物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)(一)

物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)(一)

深圳市家華永安物業(yè)管理有限公司山語(yǔ)清暉項(xiàng)目部目錄第一部分物業(yè)管理的起源與發(fā)展第二部分物業(yè)管理的基本概念第三部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員第四部分業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)思考：

1.業(yè)主家中保修期滿后的維修是否收費(fèi)，為什么？

2.物業(yè)公司的主要成本或費(fèi)用支出有哪些？第一部分物業(yè)管理的起源與發(fā)展一、物業(yè)管理的起源傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)

60年代的英國(guó)。當(dāng)時(shí)，英國(guó)有一位名叫奧克維婭·希爾(OctaviaHill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х隆＿@可以說(shuō)是世界上最早的“物業(yè)管理”。一、物業(yè)管理的起源我國(guó)（大陸）物業(yè)管理起源于1981年3月10日，深圳市成立我國(guó)(大陸)首家物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)管理公司。標(biāo)志著我國(guó)(大陸)物業(yè)管理工作走上了專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)性的市場(chǎng)運(yùn)作軌道。號(hào)稱(chēng)“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳市物業(yè)管理公司實(shí)施對(duì)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。第一部分物業(yè)管理的起源與發(fā)展二、物業(yè)管理的發(fā)展

第一部分物業(yè)管理的起源與發(fā)展項(xiàng)目2004年增幅比例2008年增幅比例2012年物業(yè)企業(yè)2.67萬(wàn)家118%5.84萬(wàn)家23%7.1萬(wàn)家從業(yè)人員144萬(wàn)74%250萬(wàn)145%612萬(wàn)管理面積28.8億335%125億16%145億主營(yíng)收入682億204%2076億45%3000億物業(yè)師數(shù)量43919人全面612萬(wàn)從業(yè)人員僅有物業(yè)師43919人，占0.7%，平均每家企業(yè)0.6人。第二部分物業(yè)管理的基本概念一、物業(yè)的概念

物業(yè)是指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋及與之相配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第2條）

從一般意義上講，“物業(yè)”一詞，作為一個(gè)廣義的范疇，是物業(yè)管理的對(duì)象，該詞由英語(yǔ)“property”

或“estate”引譯而來(lái)

，其含義為“財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、所有物、所有權(quán)和房地產(chǎn)”等。第二部分物業(yè)管理的基本概念一、物業(yè)的概念物業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)別：房地產(chǎn)業(yè)是指從事房屋和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，它包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)全過(guò)程與所有經(jīng)濟(jì)組織；而物業(yè)是房地產(chǎn)進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域后的具體房地產(chǎn)產(chǎn)品，特指業(yè)主和使用人依法占有、使用的房屋，是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸。第二部分物業(yè)管理的基本概念二、物業(yè)的分類(lèi)（按用途劃分）1．居住物業(yè)：2．商業(yè)物業(yè)：3．工業(yè)物業(yè)：4．其他物業(yè)：

住宅小區(qū)、單棟住宅樓宇、公寓、別墅等。寫(xiě)字樓、商住樓、商廈、購(gòu)物中心、酒店、康樂(lè)場(chǎng)等。工業(yè)園區(qū)、工業(yè)廠房、實(shí)驗(yàn)室、倉(cāng)庫(kù)等。機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、學(xué)校、圖書(shū)館、影劇院、文化館等。第二部分物業(yè)管理的基本概念三、物業(yè)管理的概念（proertymanagment）物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、保養(yǎng)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第二部分物業(yè)管理的基本概念三、物業(yè)管理的概念（proertymanagment）

物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)于一體的綜合性活動(dòng)，其根本是對(duì)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，核心是為業(yè)主的使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，是將管理、經(jīng)營(yíng)寓于服務(wù)之中，在服務(wù)中體現(xiàn)、完善管理與經(jīng)營(yíng)。因此，物業(yè)管理行業(yè)屬于服務(wù)性行業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)。社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。四、物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)，是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。概括的說(shuō)包括以下兩方面的內(nèi)容：一是對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、保養(yǎng)、管理；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

第二部分物業(yè)管理的基本概念四、物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目具體地說(shuō)，物業(yè)管理服務(wù)主要內(nèi)容包括：（1）房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；（2）房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；（3）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與管理；（4）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理服務(wù)；（5）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)；（6）物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；（7）物業(yè)檔案資料的管理；（8）專(zhuān)項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。

第二部分物業(yè)管理的基本概念四、物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。

理解這條規(guī)定，需注意一下幾點(diǎn)：（1）提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，并不是物業(yè)管理企業(yè)的法定義務(wù)。（2）合同以外的服務(wù)事項(xiàng)需由特定的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)另行約定。（3）物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)是一種有償服務(wù)。

第二部分物業(yè)管理的基本概念五、物業(yè)管理服務(wù)成本支出《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十一條

下列項(xiàng)目支出可以列入物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出，但不得重復(fù)計(jì)算：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（三）清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）公共秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）物業(yè)共用部位水、電費(fèi)用；（七）用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及辦公費(fèi)用；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)費(fèi)用及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（九）必要的社區(qū)文化、體育活動(dòng)費(fèi)用；（十）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資（基）金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)管理服務(wù)支出。

第二部分物業(yè)管理的基本概念第三部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定義務(wù)1．具有獨(dú)立法人資格2．取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)3．加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)4．依法依約提供物業(yè)服務(wù)5．依法報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表6．將物業(yè)服務(wù)合同備案7．制定安全防范應(yīng)急預(yù)案8．公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)9．公布專(zhuān)項(xiàng)維修資金10．實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)第三部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)

級(jí)別條件一級(jí)二級(jí)三級(jí)注冊(cè)資本技術(shù)人員管理類(lèi)型管理面積承接范圍人民幣500萬(wàn)以元上人民幣300萬(wàn)元以上人民幣50萬(wàn)元以上專(zhuān)職管理和技術(shù)人員≥30人專(zhuān)職管理和技術(shù)人員≥20人專(zhuān)職管理和技術(shù)人員≥10人中級(jí)以上職稱(chēng)≥20人中級(jí)以上職稱(chēng)≥10人中級(jí)以上職稱(chēng)≥5人兩種類(lèi)型以上物業(yè)兩種類(lèi)型以上物業(yè)房屋面積占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%多層住宅200萬(wàn)㎡高層住宅100萬(wàn)㎡獨(dú)立式（別墅）住宅15萬(wàn)㎡寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬(wàn)㎡多層住宅100萬(wàn)㎡高層住宅50萬(wàn)㎡獨(dú)立式（別墅）住宅8萬(wàn)㎡寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)㎡各種物業(yè)管理項(xiàng)目30萬(wàn)㎡以下住宅項(xiàng)目8萬(wàn)㎡以下非住宅項(xiàng)目20萬(wàn)㎡以下住宅項(xiàng)目5萬(wàn)㎡以下非住宅項(xiàng)目有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目第三部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員三、物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)了解的知識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論知識(shí)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)法律知識(shí)機(jī)電設(shè)備知識(shí)物業(yè)建設(shè)規(guī)劃及管理知識(shí)物業(yè)管理公文寫(xiě)作知識(shí)公共關(guān)系知識(shí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)知識(shí)第三部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員四、物業(yè)管理師制度《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》第九條凡中華人民共和國(guó)公民，遵守國(guó)家法律、法規(guī)，恪守職業(yè)道德，并具備下列條件之一的，可以申請(qǐng)參加物業(yè)管理師資格考試：

（一）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類(lèi)中專(zhuān)學(xué)歷，工作滿10年，其中從事物業(yè)管理工作滿8年。（二）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類(lèi)大專(zhuān)學(xué)歷，工作滿6年，其中從事物業(yè)管理工作滿4年。（三）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類(lèi)大學(xué)本科學(xué)歷，工作滿4年，其中從事物業(yè)管理工作滿3年。（四）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類(lèi)雙學(xué)士學(xué)位或研究生班畢業(yè)，工作滿3年，其中從事物業(yè)管理工作滿2年。（五）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類(lèi)碩士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿2年。（六）取得經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理科學(xué)與工程或土建類(lèi)博士學(xué)位，從事物業(yè)管理工作滿1年。（七）取得其他專(zhuān)業(yè)相應(yīng)學(xué)歷、學(xué)位的，工作年限及從事物業(yè)管理工作年限均增加2年。第四部分業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)一、業(yè)主業(yè)主是房屋的所有權(quán)人。（《物業(yè)管理?xiàng)l例》第6條）應(yīng)當(dāng)或可以認(rèn)定為業(yè)主的人包括以下幾類(lèi)：1.依法登記取得建筑物專(zhuān)有部分所有權(quán)的人；2.基于與建設(shè)單位之間的商品房買(mǎi)賣(mài)民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專(zhuān)有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人；3.因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定取得專(zhuān)有部分所有權(quán)的人；因繼承或受遺贈(zèng)取得專(zhuān)有部分所有權(quán)的人；因合法建造取得專(zhuān)有部分所有權(quán)的人。第四部分業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)二、業(yè)主的權(quán)力與義務(wù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)。（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。（五）選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)。（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用。（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第四部分業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)二、業(yè)主的權(quán)力與義務(wù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第四部分業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)三、業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是業(yè)主的自治組織，是基于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)的行使而產(chǎn)生的，是全體業(yè)主組成的物業(yè)管理區(qū)域的自治管理機(jī)構(gòu)。第四部分業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)三、業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)作出普通決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占有建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意；業(yè)主大會(huì)作出特別重大事項(xiàng)決定（包括改建/重建建筑物及其附屬設(shè)施、籌集和使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金），應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占有建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。第四部分業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)四、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一、十二條

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；(二)制定和修改管理規(guī)約；(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(五)籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第四部分業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)五、業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)是按照法定的程序，由權(quán)利業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。第四部分業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)六、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)