設(shè)立二手房的可行性報告

品牌運作的可行性報告二手房市場的活躍將會帶動商品房交易的活躍，同時二手房交易價格也是商品房交易的風(fēng)向標(biāo)。根據(jù)目前的市場和經(jīng)濟形式，二手房和銀行的聯(lián)動將會成為應(yīng)對目前市場提升銷售的有效的措施之一?；诖耍覀兘ㄗh講二手房作為銀行提高信貸及處理不良資產(chǎn)的重要方式，可行性分析報告如下：第一部分原因分析一、二手房市場分析1、 二手房市場影響改善性需求從目前的市場需求構(gòu)成來看，改善性需求是目前購房需求的主要構(gòu)成部分。隨著人們生活水平和經(jīng)濟收入的提高，對生活品質(zhì)的要求也不斷提升，而產(chǎn)生了大量以改善居住條件為目的房地產(chǎn)目標(biāo)客戶。而有一定數(shù)量的客戶需要賣掉現(xiàn)有的商品房，得到利益才能在商品房市場上購得改善性房源。因此，二手房市場的活躍程度將會直接影響著商品房的需求和交易。同時，商品房市場中能夠為改善性需求者提供足夠的可供選擇的房源才能讓二手房市場進一步活躍。2、 城市化進程影響剛性需求城市化進程過程中不可必免的會產(chǎn)生基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)，原住戶的拆遷量將會較大，拆遷戶所產(chǎn)生的購房需求對商品房和二手房市場是一個剛性需求。拆遷戶作為二手房需求的主要動力，隨著舊城改造，拆遷戶對二手市場和商品房的需求將增加。部分拆遷戶因此會因自身經(jīng)濟條件購置二手房或者商品房。3、 二手房市場影響投資性需求由于銀行實際利率超低、股市投資風(fēng)險高，使得大量的資本流向風(fēng)險較低、回報率較高的投資渠道，而價格相對便宜的二手房恰恰滿足了投資者的投資要求。在金融危機下，部分投資者轉(zhuǎn)而投資二手房，為二手房擁有者換購商品房提供了條件。有效地進行二手房交易，對商品房的銷售將起推動作用，二手房擁有者不僅能購置新建商品房，也滿足了部分資金不足者或投資者購置二手房的需求，同時有利于開放商的商品房順利的銷售。二、市場背景1、 二手房房價的不斷攀升，為老百姓的資產(chǎn)升值。受全球金融危機等諸多種因素的影響，09年全國整體新建商品房銷售量劇減，房價也有所下降，轉(zhuǎn)為購房需求者對二手房的價值具有很強的信心，尤其是西安的老百姓已經(jīng)把購置二手房作為居住及理財?shù)闹匾绞?。北京、上海、廣東及沿海城市銀行服務(wù)已經(jīng)作為購買二手房及處理不動產(chǎn)的重要途徑。據(jù)招商銀行西安分行、建設(shè)銀行西安分行及中國銀行西安分行最新統(tǒng)計，二手房貸款與一手房貸款已達到1:5的新高。光大銀行作2010年二手房監(jiān)管資金已達到5600萬。2、 房地產(chǎn)新政對商品房市場的影響2009年至2010年下半年，為應(yīng)對經(jīng)濟危機對房地產(chǎn)市場帶來的影響，政府出臺了一系列的旨在刺激消費，拉動房地產(chǎn)需求的政策和措施。但房地產(chǎn)新政的出臺對房地產(chǎn)的刺激促成了商品房歷史新高，房價居高不下。2010年10月政府又一次的出臺抑制房價的政策，此次政策的出臺使需求者對房屋的需求更為理性，在西安據(jù)業(yè)界分析，會提高西安老百姓對二手房更高的認可性，不會從之前僅僅認為二手房就是“舊房”的觀念改變。三、與銀行合作建立誠信的二手房交易平臺如何規(guī)范二手房市場交易，促進二手房交易的成功率，便于購房者快捷的將手中的物業(yè)出售，及需求客戶以多種方式買到物業(yè)。與銀行的合作以成為必不可少的途徑。1、營銷上的亮點，建立本土品牌。總結(jié)各個品牌中介經(jīng)營優(yōu)勢，以點帶動面的直營加加盟方式是中介迅速發(fā)展的穩(wěn)定器，作為從事中介行業(yè)多年，為了吸納更多的行業(yè)精英，我們采取店面塑造后再進行轉(zhuǎn)讓或承包，有效的保證了店鋪經(jīng)營中的人才引進。區(qū)域開拓形成信息共享有優(yōu)越。2、二手房銷售給銀行附加增值二手房的經(jīng)濟發(fā)展形成新的產(chǎn)業(yè)鏈，對消費者而言房屋的重新裝修貸款成為銀行新的增長點，各大銀行已經(jīng)開始對裝修貸款給予更多的便捷。3、能給銀行的收益二手房貸款、處理銀行的不良資產(chǎn)、加大西安老百姓對商行的認可度。房產(chǎn)的投資又成為新的利益增長點。四、西安二手房市場特點2010年西安市二手房總成交數(shù)為14700余套（房管局提供），由于西安市房管局對二手房市場沒有對成交價格基本情況作統(tǒng)計和分析，我們只能通過二手房戶型和購買者情況了解西安二手房的相關(guān)信息。（一）、二手房成交情況統(tǒng)計根據(jù)資料統(tǒng)計，去年最受大眾青睞的二手房戶型以2室1廳及2室2廳為主，分別占成交戶型總比重的22.7%及19.9%,兩種主力戶型比重達到42.6%,近一半的比重；其次戶型成交量較大的為3室2廳和3室1廳，分別占總體成交戶型比重的14.6%及17.7%；再次戶型為1室1廳的成交量，占總體比重的13.1%；最后二手房成交量較小的戶型分別為4室2廳和4室3廳，分別占比重的7.2%和4.8%。□1/1B2/1Q2/2C3/1Q3/2D4/2|4/3（二）、二手房客戶需求分析年齡在31至40歲間的成為二手房購買的主要人群，約占比重的37.5%,該部分人群處于事業(yè)的旺盛時期，對購房需求表現(xiàn)為剛性需求；其次為41至50歲間人群，該部分人群約占比重的26.4%，依然是購房的主力；再次，年齡在20至30歲的青年人群，占購房比重的17.2%，也是購房的重要組成部分之一；而最后，購買比重較小的分布在51至60歲及61歲以上的中老年群體，分別占到比重的16.0%及2.9%，由于去年主城區(qū)舊城改造與拆遷較多，這部分人群的購房比重也較大。■6歧以上2.9%"I□20-3口歲」根據(jù)以上調(diào)查發(fā)現(xiàn)，二手房市場是一片非常廣闊