南京2015年上半年房地產市場研究報告終稿

新景祥·2015年上半年

南京房地產市場研究報告南京新景祥房地產經紀有限公司咨詢顧問中心2015-07宏觀經濟形勢蹣跚下探寬松可期南京房地產市場改善乏力緩慢復蘇全國房地產市場分化加劇走量為先未來趨勢預判強強聯(lián)手轉型創(chuàng)新01030204報告框架PART1宏觀經濟形勢

蹣跚下探寬松可期【宏觀經濟】預計上半年GDP增速為7%，經濟持續(xù)下探經濟增速下降為7%，再創(chuàng)新低，當前經濟低位盤整，下行趨勢壓力較大2008年第一季度——2015年第二季度國內GDP增速走勢數(shù)據來源：國家統(tǒng)計局公布數(shù)據2013年1月-2015年5月進出口貿易同比增長率對比2012年1月-2015年5月社會消費零售總額同比變化【宏觀經濟】三駕馬車持續(xù)乏力，內需不振，外需疲軟雖然出口貿易增長率收窄（匯率貶值造成），但出口貿易額仍然呈現(xiàn)下滑態(tài)勢；固定資產投資增速連續(xù)放緩，企業(yè)投資意愿不高2013年1月-2015年5月CPI及PPI走勢圖【宏觀經濟】CPI持續(xù)走低，PPI連續(xù)負值，通縮持續(xù)惡化由于經濟增長疲軟，導致居民消費力不夠，且股市的持續(xù)火爆，分流了大部分資金，因此CPI增速持續(xù)保持低位，CPI持續(xù)走低，PPI連續(xù)負值，通縮持續(xù)惡化【融資規(guī)?！可鐣谫Y規(guī)模同比下滑，企業(yè)投資意愿不強-20%社會融資規(guī)模同比下滑20%，企業(yè)投資意愿不強；銀行惜貸，亟需資金的中小企業(yè)貸款難；新增人民幣貸款占比近幾個月有上漲趨勢，降準降息產生一定成效【房地產開發(fā)投資】累計開發(fā)增速放緩，且占固定資產投資比例下滑明顯2015年5月，房地產開發(fā)投資額同比有所上漲，但累計增速依舊放緩，房地產開發(fā)投資占固定投資比例5月份略有上漲2014年1月-2015年5月房地產開發(fā)投資走勢2014年1月-2015年5月房地產開發(fā)投資占固定投資比例小結summary宏觀經濟蹣跚下探，穩(wěn)增長壓力猶存，下半年寬松可期總結一：預計上半年GDP增速為7%，經濟低位盤整；總結二：三駕馬車持續(xù)乏力，通縮持續(xù)惡化，企業(yè)投資意愿不強，穩(wěn)增長難度依然較大?？偨Y三：在中央穩(wěn)增長的主基調之下，預計下半年貨幣政策在宏觀經濟的壓力下還會保持寬松，貨幣市場的流動性相對充裕。PART2全國房地產市場

分化加劇走量為先“房地產市場有其自身的規(guī)律，中國國土面積遼闊，所以我們要求強化地方政府合理調控房地產市場的責任。中國城鎮(zhèn)化進程還在加快，中國房地產市場的需求是剛性的，我們鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產長期平穩(wěn)健康發(fā)展。”【政策基調】當前政策著眼點在于通過保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為國民經濟穩(wěn)增長、調結構創(chuàng)造條件當前政策調整的著眼點已不可能是再次推動房地產的大發(fā)展，而更重要的是防止房地產市場的大波動。因此，也不要寄希望于房地產價格再次出現(xiàn)大范圍、大幅度的回升。李克強總理3月15日在中外答記者問上回答的第一個問題就是有關房地產的問題，總理明確未來房地產政策基調。【全國政策】樓市調控雖整體放松，但并不意味著陽光普照330新政：二套房首付4成；公積金首套首付2成；擁有1套住房并結清貸款，公積金首付3成；營業(yè)稅“5改2”。15年三次降準三次降息國房景氣指數(shù)與樓市調控政策情況定向降準（定向涉農貸款和小微貸款機構）4月至6月陸續(xù)有城市傳出取消限購第一階段（不放房地產）維穩(wěn)力度第二階段（放開一線城市限購）第三階段（有限度放開全國二套房）維穩(wěn)力度維穩(wěn)力度鐵公基等大基建提上日程各個二三四線城市取消限購中央930新政中央330新政三次降息，三次降準一季度GDP7.4%二季度GDP7.5%（單季）三季度GDP7.3%（單季）四季度GDP7.4%（單季）一季度GDP7.0%（單季）降準330降準降息6月降息降準備注：6月國房景氣指數(shù)暫未有數(shù)據【開發(fā)商業(yè)績】開發(fā)商銷售目標完成率普遍僅在30%-50%開發(fā)商1-6月銷售目標完成情況項目2015年目標1-6月銷售額目標完成率萬科不設1080——綠地280078928.2%保利地產160075347.1%恒大地產150089459.6%碧桂園135054040.0%中海地產134463947.5%華潤置地78037047.4%世茂72031543.8%融創(chuàng)中國66027241.2%綠城中國60025542.5%富力地產60020734.5%招商地產60020534.2%龍湖地產54021640.0%雅居樂45019042.2%遠洋地產41012029.3%首創(chuàng)置業(yè)35012034.3%首開股份29010034.5%新城控股28012444.3%保利置業(yè)26014656.2%旭輝集團25010742.8%備注：本榜單由各開發(fā)商公開數(shù)據估算所得數(shù)據來源：中指研究院【一線城市】北上廣深房地產市場量價齊升，需求旺盛一線城市對外來人口吸納能力強，需求旺盛，對政策反應迅速，當前普遍呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢930政策330政策月份庫存（萬㎡）去化周期1月10739.922月103410.453月104210.764月102410.735月104011.54月份庫存（萬㎡）去化周期1月1293.8913.692月1297.1614.313月1235.1913.594月1242.9313.315月1248.0412.49月份庫存（萬㎡）去化周期1月954.6412.312月997.4712.913月970.8112.614月966.5112.275月956.9111.75月份庫存（萬㎡）去化周期1月426.658.312月378.037.563月356.406.744月378.037.565月368.716.99930政策330政策數(shù)據來源：中指研究院月份庫存（萬㎡）去化周期1月705.472月706.4293月677.46114月693.56115月656.0386月529.58月份庫存（萬㎡）去化周期1月511.256.012月533.166.803月493.996.114月426.035.095月503.755.87930政策330政策【二線城市】二線城市加劇分化，南京、合肥等庫存合理的城市逐步復蘇，但多數(shù)二線城市降庫存仍是主旋律月份庫存（萬㎡）去化周期1月799.3710.622月805.1511.213月808.9211.114月811.6111.115月800.6111.17930政策330政策月份庫存（萬㎡）去化周期1月2875.0316.202月2914.3117.333月2829.0716.934月2814.2117.535月2845.4618.35表現(xiàn)較好表現(xiàn)一般【三四線城市】供求結構失衡，無價無量，政策刺激效果有限月份庫存（萬㎡）去化周期1月279.6510.622月281.6011.533月272.3011.464月275.4011.835月257.5110.72930政策330政策月份庫存（萬㎡）去化周期1月538.9116.572月542.1617.023月521.5616.874月507.1616.325月493.9616.61月份庫存（萬㎡）去化周期1月1337.5820.762月1382.5021.083月1338.3519.504月1216.6117.855月1282.0217.97930政策330政策月份庫存（萬㎡）去化周期1月151.8423.802月155.8325.863月146.3423.344月145.4323.675月138.9122.51總結一：在不斷利好刺激下，樓市持續(xù)分化；一線城市在政策利好下成交強勢；二線城市內部分化；三四線城市反應平淡；總結二：上半年開發(fā)商指標完成率較差，在高壓庫存壓力下，預計加速跑量仍為下半年樓市趨勢，價格不存在大幅上漲空間。小結summary除一線城市及部分二線城市外，多數(shù)城市庫存仍高企，房企應抓住時機快速跑量，堅定去化！南京PART3南京房地產市場

改善發(fā)力緩慢復蘇【土地量價】土地成交面積創(chuàng)5年新低，下半年或迎供地高峰受供應不足影響，15年上半年土地成交量明顯下滑，且成交地塊以住宅性質為主，進一步拉升地價2015年（上半年）2014年（上半年）成交321萬方（57幅）樓面地價4298元/㎡成交109萬方（20幅）樓面地價8267元/㎡-65%+92%【土地分布】成交地塊區(qū)域分布均勻，上半年河西、江寧分別成交6幅和5幅地塊，且優(yōu)質地塊頻現(xiàn)地塊名稱地理位置競拍輪次成交價(萬元)溢價率起拍樓面地價（元/㎡）成交樓面地價(元/㎡)魯能NO.2015G01（二類居?。┖游髂喜?425200012.6%1250314078北辰NO.2015G10（二類居住）河西中部4115000046.63%1446021203葛洲壩NO.2015G11（商住混合、商辦混合）鼓樓小市街道113230005.21%83128746中南NO.2015G12（商住混合）雨花臺賽虹橋街道1314000018.95%1021112145中海NO.2015G16（二類居住）玄武恒嘉路以東4839400031.68%1142015039【熱點地塊】高溢價土地頻現(xiàn)，外來房企積極入市溢價地塊占比32%溢價地塊占比60%2014年上2015年上【整體市場】上半年供應333萬方，成交375萬方，成交量同比上漲21.36%15年上半年成交375萬方，同比上升21.36%，但仍未達到13年的峰值；在多輪利好刺激下，南京樓市從4月份開始出現(xiàn)成交量的明顯上漲【庫存情況】截止6月底，庫存總量52950套，加之新增供應不斷，下半年庫存將繼續(xù)高位運行15年6月庫存52950套，庫存仍然處于高位，在高庫存壓力下，成交價格近期不會出現(xiàn)明顯上漲數(shù)據來源：新景祥整理備注：統(tǒng)計數(shù)據不含高淳溧水，商品住宅數(shù)據不含別墅2011年8月-2015年6月全市庫存和價格走勢【二手房市場】受330新政影響，二手房流動加快，截止6月底，累計成交37753套15年上半年成交37753套，同比上升23.53%【產品結構】100㎡以下首置類產品占比穩(wěn)定，100-120㎡以及120-144㎡剛改類產品5月份起占比有顯著提升15年上半年相對比14年，除70㎡以下產品占比大幅下滑外，其余面積段產品均有上漲；從15年月度成交情況來看，5月起，100-120㎡以及120-144㎡改善類產品成交占比有所上漲【產品結構】改善項目成交表現(xiàn)良好，剛需項目以價保量剛需樓盤成交情況金隅紫京府金基尚書里39000日光110套30240約280套萬達茂14200兩次日光959套綠地國際花都8000多次日光項目均價開盤去化情況項目均價開盤去化情況改善樓盤成交情況同區(qū)域項目價格：星葉楓情水岸15600元/㎡新城香悅瀾山16000元/㎡金地湖城藝境15500元/㎡同區(qū)域項目價格：恒信瓏湖國際8700元/㎡朗詩未來家8300元/㎡【區(qū)域結構】主力成交區(qū)域仍然集中在兩江板塊和河西板塊15年上半年商品住宅主力成交板塊仍然為兩江板塊及河西板塊，由于改善市場的熱銷，導致江北剛需市場成交占比下滑；河西板塊由于奧南板塊的熱銷，成交占比上漲各板塊商品住宅成交量占比城中城北城東城南河西仙西江寧江北15年上半年1.01%7.69%4.60%4.81%14.43%9.74%24.85%32.87%14年上半年1.37%6.78%2.98%5.35%12.28%5.47%24.90%40.89%【未來上市盤點】預計下半年53個新盤上市，集中在兩江及河西，其中江北20個新盤即將面世，居于首位15年下半年預計53個新項目入市，主力供應集中在江北和江寧，其中江北供應量巨大江北（20）河西（5）城南（6）江寧（8）仙林（0）城中（4）城東（5）城北（5）【城中板塊】上半年供應僅4.18萬㎡，成交3.79萬㎡，成交均價28214元/㎡，供銷規(guī)模有限，月均去化0.63萬㎡，以金基尚書里為代表的成規(guī)模高端改善項目取得熱銷【城東板塊】上半年供應16.22萬㎡，成交17.24萬㎡，成交均價17835元/㎡，總價150-250萬，面積80-144㎡產品為成交主力【河西板塊】上半年供應38.69萬㎡，成交54.09萬㎡，成交均價24168元/㎡，總價200-600萬，面積90-144㎡產品為成交主力，河西中金隅紫京府等改善項目表現(xiàn)搶眼【城南板塊】上半年供應20.88萬㎡，成交18.01萬㎡，成交均價16114元/㎡，總價80-250萬，面積80-144㎡產品為成交主力，以萬科尚都薈等為代表的南站區(qū)域是供銷主力區(qū)域【城北板塊】上半年供應40.64萬㎡，成交28.8萬㎡，成交均價18237元/㎡，板塊供求比達到1.41，競爭態(tài)勢嚴峻，總價120-250萬，面積80-144㎡產品為成交主力【仙林板塊】上半年供應28.58萬㎡，成交36.49萬㎡，成交均價15885元/㎡，總價120-250萬，面積80-144㎡產品為成交主力，仙林湖區(qū)域仍為板塊主戰(zhàn)場【江寧板塊】上半年供應72.1萬㎡，成交93.14萬㎡，成交均價12789元/㎡，總價70-200萬，面積80-144㎡產品為成交主力，由于核心片區(qū)供應稀缺，供銷區(qū)域向大學城外圍及濱江祿口等轉移【浦口板塊】上半年供應70.71萬㎡，成交82.3萬㎡，成交均價11039元/㎡，總價60-150萬，面積80-120㎡產品為成交主力，下半年大量新盤集中入市，將加劇區(qū)域競爭態(tài)勢【六合板塊】內銷型市場，呈現(xiàn)顯著供過于求，庫存上升顯著，產品主力為70-120㎡緊湊及功能三房產品，總價普遍在100萬以內1-6月累計上市40.68萬方，成交40.9萬方，成交均價7224元/㎡，主力成交面積70-120㎡，主力成交總價30-100萬，總結一：土地量少價高，外來房企制造地王；總結二：近期成交回升依賴改善發(fā)力，未來趨勢仍然以平穩(wěn)走量為主；總結三：主力成交區(qū)域仍然集中在兩江板塊和河西板塊；局部區(qū)域如江北、城北、奧南等將迎來供應高峰；小結summary上半年改善市場率先回暖，帶動南京樓市緩慢復蘇。下半年庫存依然高位運行，局部區(qū)域競爭加劇，穩(wěn)價保量，加速去庫存是下半年的主基調。PART4未來趨勢預判

強強聯(lián)手轉型創(chuàng)新【宏觀面預判】經濟下行壓力之下，出于穩(wěn)增長、調結構需求，貨幣政策寬松仍有空間2015年上半年宏觀經濟依舊處于探底階段，房地產市場不溫不火，對經濟增長貢獻不大，未來信貸政策面仍有加碼空間備注：中國人民銀行決定，自15年6月28日起下調存貸款利率各0.25個百分點，同時定向降準【樓市政策面預判】一線城市限購取消可能性低，三四線城市存量盤活或成為調控重點兩會李克強指出：堅持分類指導，因地施策，落實地方政府主體責任，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。全國政策地方政策去行政化是房地產發(fā)展重要趨勢公積金首付比例下調，公積金貸款額度提高取消套型結構控制契稅補貼、大學生購房補貼、購房補助等購房補貼收購存量待售商品房，打通保障房和商品房通道2015.03.27國土部發(fā)文救市嚴格控制供地規(guī)模，改善供求關系；2015.03.30央行發(fā)布新政公積金首套房首付降至2成二套房首付降至4成營業(yè)稅5改2【行業(yè)趨勢預判1】合作拿地、合作開發(fā)等已漸成主流，此外“萬萬聯(lián)盟”也開啟