宏觀調(diào)控與中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展

宏觀調(diào)控與中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展一、引言為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響，1998年中國(guó)政府采取了積極的財(cái)政、貨幣政策，加大了城鎮(zhèn)住房制度改革力度，提出將住宅建設(shè)發(fā)展成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。1998年～2002年，以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)業(yè)，確實(shí)在抵消亞洲金融危機(jī)影響、推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面起到了積極的作用。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所的研究表明，1998～2002年的五年間，我國(guó)城鎮(zhèn)住房投資和住房消費(fèi)占GDP的比重平均分別為5.9%和1.1%（美國(guó)同期數(shù)據(jù)為4.5%和9.8%）。中國(guó)人民銀行貨幣政策分析小組指出[1]，“2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)中國(guó)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率為1.3個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為0.6到1.2個(gè)百分點(diǎn)，兩者相加共計(jì)1.9到2.5個(gè)百分點(diǎn)?！弊》肯M(fèi)、住房投資占GDP比重

中美對(duì)比分析（1998～2002年平均值）國(guó)家占GDP的比重城市居民住房消費(fèi)全社會(huì)住房投資中國(guó)3.0%（調(diào)整值）8.4%美國(guó)9.8%4.5%住房消費(fèi)、住房投資對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)百分點(diǎn)、貢獻(xiàn)率

中美對(duì)比分析（1998～2002年平均值）國(guó)家貢獻(xiàn)百分點(diǎn)貢獻(xiàn)率城市住房消費(fèi)住房投資城市住房消費(fèi)全社會(huì)住房投資中國(guó)0.2%1.0%2.3%17.2%美國(guó)0.36%0.17%14.8%5.8%一、引言房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率的提高，又帶來(lái)了另外一種擔(dān)心：即中國(guó)GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，或者出現(xiàn)一些大的起伏，不僅會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退，而且其資金鏈的斷裂還會(huì)對(duì)金融體系、甚至對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來(lái)不良影響。2004年初，央行研究局課題組《中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》：報(bào)告估算，80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，都直接或間接地來(lái)自商業(yè)銀行信貸，使得房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。一、引言建設(shè)部等6部委2002年8月26日下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》（建住房〔2002〕217號(hào)）2002年底，中國(guó)人民銀行嚴(yán)格按照《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)2001－195號(hào)文件）對(duì)全國(guó)進(jìn)行了房地產(chǎn)信貸檢查。中國(guó)人民銀行2003年6月13日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“121號(hào)文”）2003年8月12日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“18號(hào)文”）一、引言進(jìn)入2004年以來(lái)，國(guó)家加大了利用金融政策和土地供應(yīng)政策調(diào)控經(jīng)濟(jì)的力度：2003年12月30日，《國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)土資源部、建設(shè)部、商務(wù)部關(guān)于清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)的具體標(biāo)準(zhǔn)和政策界限的通知》，發(fā)改外資[2003]2343號(hào)2004年2月12日，建設(shè)部、發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、財(cái)政部關(guān)于清理和控制城市建設(shè)中脫離實(shí)際的寬?cǎi)R路、大廣場(chǎng)建設(shè)的通知，（建規(guī)[2004]29號(hào)）2004年3月30日，《國(guó)土資源部關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，（國(guó)土資發(fā)[2004]71號(hào)）2004年4月26日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國(guó)發(fā)[2004]13號(hào)）2004年4月29日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，（國(guó)辦發(fā)明電[2004]20號(hào)）2004年6月6日，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知，（國(guó)辦發(fā)[2004]46號(hào)）二、為什么要進(jìn)行調(diào)控？投資熱、消費(fèi)涼，反映總供給和總需求失衡，凸顯出經(jīng)濟(jì)總量和結(jié)構(gòu)的矛盾，存在著大起大落的危險(xiǎn)。投資增幅一度居高不下。在投資高位運(yùn)行的拉動(dòng)下，鋼鐵、水泥、電解鋁等行業(yè)“高燒不退”，煤電油運(yùn)供求關(guān)系全面繃緊。2003年，我國(guó)消費(fèi)率僅為55.4%，是1978年以來(lái)25年里最低的水平。一些地方政府在行政管理體制和職能上存在越位和錯(cuò)位。片面追求政績(jī)，地方政府大量介入微觀經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。大量“形象工程”拔地而起，為投資熱推波助瀾。迫切需要轉(zhuǎn)變政府職能、健全宏觀調(diào)控體系、推進(jìn)金融體制改革、加快投資體制改革步伐，約束其投資沖動(dòng)。高投入、高能耗的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，違反了可持續(xù)發(fā)展的原則2003年我國(guó)GDP不到世界的5%，但煤炭消耗約占世界的30%，電力消耗約占世界的13%，鋼材消耗量約達(dá)25%。粗放式經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，使我國(guó)的資源環(huán)境付出了巨大代價(jià)，也給經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展帶來(lái)了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。迫切需要樹立新的發(fā)展觀，把提高人民物質(zhì)文化生活水平和健康水平作為出發(fā)點(diǎn)和歸宿，而不是單純的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。二、為什么要進(jìn)行調(diào)控？房地產(chǎn)行業(yè)不是調(diào)控的重點(diǎn)，但卻是受影響很大的行業(yè)盲目的開發(fā)區(qū)、寬?cǎi)R路、大廣場(chǎng)建設(shè)，占用了大量的土地資源，占用了大量的銀行資金，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)增加；對(duì)地方財(cái)政投入需求增加，加大了對(duì)土地出讓速度的需要，導(dǎo)致過(guò)量供應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)用地，招牌掛方式也難以嚴(yán)格實(shí)施；短期內(nèi)大量供應(yīng)的開發(fā)用地，一方面導(dǎo)致部分土地收益流失，另一方面就是干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；超前的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等，加大了對(duì)鋼鐵、水泥等過(guò)熱行業(yè)的刺激。2003年我國(guó)用于建筑行業(yè)的鋼材接近1.5億噸，約占總產(chǎn)量的55%。中國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)與GDP的關(guān)系資料來(lái)源：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所，20035.93.72.2主要城市房地產(chǎn)泡沫相對(duì)指數(shù)比較三、宏觀調(diào)控的主要政策措施金融措施提高銀行存款準(zhǔn)備金率（至7.5％及以上），減少貨幣供給；提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例（從20%提高到35%及以上）?！昂侠砜刂啤狈康禺a(chǎn)業(yè)的貸款，各商業(yè)銀行開始上收信貸審批權(quán)；收緊個(gè)人住房和按揭貸款、商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款，抑制房地產(chǎn)投資炒行為。土地供應(yīng)政策清理整頓現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的“招拍掛”土地占用、土地審批、耕地占補(bǔ)平衡、征用農(nóng)民集體土地的補(bǔ)償安置情況控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管清理和控制城市建設(shè)中脫離實(shí)際的寬?cǎi)R路、大廣場(chǎng)建設(shè)四、宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的影響“8.31”大限所引發(fā)的“鯉魚跳龍門”現(xiàn)象，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)數(shù)量急劇增加，形成了“扁平”式的供給形態(tài)；融資環(huán)境（開發(fā)貸款、按揭貸款）的約束，導(dǎo)致大量獲取土地使用權(quán)的項(xiàng)目難以進(jìn)行后續(xù)開發(fā)；股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的個(gè)案大量增加；商品房竣工面積增長(zhǎng)速度放緩。五、宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響出現(xiàn)了許多人不理解的現(xiàn)象商品房銷售面積在近2年的時(shí)間內(nèi)一直超出商品房竣工面積；房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。土地供應(yīng)政策的調(diào)整，刺激了消費(fèi)者的當(dāng)前購(gòu)買行為潛在土地供應(yīng)減少，形成了對(duì)商品房?jī)r(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期；土地成本上升，導(dǎo)致供給者價(jià)格進(jìn)一步上升。金融政策的調(diào)整，對(duì)消費(fèi)者或購(gòu)房投資者購(gòu)買能力的影響有限商業(yè)銀行對(duì)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款熱情不減；84％的購(gòu)買者為首次購(gòu)房（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在2003年對(duì)3000家大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，大約有16.1%屬于購(gòu)買第二套或者更多的投資性客戶）；缺乏其他投資渠道的情況下，許多小額投資者將住宅、商業(yè)鋪面房當(dāng)作重要的投資工具，且商業(yè)鋪面房往往是房地產(chǎn)投資和家庭成員就業(yè)相結(jié)合。四、宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響對(duì)當(dāng)前形勢(shì)進(jìn)行正確判斷的困難：“過(guò)熱”與“泡沫”混為一談；對(duì)“空置”和“空置率”的中國(guó)特色；對(duì)“房?jī)r(jià)”是高還是低難有定論人人都有適當(dāng)?shù)淖》坎坏扔谌巳硕紤?yīng)該買得起住房；盲目追求高住房自有化率，忽視租賃市場(chǎng)的客觀存在；沒(méi)有住房投資者，哪兒來(lái)的住房租賃市場(chǎng)？對(duì)到底是什么因素（體制、政策、主體行為等）影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏準(zhǔn)確判斷）？方向不明，何以調(diào)控？又如何評(píng)價(jià)調(diào)控的效果？四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略房地產(chǎn)企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)應(yīng)考慮的問(wèn)題快速增長(zhǎng)階段即將結(jié)束，開始加入緩慢增長(zhǎng)階段高風(fēng)險(xiǎn)投資者在房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)資本市場(chǎng)上逐漸減少開發(fā)貸款和抵押貸款條件的日趨嚴(yán)格，使用高財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行房地產(chǎn)投資越來(lái)越困難公開信息資源可獲得性提高、房地產(chǎn)上市公司增加等提高了市場(chǎng)透明度和運(yùn)行效率房地產(chǎn)資本市場(chǎng)分配資源的作用提高，降低了未來(lái)供求失衡的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)不再僅由業(yè)主、開發(fā)商或投資者的擴(kuò)張性經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略驅(qū)動(dòng)，而是主要由需求和人口的變化驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)焦點(diǎn)將不再是籠統(tǒng)的（任何事情、任何地點(diǎn)），而是更加具體（有利可圖的缺口）四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略房地產(chǎn)企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)應(yīng)考慮的問(wèn)題從獨(dú)立經(jīng)營(yíng)關(guān)系到戰(zhàn)略聯(lián)盟產(chǎn)品和服務(wù)從無(wú)個(gè)性、無(wú)差異，向差異化和品牌化轉(zhuǎn)變公司戰(zhàn)略從關(guān)系操作和位置，向關(guān)注使用者、甚至使用者的客戶的方向轉(zhuǎn)變運(yùn)行目標(biāo)從市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)向客戶關(guān)系驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變公司運(yùn)行環(huán)境從“磚瓦灰沙石”向虛擬轉(zhuǎn)變服務(wù)業(yè)本身從“代理”向“顧問(wèn)”轉(zhuǎn)變個(gè)人企業(yè)家成為團(tuán)隊(duì)成員或團(tuán)隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)者四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略專業(yè)化與職業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專業(yè)化商業(yè)房地產(chǎn)（購(gòu)物中心、寫字樓、酒店等）居住房地產(chǎn)（普通住宅、別墅、公寓）R&D房地產(chǎn)（工業(yè)寫字樓）各種特殊類型房地產(chǎn)（高爾夫球、旅游房地產(chǎn)等）四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略專業(yè)化與職業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)商的職業(yè)化中國(guó)目前的開發(fā)商，是融投資者、開發(fā)商、營(yíng)銷商、物業(yè)管理經(jīng)理等職能于一身的。在國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開發(fā)商已經(jīng)開始成為一種專門的職業(yè)，成為收取傭金的開發(fā)商（feedeveloper）。開發(fā)商就像專業(yè)顧問(wèn)一樣，收取傭金，項(xiàng)目如果很成功或按期交付使用，他們還可以獲得獎(jiǎng)金，開發(fā)商不承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略專業(yè)化與職業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)商的職業(yè)化在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)育后，開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目所需要的主要資本金、短期和長(zhǎng)期融資，均可以來(lái)自金融機(jī)構(gòu)或投資管理機(jī)構(gòu);營(yíng)銷的責(zé)任由專門的物業(yè)代理機(jī)構(gòu)承擔(dān);物業(yè)管理與資產(chǎn)管理的責(zé)任由房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)管理公司完成。開發(fā)商主要的任務(wù)是發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)、構(gòu)思市場(chǎng)需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品、組合使用各種資源、協(xié)調(diào)商業(yè)利益與公眾利益和政府目標(biāo)之間的關(guān)系。四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略開發(fā)商→開發(fā)建設(shè)長(zhǎng)期投資者→自用或經(jīng)營(yíng)合資合作信托基金企業(yè)上市機(jī)構(gòu)投資者債券商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押債券國(guó)外投資人壽保險(xiǎn)退休基金其他機(jī)構(gòu)投資者權(quán)益融資資本市場(chǎng)工具資本市場(chǎng)工具權(quán)益融資資本市場(chǎng)工具債務(wù)融資債務(wù)融資資本市場(chǎng)工具與資本市場(chǎng)的結(jié)合

“真實(shí)”世界 金融世界空間（使用）市場(chǎng)、物業(yè)（交易）市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的綜合地方、區(qū)域和全國(guó)經(jīng)濟(jì)狀況空間需求開發(fā)建設(shè)成本空間市場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng)資本市場(chǎng)供應(yīng)NOI風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流(NOI)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)計(jì)劃需求的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬(投資者市場(chǎng))所得稅法決定物業(yè)特定折現(xiàn)率決定價(jià)值和資本化率空間市場(chǎng)均衡面積出租率SD決定開發(fā)建設(shè)的可行性

(開發(fā)價(jià)值>開發(fā)建設(shè)成本?)四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略從房地產(chǎn)開發(fā)為主向開發(fā)、資產(chǎn)管理并重的轉(zhuǎn)變

從2000年前50名的全球上市房地產(chǎn)開發(fā)公司（70%以上的業(yè)務(wù)收入來(lái)自房地產(chǎn)開發(fā)）的數(shù)據(jù)分析，其平均資產(chǎn)規(guī)模僅為26.14億美元，而最大房地產(chǎn)開發(fā)商的總資產(chǎn)是排在第50位的房地產(chǎn)開發(fā)公司的90多倍。中國(guó)深圳萬(wàn)科集團(tuán)以7.4億美元的資產(chǎn)和10.23億美元的市值，就在這個(gè)名單上排到了第16位。國(guó)際上許多大型房地產(chǎn)企業(yè)，大多把房地產(chǎn)資產(chǎn)的投資、擁有、經(jīng)營(yíng)作為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，其參與的房地產(chǎn)開發(fā)，有很大比例是作為長(zhǎng)期投資自己擁有、進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取的策略重視品牌建設(shè)原因主要有以下