(rèn)2023年地讓跌預(yù)在-10內(nèi)。最好的方向需求強(qiáng)勁復(fù)蘇去化大幅走高土地出讓金預(yù)計(jì)+15若入信心到明顯善、爛擔(dān)憂根解除、臺(tái)足夠效的購(gòu)需求支政策，求有可明顯回。對(duì)應(yīng)的行業(yè)圖景大概是：1.銷售V型反，房?jī)r(jià)跌企，部分域房?jī)r(jià)漲；2.庫(kù)去化周大幅下，土地場(chǎng)回暖3.房信明改，能的企極地項(xiàng)收購(gòu)率加。—跨入2017年。們?yōu)檫@種情出現(xiàn)的概率管也不大，高于上文“最差的向。圖最好情形下223年的供需關(guān)系理2017年土地出讓金同比+4.7，由于此種情形下的銷售增速與去化率與2017年類，那么年土地場(chǎng)的回基本是定的?？紤]到期內(nèi)融渠道仍有，時(shí)場(chǎng)期不當(dāng)，計(jì)2023土出金比+15。最可能的方向：需求慢復(fù)蘇，供需弱平衡，土地出讓金同比+5若述求暖條沒(méi)全達(dá)則203年概介最與好間對(duì)應(yīng)的行業(yè)圖景大概是：1銷小幅改，房?jī)r(jià)本穩(wěn)定或降幅窄；2.庫(kù)去化期穩(wěn)中降；3.房信心小改善，質(zhì)區(qū)域優(yōu)質(zhì)地競(jìng)爭(zhēng)烈增加?！愃?020年。們?yōu)檫@種情出現(xiàn)的概率最大的。圖最可能情形下223年的供需關(guān)系理此情況下主要宏指標(biāo)均于上述“最情”與“最情形”之，土地讓同比+5。表最可能情形下的開發(fā)投資估算（單位：億元）項(xiàng)目金：2