寧波銀億威斯汀中心商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位與財(cái)務(wù)分析報(bào)告(137p)教學(xué)文稿

寧波銀億威斯汀中心商業(yè)項(xiàng)目(xiàngmù)

市場(chǎng)定位與財(cái)務(wù)分析報(bào)告

（Version4）漢博研究院2008第一頁(yè)，共137頁(yè)。目錄(mùlù)1.0市場(chǎng)定位及依據(jù)································································2.0主題定位····················································································3.0業(yè)態(tài)(yètài)和品牌布局規(guī)劃····································································4.0財(cái)務(wù)分析······················································································內(nèi)容(nèiróng) 頁(yè)碼3-2425-2930-113114-138第二頁(yè)，共137頁(yè)。1.0市場(chǎng)定位(dìngwèi)及依據(jù)第三頁(yè)，共137頁(yè)。本項(xiàng)目整體市場(chǎng)(shìchǎng)定位金時(shí)金街金點(diǎn)風(fēng)向標(biāo)目的地領(lǐng)跑者“成功者”之家展示中心消費(fèi)(xiāofèi)的滿足感和成就感綜合(zōnghé)購(gòu)物中心多元化復(fù)合功能第四頁(yè)，共137頁(yè)。寧波的商業(yè)市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)維持供需兩旺的趨勢(shì)(qūshì)，目前是寧波商業(yè)發(fā)展的金時(shí)隨著寧波經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可支配收入的增加，寧波社會(huì)消費(fèi)品零售總額近幾年一直保持年14%以上的增速；根據(jù)我們對(duì)寧波商業(yè)物業(yè)增量的估計(jì)，未來(lái)五年內(nèi)，寧波市商業(yè)物業(yè)體量年均增幅在10%左右；社會(huì)消費(fèi)零售總額年均增幅超過商業(yè)物業(yè)的增幅，這將導(dǎo)致商業(yè)坪效的增加（整體預(yù)計(jì)約4%），寧波商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)總體趨勢(shì)是供需兩旺，經(jīng)營(yíng)績(jī)效穩(wěn)定增長(zhǎng)；作為寧波市目前不可動(dòng)搖的市級(jí)商圈，三江口商圈由于可供開發(fā)的地塊(dìkuài)有限，此區(qū)域的商業(yè)體量增量很?。?.87%的年均增幅），可以預(yù)見三江口商圈的經(jīng)營(yíng)坪效在未來(lái)幾年會(huì)有較大幅度的持續(xù)性增長(zhǎng)。CAGR：14%CAGR：9.54%CAGR：1.87%第五頁(yè)，共137頁(yè)。概況描述該區(qū)域是寧波較為成熟最為核心的商業(yè)圈，歷史悠久，具有較高的知名度。天一廣場(chǎng)作為購(gòu)物廣場(chǎng)融合周邊的百貨和專業(yè)店構(gòu)成了面向全市的無(wú)形有實(shí)的購(gòu)物中心由于三江口商圈消費(fèi)時(shí)尚，同時(shí)又不乏寧波特色，故除了寧波本地居民外，還吸引了大部分來(lái)甬的商務(wù)(shāngwù)人士和旅游觀光者。地區(qū)人流量較大，餐飲業(yè)發(fā)展較好，備受餐飲類零售商的關(guān)注。目前該地區(qū)也為諸多國(guó)際品牌的零售商選址的主要考慮地區(qū)。此區(qū)域有大量公交車站，通行性極佳。商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)未來(lái)項(xiàng)目類型主要以百貨為主且定位在中高檔，新百貨的落成將進(jìn)一步加強(qiáng)以天一廣場(chǎng)為核心的三江口商圈在整個(gè)寧波市的商業(yè)中心地位隨著周邊多處高檔酒店及寫字樓的落成，優(yōu)良的商務(wù)(shāngwù)氛圍和穩(wěn)定的高層次的新客群將進(jìn)一步促進(jìn)三江口地區(qū)的整體商業(yè)氛圍和檔次的提升。未來(lái)的招商往品牌化發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)激烈。隨著未來(lái)地鐵線路的建成，將為該地區(qū)帶來(lái)更多的客流。三江口商圈土地資源極其稀缺，故商業(yè)發(fā)展空間有限。A三江口商圈三江口商圈作為市級(jí)消費(fèi)目的地的地位不會(huì)動(dòng)搖，仍然(réngrán)是寧波商業(yè)的金街第六頁(yè)，共137頁(yè)。①②③④天一廣場(chǎng)⑤⑥⑦⑧⑨⑩111213141516本項(xiàng)目樂購(gòu)國(guó)際購(gòu)物國(guó)購(gòu)比較因素狀況可達(dá)性出租車下客點(diǎn)一個(gè)(本項(xiàng)目酒店)；日新街與車轎街鏈接藥行街與中山東路兩大主干道；附近公交路線32條，臨近公交車站2個(gè)；客流量目前門前車站2.4萬(wàn)人，天一商圈較高節(jié)點(diǎn)可視性地標(biāo)性建筑，優(yōu)于本地區(qū)大多數(shù)商業(yè)位置三江口商圈與城隍廟商圈中間地帶，分享南北向客流金街中的金點(diǎn)位置(wèizhi)本項(xiàng)目(xiàngmù)所在位置將成為金街中的金點(diǎn)第七頁(yè)，共137頁(yè)。本項(xiàng)目所在位置人流量較大(jiàodà)，優(yōu)于區(qū)域其它大多數(shù)節(jié)點(diǎn)第八頁(yè)，共137頁(yè)。三江口商圈是寧波人購(gòu)物的目的地，但購(gòu)物場(chǎng)所偏好與消費(fèi)(xiāofèi)品牌并不太固定，這對(duì)三江口商圈的新增商業(yè)物業(yè)是個(gè)利好消費(fèi)者對(duì)天一商圈內(nèi)商業(yè)場(chǎng)所(chǎnɡsuǒ)及品牌的忠誠(chéng)度并不是太高，相對(duì)更多的是對(duì)天一的忠誠(chéng)度，這對(duì)本項(xiàng)目是個(gè)利好無(wú)論是高收入群體還是普通消費(fèi)群體，在天一商圈有目的(mùdì)購(gòu)物和比例較高，天一商圈是寧波人購(gòu)物的目的(mùdì)地第九頁(yè)，共137頁(yè)。從體量(tǐliànɡ)規(guī)模與檔次上來(lái)看，本項(xiàng)目宜建設(shè)成為綜合購(gòu)物中心——百貨升級(jí)版本本項(xiàng)目(xiàngmù)規(guī)模(guīmó)（萬(wàn)平米）檔次高低第十頁(yè)，共137頁(yè)。金街金時(shí)綜合(zōnghé)購(gòu)物中心金點(diǎn)關(guān)注(guānzhù)差異化金街金點(diǎn)的位置，意味著不用擔(dān)心人流量的吸引問題，只需要關(guān)注與現(xiàn)有(xiànyǒu)項(xiàng)目的差異化問題第十一頁(yè)，共137頁(yè)。威斯汀中心(zhōngxīn)商業(yè)1234產(chǎn)品定位差異化傳統(tǒng)百貨的升級(jí)版本；更多的餐飲、休閑、服務(wù)空間；更好的購(gòu)物環(huán)境；更大的展示空間；更體貼(tǐtiē)的購(gòu)物體驗(yàn)；消費(fèi)品牌(pǐnpái)的差異化ZARA、H&M等國(guó)際新品牌(pǐnpái)的大力引入引入部分高端國(guó)際化品牌(pǐnpái)，打造寧波高端消費(fèi)場(chǎng)所目的地消費(fèi)群體差異化首先針對(duì)寧波“金領(lǐng)族”群體，關(guān)注此部分高端客群的消費(fèi)需求重點(diǎn)關(guān)注80后的年輕化、品味化消費(fèi)人群差異化競(jìng)爭(zhēng)策略功能需求的差異化增加餐飲業(yè)態(tài)，豐富餐飲種類——吃的天堂增加休閑娛樂功能，使之具備年輕人歡聚功能——?dú)g聚時(shí)刻

第十二頁(yè)，共137頁(yè)。從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)講，集中型復(fù)合型購(gòu)物中心(ɡòuwùzhōnɡxīn)在三江口商圈是空缺寧波現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)是以傳統(tǒng)百貨為主，三江口商圈亦是如此，高中低檔百貨均有分布，尤其集中在中、中低端百貨上；雖然(suīrán)天一商圈有天一廣場(chǎng)這樣的街區(qū)型mall，但集中型mall商業(yè)在天一商圈甚至是目前的寧波都是空缺。城隍廟新銀泰老銀泰第二(dìèr)百貨匯美新世界金光百貨天一廣場(chǎng)國(guó)購(gòu)商城金光新世界低高檔次傳統(tǒng)百貨類市場(chǎng)類Mall類新華聯(lián)東方商廈新江夏第十三頁(yè)，共137頁(yè)。從各個(gè)方面來(lái)說，本項(xiàng)目(xiàngmù)將定位為高端檔次比較適合市場(chǎng)需求對(duì)天一(tiānyī)商圈的檔次認(rèn)知對(duì)本項(xiàng)目檔次(dànɡcì)的期望大多數(shù)的消費(fèi)者對(duì)天一商圈的認(rèn)知是中高檔的，更多數(shù)的消費(fèi)者認(rèn)為本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)定位為中高檔；本項(xiàng)目其它部分為超五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓以及高檔酒店式公寓，這些高檔物業(yè)也要求本項(xiàng)目商業(yè)部分能有提供同檔次的配套，中高檔甚至高檔的定位符合這一要求；本項(xiàng)目建議定位為高端購(gòu)物中心商業(yè)，成為寧波消費(fèi)的新龍頭與風(fēng)向標(biāo)；第十四頁(yè)，共137頁(yè)。LEENIKEADIDSAIMER/OECE博洋/唯珂阿詩(shī)瑪/哥弟NIKE/ADIDAS才子/九牧王沙馳/POLOBLEM/LACOSTE書店NIKE/ADIDAS/KAPPANIKE/ADIDAS凱撒/古今紫尊軒/FD袋鼠/沙馳UK/BELM/POLO太平鳥/法奈爾皮爾卡丹/LAMPO/X-MooMODBO/E-LAND百麗/李寧/ADIDASEPISODE/JESSICABM/BOSE太平鳥/雅戈?duì)柆斀z菲爾/皮爾卡丹米洛/鼎聯(lián)七匹狼/才子/雅戈?duì)柖鯛柖嗨?皮爾卡丹ESPRIT/ONLY李寧/森達(dá)BELLE/BELM/E-LANDLAMPO/LAVICO太平鳥/利郎/雅戈?duì)朧.E.DELURE/LOUISLONGONLY/G-starSNOOPY/古今雅戈?duì)?巴黎世家瑪珂阿薩尼/金狐貍紅玫瑰/草原皇/鄂爾多斯百麗/周大福/吉祥鳥羽西/百麗周大福/鹿王TOMMYH/沙馳BOSS/DUNHILL/CANALI周大福/鹿王ESCADA/STDoupontCK/Levis百麗/OLAYSEPHORA/帝舵表阿瑪尼/杰尼亞真維斯/屈臣氏老銀泰新銀泰第二(dìèr)百貨新世界匯美店新江廈金光(jīnɡuānɡ)百貨GUGO新華聯(lián)東方(Dōngfāng)商廈城隍廟國(guó)際購(gòu)物新世界金光店三江口商圈重點(diǎn)百貨品牌同質(zhì)化較嚴(yán)重，尤其是中端品牌上第十五頁(yè)，共137頁(yè)。

500

1000

1500

2000

2500

5000及以上

本項(xiàng)目將在品牌國(guó)際化程度上體現(xiàn)差異化，更國(guó)際化、更新的品牌組合，滿足高層次的購(gòu)物消費(fèi)需求(xūqiú)，檔次與國(guó)際購(gòu)物媲美，但要比國(guó)際購(gòu)物更多元、規(guī)模更大服飾(fúshì)單價(jià)國(guó)際品牌比例(bǐlì)城隍廟新江廈新銀泰二百老銀泰GUGO東方商廈國(guó)際購(gòu)物匯美新世界金光新世界金光百貨本項(xiàng)目品牌不僅包括服飾品牌第十六頁(yè)，共137頁(yè)。設(shè)立(shèlì)推廣展示區(qū)摒棄(bìnɡqì)傳統(tǒng)返券推廣銀泰滿200返100從產(chǎn)品上來(lái)講，本項(xiàng)目較高的層高、富有沖擊力的外觀適合于開設(shè)旗艦店，成為國(guó)際化品牌(pǐnpái)在寧波的體驗(yàn)展示中心第十七頁(yè)，共137頁(yè)。三江口商圈消費(fèi)者基本(jīběn)情況18至25歲45%26至35歲31%35歲以上(yǐshàng)24%未婚15%已婚85%大專(dàzhuān)以下25%大專以上75%5000以下43%5000-1000030%10000以上27%郊區(qū)及市外41%3公里外市內(nèi)36%3公里內(nèi)23%有私家車28%無(wú)私家車72%年齡婚姻狀況教育背景家庭月收入來(lái)源地私家車保有人均購(gòu)物消費(fèi)613元/次。40%的購(gòu)物人群有餐飲消費(fèi)，單次餐飲消費(fèi)69元/次。11％的購(gòu)物人群有休閑娛樂消費(fèi)，單次娛樂消費(fèi)182元/次。路過及閑逛51%目的性消費(fèi)49%比例100%到此目的第十八頁(yè)，共137頁(yè)。本項(xiàng)目消費(fèi)者瞄準(zhǔn)“金領(lǐng)族”和“月光族”，利用前者的輿論(yúlùn)影響力，利用后者的實(shí)際消費(fèi)力時(shí)尚青年：年齡層偏低，大多集中在16-25歲左右；社會(huì)角色以學(xué)生和剛參加工作的職業(yè)人為主；消費(fèi)觀念新，樂于嘗試新事物、新產(chǎn)品；對(duì)時(shí)尚資訊敏感，品牌意識(shí)強(qiáng)；具有較強(qiáng)的好奇(hàoqí)心理、彰顯個(gè)性、沖動(dòng)性消費(fèi)頻率較高、消費(fèi)欲望強(qiáng)烈；日常消費(fèi)以吃喝玩樂為主，消費(fèi)比例依次是：餐飲消費(fèi)30%；化妝品、服裝消費(fèi)15%；

娛樂、交際和影視支出占10%。成功人士：人群來(lái)源廣泛；人群層次多樣化、消費(fèi)能力多元化；注重游覽、購(gòu)物過程中的感受(gǎnshòu)，追求新鮮的體驗(yàn)；一次性消費(fèi)比例大，重復(fù)光臨消費(fèi)的機(jī)率較??；以購(gòu)物消費(fèi)和餐飲消費(fèi)為主，娛樂消費(fèi)比例低；受購(gòu)物氛圍影響沖動(dòng)性消費(fèi)所占比例較大。第十九頁(yè)，共137頁(yè)。本項(xiàng)目(xiàngmù)客群定位18-40歲為主金領(lǐng)(jīnlǐnɡ)族個(gè)人收入2000-15000元/月月光族30％駕車(jiàchē)購(gòu)物私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員、公司高管、公司白領(lǐng)、學(xué)生對(duì)國(guó)際品牌的認(rèn)知度高第二十頁(yè)，共137頁(yè)。天一商圈最常光顧(guānggù)的商場(chǎng)最喜歡(xǐhuan)的購(gòu)物場(chǎng)所僅從購(gòu)物部分(bùfen)類比來(lái)看，本項(xiàng)目未來(lái)檔次高度上與國(guó)際購(gòu)物看齊，但體量與綜合性要優(yōu)于國(guó)際購(gòu)物，類似于國(guó)際購(gòu)物與新世界的混合，打造寧波購(gòu)物消費(fèi)的風(fēng)向標(biāo)與領(lǐng)跑者第二十一頁(yè)，共137頁(yè)。天一商圈的消費(fèi)者認(rèn)為商圈最缺乏的商業(yè)設(shè)施(shèshī)是休閑及餐飲業(yè)態(tài)天一商圈缺乏商業(yè)(shāngyè)類型高消費(fèi)群體認(rèn)為天一商圈較為缺乏的商業(yè)類型依次為：健身(jiànshēn)休閑娛樂中心、專業(yè)性市場(chǎng)、大賣場(chǎng)、大型批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、步行街等；第二十二頁(yè)，共137頁(yè)。在購(gòu)物的基礎(chǔ)上，豐富餐飲，打造(dǎzào)國(guó)際美食中心，與酒店高端餐飲形成差異化經(jīng)營(yíng)寧波消費(fèi)者有40%的比例在購(gòu)物過程中有餐飲消費(fèi)，單次餐飲消費(fèi)69元/次，總體來(lái)講比例較大、金額較高；本項(xiàng)目建議在購(gòu)物業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，豐富餐飲業(yè)態(tài)，圍繞改良(gǎiliáng)中餐，引入國(guó)際化餐飲品牌（西餐與休閑餐飲），打造天一商圈國(guó)際化美食中心；這些餐飲業(yè)態(tài)的檔次與經(jīng)營(yíng)內(nèi)容要與酒店部分高檔餐飲形成差異化互補(bǔ)，避免直接競(jìng)爭(zhēng)；第二十三頁(yè)，共137頁(yè)。適當(dāng)加入休閑娛樂業(yè)態(tài)，打造聚會(huì)中心，給未來(lái)的消費(fèi)者提供一個(gè)歡聚(huānjù)空間天一商圈缺乏一個(gè)適合與融合餐飲、休閑的購(gòu)物中心，本項(xiàng)目商業(yè)將往綜合性購(gòu)物中心方向發(fā)展；但考慮到某些業(yè)態(tài)的租金回報(bào)(huíbào)現(xiàn)實(shí)，本項(xiàng)目商業(yè)僅在不好的位置設(shè)置美容SPA、休閑茶館、餐飲、電玩等租金偏高的休閑業(yè)態(tài)；這些業(yè)態(tài)將提供消費(fèi)者一個(gè)購(gòu)物、餐飲后的歡聚空間與人氣中心。第二十四頁(yè)，共137頁(yè)。本項(xiàng)目整體(zhěngtǐ)市場(chǎng)定位金時(shí)金街金點(diǎn)風(fēng)向標(biāo)目的地領(lǐng)跑者“成功者”之家展示中心消費(fèi)(xiāofèi)的滿足感和成就感綜合(zōnghé)購(gòu)物中心多元化復(fù)合功能第二十五頁(yè)，共137頁(yè)。2.0主題(zhǔtí)定位第二十六頁(yè)，共137頁(yè)。2.1主題(zhǔtí)定位在分析和預(yù)測(cè)寧波以及天一商圈未來(lái)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)與發(fā)展趨勢(shì)基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為(rènwéi)威斯汀中心商業(yè)定位主題應(yīng)該為寧波“Highstreet”。目前天一商圈商業(yè)的主要特點(diǎn)：第一組主要消費(fèi)群年齡集中在18-25歲。由于部分“月光族”的特點(diǎn)，所以具有較高的有效消費(fèi)力，他們對(duì)流行商品，比較熱衷，同時(shí)容易接受新鮮事物和文化。第二組主要消費(fèi)群年齡主要集中在25-40歲，他們有的剛剛組織家庭（尚無(wú)孩子），大多數(shù)擁有較高教育背景與收入，所以他們具有“金領(lǐng)族”的特點(diǎn)，希望享受品質(zhì)生活。天一商圈商業(yè)多為傳統(tǒng)百貨，多采用返券推廣來(lái)競(jìng)爭(zhēng)。未來(lái)寧波的需求趨勢(shì)消費(fèi)者希望能夠有更多的消費(fèi)體驗(yàn)，威斯汀中心可以用靈活廣泛的推廣活動(dòng)來(lái)填補(bǔ)目前天一商圈體驗(yàn)式消費(fèi)空白。消費(fèi)者希望有更多餐飲區(qū)來(lái)提供就餐聚會(huì)和休閑的場(chǎng)所。品牌零售商希望能夠在天一商圈擁有旗艦展示位置。零售商希望有高質(zhì)的推廣宣傳活動(dòng)，而不是一味的打折活動(dòng)。本項(xiàng)目的主題定位:——寧波“highstreet”，寧波市級(jí)消費(fèi)目的地所以消費(fèi)者可以在這里找到新消費(fèi)體驗(yàn)和最新的流行商品，零售商可以獲得他們理想鋪面的商業(yè)展示、更好的室內(nèi)設(shè)計(jì)、推廣區(qū)域以及全新的業(yè)態(tài)比例。第二十七頁(yè)，共137頁(yè)。2.2主題(zhǔtí)定位闡釋寧波的“Highstreet”，寧波消費(fèi)(xiāofèi)目的地，商業(yè)的領(lǐng)跑者“Highstreet”的特征：要具有多元化的國(guó)際品牌要有品牌的旗艦店位于成熟的商業(yè)區(qū)人流量充足交通便利(biànlì)消費(fèi)的目的地OxfordstreetRopponggihills城鎮(zhèn)中最繁華的商業(yè)區(qū)

HighStreet注解寧波威斯汀中心第二十八頁(yè)，共137頁(yè)。2.2主題定位(dìngwèi)闡釋天一商圈是寧波唯一的市級(jí)商業(yè)中心，本項(xiàng)目能夠成為天一商圈的領(lǐng)跑者，無(wú)疑也將是寧波商業(yè)的領(lǐng)跑者；本項(xiàng)目不僅應(yīng)該是天一商圈的，更應(yīng)該是寧波市商業(yè)的未來(lái)代表，要成為代表，幾個(gè)突出重點(diǎn)應(yīng)該是：時(shí)尚超前的設(shè)計(jì)、舒適的購(gòu)物環(huán)境、創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合以及富有吸引力的品牌商家。讓消費(fèi)者有一種購(gòu)物的榮譽(yù)感和成就感，有極強(qiáng)的消費(fèi)的欲望；消費(fèi)時(shí)尚的風(fēng)向標(biāo)，所以這里也應(yīng)該是國(guó)際知名零售上希望進(jìn)入的地方，同時(shí)這也應(yīng)該是并且有能力為這些成功的零售商提供最適宜、最有吸引力的展示空間和商店面積；通過威斯汀中心這個(gè)載體，真正地將消費(fèi)者、零售商、國(guó)際流行趨勢(shì)、設(shè)計(jì)、地理位置、人流量、消費(fèi)品味和成熟度有機(jī)的結(jié)合(jiéhé)在一起，成為寧波未來(lái)真正的“Highstreet”。第二十九頁(yè)，共137頁(yè)。3.0業(yè)態(tài)和品牌(pǐnpái)布局規(guī)劃第三十頁(yè)，共137頁(yè)。3.1業(yè)態(tài)(yètài)布局業(yè)態(tài)布局原則：設(shè)計(jì)、定位、業(yè)態(tài)安排和品牌安排統(tǒng)一完整；充分利用本項(xiàng)目東側(cè)緊鄰天一廣場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)利用燈光、品牌等營(yíng)造出西側(cè)精品購(gòu)物場(chǎng)所的氛圍，使項(xiàng)目各個(gè)方位角的商業(yè)價(jià)值最大化；打破傳統(tǒng)百貨分區(qū)概念，按照品牌強(qiáng)勢(shì)程度來(lái)安排商家樓層與位置；各樓層安排的原則為零售商的付租能力和消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，但通過品牌以及次主力店的合理安排，使得各樓層的消費(fèi)者數(shù)量比較均勻，而使消費(fèi)者自由地、有目的性被引導(dǎo)至商業(yè)各個(gè)部分，從而達(dá)到(dádào)了租金的最大化；利用跨層（1跨-1，1跨2）來(lái)增加旗艦店面積，解決1層面積小，提升項(xiàng)目租金；將目的性消費(fèi)（餐飲與休閑娛樂）品牌或商家合理安排在動(dòng)線的末端或死角位置；項(xiàng)目的商業(yè)利用購(gòu)物環(huán)境以及推廣活動(dòng)的獨(dú)特性，充分利用設(shè)計(jì)中庭和不同廣場(chǎng)區(qū)域，創(chuàng)造出不同的推廣活動(dòng)，既能不斷地吸引消費(fèi)者，更能為項(xiàng)目提高租金收入；所以整個(gè)項(xiàng)目的定位和主題都緊緊圍繞在寧波消費(fèi)目的地這個(gè)特點(diǎn)上；在目標(biāo)消費(fèi)者的收入和年齡上并不做過多的篩選，但希望享受消費(fèi)體驗(yàn)，希望享受品味和品質(zhì)生活的，希望享受國(guó)際流行時(shí)尚，希望參與體驗(yàn)和展示樂趣，希望享受各種美食，消費(fèi)者均可在此獲得消費(fèi)的歸屬感和愉悅感?？梢韵硎芟M(fèi)是每一個(gè)消費(fèi)者反復(fù)來(lái)此的主要驅(qū)動(dòng)力；所以，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例安排、品牌安排、店面（雙層、單層）的安排、亮點(diǎn)和推廣區(qū)的安排，都處處圍繞和體現(xiàn)出“Highstreet”特點(diǎn)，使之成為寧波真正的代表商業(yè)和消費(fèi)目的地。第三十一頁(yè)，共137頁(yè)。3.1業(yè)態(tài)(yètài)布局F5中餐東南亞餐飲休閑娛樂特色零售F4潮流服飾時(shí)尚配飾美容SPA特色餐廳F3時(shí)尚服飾鞋箱包家居生活特色餐飲F2服飾旗艦店精品服飾（男士）咖啡F1服飾旗艦店精品服飾珠寶鐘表配飾甜品精選輕餐B1個(gè)人護(hù)理品音像圖書辦公用品服務(wù)設(shè)施輕餐第三十二頁(yè)，共137頁(yè)。

B1Floor第三十三頁(yè)，共137頁(yè)。B1:布局(bùjú)目標(biāo)本層的關(guān)鍵是美容區(qū)域的設(shè)置，目標(biāo)是成為寧波天一商圈具有較大面積和品牌影響力的個(gè)人(gèrén)護(hù)理品和化妝品的集中地；同時(shí)考慮到寫字樓客戶的需求，精品型辦公用品超市（包含部分圖書音像制品）建議設(shè)置在此；部分快餐業(yè)態(tài)可以設(shè)置在此樓層（可以單設(shè)，也可以1托-1層）；設(shè)置小體量服務(wù)設(shè)施，如24小時(shí)便利店、花店、藥店以及銀行ATM機(jī)，為酒店、寫字樓以及商業(yè)消費(fèi)者提供便利服務(wù)。第三十四頁(yè)，共137頁(yè)。B1：動(dòng)線組織與鋪面(pùmiàn)劃分第三十五頁(yè)，共137頁(yè)。B1:Zonelayout-1層分區(qū)(fēnqū)辦公用品/圖書(túshū)音像美甲/形象設(shè)計(jì)個(gè)人護(hù)理(hùlǐ)品／化妝品主力店輕便餐飲輕便餐飲24h便利店花店/ATM個(gè)人護(hù)理品/化妝品第三十六頁(yè)，共137頁(yè)。服務(wù)設(shè)施:銀行(yínháng)/ATM藥店7-11花店書籍(shūjí)/音像/禮品：音像禮品雜志辦公用品個(gè)人護(hù)理/超市(chāoshì):-碧歐泉-植村秀-M.A.C-安娜蘇-歐伯萊-美寶蓮-maxfactor-redearth-Aqua-蘭芝-歐萊雅-高絲-百草集-玉蘭油-露得清-一朵-Marionnaud-莎莎-薇姿-TheBodyShop-Watsons-sephoraB1——麗人街品牌建議形象設(shè)計(jì)/美甲：--形象設(shè)計(jì)室--美甲便利快餐：肯德基麥當(dāng)勞吉野家巴黎貝甜元祖第三十七頁(yè)，共137頁(yè)。B1:品牌(pǐnpái)示例SEPHORA需要面積:300-500sqm客戶年齡層：25to40主要(zhǔyào)貨單價(jià)：RMB200to1200第三十八頁(yè)，共137頁(yè)。B1:品牌(pǐnpái)示例Beautyzone需要(xūyào)面積:50-100sqmperbrand客戶年齡層：25to40主要貨單價(jià)：RMB100to

RMB1000第三十九頁(yè)，共137頁(yè)。B1:品牌(pǐnpái)示例BeauNail需要面積:120sqmperbrand客戶年齡層：25to40主要(zhǔyào)貨單價(jià)：RMB100to600第四十頁(yè)，共137頁(yè)。B1:ATM第四十一頁(yè)，共137頁(yè)。B1：快餐(kuàicān)品牌示例KFC需要面積：200to400sqm客戶年齡層：10to40主要(zhǔyào)貨單價(jià)：RMB10to50第四十二頁(yè)，共137頁(yè)。B1店鋪(diànpù)統(tǒng)計(jì)店面劃分建議業(yè)態(tài)可出租面積(sq.m)B1001化妝品/護(hù)理品123B1002化妝品/護(hù)理品40B1003美甲51B1004形象設(shè)計(jì)134B1005個(gè)人護(hù)理品次主力店39B1006個(gè)人護(hù)理品次主力店280B1007輕便餐飲176B1008ATM6B100924h便利店102B1010輕便餐飲176B1011辦公用品/圖書音像270B1012化妝品/護(hù)理品8B1015化妝品/護(hù)理品103B1016化妝品/護(hù)理品103B1017化妝品/護(hù)理品89B1018花店10B1019化妝品/護(hù)理品69B1020化妝品/護(hù)理品102租賃面積加總

1881建筑面積加總

3231使用率

58.22%第四十三頁(yè)，共137頁(yè)。

1Floor第四十四頁(yè)，共137頁(yè)。F1:布局(bùjú)目標(biāo)第一層是購(gòu)物廣場(chǎng)的關(guān)鍵，基本錨定本項(xiàng)目的檔次與形象；大型國(guó)際化服飾品牌旗艦店把消費(fèi)者吸引到樓上（1托2），緩解1層面積過小的問題；一層以國(guó)際化精品服飾品牌零售為主，男女裝兼顧，超越國(guó)際購(gòu)物，打造寧波高端國(guó)際化服飾消費(fèi)最佳場(chǎng)所；在一層設(shè)置部分餐飲、咖啡，餐飲咖啡通過跨層來(lái)設(shè)置，一層主要以入口為主，主要經(jīng)營(yíng)面積設(shè)置在-1層、2層；首層是主要的推廣區(qū)域(qūyù)，建議在一層設(shè)置面積較大的推廣區(qū)域(qūyù)，滿足品牌的推廣活動(dòng)組織。第四十五頁(yè)，共137頁(yè)。F1:動(dòng)線組織(zǔzhī)與鋪面劃分第四十六頁(yè)，共137頁(yè)。F1:Zonelayout1層分區(qū)(fēnqū)時(shí)裝(shízhuāng)旗艦店精品(jīnɡpǐn)服裝HaagenDazs輕便快餐（1托-1）西餅咖啡入口（1托2）鐘表/珠寶/配飾展示空間第四十七頁(yè)，共137頁(yè)。F1——名品街（綜合）品牌(pǐnpái)建議時(shí)裝(shízhuāng)旗艦店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M鐘表/珠寶(zhūbǎo)/時(shí)尚配飾：-Omega-LV-Tiffany-施華洛世奇-FolliFollie-Enzo-Agatha-Swatch-TimeZone-琉璃工坊-TOD’s精品服裝：ARMANIVersaceD&GZegnaCanaliCerrutiBurberryHUGOBOSSDunhillStDoupontG.FerreGivenchyKENZOValentinoKarlLagerfeldTrussardi甜品精選：-HaagenDazs咖啡：-SPR-星巴克便利快餐：肯德基麥當(dāng)勞吉野家巴黎貝甜元祖第四十八頁(yè)，共137頁(yè)。F1:品牌(pǐnpái)示例H&M需要面積：500-2000sqm客戶(kèhù)年齡層：20to45主要貨單價(jià)：FashionRMB200to

RMB1500第四十九頁(yè)，共137頁(yè)。Zara需要面積(miànjī)：500-2000sqm客戶年齡層：20to45主要貨單價(jià)：FashionRMB200to

RMB2000F1:品牌(pǐnpái)示例第五十頁(yè)，共137頁(yè)。需要面積：300-1500sm客戶年齡層：20to45主要(zhǔyào)貨單價(jià)：FashionRMB200to

RMB1500F1:品牌(pǐnpái)示例第五十一頁(yè)，共137頁(yè)。Burberry需要面積：200-500sqm客戶年齡層：25to45主要(zhǔyào)貨單價(jià)：Shirt RMB1800JacketRMB10000F1:品牌(pǐnpái)示例第五十二頁(yè)，共137頁(yè)。F1:品牌(pǐnpái)示例CharlesJourdan需要面積：200sm客戶年齡層：25to45主要(zhǔyào)貨單價(jià)：FashionRMB1200to5500第五十三頁(yè)，共137頁(yè)。Zegna需要(xūyào)面積：200-500sqm客戶年齡層：25to45主要貨單價(jià)：RMB1500to15000F1:品牌(pǐnpái)示例第五十四頁(yè)，共137頁(yè)。Tiffany需要面積：300sm客戶年齡層：25to35主要(zhǔyào)貨單價(jià)：StationaryRMB1500DiamondringRMB56000F1:品牌(pǐnpái)示例第五十五頁(yè)，共137頁(yè)。Tods需要面積：200sm客戶(kèhù)年齡層：30to45主要貨單價(jià)：ShoesRMB1500Bag&SacsRMB5500F1:品牌(pǐnpái)示例第五十六頁(yè)，共137頁(yè)。巴黎貝甜需要面積(miànjī)：60to300sqm客戶年齡層：10to40主要貨單價(jià)：RMB20to100F1:品牌示例(shìlì)：西點(diǎn)第五十七頁(yè)，共137頁(yè)。F1店鋪(diànpù)統(tǒng)計(jì)店面劃分建議業(yè)態(tài)可出租面積(sq.m)1001精品服裝721002精品服裝721003精品服裝571004精品服裝471005精品服裝641006服飾旗艦店1221007服飾旗艦店1411008服飾旗艦店1411009服飾旗艦店1621010精品服飾1031011精品服飾1621012精品服飾831015西點(diǎn)511016服飾旗艦店1781018服飾旗艦區(qū)1801019精品服裝571020精品服裝501021精品服裝681022精品服裝971023精品服裝971024冰淇淋311025輕便餐飲621026精品服裝611027鐘表/珠寶/配飾391028鐘表/珠寶/配飾251029鐘表/珠寶/配飾361030鐘表/珠寶/配飾361031鐘表/珠寶/配飾361032鐘表/珠寶/配飾361033鐘表/珠寶/配飾191034鐘表/珠寶/配飾191035鐘表/珠寶/配飾191036鐘表/珠寶/配飾201037鐘表/珠寶/配飾331038鐘表/珠寶/配飾391039鐘表/珠寶/配飾351040鐘表/珠寶/配飾10租賃面積加總

2560建筑面積加總

4359使用率

58.73%第五十八頁(yè)，共137頁(yè)。

2Floor第五十九頁(yè)，共137頁(yè)。F2:布局(bùjú)目標(biāo)旗艦店區(qū)域的延伸（1托2）；高端精品服飾的延伸，2層主要組合針對(duì)成功男士（25-40歲）的國(guó)際化服飾品牌，打造寧波市規(guī)模最大的男士精品服飾購(gòu)物目的地；在二層設(shè)置咖啡店，為二層的聚會(huì)(jùhuì)點(diǎn)，咖啡店通過跨層來(lái)設(shè)置，入口設(shè)置在1層；第六十頁(yè)，共137頁(yè)。F2：動(dòng)線組織(zǔzhī)與鋪面劃分第六十一頁(yè)，共137頁(yè)。F2:Zonelayout2層分區(qū)(fēnqū)旗艦(qíjiàn)區(qū)旗艦(qíjiàn)區(qū)旗艦區(qū)咖啡精品服裝（男裝）水吧第六十二頁(yè)，共137頁(yè)。F2——名品(mínɡpǐn)街（男裝）品牌建議咖啡(kāfēi)：-SPR-星巴克時(shí)裝(shízhuāng)旗艦店：-Bestseller-Esprit-NEXT-Novo-Zara-C&A-H&M精品服裝（男士）：ZZegnaPaulsmithPaulsharkArmaniExchangeMIUMIUCKPOLOR.L.PIOMBOGucciGlassMarcoAzzaliKaltendinLavicoAquascutumMarlboroclassicDanielhechterGentleNauticaTrek&travelLacosteFCUKTommyH第六十三頁(yè)，共137頁(yè)。ArmaniExchange需要面積(miànjī)：200sm客戶年齡層：25to40主要貨單價(jià)：FashionRMB500To2000F2:品牌(pǐnpái)示例第六十四頁(yè)，共137頁(yè)。MiuMiu需要面積：200sm客戶年齡層：25to40主要(zhǔyào)貨單價(jià)：FashionRMB500To2000F2:品牌(pǐnpái)示例第六十五頁(yè)，共137頁(yè)。F2：品牌(pǐnpái)示例需要面積(miànjī)：200sm客戶年齡層：25to45主要貨單價(jià)：FashionRMB800to1500第六十六頁(yè)，共137頁(yè)。TommyH需要面積：400sqm客戶(kèhù)年齡層：25to45主要貨單價(jià)：FashionRMB800to1500F2：品牌(pǐnpái)示例第六十七頁(yè)，共137頁(yè)。Starbuck需要(xūyào)面積：100-200sqm客戶年齡層：25to45主要貨單價(jià)：RMB30to100F2：聚會(huì)區(qū)品牌(pǐnpái)示例第六十八頁(yè)，共137頁(yè)。F2店鋪(diànpù)統(tǒng)計(jì)店面劃分建議業(yè)態(tài)可出租面積(sq.m)2001旗艦服飾4032002旗艦服飾4952003精品男裝972004精品男裝822005精品男裝932006精品男裝732007精品男裝742008精品男裝752009精品男裝792010旗艦服飾1442011咖啡2032012旗艦服飾2232015精品男裝562016精品男裝1032017精品男裝1662018精品男裝432019精品男裝662020精品男裝342021精品男裝342022水吧92023水吧92024精品男裝392025精品男裝392026精品男裝342027精品男裝342028精品男裝392029精品男裝382030精品男裝20租賃面積加總

2804建筑面積加總

5147第六十九頁(yè)，共137頁(yè)。

3Floor第七十頁(yè)，共137頁(yè)。F3:布局(bùjú)目標(biāo)3層的布局安排以時(shí)尚女裝品牌為主，目標(biāo)人群(rénqún)主要針對(duì)25-40歲白領(lǐng)女性。品牌例如：Escada、Mng、ports、sisley、mango等；3層同時(shí)穿插中高端鞋帽箱包品牌，滿足目標(biāo)人群(rénqún)一站式服飾消費(fèi)需求；同時(shí)部分動(dòng)線難以組織的部分設(shè)置家居用品店，主要以軟性家居飾品為主；這層中的餐飲可以是中等面積的輕餐用戶，例如pizzahut、吉野家等，為三樓的聚會(huì)點(diǎn)。第七十一頁(yè)，共137頁(yè)。F3：動(dòng)線組織與鋪面(pùmiàn)劃分第七十二頁(yè)，共137頁(yè)。時(shí)尚女裝鞋帽箱包F3:Zonelayout三樓分區(qū)(fēnqū)甜品(tiánpǐn)/水吧//特色餐飲家居飾品第七十三頁(yè)，共137頁(yè)。F3——時(shí)尚街品牌(pǐnpái)建議鞋/箱包：-ECCOGEOX百麗-斯加圖-天美意-接吻貓-暇步士(bùshì)-新秀麗AEETUMI甜品(tiánpǐn)精選：-DQ-芝士蛋糕店-BreadTalk-美國(guó)31冰淇淋家居生活：-無(wú)印良品-伊利諾伊便利快餐：必勝客吉野家味千拉面時(shí)尚女裝：ESCADELapelleMissSixtyMoisellePromodNineWestMax&coMarisfrolg-CharlesRiver-Energie-Fornarina-Jessica-Kookai-Mango-MaxStudio-Morgan-Scofield-Mng-Fcuk-FA:GE-Sisley-PORTS-Uniqlo-Prich-Lapargay第七十四頁(yè)，共137頁(yè)。F3:品牌(pǐnpái)示例LaPelle需要面積：200sm客戶(kèhù)年齡層：25to45主要貨單價(jià)：FashionRMB1200to5500第七十五頁(yè)，共137頁(yè)。EscadaSport需要面積：200sm客戶(kèhù)年齡層：30to45主要貨單價(jià)：FashionRMB3500to

RMB15000F3:品牌(pǐnpái)示例第七十六頁(yè)，共137頁(yè)。Max&Co需要面積：200sm客戶年齡層：30to45主要(zhǔyào)貨單價(jià)：FashionRMB3500to

RMB15000F3:品牌(pǐnpái)示例第七十七頁(yè)，共137頁(yè)。Mango需要面積：200-400sqm客戶年齡層：25to35主要(zhǔyào)貨單價(jià)：RMB250to1500F3：品牌(pǐnpái)示例第七十八頁(yè)，共137頁(yè)。F3:品牌(pǐnpái)示例Promod需要面積：1500sm客戶年齡層：20to45主要(zhǔyào)貨單價(jià)：FashionRMB200to

RMB1500第七十九頁(yè)，共137頁(yè)。F3:品牌(pǐnpái)示例MissSixty需要面積(miànjī)：150to250sm客戶年齡層：25to35主要貨單價(jià)：FashionRMB350to

RMB2500第八十頁(yè)，共137頁(yè)。F3:品牌(pǐnpái)示例ECCO需要(xūyào)面積：150to250sm客戶年齡層：25to40主要貨單價(jià)：RMB800to

RMB3000第八十一頁(yè)，共137頁(yè)。PizzaHut需要(xūyào)面積：400to600sm客戶年齡層：25to40主要貨單價(jià)：RMB50to150F3:聚會(huì)(jùhuì)區(qū)品牌示例第八十二頁(yè)，共137頁(yè)。F3店鋪(diànpù)統(tǒng)計(jì)店面劃分建議業(yè)態(tài)可出租面積(sq.m)3001鞋帽箱包843002鞋帽箱包873003鞋帽箱包533004時(shí)尚女裝213005時(shí)尚女裝303006時(shí)尚女裝353007時(shí)尚女裝303008時(shí)尚女裝553009時(shí)尚女裝463010時(shí)尚女裝2153011餐飲3723012時(shí)尚女裝2713015時(shí)尚女裝933016甜品213017家居飾品4243018家居飾品2843019甜品203020時(shí)尚女裝923021時(shí)尚女裝1213022鞋帽箱包1533023鞋帽箱包2243024鞋帽箱包513025鞋帽箱包313026鞋帽箱包553027鞋帽箱包513028鞋帽箱包323029鞋帽箱包863030鞋帽箱包173031時(shí)尚女裝413032時(shí)尚女裝783033時(shí)尚女裝713034時(shí)尚女裝43036水吧73037水吧73038時(shí)尚女裝343039時(shí)尚女裝323040時(shí)尚女裝333041時(shí)尚女裝403042時(shí)尚女裝293043時(shí)尚女裝323044時(shí)尚女裝433045時(shí)尚女裝473046時(shí)尚女裝473047時(shí)尚女裝433048時(shí)尚女裝433049時(shí)尚女裝393050時(shí)尚女裝523051時(shí)尚女裝303052時(shí)尚女裝25租賃面積加總

3831建筑面積加總

7604使用率

50.38%第八十三頁(yè)，共137頁(yè)。

4Floor第八十四頁(yè)，共137頁(yè)。F4:布局(bùjú)目標(biāo)4層的主題是潮流，主要針對(duì)較年輕的女性，組合價(jià)位稍低的流性服飾品牌，形成年輕女性服飾消費(fèi)集聚地；4層的布局(bùjú)安排以潮流品牌女裝為主，目標(biāo)人群是消費(fèi)價(jià)位較低的更年輕女性（18-25歲）。品牌例如：OTT、Eland、Etam等；4層穿插部分牛仔服裝，目標(biāo)人群是年輕人。品牌例如：G-star,lee,levis等；同時(shí)設(shè)置部分時(shí)尚飾品業(yè)態(tài)，如MGS、twice等品牌；這層中的餐飲可以是中等面積的用戶，例如季諾意餐、星期五餐廳等特色餐飲；動(dòng)線不好組織的部分設(shè)置美容SPA業(yè)態(tài)，針對(duì)25-40歲白領(lǐng)女性。第八十五頁(yè)，共137頁(yè)。F4：動(dòng)線組織(zǔzhī)與鋪面劃分第八十六頁(yè)，共137頁(yè)。F4:Zonelayout四層分區(qū)(fēnqū)潮流(cháoliú)女裝美容(měiróng)SPA特色餐飲潮流女裝流行配飾第八十七頁(yè)，共137頁(yè)。美容/SPA：-美麗田園(tiányuán)-貝黎詩(shī)-悠勝美地-思妍麗-自然美-瑪花纖體F4——潮流街品牌(pǐnpái)建議時(shí)尚配飾(pèishì)：-Ecco-AdidasBag-NikeBag-米奇-Elle-Polo-Snoopy-She’s-MGS-TWICE-eesee特色餐廳：-季諾意餐-星期五餐廳潮流女裝：-Eland-Theme-Cushow-Tribecca-Teenieweenie-Justintime-OTT-ODBO-Etam-Ｇ2000-歐時(shí)力-季候風(fēng)-JNBY-Colour18-Cozzi-Azona-Oxygen-X-MOOM-淑女屋-Basichouse-G2000-CKjeans-Levi’s-Lee-G-starMarkFairwhale第八十八頁(yè)，共137頁(yè)。F4：品牌(pǐnpái)示例ELAND需要(xūyào)面積：150to200sm客戶年齡層：18to25主要貨單價(jià)：RMB150to

RMB800第八十九頁(yè)，共137頁(yè)。Etam需要(xūyào)面積：200to400sm客戶年齡層：18to25主要貨單價(jià)：RMB150to

RMB1000F4:品牌(pǐnpái)示例第九十頁(yè)，共137頁(yè)。F4:品牌(pǐnpái)示例Azona需要(xūyào)面積：150to250sm客戶年齡層：18to30主要貨單價(jià)：RMB200to

RMB1500第九十一頁(yè)，共137頁(yè)。F4：品牌(pǐnpái)示例CKJean需要面積：150to200sm客戶(kèhù)年齡層：25to35主要貨單價(jià)：RMB350to

RMB2000第九十二頁(yè)，共137頁(yè)。G-Star需要(xūyào)面積：200to400sm客戶年齡層：25to35主要貨單價(jià)：RMB350to

RMB1650F4：品牌(pǐnpái)示例第九十三頁(yè)，共137頁(yè)。Timberland需要面積：120to200sm客戶(kèhù)年齡層：25to35主要貨單價(jià)：RMB550to1550F4：品牌(pǐnpái)示例第九十四頁(yè)，共137頁(yè)。Fridayrestaurant需要(xūyào)面積：400to1000sm客戶年齡層：25to35主要貨單價(jià)：RMB50to200F4：聚會(huì)(jùhuì)區(qū)品牌示例第九十五頁(yè)，共137頁(yè)。Decleor需要(xūyào)面積：500-1000sm客戶年齡層：25to40主要貨單價(jià)：RMB350to

RMB1200F4：美容(měiróng)SPA品牌示例第九十六頁(yè)，共137頁(yè)。F4店鋪(diànpù)統(tǒng)計(jì)店面劃分建議業(yè)態(tài)可出租面積(sq.m)4001潮流女裝2694002潮流女裝454003潮流女裝2234004潮流女裝2314005潮流女裝554006潮流女裝1734007潮流女裝1524008餐飲3674009潮流女裝1924010美容SPA4564011美容SPA2834012潮流女裝954015潮流女裝2874016潮流女裝794017潮流女裝664018流行配飾234019流行配飾244020流行配飾304021流行配飾174022流行配飾254023流行配飾254024流行配飾244025流行配飾214026流行配飾234027流行配飾214028流行配飾294029流行配飾174030潮流女裝164031潮流女裝324032潮流女裝304033潮流女裝284034潮流女裝414035潮流女裝274036潮流女裝254037潮流女裝384038潮流女裝74039潮流女裝74040潮流女裝284041潮流女裝274042潮流女裝304043潮流女裝294044潮流女裝324045潮流女裝274046潮流女裝414047潮流女裝394048潮流女裝254049潮流女裝44050潮流女裝434051潮流女裝354052潮流女裝274053潮流女裝304054潮流女裝43租賃面積加總

3963建筑面積加總

7132使用率

55.57%第九十七頁(yè)，共137頁(yè)。

5Floor第九十八頁(yè)，共137頁(yè)。F5:布局(bùjú)目標(biāo)本項(xiàng)目餐飲集中區(qū)，綜合升級(jí)版中餐、東南亞餐飲、休閑餐飲，打造國(guó)際美食中心，與本項(xiàng)目酒店部分餐飲差異化經(jīng)營(yíng)，成為天一商圈年輕人餐飲消費(fèi)的目的地；穿插休閑娛樂業(yè)態(tài)，如休閑茶館、電玩等適合年輕人聚會(huì)放松的商家，以便在購(gòu)物(ɡòuwù)、就餐之余能夠進(jìn)行放松、聚會(huì)，打造天一商圈年輕人的歡聚空間。第九十九頁(yè)，共137頁(yè)。F5：動(dòng)線組織(zǔzhī)與鋪面劃分第一百頁(yè)，共137頁(yè)。F5:Zonelayout五層分區(qū)(fēnqū)中餐(zhōngcān)東南亞餐飲(cānyǐn)休閑餐飲特色零售游戲空間第一百零一頁(yè)，共137頁(yè)。升級(jí)版中餐：愉家利苑麻辣誘惑(yòuhuò)鼎鼎香伊家鮮湖蝶餐廳采蝶軒特色零售：-零食物語(yǔ)(wùyǔ)-動(dòng)漫天地-許留山水果撈F5——吃樂玩多品牌(pǐnpái)建議娛樂：-世嘉電玩-貼紙拍照東南亞風(fēng)情餐飲：呷哺呷哺葡京茶餐廳蕉葉（泰餐）漢拿山燒烤元綠回轉(zhuǎn)壽司吉野家味千拉面休閑娛樂：-避風(fēng)塘-仙蹤林第一百零二頁(yè)，共137頁(yè)。F5:中餐品牌(pǐnpái)示例愉家需要面積：500to2000sm客戶(kèhù)年齡層：15to45主要客單價(jià)：RMB50to300第一百零三頁(yè)，共137頁(yè)。F5:中餐(zhōngcān)品牌示例LeiGardenRestaurant需要面積：500to2000sm客戶年齡層：20to45主要(zhǔyào)客單價(jià)：RMB100to500第一百零四頁(yè)，共137頁(yè)。F5:茶餐廳/美食廣場(chǎng)(guǎngchǎng)建議品牌大食代需要面積：400to2000sm客戶年齡層：15to45主要(zhǔyào)客單價(jià)：RMB20to60第一百零五頁(yè)，共137頁(yè)。F5:東南亞快餐(kuàicān)味千拉面需要面積：250to400sqm客戶年齡層：15to40主要(zhǔyào)客單價(jià)：RMB15to40第一百零六頁(yè)，共137頁(yè)。F5:東南亞餐飲(cānyǐn)蕉葉需要面積：300to2000sqm客戶年齡層：20to40主要(zhǔyào)客單價(jià)：RMB80to200第一百零七頁(yè)，共137頁(yè)。F5：品牌(pǐnpái)示例Segagame需要面積(miànjī)：300to2500sm客戶年齡層：15to35第一百零八頁(yè)，共137頁(yè)。F5店鋪(diànpù)統(tǒng)計(jì)店面劃分建議業(yè)態(tài)可出租面積(sq.m)5001東南亞餐飲1815002東南亞餐飲2055003特色零售315004東南亞餐飲2865005休閑餐飲3665006東南亞餐飲3365007特色零售275008中餐6255009中餐5635010游戲空間1745011游戲空間1075012特色零售75015特色零售7租賃面積加總

2915建筑面積加總

5309使用率

54.91%第一百零九頁(yè)，共137頁(yè)。3.4業(yè)態(tài)(yètài)比例各類業(yè)態(tài)(yètài)面積比例類型業(yè)態(tài)出租面積（平米）比例零售旗艦店218917.02%化妝品11418.87%精品服飾240818.72%時(shí)尚女裝177213.78%潮流女裝257820.05%鞋箱包9247.18%鐘表/珠寶/配飾6815.30%家居飾品7085.51%配套設(shè)施3883.02%其它小店720.56%小計(jì)1286171.63%餐飲正餐、休閑餐、輕食、美食廣場(chǎng)407322.69%娛樂/休閑娛樂、SPA10205.68%合計(jì)－17954100%建筑面積合計(jì)

32782

使用率

55%

第一百一十頁(yè)，共137頁(yè)。3.5樓層(lóucénɡ)定位各樓層針對(duì)(zhēnduì)的主要客戶年齡層年齡(niánlíng)樓層F5F4F3F2F1B1

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45第一百一十一頁(yè)，共137頁(yè)。3.5樓層(lóucénɡ)定位各樓層的主要(zhǔyào)單價(jià)5000

2500

2250

2000

1750

1500

1250

1000

750

500

250

0

B1F1F2F3F4F5平均(píngjūn)單價(jià)樓層第一百一十二頁(yè)，共137頁(yè)。4.0租金預(yù)計(jì)和財(cái)務(wù)(cáiwù)分析第一百一十三頁(yè)，共137頁(yè)。銷售模式(móshì)建議如果開發(fā)商不需急于變現(xiàn)，本商業(yè)項(xiàng)目建議采取長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)策略；考慮到開發(fā)商的現(xiàn)實(shí)約束(yuēshù)，本項(xiàng)目商業(yè)部分要采取銷售形式來(lái)變現(xiàn)盈利；一般來(lái)講，商業(yè)的銷售方式通常有帶租約銷售、售后返租、普通散售與整售；因本項(xiàng)目是集中型商業(yè)，擬定位為升級(jí)版百貨，最適合本項(xiàng)目的銷售方式是售后返租與整售，即在銷售的同時(shí)，保留了傳統(tǒng)百貨的扣點(diǎn)租金形式，實(shí)現(xiàn)最大化的租金增長(zhǎng)；散售形式對(duì)于本項(xiàng)目不太合適，雖然寧波可投資的商鋪產(chǎn)品較少，本項(xiàng)目如果散售也能銷售完畢，但由于管理權(quán)的盤落，會(huì)導(dǎo)致后期經(jīng)營(yíng)的較大問題，這會(huì)影響銀億集團(tuán)的聲譽(yù)；本項(xiàng)目可以整售給有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)持有者，但會(huì)有售價(jià)打折較多以及尋找下家難度大的問題，只能作為一個(gè)選擇；建議本項(xiàng)目首選售后返租方式，以達(dá)到如下三個(gè)目的：快速回籠資金；保持較高的銷售單價(jià)；保持一定時(shí)間內(nèi)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)權(quán)，幫助項(xiàng)目平穩(wěn)度過養(yǎng)商期。第一百一十四頁(yè)，共137頁(yè)。返租銷售(xiāoshòu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)物理產(chǎn)品分割：按照現(xiàn)有動(dòng)線與鋪面分割方式進(jìn)行實(shí)體分割銷售；金融產(chǎn)品設(shè)計(jì)：返租期：10年（2008-2017年）；返租回報(bào)：3年8%，3年9%，4年10%；風(fēng)險(xiǎn)控制方式：擔(dān)保：銀億集團(tuán)提供第三方擔(dān)保；返租方（管理方）：與專業(yè)商業(yè)管理公司成立與銀億無(wú)關(guān)聯(lián)的新管理公司提供專業(yè)管理，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，提升投資(tóuzī)信心；有保障退出機(jī)制：10年返租期后，投資(tóuzī)者有兩種選擇：1、以原價(jià)+10%回售給開發(fā)商；2、繼續(xù)與獨(dú)立管理公司簽約返租，仍有管理公司統(tǒng)一管理與返租，商業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的租金收益扣除相關(guān)稅費(fèi)后全額返給投資(tóuzī)者，投資(tóuzī)者自行承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；第一百一十五頁(yè)，共137頁(yè)。經(jīng)營(yíng)(jīngyíng)稅費(fèi)假設(shè)主要稅種計(jì)算方法備注營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)業(yè)收入*5.50%納入分析印花稅營(yíng)業(yè)收入*0.10%不納入分析土地增值稅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率30％不納入分析房產(chǎn)稅租金收入×12%納入分析城鎮(zhèn)土地使用稅土地面積×5.00（預(yù)計(jì)值）不納入分析所得稅應(yīng)稅所得額*25%納入分析市場(chǎng)推廣費(fèi)用500萬(wàn)發(fā)生在招商期間及開業(yè)初期招商費(fèi)用假定為正常起始租金收入*13%約45天的招商費(fèi)用，僅發(fā)生在招商期間租賃服務(wù)費(fèi)用假定為租金收入*5%*13%經(jīng)營(yíng)期間的再招商費(fèi)用商業(yè)管理費(fèi)假定為租金收入*8.0%經(jīng)營(yíng)期間的商業(yè)管理費(fèi)用物業(yè)管理費(fèi)用假定為租金收入*0.0%通過收取物業(yè)管理費(fèi)的形式維持平衡物業(yè)維修費(fèi)用商業(yè)物業(yè)建造成本*0.5%

第一百一十六頁(yè)，共137頁(yè)。銷售收入預(yù)計(jì)(yùjì)按照貴司提供的銷售單價(jià)預(yù)測(cè)(yùcè)，本項(xiàng)目在100%的銷售率情況下，將實(shí)現(xiàn)約14億元的銷售收入。銷售收入樓層建筑面積銷售均價(jià)銷售總價(jià)（元）B132311800058,158,000F14359118000514,362,000F2514742000216,174,000F3760432000243,328,000F4713230000213,960,000F5530930000159,270,000總計(jì)

1,405,252,000第一百一十七頁(yè)，共137頁(yè)。銷售實(shí)現(xiàn)(shíxiàn)的現(xiàn)金流預(yù)計(jì)扣除掉銷售過程產(chǎn)生的各種稅費(fèi)，本項(xiàng)目(xiàngmù)銷售實(shí)現(xiàn)的凈現(xiàn)金流約為11億元。銷售實(shí)現(xiàn)的凈現(xiàn)金流20082009銷售收入112,42028,105前期顧問費(fèi)-80

銷售代理費(fèi)（3%）-3,373-843招商代理費(fèi)-353-825市場(chǎng)推廣費(fèi)-400-100營(yíng)業(yè)稅(5.5%)-6,183-1,546稅前收益102,03124,791銷售成本-52,451-13,113應(yīng)稅收益49,58011,679公司所得稅-12,395-2,920銷售實(shí)現(xiàn)的凈現(xiàn)金流89,63621,872第一百一十八頁(yè)，共137頁(yè)。本項(xiàng)目租賃方式(fāngshì)與租期框架分類租賃方式租期(年)裝修期（免租期）次主力店純租金（個(gè)人護(hù)理品、辦公用品、圖書音像店）5-84個(gè)月品牌零售保底加20%扣點(diǎn)（-1-4層零售）3-51-2個(gè)月服務(wù)設(shè)施純租金（銀行、花店、便利店等）3-82-3個(gè)月餐飲店純租金，極個(gè)別保底+扣點(diǎn)5-82-3個(gè)月本項(xiàng)目(xiàngmù)定位為升級(jí)版精品百貨，將更多的按照百貨的扣點(diǎn)模式收取租金。根據(jù)不同的業(yè)態(tài)和品牌，使用不同的租賃政策，政策的掌握取決于品牌的影響力和對(duì)項(xiàng)目(xiàngmù)的重要性。第一百一十九頁(yè)，共137頁(yè)。本項(xiàng)目商業(yè)坪效未來(lái)增長(zhǎng)(zēngzhǎng)預(yù)計(jì)序號(hào)商場(chǎng)坪效（元/平米/月）CAGR2004200520061新華聯(lián)商廈758905103817.04%2寧波二百15051725205416.85%3銀泰百貨天一店13111573189620.26%4新江廈商城1736180620147.77%5銀泰百貨東門店2014221624369.98%

平均

188814.38%

2007-20112012-20162016年以后增長(zhǎng)率14%10%3%天一商圈百貨店坪效增長(zhǎng)(zēngzhǎng)情況本項(xiàng)目商業(yè)(shāngyè)坪效增長(zhǎng)預(yù)計(jì)第一百二十頁(yè)，共137頁(yè)。本項(xiàng)目商業(yè)(shāngyè)坪效預(yù)計(jì)天一(tiānyī)商圈百貨店坪效未來(lái)增長(zhǎng)情況本項(xiàng)目商業(yè)(shāngyè)坪效預(yù)計(jì)

20072008200920102011201220132014201520162017月均坪效21522453279731883634399843984837532158536029年均坪效2582229437335593825743613479745277258049638547023972346平均扣點(diǎn)20%

扣點(diǎn)租金14.1516.1318.3920.9623.9026.2928.9231.8134.9938.4939.64坪效預(yù)計(jì)樓層系數(shù)20072008200920102011201220132014201520162017負(fù)一層0.92766731540359564099046728514015654162195684157525677514一層13074135045399514554451920571126282369106760168361886127二層0.92766731540359564099046728514015654162195684157525677514三層0.82459328036319613643541536456905025955285608136689468901四層0.61844521027239712732631152342673769441463456105017151676第一百二十一頁(yè)，共137頁(yè)。本項(xiàng)目商業(yè)租金預(yù)計(jì)（百貨(bǎihuò)部分）本項(xiàng)目商業(yè)租金(zūjīn)預(yù)計(jì)（單位：元/建筑平米/天）建筑面積租金預(yù)計(jì)20072008200920102011201220132014201520162017負(fù)一層1517202226283134374142一層1719222528313438424647二層1517202226283134374142三層1315182023252830333738四層1012131517192123252728第一百二十二頁(yè)，共137頁(yè)。本項(xiàng)目商業(yè)(shāngyè)單位租金與增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)（全部）零售面積起始租金（2010年）租金增長(zhǎng)率負(fù)一層114122.5前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%一層241625.0前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%二層258322.5前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%三層340420.0前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%四層285715.0前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%五層7215.0前五年14%，第五年至第10年10%，10年后3%餐飲

負(fù)一層3525.0每年2%一層1986.0每年2%二層2215.0每年2%三層4275.0每年2%四層3674.0每年2%五層25624.0每年2%休閑娛樂

四層7395.0每年2%五層2814.0每年2%配套設(shè)施

負(fù)一層3888.0每年2%第一百二十三頁(yè)，共137頁(yè)。本項(xiàng)目商業(yè)總體(zǒngtǐ)租金預(yù)計(jì)總體租金預(yù)計(jì)20102011201220132014201520162017零售使用面積（平米）

負(fù)一層114117011939213323462581283931223216一層241640014561501855196071667873467567二層258338504389482853115842642670697281三層340445105141565662216843752882808529四層285728393236356039164308473852125369五層7272829099109119131135餐飲

負(fù)一層352117119122124126129132134一層1987980828485878991二層2217375767879818384三層427142145147150153156160163四層3679799101103105108110112五層2562680694708722736751766781休閑娛樂

四層739245250255260265271276282五層2817576787981828486配套設(shè)施

負(fù)一層388206210214219223227232237加總180081868621097230672523127608302213309134065第一百二十四頁(yè)，共137頁(yè)。本項(xiàng)目商業(yè)(shāngyè)總體租金預(yù)計(jì)CAGR:7.8%本項(xiàng)目商業(yè)部分租金收入在首年（2010年）預(yù)計(jì)達(dá)到1.8億左右（全年），到2017年將翻番，達(dá)到3.4億元。年均(niánjūn)加權(quán)平均增長(zhǎng)率約為7.8%。第一百二十五頁(yè)，共137頁(yè)。本項(xiàng)目商業(yè)(shāngyè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流測(cè)算

2009201020112012201320142015201620172018租金收入(97%出租率）

90632046422375244742678029314320993304334015減：經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

-2361-5008-5471-5979-6538-7152-7826-8055-8291營(yíng)業(yè)稅及附加

-498-1160-1269-1388-1518-1662-1820-1874-1929物業(yè)維修費(fèi)用

-50-50-50-50-50-50-50-50-50商業(yè)管理費(fèi)

-725-1266-1384-1514-1657-1813-1985-2044-2104物業(yè)費(fèi)

000000000房產(chǎn)稅

-1088-2532-2768-3028-3313-3626-3971-4088-4208

經(jīng)營(yíng)收益

67021545616904184952024222162242722498825724返租支出(11242)(11242)(11242)(12647)(12647)(12647)(14053)(14053)(14053)(14053)經(jīng)營(yíng)凈收入(11242)(4540)42144257584775958110102201093511672公司所得稅

0(1054)(1064)(1462)(1899)(2027)(2555)(2734)(2918)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流(11242)(4540)316131934386569660827665820187542010年預(yù)計(jì)將收回約半年的租金（押金+預(yù)售租金），在整個(gè)