武漢漢口某寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告

目錄前言………………………4一漢口寫字樓市場(chǎng)概況………………………………41.1漢口寫字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧………………………41.2寫字樓總體市場(chǎng)特征……………………………5二漢口寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)需求分析……………………62.1漢口寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析………………………62.1.1供應(yīng)量分析………………………………62.1.2租金/售價(jià)分析……………………………7★武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù)……………………7★武漢市字樓市場(chǎng)成交價(jià)格…………………8★漢口寫字樓市場(chǎng)板塊價(jià)格特征……………………………8★漢口寫字樓市場(chǎng)板塊租金特征……………………………92.1.3租售率分析………………………………102.1.4物業(yè)特征分析……………………………112.2寫字樓市場(chǎng)需求分析……………………………122.2.1市場(chǎng)需求概況……………………………122.2.2市場(chǎng)需求特征分析………………………13三項(xiàng)目調(diào)研分析…………………………143.1項(xiàng)目資源調(diào)查分析………………………………143.1.1地理位置及交通…………………………143.1.2商務(wù)辦公環(huán)境……………………………143.2項(xiàng)目SWOT分析………………………………14四項(xiàng)目定位………………………………154.1項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議…………………214.1.1推廣策略…………………214.1.2營(yíng)銷策略…………………224.1.3項(xiàng)目營(yíng)銷思路……………………………224.1.４項(xiàng)目銷售目標(biāo)……………………………22附件………………………23前言寫字樓作為商業(yè)房地產(chǎn)的前沿物業(yè)，是專門針對(duì)公司等機(jī)構(gòu)出租和銷售的建筑空間。與其它形式的商業(yè)房產(chǎn)（如購(gòu)物中心）一樣，在項(xiàng)目開發(fā)前必須進(jìn)行可行性分析，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位?！疽粷h口寫字樓市場(chǎng)概況】武漢是一個(gè)擁有數(shù)百年的歷史和800萬(wàn)人口的大城市，數(shù)度被評(píng)為“21世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝?。武漢市新經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展將帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)的再次騰飛，同時(shí)也為商務(wù)寫字樓帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。1.1漢口寫字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：（如下表所示）階段時(shí)間（年）代表寫字樓項(xiàng)目武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平I1992－19995泰和廣場(chǎng)、武漢廣廣場(chǎng)、世貿(mào)廣廣場(chǎng)、佳麗廣廣場(chǎng)發(fā)展較快II1995－19998建銀大廈、國(guó)貿(mào)大大廈、瑞通廣廣場(chǎng)、招銀大大廈、信合大大廈發(fā)展很快III1998－商業(yè)銀行廣場(chǎng)、天天恒財(cái)智大廈廈、華通互連連網(wǎng)大廈減緩分析：※第一階段，以泰和廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)為代表，作為武漢市第一批純寫字樓，幾年內(nèi)，吸收了相當(dāng)部分的高端市場(chǎng)．后來(lái)由于市場(chǎng)變化，價(jià)格逐步走低?！诙A段，以建銀大廈、招銀大廈、瑞通廣場(chǎng)為代表，新興的金融一條街出現(xiàn)了武漢市大規(guī)模的甲級(jí)寫字樓群，這批寫字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場(chǎng)，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)。※第三階段，從1998年起，在武漢市房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、商住樓大批出現(xiàn)的背景下，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展放慢了腳步。通過(guò)回顧分析漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程，我們發(fā)現(xiàn)：◎城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動(dòng)程度，進(jìn)而影響寫字樓物業(yè)需求；◎近年來(lái)寫字樓需求受到商住樓市場(chǎng)的影響較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，而商住樓的客戶便是寫字樓市場(chǎng)的潛在客戶1.2寫字樓總體市場(chǎng)特征經(jīng)過(guò)調(diào)研分析，目前漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征：※集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、取水樓至江漢北路沿線、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊※寫字樓物業(yè)平均出售價(jià)格為5000元/平方米，平均租金為30元/平方米/月※寫字樓客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè)※寫字樓出租率比較高，達(dá)到70％以上；但銷售率比較低，整體不到40％※純寫字樓項(xiàng)目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，但只是暫時(shí)的?！径h口寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)需求分析】2.1漢口寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析2.1.1供應(yīng)量分析漢口地區(qū)主要寫字樓項(xiàng)目板塊分布情況如下圖表所示：（注：此處分析時(shí)寫字樓不分等級(jí)）板塊數(shù)量(個(gè))建設(shè)大道“金融一一條街”10解放大道至武勝路路4取水樓至江漢北路路3沿江大道及江漢路路步行街5合計(jì)22分析：※市場(chǎng)板塊供應(yīng)特征明顯。從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來(lái)的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局?！ㄔO(shè)大道金融一條街板塊，甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級(jí)寫字樓總規(guī)模的40％，占漢口地區(qū)甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模的60％以上，是漢口高檔寫字樓最為密集、規(guī)模最大的區(qū)域?！夥糯蟮乐廖鋭俾钒鍓K，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，但近年來(lái)板塊供應(yīng)量少，市場(chǎng)冷淡?！亟蟮兰敖瓭h路步行街板塊，純寫字樓項(xiàng)目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。2.1.2租金/售價(jià)分析★武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù)武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù)及變化如下圖表所示：寫字樓歷年價(jià)格指數(shù)表年／度2000.22000.32000.42001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.32002.42003.1寫字樓指數(shù)101010131016101810161019102310301035103810501065(注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計(jì)分析對(duì)象)分析：2001年以前上升緩慢，2001年以后上升很快，特別是2002年以來(lái)同比漲幅達(dá)3％。這主要是和武漢市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有關(guān)?！镂錆h市字樓市場(chǎng)成交價(jià)格武漢市寫字樓市場(chǎng)成交價(jià)格指數(shù)及變化如下圖表所示：年季度2002.12002.22002.32002.42003.1寫字樓指數(shù)41284149416342084270(注：以漢口和武昌寫字樓為統(tǒng)計(jì)分析對(duì)象)分析：2002年寫字樓市場(chǎng)銷售均價(jià)為4126元/平方米，2003年一季度銷售均價(jià)為4270元／㎡，呈現(xiàn)大幅上漲趨勢(shì)?！餄h口寫字樓板塊價(jià)格特征漢口地區(qū)寫字樓板塊銷售價(jià)格特征如下圖表所示：板塊平均售價(jià)(元/㎡㎡)建設(shè)大道“金融一一條街”7000解放大道至武勝路路5000取水樓至江漢北路路4000沿江大道及江漢路路步行街4200平均售價(jià)4270分析：※從銷售價(jià)格來(lái)看，漢口寫字樓板塊銷售價(jià)格差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊?！ㄔO(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均銷售價(jià)格達(dá)到7000元/平方米，高出武漢市寫字樓平均銷售價(jià)格2800元/平方米。這主要是金融一條街清晰的發(fā)展規(guī)劃和濃厚的商務(wù)辦公氛圍大大提升了板塊寫字樓的市場(chǎng)價(jià)值?！夥糯蟮乐廖鋭俾费鼐€板塊，寫字樓平均銷售價(jià)格為5000元/平方米，板塊形成穩(wěn)定的三足鼎立（武廣、世貿(mào)、泰和）之勢(shì)，商業(yè)氣息濃厚?！瓭h北路及江漢路步行街沿線板塊，銷售價(jià)格在4200元/平方米，與武漢市寫字樓平均銷售價(jià)格水平相當(dāng)。這主要是寫字樓受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及商住樓影響，價(jià)格難以提升?！餄h口寫字樓板塊租金特征漢口各板塊寫字樓租金情況如下圖表所示：板塊平均租金(元/㎡㎡/月)建設(shè)大道“金融一一條街”55解放大道至武勝路路30取水樓至江漢北路路25沿江大道及江漢路路步行街20平均租金35分析：※從租金來(lái)看，漢口寫字樓板塊租金差距明顯，從高到低依次為建設(shè)大道金融一條街板塊、解放大道至武勝路板塊、江漢北路及江漢路步行街沿線板塊?！ㄔO(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓平均租金為55元/平方米/月，寫字樓最高租金達(dá)到80元/平方米/月，為武漢市寫字樓租金最高區(qū)域。板塊受金融一條街商務(wù)環(huán)境和新興甲級(jí)寫字樓云集的協(xié)同影響，寫字樓物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值高，未來(lái)升值趨勢(shì)明顯?！夥糯蟮乐廖鋭俾钒鍓K，寫字樓平均租金在30元/平方米/月左右，其價(jià)位居武漢市寫字樓的中間水平。區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)穩(wěn)定，由于受武漢廣場(chǎng)和世貿(mào)大廈商業(yè)經(jīng)濟(jì)的影響，解放大道上的寫字樓主要集中在這一帶?！瓭h北路及江漢路步行街沿線板塊，租金為20元/平方米/月。江漢路一直以來(lái)是武漢市的中心商業(yè)區(qū)，其商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居武漢市前列，但它的租金比較低，主要是由于江漢路上不便通車，且車位甚少。但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，寫字樓在這里會(huì)有很大的發(fā)展空間，而且租金價(jià)位相信也會(huì)隨之有所上漲。2.1.3租售率分析漢口板塊寫字樓出租情況特征如下圖表所示：板塊租售率建設(shè)大道金融一條條街85％取水樓至江漢北路路75％江漢路及沿江大道道70％解放大道沿線及武武勝路70％平均水平75％分析：※漢口寫字樓平均入住率為75％左右※建設(shè)大道金融一條街板塊，寫字樓不僅租金高，而且入住率也非常高，達(dá)85%※江漢路及沿江大道板塊入住率達(dá)70%，由于周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展好，寫字樓數(shù)量相對(duì)較少，且租金比較低，因而入住率也很高※解放大道沿線及江漢北路沿線寫字樓入住率為65％～75％之間，入住率低于其它板塊。這主要是趨于寫字樓老化，功能等跟不上現(xiàn)代辦公需求。2.1.4物業(yè)特征分析物業(yè)板塊比較分析如下表所示：項(xiàng)目/板塊金融一條街取水樓至江漢北路路江漢路及沿江大道道解放大道沿線及武武勝路檔次甲級(jí)寫字樓一般檔次寫字樓商住公寓樓早期高檔寫字樓形象現(xiàn)代，氣派一般商業(yè)外觀商業(yè)外觀規(guī)模大而集中小大而分散大而集中配套現(xiàn)代化，先進(jìn)一般化不齊全老舊物管公司深港派物業(yè)管理公公司本地物業(yè)管理公司司沿海物業(yè)管理公司司沿海物業(yè)管理公司司分析：從檔次來(lái)看，表現(xiàn)出如下特征：※甲級(jí)寫字樓一般有極佳的區(qū)位、通達(dá)性，高品質(zhì)的承租人，專業(yè)化管理，建筑材料好，租金具有競(jìng)爭(zhēng)力，主要在金融一條街沿線※乙級(jí)寫字樓：有較好的區(qū)位、管理、建筑材料和承租人，主要分布在金融一條街周邊，如江漢北路沿線、解放大道沿線※其它寫字樓房齡在15-25年左右，且占用率較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)上過(guò)時(shí),無(wú)現(xiàn)代電腦系統(tǒng),其附近新開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目安裝了更好的設(shè)施，主要分布在甲級(jí)乙級(jí)寫字樓周邊從配套設(shè)施來(lái)看，有如下特點(diǎn)：※40%寫字樓采用進(jìn)口電梯,60%寫字樓采用中外合資電梯?！?0%寫字樓一樓為大堂和金融證券機(jī)構(gòu),40%寫字樓一樓為商業(yè)購(gòu)物場(chǎng)所,20%寫字樓一樓為金融服務(wù)機(jī)構(gòu)?！?0%寫字樓以為地下停車位為主,30%寫字樓以地面停車位為主。2.2寫字樓市場(chǎng)需求分析2.2.1市場(chǎng)需求概況從銷售、出租情況來(lái)看，板塊市場(chǎng)需求比較分析如下表：板塊板塊特征主要客戶建設(shè)大道“金融一一條街”金融一條街,高檔檔寫字樓密集集外資及合資企業(yè)的的駐漢公司和和分支機(jī)構(gòu),本地企業(yè)數(shù)數(shù)量少解放大道至武勝路路濃厚商業(yè)氛圍,中中高檔寫字樓樓外地駐漢機(jī)構(gòu)/知知名品牌代理理公司及合資資企業(yè)取水樓至江漢北路路CBD輻射區(qū),中中檔寫字樓中小私營(yíng)企業(yè)沿江大道及江漢路路步行街濃厚商業(yè)氛圍,一一般寫字樓和和商住樓銷售代理/廣告策策劃分析：※建設(shè)大道金融一條街板塊，建銀大廈、國(guó)貿(mào)中心、瑞通廣場(chǎng)、招銀大廈、信合大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以外企為主，包括摩托羅拉、貝爾、西門子、愛(ài)立信、柯達(dá)、愛(ài)普生，國(guó)內(nèi)知名品牌企業(yè)包括海爾、萬(wàn)科、華為技術(shù)，大唐電信等；※解放大道沿線板塊，武商、武廣、世貿(mào)、SOGO寫字樓、富商大廈、中原大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以國(guó)內(nèi)知名品牌駐漢機(jī)構(gòu)和武漢本地強(qiáng)勢(shì)公司為主，小部分包括知名外企分支機(jī)構(gòu)；※取水樓至江漢北路板塊，良友大廈、凱盟大廈、登月大廈等寫字樓，入駐機(jī)構(gòu)以武漢本地創(chuàng)業(yè)階段中小企業(yè)為主，少數(shù)外地駐漢公司分支機(jī)構(gòu)?！亟蟮兰敖瓭h路步行街板塊，世紀(jì)大廈、港奧中心、正信大廈、中百商廈等寫字樓，主要以銷售代理及廣告策劃?rùn)C(jī)構(gòu)等中小私營(yíng)企業(yè)為主。2.2.2市場(chǎng)需求特征分析寫字樓市場(chǎng)需求特征如下：※承租人挑選寫字樓的順序喜歡從乙級(jí)到甲級(jí)，或從其它寫字樓到乙級(jí)寫字樓※寫字樓市場(chǎng)的區(qū)域性不強(qiáng)，客戶選擇寫字樓時(shí)一般從武漢市范圍來(lái)看?！?jīng)濟(jì)發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)趨勢(shì)對(duì)寫字樓的需求產(chǎn)生很大影響。武漢市就業(yè)人口中律師、會(huì)計(jì)師比例不高，而保險(xiǎn)、金融、房地產(chǎn)中介行業(yè)就業(yè)人口多，對(duì)寫字樓需求大?！壳皩懽謽鞘袌?chǎng)需求不是很大。之所以目前企業(yè)對(duì)寫字樓物業(yè)需求不是很大，主要有以下原因：※武漢不同沿海城市，對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)大潮感覺(jué)比較遲鈍，對(duì)入世亦是如此?！錆h市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求?！娞輸?shù)量少且速度慢、員工餐廳不能令客戶滿意。一些寫字樓在設(shè)計(jì)的時(shí)候，或迫于資金壓力，或?yàn)榱斯?jié)約建造成本，或?yàn)榱藴p少公攤面積，將電梯的數(shù)量壓到最小，價(jià)格壓到最低，這樣就造成了日后物業(yè)管理的麻煩和使用上的不便?！髲B的停車位少，這幾乎是所有寫字樓都面臨的問(wèn)題。將來(lái)，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標(biāo)?！蛻魧?duì)寬帶網(wǎng)的建設(shè)也有了相當(dāng)大的興趣。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代來(lái)臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。DDN、ISDN與光纖通訊等已經(jīng)是必備的硬件設(shè)施。一些高科技公司還要求有大型機(jī)房冷卻裝置，對(duì)用電量要求也明顯提高?！套堑臎_擊也很大，商住兩用的房子，價(jià)位相對(duì)于單作為辦公用的寫字樓來(lái)說(shuō)要?jiǎng)澦愕枚唷！救?xiàng)目調(diào)研分析】3.1項(xiàng)目資源調(diào)查分析3.1.１地理位置及交通本案地塊位于橋口體育館路車站旁，臨解放大道。體育館路車站有30余條公交車經(jīng)過(guò)，距離漢口火車站約15分鐘車程，距離天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)約30分鐘車程，交通十分便捷.3.1.2商務(wù)辦公環(huán)境項(xiàng)目周邊范圍配套資源較為豐富，商務(wù)辦公環(huán)境比較成熟?！鋸V商圈、CBD中央商務(wù)區(qū)及江漢一橋周邊規(guī)劃SOHO商務(wù)居住區(qū)，將為寫字樓項(xiàng)目帶來(lái)潛在市場(chǎng)※銀行證券機(jī)構(gòu)較為豐富，有招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、工商銀行等※酒店賓館林立。有藍(lán)天賓館、長(zhǎng)江大酒店、亞洲大酒店、艷陽(yáng)天酒店、西陵賓館、寶豐賓館等※娛樂(lè)、購(gòu)物場(chǎng)所林立。武廣商圈、中山公園、中百倉(cāng)儲(chǔ)等受CBD商務(wù)區(qū)和武廣商業(yè)中心的輻射，商務(wù)環(huán)境優(yōu)越。另外大量中小企業(yè)的扎堆，極大地促進(jìn)了周邊商務(wù)氛圍?！皳?jù)統(tǒng)計(jì)，2003年1—3月，有56家外地企業(yè)在武漢設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，其中注冊(cè)資金1000萬(wàn)元以上的大企業(yè)、大公司、大集團(tuán)漢辦就有12家”（資料來(lái)源于武漢市統(tǒng)計(jì)局）?？梢?，區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境逐漸成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。3．2項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）·市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及CBD輻射影響，且先于主·項(xiàng)目位置不在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)，只是在相對(duì)中心位置，地理優(yōu)勢(shì)不是很明顯，給銷售要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新世界中心開發(fā)為發(fā)展商務(wù)辦公物業(yè)提供空間帶來(lái)一定的阻力·現(xiàn)代先進(jìn)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，在使用率、功能及設(shè)備方面大大·區(qū)域商業(yè)經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)，商務(wù)活動(dòng)以中小企業(yè)為主，商務(wù)氛圍不是很濃厚超過(guò)區(qū)域內(nèi)先期開發(fā)的寫字樓物業(yè)，在區(qū)域范圍內(nèi)具有·出行交通道路條件不是很好，景觀環(huán)境不佳優(yōu)勢(shì)·建筑物的高度只有18層，在整體的氣勢(shì)上不夠磅礴·具備寫字樓物業(yè)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，如交通、人流量、商務(wù)氛圍等；·借住宅之景觀，形成本案景觀優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造生態(tài)賣點(diǎn)·克服商住樓辦公條件設(shè)施不足、辦公氣氛不夠濃厚等不足機(jī)會(huì)(O)威脅(T)·現(xiàn)代新型寫字樓樓概念，帶來(lái)來(lái)的優(yōu)勢(shì)·區(qū)域內(nèi)公公寓類商住樓樓對(duì)純寫字樓樓市場(chǎng)沖擊大大·區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不不多，近2年來(lái)不會(huì)出出現(xiàn)較多寫字字樓項(xiàng)目·受區(qū)域內(nèi)成成熟的甲級(jí)寫寫字樓如泰和和、武廣、世世貿(mào)大廈影響響較大供應(yīng)，為本案提供供市場(chǎng)機(jī)會(huì)·區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)規(guī)劃，商務(wù)活活動(dòng)頻繁，帶帶來(lái)市場(chǎng)需求求·合理準(zhǔn)確的市場(chǎng)場(chǎng)及產(chǎn)品定位位，在檔次上上避開甲級(jí)寫寫字樓沖擊，擴(kuò)大了項(xiàng)目市市場(chǎng)層面【四項(xiàng)目定位】根據(jù)對(duì)漢口片區(qū)寫寫字樓市場(chǎng)的的分析，結(jié)合合本案狀況，我我司認(rèn)為：低檔次寫字樓是本本案應(yīng)努力避避免的開發(fā)選選擇。理由：以嘉鑫假日廣場(chǎng)、長(zhǎng)長(zhǎng)源大廈、皇皇冠大廈、元元辰國(guó)際、同同城大廈等為為代表的一大大批商務(wù)公寓寓樓，無(wú)論在在地段、價(jià)格格、實(shí)用率、建建筑規(guī)模上均均占據(jù)著絕對(duì)對(duì)優(yōu)勢(shì)。這類類公寓式寫字字樓產(chǎn)品對(duì)中中小企業(yè)寫字字樓市場(chǎng)具有有一定的略?shī)Z奪性。本案若若以小面積、低低總價(jià)來(lái)沖擊擊中小企業(yè)寫寫字樓市場(chǎng)，高高單價(jià)與低使使用率的弱點(diǎn)點(diǎn)將會(huì)給銷售售帶來(lái)致命打打擊。設(shè)計(jì)上的先天不足足很難讓本案案進(jìn)入豪華甲甲級(jí)寫字樓行行列。理由：◎本案所立基之解放放大道寶豐路路段，并非中中心商務(wù)區(qū)；；◎18層框架結(jié)構(gòu)，造型型簡(jiǎn)單、設(shè)計(jì)計(jì)傳統(tǒng)；◎企業(yè)知名度、企業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)力均有有待提高與發(fā)發(fā)展；◎沒(méi)有豪華大堂支撐撐。由此可見單純從產(chǎn)產(chǎn)品現(xiàn)有功能能和市場(chǎng)的一一般規(guī)律出發(fā)發(fā)，很難尋求求到本案的市市場(chǎng)支持點(diǎn)。如如不采取非常常之手段，滯滯銷將是情理理之中的結(jié)果果。在為本案銷售預(yù)備備方案所作的的市場(chǎng)調(diào)查中中，我司發(fā)現(xiàn)現(xiàn)以下情況：：◎前期以低價(jià)格進(jìn)入入公寓式寫字字樓的大量企企業(yè)中，相當(dāng)當(dāng)數(shù)量的企業(yè)業(yè)已得到了長(zhǎng)長(zhǎng)足的發(fā)展。伴伴隨著時(shí)間延延遞，破舊的的大堂、擁擠擠低速的電梯梯，住家人員員提著菜籃子子與白領(lǐng)職員員同進(jìn)同出的的尷尬，緊張張的停車位、落落伍的大樓外外觀已使他們們?nèi)諠u滋生尋尋求辦公新址址的想法?！颥F(xiàn)有甲級(jí)寫字樓中中的企業(yè)，雖雖然在各方面面的條件較優(yōu)優(yōu)越，但高昂昂的租金、物物管費(fèi)、停車車費(fèi)，低實(shí)用用率，中央空空凋、其中央央送風(fēng)系統(tǒng)使使得空氣質(zhì)量量有所下降，加加上非典時(shí)期期帶來(lái)的恐懼懼感使這些企企業(yè)和員工的的情緒變得焦焦慮不安和無(wú)無(wú)奈，并對(duì)由由此這種高昂昂的代價(jià)產(chǎn)生生動(dòng)搖。新一代健康智能寫寫字樓帶動(dòng)寫寫字樓市場(chǎng)悄悄然進(jìn)入二次次置業(yè)時(shí)代。我司認(rèn)為：上述市市場(chǎng)情況正是是新一代寫字字樓產(chǎn)品的市市場(chǎng)需求動(dòng)力力。未來(lái)的寫寫字樓產(chǎn)品，誰(shuí)誰(shuí)能改善這種種狀況，誰(shuí)能能滿足這種需需求，誰(shuí)就能能成為市場(chǎng)上上的佼佼者。那么這是一個(gè)怎樣樣的市場(chǎng)呢？？★寫字樓的新市場(chǎng)———二次置業(yè)市市場(chǎng)。武漢的寫字樓供大大于求已是不不爭(zhēng)之實(shí)，新新的寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品唯有去爭(zhēng)爭(zhēng)取現(xiàn)仍在舊舊寫字樓中的的企業(yè)，進(jìn)行行重新認(rèn)購(gòu)，重重新選擇，這這便出現(xiàn)了二二次認(rèn)購(gòu)、二二次置業(yè)。效果分析：◎?qū)懽謽嵌沃脴I(yè)屬屬市場(chǎng)空白點(diǎn)點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)者少少；◎本案定位于二次置置業(yè)市場(chǎng)，可可迅速占領(lǐng)市市場(chǎng)營(yíng)銷的至至高點(diǎn)，形成成旺銷；◎本案作為第一個(gè)寫寫字樓市場(chǎng)的的二次置業(yè)樓樓盤，其形象象備受市場(chǎng)關(guān)關(guān)注，可與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案形成成有效差異，避避免同質(zhì)竟價(jià)價(jià)帶來(lái)的利益益損失?！飳懽謽嵌沃脴I(yè)———看準(zhǔn)現(xiàn)代化化。我司認(rèn)為要占有二二次置業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)，首要是實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。無(wú)無(wú)論是外觀設(shè)設(shè)計(jì)、建筑選選材、空間規(guī)規(guī)劃、配套設(shè)設(shè)施都要注入入強(qiáng)烈的現(xiàn)代代元素，以滿滿足企業(yè)現(xiàn)代代化的需求。效果分析：◎現(xiàn)代化是現(xiàn)代企業(yè)業(yè)的必然要求求，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代代化也是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)消費(fèi)者需求求?！颥F(xiàn)代化是功能的升升級(jí)，借此可可有效淡化本本案外觀形象象一般，建筑筑物不夠大氣氣磅礴的弱點(diǎn)點(diǎn)?！颥F(xiàn)代化是一種文化化概念，是**置業(yè)公司企企業(yè)理念的外外延，也是本本案在市場(chǎng)銷銷售中的美麗麗外衣?！镛k公現(xiàn)代化——升升級(jí)企業(yè)發(fā)展展的要求。因此本案市場(chǎng)定位位于已經(jīng)取得得長(zhǎng)足發(fā)展的的中型企業(yè)、務(wù)務(wù)實(shí)進(jìn)步的大大型企業(yè)、開開拓創(chuàng)新的新新型企業(yè)、格格調(diào)高雅的智智慧型企業(yè)。由此建議：將本案建筑按東西西分為A、B兩座，每層層樓規(guī)劃為二二個(gè)銷售單位位，每個(gè)銷售售單位面積約約為500M2。效果分析：◎通過(guò)提高銷售總價(jià)價(jià)來(lái)提升企業(yè)業(yè)檔次，從而而達(dá)到產(chǎn)品的的升華?！蛑匦乱?guī)劃的使用率率由原來(lái)的65%上升為90%，形成與一一般甲級(jí)寫字字樓強(qiáng)烈對(duì)比比優(yōu)勢(shì)?！蛑匦乱?guī)劃后的大空空間格局可減減少在隔墻、電電梯前廳、公公共走道、公公共衛(wèi)生間等等方面的成本本投入，從而而形成價(jià)格優(yōu)優(yōu)勢(shì)?！镩_放、透明——現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)的第第一特性?，F(xiàn)代企業(yè)是開放的的，因此可以以獲得高度優(yōu)優(yōu)化的人才組組合?，F(xiàn)代企業(yè)是透明的的，因此沒(méi)有有明爭(zhēng)暗斗的的企業(yè)內(nèi)耗，只只有清晰的工工作規(guī)程、明明確的工作目目標(biāo)、良好的的經(jīng)營(yíng)效益。適應(yīng)這一現(xiàn)代元素素的建筑空間間也就是開放放透明的空間間。由此建議：本案產(chǎn)品空間規(guī)劃劃為無(wú)隔斷的的開放性空間間，外立面為為通透性較強(qiáng)強(qiáng)的大開間落落地玻璃，最最大限度地展展現(xiàn)通透性。效果分析：◎開放性的空間更能能滿足企業(yè)個(gè)個(gè)性的張揚(yáng)；；◎大開間落地鋼化玻玻璃的應(yīng)用可可有效提升產(chǎn)產(chǎn)品檔次，降降低價(jià)格阻力力；◎使得建筑外觀華麗麗、尊貴，彌彌補(bǔ)了建筑外外形設(shè)計(jì)一般般的缺陷；★健康——現(xiàn)代企業(yè)的需求，也也是現(xiàn)代人本本需求的首要要特性?，F(xiàn)代的企業(yè)是健康康的、向上的的、活力的，因因?yàn)檫@些得以以壯大，具備備可持續(xù)發(fā)展展的無(wú)窮潛力力。積極向上的企業(yè)需需要有健康心心態(tài)的員工。健康的員工需要有有健康自由的的空間環(huán)境。因此，能夠滿足二二次置業(yè)需求求的寫字樓是是在健康文化化倡導(dǎo)下的，是是具有健康空空間的，是具具有健康設(shè)施施的。由此，我司建議：：在空間規(guī)劃上確保保3.3米的層高，讓讓空氣得到更更好的分層排排布。注重自然通風(fēng)，讓讓建筑的南北北優(yōu)勢(shì)得到最最大發(fā)揮；注重采光，最大限限度利用自然然光辦公；注重勞逸結(jié)合，在在頂層平臺(tái)設(shè)設(shè)置健身房，臺(tái)臺(tái)球館、乒乓乓球館，讓白白領(lǐng)在工作之之余放松心情情，改善一下下心肺功能，增增強(qiáng)并保持良良好的體魄。每層衛(wèi)生間處設(shè)置置帶有熱水供供應(yīng)的沖涼房房，讓辛苦工工作的員工松松弛一下神經(jīng)經(jīng)，清醒一下下頭腦，清潔潔一下肌體。效果分析：◎上述方案的實(shí)施簡(jiǎn)簡(jiǎn)單易行，可可操作性強(qiáng)；；◎關(guān)注健康就是關(guān)愛(ài)愛(ài)生命，關(guān)注注健康就是關(guān)關(guān)愛(ài)消費(fèi)者；；◎健康是社會(huì)的潮流流，也是其他他樓盤所不足足的地方，可可有效形成本本案的優(yōu)勢(shì)；；★簡(jiǎn)約——現(xiàn)代的時(shí)尚元素?，F(xiàn)代的社會(huì)物流加加快，信息提提速。人們已已沒(méi)有太多時(shí)時(shí)間去體會(huì)舞舞文弄墨的豪豪情、吟詩(shī)頌頌詞的雅性、花花前月下的浪浪漫、午后陽(yáng)陽(yáng)光的悠閑。他他們要忍受太太多的工作壓壓力，適應(yīng)太太快的社會(huì)節(jié)節(jié)奏，因此簡(jiǎn)簡(jiǎn)約便成為首首當(dāng)其沖的選選擇。由繁雜雜蛻變?yōu)楹?jiǎn)約約，便捷、時(shí)時(shí)尚觸手，一一切自然水到到渠成。由此建議：本案外立面設(shè)計(jì)造造型應(yīng)注重表表達(dá)時(shí)尚的簡(jiǎn)簡(jiǎn)約特性，簡(jiǎn)簡(jiǎn)約的立面、簡(jiǎn)簡(jiǎn)約線條、簡(jiǎn)簡(jiǎn)約的結(jié)構(gòu)。效果分析：◎本案外形設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單單，如按傳統(tǒng)統(tǒng)方法裝飾勢(shì)勢(shì)必造成建筑筑陳舊落伍；；◎簡(jiǎn)單的外形設(shè)計(jì)為為簡(jiǎn)約的外觀觀裝飾提供了了良好的基礎(chǔ)礎(chǔ)，可有效節(jié)節(jié)省成本投入入；◎簡(jiǎn)約的外觀明快，蘊(yùn)蘊(yùn)含著現(xiàn)代的的元素，從使使本案的內(nèi)涵涵與外延得到到高度統(tǒng)一；；★智能、環(huán)保、生態(tài)態(tài)、節(jié)能、獨(dú)獨(dú)立——現(xiàn)代文化的的立體內(nèi)涵。建議：在建筑樓頂設(shè)置太太陽(yáng)能熱水器器，提供熱水水供應(yīng)；設(shè)置水晶陽(yáng)光生態(tài)態(tài)大堂：將A座（東端入入口）B座（兩端入入口）入口建建造鋼化玻璃璃弧型大堂。采采用名貴花崗崗石鋪地，并并引入自然生生態(tài)，把樹木木、山石、流流水作為空間間表達(dá)元素，婉婉約靈動(dòng)自顯顯其中，使其其在豪華與自自然間尋求人人性的親和；；建立高度智能化的的現(xiàn)代商務(wù)倉(cāng)倉(cāng)：將原本規(guī)規(guī)劃為發(fā)展商商辦公的4樓分區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)。一部分作作為發(fā)展商獨(dú)獨(dú)立使用的辦辦公室，另一一部分作為整整棟大樓公用用的現(xiàn)代商務(wù)務(wù)倉(cāng)。設(shè)置帶帶同步翻譯系系統(tǒng)的小型會(huì)會(huì)議廳，設(shè)置置配備電視、可可視電話、投投影儀的產(chǎn)品品演示中心（間間作電視會(huì)議議廳）；在住宅小區(qū)中開辟辟員工餐廳，為為大樓提供員員工就餐服務(wù)務(wù)；配設(shè)滿足500MM2使用的戶式式中央空調(diào)，使使得每戶均可可獨(dú)立使用，并并將主機(jī)設(shè)置置于大樓東西西兩端，避免免空調(diào)機(jī)位對(duì)對(duì)大樓外立面面的影響，同同時(shí)為24小時(shí)公辦提提供便利條件件；采用先進(jìn)的綜合布布線系統(tǒng)、通通訊光纜直接接入戶，并在在每個(gè)樓層設(shè)設(shè)置多個(gè)寬帶帶數(shù)據(jù)端口，為為信息化和信信息升級(jí)留足足空間。★*****寫字樓樓——為本案迅速速建立市場(chǎng)知知名度。建議如下：“*****寫字樓樓”“**”點(diǎn)明本案地點(diǎn)位于于繁華的**路；SHOW旨在表達(dá)達(dá)現(xiàn)代時(shí)尚之之意，是新生生代辦公一族族擁戴者。瞄準(zhǔn)寫字樓二次置置業(yè)的市場(chǎng)空空白點(diǎn)；鎖定中型成長(zhǎng)型企企業(yè)的辦公需需求；倡導(dǎo)健康辦公的新新模式；打造現(xiàn)代簡(jiǎn)約的開開放空間；尋求時(shí)尚與實(shí)用的的完美結(jié)合；；搶占新一代寫字樓樓市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者席位；這就是******寫字樓的策策劃總思路。我司深信，在發(fā)展展商的支持與與幫助下，一一定能夠創(chuàng)造造武漢寫字樓樓銷售力新高高，并為**置業(yè)有限公公司帝造全新新現(xiàn)代的企業(yè)業(yè)品牌形象。4.1項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推廣建議議結(jié)合我們對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品的重新包包裝，加上以以上主題的同同時(shí)推出，本本案面市后將將能夠切中買買家的心理需需求，達(dá)到市市場(chǎng)的轟動(dòng)效效應(yīng)，創(chuàng)造武武漢市場(chǎng)上持持續(xù)旺銷的寫寫字樓。4.1.1推推廣策略在具體推廣過(guò)程中中，結(jié)合我司司十余年從業(yè)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們們將采用以下下推廣手法：：※新聞公關(guān)房地產(chǎn)周刊、報(bào)紙紙、軟稿結(jié)合合硬性廣告的的發(fā)布※廣告推廣確定引導(dǎo)—提出形形象—展現(xiàn)賣點(diǎn)的的策略，科學(xué)學(xué)的預(yù)算，系系統(tǒng)的策劃、新新奇的創(chuàng)意以以及在報(bào)紙上上發(fā)布的廣告告，鎖定目標(biāo)標(biāo)群體，并隨隨時(shí)進(jìn)行廣告告效果的評(píng)估估及廣告媒體體、創(chuàng)意的調(diào)調(diào)整?！鶑V告的推廣頻率我們公司本著少花花錢辦大事的的原則，合理理的分配廣告告投放頻率和和規(guī)模比例，以以最少的投入入達(dá)到最好的的持續(xù)銷售效效果?！黉N深入甲級(jí)寫字樓腹腹地，傳播項(xiàng)項(xiàng)目品牌、品品質(zhì)，固定宣宣傳點(diǎn)，在