北京眾智集成廣告-20150417長陽光合作用二期提報(bào)方案

長陽光和作用Ⅱ推廣傳播策略Marketingcommunicationstrategy項(xiàng)目印象JIONSProjectimpression項(xiàng)目印象位置：房山長陽鎮(zhèn)京良路西營路口向北900米區(qū)域：房山·長陽·CSD核心產(chǎn)品數(shù)量：一期二期有1000套房源品牌：在售項(xiàng)目為開發(fā)商唯一在售項(xiàng)目，品牌知名度不強(qiáng)二期產(chǎn)品升級(jí)：全明戶型、園林升級(jí)……戶型面積80-90-100兩居三居，戶型較為單一優(yōu)勢關(guān)鍵詞：長陽核心、全明、花園洋房核心問題JIONSCoreIssues核心問題11、形象短板：一期入市時(shí)間較長，銷售周期較長2、品質(zhì)短板：園林、產(chǎn)品外觀對(duì)比其他競品較弱分析：入市時(shí)間較長，項(xiàng)目的形象固化，加之產(chǎn)品的園林和立面形象優(yōu)勢不明顯，不利于二期推廣。1、立面視覺陳舊，不顯品質(zhì)，不利于項(xiàng)目二期的高端形象推廣2、園林不成體系，沒有統(tǒng)一的風(fēng)格，植被種植品質(zhì)較差，加上業(yè)主的隨便改造，整體印象稍差3、園林亂停車現(xiàn)象嚴(yán)重，物業(yè)管理稍差，建議后期整體提升……首創(chuàng)·芭蕾雨項(xiàng)目園林本案園林VS從價(jià)格來看，一期項(xiàng)目價(jià)格區(qū)域內(nèi)屬于偏低水平，二期如何進(jìn)行升級(jí)入市，同時(shí)形成一定的溢價(jià)？分析：二期三居改善性戶型配比提高，戶型四明，園林已升級(jí)。隨著長陽板塊的成熟，周邊配套日益完善，項(xiàng)目獲得良好溢價(jià)基因。核心問題2實(shí)現(xiàn)路徑JIONSRealizethepath實(shí)現(xiàn)路徑區(qū)域進(jìn)階市場層面+競品層面+區(qū)域?qū)用娈a(chǎn)品進(jìn)階項(xiàng)目價(jià)值重構(gòu)+二期包裝建議STEP1STEP2實(shí)現(xiàn)路徑區(qū)域進(jìn)階市場層面+競品層面+區(qū)域?qū)用鍿TEP1房山區(qū)供求關(guān)系競爭市場分析數(shù)據(jù)來源：天朗房網(wǎng)，截至到2014年10月15日板塊項(xiàng)目名稱總建筑面積已取證面積已成交面積成交速度證載存量潛在供應(yīng)（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡）（萬㎡/月）（萬㎡）（萬㎡）長陽金域緹香15.7010.719.300.391.410.00首開·熙悅山70.0034.1428.850.745.273.08世茂維拉20.049.342.260.257.080.00徜徉集（徜徉墅）36.0019.2815.550.353.470.00合景領(lǐng)峰20.957.741.640.336.1013.21金域公園5.512.430.520.171.913.08建邦華庭24.1914.9912.470.342.520.00中糧萬科長陽半島114.9371.1764.861.306.3118.00首創(chuàng)·新悅都22.3816.8115.150.721.660.00天資璟庭9.206.414.560.191.850.00翠林漫步16.0010.259.970.280.280.00長陽光和作用7.816.074.980.141.080.00芭蕾雨·悅都32.0018.2017.820.400.380.00中國鐵建·國際花園21.0014.819.560.685.240.00大學(xué)城京投萬科新里程14.6010.195.970.184.220.00智匯雅苑10.004.821.420.243.400.00金地朗悅30.0024.0522.680.631.370.00鴻順園東區(qū)6.094.743.900.090.840.00五礦銘品21.79————————21.79遠(yuǎn)洋春天著8.24————————8.24良鄉(xiāng)首創(chuàng)·伊林郡36.007.596.700.740.8828.41藍(lán)光星華·海悅城23.700.560.460.050.1023.14韓建·青春誌9.762.150.460.461.697.60合計(jì)575.89296.46239.118.6657.06126.55房山區(qū)證載存量約57萬平米，潛在供應(yīng)約126萬平米,年均去化約104萬平米房山區(qū)供求關(guān)系競爭市場分析區(qū)域住宅總存量251.19萬平米土地供應(yīng)量(67.58)潛在供應(yīng)(126.55)證載存量（57.06）++=按照月均去化8.66萬平米計(jì)算，大約需要29個(gè)月（2年5個(gè)月）去化完畢區(qū)域供應(yīng)量大，未來競爭激烈區(qū)域市場特征長陽板塊特征——已經(jīng)發(fā)展較為成熟的城市核心區(qū)，配套完善，人口大量入住金域緹香首創(chuàng)·伊林郡中鐵建國際花園芭蕾雨悅都徜徉集/徜徉墅萬科長陽半島首開熙悅山建邦華庭長陽光和作用萬科VMO金域公園合景領(lǐng)峰奧特萊斯長陽中心小學(xué)起步區(qū)9號(hào)地翠林漫步

已形成成熟區(qū)域該板塊房地產(chǎn)市場較為火熱，經(jīng)過近5年的發(fā)展，已趨于成熟，在售項(xiàng)目較多，以普宅為主，且將迎來大批量入住。逐漸轉(zhuǎn)向改善后期供應(yīng)以改善型低密產(chǎn)品及商辦產(chǎn)品為主，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品線更加豐富。核心商業(yè)區(qū)生活配套逐漸豐富，擁有高端品質(zhì)商業(yè)-奧特萊斯，配套等級(jí)及數(shù)量不斷提升，是房山的城市核心。首創(chuàng)新悅都406080100120140160180200220240260300…面積（㎡）中糧萬科長陽半島天資璟庭芭蕾雨·悅都首創(chuàng)·新悅都翠林漫步長陽光和作用本案140三居160三居半185四居半230躍層房山區(qū)房地產(chǎn)市場分析競爭市場分析金域緹香首開·熙悅山世茂維拉合景領(lǐng)峰金域公園建邦華庭中國鐵建·國際花園四居兩居三居一居復(fù)式疊拼聯(lián)排長陽板塊長陽區(qū)域以70-100平二居三居剛需產(chǎn)品為主406080100120140160180200220240260300…面積（㎡）首創(chuàng)·伊林郡韓建·青春誌藍(lán)光星華·海悅城房山區(qū)房地產(chǎn)市場分析競爭市場分析京投萬科新里程智匯雅苑金地朗悅鴻順園東區(qū)五礦·銘品萬年·翰林府四居兩居三居一居復(fù)式疊拼聯(lián)排房山區(qū)域內(nèi)（不含保障房及閻竇版塊）以剛需性項(xiàng)目為主，根據(jù)本案的產(chǎn)品及在售項(xiàng)目庫存情況，中鐵建國際花園、首創(chuàng)·伊林郡等與本案形成較強(qiáng)競爭關(guān)系大學(xué)城板塊良鄉(xiāng)板塊本案140三居185四居半230躍層160三居半長陽區(qū)域供應(yīng)量大，未來競爭激烈；區(qū)域住宅市場不斷成熟，尤以70-100平剛需為主；區(qū)域產(chǎn)品逐漸向改善需求轉(zhuǎn)型，低密度產(chǎn)品逐漸出現(xiàn)。典型項(xiàng)目分析——首創(chuàng)·伊林郡（普宅）均價(jià)20000元/㎡項(xiàng)目規(guī)劃建筑類型：塔樓

板塔結(jié)合

多層

小高層；樓盤位置：房山京港澳高速22B良鄉(xiāng)機(jī)場出口樓盤規(guī)劃：

項(xiàng)目一期共10棟樓，16-18層為主，二期為16棟樓，9-16層小高層，1梯2戶、2梯3戶、2梯4戶。二期為2015年3月28日首次開盤。產(chǎn)品：80-120平二居三居兩期開發(fā)，由小高層及高層構(gòu)成，產(chǎn)品以剛需為主，交房標(biāo)準(zhǔn)前期為毛坯。戶型使用率較高，但是客廳餐廳進(jìn)深較長，衛(wèi)生間距離廚房起居室較遠(yuǎn)，溢價(jià)能力稍弱。戶型特點(diǎn)：南北通透；贈(zèng)送飄窗；衛(wèi)生間干濕分離設(shè)計(jì)；各居室全明設(shè)計(jì)，舒適性較強(qiáng)。首創(chuàng)·伊林郡94㎡三室一廳一衛(wèi)典型項(xiàng)目分析——中鐵建國際花園（普宅）均價(jià)21990元/㎡項(xiàng)目規(guī)劃建筑類型：塔樓

板塔結(jié)合

多層

小高層；樓盤位置：房山地鐵房山線籬笆房站北側(cè)800米樓盤規(guī)劃：2014年4月12日，二期1-7號(hào)樓

2013年7月11日，一期8-14號(hào)樓總用地面積約14萬平米，地上建筑面積約21萬平米；項(xiàng)目可輕松享受百萬平米商業(yè)，北京四中、武警總醫(yī)院、濱河公園等優(yōu)質(zhì)資源產(chǎn)品：三居90為主兼顧128戶型兩期開發(fā)，由小高層及高層構(gòu)成，產(chǎn)品以剛需為主，交房標(biāo)準(zhǔn)前期為毛坯。戶型較為緊湊，廚房較小，餐廳位置不開闊。較難實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。戶型特點(diǎn)：南北通透；贈(zèng)送飄窗；入門玄關(guān)設(shè)計(jì)；各居室全明設(shè)計(jì)，舒適性較強(qiáng)。中鐵建國際花園90㎡三室一廳一衛(wèi)典型項(xiàng)目分析——首開·熙悅山瀾庭（普宅）均價(jià)21900元/㎡建筑類型：板樓高層樓盤位置：房山區(qū)地鐵房山線長陽地鐵站南50米樓盤規(guī)劃：

70萬平米綜合體項(xiàng)目。將自建20萬平米商業(yè)配套，包括商場、會(huì)所、大型超市、餐飲、文化娛樂等。產(chǎn)品：

9、13-15號(hào)樓，均為21層，兩梯四戶，9、13號(hào)樓為2個(gè)單元，14、15號(hào)樓為1個(gè)單元，主力戶型為84平米兩居、88平米三居和99平米三居；

5、6、7、8號(hào)樓戶型面積135-140平米。項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品以剛需為主，即將開盤的5-8#產(chǎn)品為面積較大戶型三居室。交房標(biāo)準(zhǔn)前期為毛坯。本項(xiàng)目目前銷售戶型為典型改善型產(chǎn)品，具有良好的功能性和舒適性。戶型特點(diǎn)：南北通透；贈(zèng)送飄窗，贈(zèng)送270觀景陽臺(tái)；主臥套衣帽間、衛(wèi)生間，尊貴舒適；各居室全明設(shè)計(jì)，舒適性較強(qiáng)。中鐵建國際花園140㎡三室一廳二衛(wèi)本體分析——長陽光和作用二期（普宅）建筑類型：9-10層高板，5棟，300套房源；樓盤位置：長陽鎮(zhèn)稻田南里8號(hào)樓盤位置：二期產(chǎn)品以82.84二居室為主，面積81-180平二居室三居室。三居室共計(jì)122套，二居室248套。與競品相比，本案規(guī)模較小，無法形成聚合效應(yīng)外立面和園林與競品相比無突出優(yōu)勢，建議二期均價(jià)22500元/平與項(xiàng)目類似的90平米緊湊式三居室市場競爭激烈，搶占剛需市場我們并無絕對(duì)優(yōu)勢隨著區(qū)域的轉(zhuǎn)型，越來越多改善型產(chǎn)品出現(xiàn)，更加舒適、功能更多的產(chǎn)品將更受追捧關(guān)鍵詞：蘭花節(jié)項(xiàng)目利好2008北京奧運(yùn)會(huì)，直接催熟了以奧林匹克公園為軸心的亞奧板塊2010年上海世博會(huì)，再一次升級(jí)了浦東的世界影響力園區(qū)規(guī)劃：公園占地21.4公頃，分文化娛樂區(qū)、公共活動(dòng)區(qū)、觀賞游覽區(qū)、養(yǎng)生休閑區(qū)、入口區(qū)五個(gè)功能區(qū)，包括蘭花大會(huì)主展館、動(dòng)力中心、公園管理用房、公園售票處、公共衛(wèi)生間等建筑，建筑物總占地面積12630平方米，總建筑面積20480平方米。其中主展館位于公園文化娛樂區(qū)，占地面積11000平方米，高19米。地上2層，建筑面積16800平方米，地下建筑面積650平方米。盛會(huì)效應(yīng)（國際蘭花大會(huì)是國際規(guī)模最大、層級(jí)最高的園林花卉博覽會(huì)）是長陽板塊幕后助力，也會(huì)是區(qū)域未來看不見的推動(dòng)力量。國際蘭花節(jié)的召開勢必為項(xiàng)目周邊發(fā)展安裝加速器，大量的人流涌向項(xiàng)目地塊，極大提升了項(xiàng)目及地塊知名度。強(qiáng)調(diào)占有稀缺資源，既是借勢也是立勢生態(tài)人居價(jià)值如期兌現(xiàn)公園畔項(xiàng)目四周永定河、小清河、稻田水庫、大寧水庫、馬場水庫，五水環(huán)繞,項(xiàng)目北邊500m有規(guī)劃中三百畝水岸生態(tài)公園正在施工，即將兌現(xiàn)。購物娛樂生態(tài)環(huán)境產(chǎn)業(yè)園區(qū)休閑旅游高校文化生活民生區(qū)域價(jià)值中國社會(huì)科學(xué)院研究生院北京理工大學(xué)良鄉(xiāng)校區(qū)北京工商大學(xué)良鄉(xiāng)校區(qū)首都師范大學(xué)良鄉(xiāng)校區(qū)高新科技產(chǎn)業(yè)（中核科技園、中航科技園、創(chuàng)業(yè)工社）戶外生態(tài)體育產(chǎn)業(yè)（足球、網(wǎng)球、高爾夫球）會(huì)展經(jīng)濟(jì)中心國際蘭花節(jié)2015年召開歷史文化古跡風(fēng)景名勝溫泉度假生態(tài)農(nóng)業(yè)紅酒莊園特色民宿交通首都第二機(jī)場武警總醫(yī)院南城新簋街高品質(zhì)生活區(qū)五大公園（郊野生態(tài)區(qū)公園、房山新城濱水森林公園、濕地公園、長陽公園、長陽體育公園）小清河生態(tài)觀光帶項(xiàng)目北側(cè)300畝公園規(guī)劃奧特萊斯華北旗艦中心FUNMIX半島廣場高教園經(jīng)濟(jì)區(qū)影視娛樂城核心價(jià)值點(diǎn)輔助價(jià)值點(diǎn)實(shí)現(xiàn)路徑產(chǎn)品進(jìn)階項(xiàng)目價(jià)值重構(gòu)+二期包裝建議STEP2價(jià)值重構(gòu)THEVALUERECONSTRUCTION城市宜居洋房新標(biāo)準(zhǔn)建筑交通配套服務(wù)6S基準(zhǔn)在國際風(fēng)行的別墅“6S”理論中：SUN(太陽)、Scenery(景觀)、SPACE(空間)強(qiáng)調(diào)了人與建筑，人與天地、人與大自然的親密與和諧；SPEAK(交談)、STORY(故事)、SPORT(運(yùn)動(dòng))則是表現(xiàn)人與人之間、心靈與心靈、思想與思想之間的親密與和諧?？臻g區(qū)域SCENERY五水環(huán)繞，北京醉美生態(tài)住區(qū)項(xiàng)目四周永定河、小清河、稻田水庫、大寧水庫、馬場水庫，五水環(huán)繞,項(xiàng)目北邊500m有規(guī)劃中三百畝水岸生態(tài)公園2015國際蘭花節(jié)即將在項(xiàng)目北側(cè)盛大舉辦。SPEED自由換乘立體交通

迅捷出入城市項(xiàng)目緊鄰城鐵房山線稻田站和長陽站，公交車646路、391路、993路西營站下車，咫尺京石、京開雙高速，更有五環(huán)路、京良路、京周路、長周路、長韓路五大城市主干道，而伴隨著北京第二機(jī)場落戶京南，城鐵房山線全線貫通，京石二高速開通在即，京良路、長韓路改造即將完成，區(qū)域交通將更加便捷。SPACE窗景

露臺(tái)

四明陽光入戶

每一處空間皆有不同風(fēng)景首層私家庭院，頂層超大露臺(tái)，凸窗、開放式陽臺(tái)、陽光房多重交流空間，令家人、鄰里溝通更添情趣；全開放式入戶，接天連地之美，戶戶優(yōu)享。SUNSHINE尊重土地，尊重生活，打造低密度異域風(fēng)情社區(qū)四季轉(zhuǎn)換，歷久彌新北美簡約現(xiàn)代，陽光板樓洋房STYLE高檔私人會(huì)所，層峰人士品位格調(diào)人生建議打造紅酒主題售樓處，即可提升項(xiàng)目的高端調(diào)性，又可以推廣BENCHI1775紅酒品牌待樓盤銷售完畢，又可以對(duì)外開放，成為項(xiàng)目高端配套，宴請(qǐng)賓朋的私人會(huì)所建議打造紅酒主題售樓處，既拔升項(xiàng)目調(diào)性又可提供VIP客戶休憩空間，及展賣紅酒的平臺(tái)建議打造紅酒主題售樓處紅酒文化展示紅酒文化活動(dòng)精品紅酒展賣項(xiàng)目銷售完畢后，建議將售樓處改造成為“業(yè)主高端紅酒會(huì)所”，增加項(xiàng)目高端配套SCHOOL全程教育

國際商業(yè)

三甲醫(yī)院

演繹幸福故事小博士幼兒園、紅黃藍(lán)幼兒園、稻田小學(xué)、長陽鎮(zhèn)西營小學(xué)、北京小學(xué)、長陽中學(xué)、北京四中……良鄉(xiāng)醫(yī)院、良鄉(xiāng)婦幼保健、北京電力設(shè)備總廠醫(yī)院……

高品質(zhì)完善城市配套，呵護(hù)至上生活6S+城市全景洋房價(jià)值體系綜合、全面，升級(jí)房山洋房發(fā)展進(jìn)程6S+全面升級(jí)房山洋房發(fā)展進(jìn)程Scenery中國房山，五水環(huán)畔Speed自由換乘，極速城市Space四明格局，繽紛窗景Sunshin北美陽光，板樓洋房Style格調(diào)人生，層峰體驗(yàn)School書香府第，世家名門北京·房山·長陽最后的全景洋房……從稀缺上、產(chǎn)品上，本案已經(jīng)躋身北京準(zhǔn)豪宅的行業(yè)換言之，本案是我們目標(biāo)客群的“人生的第一套洋房”長陽首地鐵旁6S+全景洋房【項(xiàng)目定位】【長陽首】逐漸成熟的長陽已經(jīng)在釋放強(qiáng)大的影響力，我們作為第一站，緊鄰中心商業(yè)，區(qū)域價(jià)值明顯【地鐵旁】直擊剛需剛改客群痛點(diǎn)，緊鄰地鐵稻田站和長陽站，半小時(shí)抵達(dá)城市中心【6S+全景洋房】全新洋房居住標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)知，拔升產(chǎn)品價(jià)值一席6S+全景洋房，面對(duì)什么樣的人？主力客戶定位中青年首置、首改需求客戶為主主力客群西、南部區(qū)域客戶為主（主要為海淀、豐臺(tái)和房山本地）購房目的自住為主首次置業(yè)或初次改善客群特征兩口、三口之家為主看重項(xiàng)目的公共交通便利性；注重項(xiàng)目性價(jià)比；注重生活配套及家庭生活；認(rèn)同區(qū)域價(jià)值，并看好未來的發(fā)展前景?？蛻舻膩碓醇胺植己５?、豐臺(tái)、以及房山本地是區(qū)域客戶的主要來源，總體占比可達(dá)到70%以上。以悅都產(chǎn)品成交數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。[首次開盤：2010年10月][二次開盤：2011年3月][三次開盤：2011年8月]從悅都三次成交客戶看，海淀、豐臺(tái)及房山本地的客戶是最核心的客戶來源構(gòu)成，總體可達(dá)到70%以上。隨著區(qū)域的成熟，城區(qū)導(dǎo)入型客戶的比例明顯增長，客戶比例的變化也將帶動(dòng)需求的變化?？蛻舻氖杖霠顟B(tài)變化[首次開盤：2010年10月][二次開盤：2011年3月][三次開盤：2011年8月]家庭年收入在10萬以下的客戶比例一直穩(wěn)定在30-40%之間，年收入在8萬以下的家庭比例也在10%。從悅都三次成交客戶看，至少有30-40%的客戶家庭年收入在10萬以下，而年收入在8萬以下的客戶家庭比例也在10%左右。中等偏下收入客戶比例的穩(wěn)定，也導(dǎo)致客戶在面積需求上及支付能力上的考慮直接影響了客戶的選擇。單身及兩人家庭的客戶占到了60%以上，其中現(xiàn)階段單身型客戶比例穩(wěn)定在30%左右?？蛻舻募彝ソY(jié)構(gòu)分析從悅都三次成交客戶看，客戶的家庭結(jié)構(gòu)相對(duì)比較簡單，其中兩人及以下的客戶比例高達(dá)60%以上。而現(xiàn)階段仍處于單身的客戶比例穩(wěn)定在30%左右。客戶的年齡構(gòu)成26-35歲的客戶占到一半以上，而26歲以下的客戶比例穩(wěn)定在5-10%之間。從悅都的第二次開盤成交及第三次開盤成交客戶年齡構(gòu)成看，核心客戶年齡集中在26-35歲之間。而更為年輕的群體，26歲以下的年輕一族，比例相對(duì)穩(wěn)定，在5-10%之間。客戶的購房次數(shù)及經(jīng)驗(yàn)首次購房客戶比例在70%以上，并且呈現(xiàn)穩(wěn)定上升態(tài)勢。從悅都三次開盤成交客戶看，首次置業(yè)客戶比例在70%以上，二次購房在15%左右。首置型客戶比例有明顯上升的勢頭。客戶購房關(guān)注的對(duì)比性競爭要素區(qū)位、交通、價(jià)格及戶型是客戶購房選擇的四大關(guān)鍵因素。從悅都三次開盤成交客戶看，客戶選房的四大關(guān)鍵要素是區(qū)位、交通、價(jià)格及戶型設(shè)計(jì)。區(qū)位及交通作為天生要素難以轉(zhuǎn)變。價(jià)格和戶型將成為項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵。悅都退房的原因分析資金實(shí)力不足是悅都后兩次退房的關(guān)鍵因素，在本案定位中應(yīng)重點(diǎn)注重客戶的支付實(shí)力考量。從悅都后兩次退房的原因分析上看，資金問題穩(wěn)定比例在20%左右，說明這部分客戶資金實(shí)力確實(shí)在購房選擇上已經(jīng)成為客戶考量的關(guān)鍵因素。如何盡可能降低客戶的資金進(jìn)入門檻，將成為本案定位中的核心策略。區(qū)域客戶的需求細(xì)分匯總區(qū)域客戶需求細(xì)分匯總表客戶生命周期客戶屬性分析客戶類型客戶比例購房需求青年單身期年齡在25歲左右，大學(xué)畢業(yè)約1-5年，收入低，消費(fèi)高，年收入在5-10萬左右，主要來自于城區(qū)入門級(jí)剛需【轉(zhuǎn)戶或結(jié)婚】8%-15%有一定的上升趨勢一居或入門級(jí)二居家庭形成期年齡在30歲左右，結(jié)婚到嬰兒期，收入穩(wěn)定，年收入在15-25萬之間，主要來自于城區(qū)或豐臺(tái)。主力型剛需【結(jié)婚或安居】40-50%比例穩(wěn)定兩居或入門級(jí)三居家庭成長期年齡在30-35歲之間，孩子未成年，收入穩(wěn)定，城區(qū)及房山均有。首次改善【首次改善居住】10-20%比例穩(wěn)定入門級(jí)三居或經(jīng)濟(jì)型三居家庭成熟期年齡在40歲以上，孩子接近成年，收入達(dá)到頂峰，主要來自于地緣性客戶。首次改善或二次改善【大家庭型居住】5%-10%受限購影響比例有一定下降趨勢舒適三居或躍層主力客戶選擇次主力客戶選擇次主力客戶選擇邊緣型客戶選擇（芭蕾雨成交客戶分析情況）新都市.硬派青年追求生活高品質(zhì)、高質(zhì)量、高逼格主力客戶形象定位為了放心，我們選擇為了工作，我們選擇為了孩子，我們選擇為了健康，我們選擇為了方便，我們選擇

為了生活，我們選擇運(yùn)動(dòng)、娛樂生活、家具有良好教育資源社區(qū)休閑運(yùn)動(dòng)型社區(qū)新城核心區(qū)位，齊全配套品牌開發(fā)商的房子軌道邊上的房子性價(jià)比更高的好房子主力客戶需求核心點(diǎn)創(chuàng)作部分PLAN1葡萄酒中的極品當(dāng)屬——加拿大冰酒加拿大冰酒中的極品產(chǎn)在——俾詩省卑詩省-BritishColumbia是加拿大第三大省，位于加拿大西岸。.北京·長陽本案區(qū)域也與城市西面。VS這里風(fēng)光壯美BritishColumbia這里碧海藍(lán)天BritishColumbia這里物產(chǎn)豐富BritishColumbia這里悠適閑恬BritishColumbia這里酒純綿長BritishColumbia比詩美郡俾詩位于加拿大西岸，面臨太平洋，風(fēng)景秀美，自然伊人，其以盛產(chǎn)紅酒而聞名。

“比詩”乃俾詩的諧音，富有詩情畫意，美郡則像一顆明珠，點(diǎn)綴其上。

比詩美郡以詩般的語言，為項(xiàng)目一期光合作用作了最完美的定義和收官。

案名主推PLAN2光合作用發(fā)酵270年，穿越時(shí)光的釀造每次亮相都舉世矚目皇室貢品，生來輝煌酩悅香檳Moet&Chandon是法國名酒，有270多年歷史，擁有270年釀酒傳統(tǒng)的MoetChandon，曾因法皇拿破侖的喜愛而贏得“Imperial（皇室香檳）”的美譽(yù)。到目前為止，銘悅香檳已成為法國最具國際知名度的香檳。兩個(gè)多世紀(jì)以來，一直是歐洲許多皇室的貢酒。光和作用長陽升級(jí)？酩悅1號(hào)酩悅，世界一流的香檳酒，原產(chǎn)法國，始創(chuàng)于一七四三年，超越了兩個(gè)世紀(jì)。

從另一方面來說，項(xiàng)目一期“光合作用”，對(duì)于釀造葡萄的過程而言，酩悅是其產(chǎn)生的必然結(jié)果。

酩悅1號(hào)，以同樣提純的精神和高度，必是一號(hào)作品驚艷于世。案名主推4月5月6月7月8月9月10月售樓處開放示范區(qū)開放樣板間開放開盤國際蘭花大會(huì)召開蓄客期熱銷期入市形象期11月12月項(xiàng)目9月份集中開盤至12月份推廣建議分為以上三個(gè)階段TIMING區(qū)域+品牌炒作懸念入市，炒作區(qū)域產(chǎn)品價(jià)值解讀何為6S+全景洋房？制造熱銷氛圍用買商鋪型緊迫感，擠壓市場販?zhǔn)廴松鷻C(jī)遇長陽大事件？6S+生活革命！第一階段入市第二階段蓄客第三階段熱銷長陽首地鐵旁6S+全景洋房TIMING區(qū)域+品牌炒作京東新城托斯卡納風(fēng)情墅鎮(zhèn)長陽大事件？第一階段入市第一階段面臨的首要問題是刷新客群對(duì)“光合作用一期”的刻板印象。廢舊出新、洗腦革命！懸念入市，調(diào)動(dòng)市場胃口的同時(shí)，帶出項(xiàng)目即將入市、帶出國際蘭花節(jié)、帶出300畝公園打造，深挖區(qū)位價(jià)值。長陽首地鐵旁6S+全景洋房TIMING產(chǎn)品價(jià)值解讀何為6S+全景洋房？第二階段蓄客第二階段需要篤定的說出項(xiàng)目的優(yōu)勢，逐層剖析，不只是讓客戶知道項(xiàng)目名稱，更要對(duì)價(jià)值認(rèn)可。第二階段傳播要點(diǎn)6S+生活革命！長陽首地鐵旁6S+全景洋房TIMING制造熱銷氛圍用買商鋪型緊迫感，擠壓市場販?zhǔn)廴松鷻C(jī)遇第三階段熱銷市場對(duì)項(xiàng)目有了感官認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)之后需要進(jìn)行商業(yè)刺激，稀缺的全景洋房，數(shù)量有限，價(jià)值洼中的金種子，人生的一個(gè)決定足以影響一生。第三階段傳播要點(diǎn)長陽首地鐵旁6S+全景洋房MEDIA第一階段入市第二階段蓄客第三階段熱銷媒體建議原則：先做廣度再做深度，同時(shí)重視點(diǎn)對(duì)點(diǎn)渠道銷售。販?zhǔn)廴松鷻C(jī)遇長陽大事件？6S+生活革命！長陽首地鐵旁6S+全景洋房MEDIA現(xiàn)場包裝：售場物料：戶外：網(wǎng)絡(luò)：廣播：雜志：短信：微信：道旗、戶外、指示系統(tǒng)、售樓處包裝更換道旗及圍擋折頁、DM、樓書、視頻、文具類等常用銷售道具客通、樓書、產(chǎn)品手冊(cè)等受眾面較廣的交通廣播為主以環(huán)球資訊等媒體做廣度DM：長陽首地鐵旁6S+全景洋房販?zhǔn)廴松鷻C(jī)遇長陽大事件？6S+生活革命！MEDIA部分媒體推薦646路、391路、993路公交車身及沿線站牌長陽首地鐵旁6S+全景洋房MEDIA部分媒體推薦西四環(huán)或中關(guān)村設(shè)置看板、單立柱長陽首地鐵旁6S+全景洋房MEDIA部分媒體推薦做廣度宣傳可以選擇收聽率較高的北京交通廣播；做客戶深度宣傳尅選擇經(jīng)濟(jì)之聲及環(huán)球資訊。長陽首地鐵旁6S+全景洋房網(wǎng)絡(luò)資源利用軟宣硬廣活動(dòng)搜索郵件數(shù)據(jù)庫1、核心價(jià)值傳播——賣點(diǎn)解讀（建議每周5篇）2、微博、論壇——輿論引導(dǎo)競品論壇灌水1、首頁首屏優(yōu)質(zhì)資源（大幅背投視窗等）——形象導(dǎo)入2、各種頂通、半通、旗幟、翻牌——賣點(diǎn)吸引1、線上活動(dòng)冠名（行業(yè)論壇、主題活動(dòng)）——多次曝光2、線下落地活動(dòng)組織（看房團(tuán)、答謝會(huì)）—