武漢知名地產(chǎn)某房地產(chǎn)項目之可行性報告

目錄項目決策背景及摘要HYPERLINK\l"d"外部環(huán)境HYPERLINK\l"e"內(nèi)部因素項目及周邊概況HYPERLINK\l"f"宗地位置HYPERLINK\l"g"宗地現(xiàn)狀HYPERLINK\l"h"項目周邊的社區(qū)配套HYPERLINK\l"i"周邊環(huán)境與景觀HYPERLINK\l"j"大市政配套HYPERLINK\l"k"規(guī)劃控制要點HYPERLINK\l"l"土地價格HYPERLINK\l"m"與作為土地儲備優(yōu)缺點分析法律及政策性風(fēng)險分析項目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀描述HYPERLINK\l"o"合作方式及風(fēng)險評估風(fēng)險防范、總述市場分析總體HYPERLINK\l"p"市場整體簡介HYPERLINK\l"q"東西湖區(qū)住宅市場分析HYPERLINK\l"r"東西湖區(qū)內(nèi)主要競爭樓盤分析HYPERLINK\l"s"東西湖區(qū)內(nèi)市場目標(biāo)客層研究和市場定位規(guī)劃建議HYPERLINK\l"u"規(guī)劃設(shè)計的可行性分析HYPERLINK\l"v"規(guī)劃設(shè)想工程及銷售計劃HYPERLINK\l"a9"工程計劃：HYPERLINK\l"x"銷售計劃：投資收益分析HYPERLINK\l"y"成本預(yù)測HYPERLINK\l"z"稅務(wù)分析HYPERLINK\l"a1"投資測算HYPERLINK\l"a2"項目利潤測算HYPERLINK\l"a3"售價、容積率、成本變化對投資利潤的影響HYPERLINK\l"a4"現(xiàn)金流量測算管理資源配置HYPERLINK\l"a5"機構(gòu)設(shè)置：HYPERLINK\l"a6"人力資源需求及解決：綜合分析與建議HYPERLINK\l"a7"項目優(yōu)勢HYPERLINK\l"a8"項目劣勢HYPERLINK\l"a9"結(jié)論及建議項目決策背景及摘要外部因素在現(xiàn)代中國版圖上，武漢是名副其實的經(jīng)濟地理的心臟。它與香港、北京、上海、重慶等特大城市平均距離約1200公里，是北京——上?！錆h以及武漢——香港——上海兩大金三角的重要一環(huán)。在中國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略總格局中，具有承東啟西、接南轉(zhuǎn)北的戰(zhàn)略支點作用武漢市城區(qū)面積8466平方公里，總?cè)丝跒?40萬人，是華中地區(qū)最大城市；是中國六大工業(yè)基地之一，經(jīng)濟總量在全國15個副省級以上城市中位列第九，綜合實力第六；具有發(fā)展住宅的優(yōu)越基礎(chǔ)；2000年與長春、成都、沈陽、大連等副省級城市比較，武漢主要經(jīng)濟指標(biāo)都排名較前（見下表）數(shù)據(jù)來源：（s_sw15.asp）指標(biāo)名稱西安長春成都沈陽武漢大連南京武漢排序名次人口（萬人）67568010037157404055202GDP(億元)68982413101116.112071110.810202城鎮(zhèn)居民人均可支支配收入(元)63645568764958506763686182334地方財政收入(億億元)46.830.458.7660.269.7780.992.63社會消費品零售總總額(億元)328.47311.2554.21566606488.7419.811實際利用外資金額額(億美元)1.563.62.6510.4413缺9.871固定資產(chǎn)投資(不不含城鄉(xiāng)集體體、私人)(億元)233.44235.2475.9262462268.5412.052由于武漢優(yōu)越的經(jīng)濟地理環(huán)境，在2001年3月召開的全國人大會上，武漢市正式提議將華中經(jīng)濟帶（以武漢為中心）建成為中國的第四經(jīng)濟增長極（繼珠江三角洲、長江三角洲、渤海灣之后）；3月中旬，國務(wù)院又批準(zhǔn)江漢高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園為武漢市第四個國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)（前3個分別為武漢經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)及吳家山國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園）；武漢市已呈現(xiàn)房地產(chǎn)市場迅速、規(guī)范發(fā)展的勢頭，現(xiàn)在是萬科切入武漢的較佳時機。在3月20日舉行的武漢市第一次土地拍賣會，與東西湖區(qū)位置基本相同的后湖地區(qū)，125畝土地拍賣價高達6800萬元，單價約54萬元/畝。東西湖區(qū)是武漢市目前經(jīng)濟發(fā)展最為迅猛的區(qū)域，區(qū)內(nèi)有吳家山國家級海峽兩岸科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園、鑫橋高科技開發(fā)區(qū)等，2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值達32億元，同比增長13．5％；財政收入躍居全市榜首；區(qū)內(nèi)還有金銀湖生態(tài)旅游區(qū)等多個生態(tài)區(qū)，已形成了高科技產(chǎn)業(yè)與生態(tài)保護并重、經(jīng)濟良性循環(huán)的良好態(tài)勢,目前已被湖北省和武漢市列為發(fā)展經(jīng)濟的典范向全省推廣；市長要求該區(qū)要在10年內(nèi)率先實現(xiàn)現(xiàn)代化；此外，武漢市城市規(guī)劃中還把東西湖區(qū)列為導(dǎo)入舊城區(qū)人口的主要區(qū)域；在該區(qū)域進行大規(guī)模住宅開發(fā)符合武漢市整體規(guī)劃；參見：（1）、HYPERLINK\l"a"《武漢市城市總體規(guī)劃》（2）、HYPERLINK\l"b"《武漢市十五規(guī)劃》（3）、HYPERLINK\l"c"《東西湖區(qū)概況及規(guī)劃》東西湖區(qū)政府希望借助萬科的開發(fā)帶動區(qū)域發(fā)展，區(qū)政府對萬科經(jīng)營理念、實力和品牌非常認(rèn)同，大力協(xié)助萬科的進駐，在地塊的選擇、出讓條件方面給予了許多優(yōu)惠，雙方已建立了理想的互信合作關(guān)系；目前的鑫橋、西半島地塊，交通便利、環(huán)境良好，是開展項目的理想地塊；內(nèi)部因素：萬科已進入高速擴張的發(fā)展階段，進入中心城市，向四周輻射，是集團既定的發(fā)展策略；重點開發(fā)武漢，可以發(fā)揮其華中地區(qū)中心城市的區(qū)位優(yōu)勢，逐步延伸至鄭州、長沙、南昌等地；住宅郊區(qū)化發(fā)展是大城市住宅發(fā)展的趨勢，在城郊結(jié)合部進行住宅的大規(guī)模開發(fā)是萬科的一貫優(yōu)勢，也是萬科擴張發(fā)展的重點。在開發(fā)新項目的同時，解決萬科廣場多年的遺留問題項目概況宗地位置東西湖項目位于武漢市西北的東西湖區(qū)，地塊距市中心（建銀大廈）9.6公里，距漢口火車站7公里，距武漢天河國際機場18公里，包括鑫橋地塊與西半島地塊，兩地塊之間相距約4公里；如下圖所示宗地現(xiàn)狀鑫橋地塊位于鑫橋高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園東北角，北側(cè)為金山大道，南側(cè)為工業(yè)園，西側(cè)為臺商投資區(qū)管委會辦公大樓，東側(cè)臨金銀湖之銀水湖；西半島地塊位于金銀湖生態(tài)保護區(qū)之西半島，三面環(huán)湖，西側(cè)為環(huán)湖路；如下圖所示：鑫橋地塊原為零星魚塘，近年進行回填，現(xiàn)地勢平坦，已完成周圍及地塊內(nèi)市政道路的規(guī)劃和施工，現(xiàn)地面自然標(biāo)高為+21米左右，比金山大道低0.7米，比銀水湖平時水位高出約1米；西半島地塊原為養(yǎng)殖、種植用地，現(xiàn)有的魚塘和菜地需要回填和平整，現(xiàn)地面自然標(biāo)高為+20.8米左右，比環(huán)湖路低0.5米，政府規(guī)劃在半島與環(huán)湖路之間挖一條護城河，使西半島成為金銀湖中的金銀島，并免費修建由環(huán)湖路通往地塊的橋梁；鑫橋地塊西南角有部分民房需拆除（住戶已遷走），政府承諾在交地塊前拆完；西半島地塊內(nèi)有一條22kv高壓線橫穿（高壓線走廊占用的地面不計地價），另有一養(yǎng)雞場須拆建（占地400畝）；地下沒有影響房地產(chǎn)開發(fā)的構(gòu)筑物、電纜、暗渠、及其他構(gòu)筑物；地質(zhì)情況：為低洼地回填，局部需采用樁基礎(chǔ)項目周邊的社區(qū)配套交通出行：周邊有包括高等級金山大道（被省長譽為楚天第一路）在內(nèi)的多條重要通道包括：107國道（北京至深圳）、316國道（福州至蘭州）、京珠高速公路（北京至珠海）、武漢市中環(huán)路、武漢市外環(huán)路、天河機場高速公路、漢渝鐵路（武漢至重慶）、漢江航線（陜西至武漢）現(xiàn)有兩路大巴、1路中巴經(jīng)過地塊，區(qū)政府已承諾增加引進公交巴士數(shù)量，同時附近的常青花園目前已有7路大巴到達市內(nèi)各區(qū)域；此外，武漢市十五規(guī)劃地鐵一期工程的起點就設(shè)在附近的常青花園內(nèi)，屆時將可以借用；地塊周邊（包括常青花園內(nèi)）的配套情況如下：主要配套37路、71路534路719、721路路724公交車從東西湖區(qū)政府至至武勝路（漢漢口中心城）常青花園—梨園（武武昌區(qū)）常青花園—紅鋼城城—工業(yè)一路（漢漢陽）常青花園—徐東路路—卓刀泉（漢漢陽）教育投資區(qū)內(nèi)有十二所所中、小學(xué)和和大、中專學(xué)學(xué)校；其中吳吳家山中學(xué)為為市重點中學(xué)學(xué)，東西湖職職業(yè)學(xué)校是國國家重點職業(yè)業(yè)高級中學(xué)，規(guī)規(guī)劃中將新建建24班小學(xué)一所所、9班幼兒園二二所醫(yī)療擁有二級甲等的人人民醫(yī)院和區(qū)區(qū)衛(wèi)生防疫站站文化、體育、娛樂樂設(shè)施有多家合資、獨資資的酒店、賓賓館，緊鄰華華中地區(qū)最大大的高爾夫球球場、武漢市市西郊公園，依依山傍水，可可提供良好的的休閑環(huán)境大型購物中心、主主要商業(yè)和菜菜市場、銀行行、郵局地塊附近常青花園園大型成熟社社區(qū)居住人口口超過3萬人，配套套齊全，有銀銀行營業(yè)部三三處，中型郵郵政局一處，大大型菜市場一一處，商業(yè)娛娛樂中心一處處，其他各類類小型超市、商商鋪齊全。項目周邊環(huán)境項目所在地隸屬金銀湖生態(tài)旅游度假區(qū)，區(qū)內(nèi)風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，保持著良好的自然生態(tài)；大市政配套：目前鑫橋地塊，除煤氣外，水電、電訊、網(wǎng)絡(luò)都已配套完畢；相關(guān)的配套管線埋設(shè)在地塊周邊，規(guī)劃控制要點鑫橋地塊（西半島地塊暫無規(guī)劃）：占地面積：420畝（其中代征地40畝）容積率： 1.1~1.2規(guī)劃總建筑面積： 約32萬M2其中： 住宅面積： 30.36萬M2文教配套（幼兒園）面積：0.18萬M2商業(yè)配套面積：1.2萬M2物業(yè)、會所： 0.18萬M2土地價格拿到土地證的包干價格：（鑫橋地塊）13萬元/畝、（西半島地塊）9萬元/畝；代征地面積約150畝，價格減半計算；總地價約為1.7億。土地升值潛力初步評估；宗地具有優(yōu)越的地理位置與自然環(huán)境，周邊配套完善，交通方便，已有大規(guī)模社區(qū)，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相當(dāng)迅猛，是政府規(guī)劃發(fā)展的重點地區(qū)，具備很大的增值潛力。隨著政府對土地供應(yīng)的限量控制，武漢市整體土地市場的升溫是必然趨勢。在3月20日舉行的武漢市第一次土地拍賣會，與東西湖區(qū)位置基本相同的后湖地區(qū)，125畝土地拍賣價高達6800萬元，單價約54萬元/畝，比本地塊地價高出4倍。立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析；武漢房地產(chǎn)市場正處在上升期，根據(jù)我們與億房網(wǎng)的消費需求意向調(diào)查顯示及市場樓盤供應(yīng)情況，武漢市民已能接受郊區(qū)居住模式，大量的人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，立即開發(fā)，可以及時占領(lǐng)市場，延緩開發(fā)則會錯過占領(lǐng)市場的最好機會；西半島地塊周圍配套暫時不夠完善，擬作為短期儲備，兩年后開發(fā)。法律及政策性風(fēng)險分析項目用地法律手續(xù)現(xiàn)狀鑫橋地塊法律現(xiàn)狀如下：土地所有權(quán)：國有土地使用權(quán)歸屬東西湖區(qū)政府，征地批文見：省府1998年為東西湖區(qū)府補批之《用地申請表》，上載明同意征地995畝；原立項為：“金融中心”現(xiàn)規(guī)劃土地用途為工業(yè)用地；說明：地塊原為國有農(nóng)場之農(nóng)用地，96年東西湖區(qū)在未依法履行征用報批手續(xù)的情況下，違法征用了該地塊并批準(zhǔn)燕興公司在此建設(shè)金融中心的立項、許可該公司使用該地塊；98年經(jīng)武漢市規(guī)劃國土局查處（罰款），該公司退出，東西湖區(qū)應(yīng)武漢市要求補辦了用地手續(xù)——即上述《用地申請表》。西半島地塊法律現(xiàn)狀如下：土地所有權(quán)：國有土地使用權(quán)歸屬：其中有400畝屬東西湖區(qū)與美國一公司合資之養(yǎng)雞場（武土征[1992]041號），另有約1000畝屬東西湖區(qū)政府下屬之國有農(nóng)場，辦理征地手續(xù)需約一年時間；原立項為：400畝立項為養(yǎng)雞場，其余無立項現(xiàn)規(guī)劃土地用途：生態(tài)旅游區(qū)用地（尚無更詳細(xì)的規(guī)劃）合作方式及風(fēng)險評估合作方為東西湖區(qū)政府主要合作條件：萬科以國有土地使用權(quán)出讓方式取得兩地塊的商品住宅土地使用權(quán)，并負(fù)責(zé)兩地塊的投資建設(shè)、開發(fā)、銷售工作。東西湖區(qū)政府負(fù)責(zé)完成項目計劃立項、規(guī)劃調(diào)整、征地、拆遷安置補償、土地出讓、辦理國有土地使用權(quán)證、協(xié)助報批報建等手續(xù)和雙方約定的工作；保證兩地塊商品房住宅土地使用權(quán)出讓到萬科名下的合法性；區(qū)政府提供的優(yōu)惠政策包括：減免20%營業(yè)稅，所得稅兩免三減半（各地塊分別計算），非東西湖項目的所得稅抵扣地價、基礎(chǔ)設(shè)施配套費由80元/平方米降至25元/平方米等等付款方式：在拿到土地證時支付土地證所載面積土地地價的50%，余款在開發(fā)周期內(nèi)付清，其中西半島地塊需在我方提出用地申請后（2年內(nèi)）開始分期辦理土地證合作風(fēng)險控制：由于合作方為東西湖區(qū)政府，合作方式上的法律風(fēng)險較低；鑫橋地塊已具備土地出讓條件，不存在取得土地使用權(quán)的法律障礙西半島地塊400畝已出讓部分須先由政府收回方可另行出讓，另約1000畝須先經(jīng)農(nóng)用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的報批手續(xù)才可出讓。東西湖區(qū)政府承諾全面負(fù)責(zé)西半島1000畝之征地報批和400畝的收回（提前終止與養(yǎng)雞場之土地使用權(quán)出讓協(xié)議）工作；但仍然存在報批能否被批準(zhǔn)、400畝已出讓土地能否提前收回的不確定性風(fēng)險。針對西地塊上述不確定風(fēng)險，擬在合同中采取對西半島地塊只預(yù)付少量定金，并且將定金付款與上述法律手續(xù)辦理相結(jié)合的對策，降低我方風(fēng)險。東西湖區(qū)是武漢市下屬郊區(qū)，依武漢市有關(guān)規(guī)定，東西湖區(qū)內(nèi)土地除征地手續(xù)外其他手續(xù)均在區(qū)內(nèi)辦理。因此，除征地之外的其他變更手續(xù)的風(fēng)險較小，辦理時間也較易控制。由于鑫橋地塊原為違法用地，存在徹底解決歷史遺留事項的問題；將在合同中寫明由政府負(fù)責(zé)排除第三方干擾；為促使東西湖區(qū)積極辦理西半島地塊報批手續(xù)，將在合同中寫明適用雙倍返還定金條款；付款方式上，我方付款進度與對方辦理相關(guān)法律手續(xù)及完成交地工作相配合?？傮w評價：金銀湖項目法律風(fēng)險較低，具備法律上的可行性。市場分析總體市場簡述武漢市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向：根據(jù)武漢市《“十五”計劃綱要》，在2001-2005年期間，武漢市將構(gòu)筑城市空間布局和功能分區(qū)，在市郊和遠(yuǎn)城市重點推進具有一定規(guī)模并組團式布局的衛(wèi)星城建設(shè)，發(fā)展市域城鎮(zhèn)體系。重點在二環(huán)線以外地區(qū)開發(fā)建設(shè)一批規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)美、管理先進的居住新區(qū)。爭取五年開發(fā)建設(shè)量達到2000多萬平方米，居住人口100萬人左右，以配合舊城區(qū)成片改造，疏散舊城人口密度，創(chuàng)造城市人居環(huán)境。要形成適應(yīng)不同層次居民的有效需求，具有成片開發(fā)和多層次住房供應(yīng)特色的大型示范性居住新區(qū)。東西湖地塊的位置（緊鄰中環(huán)線）以及萬科的開發(fā)模式都符合武漢市整體發(fā)展規(guī)劃趨勢；參見HYPERLINK\l"b"《武漢市十五規(guī)劃》武漢市房地產(chǎn)市場化程度較低，房價長期處在過低的價位，與經(jīng)濟水平明顯不相稱，房價的上漲空間較大。這集中表現(xiàn)在武漢市公房大規(guī)模建設(shè)、銷售，經(jīng)濟適用房超量開發(fā)，以及土地市場的不規(guī)范操作。自94年至2000年，武漢經(jīng)濟適用房共竣工326萬平方米，年均60萬平方米，與商品住宅的年供應(yīng)量相比過多，低成本、低售價的經(jīng)濟適用房影響了商品房價的上升，也影響了土地規(guī)范出讓，土地的價值被明顯低估；98-2000年武漢市的數(shù)據(jù)如附表；而市場化程度較高的深圳，99年商品住宅銷售400萬平方米，福利房、微利房總共竣工80萬平方米，比率僅約20%；98年99年2000年商品住宅銷售量199216244經(jīng)濟使用房606065所占比率30%28%27%附表：數(shù)據(jù)來源：武漢房地局：（）由于上述原因，導(dǎo)致武漢市目前商品房價處于較低的價位，與其經(jīng)濟水平極不相稱；武漢市2000年商品住宅均價為1984元/平方米；參照建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)，只能算4類城市水平；而2000年武漢多項經(jīng)濟指標(biāo)已超過了二類城市大連。據(jù)武漢市房地局預(yù)測，“十五”期間，武漢市住宅市場每年將投資100億，年竣工面積將達到500萬平方米，與此同時，經(jīng)濟適用房的年竣工量將固定在60萬平米左右；隨著市場需求的增大和經(jīng)濟適用房影響的減小，預(yù)計商品住宅售價將逐步向正常價位上升。以上數(shù)據(jù)載自《武房指數(shù)》近年來武漢市整體房地產(chǎn)市場處于穩(wěn)步攀升期，施工、竣工及銷售量持續(xù)升高；其中99年增長幅度較大主要是因為福利分房結(jié)束時的搶購行為。個人購房已經(jīng)成為市場主體，98年由于集團購房的停止以及貨幣化房改的實施，將個人引向了商品市場，根據(jù)<<武房指數(shù)>>公布,2000年個人購房率為86.43%。當(dāng)?shù)刂饕_發(fā)商介紹：截至99年底武漢市房地產(chǎn)開發(fā)年檢合格的企業(yè)596家，資質(zhì)等級為一級的企業(yè)僅7家，其余多數(shù)為三級企業(yè)。99年平均每家開發(fā)企業(yè)開發(fā)投資額為1530萬元。單位：萬元，萬平米，億元，元/平米公司名稱代表項目當(dāng)年完成投資當(dāng)年施工面積現(xiàn)房銷售面積現(xiàn)房銷售金額現(xiàn)房銷售單價武漢寶安房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司南湖花園4850021.7517.00270221599武漢市住宅統(tǒng)建辦辦公室千禧園3387017.358.80195472224武漢市城市綜合開開發(fā)集團有限限公司萬松園小區(qū)4282780.3011.20215501924武漢新世界康居發(fā)發(fā)展有限公司司常青花園3518964.7315.53205761325武漢宏宇實業(yè)有限限責(zé)任公司玉龍島花園1390013.505.70132842331東西湖區(qū)住宅市場成長狀況形成時間及購買人群變化：東西湖區(qū)住宅市場始于95年常青花園的開發(fā)，通過大規(guī)模的居住小區(qū)形式、以低價位（初期以經(jīng)濟適用房為主）在較短時間內(nèi)實現(xiàn)居住人口的導(dǎo)入；隨著配套的逐步完善、人氣的聚集，以及周邊固有的良好自然環(huán)境，住宅市場逐漸形成。常青花園片區(qū)、金銀湖片區(qū)初期以集團購買為主（初期以經(jīng)濟適用房入市），后期逐漸向個人購房轉(zhuǎn)變，個人購房率90%以上；客戶初期是東西湖區(qū)附近人口，現(xiàn)已逐步擴大到漢口市區(qū)。各檔次住宅在東西西湖區(qū)分布狀狀況東西湖區(qū)內(nèi)的商品品住宅集中在在三個片區(qū)，從從東往西分別別是常青花園園、金銀湖區(qū)區(qū)、吳家山區(qū)區(qū)；除常青花園四期外外，均是以大大規(guī)模、面向向工薪階層的的低品質(zhì)產(chǎn)品品為主。區(qū)域基本特征產(chǎn)品特征產(chǎn)品檔次A張公堤外，機場路路以東以占地4000畝畝的常青花園園為代表，經(jīng)經(jīng)過5年建設(shè)，在在常青花園范范圍內(nèi)交通、商商業(yè)配套已較較為完善，成成為東西湖區(qū)區(qū)人口遷入的的主要區(qū)域以大規(guī)模的小區(qū)形形式為主，產(chǎn)產(chǎn)品類型以多多層為主。在在常青花園周周邊借助其輻輻射效應(yīng)，亦亦分布有中小小規(guī)模的小區(qū)區(qū)（如將軍花花園），產(chǎn)品品類型與常青青花園類似，以以攫取相同的的客戶群以面向工薪層的低低檔產(chǎn)品為主主，產(chǎn)品售價價在1400~~1700元/㎡之間。常青青花園四期依依靠成熟社區(qū)區(qū)優(yōu)勢及品質(zhì)質(zhì)的提升，均均價1700元/㎡。B金銀湖周邊規(guī)劃為生態(tài)保護區(qū)區(qū)，華中地區(qū)區(qū)最大的高爾爾夫球場亦坐坐落于此，擁擁有絕佳的生生態(tài)居住環(huán)境境。該區(qū)域的的開發(fā)目前處處于起步狀態(tài)態(tài)，以碧?；ɑ▓@為代表。以中等規(guī)模的小區(qū)區(qū)形式為主，產(chǎn)產(chǎn)品類型以別別墅為主。以低檔產(chǎn)品為主，有有少量高檔產(chǎn)產(chǎn)品,產(chǎn)品售價在1400~23300元/㎡之間。個個案達到4800元/㎡C吳家山東西湖區(qū)人民政府府所在地，亦亦屬于吳家山山臺商投資區(qū)區(qū)。鎮(zhèn)上形成成了相對較完完善的商業(yè)配配套，但離漢漢口市區(qū)較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，交通不便便。以中小規(guī)模的小區(qū)區(qū)形式為主,產(chǎn)品以多層層為主,亦有少量別別墅主要面向吳家山鎮(zhèn)鎮(zhèn)及周邊區(qū)域域的居民，以以低檔產(chǎn)品為為主售價在900-11300元/㎡之間。東西湖區(qū)住宅售價價走勢分析東西湖區(qū)憑借優(yōu)越越的經(jīng)濟、自自然條件，房房價具有較大大的升值空間間，據(jù)武房指指數(shù)的調(diào)查，2000年東西湖漲漲幅已居全市市之榜首。通過東西湖區(qū)與其其他區(qū)域住宅宅產(chǎn)品的比較較，可以看到到高品質(zhì)的中中檔產(chǎn)品仍是是該區(qū)域市場場的空白點；；如果東西湖湖區(qū)內(nèi)有高品品質(zhì)的中檔住住宅，預(yù)計會會帶動房價有有較大幅度的的上升。東西湖區(qū)內(nèi)的多層層個盤與其他他區(qū)有代表性性的多層個盤盤的銷售比較較見下表：可可見東西湖區(qū)區(qū)內(nèi)常青花園園這樣成熟小小區(qū)的產(chǎn)品均均價與后湖、南南湖區(qū)域（同同屬城郊結(jié)合合部區(qū)域或新新興開發(fā)的居居住區(qū)域）內(nèi)內(nèi)的同類產(chǎn)品品持平，但與與一些中檔產(chǎn)產(chǎn)品仍有300-4400元的價差。東西湖區(qū)內(nèi)碧?；ɑ▓@的別墅價價格由于品質(zhì)質(zhì)低比其他區(qū)區(qū)域的同類產(chǎn)產(chǎn)品也有400元左右的價價差。擁有規(guī)模效應(yīng)的項項目價格趨升升。常青花園東西湖區(qū)域可以分分為常青花園園周邊、金銀銀湖周邊、吳吳家山三個區(qū)區(qū)域，區(qū)域內(nèi)內(nèi)住宅售價由由東往西呈階階梯狀分布，常常青花園附近近的項目由于于規(guī)模效應(yīng)，價價格比同類產(chǎn)產(chǎn)品高300元常青花園區(qū)內(nèi)主要競爭樓盤盤分析常青花園常青花園項目位于于金銀湖項目目地塊的東北北方，直線距距離不到2公里，占地面面積4000畝，規(guī)劃總總建筑面積360萬平方米，目目前竣工1000萬平方米，是是華中地區(qū)最最大的居民小小區(qū)，由香港港新世界集團團投資。已經(jīng)經(jīng)完成開發(fā)的的三期規(guī)模分分別為21、19、19萬平米，合合計59萬平米，其其中住宅56萬平米，目目前銷售率達達90%以上。第四四期29萬平米今年年推出，從規(guī)規(guī)劃、環(huán)境、配配套等比前三三期有較大提提升，至今銷銷售率已達990%以上，并爭取取到建設(shè)部智智能化試點小小區(qū)。該項目前三期的銷銷售均價分別別為900元/平米、1100元/平米和1300元/平米，20000年推出的第四四期均價為1700元/平米，增長長幅度為89%，其中中臨中央花園園部分售價達達2000元以上。在最最初推出時因因為地理位置置的關(guān)系銷售售艱難，主要要是靠集團購購買。隨著配配套的逐步完完善，產(chǎn)品品品質(zhì)的提升，逐逐漸將成為中中檔房消費熱熱點。競爭分析：經(jīng)過55年的開發(fā)，該該項目已形成成規(guī)模優(yōu)勢，聚聚集了人氣，該該項目將構(gòu)成金金銀湖項目的的直接競爭。我我們將從萬科品牌牌、居住理念念、規(guī)劃設(shè)計計、住宅性能能、營銷策劃劃、物業(yè)管理理等方面加強強本項目優(yōu)勢勢。此外，從從項目本身條條件，本項目目在環(huán)境上相相比常青花園園具備臨湖優(yōu)優(yōu)勢。碧?；▓@碧?；▓@碧?；▓@項目位于于宗地北面，金金山大道北側(cè)側(cè)，是具政府府背景的宏宇宇實業(yè)公司（三三級企業(yè)）開開發(fā)的第二個個大規(guī)模樓盤盤。項目規(guī)劃劃建筑面積330萬M2，以別墅與與花園洋房為為主。碧?；▓@該項目緊鄰宗地，但但產(chǎn)品品質(zhì)較較低，無鮮明明特色，營銷銷手段落后，主主要依靠在鬧鬧市區(qū)散發(fā)宣宣傳單的手法法。該項目主主要依靠低價價策略及臨湖湖景為主要賣賣點，湖邊別別墅最高價為為2340元/M2?？傮w銷售售率在60%%左右。主要要面向漢口二二次置業(yè)者、小小生意人及吳吳家山臺商投投資區(qū)內(nèi)企業(yè)業(yè)的職工。競爭分析：由于該該項目的品質(zhì)質(zhì)較低，項目目市場定位、客客戶層面與本本項目有較大大差異性，對對本項目競爭爭性較低。目標(biāo)客層研究和市市場定位客戶層購房傾向研研究，我們與與億房網(wǎng)于2001年2月23-28日進行了以以市場需求為為主的中檔市市場調(diào)查，有有效問卷為600份。發(fā)現(xiàn)相相關(guān)的市場規(guī)規(guī)律：對購房區(qū)域的選擇擇方面：從分析表中可以看看出：購房者對跨江購房房存在較大的的心理障礙，漢漢口、武昌、漢漢陽的潛在購購房者絕大多多數(shù)均會在目目前居住或工工作區(qū)域選擇擇房源；在購房區(qū)域的選擇擇上，從江岸岸、江漢、橋橋口、東西湖湖4個漢口地區(qū)區(qū)來看，東西西湖區(qū)域僅次次于漢口中心心區(qū)，比例達達到23%，遠(yuǎn)高于同同為郊區(qū)化住住宅區(qū)的后湖湖區(qū)域，這主主要得益于常常青花園5年開發(fā)帶動動區(qū)域人氣，以以及金銀湖區(qū)區(qū)域宜人的自自然環(huán)境；在購房區(qū)域的選擇擇上，居住區(qū)區(qū)域影響要大大于工作區(qū)域域?qū)彿繀^(qū)域域的影響?？偪傮w來講，首首選購房區(qū)域域與工作區(qū)域域大致在相同同區(qū)域，但其其分布情況與與居住區(qū)域與與購房區(qū)域的的分布情況相相比較為分散散，即已居住住在漢口的客客戶比在漢口口工作的客戶戶更傾向于選選擇東西湖作作為購房區(qū)域域。購房價格分析從總價情況來看，15萬至25萬的總價為為普遍能承受受的價格。不不同的職業(yè)從從業(yè)者顯現(xiàn)出出大致相同的的承受趨向，都都以15—20萬元為主。公務(wù)員、經(jīng)理層、律律師、教師、醫(yī)醫(yī)生、高科技技行業(yè)從業(yè)人人員、金融機機構(gòu)從業(yè)人員員、公司職員員、對20—25萬元的總價價選擇上顯出出與15—20萬元總價大大致相同的接接受程度。產(chǎn)品定位及目標(biāo)客客戶層的判斷斷，根據(jù)調(diào)查查分析，我們們確定產(chǎn)品定定位及目標(biāo)客客戶層為：產(chǎn)品定位：東西湖湖區(qū)大規(guī)模、高高品質(zhì)的中檔檔住宅。目標(biāo)客戶層：內(nèi)環(huán)線與二環(huán)線之之間區(qū)域距本本項目僅15-20分鐘車程，區(qū)區(qū)內(nèi)有大量新新興企業(yè)、外外企、合資企企業(yè)、學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、政府事事業(yè)單位、“武漢華爾街”建設(shè)大道匯匯聚各類金融融機構(gòu)，上述述機構(gòu)從業(yè)人人員收入處于于中等水平，經(jīng)經(jīng)濟來源較穩(wěn)穩(wěn)定，購房的的愿望也最迫迫切。區(qū)內(nèi)獨獨立經(jīng)商人士士、律師、會會計師、咨詢詢機構(gòu)匯聚，具具有較強的購購買力。上述述人員素質(zhì)較較高，也易對對萬科認(rèn)同，是主要的潛在客戶群。內(nèi)環(huán)線內(nèi)長江一橋橋、二橋之間間的江北核心心區(qū)域內(nèi)中等等收入家庭是是本項目潛在在的購買者。江北核心區(qū)是漢口的商業(yè)金融中心，人口密集，購買力較強。一橋、二橋附近由于交通便利，樓盤相對集中，主要針對的是核心區(qū)中高收入者，以及部分武昌居住在大橋附近的跨江買樓者。但樓盤的價位較高，規(guī)模小，小區(qū)環(huán)境較差，高品質(zhì)樓盤不多。這個區(qū)域內(nèi)中等收入家庭是本項目潛在的購買者。東西湖開發(fā)區(qū)內(nèi)目目前除了常青青花園和碧海海花園外沒有有較好的住宅宅，區(qū)內(nèi)的外外資企業(yè)白領(lǐng)領(lǐng)是最直接的的客戶群。規(guī)劃設(shè)計初步分析析規(guī)劃設(shè)計的可行性性分析我們將把本項目開開發(fā)為融入萬萬科12年房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗、萬萬科先進的居居住理念、風(fēng)風(fēng)光優(yōu)美的濱濱湖住宅，成成為武漢三鎮(zhèn)鎮(zhèn)最適合人居居住的國家康康居示范小區(qū)區(qū)，引導(dǎo)武漢漢的居住文化化、模式進入入新的階段。并并以此項目為為起點，在武武漢進行大規(guī)規(guī)模住宅開發(fā)發(fā)；按規(guī)劃要點對鑫橋橋地塊做出初初步規(guī)劃如下下圖：具體分析為以下幾幾點：金山大道是開發(fā)區(qū)區(qū)新建的城市市綜合性主干干道，東接機機場高速，向向西直通107國道，路面面為雙向6車道，各種種市政管線已已一次敷設(shè)到到位，具有較較好的市政配配套設(shè)施。一一期開發(fā)地塊塊北邊界緊鄰鄰金山大道，中中間規(guī)劃有1100米寬的綠化隔隔離帶，可有有效屏蔽各種種污染，并易易于組織人車車流線，還可可縮短區(qū)內(nèi)道道路和各種市市政管線的接接駁距離，有有效節(jié)省建設(shè)設(shè)投資。擬開發(fā)地塊距常青青花園（占地地4000畝，武漢市市已成規(guī)模的的小區(qū)）不到到3公里，根據(jù)已已作的市場調(diào)調(diào)研分析報告告及常青花園園的入住率看看，武漢市民民已基本上形形成了居住在在城郊結(jié)合部部的居家觀念念。該地塊附附近已推出的的高爾夫城市市花園、碧海海花園，目前前武漢市較大大規(guī)模的中高高檔住宅。因因此我公司擬擬借助周邊樓樓盤已形成的的人氣，在此此區(qū)域內(nèi)推出出高品質(zhì)中檔檔住宅，滿足足不同客戶的的需求。金山大道在該地塊塊內(nèi)尚沒有影影響小區(qū)景觀觀的各類因素素，因而我們們小區(qū)能夠通通過規(guī)劃設(shè)計計控制沿金山山大道的街景景立面，創(chuàng)造造良好的城市市景觀及小區(qū)區(qū)外部視覺形形象，創(chuàng)造居居住氣氛，提提供良好的銷銷售環(huán)境，然然后向南分期期分批逐步開開發(fā)。臨街?jǐn)M規(guī)劃配套公公建及會所，使其不僅滿足小區(qū)內(nèi)居民的需要，而且服務(wù)于社會，以提高配套公建的使用效率，并于開發(fā)前期聚集人氣。在一期開發(fā)部份擬擬以6層的多層為為主，輔以少少量3-4層TOWNHHOUSE。戶型配置根根據(jù)現(xiàn)有市場場調(diào)查情況，以以較為好賣的的三房110~1330平方米、二房80~90平方米為主，盡盡量多樣化，待待銷售后看市市場反映，進進行調(diào)整。戶戶型設(shè)計擬通通過樣板間的的展示引導(dǎo)武武漢的客戶，成成功后再在后后期推廣。在景觀設(shè)計中充分分利用現(xiàn)有的的金銀湖的水水景資源及自自然風(fēng)光，豐豐富人文環(huán)境境，做到自然然與人文并舉舉，創(chuàng)造生態(tài)態(tài)型的人文環(huán)環(huán)境。由于小區(qū)的規(guī)模較較大，在物業(yè)業(yè)管理上通過過總體規(guī)劃布布局形成以半半開敞半封閉閉的小區(qū)道路路將小區(qū)劃分分為各個居住住組團，以組組團為單位進進行封閉式管管理的居住模模式。建議規(guī)劃設(shè)計要點點：建筑形式：色彩明快的現(xiàn)代建建筑風(fēng)格，以以4~6層的住宅為為主，輔以部部份TOWNHHOUSE和少量別墅墅。各組團的的建筑風(fēng)格統(tǒng)統(tǒng)一，通過色色彩的變化和和局部的立面面變化增加可可識別性。景觀設(shè)計：園林設(shè)計將配合建建筑設(shè)計的平平面布局和地地形特征，使使戶外景觀與與建筑空間有有機地融為一一體，使住戶戶不管在地面面還是在樓上上，均可欣賞賞到優(yōu)美的景景觀。環(huán)境的設(shè)計對私人人空間、半私私人空間和公公共空間將進進行不同的處處理。每個組組團形成主題題空間，各主主題空間將設(shè)設(shè)有與主題相相關(guān)的花園、噴噴泉或雕塑，并并設(shè)花架和座座椅，供戶外外休憩用。此此外，各主題題花園的布局局或設(shè)計將充充分考慮人流流、景觀及噪噪音等各方面面因素。強調(diào)細(xì)部設(shè)計，如如特色涼亭、景景柱、欄桿、基基座、花壇及及景墻等。并并利用具有特特色的植物材材料、花壇、鋪鋪地材料、水水景、裝飾墻墻及基座等，作作以點綴，以以突出豪華、自自然或溫馨等等主題氣氛。植物設(shè)計將強調(diào)四四季色彩變化化，以植物的的形、色、香香等特征來創(chuàng)創(chuàng)造出一個詩詩情畫意的環(huán)環(huán)境。植物材材料將采用適適合武漢生長長的植物做多多層次的密集集種植，并布布置于住宅與與車道之間，以以減少噪音、遮遮擋不良的視視野。鋪地材料的質(zhì)地和和顏色與建筑筑材料協(xié)調(diào)，并配合其它景觀材料，合理地安排深淺色彩的搭配。在建筑物及停車場的出入口及公眾廣場中將配以特色鋪裝材料，這樣既能滿足功能要求，又能創(chuàng)造出悅目及舒適的地面景觀。按不同年齡組兒童童的要求布置置有主題性的的游戲場；并并提供不同的的戶外空間，以以供各式的動動態(tài)活動，如如集體、運動動及娛樂活動動等。戶型比、戶型面積積：住宅：4~6層，沿沿金銀湖邊設(shè)設(shè)少量別墅。戶型配置：平層或錯層： 770%2房2廳單衛(wèi)15%%800~90MM23房2廳雙衛(wèi)45%%1110~1300M24房2廳雙衛(wèi)10%%1330~1400M2復(fù)式或三錯層：110%4房2廳三衛(wèi)5%1500~160MM25房3廳三衛(wèi)5%160~~180M2TOWNHOUSSE15% 200~3000M2別墅：5%250-350M2車位：小車車位平平均二戶一個個，自行車、摩摩托車車位平平均二戶一個個。商業(yè)、會所：沿金金山大道、環(huán)環(huán)湖路和小區(qū)區(qū)內(nèi)主要市政政道路布置商商業(yè)設(shè)施和會會所。商業(yè)設(shè)施：：100000~120000M24、交通組織:整個小區(qū)利用外圍圍環(huán)形車道，結(jié)結(jié)合半地下車車庫、架空層層外側(cè)以及主主要道路兩側(cè)側(cè)通車，將機機動車活動范范圍限制在組組團庭院外圍圍。道路設(shè)計計貫徹“通而不暢，順順而不穿”的原則，以以限制區(qū)內(nèi)車車速、噪音，確確保小區(qū)內(nèi)的的安靜及交通通安全?；颈緦崿F(xiàn)人車分分流。工程及銷售計劃鑫橋地塊（約4220畝）：2001年2002年2003年2004年第一期（8萬）第二期（6萬）第三期（6萬）第四期（6萬）第五期（6萬）第一期（8萬平方方米）2001年3月底底簽訂土地出出讓合同并開開始規(guī)劃設(shè)計計2001年8月開開工2001年10月月底封頂2001年10月月中開始內(nèi)部部認(rèn)購2001年11月月正式預(yù)售（一一期均價為1900元/平方米）2002年6月入入伙第二期（6萬平方方米）2001年12月月完成設(shè)計2002年2月開開工2002年6月預(yù)預(yù)售2002年12月月入伙（二期期均價為2100元/平方米）第三期（6萬平方方米）2002年6月開開工2002年10月月預(yù)售2003年6月入入伙（三期均均價為2300元/平方米）第四期（6萬平方方米）2003年2月開開工2003年6月預(yù)預(yù)售2003年12月月入伙（四期期均價為2400元/平方米）第五期（6萬平方方米）2003年6月開開工2003年10月月預(yù)售2004年6月入入伙（五期均均價為2400元/平方米）西半島地塊（約11400畝）：2004年2月開開工，每年開開工面積為20萬平方米，分分5年完成開發(fā)發(fā)，銷售均價價自2000元/平方米（2004年）、2100元/平方米（2005年）、2200元/平方米（2006年）、2300元/平方米（2007年）、2400元/平方米（2008年）、由于市場原因，此此計劃僅為初初略計劃，待待鑫橋地塊銷銷售后根據(jù)區(qū)區(qū)域市場發(fā)展展情況再行調(diào)調(diào)整。財務(wù)分析與評價由于鑫橋項目規(guī)劃劃要點已基本本明確，而且且最先開發(fā)，只只對鑫橋項目目測算如下：：成本構(gòu)成成本匯總表序號成本項目建筑面積（萬平米米）總成本（萬元）單位成本（元/mm2）一土地獲得價款31.926706210.091政府地價31.925,200162.912市政配套費31.9279825.003合作款項31.92-0.004紅線外市政配套31.9250015.665拆遷補償費31.92-0.006契稅31.922086.52二開發(fā)前期準(zhǔn)備費31.924,496140.851勘察設(shè)計費31.921,21037.90①勘察丈量費31.92732.28◆座標(biāo)放線收費31.9230.10◆規(guī)劃紅線定位費31.92260.80◆沉降觀測費31.92280.88◆房屋測丈費31.92160.50②規(guī)劃設(shè)計費31.921,11735.00③建筑研究用房31.92200.632報批報建費31.922,80787.95①政府報批報建費31.9270722.14◆人防易地建設(shè)費31.922558.00◆公共消防設(shè)施配套套費31.92481.50◆抗震審查費31.9220.05◆城市生活垃圾服務(wù)務(wù)費31.9231910.00◆城市建設(shè)工程招（議議）標(biāo)服務(wù)費費31.92150.46◆合同管理費◆建設(shè)項目環(huán)境影響響評價費31.9250.16◆水利建設(shè)基金31.92631.97②增容費31.922,10165.81◆供水設(shè)施補償費31.9294129.47◆供電貼費(取消增增容費)31.9240112.55◆煤氣增容費31.9275923.783三通一平費31.9231910.00◆臨時道路31.92963.00◆臨時用電31.921284.00◆臨時用水31.92642.00◆場地平整31.92321.004臨時設(shè)施費31.921605.00◆臨時圍墻31.92642.00◆臨時辦公室31.92963.00三主體建筑工程費31.9224,114755.461基礎(chǔ)工程費31.921,30941.022結(jié)構(gòu)工程31.9211,777368.953建筑工程31.9211,028345.49四主體安裝工程費31.925,044158.031水衛(wèi)消防工程31.921,21838.172采暖工程31.921,55248.623電氣照明工程31.922,27471.24五社區(qū)管網(wǎng)工程費31.924,208131.841室外給排水系統(tǒng)31.9279825.002室外采暖系統(tǒng)31.9247915.003室外高低壓系統(tǒng)31.921,56849.11①高壓設(shè)備31.9249015.35◆高壓環(huán)網(wǎng)柜31.92862.69◆柴油發(fā)電機組31.922949.21◆變壓器31.921103.45②低壓設(shè)備31.921,07833.76◆低壓配電柜31.9244013.78◆動力配電箱31.9236011.28◆電表箱31.92501.57◆照明配電箱31.9260.17◆泵類配電箱31.92130.41◆各類檢測箱31.92270.85◆戶配電箱31.921825.714室外消防系統(tǒng)31.9231910.005室外智能化系統(tǒng)31.921,04532.72◆國產(chǎn)樓宇對講31.922136.66◆進口家庭防盜報警警31.922738.56◆進口閉路監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)31.9231910.00◆感應(yīng)式IC卡停車車\門禁31.92501.57◆消防報警對講31.92200.63◆進口背景音樂100.31◆自動抄表系統(tǒng)31.921605.00六園林環(huán)境費31.922,46677.261環(huán)境設(shè)計費31.921605.002綠化建設(shè)費31.9249015.353建筑小品31.921755.48◆項目標(biāo)志150.47◆小品（含雕塑等）401.25◆噴泉及水景31.92351.10◆花池31.92250.78◆座椅150.47◆花盆/垃圾桶等31.92150.47◆小區(qū)入口300.944道路廣場建造費95830.005圍墻建造費2056.436室外照明1605.007室外零星工程31910.00七配套設(shè)施費31.9291228.581游泳池31.921203.762會所31.9239512.363幼兒園31.9232310.114公交車站31.92250.785網(wǎng)球場31.92501.57八開發(fā)間接費31.924,664146.111工程管理費31.921,00431.47◆行政費用31.9285026.63◆標(biāo)底審查費31.92371.15◆工程預(yù)算定額測定定費31.92220.69◆工程質(zhì)量監(jiān)督費31.92662.07◆安全監(jiān)督費31.92290.922利息31.9279825.013營銷費用31.921,73654.394物業(yè)完善費31.9282525.845不可預(yù)見費31.923009.40開發(fā)成本合計31.9252,6111648.21可售面積單位成本本31.5652,6111667.01九期間管理費31.922,00062.661管理費用31.921,10034.462銷售費用31.9290028.203財務(wù)費用31.92項目總投資31.9254,6111710.86稅務(wù)分析：項目所在地房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)稅收政政策營業(yè)稅：按營業(yè)收收入*5%計繳；；（本項目所所繳營業(yè)稅額額20%抵作地價）城建稅：按營業(yè)稅稅*7%計繳教育費附加：按營營業(yè)稅*3%%計繳堤防費：按營業(yè)稅稅*1%計繳副食品價格基金：：按營業(yè)收入入*1‰計繳地方教育費：按營營業(yè)收入*1‰計繳所得稅：按利潤總總額*33%%計繳；（本本項目自2002年起享受二二免三減半優(yōu)優(yōu)惠政策）土地增值稅：暫未未征收契稅：按土地成交交價格*4%%計繳印花稅：按建筑承承包合同、購購銷合同合同同金額*0.3‰計繳具體情況見下表：：稅項稅率%計稅依據(jù)或應(yīng)稅所所得預(yù)計稅額計算說明1、地價票據(jù)合法性性情況合同中關(guān)于票據(jù)之之規(guī)定情況：：合同中已明確按付付款進度提供供合法票據(jù)2、預(yù)計稅額情況營業(yè)稅5%營業(yè)收入2,778營業(yè)收入*5%**80%其中：售樓營業(yè)稅稅5%營業(yè)收入2,778營業(yè)收入*5%**80%合作建房營業(yè)稅城建稅7%營業(yè)稅額194營業(yè)稅額*7%教育費附加3%營業(yè)稅額83營業(yè)稅額*3%地方教育發(fā)展費1‰營業(yè)收入69營業(yè)收入*1‰副食品價格基金1‰營業(yè)收入69營業(yè)收入*1‰堤防費1%營業(yè)稅額28營業(yè)稅額*1%土地增值稅（費）30%-60%土地增值額暫未收印花稅0.3‰建筑承包合同、購購銷合同9合同金額*0.33‰契稅4%成交價208出讓地價*4%企業(yè)所得稅33%應(yīng)納稅所得額476.01本項目享受三免兩兩減優(yōu)惠政策策3、項目稅收優(yōu)惠政政策情況1、所得稅按合同約定,政府府承諾自20002年起享享受兩免三減減的優(yōu)惠政策策2、營業(yè)稅按合同約定,政府府承諾我方繳繳納營業(yè)稅額額的20%可抵地地價款經(jīng)濟效益分析項目投資回報預(yù)測測經(jīng)濟指標(biāo)單位數(shù)值(元/平平方米)項目總金額(萬元元)備注銷售收入220069444直接成本1648.2152611總投資1710.8654611毛利率%19.519.5稅前利潤361.3711535稅后利潤346.4611059銷售凈利率%15.915.9投資回報率%20.220.2內(nèi)部收益率%47.847.8投資收益測算規(guī)劃指標(biāo)用地面積（公頃）建筑面積（萬平方方米）住宅26.6230.36多層住宅26.6230.36高層住宅公建1.381.56經(jīng)營性1.2非經(jīng)營性0.36成本測算總金額（萬元）單價（元/平方米米）一、制造成本小計計526111648.211、土地成本6706210.092、前期工程費4496140.853、基礎(chǔ)設(shè)施費6674209.094、建安工程費29158913.475、配套費91228.586、開發(fā)間接費4664146.11二、期間費用200062.66總計546111710.86投資收益測算總金額（萬元）單價（元/平方米米）備注1、銷售收入6944422002、直接成本526111648.213、總投資546111710.864、項目利潤13535424.035、毛利率19.519.56、期間費用200062.66其中：營銷費用90028.20管理費用110034.467、利息支出79825.018、稅前利潤11535361.379、稅后利潤11059346.4610、銷售凈利潤潤15.915.911、總投資回報報率20.220.212、啟動資金945213、最大資金占占用10406各期利潤結(jié)算情況況經(jīng)濟指標(biāo)2002年2003年2004年合計結(jié)算面積（平方米米）13530012400056300315600單位售價(元/平平方米)1987234324002200單位利潤（元/平平方米）170512428350利潤（萬元）23036346288511535敏感性分析成本二、成本的影響估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本(敏感系數(shù))（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）單位成本(元/mm2)16671581149417551843總投資5461151882491505738260149項目利潤135351626318995107637996稅后利潤11059137071635883695683銷售毛利率19.5%23.4%27.4%15.5%11.5%銷售凈利率15.9%19.7%23.6%12.1%8.2%總投資回報率20.2%27.8%36.8%13.9%8.6%獲利指數(shù)1.151.211.271.101.06內(nèi)部收益率47.8%59.0%70.5%36.6%25.3%銷售價格一、售價的影響預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價(敏感系數(shù))（×100%）（×95%）（×90%）（×105%）（×110%）銷售均價(元/mm2)22002090198023102420營業(yè)收入6944465972625007291676388項目利潤135351021669141682220125稅后利潤11059784746501424017437銷售毛利率19.5%15.5%11.1%23.1%26.3%銷售凈利率15.9%11.9%7.4%19.5%22.8%總投資回報率20.2%14.4%8.5%26.1%31.9%獲利指數(shù)1.151.101.051.201.26內(nèi)部收益率47.8%35.9%22.8%58.7%68.8%容積率三、容積率的影響響規(guī)劃容積率容積率(1)容積率(2)容積率1.140.981.30可售面積315600279300360400營業(yè)收入694446212976654總投資546115040960456項目利潤135351076914557稅后利潤11059867011928銷售毛利率19.5%17.3%19.0%銷售凈利率15.9%14.0%15.6%總投資回報率20.2%17.2%19.7%獲利指數(shù)1.151.121.15內(nèi)部收益率47.8%42.5%43.2%項目資金預(yù)測資金投入計劃（見見現(xiàn)金流量表表）資金回款計劃（見見現(xiàn)金流量表表）現(xiàn)金流量表項目2001年2002年2003年2004年合計1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一、現(xiàn)金流入銷售面積（m2）---19,10030,56035,32031,72031,00031,00031,00031,00029,24027,04015,9602,660-315,600平均售價(元/mm2)1,9001,9001,9702,0762,1802,2802,3402,3902,4002,4002,4002,200銷售額---3,6295,8066,9596,5856,7587,0687,2547,4097,0186,4903,830638-69,444回款額---2,5405,1536,6136,6976,7066,9757,1987,3637,1356,6484,6281,59619269,444小計---2,5405,1536,6136,6976,7066,9757,1987,3637,1356,6484,6281,59619269,444現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPPV57,942.333二、現(xiàn)金流出1、付地價款2,0461,5601,2801,0407806,7062、付工程款1,5003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1003,1001,5251,01641,2413、開發(fā)間接費3203803803803803803803803803803803402044,6644、期間費用801401401451451501501501501501501501501502,0005、營業(yè)稅及附加---17227633131332133634535233330818230-3,2996、所得稅--15015015026476小計-3,9463,6205,3525,1813,9564,9833,9513,9663,9754,7623,9634,0483,7861,8551,04258,385現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPPV50,269三、凈現(xiàn)金流量--3,946-3,620-2,812-282,6581,7142,7553,0093,2242,6013,1722,600842-259-85111,059四、累計凈流量--3,946-7,566-10,378-10,406-7,748-6,034-3,279-2702,9545,5558,72611,32612,16811,91011,05911,059五、平均資金占用用5,4736,86767**六、資金成本3524424798七、內(nèi)部收益率IIRR47.8%八、獲利指數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)現(xiàn)金流出現(xiàn)值值1.15九、資金峰值比例例資金峰值/（總開開發(fā)成本+期間費用）0.19十、地價支付貼現(xiàn)現(xiàn)比各期支付地價現(xiàn)值值之和/地價總額0.84十一、啟動資金獲獲利倍數(shù)項目凈利潤/啟動動資金1.17資金需求及解決方方法，項目啟啟動資金缺口口9412萬元元，解決方式式如下：金融機構(gòu)貸款；總部結(jié)算中心貸款款；管理資源配置慮到本項目的特殊性性，即各種手手續(xù)包括規(guī)劃劃、工程、銷銷售等均在東東西湖區(qū)辦理理，本項目擬擬按照“大項目、小小部門”（注：引自自《設(shè)計工程程部合金行動動執(zhí)行計劃報報告》）的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進行配置置；配置項目經(jīng)理1名名、項目經(jīng)理理助理1名、設(shè)計組組（2人）、工程程組（7人）、成本本組（2人）、公共共事務(wù)組（2人）；以上上人員除項目目經(jīng)理外，其其他需從社會會上招聘。項目經(jīng)理設(shè)計組（2人）項目經(jīng)理設(shè)計組（2人）工程組（7人）成本組（2人）公共事務(wù)組（2人）經(jīng)理助理（1人）項目優(yōu)勢武漢整體住宅開發(fā)發(fā)水平相對落落后，缺乏競競爭力，而我我們可以融入入萬科12年的專業(yè)開開發(fā)經(jīng)驗和資資源及品牌，塑塑造優(yōu)質(zhì)住宅宅；由于經(jīng)濟適用房的的過度開發(fā)以以及土地出讓讓的不規(guī)范，武武漢的房價長長期處在與經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展水平平不相符的低低價位，目前前正向合理水水平回升，萬萬科目前進駐駐，將可以抓抓住機會，創(chuàng)創(chuàng)立品牌，利利于在今后占占領(lǐng)市場；產(chǎn)品定位為大規(guī)模模、高品質(zhì)的的中檔住宅，準(zhǔn)準(zhǔn)確地彌補東東西湖區(qū)域的的市場空檔；；拿地方式上充分利利用萬科品牌牌、商譽，采采取與政府合合作，法律風(fēng)風(fēng)險低。景觀優(yōu)勢：項目處處于武漢金銀銀湖度假生態(tài)態(tài)區(qū)內(nèi)，濱湖湖、風(fēng)景優(yōu)美美；項目所處的東西湖湖區(qū)是武漢規(guī)規(guī)劃的重點建建設(shè)新經(jīng)濟增增長帶及城市市改造、導(dǎo)入入舊城區(qū)人口口的區(qū)域；政府希望藉萬科開開發(fā)帶動區(qū)域域發(fā)展，對萬萬科進駐非常常歡迎和支持持，在稅務(wù)、規(guī)規(guī)劃方面給予予優(yōu)惠；常青花園的開發(fā)啟啟動了東西湖湖區(qū)域人氣，使使武漢人接受受了城郊居住住的模式。項目劣勢萬科在已開發(fā)過項項目的城市甚甚至成都均有有很強的品牌牌號召力，但但在武漢還未未被客戶和政政府認(rèn)可，相相反，萬科廣廣場項目還在在一定程度上上造成了反面面影響；初期由于距離偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)、公交少，需需要造勢、加加大宣傳；常青花園憑借完備備的交通、成成熟的社區(qū)及及將來地鐵開開通，將成為為我們強勁的的競爭對手；；萬科首次開發(fā)以“湖景”樓盤，需要要新思路。結(jié)論及建議本項目具有“相對對專業(yè)優(yōu)勢”和“市場產(chǎn)品空空缺”及“濱湖風(fēng)光”這三大優(yōu)勢勢，十分難得得。從市場和和投資回報角角度分析，都都是可行的。建建議準(zhǔn)予立項項。能夠發(fā)揮出萬科開開發(fā)的專業(yè)水水準(zhǔn)并在此基基礎(chǔ)上創(chuàng)造性性地規(guī)劃、營營銷和施工組組織，保持創(chuàng)創(chuàng)新，是我們們克服各種劣劣勢條件、與與周邊樓盤競競爭并取得成成功的關(guān)鍵。附件：1、HYPERLINK\l"a"《武漢市城市總體體規(guī)劃》2、HYPERLINK\l"b"《武漢市十五規(guī)劃劃》3、HYPERLINK\l"c"《東西湖區(qū)概況及規(guī)規(guī)劃》武漢市城市總體規(guī)規(guī)劃根據(jù)1999年國務(wù)院院批復(fù)《武漢漢市城市總體體規(guī)劃(19966-20100)》，武漢市市城市建設(shè)將將控制舊城的的開發(fā)力度，按按照多中心組組團式進行布布局，優(yōu)化完完善核心區(qū)的的功能，發(fā)展展主城邊緣組組團，改善主主城的整體環(huán)環(huán)境，將武漢漢市建設(shè)成為為具有濱湖濱濱江特色的現(xiàn)現(xiàn)代化城市。（主城的范圍）市市域城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃的基本本方針是形成成以主城為核核心，城鎮(zhèn)地地區(qū)為主體的的多層次網(wǎng)絡(luò)絡(luò)狀城鎮(zhèn)體系系，第一級為為主城，第二二級為陽邏、宋宋家崗、蔡甸甸、常福、紙紙坊、金口等等7個重點鎮(zhèn)和和紗帽、吳家家山、黃陂城城關(guān)、新洲城城關(guān)等4個區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)鎮(zhèn)；主城集中中體現(xiàn)武漢作作為現(xiàn)代化國國際性城市和和中國中部地地區(qū)經(jīng)濟、金金融、貿(mào)易、科科教、和信息息中心的主要要功能，重點點強化第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步向外外圍地區(qū)轉(zhuǎn)移移，城關(guān)鎮(zhèn)將將進一步承擔(dān)擔(dān)疏散主城人人口，截留農(nóng)農(nóng)業(yè)人口的功功能，成為主主城產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移移與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)業(yè)發(fā)展的基地地。主城規(guī)劃：由于長長江、漢水的的分隔，主城城已形成漢口口、漢陽、武武昌相對獨立立的城市格局局。利用江、河河、湖、山等等自然條件分分隔，規(guī)劃江江北、江南兩兩個核心區(qū)，在在核心區(qū)周圍圍布局10個中心片區(qū)區(qū)，在主城邊邊緣布局10個綜合組團團，核心區(qū)、中中心片區(qū)、綜綜合組團之間間以軌道交通通線，快速路路及主次干道道相聯(lián)系，形形成“多中心組團團市”（核心區(qū)的范圍）漢口地區(qū)江北核心區(qū)，二七、三陽、新華、寶豐4個中心片區(qū)，古田、常青、后湖3個綜合組團。主要承擔(dān)金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)和市級行政中心等職能。規(guī)劃常住人口170萬，其中核心區(qū)15萬，中心片區(qū)58萬，綜合組團97萬。漢陽地區(qū)包括晴川片區(qū)和十升、四新、沌口等3個總和組團，重點發(fā)展汽車工業(yè)，港口和旅游等職能。規(guī)劃常住人口76萬，其中中心片區(qū)14萬，綜合62萬。武昌區(qū)包括江南核核心區(qū)，首義義、曬湖、中中南、徐東、揚揚園5個中心片區(qū)區(qū)，青山、關(guān)關(guān)山、白沙、南南湖4個綜合組團團，重點發(fā)展展金融貿(mào)易、省省級行政中心心、教育科研研、鋼鐵、機機電、高科技技產(chǎn)品及旅游游等職業(yè)。規(guī)規(guī)劃常住人口口204萬，其中核核心區(qū)4萬，中心片片區(qū)80萬，綜合組組團120萬。規(guī)劃到2010年年，主城人均均居住面積達達12平方米，居民民住宅總量達達1.26億平方米。規(guī)規(guī)劃建設(shè)常青青、后湖、站站北、長豐、十升、沌口、四新、南湖、白沙、徐東路、關(guān)山等大型居住新區(qū)，完善建設(shè)核心區(qū)、中心片區(qū)的居住區(qū)、居住小區(qū)，逐步消除零星住宅插建，引導(dǎo)舊城人口向外圍綜合組團疏散，促進三鎮(zhèn)居住人口和用地的相對平衡。至2020年，核心區(qū)、片區(qū)、綜合組團的居民人口密度控制在600-800人/hm2，500-600人/hm2,300-500人/km城市公路交通：規(guī)劃道路系統(tǒng)注重重漢口、漢陽陽、武昌自成成體系，采取取放射路為主主，環(huán)形和方方格網(wǎng)相結(jié)合合的方式，由由快速路、主主干道、次干干道和支路4個級別構(gòu)成成，主城快速速路網(wǎng)由3條環(huán)路以及及向外連接各各國道、省道道的10條主要放射射線組成。主主城交通體系系以加速軌道道交通為主，常常規(guī)地面交通通為主體，重重點解決核心心區(qū)、中心片片區(qū)及過江問問題，并建設(shè)設(shè)多座跨江大大橋和過江隧隧道。8、近期城市建設(shè)重點點為改善舊城環(huán)境，大大力啟動以“一心五區(qū)兩兩城”為主的城市市新區(qū)開發(fā)建建設(shè)，做好城城市中心區(qū)跨跨江發(fā)展的規(guī)規(guī)劃建設(shè)準(zhǔn)備備工作?！耙恍摹睘椋阂陨藤Q(mào)貿(mào)、金融、商商住和21世紀(jì)武漢行行政中心為重重點的王家墩墩商務(wù)中心（規(guī)規(guī)劃用地7.4平方公里），“五區(qū)”為以高新技技術(shù)發(fā)展和科科教基地為主主的東湖高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)區(qū)，以轎轎車及相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主主的武漢經(jīng)濟濟技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)，以21世紀(jì)武漢國國際博物館中中心和新型居居住、社區(qū)服服務(wù)為重點的的四新新區(qū)，以以新型居住和和社會服務(wù)為為重點的后湖湖新區(qū)以及以以南湖新區(qū)，“兩城”以港口運輸輸、能源基地地和出口加工工業(yè)為重點的